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2017
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Des acteurs de poids sur le littoral : les petits propriétaires immobiliers. Application au littoral provençal et azuréen

Small homeowners as major players on coastal areas. A case study on the French Mediterranean coast
Laure Casanova Enault

Résumés

Partant du constat que l’urbanisation du littoral méditerranéen a essentiellement procédé de la construction de logements, l’article livre une analyse du poids des particuliers propriétaires à partir de l’analyse des fichiers MAJIC. Une fois dépassée la complexité liée à l’exploitation de ces fichiers fiscaux, cette source offre un accès à de riches informations sur la propriété. Ainsi, il est mis en évidence que les propriétaires d’un seul logement, occupant leur bien, généralement un appartement, sont majoritaires sur le littoral. Au delà de ce profil moyen, ce travail montre que les propriétaires ont des profils différents selon les espaces, y compris sur le littoral où les caractéristiques sont supposées homogènes. L’article souligne les enjeux de cette privatisation de l’espace par les petits propriétaires du point de vue de l’aménagement et la nécessité d’affiner la connaissance du fonctionnement de ce territoire.

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Texte intégral

Cet article a bénéficié du soutien de l’Etablissement Public Foncier de Provence-Alpes Côte d’Azur par la mise à disposition des données ainsi que de la Fondation de France par le financement du projet VIPLIMED. L’auteure remercie Guilhem Boulay pour sa relecture et ses précieux commentaires ainsi que les évaluateurs et la rédactrice de la revue. Chloé Scannapiéco et Chloé Desgranges sont également remerciées pour avoir participé aux premières explorations de cette recherche.

Introduction

  • 1 Les communes littorales de Provence-Alpes-Côte-D’azur affichent des taux de croissance de la popula (...)

1L’urbanisation du littoral méditerranéen se fonde depuis les années 1960 sur une intense production de logements (Zaninetti, 2006), aujourd’hui encore alimentée par une forte demande1 de résider sur le littoral (Dreal, 2013). Sur le linéaire côtier, le gisement foncier et en particulier celui valorisé en terrains à bâtir est de plus en plus réduit : les tensions sur cette ressource sont très fortes (Buhot et al., 2009). La « sanctuarisation » de grandes unités foncières par le Conservatoire du Littoral, les mesures règlementaires (PLU, Loi Littoral) pour limiter la consommation foncière (Prévost et Robert, 2016) et les politiques engagées (notamment depuis 2008) pour mobiliser le foncier public en faveur de la production du logement et du logement social renforcent le phénomène. Les réflexions en cours sur la relocalisation des biens et des activités sur le littoral en prévention des risques côtiers (MEEM, 2017) indiquent qu’il devrait encore s’accentuer à l’avenir.

  • 2 Les données ont été mises à disposition par l’EPF PACA dans le cadre d’une convention avec l’Univer (...)

2Par effet de report, les tensions sur l’immobilier résidentiel n’ont cessé de se renforcer, donnant lieu à des mécanismes d’enchère sur les prix et à des phénomènes de ségrégation socio-résidentielle dont les conséquences se lisent dans la répartition des richesses au sein de la région (Insee, 2015 ; Dreal Paca, 2013). A côté des travaux ayant mis en évidence les réseaux d’acteurs urbains qui maintiennent ces marchés en tension (Le Galès, 1995), des analyses ont porté sur le rôle spécifique de certaines catégories d’acteurs dans ces mécanismes : les promoteurs (Pollard, 2007), les investisseurs financiers (Halbert L., 2013), les institutions publiques (Pollard, 2010) ou encore les grands propriétaires (Buhot et al., 2012 ; Vincent, 2015 ; Demmer, 2013 ; Cete méditerranée, 2008). Les propriétaires occupants, qui constituent les principaux acteurs du développement urbain – leur part sur l’ensemble des propriétaires est stabilisée à 58 % en 2013 contre 42 % cinquante ans plus tôt (Insee cité par Bosvieux, 1995) – restent peu étudiés et appréhendés le plus souvent comme une population indifférenciée (CGDD, 2016a ; Driant, 2013 ; Bosvieux, 2005), ce qui s’explique en partie aussi par les limitations d’accès ainsi que la complexité des statistiques MAJIC2 détaillant les propriétaires immobiliers.

  • 3 En témoigne par exemple l’existence de la Loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 relative à l'aménagement, l (...)

3Cet article livre une analyse statistique des propriétaires à l’échelle du littoral dans le but de préciser ces catégories et d’interroger en conséquence les principes d’aménagement du territoire qui leur sont associés. L’article montre le poids majeur des « petits propriétaires » (par opposition aux grands bailleurs et aux professionnels du secteurs) dans l’immobilier résidentiel littoral et invite à questionner les possibilités d’élargissement de la notion de gouvernance privée aux propriétaires occupants, notion jusque là appelée dans le contexte particulier des périphéries urbaines comptant des ensembles résidentiels privés (Le Goix, 2006). L’article montre également que cette privatisation de l’espace est portée par des propriétaires aux profils différents, y compris sur le littoral où les caractéristiques de l’occupation humaine et les enjeux d’aménagement sont supposées homogènes à une échelle régionale3, ce qui invite à questionner la légitimité de cet objet géographique pour penser son aménagement.

  • 4 Il s’agit des communes de la région Provence-Alpes-Côte d’azur classées au titre de la loi littoral
  • 5 Les particuliers correspondent aux personnes physiques propriétaires.

4Après avoir mis en évidence dans une première partie le poids des petits propriétaires et les délaissés de la statistique en matière de connaissance des propriétaires, la seconde partie détaille l’apport des fichiers fiscaux MAJIC pour leur analyse et leur rôle éclairant sur les processus d’appropriation des territoires. La troisième partie se fonde sur l’observation de 65 communes4 du littoral provençal et azuréen dont la propriété résidentielle est détenue par près de 1 600 000 particuliers5, pour révéler une structuration spatiale différenciée des profils de propriétaires appuyée sur des rapports à la propriété différents, banals par endroits, plus spéculatifs en d’autres.

L’affirmation des petits propriétaires dans le jeu des acteurs urbains

L’augmentation régulière des propriétaires occupants, y compris sur le littoral

  • 6 D’après les chiffres de l’enquête nationale sur le logement (ENL) de 1963 et 2013 (INSEE).

5Le nombre de ménages propriétaires de leur habitation, généralement d’un bien individuel dans l’ancien, est en augmentation régulière, en particulier depuis les années 1970 (Bonvalet et Bringé, 2013 ; CGDD, 2010a). Dans son analyse historique de la diffusion de la propriété occupante, Topalov (1987) rappelle que selon les périodes, les éléments en faveur d’une accélération du rythme (production de logements, financements publics de la construction privée, accès au crédit par exemple) ou d’une inflexion (récession économique, crise immobilière, construction locative publique par exemple) ont varié et que cette diffusion s’est opérée de manière différenciée selon les classes sociales. Conformément à la tendance, l’occupant principal a aujourd’hui près de 60 ans en moyenne et la part de propriétaires au-delà de cet âge continue de progresser (jusqu’à ce que se posent les problèmes de dépendance liés au vieillissement). Leurs revenus sont aussi supérieurs à la moyenne nationale et la sélectivité des ménages propriétaires continue de se renforcer (Lambert, 2015). Jusqu’à la dernière guerre, les propriétaires-bailleurs constituaient les principaux acteurs du marché. Les dispositifs d’encouragement à l’investissement locatif privé n’ont pas suffi à les maintenir en nombre : ce sont désormais les propriétaires occupants qui sont majoritaires. La part des propriétaires occupants est en effet en augmentation régulière depuis 1955, date des premières enquêtes nationales sur le logement (CGDD, 2010a). Elle évolue aujourd’hui autour de 58 % contre 42 % cinquante ans plus tôt6.

  • 7 L’étude de la Dreal Paca (2013) souligne une différence nette entre le stock de logements et la dyn (...)

6Sur le littoral de Provence-Alpes-Côte d’Azur, la tension sur l’immobilier singularise deux de ces tendances nationales. La structure du parc de logements, dominé par l’habitat collectif dans les communes littorales7 (Dreal Paca, 2013), a des incidences sur le type de biens détenus par les propriétaires. Les propriétaires occupants, majoritaires conformément à la tendance, sont en moyenne sous-représentés par rapport à la moyenne nationale comme c’est aussi le cas des territoires d’Ile-de-France (CGDD, 2016a) où les bailleurs sont très présents sur le marché.

7Ainsi, il est intéressant d’observer les formes de la propriété occupante au sein d’un marché tendu ainsi que ses déclinaisons le long des espaces du littoral.

L’ambivalence des motivations des particuliers vis-à-vis de l'acquisition immobilière

8Les dynamiques récentes du secteur du logement ont complexifié le rapport à la propriété des ménages.

  • 8 Il faut rappeler qu’en parallèle la dette immobilière des ménages en proportion des revenus a consi (...)
  • 9 D’après l’auteur, « si la concentration des patrimoines demeure encore aujourd’hui extrêmement fort (...)
  • 10 Vincent Renard le définit comme le « mécanisme simple de choix de l’investissement (immobilier ici) (...)

9Précisément, la diminution de la part des accédants à la propriété parmi les propriétaires occupants (pour nombre d’entre eux, ils ont achevé le remboursement de leur crédit) constitue une dynamique récente révélatrice de l’enrichissement des propriétaires. Les études publiées par le CREDOC (Babès et al., 2012) et l’OFCE (Le Bayon et al., 2013) montrent que leur situation financière s’est considérablement améliorée au fil des ans (accédants plus riches ou encore allongement de la durée d’emprunt et baisse des taux8). Cette double dynamique, d’augmentation des propriétaires occupants et des non accédants, révèle à quel point l’ouverture de l’accession à la propriété immobilière a restructuré le patrimoine des ménages. Les travaux de Piketty (2013)9 indiquent que la principale mutation du XXème siècle en termes de répartition des richesses est l’émergence d’une véritable « classe moyenne patrimoniale » après la seconde guerre mondiale. Des travaux de sociologie historique (par exemple, Chassagne, 1979) ont bien montré que la propriété foncière et immobilière des particuliers a, très tôt, fait coexister un projet patrimonial (Bonvalet et Bringé, 2013 ; Bourdieu et al., 1990 ; Stavridis, 1973) et un projet capitalistique. Le cycle de hausse des prix amorcé dans les années 2000 et leur stabilisation à des niveaux élevés depuis 2008 n’ont fait que souligner ces dernières logiques, comme celles dites de « market timing » (Mongin et Renard, 2008)10. Une récente étude du CGDD (2010b) sur les ménages multipropriétaires montre également que dans les deux tiers des cas l’usage des logements supplémentaires est locatif. Il est d’autant plus intéressant d’observer cette complexification du rapport à la propriété dans le contexte littoral, que la côte est devenue un terrain propice aux investissements spéculatifs depuis le développement d’une urbanisation balnéaire au XIXème siècle (Vincent, 2015).

10Pourtant, dans les travaux portant sur les acteurs de ces marchés tendus, ce sont souvent ceux disposant d’une grande capacité d’investissement, tels que les acteurs financiers (Halbert 2013, Nappi-choulet, 2012) ou les promoteurs immobiliers (Pollard, 2007) qui sont invoqués. Ils sont en effet emblématiques de la financiarisation du secteur immobilier observée depuis les années 1980 et 1990 en particulier au sein des agglomérations urbaines (Renard, 2008).

  • 11 Pour des études de cas, se reporter notamment aux travaux de Persyn (2015), Trouillard (2014), Poll (...)

11Toutefois, leur rôle est surtout démontré dans la production urbaine (Halbert, 2013 ; Pollard et Halpern, 2013)11. Or, le littoral provençal et azuréen est en passe d’être saturé. La fabrique de ce territoire se joue avant tout au sein des communes rétro-littorales sur lesquelles se reportent les flux d’urbanisation (Datar, 2007). Les propriétaires deviennent donc des acteurs clés du devenir des communes littorales : ils ont le pouvoir de transformer à tout moment et selon leurs conditions leurs biens (Mongin et Renard, 2008).

12De ce point de vue, la connaissance du profil des propriétaires et de leurs logiques d’acquisition devient centrale.

Un enjeu : se défaire de la catégorie restreinte de « propriétaire occupant »…

  • 12 Production d’une deuxième génération de la base de données Sit@del depuis 2009, relance de l’Enquêt (...)
  • 13 Les articles L.122-1-2 et L.123-1-2 de la loi ALUR imposent par exemple au SCOT et PLU une étude de (...)

13Les sources de données relatives au logement ont été enrichies ces dernières années12 afin d’offrir les conditions d’un meilleur suivi des dynamiques urbaines (relatives à la consommation foncière et à la construction par exemple) imposé13 au sein des documents de planification territoriale tels que le PLU, le PLH et le SCOT.

14Certaines de ces bases (recensement Insee, Enquête Nationale sur le Logement – ENL –) recensent des statistiques sur les propriétaires de manière indirecte, à travers le statut d’occupation des logements composant le parc de résidences principales. En effet, il est possible d’extraire des données sur les ménages (ou sur la personne de référence du ménage) propriétaires. L’utilisation de cette catégorisation s’est normalisée au sein des organismes d’observation statistique, y compris lorsque les bases de données exploitées offrent d’autres potentiels d’analyse (cf. par exemple les exploitations de Filocom).

15Il importe de bien mesurer les incidences du choix de ce périmètre d’observation. Les statistiques relatives aux statuts d’occupation des logements composant le parc de résidences principales permettent de répondre à la question « qui sont les habitants du territoire ? », lesquels peuvent être propriétaires de leur logement. L’information sur les propriétaires bailleurs ou sur les phénomènes de multipropriété est donc mise de côté (puisque l’objet de référence est le logement et non le propriétaire). Du point de vue de l’aménagement du territoire, ces indicateurs fournissent des éclairages sur les besoins en équipements et services adaptés à la structure démographique, sociale, économique des habitants du territoire.

16Les statistiques sur les propriétaires de logements permettent en revanche de répondre à la question « qui détient le territoire ? », en se référant à l’ensemble du parc. Les indicateurs informent sur les caractéristiques des propriétaires, qu’ils habitent ou non le territoire (c’est-à-dire qu’ils soient des occupants ou non). Du point de vue de l’aménagement, cette connaissance de la structure de la propriété est d’autant plus cruciale que le territoire est urbanisé et dispose de peu de gisement foncier pour développer des projets.

17Elle renvoie aux enjeux de gouvernance privée dans l’aménagement, particulièrement cruciaux lorsque les marges de manœuvre des pouvoirs publics sont réduites.

…pour observer les « petits propriétaires »

18Différents critères sont utilisés selon les bases et/ou les experts du secteur du logement pour catégoriser les propriétaires : statut juridique (indivision, copropriété, etc.), usage du bien détenu (occupé, loué, vacant), conditions financières d’acquisition (recours ou non au crédit) etc. En découle, une connaissance fragmentée sur les propriétaires immobiliers ainsi qu’une compréhension partielle de leurs logiques résidentielles.

  • 14 P. De Moncan livre en 1987 un portrait exhaustif (source cadastrale) de la propriété des immeubles (...)

19Dans ses travaux pionniers14 sur la propriété des immeubles des grandes villes, De Moncan (2002) ne tient par exemple pas compte du critère de statut d’occupation des logements par les propriétaires. Il différencie deux catégories principales de particuliers détenant des biens : les « uni-propriétaires » (une seule personne) et les « copropriétaires » (deux personnes ou plus se partagent la propriété d’un bien). Cette approche fondée sur la répartition des droits de propriété lui permet de mettre en évidence la déstructuration du patrimoine immobilier des grands propriétaires après-guerre. L’explosion de la copropriété d’immeubles entre 1950 et 1980 (+30 % à Paris) au détriment de l’unipropriété restreinte à un nombre réduit de familles de propriétaires est, de notre point de vue, à rapprocher de l’ouverture de l’accession à la propriété des ménages. Ce prisme est limitatif pour saisir aujourd’hui les différentes logiques des particuliers propriétaires au sein de territoires littoraux dont l’urbanisation, plus récente, rapide et multiforme, relève d’enjeux de compréhension différents (cf. 1.2).

20Nous postulons qu’en partant de la qualité juridique du propriétaire, de son patrimoine immobilier (dont une approximation est donnée par le nombre de biens possédés dans la zone d’étude), et du statut d’occupation du(des) logement(s) - informations disponibles dans la base de données la plus fine sur les propriétaires (c.f. 2) - il est possible de saisir leur positionnement sur le marché soit en termes d’investissement patrimonial soit plutôt d’investissement spéculatif (figure 1). Dans ce cadre, les particuliers exerçant des droits de propriété, quels qu’ils soient (indivis, nue-propriété, copropriété etc.), seuls ou de manière partagée, sont analysés conjointement.

Figure 1 : Propriétaires immobiliers et catégorie des petits propriétaires

Figure 1 : Propriétaires immobiliers et catégorie des petits propriétaires

21La différenciation des petits propriétaires (figure 1) dépend du fait qu’ils occupent ou non leur bien et qu’ils possèdent un ou plusieurs logements (relativement au périmètre du littoral de PACA dans le cas précis de cette étude).

Reconstituer une information sur les propriétaires et leur logement à partir de MAJIC

MAJIC : une source riche sur la Mise à Jour des Informations Cadastrales 

22La Mise à Jour des Informations Cadastrales, MAJIC, forme un ensemble de fichiers de données alimenté par différents services des impôts (à partir des informations de la copie de l’acte notarié) et mis à jour en continu au gré des évolutions des biens cadastraux (en termes de surface des parcelles par exemple ou d’éléments de confort du bâti) et de leur chaîne de propriété.

23Ces fichiers fiscaux livrent une information sur le profil des individus qui concourent à la propriété d’un bien. Diffusés par les différents Centres des Impôts Fonciers (ancien service du Cadastre) des DGFIP (Direction Générale des Finances Publiques) de France, ils permettent d’analyser la propriété d’un territoire sous l’angle des caractéristiques des personnes propriétaires (plus fine que l’approche par ménage, cf. supra) et de celles de leur propriété.

24L’intérêt de cette source est double. Premièrement, MAJIC est une base de données exhaustive (avec toutefois une variabilité du taux de renseignement selon les champs) qui est mise à jour annuellement depuis 1991. Deuxièmement, il s’agit d’une base de données désagrégée qui offre des possibilités d’interopérabilité avec d’autres fichiers de la DGFIP : possibilité d’interopérabilité (dans la limite des conditions de la CNIL) avec le plan cadastral d’une part, pour une géolocalisation des informations à la parcelle et possibilité d’interopérabilité avec le fichier de données Demande de Valeurs Foncières (DVF) d’autre part, qui recense les prix des transactions foncières et immobilières.

25Toutefois, l’exploitation statistique de MAJIC est rendue difficile par le stockage des données au sein de 5 fichiers indépendants (avec une possibilité de les lier). En l’état, MAJIC ne se présente pas comme une base de données car ces fichiers sont produits à des fins fiscales (utilisés en particulier pour établir les avis d’imposition correspondant aux taxes foncières et à la taxe d’habitation et dans certains cas pour l’impôt sur le revenu) et non à des fins statistiques. Il est donc crucial de comprendre l’information livrée par les variables et les possibilités qu’elles offrent d’éclairer des questionnements géographiques. C’est pourquoi le choix est fait dans le cadre de ce travail de ne pas se fonder sur l’un des récents modules de prétraitement mis à disposition des utilisateurs de MAJIC (par exemple le module Arcopole15 d’ESRI ou le SGBD du CEREMA16).

Faire parler les notions fiscales de « compte communal », « local » et « PEV »

26Les informations sur les propriétaires de logements peuvent être saisies dans MAJIC à partir de l’appariement du « Fichier Bâti » et du « Fichier Propriétaires d’immeubles ».

27Cela nécessite toutefois au préalable de s’approprier des notions fiscales, quelque peu abstraites, utilisées dans la base. Trois d’entre elles, « compte communal », « local », « partie d’évaluation (ou PEV) de type d’habitation » filtrent les informations sur les propriétaires de logements. La principale difficulté de la source MAJIC est donc que les unités statistiques font sens avant tout d’un point de vue fiscal et juridique, et ne renvoient pas à des objets sociaux ou géographiques.

28Ainsi, le « compte communal » correspond à « l'ensemble des personnes (dans la limite de six) exerçant des droits concurrents sur un ou plusieurs biens d'une commune » (DGFIP, 2011). Cette définition nécessite de considérer avec attention le cas de la multipropriété. Le phénomène est appréhendé au niveau d’un groupement de propriétaires : les comptes communaux qui possèdent plusieurs biens. Les individus détenant plusieurs biens via différents groupements (par exemple un individu inscrit dans un compte communal avec un parent et le même individu inscrit dans un autre compte communal avec son conjoint(e)) et parfois sous des statuts différents (SCI, indivision etc.) seront pris en compte autant de fois. Ainsi, l’analyse de la multipropriété des comptes communaux mettra la focale sur le poids des acteurs de marché, quand la multipropriété des individus propriétaires mettra la focale sur le patrimoine immobilier des personnes, ce qui correspond davantage ici à notre besoin d’étude des profils des propriétaires au sein d’un territoire.

  • 17 Afin de préserver la cohérence de l’échantillon, les dépendances n’ont pas été conservées.

29Les logements ne sont également pas identifiés en propre dans MAJIC mais à partir des « locaux » et des « parties d’évaluation », lesquels se rapportent à un compte communal et un type d’imposition. « La PEV ou partie d'évaluation est l'élément de gestion en bâti. Une PEV correspond à une fraction de local caractérisée par son affectation et faisant l'objet d'une évaluation distincte. Un local peut comporter plusieurs PEV, mais est constitué d'au moins une PEV » (DGFIP, 2015). Les locaux possédant une PEV principale17 renvoyant à un usage d’habitation ont été sélectionnées.

30Ces informations sur les propriétaires et leurs logements nécessitent ensuite d’être organisées dans une base de données relationnelles en tenant compte des spécificités du mode de stockage des informations au sein des fichiers cadastraux (Encart méthodologique).

  • 18 Et non plus du CDIF comme cela était le cas avant 2011 (MAJIC II).
  • 19 Un enjeu est donc de fusionner les différentes bases départementales pour saisir pleinement les phé (...)
  • 20 Cela fait l’objet d’une partie de la commande du Ministère (DGALN) au CEREMA, qui réalise une compi (...)

Encart méthodologique - L’appariement des fichiers immobiliers et propriétaires de MAJIC
Trois spécificités relatives au mode de stockage des données dans MAJIC sont à prendre en compte lors de l’appariement des fichiers immobiliers et propriétaires :
1. Les unités statistiques relatives au propriétaire et au logement sont indexées à des échelles différentes ce qui implique de leur affecter un identifiant unique dès lors que les études sont réalisées à une échelle supra-communale. Précisément, les « individus propriétaires » ainsi que les « locaux » et les « PEV » sont identifiés à l’échelle départementale18 et les « comptes communaux » à l’échelle communale. Cela implique de créer des identifiants uniques à partir de la concaténation de plusieurs champs descriptifs discriminants. Dans le cas des individus propriétaires, l’opération est seulement possible à partir des fichiers bruts, c’est-à-dire désagrégés et non anonymisés. La concaténation doit porter sur plusieurs champs car l’existence d’homonymes constitue une autre source potentielle d’erreur. De cette manière, les individus exerçant des droits de propriété sur plusieurs biens (et éventuellement sous différentes formes) et localisés dans plusieurs communes pourront être repérés, relativement au périmètre du territoire d’étude19. Cette dernière remarque souligne bien que le potentiel d’analyse de MAJIC est lié à la couverture spatiale de la base de données exploitée20.
2. Des relations de type « plusieurs à plusieurs » relient les propriétaires et les logements ce qui implique de recourir à des tables de jonction afin de garantir l’intégrité référentielle de la base de données. Les « individus propriétaires » peuvent appartenir à plusieurs « comptes propriétaires » (il s’agit des « comptes communaux » affectés d’un identifiant unique – voir supra) et les « comptes propriétaires » peuvent posséder plusieurs « locaux composés d’une PEV principale d’habitation ».
3. Des redondances d’information peuvent être relevées entre des champs de fichiers différents sans que les données stockées ne soient similaires. Cela se comprend facilement par le fait qu’ils ne couvrent pas la même information. Par exemple, la modalité « propriétaire » est indiquée dans le champ « Nature d’occupation du bien » du « Fichier Bâti » et dans le champ du « Droits des propriétaires » du « Fichier Propriétaire d’immeuble ». Des différences de mode de saisie des données selon les CDIF peuvent également être relevées (c’est le cas de l’enregistrement des personnes morales par exemple). Ainsi, les requêtes multiples portant sur plusieurs champs doivent ainsi être réalisées en toute connaissance de cause.

Une structure de la petite propriété immobilière littorale dominée par les monopropriétaires

31Les premiers chiffres livrés par MAJIC font état d’une structure plutôt banale de la petite propriété immobilière sur le littoral, relativement éloignée des traits spéculatifs attendus sur ce territoire.

Figure 2 : Sur le littoral, une majorité de propriétaires détenant, seul ou à deux, un bien unique

Nb de logements par compte propriétaire

Nb de logements par compte propriétaire

Nb d’individus par compte propriétaire

Nb d’individus par compte propriétaire

Source : MAJIC, 2011

  • 21 Dans cet article, la notion de « compte communal » utilisée dans MAJIC est renommée « compte propri (...)

32La figure 2 indique qu’à l’échelle du littoral, 89 % des comptes propriétaires21 de personnes physiques possèdent un seul logement sur l’ensemble du littoral et 91 % des comptes propriétaires sont composés d’un (51,2 %) ou de deux individus (39,5 %).

33Dans un contexte littoral comme celui de la côte méditerranéenne, ces résultats interpellent : la surreprésentation des monopropriétaires est-elle le résultat de la tension sur le marché foncier-immobilier ou la preuve d’une non insertion des petits propriétaires dans le marché de l’économie résidentielle ? Ils invitent à être précisés, notamment à partir d’une analyse fine des individus propriétaires (et non des comptes propriétaires). C’est en ce sens qu’est proposée la catégorisation ci-dessous. Les particuliers propriétaires sont différenciés selon leur patrimoine immobilier et leur statut d’occupation du ou des logements qu’ils détiennent :

  • les propriétaires occupant leur unique logement (monopropriétaires occupants)

  • les propriétaires occupant leur logement et en possédant plusieurs (multipropriétaires occupants)

  • les propriétaires n’occupant pas leur logement, qu’ils en possèdent un ou plusieurs (propriétaires non occupants).

34On postule que ces catégories peuvent permettre de différencier les logiques « basiquement » résidentielles et celles davantage tournées vers le placement. L’analyse de leur représentation sur le littoral (fig.3), comparativement à celles des autres catégories (les personnes morales), précise l’analyse.

Figure 3 : Sur le littoral, une majorité de monopropriétaires occupant un appartement

Figure 3 : Sur le littoral, une majorité de monopropriétaires occupant un appartement

Source : MAJIC, 2011

  • 22 En ce qui concerne les personnes morales publiques, on a observé qu’elles sont surreprésentées auto (...)

35Ainsi, 63 % des individus propriétaires possèdent un bien unique sur le littoral, qu’ils occupent. Comme cela était attendu, les bailleurs sont aussi très présents (13,5%). De manière plus inédite, deux catégories apparaissent aussi comme des détenteurs de biens résidentiels de poids sur le littoral : les propriétaires occupants qui possèdent au moins un autre bien sur le littoral et les personnes morales22 privées (les SCI par exemple). Ce résultat tend à montrer que le rapport à la propriété des petits propriétaires s’inscrit, pour une part importante d’entre eux, dans des logiques qui dépassent le simple cadre de la sécurisation financière et de la patrimonialisation du logement familial.

36Il importe à présent d’observer si ces premières indications concernant la structure de la petite propriété sont ventilées à l’identique sur l’ensemble des territoires ou s’il en existe des traductions spatiales différenciées selon les espaces du littoral.

Cinq profils différenciés de particuliers propriétaires sur le littoral

Le rapport à la propriété : premier facteur de différenciation des propriétaires

  • 23 Ces indicateurs ont d’abord été travaillé isolément afin d’en évaluer la pertinence. Deux ont été é (...)

37Afin de saisir les modalités de captation du marché littoral par les petits propriétaires immobiliers, dix-neuf indicateurs23 relatifs aux caractéristiques des propriétaires et de leur propriété (fig. 4 et 6) ont été analysés.

Figure 4 : Catégories d’indicateurs élaborés pour caractériser les petits propriétaires

INFORMATION

INDICATEURS DES MONOPROPRIETAIRES OCCUPANTS*

Poids de la catégorie de propriétaire

Part des monopropriétaires occupants

Caractéristique démographique

Age des propriétaires personnes physiques

Origine géographique

Part de monopropriétaires occupants nés dans la région

Part de monopropriétaires occupants nés à l’étranger

Qualité du propriétaire

Part des propriétaires personnes physiques

Part des propriétaires personnes morales publiques

Part des propriétaires personnes morales privées

Caractéristiques du logement

Superficie moyenne des appartements des monopropriétaires occupants

Superficie moyenne des maisons des monopropriétaires occupants

Dynamique du marché

Nombre de transactions d’appartements

Nombre de transactions de maisons

Mobilité résidentielle

Durée moyenne de possession du logement par les monopropriétaires occupants

* Ces indicateurs ont été calculés sur les deux autres catégories de propriétaires : les multipropriétaires occupants et les propriétaires non occupants. La liste complète est indiquée sur la figure 7.

38Les indicateurs ont d’abord été étudiés dans le cadre d’une analyse en composantes principales afin d’avoir une appréciation de la façon dont se hiérarchisent les facteurs de différenciation des propriétaires.

39En termes de paramétrage, la matrice des corrélations de Bravais-Pearson ne révèle pas d’autre redondance d’information entre les variables que des effets de structure qu’il n’est pas souhaitable de soustraire à l’analyse : les indicateurs de possession de maisons par les différentes catégories de propriétaires sont liés à la structure du parc. Les résultats du traitement indiquent que si les 6 premières composantes principales ont une valeur propre significative (> 0,8), seules les 3 premières composantes, qui prennent en compte 68 % de la variance totale, méritent d’être examinées.

Figure 5 : Premier plan factoriel

Figure 5 : Premier plan factoriel

40Le premier plan factoriel (fig. 5) différencie, à partir de la première composante (32,78 %), deux catégories de communes : celles concernées par un marché dominé par des petits propriétaires ayant un rapport avant tout patrimonial à l’investissement immobilier (personnes physiques, mono-propriétaires, occupant leur logement qui est généralement une maison) et celles, dont le marché présente des caractères plus spéculatifs : présence plus significative de mutations, de propriétaires bailleurs, de propriétaires nés à l’étranger et de personnes morales privées. Le rapport à la propriété constitue donc le principal facteur de différenciation des propriétaires.

41Il distingue ensuite, à partir de la seconde composante (22,49 %), les communes concernées par un marché plus tendu où dominent les mono-propriétaires, les propriétaires occupant leur maison et les propriétaires nés à l’étranger et celles où dominent les propriétaires natifs de la Région, possédant plusieurs logements et notamment des appartements (que l’on peut qualifier de marché patrimonial local).

Des territoires d’élection privilégiés pour chacun des profils de propriétaires

42Afin de saisir la distribution spatiale des profils de propriétaires, une classification ascendante hiérarchique a été réalisée sur les deux premières composantes principales (principes de différenciation révélés significatifs par l’ACP). La classification prend en compte 80 % de l’inertie du nuage de points pour une partition en 5 classes.

43Outre le fait que les résultats de l’ACP et de la CAH renseignent sur la bonne qualité générale des résultats du traitement, l’intérêt réside dans la spatialisation des profils : la cartographie (fig. 6) indique une territorialisation claire des profils de propriétaires, qui distingue en particulier l’est et l’ouest du littoral, les espaces urbains et ceux concernés par les pratiques de villégiature.

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Figure 6 : Cartographie des types de propriétaires sur le littoral obtenus à l’issue de l’ACP-CAH

Figure 6 : Cartographie des types de propriétaires sur le littoral obtenus à l’issue de l’ACP-CAH

Source : MAJIC et DVF 2011

Figure 7 - Taux de variation des indicateurs par rapport à la moyenne du littoral pour chacun des 5 profils de propriétaires

Figure 7 - Taux de variation des indicateurs par rapport à la moyenne du littoral pour chacun des 5 profils de propriétaires

Source : MAJIC et DVF 2011

  • 24 79 unités spatiales sont analysées car les données sur Marseille ont été agrégées au niveau des arr (...)
  • 25 Ce résultat est obtenu à partir d’une ANOVA à un facteur pour un intervalle de confiance de 95% et (...)

45Du fait de leur situation littorale, on fait l’hypothèse que les 65 communes analysées24 ont des caractéristiques proches et composent ainsi une population statistique homogène (faible nombre d’unités spatiales, toutes situées sur le littoral). Or, les résultats de l’analyse multivariée révèlent une structure de différenciation marquée entre les communes qui s’apparente à celle de sous-marchés littoraux (figure 6 et carte 1) alors même que des facteurs économiques tels que les prix fonciers et immobiliers ou les revenus, ne sont pas pris en compte. L’existence d’une relation entre la géographie des profils de propriétaires (figure 6) et celle des prix immobiliers (carte 1) est validée par une analyse de variance. Le résultat indique25 que 72% de la variabilité des prix est expliquée par le type de profil de propriétaires (avec une probabilité de Fisher > 0,1%). Ces résultats vont dans le sens des conclusions des travaux de Desponds et Bergel (2013) qui avaient montré, dans le cadre d’une analyse du processus d’embourgeoisement en Seine-Saint-Denis, l’existence d’un lien entre le profil social des acquéreurs et le prix du marché. La caractérisation du territoire par les propriétaires et leur propriété y devient même plus fine dans la mesure où les effets de masse liés à la hiérarchisation des niveaux de prix est neutralisée (cartes 1 et 2). Les indicateurs de prix sont en effet des moyennes de prix de ventes relevés à un temps donné. Dans les territoires où le marché est peu actif ou en proie à des phénomènes de rétention spéculative, les profils des propriétaires peuvent révéler des informations précieuses sur les acteurs clés qui sous-tendent ces marchés.

46Cinq principaux profils de propriétaires se dégagent : coexistent sur le littoral provençal et azuréen des espaces ancrés sur la Côte Bleue (à l’ouest de Marseille) et les rives de l’étang de Berre détenus par des propriétaires locaux plutôt monopropriétaires d’une maison composant ainsi un marché de type patrimonial (2), des centres urbains, Marseille et Toulon, détenus majoritairement par des multipropriétaires bailleurs possédant des appartements (3), des espaces ancrés sur la côte varoise, tel que Saint-Raphaël, qui sont majoritairement détenus par des retraités provenant d’autres régions et faisant l’acquisition de maisons (4), des espaces circonscrits à la Côte d’Azur où les propriétaires locaux ou étrangers, du fait, très probablement, de la tension sur l’immobilier, acquièrent généralement un seul bien (5). Un profil résidentiel (1), dont les indicateurs présentent des valeurs proches des moyennes relevées à l’échelle du littoral (cf. fig. 7), se retrouve dans certaines communes littorales situées entre Marseille et Toulon à la fois investies par des actifs propriétaires et des bailleurs de résidences secondaires (plus d’appartements, superficies des biens loués les plus réduites du littoral, propriétaires étrangers etc.), ce que corroborent les récentes analyses de l’Insee (2016).

Carte 1 : Moyenne communale des prix/m2 des logements sur les communes littorales de PACA

Carte 1 : Moyenne communale des prix/m2 des logements sur les communes littorales de PACA

Source : DVF 2011

Carte 2: Moyenne communale des prix/m2 des logements en PACA

Carte 2: Moyenne communale des prix/m2 des logements en PACA

Source : DVF 2011

47Ainsi, les profils sont très différenciés sur le littoral et ils définissent des marchés caractéristiques délimités dans l’espace. En l’état des connaissances, la spécificité littorale se lit au sein des marchés de l’est régional (côte varoise et azuréenne) alors que les autres marchés présentent des caractéristiques plus communes. Les niveaux de prix qui y sont relevés ne sont d’ailleurs pas exceptionnels pour la Région : des niveaux équivalents sont constatés dans une large partie de l’arrière-pays (carte 2). Cela conduit à relativiser l’existence d’un « effet littoral » (qui serait a priori uniforme) sur la propriété immobilière au niveau régional.

Discussion et perspectives

48Nos résultats d’analyses ont montré qu’il existe bien une structure de différenciation spatiale marquée à l’échelle du littoral des propriétaires de biens résidentiels. Ainsi, les modes de vie et d’habiter ces territoires doivent être appréciés au-delà de leur simple qualité situationnelle de commune riveraine du littoral, car cette catégorisation ne dit pas tout voire peut appauvrir la compréhension des fonctionnements de ces territoires.

  • 26 Le bilan des communes carencées au titre de la loi SRU datant de 2016 (www.logement.gouv.fr/transpa (...)
  • 27 Goldberg D., 2016, Mobilisation du foncier privé en faveur du logement, Rapport à l’Assemblée natio (...)

49Jusqu’aux années 1980, la propriété foncière privée, en particulier la grande propriété mise en lotissement (Buhot et al., 2012 ; Vincent, 2015), a été l’élément facilitateur de l’urbanisation littorale. Ce système s’est auto-entretenu au niveau local, par la manne financière revenant aux communes pour chaque mutation réalisée sur le territoire (Grandclément et Boulay, 2015 ; Daligaux, 2001) et aux niveaux régional et national par la valorisation de l’économie résidentielle ainsi que l’incitation à l’accession à la propriété des ménages (Bonvalet et Bringé, 2013 ; Bosvieux, 2005). Le durcissement de la réglementation en faveur de la préservation de l’environnement littoral (loi littoral de 1986) ainsi que le niveau de développement résidentiel désormais atteint sur ce territoire, ont rendu de plus en plus caduque un tel système. Cet historique de la planification territoriale a fondé la coexistence de deux modèles d’aménagement. Le premier, de type« conservateur », plaide en en faveur de la préservation de l’environnement et se fonde sur l’idée que le littoral est un objet géographique fragile, à protéger. Le second relève d’un modèle de « développement urbain » intégrant des politiques correctrices du développement résidentiel intense et sélectif sur le littoral (soutien à l’agriculture, cohésion sociale etc.). Si des politiques d’entre-deux se formalisent à l’image du concept de gestion intégrée des zones côtières ou des projets d’écoquartiers, elles se limitent encore à des expérimentations locales. Dans ce contexte qui offre de moins en moins de marges de manœuvre aux acteurs publics, la tension est évidente entre ces deux modèles. C’est ce dont rendent compte par exemple les contentieux d’urbanisme relevés dans les communes littorales (Cadoret et al., 2012 ; Melot et Paoli, 2012). En effet, d’un côté les principes de la loi littoral sont de mieux en mieux intégrés (Helias et al., 2012 ; Daligaux et Minvielle, 2010), le Conservatoire du littoral étend ses acquisitions (3400 ha sur le site de la Côte Bleue) et l’adoption du PLU se généralise (Prévost et Robert, 2016). D’un autre côté, les injonctions nationales invitent les grands opérateurs publics (comme l’Etablissement Public Foncier) à prospecter le foncier public et privé mobilisable pour la production de logements collectif et social et exhortent les maires à se mettre en conformité vis-à-vis de la législation sur le logement (par exemple du point de vue des constats de carence qui concernent une majorité de communes du littoral26). L’orientation de l’aménagement littoral est plus que jamais entre les mains des maires qui décident du mode de valorisation des derniers espaces libres. Or, les petits propriétaires détiennent un fort potentiel d’aménagement : ils représentent la catégorie dominante de propriétaires du littoral et ils ont le pouvoir de transformer leur bien à tout moment et selon leurs conditions (Renard et Mongin, 2008). Alors que l’aménagement intercommunal peine à s’affirmer (cf. Douay, 2009 en ce qui concerne Aix-Marseille métropole) et fait prendre le risque parallèlement d’affaiblir les maires, le niveau micro-local légitimé par le droit de propriété pourrait constituer l’espace d’expression d’un aménagement du territoire non coordonné. Les réflexions récemment menées par le ministère du logement et de l’égalité des territoires, qui témoignent de l’enjeu que représente cette question, s’orientent dans le sens d’une relativisation du droit de propriété individuelle. C’est ce que montrent par exemple les rapports commandés sur la mobilisation du foncier privé27 ou encore l’article 163 de la loi ALUR concernant les AFU (associations foncières urbaines). L’aménagement des espaces résidentiels, privatisés, du littoral pourrait ainsi de plus en plus se fonder sur une négociation entre les petits propriétaires privés et les acteurs publics. Cette approche pourrait permettre de faire évoluer, en fonction des contextes territoriaux, la ligne de tension entre les modèles d’aménagement de type « conservateur » ou « développeur » en prenant davantage en compte la différenciation des modes d’appropriation des lieux.

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Notes

1 Les communes littorales de Provence-Alpes-Côte-D’azur affichent des taux de croissance de la population significatifs, bien qu'un tassement soit constaté depuis 2006 (DREAL, 2013)

2 Les données ont été mises à disposition par l’EPF PACA dans le cadre d’une convention avec l’Université d’Avignon.

3 En témoigne par exemple l’existence de la Loi n° 86-2 du 3 janvier 1986 relative à l'aménagement, la protection et la mise en valeur du littoral du littoral

4 Il s’agit des communes de la région Provence-Alpes-Côte d’azur classées au titre de la loi littoral.

5 Les particuliers correspondent aux personnes physiques propriétaires.

6 D’après les chiffres de l’enquête nationale sur le logement (ENL) de 1963 et 2013 (INSEE).

7 L’étude de la Dreal Paca (2013) souligne une différence nette entre le stock de logements et la dynamique de construction au sein des communes littorales et rétro-littorales : « En 2009, le parc de logements des départements littoraux est constitué à 37 % de logements individuels, celui de leurs communes littorales à hauteur de 25 %. Si deux tiers des logements commencés depuis 1986 dans les communes rétro-littorales sont des logements individuels il en va différemment des communes littorales où ce taux, en tassement constant sur la période, n'excède pas 29 % ».

8 Il faut rappeler qu’en parallèle la dette immobilière des ménages en proportion des revenus a considérablement augmenté notamment à partir des années 2000 (CGEDD, 2016b).

9 D’après l’auteur, « si la concentration des patrimoines demeure encore aujourd’hui extrêmement forte (…), 40 % de la population (…) détiennent collectivement entre un quart et un tiers du patrimoine national » alors que « vers 1900-1910, (…) les 10 % les plus riches détenaient la quasi-totalité du patrimoine national ».

10 Vincent Renard le définit comme le « mécanisme simple de choix de l’investissement (immobilier ici) en fonction de la phase du cycle ».

11 Pour des études de cas, se reporter notamment aux travaux de Persyn (2015), Trouillard (2014), Pollard (2007), Callen (2012), Vergriete (2012).

12 Production d’une deuxième génération de la base de données Sit@del depuis 2009, relance de l’Enquête sur les Prix des Terrains à Bâtir depuis 2006, développement des observatoires du foncier et de l’immobilier etc.

13 Les articles L.122-1-2 et L.123-1-2 de la loi ALUR imposent par exemple au SCOT et PLU une étude des capacités de densification du territoire.

14 P. De Moncan livre en 1987 un portrait exhaustif (source cadastrale) de la propriété des immeubles à Paris puis, il publie en 2000 les résultats de ses travaux appliqués aux grandes villes françaises, qu’il actualise depuis lors sur la base d’une méthode d’échantillonnage.

15 http://www.arcopole.fr/arcOpole/Questcequecest/tabid/56/Default.aspx

16 http://www.geoinformations.developpement-durable.gouv.fr/aide-technique-pour-l-exploitation-des-donnees-r757.html

17 Afin de préserver la cohérence de l’échantillon, les dépendances n’ont pas été conservées.

18 Et non plus du CDIF comme cela était le cas avant 2011 (MAJIC II).

19 Un enjeu est donc de fusionner les différentes bases départementales pour saisir pleinement les phénomènes de multipropriété.

20 Cela fait l’objet d’une partie de la commande du Ministère (DGALN) au CEREMA, qui réalise une compilation des données nationales et une restructuration au sein des « Fichiers Fichiers » (http://www.geoinformations.developpement-durable.gouv.fr/fichiers-fonciers-r549.html)

21 Dans cet article, la notion de « compte communal » utilisée dans MAJIC est renommée « compte propriétaire » car une fois recodés ceux-ci sont uniques à l’échelle du littoral (et non plus de la commune).

22 En ce qui concerne les personnes morales publiques, on a observé qu’elles sont surreprésentées autour de l’étang de Berre. Les offices HLM ainsi que les établissements publics à caractère industriel y représentent les principaux propriétaires publics. Dans certaines communes, le Conservatoire du littoral est le propriétaire public majoritaire : par exemple dans les communes du Rove et de Hyères-les-Palmiers (Salins, Giens, Porquerolles). Rappelons que ce chiffre n’est pas représentatif de la part du marché du logement qu’ils détiennent mais seulement de la diversité des personnes morales publiques impliquées dans un territoire (sachant qu’elles peuvent être sous estimées dans la base car les personnes publiques ne sont pas assujetties à l’impôt foncier).

23 Ces indicateurs ont d’abord été travaillé isolément afin d’en évaluer la pertinence. Deux ont été évincés du fait de leur forte corrélation avec d’autres : la part des personnes morales publiques (corrélée à la part des personnes morales privées) et la part des personnes physiques propriétaires de plusieurs logements (corrélée à la part des propriétaires occupants multipropriétaires). La variable d’âge des propriétaires ne différencie pas de manière saillante les catégories de propriétaires et les valeurs relevées sont proches de la moyenne nationale des propriétaires occupants (59 ans d’après le CGDD, 2016). C’est pourquoi l’âge moyen des propriétaires physiques (sans distinction de catégories) est retenu.

24 79 unités spatiales sont analysées car les données sur Marseille ont été agrégées au niveau des arrondissements.

25 Ce résultat est obtenu à partir d’une ANOVA à un facteur pour un intervalle de confiance de 95% et excluant la commune de Saint-Jean-Cap-Ferrat qui enregistre une moyenne de prix hors norme.

26 Le bilan des communes carencées au titre de la loi SRU datant de 2016 (www.logement.gouv.fr/transparence-logement-social) indique que sur les 57 communes de PACA situées sur l’interface littorale, 12 d’entre elles sont toujours carencées en logement social c’est-à-dire, n’atteignent pas le seuil des 25 %.

Un assouplissement du quota SRU a toutefois été consenti, sous conditions, par la récente loi Egalité et territoire.

27 Goldberg D., 2016, Mobilisation du foncier privé en faveur du logement, Rapport à l’Assemblée nationale
Figeat D., 2016, Mobilisation du foncier privé en faveur du logement, Rapport à Emmanuelle Cosse
Bertolino C., 2014, Objectifs 500 000 logements : mobiliser le foncier privé des secteurs urbanisés, Rapport à Cécile Duflot

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Table des illustrations

Titre Figure 1 : Propriétaires immobiliers et catégorie des petits propriétaires
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Fichier image/jpeg, 468k
Titre Nb de logements par compte propriétaire
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Fichier image/png, 6,5k
Titre Nb d’individus par compte propriétaire
Crédits Source : MAJIC, 2011
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Fichier image/png, 6,6k
Titre Figure 3 : Sur le littoral, une majorité de monopropriétaires occupant un appartement
Crédits Source : MAJIC, 2011
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Fichier image/png, 162k
Titre Figure 5 : Premier plan factoriel
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Titre Figure 6 : Cartographie des types de propriétaires sur le littoral obtenus à l’issue de l’ACP-CAH
Crédits Source : MAJIC et DVF 2011
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Titre Figure 7 - Taux de variation des indicateurs par rapport à la moyenne du littoral pour chacun des 5 profils de propriétaires
Crédits Source : MAJIC et DVF 2011
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Titre Carte 1 : Moyenne communale des prix/m2 des logements sur les communes littorales de PACA
Crédits Source : DVF 2011
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Titre Carte 2: Moyenne communale des prix/m2 des logements en PACA
Crédits Source : DVF 2011
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Référence électronique

Laure Casanova Enault, « Des acteurs de poids sur le littoral : les petits propriétaires immobiliers. Application au littoral provençal et azuréen », Cybergeo : European Journal of Geography [En ligne], Aménagement, Urbanisme, document 823, mis en ligne le 21 juin 2017, consulté le 16 décembre 2017. URL : http://journals.openedition.org/cybergeo/28394 ; DOI : 10.4000/cybergeo.28394

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Auteur

Laure Casanova Enault

Maître de conférences
Avignon Université, UMR ESPACE 7300 CNRS, France
laure.casanova@univ-avignon.fr

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Droits d’auteur

© CNRS-UMR Géographie-cités 8504

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