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Émergence et fonctionnement des places marchandes

Dynamique marchande et renouveau urbain à Oran. Médina J’dida et Choupot, deux quartiers du commerce transnational

Market dynamics and urban renewal in Oran. Medina J’dida and Choupot, two neighborhoods of transnational trade
Aines Boudinar et Saïd Belguidoum

Résumés

Oran, deuxième ville d’Algérie, vit au rythme des recompositions urbaines impulsées par des dynamiques marchandes d’un nouveau genre. Depuis le début des années 2000, le commerce transnational, tout en se déployant dans la ville, transforme profondément le paysage urbain. Médina J’dida et Choupot sont devenus les espaces emblématiques de ces mutations en cours. Il s’agit à travers cet article de montrer comment ces deux quartiers, l’un péricentral, déjà doté d’une ancienne tradition de commerce, et l’autre correspondant à l’un des anciens faubourgs discrets de la ville, dont la vocation résidentielle ne préparait en rien à cette spécialisation, ont été conquis par le commerce. Ce sont deux formes du commerce transnational qui sont à l’œuvre dans ces deux quartiers urbains au statut différent et dont le patrimoine bâti connaît de profondes transformations. En interrogeant les processus qui ont permis la montée de ces places, nous proposons de mettre en relief l’importance de ces acteurs de la ville que sont devenus les entrepreneurs marchands en montrant comment les dynamiques commerciales ont pris de court les programmes urbains institutionnels.

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Texte intégral

Dynamiques marchandes et recomposition urbaine

  • 1 Les enquêtes que nous menons actuellement sur la ville de Sétif montrent que des quartiers comme Ta (...)

1L’apparition du commerce transnational à l’échelle mondiale, faisant suite au commerce transfrontalier et au « commerce du cabas » des années 1980-1990, reconfigure les villes algériennes et participe au redéploiement urbain qui, jusqu’alors, était le fait des stratégies résidentielles et des politiques publiques urbaines axées sur la production de logements (Semmoud [N.], 2003 ; Safar Zitoun, 1997 ; Belguidoum, 2012). Si, dans un premier temps, ce type de commerce s’est installé dans les périphéries urbaines, il prend place dans la ville depuis une dizaine d’années en s’appropriant les anciens quartiers coloniaux et les tissus péricentraux des villes. Cette tendance, déjà largement visible dans des villes comme Sétif1 ou Constantine, comme en témoigne la mutation du quartier résidentiel de Sidi Mabrouk (Kerdoud, 2012), se manifeste également avec force à Oran.

2Oran, deuxième ville algérienne en population, vit au rythme de ces dynamiques. Le centre-ville, dans un premier temps, et rapidement d’autres quartiers, voient prospérer ce commerce des biens à la personne. Médina J’dida et Choupot, mais aussi Akid Lotfi et les Castors, autres quartiers résidentiels excentrés, sont devenus, depuis le début des années 2000, les espaces emblématiques du commerce transnational. Une répartition différente des places marchandes dans la ville se met en place, bouleversant les hiérarchies établies. À l’hyper concentration des activités dans le centre-ville se substitue une distribution par laquelle s’affirment de nouveaux territoires urbains.

  • 2 Cet article s’appuie sur une série d’enquêtes menées par les auteurs à partir de 2010 et de relevés (...)

3Il s’agit à travers cet article2 de montrer comment deux quartiers, l’un péricentral, déjà doté d’une ancienne tradition de commerce et l’autre, situé dans les anciens faubourgs discrets de la ville, dont la vocation résidentielle ne préparait en rien à cette spécialisation, vont être conquis par le commerce. Ce sont deux formes du commerce transnational qui sont à l’œuvre dans deux quartiers urbains au statut différent et dont le patrimoine bâti connaît de profondes transformations. En interrogeant les processus qui ont permis l’essor de ces places commerçantes, nous nous proposons de mettre en relief l’importance prise par les entrepreneurs marchands comme acteurs de la ville et dont le dynamisme prend de court la planification urbaine.

Oran, une métropole régionale en pleine mutation

4Oran rayonne sur l’Ouest algérien et affirme son rôle de métropole régionale grâce aux nombreuses fonctions administratives, économiques et de services qu’elle concentre. Depuis 2008, le Grand Oran – qui regroupe quatre communes (Oran, Es Senia, Sidi Chahmi et Bir El Djir) – est devenu une agglomération millionnaire. Sa croissance démographique est continue, comme l’atteste l’augmentation de sa population de 47 % entre 1987 à 2008.

5Cette importante croissance urbaine se réalise par un redéploiement de la ville sur le littoral est, poursuivant un processus engagé depuis les années 1990 (Semmoud [B.], 1995 ; Guerroudj, 2004). Zones d’activités, zones d’habitat pavillonnaire et collectif se développent à un rythme soutenu, modifiant en profondeur le paysage urbain. Les quartiers Gambetta et Akid Lotfi sont l’illustration du dynamisme et des prétentions urbaines de la ville : centre d’affaires, hôtels internationaux, tours imposantes, réaménagement du boulevard du Front de mer, création du boulevard du Millénium, Centre des conventions, inauguré « en grande pompe » lors du sommet des pays exportateurs de gaz en 2010.

6La réorganisation de la ville s’accompagne d’une redistribution de l’habitat et des populations dans une structure urbaine en pleine mutation. Ainsi la commune d’Oran, qui correspond au tissu de la période coloniale et à ses extensions jusqu’aux années 1990, perd depuis 1998 près de 100 000 habitants, soit 13 % de sa population, au profit des agglomérations périphériques en plein essor qui voient leurs populations multipliées par six pour Es Senia et par onze pour Sidi Chami. Bir El Djir, commune créée en 2000, reprendra une partie des extensions périphériques d’Oran et, surtout, accueillera une grande partie des programmes de logements des années 2000.

Tab. 1. Évolution de la population dans les communes du Grand Oran, de 1987 à 2008.

1987

1998

2008

Évolution 1987/1998

Évolution 1998/2008

Oran

628 558

705 335

609 940

+ 76 777

soit + 12,2 %

– 95 395

soit – 13,5 %

Es Senia

15 721

29 831

96 928

+ 14 110

soit + 89,8 %

+ 67 032

soit + 224 %

Sidi Chami

9 573

47 593

104 498

+ 38 028

soit + 397 %

+ 56 905

soit + 120 %

Bir El Djir

152 151

TOTAL

653 852

782 699

963 517

128 847

soit + 19,7 %

180 818

soit + 23,1 %

Sources : RPGH 1987, 1998, 2008 & ONS.

7Principal centre économique régional, cette ville portuaire, dont l’attractivité va bien au-delà de ses limites administratives, est aussi un important marché de consommation donnant lieu à une dynamique commerciale foisonnante : chaque quartier est doté de son marché, de rues marchandes et les locaux commerciaux occupent la quasi-totalité des rez-de-chaussée d’immeubles. Les boutiques proposant les produits manufacturés de consommation courante (vêtements et textiles de maison, ameublement et produits d’intérieur, téléphonie mobile et électroménager…), apanage du commerce transnational, sont omniprésentes.

La distribution spatiale des places marchandes dans la ville

8Jusque dans les années 1980, le centre-ville concentre l’essentiel du commerce du vêtement et des biens domestiques (électroménager, articles de maison) et les rues Larbi Ben M’hidi (ex.-rue d’Arzew) et Mohamed Khemisti (ex.-rue Alsace-Lorraine) sont les principaux axes le long desquels s’étalent boutiques et magasins.

  • 3 La rue du Figuier, officiellement baptisée rue Mezouar, est appelée par ses usagers, trig l’marchi (...)
  • 4 Principalement la dinanderie, la bijouterie et la couture.

9À la fin des années 1980, l’essor du commerce transfrontalier favorise l’émergence de lieux marchands. Médina J’dida, fréquentée pour son marché de fruits et légumes autour duquel gravitait une multitude de marchands ambulants occupant les trottoirs de sa rue principale – la rue du Figuier3 –, devient rapidement le lieu notoire de ce commerce d’un nouveau genre. Des petites boutiques et un marché du vêtement permanent s’installent le long des rues du quartier. Connue pour ses activités artisanales4 et sa tradition marchande, forte de son emplacement dans la ville (Médina J’dida, avec l’extension de la ville, est devenue un quartier péricentral), du caractère de son tissu urbain (de nombreuses rues et ruelles), le quartier s’impose dans les années 1990 comme un des principaux lieux de la revente des produits d’importations (Bekkouche, 2005 ; Metaïr, 2004).

10Progressivement, une redistribution des activités commerciales se dessine. Le centre-ville, tout en conservant une partie de ses fonctions marchandes, perd de son attractivité. Après Médina J’dida, qui entame sa conversion, l’avenue Choupot, au sud de la ville, est conquise par les acteurs du commerce transnational. L’implantation de « centres commerciaux » gagne d’autres territoires comme Akid Lotfi, ou le long des grands axes de circulation, notamment ceux traversés par le tramway. Les anciens quartiers de la ville (Saint-Antoine et le Derb) se spécialisent dans l’entreposage, la vente de gros et de semi-gros.

  • 5 La Cité Petit (actuelle Haï El Badr) a fait l’objet d’une enquête terrain particulière au cours de (...)

11L’essentiel des marchandises proposées provient du commerce transnational et est acheminé par les différents réseaux de grossistes avec lesquels sont liés les commerçants de la ville ; parmi eux, les réseaux d’El Eulma et d’Aïn Fakroun dont nos enquêtes confirment le rôle prépondérant. D’autres filières liées au commerce transfrontalier avec le Maroc et transméditerranéen avec l’Espagne et la France, particulièrement actives durant les années 1990, y participent, mais concernent des produits spécifiques (le caftan marocain et les vêtements de marque). Certains produits, tels que les chaussures bon marché, sont directement fabriqués à Oran, dans les nombreux ateliers de la Cité Petit et du quartier des Planteurs5.

12Paradoxalement, dans une ville où la dynamique privée est très forte et alors que 3 150 importateurs sont domiciliés dans la wilaya6, ce qui en fait la deuxième du pays après Alger, l’approvisionnement en produits de consommation courante et petit équipement domestique, est assuré par les réseaux de l’Est algérien. Dans la hiérarchie des places marchandes nationales, Oran, contrairement à El Eulma – place qui organise ce commerce transnational –, est un point d’aboutissement de la chaîne chinoise du commerce transnational, largement contrôlée par les importateurs de l’Est (Belguidoum, Pliez, 2012). Les importateurs oranais ont investi d’autres créneaux, notamment les équipements industriels, les matériaux de construction, les produits pharmaceutiques, l’agro-alimentaire, les véhicules utilitaires et de tourisme.

Deux quartiers, deux formes du commerce transnational

13Lieux de redistribution et de pratiques marchandes intenses, ces deux quartiers se distinguent pourtant sur de nombreux aspects : la nature comme les volumes des marchandises vendues, les locaux commerciaux et surtout les publics qu’ils attirent. C’est d’abord dans la configuration de ces places que des différences notoires apparaissent, marquant ainsi une forme de distribution spatiale du commerce transnational : des places marchandes spécifiques pour des publics distincts.

Centralité de Médina J’dida et discrétion de Choupot

14Quartier péricentral, l’ensemble que compose Médina J’dida et le plateau Saint-Michel, quartier qui lui est attenant, est le principal pôle d’emploi de la ville : 29 500 emplois, soit 15 % de l’ensemble des emplois occupés dans l’agglomération oranaise, devançant le centre-ville et le port qui, eux, concentrent 28 300 emplois (Trache, 2010, 279). Sa fonction économique est avérée et son rôle commercial est déjà ancien. Bien desservi par les transports en commun urbains et suburbains – de nombreuses lignes de bus, et le tramway depuis mai 2013, convergent vers le quartier, désormais aisément accessible.

15À l’inverse, Choupot est un espace résidentiel situé dans les anciens faubourgs. Le développement de la ville vers le sud a intégré cet ancien faubourg pavillonnaire dans le tissu urbain sans lui enlever son caractère résidentiel. Seuls quelques entrepôts jouxtent le quartier. Cinq lignes de bus le desservent, dont une le traverse.

Deux ambiances urbaines

16Médina J’dida offre l’ambiance populaire d’un quartier marchand, un bouillonnement humain permanent. Son tissu dense et serré, son système de rues et de ruelles, ses boutiques plus petites, ses devantures variées, la multitude de produits divers qui y sont exposés – mais aussi sur les trottoirs par les innombrables vendeurs à l’étalage –, lui donnent l’aspect d’une médina sans pourtant en être vraiment une.

« Elle a les caractères particuliers [qui tiennent] à la configuration du bâti, à la nature des activités et leur diversité ordonnée, à l’atmosphère en somme qui rappelle, sans en être, celle des souks et des bazars. N’étant ni l’un ni l’autre, Médina J’dida est encore moins une médina au sens habituel du terme. » (Bekkouche, 2005, 119).

17Médina J’dida a une longue tradition de polarité marchande qu’elle doit à son marché couvert, l’un des plus importants de la ville, et à ses « rues de bijoutiers, de maroquiniers et de dinandiers, des artisans, des marchands de fruits et légumes et de vendeurs à la sauvette de toutes sortes » (Metaïr, 2004). Elle incarne cette tradition populaire oranaise et, dans la mémoire collective, elle reste le lieu où l’on se retrouvait, où l’on arrivait en ville quand on venait de l’extérieur comme l’attestaient ces nombreux « hôtels et hammams, gargotes, cafés en tout genre et magasins de toute nature » (Metaïr, 2004, 2) dont elle était pourvue.

18Choupot est un quartier bien différent. Hormis les jours qui précèdent les fêtes et les week-ends, propices aux achats, l’avenue de Choupot est une artère tranquille, aux qualités urbaines certaines, à l’écart des grands axes de circulation. En s’implantant à Choupot, les commerçants bénéficient de la valeur ajoutée d’un cadre urbain existant : une longue avenue plantée d’arbres avec ses petites placettes aux extrémités, des villas cossues affichant par l’esthétique une distinction sociale. En semaine, on y voit une clientèle plutôt jeune qui trouve un certain plaisir à flâner, s’arrêter devant la devanture des boutiques, entrer dans un des quatorze centres commerciaux et grands magasins, plus spacieux que ceux de Médina J’dida, prendre une glace ou une pâtisserie dans une des crèmeries ou encore se restaurer dans un fast-food « branché ». C’est, ici, la quiétude d’une avenue arborée aux vitrines attrayantes et soignées, loin de la cohue de la ville tout en étant dans la ville. Choupot invente et propose une nouvelle forme du « chic oranais ».

Deux histoires urbaines

19Médina J’dida et Choupot constituent deux quartiers qui ont une genèse différente. Le premier est situé au centre de la nouvelle ville qui prend forme dès les années 1845 et son caractère populaire s’est affirmé tout au long de son histoire. Le second se trouve dans les faubourgs qui, eux, se développent à partir des années 1900 et sa dimension résidentielle est, dès le départ, sa marque urbaine.

Du village indigène au quartier-marché

  • 7 Appellation courante à la fin du XIXe siècle pour ce type de regroupement aux portes des villes col (...)

20L’histoire de Médina J’dida est jalonnée par de nombreuses tentatives des pouvoirs publics d’encadrer et de réguler une urbanisation populaire qui connaîtra trois grandes mutations (Semmoud [B.], 1975 ; Bekkouche, 2005). En 1845 est créé un village indigène « sur les terrains domaniaux sis en dehors des murs » (Lespès, 1938, 115) afin de fixer les populations qui vivaient sous la tente ou dans des gourbis aux portes de la ville. Appelé le « Village nègre »7, il prendra le nom de Médina J’dida, traduction arabe de « ville nouvelle » qui désignait, à la fin du XIXe siècle, l’ensemble des extensions urbaines extra muros et dont le village indigène faisait partie (ibidem, 197).

  • 8 Il s’agit de l’actuel marché couvert Lamoricière et de l’actuel boulevard Zabana pour le boulevard (...)
  • 9 La place Tahtaha s’appelle officiellement place de l’Indépendance.

21Une série de plans d’aménagement mis en œuvre de 1867 à 1937, d’inspiration hygiéniste, donnera au quartier sa physionomie actuelle, le réorganisant selon une logique d’alignement et d’orthogonalité. L’afflux régulier de population oblige les pouvoirs publics à tenter de régulariser les alignements « où s’élevaient sans cesse de nouvelles constructions, chétives d’ailleurs » (ibid., 165). Entre 1930 et 1937, « une large percée parallèle de vingt mètres entre la place du marché Lamoricière et le boulevard d’Iéna » (ibid., 236)8 permet d’aérer le tissu. Elle deviendra la place Tahtaha, aujourd’hui le centre du quartier9. Bien que « des nids importants qui bravent les exigences de la circulation et de l’hygiène modernes » (ibid., 243) subsistent, le quartier connaît au milieu du XXe siècle sa deuxième mutation. À partir de 1900, les constructions, érigées avec des matériaux de fortune, laissent place à de petits immeubles de deux niveaux (Bekkouche, 2005). La population augmente régulièrement pour passer de « 7 008 habitants en 1881 à 12 255 en 1936, dont la moitié sont nés hors d’Oran » (Lespès, 1938, 116).

  • 10 En 1872, Deprez parlera d’« une population d’Arabes, de Nègres, de Juifs et d’Européens se livrant (...)
  • 11 Il s’agit de Dar el Hayat, une cité de 389 logements au sud du quartier et de la cité Lamoricière, (...)

22Ville dans la ville, particulièrement stigmatisée10, Médina J’dida continue d’accueillir de nouveaux arrivants tout en jouant un rôle de marché et en regroupant nombre de petits artisans. En 1930, le marché couvert est réalisé : « le Village nègre était devenu le centre d’approvisionnement des quartiers sud et du Sud-Est » (ibid., 289). Dans les années 1950, des immeubles d’habitat collectif sont érigés sur ses marges11, mais le quartier vit une période de stagnation et son bâti subit une nette dégradation (Bekkouche, 2005 ; Trache, 2010).

23Avec les années 2000, la reconversion des fonctions marchandes du quartier s’accompagne d’une rénovation du bâti dont le rythme ne cesse de croître.

Choupot, du lotissement pavillonnaire à l’avenue marchande

  • 12 La population était de 3 820 habitants en 1936 dont seulement 78 musulmans (Lespès, 1938, 113).

24Loti au début des années 1920, dans le cadre d’un programme de promotion immobilière consistant à urbaniser les faubourgs sur le modèle des cités-jardins, le quartier est composé de parcelles de 300 à 400 m2 sur lesquelles sont construites des petites villas d’un ou deux niveaux avec jardin, destinées à accueillir une population européenne12. À l’Indépendance, le quartier change de population, mais conserve son statut : un quartier tranquille et discret dans la ville, avec sa rue commerçante et ses petits commerces de proximité. Ainsi, jusqu’au début des années 2000, Choupot reste à l’écart des transformations urbaines.

Des publics différents

25La différence d’échelle de ces deux places marchandes, les ambiances qu’elles génèrent, les produits qu’elles proposent, la qualité des locaux commerciaux, leur confèrent un statut spécifique. Cela se traduit dans les publics qu’elles attirent et les temporalités qui les caractérisent. À partir de 17 h, Médina J’dida se vide, ses boutiques ferment, alors que Choupot commence à s’animer.

26Médina J’dida est un immense marché pour tous, proposant une multitude de produits allant de la friperie aux vêtements de semi luxe en passant par les produits d’intérieur. Choupot est moins fréquenté et plus sélectif, sa clientèle est plus jeune et, surtout, plus aisée. Il est recherché pour son calme, ses produits de meilleure qualité, mais aussi plus chers.

  • 13 Une ZHUN est une zone d’habitat urbain nouvelle qui prend la forme de logements sociaux collectifs (...)

27Le constat empirique d’une clientèle différente est corroboré par une série d’enquêtes menées par S.-M. Trache (2010, 302) concernant les lieux de consommation des populations périurbaines. En comparant les pratiques d’achat des populations de Nedjma (quartier populaire) et de la ZHUN de l’USTO13 (quartier constitué des couches moyennes), il ressort que 91 % des enquêtés de Nedjma font leurs achats vestimentaires à Médina J’dida, contre seulement 44 % pour les habitants de la ZHUN de l’USTO. Ces derniers privilégient les boutiques du centre-ville (53 %) et déjà Choupot (1,5 %), alors même que, en 2008, période des enquêtes, ce quartier n’était pas encore doté de ses centres commerciaux. La prédominance de Médina J’dida est confirmée pour les articles ménagers : ainsi 76,1 % des enquêtés s’y équipent en articles ménagers et 87,5 % y font leurs achats d’articles occasionnels. À l’inverse, Choupot est essentiellement spécialisé dans le vêtement et le linge de maison et, depuis peu, le meuble. Son public est certes moins important, mais les achats sont plus coûteux. Sa spécialisation dans les robes de fête et le caftan marocain en est l’illustration, ce qui, par ailleurs, explique le maintien jusqu’à aujourd’hui de cette forme du commerce transfrontalier qui met en œuvre un acheminement en moindre quantité de produits plus onéreux.

Médina J’dida : un quartier-marché

28Spatialement, Médina J’dida a la forme d’un polygone délimité par de grandes voies de communication. Dotée d’un tracé orthogonal, résultat des différents plans d’urbanisme de la période coloniale, elle est structurée à partir de quelques grands axes principaux, dont la place Tahtaha et la rue du Figuier.

29La place Tahtaha, réaménagée en 2004 en une vaste esplanade large de 40 m et longue de 280 est tout à la fois lieu de passage, de rencontre et de séparation. Elle marque une rupture entre la partie est du quartier, spécialisée dans le vêtement masculin et sportif, le meuble et l’électroménager et celle, à l’ouest, la plus importante, qui regroupe notamment les boutiques à forte clientèle féminine et dont la marchandise varie du vêtement féminin à celui pour enfants de tous âges en passant par le produit maison, du plus anodin au plus sophistiqué. De part et d’autre de la place, neuf rues perpendiculaires traversent l’ensemble du quartier : trois rues parallèles dans la partie ouest – dont la rue du Figuier qui a un tracé légèrement en diagonal –, et deux dans la partie est qui délimitent des groupes d’îlots, eux-mêmes traversés par de petites rues ou ruelles formant parfois des impasses. Seule la partie nord-ouest du quartier, là où a été construit l’immeuble Lamoricière de sept étages, échappe à cette organisation en îlots plus ou moins réguliers.

30Sur plus de 20 ha et 7 km de rues intérieures, c’est un quartier commercial qui se réinvente, au sein duquel la fonction résidentielle devient de plus en plus marginale. Seules certaines activités, comme la bijouterie et le marché des fruits et légumes, se maintiennent.

31Au total, près de 14 km de façades intérieures et extérieures sont quasi exclusivement occupées par des boutiques, quelques hôtels, cafés et restaurants. Plus de 2 500 locaux commerciaux, parfois n’ayant que 5 m de vitrine, se succèdent et affichent des spécialisations : vêtements et chaussures pour hommes, boutiques de sport, vêtements féminins ou pour enfants, linge de maison, bijouteries, etc.). À ces boutiques, il faut rajouter les échoppes du marché couvert et les nombreux vendeurs à l’étalage qui occupent en permanence la rue du Figuier et les rues annexes.

32La conversion du quartier en place du commerce transnational se traduit par des transformations notables du paysage urbain. La quasi-totalité des bâtisses a subi un aménagement de la devanture et pratiquement une sur deux a fait l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation. Les cafés sur les boulevards ou sur la place Tahtaha changent d’apparence et la fonction hôtelière s’affirme. Les petits hôtels bon marché ont été remplacés par des établissements plus modernes et plus spacieux.

  • 14 Enquête réalisée au cours du mois de mai 2013.
  • 15 Nous avons opté pour une typologie classant les locaux commerciaux en fonction de leur taille et de (...)

33La multiplication des centres commerciaux et des magasins est impressionnante. En 2009, nous avions dénombré cinq centres commerciaux. Lors de nos derniers relevés14, nous avons recensé 18 hôtels récents ou rénovés, 33 centres commerciaux et 43 magasins et mini-centres commerciaux, soit 94 immeubles commerciaux d’un genre nouveau15. À cet inventaire, il faut rajouter 7 centres commerciaux et 5 magasins ou mini-centres en cours de construction.

Fig. 1. Distribution des locaux commerciaux à Médina J’dida.

Fig. 1. Distribution des locaux commerciaux à Médina J’dida.

Cartographie : S. Belguidoum, A. Boudinar & F. Troin • CITERES 2015.

Tab. 2. Équipements commerciaux par « parties » à Médina J’dida.

Partie 1*

Partie 2*

Partie 3*

Partie 4*

Total

Hôtels

1

7

7

3

18

Centres commerciaux

9

8

15

1

33

Mini-centres commerciaux

4

6

1

3

14

Magasins

8

9

3

9

29

* : cf. Fig. 1. Source : Enquêtes des auteurs, octobre 2013.

34Les contraintes d’un parcellaire très morcelé, où les transactions et les partages entre héritiers ont été nombreux, ont suscité des stratégies d’installation privilégiant les boutiques de petite taille, des centres commerciaux et des magasins moins imposants que ceux de Choupot. Le foncier et l’immobilier ont connu une hausse spectaculaire obligeant à des transactions coûteuses pour permettre un remembrement par le rachat de parcelles mitoyennes qui autorisent la construction de locaux plus spacieux. Quelques gros investisseurs sont parvenus à racheter plusieurs parcelles et à édifier des centres commerciaux de grande taille (il en existe trois). La majorité des centres occupent des parcelles de 250 à 300 m2 et sont édifiés sur trois niveaux. Ces centres proposent entre 500 et 1 000 m2 de surface de vente et abritent une vingtaine de boutiques ; les plus importants d’entre eux possèdent jusqu’à 1 500 m2.

Choupot, le charme discret d’un quartier pavillonnaire

35Aux deux extrémités de l’avenue d’un kilomètre qui traverse ce quartier pavillonnaire, des placettes arborées marquent les entrées de ce qui est devenu un nouveau mall marchand de la ville. Le cachet architectural originel reste fort et, malgré les nombreuses constructions de locaux commerciaux, les anciennes villas, dont les rez-de-chaussée ont été transformés en boutiques, rappellent le statut social de ce quartier cossu. Ces villas qui possédaient toutes un jardin, souvent en grande partie construit aujourd’hui, sont fortement empreintes de la tendance architecturale de la seconde moitié du XXe siècle : façades sobres et ornementées de ferronnerie au décor floral, agencement des formes offrant une géométrie pure, grandes baies vitrées sur la rue ou longs balcons longeant les façades et toitures en tuiles ou en terrasse.

L’émergence d’une rue marchande

36La métamorphose de l’avenue a été rapide. Au milieu des années 1990, quelques boutiques de vêtements proposant des produits issus du commerce transfrontalier et du « commerce du cabas » font leur apparition. Apprécié par une clientèle aisée qui y trouve des produits de meilleure qualité que ceux vendus à Médina J’dida, notamment des marques de vêtements européens et des robes marocaines, Choupot acquiert rapidement une réputation commerciale. D’autres entrepreneurs, profitant de cette dynamique, s’installent et, au début des années 2000, ce sont des dizaines de boutiques qui prennent possession du devant des villas. Le processus de transformation est enclenché. Cette notoriété naissante est mise à profit par quelques gros investisseurs qui ouvrent, en 2005, un premier centre commercial qui abrite une trentaine de boutiques sur trois étages. L’effet boule de neige joue et, en quelques années, quelque 200 locaux commerciaux, dont 140 petites boutiques de vêtements et articles de maison, 11 magasins et 5 centres commerciaux occupent l’avenue. Seule une dizaine de maisons sur l’ensemble de l’avenue est restée sans local commercial.

37À Choupot, le parcellaire initial a très peu été modifié et le bâti existant propose en conséquence des lots de plus grande taille qu’à Médina J’dida. Ils sont généralement de 300 m2 et offrent une façade sur rue de 15 m. Facilement modulables, ils peuvent accueillir plusieurs petites boutiques, un seul grand magasin ou, grâce à la surélévation ou à la réunion de deux parcelles, un centre commercial.

Fig. 2. Distribution des locaux commerciaux à Choupot.

Fig. 2. Distribution des locaux commerciaux à Choupot.

Cartographie : S. Belguidoum, A. Boudinar & F. Troin • CITERES 2015.

Petites boutiques et centres commerciaux

38Il existe trois centres commerciaux en activité et deux autres, récemment achevés, sont sur le point d’ouvrir. Les centres commerciaux de Choupot ont de grandes superficies et les boutiques qu’ils abritent – une trentaine sur deux ou trois niveaux –, sont spacieuses. La décoration et l’agencement sont soignés, musique et parfum d’ambiance sont diffusés. La clientèle apprécie un cadre tranquille et prend son temps pour essayer le vêtement convoité ou, simplement, regarder le mobilier importé de Turquie ou de Chine qui est exposé.

39La prédominance des produits liés à l’habillement (67 % des boutiques, Tab. 3) – les accessoires et la maroquinerie, le meuble et les articles de maison se partageant le reste – donne à l’avenue une spécialisation forte à destination de la clientèle féminine. Près de 60 % des commerces s’adressent, en effet, à un public féminin (vêtements pour femmes et enfants, maroquinerie, chaussures, cosmétique, linge de maison, meubles et décoration intérieure, Tab. 5). Les boutiques commercialisant les tenues féminines traditionnelles et de fête y sont très présentes (11,9 %).

Tab. 3. Les types de commerces à Choupot.

Nombre

Total

soit en %

Habillement

Centre commercial

3

140

67,9

Prêt-à-porter pour hommes

36

Prêt-à-porter pour femmes

17

Prêt-à-porter mixte

14

Vêtements pour enfants

14

Vêtements tradi-
tionnels et de fête

21

Articles et tenues de sport

16

Chaussures

19

Accessoires

Maroquinerie

Accessoires féminins

8

22

10,7

Maroquinerie

2

Cosmétique

4

Bijouterie

8

Articles de maison

Meubles

4

14

6,8

Linge de maison

2

Décoration intérieure

4

Droguerie

3

Magasin de jouets

1

Services
et commerces
de proximité

Restauration-Cafétaria

12

25

12,1

Commerce alimentaire

4

Salon de coiffure

1

Bains-Douches

1

Agence immobilière

1

Pharmacie

3

Magasin d’optique

2

Multi-services

1

Équipements culturels

École privée

1

5

2,5

Centre culturel

1

Autres équipements

Garage

2

Imprimerie

1

TOTAL

206

100,0

Source : Enquêtes auteurs, mars 2013.

Tab. 4. Statut des commerces à Choupot.

Nombre

soit en %

Boutiques ouvertes

206

89,96

Boutiques fermées

18

7,86

Boutiques en construction

5

2,18

TOTAL

229

100,0

Source : Enquêtes auteurs, mars 2013.

Tab. 5. Les boutiques de produits féminins ou à fréquentation féminine à Choupot.

Nombre

soit en % sur l’ensemble des 176 boutiques
de Choupot

Produits

pour la femme

Centre commercial

3

1,7

Prêt-à-porter
pour femmes

17

9,7

Prêt-à-porter mixte

14

8,0

Vêtements tradi-tionnels et de fête

21

11,9

Accessoires féminins

8

4,5

Maroquinerie

2

1,1

Cosmétique

4

2,3

Chaussures

3

1,7

Bijouterie

8

4,5

TOTAL 1

80

Produits attirant plutôt une clientèle féminine

Vêtements
pour enfants

14

8,0

Meubles

4

2,3

Linge de maison

2

1,1

Décoration intérieure

4

2,3

TOTAL 2

24

TOTAL 1 + 2

104

59,1

TOTAL GÉNÉRAL
= Ensemble des boutiques de Choupot

176

100,0

Source : Enquêtes auteurs, mars 2013.

40En se spécialisant dans des gammes de produits précis, les commerçants de Choupot ont ciblé un type de clientèle appartenant aux couches moyennes et aisées.

Un renouveau urbain par le bas

Quand le commerce l’emporte sur la fonction résidentielle

41La conquête, en quelques années, de ces deux quartiers par le commerce des produits transnationaux a entraîné un processus de modification en profondeur de leur patrimoine bâti, bousculant leur fonction résidentielle.

42Après la forte mobilité qui a suivi les années 1960, liée au départ de sa population européenne, Choupot a vécu une longue période de stabilité résidentielle. L’introduction des activités marchandes tout au long de l’avenue principale, mais aussi dans les rues perpendiculaires, se traduit par une réduction significative du nombre d’habitants. Le quartier perd 2 403 habitants entre 1998 et 2008, passant de 20 781 à 18 378, soit une baisse de 11,5 % (Trache, 2010, 221). Ce déclin résidentiel s’est davantage accru ces dernières années avec l’accélération du mouvement de construction des locaux commerciaux.

  • 16 En 2008, 699 logements y étaient recensés contre 1520 en 1998 (Trache, 2010, 224).

43À Médina J’dida, les tendances sont encore plus fortes La population, qui s’élevait à 12 255 en 1936 et 8 402 en 1998, chute à 5 274 en 2008. De 1998 à 2008, la baisse est de 37,2 % (Trache, 2010, 221). Les parties les plus commerçantes du quartier, comme la rue du Figuier, ont été entièrement vidées de leurs habitants et le mouvement s’est encore accentué ces quatre dernières années dans les autres rues. La majorité de la population est concentrée dans les immeubles des boulevards qui ceinturent le quartier et surtout dans les cités Dar el Hayat et Lamoricière qui regroupent à elles deux 431 logements, soit 61,7 % du parc habité de Médina J’dida16.

44Les transformations provoquées par la dynamique commerciale ont été rapides, accentuant un phénomène de délocalisation de l’habitat engagé depuis l’Indépendance.

Une rénovation rapide

45Avec les mutations des fonctions, c’est aussi le paysage urbain qui se transforme. Assez timide jusqu’à la fin des années 1990, un processus de plus en plus rapide de rénovation par surélévation des constructions, de transformation de façades ou destruction des immeubles plus ou moins vétustes et reconstruction de locaux commerciaux, se développe. Ce phénomène de démolition et de reconstruction, initié au début des années 2000, marque le démarrage du troisième âge de la mutation de Médina J’dida. Il s’est accéléré durant ces trois dernières années avec la multiplication des hôtels, des centres commerciaux et des magasins recourant à des matériaux de construction et de décoration plus élaborés. À Choupot, c’est le principe même d’un quartier pavillonnaire qui est remis en cause : les immeubles commerciaux aux riches devantures remplacent les pavillons cossus de la période coloniale. En prenant possession de ces quartiers, les commerçants vont les remanier.

Des politiques urbaines marginalisées

  • 17 Ce document, intitulé Rapport d’orientation et règlement, a été approuvé le 8 janvier 1997. Il prés (...)

46Le PDAU (Plan directeur d’architecture et d’urbanisme) du Grand Oran, adopté en 1997, définit les grandes orientations d’intervention à l’horizon 2015 en matière d’aménagement17. Il identifie les deux quartiers comme des zones à intervention prioritaire dont le cadre bâti, datant de la période coloniale, est dégradé. En ce sens, il préconise des POS (Plans d’occupation des sols) faisant de la rénovation la priorité absolue. Faisant acte d’une voirie en bon état (ce qui est vrai pour les grands axes et moins vrai pour les rues intérieures de Médina J’dida) et de la présence d’équipements obsolètes ou à l’état de friche (entrepôts et casernes désaffectées), il s’est contenté de recommander le déplacement de ces équipements, la « recomposition urbaine des grands axes », l’élargissement du boulevard de l’Indépendance et l’amélioration des espaces publics existants. Pour le reste, il laissait libre champ aux initiatives individuelles, définissant uniquement les COS (coefficients d’occupation du sol) autorisés. Pragmatique, le PDAU permettait ainsi de doubler les COS de Médina J’dida et de Choupot. Dans l’ensemble, les constructions respecteront ces préconisations et la taille dominante des constructions récentes (R+2 et R+3) s’inscrit dans ces recommandations. Seuls quelques immeubles, les hôtels et les grands centres commerciaux, dépasseront largement ces COS.

47Les interventions des pouvoirs publics concernent essentiellement Médina J’dida. Elles consistent en l’aménagement d’espaces publics, la réhabilitation de la voirie, la construction d’un parking et la résorption de l’habitat vétuste. Leurs mises en œuvre et leurs résultats sont contrastés. L’aménagement de la place Tahtaha, entièrement réhabilitée à partir de 2004, est sans aucun doute l’opération la plus réussie. Son caractère aéré, son mobilier léger et le traitement de son sol lui confèrent des qualités urbaines indéniables, mettant en relief son rôle de centralité du quartier.

48À l’inverse, la construction d’un parking de sept étages, décidée par la municipalité à la suite de l’incendie d’un ancien moulin, à l’intérieur du tissu de Médina J’dida dans une partie particulièrement dense, est une des incongruités de la programmation urbaine. Ce parking, en voie de finition aujourd’hui, est difficilement accessible. Une opération d’élargissement de la voirie occasionnant la destruction d’une partie des immeubles, dont certains récents, serait nécessaire pour le rendre opérationnel. Dans l’objectif des décideurs, il s’agissait sans doute – en créant ce parking en amont du centre-ville et près de la station du futur tramway –, de décongestionner le centre en diminuant la circulation automobile. À l’échelle de la ville, ce projet est rationnel, mais à l’échelle locale il ignore la réalité du quartier. En créant cette infrastructure, les pouvoirs publics se trouvent dans l’obligation de trouver un compromis avec les propriétaires des îlots attenants au parking. Ce parking donnera-t-il lieu à une opération de rénovation urbaine dans cette partie de Médina J’dida tout en provoquant la démolition de plusieurs pâtés de maison ? Pourtant, sa concrétisation renforcerait indéniablement l’attractivité d’un quartier très bien desservi par ailleurs en transports en commun.

Conclusion. Un marché immobilier en plein essor : dynamique marchande et rente urbaine18

  • 18 Les politiques urbaines menées depuis une cinquantaine d’années (réserves foncières communales, gel (...)
  • 19 Les petites annonces publiées dans la presse locale illustrent la vitalité de ce marché. À titre d’ (...)
  • 20 Au taux officiel, 100 DA équivalent à 1 euro, mais au marché parallèle, le plus usuel, il s’échange (...)

49Une des raisons de l’installation en périphérie des places marchandes était liée à la question de la rente foncière urbaine. La cherté du foncier et de l’immobilier obligeait les commerçants à s’installer dans les nouveaux territoires urbains, où le coût du sol était moins élevé. La dynamique de ces places et les revenus qu’elles génèrent ont levé cet obstacle : le coût des loyers ou de l’achat est vite compensé par un chiffre d’affaire et des bénéfices importants. Les entrepreneurs marchands n’hésitent plus à investir dans les tissus existants, entraînant une inflation des prix du foncier et du loyer de l’immobilier19. Souvent, quand des bâtisses sont mises en vente, ce qui est acheté c’est le sol et non le bâti, la rénovation immédiate étant le vrai but de la transaction. Ce dynamisme profite aux propriétaires qui réalisent des rentes foncières appréciables et exigent des loyers élevés ou des prix de vente importants. Les mini-boutiques des centres commerciaux sont louées selon l’emplacement entre 22 000 et 40 000 DA le mois (soit entre 250 000 et 500 000 DA l’année) pour des baux de un à trois ans. Pour les locaux de plus grande taille, la location atteint les 150 000 DA (soit 1 800 000 DA l’année)20.

50Les investisseurs, attirés par des places marchandes devenues cotées, sont de plus en plus nombreux à racheter un ou deux lots mitoyens ; ils font démolir les maisons et les remplacent par des locaux commerciaux. La flambée des prix et l’importante plus-value que ces stratégies génèrent font que peu de propriétaires résistent au phénomène. À Choupot, les rues perpendiculaires à l’avenue commencent déjà à vivre au rythme des démolitions-reconstructions.

  • 21 Dépouillement des permis de construire, DUC, Oran.

51À Médina J’dida, la vétusté relative du parc bâti a favorisé le mouvement. De 2008 à 2012, neuf immeubles ont été évacués par les pouvoirs publics pour cause d’insalubrité et neuf autres ont été déclarés en ruine avec arrêtés de péril. Entre 2010 et 2013, si quarante-quatre permis de construire (incluant la démolition) ont été délivrés21, ces données n’expriment qu’une petite partie des transformations, la plupart des réhabilitations (aménagement et surélévation) se faisant sans la délivrance de permis. Dans le domaine de la résorption de l’habitat insalubre, les pouvoirs publics agissent timidement, préférant laisser d’abord l’initiative aux propriétaires, puis ils accompagnent les processus par des opérations de soutien, telle que la réhabilitation des voiries et réseaux divers entamée depuis peu.

52Les places marchandes qui sont nées et se transforment au sein de Médina J’dida et Choupot participent indéniablement aux nouvelles manières de vivre la ville en créant de nouvelles ambiances urbaines. Elles illustrent aussi le poids considérable joué par les entrepreneurs marchands dans les reconfigurations urbaines.

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Bibliographie

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Notes

1 Les enquêtes que nous menons actuellement sur la ville de Sétif montrent que des quartiers comme Tandja et Beau-Marché vivent au rythme des transformations commerciales (recherche en cours dans le cadre du Programme national de recherche « Populations et société », Algérie).

2 Cet article s’appuie sur une série d’enquêtes menées par les auteurs à partir de 2010 et de relevés systématiques réalisés de février à juin 2013 dans les quartiers de Médina J’dida et Choupot.

3 La rue du Figuier, officiellement baptisée rue Mezouar, est appelée par ses usagers, trig l’marchi [rue du Marché] ou encore trig jamaa [rue de la Mosquée].

4 Principalement la dinanderie, la bijouterie et la couture.

5 La Cité Petit (actuelle Haï El Badr) a fait l’objet d’une enquête terrain particulière au cours de laquelle nous nous sommes interrogés sur les sources d’approvisionnement des places marchandes oranaises. Nous y avons recensé quelque 450 ateliers occupant les garages des maisons individuelles, employant près de 4 000 ouvriers, ce qui fait de cet ancien quartier pavillonnaire colonial une véritable place industrielle de la chaussure, approvisionnant bien au-delà du marché oranais.

6 Centre national des registres du commerce, http://www.cnrc.org.dz/fr/stats/statistiques_2012/index.html [consulté le 23/01/2014]. La wilaya est une division administrative, équivalent de la région.

7 Appellation courante à la fin du XIXe siècle pour ce type de regroupement aux portes des villes coloniales.

8 Il s’agit de l’actuel marché couvert Lamoricière et de l’actuel boulevard Zabana pour le boulevard d’Iena.

9 La place Tahtaha s’appelle officiellement place de l’Indépendance.

10 En 1872, Deprez parlera d’« une population d’Arabes, de Nègres, de Juifs et d’Européens se livrant à l’industrie du caboulot » (Deprez, Voyage à Oran, cité par Lespès, 1938, 175).

11 Il s’agit de Dar el Hayat, une cité de 389 logements au sud du quartier et de la cité Lamoricière, immeuble de 42 logements implanté à l’intérieur du tissu.

12 La population était de 3 820 habitants en 1936 dont seulement 78 musulmans (Lespès, 1938, 113).

13 Une ZHUN est une zone d’habitat urbain nouvelle qui prend la forme de logements sociaux collectifs sous forme de barres d’immeubles. USTO est l’acronyme de Université des sciences et techniques d’Oran.

14 Enquête réalisée au cours du mois de mai 2013.

15 Nous avons opté pour une typologie classant les locaux commerciaux en fonction de leur taille et de l’aménagement de leur espace. La boutique est un local d’un seul tenant proposant une ou plusieurs gammes de produits. Le magasin est un local plus grand, compris entre 300 à 400 m2 de surface de vente. Il est tenu par un même exploitant, aidé par des vendeurs, exposant un type ou plusieurs types de produits. Le centre commercial est un immeuble qui abrite des boutiques sur plusieurs niveaux, louées à des commerçants.

16 En 2008, 699 logements y étaient recensés contre 1520 en 1998 (Trache, 2010, 224).

17 Ce document, intitulé Rapport d’orientation et règlement, a été approuvé le 8 janvier 1997. Il présente les résultats de la troisième et dernière phase du PDAU du Grand Oran composé des communes d’Oran, Es Senia, Bir El Djir et Sidi Chami.

18 Les politiques urbaines menées depuis une cinquantaine d’années (réserves foncières communales, gel des transactions foncières entre 1974 et 1990) avaient permis de neutraliser un marché foncier qui aujourd’hui donne lieu à d’intenses transactions remettant au centre de la problématique urbaine la question de la rente foncière.

19 Les petites annonces publiées dans la presse locale illustrent la vitalité de ce marché. À titre d’illustration, deux annonces publiés au mois de mai 2013 dans le quotidien d’Oran : la première pour la location d’un local de 10 m2 avec façade sur la place Tahtaha (Médina J’dida) pour 22 000 DA par mois ; la seconde pour la vente d’une villa à proximité de l’avenue Choupot pour 30 millions de DA.

20 Au taux officiel, 100 DA équivalent à 1 euro, mais au marché parallèle, le plus usuel, il s’échangeait au moment des enquêtes à 0,66 euros.

21 Dépouillement des permis de construire, DUC, Oran.

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Table des illustrations

Titre Fig. 1. Distribution des locaux commerciaux à Médina J’dida.
Crédits Cartographie : S. Belguidoum, A. Boudinar & F. Troin • CITERES 2015.
URL http://journals.openedition.org/emam/docannexe/image/1027/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 3,0M
Titre Fig. 2. Distribution des locaux commerciaux à Choupot.
Crédits Cartographie : S. Belguidoum, A. Boudinar & F. Troin • CITERES 2015.
URL http://journals.openedition.org/emam/docannexe/image/1027/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 3,0M
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Pour citer cet article

Référence électronique

Aines Boudinar et Saïd Belguidoum, « Dynamique marchande et renouveau urbain à Oran. Médina J’dida et Choupot, deux quartiers du commerce transnational », Les Cahiers d’EMAM [En ligne], 26 | 2015, mis en ligne le 20 juillet 2015, consulté le 14 décembre 2017. URL : http://journals.openedition.org/emam/1027

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Auteurs

Aines Boudinar

Architecte-Urbaniste, Maître-assistante, Université des Sciences et de la Technologie d’Oran (USTO), Algérie

inesboudinar@yahoo.fr

Saïd Belguidoum

Sociologue, Maître de conférences, Aix-Marseille Université, CNRS IREMAM UMR 7310, 13094 Aix-en-Provence, France

said.belguidoum@wanadoo.fr

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