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Edifícios de luxo no centro de Santiago do Chile: uma escolha residencial atrativa?

Habitat collectif « de standing » au cœur de Santiago du Chili : un modèle résidentiel vertical attractif ?
Habitat coletivo “de standing” no coração de Santiago do Chile: um modelo residencial vertical atrativo?
Line Henry
Traduction de Tradução Anna Carolina Teles; revisão de Patrícia Reuillard (UFRGS)
Cet article est une traduction de :
Habitat collectif « de standing » au cœur de Santiago du Chili : un modèle résidentiel vertical attractif ? [fr]

Résumés

La superficie de Santiago du Chili connaît une très importante croissance en raison de l’attrait de l’habitat pavillonnaire. Dans le secteur de la capitale où résident les individus de plus hauts revenus, à proximité du centre des affaires de Las Condes, on trouve cependant une importante offre en appartements dans des immeubles « de standing ». Notre étude visait à identifier le profil des résidents de ces édifices et leurs motivations, autrement dit les critères de leur choix résidentiel, afin de statuer sur l’éventuelle apparition d’une véritable alternative à l’habitat pavillonnaire diffus. Nous avons identifié la recherche par cette population d’une « centralité décentralisée » autorisée par la polycentralité de la capitale du Chili et constituée, dans le cadre de notre zone d’étude, autour du centre des affaires de l’avenue Apoquindo. Ce phénomène, cumulé à l’importance historique et financière des communes du secteur Est, permet aux résidents de la zone de jouir d’un important degré de ségrégation socio-économique, de sécurité, de prestige et de la proximité de services, de commerces, d’équipements, d’emplois et de transports d’une grande qualité. Or dans ce contexte où une forme de centralité est valorisée, nous avons constaté l’existence de flux de population non seulement du centre vers la périphérie mais également, et à l’échelle d’une vie, de la périphérie vers le centre. Cette nouvelle redistribution, quoique nettement moindre, implique notamment le passage du pavillon unifamilial à l’appartement en hauteur, de la très faible densité à la forte densité urbaine, et sous-entend non seulement la poursuite de l’augmentation de cette dernière dans les zones centrales, mais aussi l’existence pour la classe haute chilienne d’un modèle positif en faveur de la tour d’habitation. La réalité simultanée de ces deux flux inversés, qui dépendent de l’étape dans la vie familiale des individus, et la possession généralisée de résidences secondaires « à la plage ou à la campagne » nous empêchent toutefois de conclure à l’apparition d’un véritable idéal de l’appartement, à un nouveau profond désir de densité qui serait partagé par la classe haute de Santiago. Il conviendra pourtant d’étudier dans les années à venir l’évolution des choix résidentiels d’une génération émergente de jeunes professionnels, aujourd’hui seuls ou en couples sans enfant, qui affichent une valorisation de la centralité et ne considèrent pas le pavillon comme une alternative souhaitable. D’autre part, l’évolution des perceptions de l’appartement et même la création d’un produit immobilier en hauteur dont la qualité et les aménagements satisferaient une partie des amateurs de maisons individuelles pourrait être engendrée par le secteur très influent des entreprises immobilières chiliennes, qui y reconnaitrait son intérêt.

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Texte intégral

1As grandes metrópoles do mundo se alastram, englobando continuamente as áreas de suas cercanias, em um movimento que aparenta ser tão orgânico quanto irreversível. A margem, não mais rural, ainda que não seja urbana, frequentemente extensa, é resultado desse fenômeno, sendo palco de acontecimentos ecológica, ética e esteticamente pouco permanentes (Berque, Bonnin e Ghorra-Gobin, 2006). Porém a dificuldade em deter esse crescimento urbano, consumidor de energia, de biodiversidade e de recursos ecológicos, prejudicial à diversidade sócio-econômica e à qualidade das paisagens, tange às raízes culturais do modo de vida associado à casa individual com jardim, afastada dos centros urbanos densos. É necessário que, nos dias de hoje, sejam identificadas alternativas ao modelo residencial da casa no subúrbio.

2Nesse contexto, interessa-nos a presença, em uma zona nobre de Santiago do Chile, de um grande número de habitações coletivas verticais de luxo. Essa zona, próxima ao Centro Profissional do Distrito de Las Condes e pertencente ao Setor conhecido como Sanhattan, contração de ‘Santiago’ e ‘Manhattan’ justamente em razão de sua densidade, apresenta a maior parte das características dos centros urbanos (Figura 1). Além disso, essas habitações, ainda que luxuosas e modernas, propõem, incontestavelmente, um modo de vida diverso daquele das casas individuais com jardim.

Figura 1: Localização de Sanhattan de acordo com as indicações de Moraga (2010)

Figura 1: Localização de Sanhattan de acordo com as indicações de Moraga (2010)

(Elaboração da autora)

3Então os representantes da classe alta chilena adotariam a habitação coletiva vertical, o apartamento, sem jardim e relativamente central, como uma solução residencial desejável? Esses indivíduos, sem limitações financeiras para a escolha de um imóvel, valorizariam o apartamento em detrimento da casa e o centro em detrimento dos subúrbios? Quais são os fatores de sua escolha residencial? Que perenidade pode ser concebida para esse modelo de habitação coletiva vertical e o que ele indica sobre a imagem dessa moradia? Seria isso o sinal de um novo ideal de habitação, capaz de frear o crescimento urbano futuramente, ou, ao menos, o indício de uma notória evolução nas escolhas residenciais culturalmente inscritas?

4Com o objetivo de compreender o lugar das torres de apartamentos de Las Condes no sistema urbano de Santiago, procedemos, primeiramente, ao estudo do perfil de seus residentes: idade, situação familiar e profissional e características da residência. Em um segundo momento, voltamo-nos para os critérios da escolha residencial e sua importância relativa em função do perfil desses moradores, a fim de estabelecer precisamente os argumentos favoráveis a um apartamento central ou a uma casa no subúrbio. Após a apresentação do posicionamento do estudo e de sua metodologia, expomos, de maneira sucinta, os resultados das etapas mencionadas, além de discutir os fatores potenciais que podem influenciar a escolha residencial da classe social alta. Alguns desses fatores se relacionam ao estado de fato, enquanto outros são passíveis de mudança. Visamos não somente concluir pela existência, ou pela ausência, de um novo ideal de habitação, como também identificar eventuais processos de valorização da residência vertical.

Posicionamento do estudo

5No que concerne à literatura da área, parece haver poucos estudos interessados pelo fenômeno da escolha residencial: considera-se, em geral, que as residências são definidas a partir de um critério padrão e, por vezes, de critérios unicamente práticos, como a proximidade do local de trabalho. Para Carlos de Mattos (1999), quando há um aumento da delinquência, por exemplo, a habitação individual é desvalorizada em relação aos apartamentos de luxo com grandes áreas, localizados em bairros de prestígio, requintados e seguros. Contudo, não seria o caso de admitir a preferência legítima por esse tipo de imóvel, e não mais considerar a escolha pelo apartamento como apenas uma reação aos inconvenientes trazidos pela vida em uma casa? Tomas Riedel, arquiteto da Câmara Chilena da Construção (CCHC), critica a ausência de estatísticas ou de informações de qualquer tipo que qualifiquem os desejos habitacionais dos santiaguinos (Riedel, comunicação pessoal).

6Em contrapartida, embora existam numerosos estudos, como o de Jäger e Sabatini (2005), que abordam a habitação coletiva popular ou a habitação da classe média chilena, são pouquíssimos os que têm por objeto os edifícios de luxo. Isso se dá porque os estudos sobre habitação no país concentram-se na classe social baixa, aponta Yasna Contreras (comunicação pessoal). No entanto, acreditamos serem justamente as pessoas das classes sociais altas as que melhor podem nos informar sobre suas preferências, dada sua ausência de limitação financeira, conforme Pinçon e Pinçon-Charlot (1989). Ainda mais, Santiago do Chile é a capital de um país com intenso crescimento econômico, onde a linha de pobreza diminui incessantemente – 15,1% em 2009, segundo o Banco Mundial –, mas onde a diferença de renda permanece muito elevada – com um coeficiente de Gini de 0,52 em 2009, segundo o Banco Mundial –, ou seja, com um aumento progressivo de indivíduos ricos.

7Deste modo, a análise dessa classe social convém aos estudos sobre as escolhas residenciais chilenas: ainda que tratem da habitação coletiva de luxo, a exemplo do de Rodrigo Hidalgo (2004), certos trabalhos acabam por sempre associar o imóvel ao condomínio fechado e à busca pela segregação residencial. Assim, acreditamos que o estudo dos imóveis de luxo e, igualmente, das escolhas residenciais da classe social alta pode trazer novos elementos para a compreensão das problemáticas residenciais de Santiago.

Metodologia

8Analisamos os fatores da escolha residencial de indivíduos ricos a partir da hipótese de que ela repousa, ao menos parcialmente, na imagem positiva e nas vantagens reais proporcionadas pela moradia. Logo, ela não necessariamente constituiria uma opção inevitável e pouco satisfatória frente à casa de subúrbio. Com o intuito de apresentar elementos capazes de invalidar ou confirmar essa hipótese, procedemos, em um primeiro momento, a uma análise dos dados estatísticos e, após, a uma pesquisa de campo de nossa zona de estudo. Detalharemos abaixo os termos dessas duas modalidades.

Análise Estatística

9Diversos órgãos, chilenos e internacionais, disponibilizam dados estatísticos pertinentes ao nosso trabalho. Utilizamos dez fontes principais: os censos demográficos de 1992 e de 2002 do Instituto Nacional de Estatísticas do Chile; a Enquete de Caracterização Sócio-Econômica Nacional (Enquete CASEN), de 2009, do Ministério do Desenvolvimento Social; a Câmara Chilena da Construção (CCHC); o Serviço de Impostos Internos (SII); o Banco Mundial, o Banco Central do Chile; o Observatório de Mobilidade Urbana, criado pelo Banco de Desenvolvimento da América Latina (CAF); a Enquete Origem-Destino (EOD) feita pela Secretaria de Planejamento e Transporte do Chile e a relação dos apartamentos à venda, no Distrito de Las Condes, durante o mês de abril de 2010, pelo Portal Inmobiliario. Por fim, a última forma de fonte utilizada é composta por três sites de imobiliárias – Portal Inmobiliario, Pabellón de la Construcción, Emol Propriedades –, cujas informações, uma vez compiladas, são analisáveis do ponto de vista estatístico.

Estudo de Campo

10Além do estudo do conjunto dos dados citados, um estudo de campo foi realizado. Para tanto, uma zona restrita da área do Distrito de Las Condes foi definida; mais especificamente, um espaço circular em torno da estação de metrô Escuela Militar. Pertencente ao Setor Sanhattan, esse espaço possui uma grande concentração de torres e de imóveis e é classificado pelo Plano Diretor de Las Condes como estritamente destinado a acolher construções verticais (Figura 2: Mapa com a Localização dos Imóveis no Setor da Zona de Estudo – elaboração da autora) –, papel que ocupa já há várias décadas, com edifícios de mais de trinta anos (Avilla Ubilla, 2010). Desta forma, nosso estudo beneficiou-se dessa realidade, dado que os residentes e usuários da área têm a priori o distanciamento necessário à reflexão sobre suas escolhas residenciais, com seus ônus e bônus. Finalmente, optamos por apenas incluir, neste estudo, os imóveis com mais de nove andares, em concordância com a classificação definida pela CCHC.

Figura 2: Mapa com a Localização dos Imóveis no Setor da Zona de Estudo

Figura 2: Mapa com a Localização dos Imóveis no Setor da Zona de Estudo

(elaboração da autora).

11O estudo de campo constituiu-se inicialmente por entrevistas semiestruturadas feitas com várias categorias de pessoas: porteiros e zeladores de imóveis residenciais, corretores e consultores imobiliários, consultores em financiamento imobiliário, comerciantes e proprietários de restaurantes da zona de estudo. Essas entrevistas objetivavam uma melhor e mais ampla compreensão das escolhas residenciais, com cada categoria de pessoas trazendo um elemento complementar.

12Em um segundo momento, o estudo voltou-se para os moradores dos imóveis através da distribuição de um questionário. Este, conciso e anônimo, tratava primeiramente da residência principal do indivíduo, catalogando seu tipo, apartamento ou casa, seu regime de ocupação e se o morador tinha outros bens imobiliários. Após, abordava as motivações do indivíduo: nível estimado do investimento financeiro, tempo previsto de ocupação do imóvel e desejo de morar, algum dia, em uma casa no subúrbio; em seguida, tratava da varanda em apartamento como uma possível substituta do jardim. Por fim, uma lista de dez critérios da escolha residencial, à qual retornaremos mais adiante, abarcava simultaneamente uma caracterização de cada elemento e uma hierarquização de sua respectiva importância.

13Ao estudo de campo somaram-se momentos de observação na zona de estudo, visando a um entendimento da organização geral desta e à identificação de eventuais elementos não abordados nas análises estatísticas, nas entrevistas ou no questionário. Uma vez cumpridas essas diferentes etapas, tínhamos em mãos informações estatísticas quantitativas, além de certos dados qualitativos relativos à população, às residências de Las Condes e aos critérios da escolha residencial, os quais, esperamos, permitirão o cruzamento de um perfil de população com seu respectivo modelo residencial. Com efeito, como a hipótese defendida é de que a habitação coletiva vertical se mostra como uma real alternativa à casa, e não apenas uma solução paliativa, é necessária a identificação de um perfil de população em favor do apartamento em oposição aos entusiastas da casa no subúrbio.

Critérios da Escolha Residencial

14As escolhas residenciais resultam “de arbitragens complexas que envolvem diferentes dimensões da existência e da vida social dos indivíduos e das famílias” e não são nem fruto do acaso, nem “o produto mecânico das lógicas de mercado ou das políticas públicas” (Authier, Bonvalet e Levy, 2010). O indivíduo ou a família escolhem – elegem – seu domicílio a partir de uma classificação hierárquica entre as diferentes características do bem imobiliário, privilegiando algumas em detrimento de outras (Authier, Bonvalet e Levy, 2010). Neste trabalho, levamos em conta, propositalmente, a inexistência de qualquer restrição financeira dos indivíduos e das famílias estudadas, mas nem por isso inexistem outras condicionantes, como a situação familiar, que podem definir suas prioridades e limitar sua margem de decisão (Authier, Bonvalet e Levy, 2010; Bonvalet, 2010).

Dez Critérios, Três Grupos

15Como ponto de partida, definiremos os critérios utilizados neste estudo e sua respectiva importância para os moradores de apartamentos em Las Condes. Optamos por dez elementos: alguns deles dizem respeito especificamente ao tipo de residência, coletiva ou individual, que chamamos de possibilidades na área residencial. Esse conceito se refere à gama de possibilidades das áreas dos imóveis e às variações do número de peças, assim como à eventual presença de áreas de lazer comunitárias, como piscina, academia, salão de festas, entre outros. Outros critérios como a modernidade, a qualidade do design e da arquitetura e a vista oferecida qualificam também o tipo de residência.

16Em contrapartida, a segurança, o prestígio e o grau de tranquilidade oferecidos pelo imóvel dizem respeito não só a seu tipo, coletivo ou individual, vertical ou horizontal, como também aos seus arredores, Sanhattan ou zonas periféricas da capital. Há também o critério das facilidades de ordem econômica, valor do bem e nível de investimento; e o do ambiente natural, relacionado tanto às áreas de lazer do bairro, parques e áreas verdes, quanto à presença ou não de um jardim privado ou de uma varanda arborizada.

17Em último lugar, o critério “localização” do questionário concerne à proximidade de comércios, serviços, trabalho e transportes públicos, não se referindo, de fato, ao tipo de habitação escolhida, mas sim a seu entorno.

Segurança e Localização

18Três séries de dados permitiram a hierarquização desses critérios: os 17 questionários preenchidos pelos moradores, o estudo de ofertas imobiliárias nos três sites mencionados e o ponto de vista de 22 zeladores e porteiros da zona estudada. Em cada uma delas, a segurança e a localização são citadas entre os três primeiros critérios e definidas como elementos essenciais. Corroborando esse resultado, análises sobre a escolha por condomínios fechados realizadas no Chile mostraram que não é somente “para se isolar do resto da sociedade ou se proteger da violência”, que se opta por eles (Hidalgo, 2004), mas também para se beneficiar da localização e “seus atributos paisagísticos” e da comodidade representada pelos “serviços oferecidos por essas concentrações de habitações” (Fernandez, Salceda e Torres, 2004; Gonzales, 2004): (Figura 3: Comércios e Serviços da Zona de Estudo Próxima da Estação Escuela Militar), (Figura 4: Serviços Médicos, Esportivos, Culturais e Religiosos na Zona de Estudo), (Figura 5: Estabelecimentos de Ensino da Zona de Estudo Próxima à Estação Escuela Militar).

19Um estudo sobre os elementos determinantes dos preços de terrenos, feito por Andrés Sagner (2009) para o Banco Central do Chile, aponta para a importância da localização: “a distância entre a residência e as áreas verdes, clínicas, hospitais e colégios [...] afeta diretamente o preço do bem”.

Figura 3: Comércios e Serviços da Zona de Estudo Próxima da Estação Escuela Militar

Figura 3: Comércios e Serviços da Zona de Estudo Próxima da Estação Escuela Militar

(Elaboração da autora, fonte: Distrito de Las Condes, Correos de Chile, Mapcity.cl, amarillas.cl, Metrô de Santiago, observação da autora).

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Figura 4: Serviços Médicos, Esportivos, Culturais e Religiosos na Zona de Estudo

Figura 4: Serviços Médicos, Esportivos, Culturais e Religiosos na Zona de Estudo

(Elaboração da autora, fonte: Distrito de Las Condes, Mapcity.cl, www.800.cl, amarillas.cl, observação da autora).

(Elaboração da autora, fonte: Distrito de Las Condes, Metrô de Santiago, observação da autora).

21Assim, segurança e proximidade dos serviços e do transporte público são dois elementos essenciais em favor da habitação vertical em Las Condes. Acrescentam-se a eles, em menor grau, o prestígio, a vista, as possibilidades na área residencial e as facilidades econômicas, ao passo que os critérios do “ambiente natural” e da “tranquilidade” operam em favor da casa no subúrbio: a escolha residencial repousa, de fato, em um conjunto de diferentes características do bem imobiliário (Authier, Bonvalet e Levy, 2010).

22Não obstante, ressalte-se que os dois critérios principais identificados não justificam a preferência pela moradia em um apartamento mais do que em uma casa, mas tornam essa característica absolutamente necessária – para se aliar segurança e localização, não há muitas opções. Já poderíamos falar então de um novo ideal residencial?

Impacto do Ciclo de Vida

23Os moradores dos imóveis em Las Condes são, em geral, mais velhos do que os moradores de casas e, com mais frequência, solteiros. Em sua maioria, são mais ativos no plano profissional e foram os mais numerosos a se estabelecerem no Distrito nos anos 2000. Esses indivíduos residem em imóveis geralmente menores e menos caros, dos quais geralmente não são proprietários. A Figura 6 (Gráfico de distribuição do número de moradores por residência, seguido pelo tipo de habitação em Las Condes) traz elementos complementares, que, combinados com esses diferentes pontos, permitem concluir sobre o perfil dos moradores dos imóveis. Com efeito, os apartamentos são habitados principalmente por duas ou três pessoas, enquanto os as casas são, com frequência, por quatro ou cinco. Para uma ou duas pessoas, o apartamento é a escolha mais comum, já para mais de três pessoas, a casa.

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Figura 6: Gráfico de distribuição do número de moradores por residência segundo o tipo de habitação em Las Condes (em %)

Figura 6: Gráfico de distribuição do número de moradores por residência segundo o tipo de habitação em Las Condes (em %)

(Elaboração da autora; fonte: Enquete CASEN, 2009).

Situação Familiar e Escolha Residencial

25Essas informações, somadas aos resultados do estudo sobre as escolhas residenciais, permitem-nos concluir que o perfil dos moradores dos apartamentos ou das casas está ligado ao ciclo de vida. A expressão faz aqui referência à situação familiar de um indivíduo no decorrer de sua existência: a criança, que mora com seus familiares, vai se tornar um jovem independente, solteiro ou morando com alguém antes de formar uma família e finalmente voltar a viver sozinho ou com seu cônjuge, dado que seus filhos, por sua vez, vão se tornar independentes e criarão sua própria família.

26Deste modo, na zona de estudo, para indivíduos que a priori não têm restrições financeiras, os jovens, que vivem sozinhos ou com alguém, moram geralmente em apartamentos pequenos – eles valorizam a centralidade, a possibilidade de se locomover facilmente e de ter uma vida social e cultural ativa. Já os mais velhos, por vezes com limitações para dirigir e desejando maior proximidade e facilidade para visitar seus parentes, beneficiam-se de uma grande autonomia nos centros urbanos. Alguns deles optam por apartamentos menores do que sua casa anterior, enquanto outros preferem residências espaçosas, adquiridas graças a seu grande capital financeiro, pensando em receber visitas e, em muitos casos, também no prestígio dessas residências.

27As famílias preferem imóveis grandes, sendo essa a razão de muitas delas se mudarem para uma casa com a chegada do primeiro filho ou, com mais frequência, do segundo (ver Figura 6: Gráfico de distribuição do número de moradores por residência segundo o tipo de habitação em Las Condes). Atentemos que a casa oferece, para além do ambiente natural e da calma, a realização de um sonho cultural estabelecido, o ideal da vida em família. O corretor imobiliário da empresa P&G Larrain Propriedades sintetiza:

“Os estratos sociais mais altos compram uma casa de mais de 500m². Depois, quando seus filhos se vão, adquirem um apartamento, menor, menos caro, mais moderno e, acima de tudo, mais seguro. [...] por sua vez, os jovens deixam os apartamentos em benefício das casas, quando têm filhos” (corretor imobiliário P&G Larrain Propriedades).

Um Novo Modelo?

28Entretanto, constatamos a presença, ainda que minoritária (18% segundo a Enquete CASEN de 2009), de famílias numerosas, com três filhos ou mais, nos apartamentos da zona Escuela Militar. Por que elas não obedecem ao desejo que qualificamos como universal – viver em uma casa nos arredores da metrópole – e não se mudam, como seus pares, com a chegada do primeiro ou segundo filho? Há muitas explicações para esse fenômeno. É o caso das famílias monoparentais, que preferem a vida próxima aos centros e ao transporte público, facilitando a guarda alternada (Hidalgo e Figueroa, comunicações pessoais). Além disso, algumas famílias valorizam mais a vida social e cultural do que o jardim e a casa. Também salientamos que uma parte dos moradores de Las Condes possui outros bens imobiliários, que ocupam regularmente, preferindo assim se beneficiar, na Capital, da centralidade e de um contexto verdadeiramente urbano. Por fim, constatamos que ter um endereço no Distrito de Las Condes é bem visto e confere prestígio – em âmbito pessoal e profissional – e que é globalmente mais fácil comprar ou alugar um apartamento do que uma casa.

29Por outro lado, muitos pesquisadores referem-se a um fenômeno recente que convém ser destacado: uma parte da atual geração jovem de Santiago não manifestaria nenhum interesse pela casa no subúrbio. Contrariamente a seus pares, essa geração não exprime esse desejo e apresenta princípios ecológicos claros, considerando o sprawl, alastramento urbano difuso que afeta a Capital. Esses indivíduos, “muitas vezes profissionais”, vivem em apartamentos e “valorizam os serviços urbanos ligados à centralidade, como cultura, lazer ou trajetos mais curtos” (Contreras e Figueroa, 2010). São classificados como artistas, yuppies, ou ainda DINKs (Double income, no kids – duas rendas, sem filhos) (Muñiz et al., 2006).

30Contudo, como será quando eles tiverem filhos? Não preferirão, a seu tempo, deixar o bairro e a proximidade de sua vida social para oferecer um ambiente mais natural para seus filhos? Ou se está efetivamente diante de um novo ideal residencial de uma categoria emergente de indivíduos, que valoriza seus princípios ecológicos e os atributos urbanos dos centros? Alguns anos serão necessários, sem dúvida, para que se possa propor uma resposta a essa questão. Será importante ainda determinar se essas pessoas pertencem, de fato, a uma categoria inédita e incomum de jovens profissionais, ou se elas são simplesmente os herdeiros da burguesia chilena tradicional, que estaria vivenciando mudanças em suas necessidades e prioridades.

Busca pela Segregação Residencial e o Papel das Imobiliárias

A Valorização do Entre-nós

31Já mencionamos a busca permanente pela segurança nos condomínios fechados, verticais ou horizontais, e parece evidente que ela se acompanha da busca pelo entre-nós (De Mattos, comunicação pessoal), pois residir entre indivíduos de mesma renda evita a cobiça e os conflitos (Degoutin, 2006). Desta forma, os habitantes da Capital têm, de maneira global, “tendência a migrar em direção às áreas de nível sócio-econômico equivalente àquele de sua origem” (Hidalgo, 2005). Com efeito, a segregação residencial oferece aos moradores não apenas um sentimento de segurança, mas também de tranquilidade. E é justamente para reforçar esse estado de coisas que o agrupamento dos indivíduos, em um bairro ou em um imóvel, também leva em conta a idade e a situação familiar, garantindo assim, a priori, modos de vida compatíveis e o menor risco possível de conflitos com os vizinhos.

32Apontamos igualmente para a existência de diversas categorias de moradores nos apartamentos de nossa zona de estudo: jovens, pessoas mais velhas e famílias, a quem se acrescentam os estrangeiros, que vão trabalhar por um período curto de tempo nas embaixadas ou nas grandes multinacionais em Santiago. As agências imobiliárias têm diante de si, portanto, duas possibilidades: satisfazer as demandas imediatas por apartamentos, ao oferecer moradias de pequenas áreas aos jovens e estrangeiros, solteiros ou em casal, e de grandes áreas às pessoas mais velhas; ou tentar modificar o padrão cultural estabelecido, fazendo concorrência com as casas e atraindo as famílias numerosas para apartamentos especialmente concebidos para elas.

Poder de Indução das Imobiliárias

33Visando a essa segregação residencial por faixa etária e situação familiar, as agências imobiliárias recorrem a dois métodos principais. O primeiro diz respeito às áreas de lazer oferecidas: uma habitação que não oferece piscina nem academia terá menos chances de atrair os jovens, por exemplo, mas atrairá os mais velhos. Já um imóvel com piscina para crianças e sala de jogos será valorizado pelas famílias.

34O segundo método é voltado para a estrutura – decoração e mobília – dos apartamentos decorados ou showrooms, que servem para que potenciais compradores se imaginem vivendo ali. Eles são, na verdade, concebidos para uma categoria específica de moradores: showrooms voltados para famílias estarão, por exemplo, repletos de porta-retratos com fotos de crianças no quarto principal e contarão com ao menos uma peça, mais frequentemente duas, para crianças ou adolescentes (Figura 7).

Figura 7: Fotografias de showrooms para famílias: peças decoradas e com acessórios (brinquedos, calculadora, material escolar, revistas) para crianças e adolescentes.

(Fonte: autora).

35Para além da disposição das peças e dos acessórios, que indica o público-alvo, as escolhas de decoração são muito significativas. Nesse sentido, para os jovens, os estrangeiros ou as famílias pouco numerosas (por exemplo, apartamentos com três ou quatro peças), constatamos que as construtoras decoram o apartamento com móveis e obras de arte moderna ou contemporânea. Já para as moradias maiores, destinadas às pessoas mais velhas – e, às vezes, às famílias numerosas –, é proposto um ambiente consideravelmente mais tradicional (Figura 8).

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Figura 8: Fotografias de ambientes distintos em dois apartamentos decorados de Las Condes – moderno ou mais tradicional.

Figura 8: Fotografias de ambientes distintos em dois apartamentos decorados de Las Condes – moderno ou mais tradicional.

(Fontes: autora e ©LasAraucarias de GertrudisEcheñique / P&G Larrain Propriedades).

37As agências imobiliárias utilizam, mas, sobretudo, reforçam a estrutura de segregação ativa no Distrito, transpondo-a à escala do imóvel a fim de garantir a tranquilidade, a sensação de segurança e o conforto de estar junto aos seus. Essa seletividade se dá não somente pela renda, em razão do preço dos bens, mas também pela idade, pela estrutura familiar e, portanto, pelo estilo de vida.

A Importância da Policentralidade

38Como já abordamos, dentre os critérios da escolha residencial, a segurança e o prestígio se devem, em parte, à zona em que se situa a residência e ao entorno do imóvel. Por outro lado, a proximidade dos serviços, estruturas, comércio, áreas verdes, transporte público, trabalho, entre outros, é definida unicamente pelo bairro. Ora, para que a segurança e o prestígio sejam otimizados e para que os serviços do bairro tenham qualidade, o imóvel deve necessariamente situar-se em um dos novos centros disponíveis no Setor Leste da Capital.

39De fato, isso demonstra que a zona urbana precisamente delimitada da antiga Santiago foi substituída, durante os anos 1990, por uma “região metropolitana de estrutura policêntrica e fronteiras difusas” em constante expansão (De Mattos, 1999) e em detrimento do centro histórico. Este, segundo o economista chileno Pablo Trivelli, não oferece mais nem o prestígio, nem os serviços ou estruturas com melhor qualidade (Trivelli, comunicação pessoal). Isso se dá porque o distrito central de Santiago, como os subcentros dos Setores de menor renda, não dispõe de recursos financeiros idênticos àqueles de um distrito periférico do Setor Leste, não apresenta mais o isolamento residencial valorizado pelos mais ricos, nem se beneficia da imagem positiva, da atratividade de um distrito pertencente ao famoso “triângulo dourado” (Arenas, 2007).

40Em contrapartida, se a segurança pode ser considerada excelente nos condomínios residenciais fechados dos subúrbios, a proximidade de vários serviços, do transporte público e do comércio não é possível senão em um centro urbano. Desse modo, nem o antigo centro de Santiago, nem as regiões periféricas são capazes de reunir os dois elementos principais, localização e segurança, da escolha residencial em favor do edifício, como o faz o Setor Escuela Militar. Isto subentende que o modelo residencial estudado aqui é intrinsecamente ligado ao fenômeno de policentralidade da cidade e não existiria sem este. O centro de negócios da Avenida Apoquindo é assim responsável pela criação de um aglomerado urbano denso, completo e atrativo, feliz conclusão do projeto da municipalidade de Las Condes de criar um distrito que, como um município, é autossuficiente.

Distribuição Populacional

41A partir do esquema do ciclo de vida, outra conclusão é possível: a redistribuição da população de Santiago do centro em direção ao subúrbio – fenômeno identificado e descrito por numerosos autores (De Mattos, 1999; Rovira et al., 2005; Observatório de Mobilidade Urbana, CAF, 2010; Rodriguez, 2007) –, é confrontada com um movimento inverso de jovens e pessoas mais velhas do subúrbio ao centro, ou centros. Essa situação implica a possibilidade de uma cidade policentralizada ser palco, simultaneamente, de pólos urbanos densos e do sprawl em seus distritos periféricos. Ainda mais, esses dois fenômenos – ainda que opostos – não são resultantes de indivíduos com desejos residenciais fundamentalmente distintos, mas de pessoas social, econômica e culturalmente semelhantes que se encontram em estágios de vida diferentes.

42Cabe salientarmos uma segunda forma de mobilidade encontrada, para a qual a escala seria muito mais semanal, entre residência principal e secundária(s). Essa realidade, bem conhecida no Chile, é exacerbada pela forte desigualdade na sociedade (Barozet, 2010), que permite aos indivíduos mais ricos se tornarem, com facilidade, proprietários de vários bens. Ora, a possibilidade de “expandir” a residência principal com residências ocasionais, que possuem outras características, constitui um elemento fundamental na compreensão da escolha residencial. Logo, a escolha de uma habitação de luxo enquanto única residência é, sem dúvida, distinta daquela que seria acompanhada pela posse de um imóvel no campo ou na praia.

Um Novo Ideal no Horizonte?

43À luz desses resultados, pode-se concluir pelo aparecimento de um novo ideal residencial? Pode-se dizer que os jovens, pontualmente atraídos pela vida social e cultural dos centros, sabem que, cedo ou tarde, residirão em uma casa com sua família? Já as pessoas mais velhas, sozinhas e com mais dificuldade para dirigir, serão obrigadas a abandonar sua casa no subúrbio? E para todos aqueles que possuem uma casa, secundária ou principal, bastaria, durante a semana, um apartamento metropolitano? Parece difícil fazer afirmações sobre a questão de ideal residencial.

44Podemos, contudo, ressaltar a importância do fenômeno em favor da habitação densa por parte da classe alta, pois, ainda que pontual, ele evidencia a imagem positiva que pode assumir esse tipo de imóvel, que, lembremos, está longe de estar tão solidificada quanto a da casa. Isso permite crer em uma real evolução do que significa, no imaginário coletivo, morar em um apartamento, assim como em futuras mudanças, mais nítidas, nas escolhas residenciais. Lembremos ainda da necessidade de observar, nos próximos anos, o desenrolar das escolhas residenciais dos atuais DINKs, que reivindicam para si a urbanidade e criticam o modelo de habitação unifamiliar.

45Por fim, é interessante considerar o papel das agências imobiliárias na evolução futura das escolhas residenciais dos indivíduos. Já mencionamos sua capacidade de implantar uma segregação “cultural e de renda” (Ruffin, 2008), suposta garantia da boa vizinhança, da segurança e da tranquilidade; porém não seria de se imaginar que essas empresas tenham maior impacto sobre a problemática do desenvolvimento da metrópole? Com efeito, cada santiguiano é diariamente solicitado por elas graças a um uso generalizado da mídia: cartazes afixados nas ruas e nas estações de metrô, anúncios de publicidade em sites e jornais.

46Os slogans e ilustrações que compõem esses anúncios são tão estudados quanto a decoração dos showrooms, e estes, por sua vez, recebem a visita cotidiana de curiosos sem intenção de compra, indício de que o interesse geral não é pouco. A isso se somam, naturalmente, a valorização da propriedade privada na cultura chilena e o sonho comum de ter acesso a ela, ou de ter mais de uma (Bertrand, 2002; Paquette, 2003). Qual é, nessa conjuntura, a real influência das agências imobiliárias, sua capacidade de convencer indivíduos, inicialmente atraídos pela casa no subúrbio, a adquirir um apartamento central? James Howard Kunstler (1993) ressalta que “[...] estes produtos imobiliários representam um triunfo [...] do marketing sobre a civilização”.

47Por outro lado, para além de seu poder de influência por meio de técnicas de marketing, essas companhias não teriam também condições de criar novos produtos imobiliários verticais, capazes de corresponder às expectativas da população mais eficazmente que as casas? Já existem, no mundo todo, apartamentos com piscina e jardim privativos – os limites da construção são diariamente transpostos (Figuras 9 e 10).

(DCPP Arquitectos)e Aquaria Grande em Bombaim, Índia (WadhwaGroup).

Figura 10: Projetos de imóveis com jardins privativos, Stairscraper (Nábito Architects) e Rødovre Skyscraper em Copenhague, Dinamarca.

48

(Danish Office Building por MVRDV).

49Portanto, as agências imobiliárias têm um forte impacto sobre o ideal residencial chileno: por meio de sua influência midiática, elas são capazes de construir um imaginário positivo em favor do apartamento e, através de sua competência de construção de novos produtos, são capazes de corresponder, da melhor maneira possível, às expectativas da sociedade quanto a imóveis de qualidade. Assim, estaria a densificação urbana hoje nas mãos das construtoras e dos consultores imobiliários privados? Enquanto aqueles que organizam o espaço público, urbanistas e políticos, só conseguiram, depois de décadas e sempre pontualmente, convencer uma parcela da população a optar pela habitação densa, as grandes construtoras internacionais permitirão, por sua vez, uma redução eficaz e durável do alastramento urbano nas metrópoles do mundo inteiro? Encorajadas pelo aumento da riqueza de uma parte da sociedade, estarão elas começando a modificar o paradigma em favor da densificação, a partir dos centros e, progressivamente, das áreas periféricas? Isto, contudo, sem considerar minimamente a durabilidade – ecológica, ética ou estética –, mas sim baseadas no desejo de conforto e prestígio de seus clientes?

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Table des illustrations

Titre Figura 1: Localização de Sanhattan de acordo com as indicações de Moraga (2010)
Crédits (Elaboração da autora)
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/19118/img-1.png
Fichier image/png, 109k
Titre Figura 2: Mapa com a Localização dos Imóveis no Setor da Zona de Estudo
Crédits (elaboração da autora).
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/19118/img-2.png
Fichier image/png, 173k
Titre Figura 3: Comércios e Serviços da Zona de Estudo Próxima da Estação Escuela Militar
Crédits (Elaboração da autora, fonte: Distrito de Las Condes, Correos de Chile, Mapcity.cl, amarillas.cl, Metrô de Santiago, observação da autora).
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/19118/img-3.png
Fichier image/png, 199k
Titre Figura 4: Serviços Médicos, Esportivos, Culturais e Religiosos na Zona de Estudo
Crédits (Elaboração da autora, fonte: Distrito de Las Condes, Mapcity.cl, www.800.cl, amarillas.cl, observação da autora).
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/19118/img-4.png
Fichier image/png, 174k
Crédits (Elaboração da autora, fonte: Distrito de Las Condes, Metrô de Santiago, observação da autora).
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/19118/img-5.png
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Titre Figura 6: Gráfico de distribuição do número de moradores por residência segundo o tipo de habitação em Las Condes (em %)
Crédits (Elaboração da autora; fonte: Enquete CASEN, 2009).
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/19118/img-6.png
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Titre Figura 8: Fotografias de ambientes distintos em dois apartamentos decorados de Las Condes – moderno ou mais tradicional.
Crédits (Fontes: autora e ©LasAraucarias de GertrudisEcheñique / P&G Larrain Propriedades).
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Crédits (DCPP Arquitectos)e Aquaria Grande em Bombaim, Índia (WadhwaGroup).
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Crédits (Danish Office Building por MVRDV).
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Pour citer cet article

Référence électronique

Line Henry, « Edifícios de luxo no centro de Santiago do Chile: uma escolha residencial atrativa? »Confins [En ligne], 19 | 2013, mis en ligne le 31 mars 2019, consulté le 29 mars 2024. URL : http://journals.openedition.org/confins/19118 ; DOI : https://doi.org/10.4000/confins.19118

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Auteur

Line Henry

Institut des hautes études de l’Amérique latine - université Paris-3 Sorbonne-Nouvelle, line.henry@noos.fr

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