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Imbricações e nexos entre a incorporação e a logística: apontamentos a partir dos condomínios logísticos da LOG Commercial Poperties

Imbrications and links between the incorporation and logistics: notes about the logistic condominiums of LOG Commercial Poperties
Imbricaciones y nexos entre la incorporación y la logística: notas de los condominios logísticos de LOG Commercial Poperties
Imbrications et liens entre l'incorporation et la logistique: notes des condominiums logistiques de LOG Commercial Poperties
Samarane Fonseca de Souza Barros e Bruna Ribeiro Corrêa

Resumos

Os condomínios logísticos surgem, cada vez mais, como empreendimentos imobiliários para atender às novas demandas de um capitalismo marcado pelo imperativo da fluidez. Os investimentos em logística por parte do capital privado convergem com obras públicas de infraestruturas a fim de superar os gargalos espaciais e ampliar a acumulação capitalista. É neste contexto que observamos a articulação entre os capitais incorporadores e o setor logístico para a construção e consolidação de condomínios empresariais que fazem parte dos ambientes voltados à circulação. Para ilustrarmos a relação entre a incorporação e a logística, elencamos a LOG Commercial Poperties, empresa advinda do grupo econômico MRV Engenharia S/A, que combina a expertise de uma das maiores incorporadoras do Brasil com as novas estruturações do setor logístico.

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Introdução

1 Este artigo realiza a análise de um movimento delimitado pela associação entre o capital incorporador e o setor logístico na produção dos ambientes construídos voltados à circulação do capital. Volta-se a interpretação, em especial, para os condomínios logísticos da LOG Commercial Poperties, por esta ser representante da expansão do capital incorporador para outros nichos de atuação e também por representar, no território nacional, uma das principais empresas deste segmento.

2 Isto porque a LOG é uma empresa brasileira que atua no ramo logístico desde 2008 e é pertencente do grupo econômico MRV Engenharia S/A, uma das principais incorporadoras do Brasil. Desde 2018, no entanto, a empresa logística desvinculou-se da matriz MRV ao abrir o seu próprio capital na bolsa de valores, demonstrando a expansão e êxito da empresa. Os vínculos com o grupo, por sua vez, permanecem pelo maior acionista da empresa ainda ser Rubens Menin (sócio-fundador da MRV) e também pela aproximação da LOG com outras empresas do mesmo grupo, como o banco INTER.

3 A opção pelo estudo desta empresa vai ao encontro, justamente, do objetivo principal do texto de ilustrar a associação entre o capital incorporador e o setor logístico. Nas reportagens e dados levantados por esta pesquisa, ficou evidente a importância da tradição da MRV para o sucesso da LOG. Para tanto, enquanto procedimentos metodológicos além da análise de reportagens disponibilizadas e referenciadas ao longo do texto, nos apoiamos também sobre relatórios financeiros disponibilizados pelo sítio eletrônico da LOG e em bibliografia especializada sobre o assunto.

4 A ascensão dos condomínios logísticos no Brasil vai ao encontro da reestruturação produtiva iniciada ainda na década de 1970, mas que ganhou mais proeminência nos anos 1990. A partir deste momento, testemunhamos alterações significativas no espaço e no tempo da produção. A aceleração da circulação do capital tornou-se predicado básico e, com isso, demandou de novas escalas, formas e espaços. Observamos, desde então, o surgimento de novos empreendimentos e a emergência de novas redes técnicas e normativas para suprirem as demandas da aceleração contemporânea (SANTOS, 1996). Ademais, temos a combinação de diferentes setores de capital com o Estado que, em realidades periféricas como a brasileira, sempre foi um dos maiores responsáveis pelo investimento na rede logística, infraestrutural e nos sistemas de circulação.

5 Chamamos a atenção, portanto, para as dimensões do capital incorporador na produção de empreendimentos voltados à logística, neste caso, os condomínios logísticos. Entendemos essa imbricação como marcas do reescalonamento de capitais incorporadores ao migrarem para outros nichos, mas também como resposta da própria logística às necessidades de um capitalismo marcado, cada vez mais, pela fluidez territorial. Demonstraremos neste artigo como os interesses da associação destes capitais convergem com as obras de infraestrutura do Estado brasileiro a partir do Programa de Aceleração de Crescimento (PAC), reverberando a hipótese da importância do fundo público para a acumulação capitalista (OLIVEIRA, 1988).

6 Além desta introdução e das considerações finais, este texto segue estruturado em outras quatro partes. A primeira delas versa sobre a trajetória da MRV enquanto grupo econômico e a sua imponência enquanto agente incorporador na/da produção do ambiente construído. A segunda parte discute a associação entre a fluidez territorial e a circulação capitalista como importante traço do período contemporâneo. Para associar as duas primeiras partes, o terceiro segmento do texto volta-se às vantagens da forma condominial para a acumulação capitalista, em especial, analisando os condomínios logísticos. Por fim, discutimos a atuação da LOG Commercial Poperties no Brasil e como a empresa articula as estratégias do capital incorporador para com a logística.

Os grupos econômicos e a produção do ambiente construído: a trajetória da MRV Engenharia S/A

7 Antes de iniciar a exposição sobre a efetiva participação dos grupos econômicos na produção do ambiente construído, vale colocar que acionamos grupos econômicos enquanto conceito para captar a complexidade das funções contemporâneas e a coalizão de diferentes setores do capital nos atuais processos de acumulação (RUFINO, 2019).

8 Ainda, é necessário sublinharmos como estas instituições materializam na escala espacial as diferentes reestruturações atreladas ao sistema capitalista. Sobre esta linha teórico-metodológica, Rufino (2019, p. 354) aponta que apesar dos esforços investigativos sobre os grupos econômicos, “pouco aborda ou se debruça sobre essas frações hegemônicas e sua penetração na produção do espaço [...]”.

9 Entendemos aqui a consolidação dos grupos econômicos como uma das estratégias que grandes capitais encontram para se alinharem às reestruturações contemporâneas do capitalismo, assim como pela necessidade de inserção cada vez maior nas dinâmicas econômicas nacionais e internacionais (RUFINO, 2019). É importante compreendermos a força política destes grupos à medida que além de interferirem nos mercados, eles podem também se atrelar a agentes públicos e modificarem efetivamente a vida das pessoas.

10 Concordamos com Portugal (1994, p. 26) que propõe a definição de grupos econômicos a partir de alguns pontos:

[...] o grupo econômico deve ser considerado como uma unidade empresarial de grande porte que está subordinada a um centro único de poder, de controle e de decisão estratégica, embora atue, em geral, em diversos mercados e através de diversas empresas, com uma organização institucional descentralizada e com diferentes graus de autonomia nas decisões de gestão.

11 Nesta direção, lançamos luz sobre a compreensão da MRV Engenharia S/A enquanto um significativo grupo econômico brasileiro. Em outros estudos já foi destacada a importância da trajetória da MRV Engenharia S/A sobremaneira na produção das cidades (CORRÊA, 2020). Nesta discussão daremos foco para uma das empresas do grupo MRV: a antiga MRV Log e atual LOG Commercial Poperties que atua na incorporação e comercialização de centros de distribuição e condomínios industriais e logísticos. Antes de entrarmos na discussão da LOG, no entanto, trataremos abaixo da importância da MRV na produção do ambiente construído.

12 A MRV foi fundada em 1979 na cidade de Belo Horizonte/MG pelos sócios Rubens Menin Teixeira de Souza, Mario Lúcio Menin e Vega Engenharia Ltda com o foco principal de construção e incorporação na cidade sede, conforme descrito no sítio eletrônico do grupo. Ao passar dos anos e das mudanças de ordem tanto conjunturais quanto estruturais, testemunhamos a expansão do grupo que, em muito, foi coincidente a própria expansão da produção imobiliária brasileira e a alterações substanciais nas formas do ambiente construído no país.

  • 1 Através da empresa subsidiária AHS Residencial a MRV passou a incorporar e locar empreendimentos re (...)

13 A expansão imobiliária recente e as mudanças na produção e incorporação do ambiente construído acarretaram transformações nas paisagens urbanas brasileiras (ROYER, 2009) e também trouxeram novidades na forma e organização dos capitais que investem nesses setores (SHIMBO, 2010). A MRV para se alinhar as demandas da nova realidade, se consolidou enquanto uma das maiores construtoras e incorporadoras do país e passou a atuar de forma sistemática em escala nacional e, mais recentemente, em escala internacional1.

14 A figura 1 abaixo sintetiza a trajetória da MRV Engenharia S/A destacando os principais eventos do grupo econômico (parte superior da linha do tempo) em consonância as reestruturações e marcos nacionais (parte inferior da linha do tempo).

Figura 1: Trajetória da MRV Engenharia S.A (1979-2019). Fonte: MRV Engenharia (2021).

Figura 1: Trajetória da MRV Engenharia S.A (1979-2019). Fonte: MRV Engenharia (2021).

Fonte : Organização das autoras.

15 Dentre os marcos acima listados, chamamos atenção para três que vão ao encontro das estratégias de reescalonamento da MRV e também da sua expansão na produção do ambiente construído.

16 O primeiro deles é a abertura de capital na bolsa de valores em 2007 e as relações diretas com a Caixa Econômica Federal. A abertura de capitais ligados a este setor econômico já foi explorado anteriormente por outros autores (PAIVA, 2007; FIX, 2011; MELAZZO, 2013; ROLNIK, 2015). No caso da MRV, tal feito significou uma expansão econômica e a possibilidade de novos investidores à medida que corroborou com ações que ampliaram e forjaram outras escalas de atuação.

17 O segundo ponto e, talvez o mais significativo, sobre a expansão da MRV na produção do ambiente construído brasileiro foi a participação do grupo na criação e consolidação do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) em 2009. Conforme Cardoso e Aragão (2012, p. 89), o lançamento deste programa gerou dois efeitos no mercado imobiliário:

Inicialmente garantiu credibilidade aos papéis das empresas que tinham aberto capital na Bolsa de Valores, resultado da certeza da existência de mercado consumidor sólido, lastreado por um programa governamental com crédito ao consumidor e subsídios diretos, viabilizando os empreendimentos já programados e também a expansão do setor. Em seguida, o anúncio do PMCMV consolidou e ampliou a demanda por terra. Cabe ressaltar que o mercado fundiário já apresentava sinais preocupantes, devido aos aumentos dos preços de terreno e redução da oferta, mesmo em áreas periféricas.

18 Para a MRV, o PMCMV foi essencial para o grupo tornar-se a principal incorporadora e produtora de habitação do programa (MRV, 2019) e, consequentemente, um dos principais agentes produtores de habitação no Brasil (SHIMBO, 2010).

19 O terceiro ponto que destacamos diz respeito a expansão da MRV para outros nichos de produção do ambiente construído, como as empresas atreladas ao desenvolvimento de áreas urbanas voltadas ao uso comercial, industrial e residencial, tal como a Urbamais (fundada em 2012) e também a LOG (fundada em 2008 como MRV Log) que atua na incorporação de condomínios logísticos.

20 A expansão da MRV para outras áreas de atuação também faz parte das estratégias de reescalonamento do grupo (CORRÊA, 2020), no entanto, mantém a essência do capital incorporador que está presente desde a sua fundação e faz parte dos anseios do grupo de manter o seu centro de poder a partir deste setor. De acordo com Finatti (2009, p. 12) a expansão para outros nichos revela “um pouco da intencionalidade dos incorporadores imobiliários em adequar seus produtos segundo os requerimentos contemporâneos da indústria e dos serviços”.

21 A ampliação das empresas associadas a MRV ocorreu em um momento que o Brasil vivenciava uma rodada de experimentação neoliberal marcada por incrementos na capacidade produtiva e implementações regulatórias mediadas pelos mercados, sendo um dos principais objetivos do Estado a promoção do Brasil como uma atrativa arena de investimentos internacionais (BRANDÃO, 2017). Quando, portanto, a MRV passa a atuar no provimento de infraestruturas urbanas e condomínios logísticos observamos a necessidade desta empresa de se fixar em alguns pontos do território nacional para auferir ainda mais rentabilidade.

22 A partir da LOG Commercial Poperties observamos uma confluência entre os fixos e os fluxos, sobretudo, na atual fase do capitalismo que demanda de uma combinação cada vez maior entre as dimensões fixas e circulantes do capital (BRENNER; 1998). Abaixo, exploraremos alguns pontos do par fixo e fluxo para, posteriormente, analisarmos a LOG e a relação entre a incorporação e a logística.

O imperativo da fluidez e a circulação capitalista

23 Desde a década de 1970 o capitalismo vem sofrendo alterações significativas, sobretudo, a partir da flexibilização de seus modos de organização e padrão de acumulação. Harvey (1992) denomina esta fase como acumulação flexível, sendo que uma das marcas deste padrão é o surgimento de novos setores industriais, de prestação de serviços e financeiros. Houve um incremento técnico que possibilitou uma maior fluidez material e imaterial e, consequentemente, a aceleração da acumulação do capital.

24 Harvey (1992) argumenta sobre a compressão espaço-temporal a partir das inovações tecnológicas e do avanço dos meios de transporte e comunicação que engendraram mudanças na velocidade dos fenômenos, ressignificando a percepção da dimensão espacial. Santos (1996) faz referência à aceleração contemporânea para designar a superação dos deslocamentos e a ênfase na fluidez. Neste sentido, tem-se então que o novo período de acumulação e a atual faceta do capitalismo urgiram outras organizações espaço-temporais para a aceleração de sua circulação.

25 A reestruturação produtiva iniciada na década de 1970 marca mudanças profundas no tempo e no espaço, estando associada às reestruturações econômicas e espaciais. A tríade produção, economia e espaço, por sua vez, na contemporaneidade é acompanhada da necessidade de maior fluidez e instantaneidade para atender as demandas vorazes do capitalismo.

26 A circulação, portanto, se encontra no centro do modo de produção vigente e suas condições são tão importantes quanto às condições de produção (ARROYO, 2015). Para que ela ocorra sem maiores gargalos é preciso uma articulação de diferentes redes e escalas que vão imprimir no território maior fluidez e porosidade, levando-o a assumir as facetas de um capitalismo cada vez mais competitivo (ARROYO, 2015).

27 Toda a mudança no padrão capitalista apresenta reverberações no espaço, pois como argumentam Sposito e Sposito (2012, p. 5): “As novas tecnologias aceleram a circulação do capital; as mudanças nos ritmos das empresas modificam seu papel em diferentes escalas e as formas de produção; e tudo isso se reflete nas transformações espaciais”.

28 Santos (1996) salientou sobre a unicidade técnica que a economia globalizada demanda. Porém, tal unicidade, conforme o autor, é oriunda de práticas hegemônicas e por isso ocasiona certa diferenciação por introduzir canais e redes em alguns territórios em detrimento de outros. Sob à luz do caso brasileiro, tem-se que a distribuição destas redes que coadjuvam na circulação capitalista obedece um padrão concentrado (Figura 2).

Figura 2 – Rede logística brasileira.

Figura 2 – Rede logística brasileira.

Fonte – Barros (2021).

29 A maior densidade de infraestruturas e redes de circulação está na Região Concentrada (SANTOS; SILVEIRA, 2008) do país, ratificando algumas desigualdades regionais e salientando que esta porção é a mais dinâmica do território nacional. Este padrão tipicamente concentrado atrelado à rede logística brasileira faz com que apenas algumas regiões gozem de possíveis efeitos multiplicadores (de produtividade e renda) que esta rede pode oferecer. Isto porque “a logística e as infraestruturas de transporte e armazenamento também conduzem a estruturação do espaço geoeconômico ao condicionar padrões de organização do território e a localização de atividades” (SILVEIRA, 2015, p. 63).

  • 2 “Os Vetores Logísticos são espaços onde há uma dinâmica socioeconômica mais homogênea sob o ponto d (...)

30 Inclusive, grande parte dos investimentos em circulação e logística também são direcionados para esta área mais dinâmica. Quando se analisa os vetores logísticos2 determinados pelo Plano Nacional de Logística e Transportes (PNLT) tem-se que os que mais receberam obras e investimentos do PAC foram os vetores centro-sudeste e leste, justamente onde já está o maior número de infraestruturas voltadas à circulação (Tabela 1).

Tabela 1 – Investimentos do PAC por vetor logístico.

Vetores logísticos

Valores de investimentos estimados do PAC (R$ milhões)

Total (aprox. %)

Amazônico

13.076

9,1

Centro-Norte

19.292

13,5

Centro-Sudeste

50.959

35,7

Leste

22.361

15,7

Nordeste Meridional

17.085

11,9

Nordeste Setentrional

8.534

5,9

Sul

11.117

7,8

TOTAL

142.425

100

Fonte – PNLT, 2012. Organização das autoras.

31 Salientamos que o PAC foi muito importante no provimento de infraestruturas e de melhorias nas bases materiais do Brasil, sendo que o Estado visava com o programa garantir as condições externas para a produção, circulação e acumulação, atuando diretamente na viabilização das infraestruturas ou no financiamento das mesmas (BRAZ, 2007).

32 Em formações socioespaciais periféricas, tais como a brasileira, observa-se uma importância do fundo público para o investimento em infraestruturas e, por conseguinte, para o financiamento da acumulação do capital à medida que “o cálculo da taxa de lucro passa pelo fundo público, o que o torna um componente estrutural insubstituível” (OLIVEIRA, 1988, p. 9).

33 Silveira (2005) também destaca que a partir da socialização capitalista do Estado na provisão de infraestruturas e na modernização do território há uma facilitação para a reprodução ampliada do capital e para o fortalecimento dos agentes hegemônicos a partir do dinheiro público e social. Isto porque nos moldes em que se tem a provisão, distribuição e consolidação das infraestruturas no Brasil há o fomento de “novas extrações de rendas financeiras e espaciais” (WERNER; BRANDÃO, 2019, p. 199).

34 Dentre as novidades advindas da reestruturação produtiva e logística, podemos observar a emergência de empreendimentos nas áreas dotadas de densidade técnica, normativa e infraestrutural que vão ao encontro das novas estratégias do capital incorporador de combinar os elementos da fluidez territorial e da globalização em curso, assim como deixar evidente a intencionalidade dos capitais de mercantilizar o solo urbano (FINATTI, 2009).

35 A partir da emergência de novas formas no ambiente construído e, ainda, dada a associação entre a imobilização e a circulação de diferentes capitais, trataremos abaixo dos condomínios logísticos enquanto estratégias do capital incorporador de se adequar a novas demandas e clientes, assim como as vantagens da lógica condominial para a acumulação capitalista contemporânea.

A lógica condominial e suas vantagens para a acumulação capitalista: os condomínios logísticos

36 A reestruturação produtiva, como visto, engendrou uma série de novos espaços de acumulação e tomou como pautas centrais a necessidade de fluidez e a otimização da circulação do capital. Para o melhor desenrolar da reprodução capitalista, no entanto, é preciso que parte do capital se imobilize e, nesse ínterim, surgem outras infraestruturas e configurações do/no ambiente construído. Smolka (1987, p. 45) considera o espaço geográfico lócus de “substanciais imobilizações financeiras na forma de capital fixo de longa duração que compõe o que se identifica como o ambiente construído para produção e o consumo”.

37 No bojo da criação de novos espaços voltados a produção, ao consumo e a outros serviços, os condomínios logísticos surgem como possibilidades para a aceleração capitalista à medida que nestes estabelecimentos encontram-se estruturas, técnicas e serviços que corroboram para a realização de uma cadeia produtiva (LOPES, 2018). Diferentemente dos condomínios industriais, os condomínios logísticos não produzem diretamente a mercadoria, eles são responsáveis, dentre outras coisas, pela armazenagem, distribuição e circulação das mercadorias de outras empresas (LOPES, 2018).

38 Finatti (2009; 2011; 2015) reúne sob a denominação de condomínios empresariais uma série de formas diferentes, como condomínios de galpões, condomínios de escritórios, centros logísticos, parques industriais, business centers e business parks. Para este autor, a noção de condomínio empresarial é adequada, pois faz referência à:

Empreendimentos de natureza imobiliária destinados a albergar atividades econômicas, em superfícies ocupadas predominantemente de forma horizontal, fechados em relação ao seu entorno por meio de controle de acesso e sistemas de segurança reforçados, dotados de objetos técnicos facilitadores para as empresas que nele se instalam, e localizados em uma situação geográfica de grande fluidez territorial (FINATTI, 2011, p. 46).

39 Neste trabalho, os condomínios logísticos estão alinhados a definição de condomínio empresarial, sobremaneira, pela natureza imobiliária dos agentes responsáveis pelos empreendimentos e pela lógica condominial que os rege. Sobre a lógica condominial, Lencioni (2011, p. 185) alerta que a novidade neste tipo de empreendimento reside na condição jurídica da propriedade condominial que contém “o conceito de quota-parte da propriedade ou de fração ideal da propriedade da terra”.

40 Campos (1989, p. 50) argumenta:

A particularidade da propriedade jurídica da terra lhe dará o direito de disputar os ganhos extras que surgem no circuito imobiliário. As características e magnitudes, as formas e estratégias do processo de apropriação do sobrelucro serão definidas pelas relações de concorrência em cada momento histórico.

41 Em particular para os condomínios empresariais, Finatti (2011) ressalta que o empresário poupa gastos antes feitos com a compra do terreno e com a construção dos edifícios, assim como participa das negociações locacionais que envolvem tanto outros empresários do ramo industrial e logístico quanto o poder público. Neste tipo de negócio “há uma sobredeterminação do capital imobiliário sob o capital industrial a dirigir a localização industrial” (LENCIONI, 2011, p. 196).

42 O nexo entre a localização das atividades logísticas, o poder público e o capital imobiliário, nestes casos, revela a intencionalidade dos promotores e incorporadores imobiliários (FINATTI, 2011). Campos (1989, p. 48) alega que uma das particularidades do capital incorporador é determinada, justamente, “pelo controle econômico que exerce sobre a mudança de uso do solo, operada por um processo de edificação”. Smolka (1987, p. 41) corrobora com essa ideia ao apontar o capital incorporador como “aquele responsável pela organização do uso do solo, com vistas à apropriação de rendas fundiárias na forma de lucros”.

43 Finatti (2015) destaca a lógica dos promotores imobiliários em obter renda fundiária e/ou renda imobiliária a partir da instalação dos condomínios empresariais, sendo que estes para serem vendáveis e rentáveis devem ser implantados em localizações específicas dotadas de aparatos técnicos e normativos.

  • 3 Em 2016, por exemplo, a Região Concentrada do país registrava cerca de 80% dos condomínios empresar (...)

44 Acerca da densidade técnica, como já citado, o Estado tem um importante papel na provisão e financiamento de infraestruturas no Brasil e esta lógica é evidenciada quando se analisa a localização dos condomínios industriais no país. A maior concentração destes empreendimentos é referente às áreas de maior densidade técnica e infraestrutural3, demonstrando que eles se inserem na estrutura produtiva brasileira de forma que quando combinados aos outros elementos salientam as zonas de densidade em contraponto as zonas de rarefação (SANTOS, 1996; SANTOS; SILVEIRA, 2008).

45 A combinação do capital incorporador com outros, assim como a sua expansão para outras frentes de atuação reverbera a tese da privatização maciça do solo, em especial, a partir de grandes infraestruturas inseridas estrategicamente no ambiente construído e nas estruturas urbano-regionais. Sob a égide do neoliberalismo, o que se observa é a espoliação dos meios de produção, de bens e serviços, de infraestruturas e, em especial, da terra (HARVEY, 2014).

46Os novos rearranjos do capital incorporador e a sua imbricação com outras frentes de atuação podem ser analisados sob à luz do reescalonamento. Ao migrarem, por exemplo, para o setor logístico e industrial e investirem na expansão de condomínios logísticos, os agentes imobiliários têm suas estratégias alteradas tanto no que diz respeito aos processos socioespaciais quanto nas suas estruturas organizacionais e composição de seus capitais. Isto porque, conforme Brenner (2013, p. 201), o reescalonamento pode ser compreendido como uma “rediferenciação escalar de tipos particulares de processos sociais e formas institucionais [...]”. Essas alterações vão ao encontro de estratégias para solução de problemas regulatórios, recomposição de relações de poder e para o estabelecimento de novas bases para a expansão geográfica.

47 Estes rearranjos se alinham às demandas da reestruturação produtiva iniciada na década de 1970 no que tange a associação entre os promotores imobiliários e as novas compleições e funcionalidades do capitalismo contemporâneo. Finatti (2015, p. 76) sintetiza:

[...] estas funcionalidades são indicativas da associação entre as ações dos promotores imobiliários e os requerimentos contemporâneos da atividade produtiva e de serviços, indicando a preocupação em tornar seus produtos atrativos e funcionais para um público determinado. Trata-se de funcionalidades modernas e concernentes ao que se espera das condições organizacionais e territoriais emergentes junto à reestruturação produtiva iniciada na década de 1970.

48 O investimento em empreendimentos logísticos atualmente, conforme Clols (2015), é muito mais complexo do que em outrora, porque se combina aos setores imobiliário e financeiro. Em especial, estes empreendimentos tendem a se localizar em áreas bem abastecidas de redes técnicas e normativas, sem maiores gargalos espaciais. Entretanto, as estratégias de reescalonamento de agentes incorporadores, tais como do grupo MRV, atrelam-se às reestruturações no próprio sistema logístico. Sendo assim, abaixo trataremos da atuação da LOG Commercial Poperties no Brasil e como ela evidencia a imbricação entre a incorporação e a logística.

A LOG Commercial Poperties e a sua atuação no Brasil: a combinação entre a incorporação e a logística

49 Há 13 anos surgiu no Brasil a LOG Commercial Poperties, componente do grupo MRV Engenharia S/A e responsável pela construção de condomínios logísticos e loteamentos industriais. Esta empresa atua desde a incorporação até a gestão dos empreendimentos, estando hoje em inúmeras cidades e dispondo de mais de um milhão de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL). A empresa ainda apresenta um projeto de dobrar a ABL até 2024, se consolidando como uma das maiores desenvolvedoras de ativos logísticos e de locação de galpões no país4.

50 A empresa é organizada de maneira verticalizada e propõe que um dos seus diferenciais é, justamente, controlar todo o ciclo de desenvolvimento dos ativos, desde a engenharia ao comercial. O controle é possibilitado, em muito, pelas localizações estratégicas dos empreendimentos em cidades importantes da rede urbana e logística brasileira e, ainda, pelo refinado sistema técnico e normativo que os condomínios desenvolvem.

  • 5 Conforme aponta a entrevista cedida por Sérgio Fisher, presidente da Log, ao Jornal Estado de Minas (...)

51 O quadro 1 abaixo sintetiza o ciclo de desenvolvimento da LOG, evidenciando a participação da empresa desde a identificação da demanda dos contratantes até a gestão dos ativos. Destacamos que um dos diferenciais da empresa é ser uma das únicas do segmento logístico a construir seus próprios espaços5.

Quadro 1 – Ciclo de desenvolvimento da LOG. Disponível em https://www.logcp.com.br/​institucional/​.

Etapa do ciclo de desenvolvimento

Identificação de demanda

Regularização do terreno

Construção

Entrega do projeto

Gestão dos ativos

Atividades

> Identificação de clientes para definir rentabilidade;

>Equipe multidisciplinar responsável pela análise;

> Comitê interno responsável pela tomada de decisões e aquisição;

> Criação de valor significante.

> Due diligence;

>Mapeamento de possíveis restrições;

> Obtenção de todas as licenças e aprovações para o projeto.

> Processo de construção padronizado, mecanizado e em módulos;

> Controle e otimização de custos;

> Construção de galpão faseado em 6 meses;

> Sinergia com parceiros.

> Equipe comercial altamente qualificada;

> Corretores especializados no mercado da companhia.

> Controle de custos;

> Padronização de fornecedores;

> Manutenção e gestão periódica dos ativos.

Fonte : Organização das autoras.

52 A preocupação com todas as etapas do circuito produtivo, incluindo a produção de espaços, evidencia a lógica do capital incorporador que para a realização de empreendimentos imobiliários tende a apreender desde a compra e aquisição de direitos do terreno até os agentes responsáveis pela comercialização dos imóveis, ainda que estas etapas estejam mescladas em uma mesma unidade de capital (SMOLKA, 1987).

  • 6 Esta fala faz parte da entrevista cedida por Sérgio Fisher, presidente da Log, ao Jornal Estado de (...)

53 A localização dos condomínios logísticos nos principais nós da rede urbana em diferentes porções do Brasil demonstra não só a preocupação com a situação geográfica estratégica para a implementação dos empreendimentos, como também a intencionalidade do capital incorporador de se firmar em áreas rentáveis. O “conhecimento herdado da MRV Engenharia”6 é fundamental neste processo, porque “as decisões de investir dos incorporadores dependem das possibilidades de auferir ganhos de antecipação de rendas fundiárias e/ou ganhos de inovação” (CAMPOS, 1989, p. 58).

54 O quadro 2 aponta a localização dos condomínios logísticos da LOG em relação aos vetores logísticos propostos pelo PNLT. Observa-se que grande parte dos condomínios está em áreas nas quais mais se teve investimentos do PAC, demonstrando uma coalizão entre as ações públicas e os interesses privados. Ademais, por estarem localizados em áreas mais densas no que diz respeito as redes técnico-normativas, estes empreendimentos corroboram com a fluidez destas áreas em detrimento as outras. Em suma, a localização revela a importância da fluidez em sua concepção e a intencionalidade dos incorporadores imobiliários (FINATTI, 2009).

Quadro 2 – Condomínios logísticos da LOG. FONTE: PNLT, 2012; Sítio Eletrônico da LOG

  • 7 Esta localização é referente apenas aos condomínios logísticos. Vale colocar que a LOG atua também (...)

VETOR LOGÍSTICO

NÚMERO DE EMPREENDIMENTOS DA LOG

LOCALIZAÇÃO DOS CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS7

Amazônico

0

-

Centro-Norte

1

Belém/PA

Centro-Sudeste

11

- Goiânia/GO (2 estabelecimentos)

- Guarulhos/SP (2 estabelecimentos)

- Hortolândia/SP

- Jundiaí/SP

- Londrina/PR

- Ribeirão Preto/SP

- São José dos Pinhais/PR

- Sumaré/SP

- Uberaba/MG

Leste

12

-Betim/MG (2 empreendimentos)

-Campos dos Goytacazes/RJ

-Contagem/MG (5 estabelecimentos)

-Viana/ES

-Juiz de Fora/MG

-Campo Grande/RJ

-Itatiaia/RJ

Nordeste Meridional

2

- Feira de Santana/BA

- Aracaju/SE

Nordeste Setentrional

2

-Fortaleza/CE (2 estabelecimentos)

-Recife/PE

Sul

1

-Gravataí/RS

TOTAL

29

-

Fonte : Organização das autoras.

55 Ao retomarmos a localização dos empreendimentos em áreas estratégicas da rede logística, podemos mais uma vez constatar a intencionalidade do capital incorporador de se concentrar onde pode alterar padrões de ocupação e criar novos ambientes construídos a fim de aumentar as chances de valorização. Este movimento, conforme Campos (1989), introduz diferenciações na estrutura espacial em função das possibilidades de investimento desta fração de capital.

56 Os condomínios logísticos enquanto parte do ambiente construído podem ser compreendidos sob à luz do capital fixo por fazerem parte do processo produtivo e serem incorporados pelas empresas privadas em diferentes etapas de produção, ratificando a aceleração da reprodução capitalista a partir da imobilidade de frações do capital.

57 O paradoxo entre fixo e fluxo, por sua vez, engendra particularidades no investimento neste tipo de empreendimento e, por isso, soma-se ao par incorporação-logística o setor de crédito. Harvey (2018, p. 150) argumenta que o investimento em capital fixo pode limitar a produção e o consumo futuros e levar o capital a perder sua flexibilidade à medida que “hipoteca-se o futuro ao passado”. Aqui o sistema de crédito se faz importante por aproximar dimensões do tempo e do espaço quando “a circulação de capital portador de juros e a circulação de valor através do uso de capital fixo tornam-se estreitamente interligadas” (HARVEY, 2018, p. 146).

58 No caso dos condomínios logísticos, o seu mantenedor lucra a partir do aluguel dos galpões e dos demais serviços oferecidos pelos empreendimentos, fazendo o empréstimo do capital fixo (e não do dinheiro) e esperando o recebimento dos juros sobre o valor do aluguel. Da mesma forma, observa-se uma incessante busca pela renda da terra que, em muito, é o que move a consolidação desses produtos imobiliários (FINATTI, 2009).

59 Ademais, há um sistema ainda mais sofisticado componente do capitalismo financeirizado e que permeia os lucros da LOG: os fundos de investimento imobiliário (FII). De acordo com a CVM (2010, p. 6):

O fundo de investimento imobiliário é uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. É constituído sob a forma de condomínio fechado, no qual o resgate de cotas não é permitido. Através dos FII, os investidores podem investir seus recursos em imóveis destinados à renda, no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, na construção de imóveis, na aquisição de imóveis prontos, no investimento em projetos que viabilizem o acesso à habitação e a serviços, para posterior alienação, locação ou arrendamento, bem como em ativos lastreados em crédito imobiliários, tanto de renda variável como de renda fixa, como por exemplo, ações de companhias do setor imobiliário, CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários), LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e LH (Letras Hipotecárias).

60 Ou seja, o FII é uma carteira na qual qualquer pessoa de qualquer lugar do mundo pode investir. O investidor recebe uma cota que adquire o nome dos empreendimentos imobiliários a serem explorados por locação, arrendamento, venda etc. No caso da LOG, em especial, o fundo é associado ao Banco Inter, mais uma empresa do grupo MRV e responsável pelo fomento de operações de crédito imobiliário e auxílio de financiamento de imóveis. Este fundo tem por objeto a exploração dos empreendimentos imobiliários voltados as operações logísticas e industriais a partir da aquisição de terrenos e imóveis, prontos ou em construção, para locação ou arrendamento, assim como a aquisição de imóveis com potencial de geração de renda8. Observamos, portanto, mais uma associação entre as empresas do grupo MRV e, ainda, a aproximação entre os setores imobiliário, logístico e financeiro.

  • 9 https://www.revistaencontro.com.br/canal/revista/2020/01/mineiros-do-ano-2019-sergio-fischer.html

61Salientamos que a expansão da LOG foi tão significativa que em 2018 ela desvinculou-se da MRV ao ofertar suas próprias ações e ser a única companhia de galpões logísticos e industriais brasileiros listada na bolsa de valores. Porém, o vínculo com a MRV ainda se mantém quando se tem Rubens Menin, sócio-fundador do grupo econômico, como maior acionista da empresa LOG9. Ainda, temos que desde a fundação da empresa em 2008, ela é presidida por Sérgio Fischer, sobrinho de Menin. Estes elos familiares são uma das características do grupo MRV, como visto em Corrêa (2020) e Penha Filho (2020).

62 Os resultados financeiro-econômicos da LOG comprovam o êxito da empresa e também a vinculação da financeirização para com a incorporação e a logística. Os primeiros números do segundo trimestre de 2021 demonstram um lucro líquido 3,5 vezes maior do que o mesmo período do ano passado e um aumento significativo de sua ABL, conforme os relatórios disponibilizados pela B3 e divulgados no sítio eletrônico da empresa10.

63 Ao analisarmos as informações e números dos relatórios da LOG também temos mais uma prática comum do capital incorporador: as permutas. Esta prática envolve os proprietários dos terrenos adquiridos nos resultados diretos do projeto (PENHA FILHO, 2020). No caso da LOG, a permuta é efetuada para aquisição de terrenos através da troca por galpões, sendo que o valor das permutas no segundo trimestre de 2021 foi superior aos valores do mesmo período do ano passado.

64 A partir do exposto temos que a LOG herdou, em muito, o modus operandi e as bases incorporadoras do grupo MRV, demonstrando que a aproximação entre os agentes incorporadores e logísticos está se expandindo e produzindo, cada vez mais, os espaços voltados à circulação no Brasil. Ainda, em função das especificidades do investimento neste tipo de empreendimento e das novas compleições do capitalismo financeirizado, temos novos mecanismos que corroboram com o aumento da lucratividade da empresa e atrela, consideravelmente, os setores financeiros e de crédito aos nexos existentes entre incorporação e logística.

Considerações finais

65 O setor logístico e os sistemas de circulação estão se tornando cada vez mais importantes no contexto de um capitalismo que demanda da fluidez e da superação de gargalos e obstáculos espaciais. Para que a circulação ocorra sem maiores precedentes, no entanto, é necessário que parcelas do capital se imobilizem e se integrem ao processo produtivo a partir de novos empreendimentos que associam elementos técnicos e normativos a fim da maior otimização e aceleração da acumulação.

66 Dentro da mesma lógica, temos como parte do reescalonamento dos agentes incorporadores, a aproximação com outros nichos, como o logístico, a fim de expandirem as suas áreas de atuação e os seus clientes ao se enquadrarem nas reestruturações espaciais advindas das reestruturações econômicas. Portanto, temos o surgimento de novas formas que materializam a associação entre diferentes agentes, por exemplo, os condomínios logísticos.

67 Sobre os agentes, é ainda mais emblemático quando pensamos que a localização dos condomínios logísticos está diretamente associada aos investimentos do Estado brasileiro em infraestrutura e logística, por exemplo, quando retomamos os valores do PAC nos vetores logísticos e a coincidente localização dos condomínios logísticos. Ou seja, há uma convergência entre os interesses públicos e privados neste setor.

68 Em especial, quando analisamos os condomínios da LOG observamos que por ser advinda do grupo econômico MRV, é notória a expertise herdada da matriz sobre a incorporação, localização e consolidação dos empreendimentos logísticos. Em muito, a expansão da LOG foi oriunda da aproximação entre incorporação e logística e mesmo que atualmente ela seja independente, por exemplo, na oferta de suas ações, ainda se mantém em vínculo com o grupo através dos acionistas e da interação com outras empresas do mesmo grupo. Por outro lado, observamos que o grupo MRV se fortalece e mantém o seu centro de poder, ainda, a partir das incorporações imobiliárias.

69 Em associação ao capital incorporador e a logística, temos a importância dos sistemas de crédito e financeiro para os investimentos dos/nos condomínios logísticos. Sobre este ponto, quando analisamos os relatórios econômico-financeiros da LOG e a própria oferta de ações na bolsa de valores, observamos que estes novos mecanismos são fundamentais para a continuidade da expansão e êxito da empresa.

70 A opção por tratarmos aqui destas empresas, em específico, se deu justamente para melhor caracterização das imbricações e nexos entre logística e o capital incorporador. Além disso, ao traçarmos a análise sob a luz dos grupos econômicos, podemos inferir novas estratégias e articulações das empresas para aumento de competitividade no capitalismo globalizado e financeirizado. Temos, portanto, a realidade marcada por novas formas no ambiente construído voltadas à melhor circulação do capital que integra e indissocia diferentes setores a partir, principalmente, das melhores possibilidades de lucratividade.

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Notas

1 Através da empresa subsidiária AHS Residencial a MRV passou a incorporar e locar empreendimentos residenciais nos Estados Unidos, atuando até o momento em 18 cidades do país, conforme aponta o sítio eletrônico da MRV.

2 “Os Vetores Logísticos são espaços onde há uma dinâmica socioeconômica mais homogênea sob o ponto de vista de produções, de deslocamentos preponderantes nos acessos a mercados e exportações, de interesses comuns da sociedade, de patamares de capacidades tecnológicas e gerenciais e de problemas e restrições comuns, que podem convergir para a construção de um esforço conjunto de superação de entraves e desafios. Embora, contraditoriamente, esses espaços possam conter grandes heterogeneidades internas, eles representam uma repartição do território nacional sobre o qual podem ser construídas agendas em prol do desenvolvimento de suas potencialidades, acima das fronteiras regionais, estaduais ou municipais, tendo o fator Transportes um papel preponderante na estruturação física desse território do entorno” (PNLT, 2012, p. 32)

3 Em 2016, por exemplo, a Região Concentrada do país registrava cerca de 80% dos condomínios empresariais do território nacional, seguida da Região Nordeste com cerca de 12,5% dos empreendimentos (FINATTI, 2017).

4 Informações obtidas em https://www.logcp.com.br/institucional/. Acesso 25-06-2021.

5 Conforme aponta a entrevista cedida por Sérgio Fisher, presidente da Log, ao Jornal Estado de Minas. Disponível em https://www.em.com.br/app/noticia/economia/2019/01/12/internas_economia,1020758/log-controlada-pela-mrv-engenharia-tem-ocupacao-recorde.shtml. Acesso 25-06-2021.

6 Esta fala faz parte da entrevista cedida por Sérgio Fisher, presidente da Log, ao Jornal Estado de Minas. Disponível em https://www.em.com.br/app/noticia/economia/2019/01/12/internas_economia,1020758/log-controlada-pela-mrv-engenharia-tem-ocupacao-recorde.shtml. Acesso 25-06-2021.

7 Esta localização é referente apenas aos condomínios logísticos. Vale colocar que a LOG atua também no setor de loteamentos industriais, mas não nos aprofundaremos sobre esta tipologia aqui.

8 Disponível em https://static.bancointer.com.br/site/inter-dtvm/fundos/pdfs/676f5046469b493189a37166fa7035c9_regulamento29092020.pdf. Acesso 29-07-2021.

9 https://www.revistaencontro.com.br/canal/revista/2020/01/mineiros-do-ano-2019-sergio-fischer.html

10 Disponível em https://api.mziq.com/mzfilemanager/v2/d/00a289ba-746d-4d34-9b24-94484fddb9b7/5f8d757e-e4f0-69d7-cf2b-a8c188820b2c?origin=1. Acesso 29-07-2021.

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Índice das ilustrações

Título Figura 1: Trajetória da MRV Engenharia S.A (1979-2019). Fonte: MRV Engenharia (2021).
Créditos Fonte : Organização das autoras.
URL http://journals.openedition.org/espacoeconomia/docannexe/image/21777/img-1.jpg
Ficheiro image/jpeg, 141k
Título Figura 2 – Rede logística brasileira.
Créditos Fonte – Barros (2021).
URL http://journals.openedition.org/espacoeconomia/docannexe/image/21777/img-2.png
Ficheiro image/png, 232k
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Para citar este artigo

Referência eletrónica

Samarane Fonseca de Souza Barros e Bruna Ribeiro Corrêa, «Imbricações e nexos entre a incorporação e a logística: apontamentos a partir dos condomínios logísticos da LOG Commercial Poperties»Espaço e Economia [Online], 23 | 2022, posto online no dia 19 julho 2022, consultado o 16 abril 2024. URL: http://journals.openedition.org/espacoeconomia/21777; DOI: https://doi.org/10.4000/espacoeconomia.21777

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Autores

Samarane Fonseca de Souza Barros

Faculdade de Ciências e Tecnologia, Universidade Estadual Paulista
Presidente Prudente, SP, Brasil
Bolsista de doutorado da FAPESP, processo nº 2020/00231-6

OrcID: https://orcid.org/0000-0002-9029-1184

E-mail: s.barros@unesp.br

Artigos do mesmo autor

Bruna Ribeiro Corrêa

Faculdade de Ciências e Tecnologia, Universidade Estadual Paulista
Presidente Prudente, SP, Brasil
Bolsista de iniciação científica da FAPESP, processo nº 2019/10241-1
OrcID: https://orcid.org/0000-0001-8195-9405

E-mail: bruna.correa@unesp.br

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