Navigation – Plan du site
articles

Verticalisation des quartiers d’affaires et maturité urbaine à Tokyo

Raphaël Languillon-Aussel

Texte intégral

1Mots-clés :

Introduction – Tokyo, paradigme atypique de rapide verticalisation ?

  • 1 Le shaku est une ancienne unité de mesure, d’environ 30,3 cm.
  • 2 Dans le quartier en construction des ministères. Il s’agit du Kasumigaseki Building, appartenant à (...)

2Jusqu’aux années 1960, Tokyo était une métropole particulièrement basse, avec une limite quasi-générale de 30,3 m de haut pour la plupart des bâtiments et des quartiers, soit 100 shaku1 (Languillon, 2015). La raison invoquée était essentiellement liée à la forte sismicité de l’archipel, qui concentre chaque année 20% des séismes mondiaux d’une magnitude supérieure à 6 (Augendre, 2008). A partir des années 1960, les techniques de construction, mais également la transformation du code de l’urbanisme et la pression de la demande sur l’offre immobilière conduit à un début timide de verticalisation, le premier gratte-ciel étant alors inauguré à Kasumigaseki2 en 1968. D’une hauteur de 156 m, c’était le bâtiment le plus haut de la capitale japonaise.

3Malgré ces opérations balbutiantes, assez tardives par rapport aux métropoles américaines ou européennes (Appert et Montès, 2015), le tissu de Tokyo reste bas jusqu’à la Bulle des années 1980, qui ne donne pas lieu néanmoins à une verticalisation généralisée mais à l’apparition éparse d’opérations désordonnées, liées pour la plupart à des micro-projets spéculatifs ou à l’achèvement de projets débutés bien avant, comme Ark Hills (Aveline, 2008). La verticalisation de Tokyo ne se généralise véritablement qu’à partir des années 1990, alors que le pays entre dans une décennie de crises et de difficile restructuration (Noguchi, 1994 ; Aveline, 1994 ; Bourdier et Pelletier, 2000).

  • 3 Il y a déjà eu par le passé des opérations de verticalisation ponctuelles en période de crise, comm (...)

4C’est là tout le paradoxe. Tokyo se verticalise à partir du moment où son économie ralentit3 (fig. 1). Alors que les paradigmes dominants de villes verticales correspondent aux « booming cities », ces métropoles à forte croissance comme en Chine littorale avec Shanghai (Sanjuan, 2009), Beijing, Hong-Kong, ou dans le golfe persique avec Dubaï, Abu Dhabi, Tokyo, ville mature qui contraste avec sa croissance en berne, connaît elle aussi un puissant processus de renaissance de son tissu. La rupture des années 2000 est assez forte, et s’explique par l’introduction de la titrisation immobilière (Aveline, 2008) et l’adoption de la loi de renaissance urbaine (Languillon, 2013).

  • 4 Par risque structurel, on entend les risques liés à la conjoncture ou à des éléments non-spécifique (...)

5L’aménagement d’une tour requiert des capitaux importants, et surtout une perspective de profits proportionnellement corrélée à un niveau de risque le plus faible possible (Nappi-Choulet, 2013). Or, le contexte mature hypothèque les retours sur investissement avec un risque structurel4 élevé, assez déconnecté, a priori, des risques spécifiques aux tours elles-mêmes. Comment expliquer dès lors que le profil de Tokyo se soit verticalisé si rapidement au tournant des années 2000 ?

Figure 1 : Croissance du Japon et construction de tour de plus de 150 m à Tokyo : le paradoxe de la ville globale mature

Figure 1 : Croissance du Japon et construction de tour de plus de 150 m à Tokyo : le paradoxe de la ville globale mature

Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source partielle : Rafael PEREZ, 2014.

  • 5 L’hypothèse défendue ici ne vise pas à surestimer la spécificité du cas japonais par rapport à d’au (...)

6L’hypothèse que l’on se propose de discuter ici est que Tokyo constitue un nouveau paradigme de verticalisation rapide du fait de la maturité urbaine qui la caractérise5. Cette hypothèse en appelle une autre : la verticalisation est le fruit d’une stratégie de dépossession invisible du capital immobilier et de concentration à la fois spatiale mais aussi « institutionnelle » (aux mains de quelques acteurs clés) justifiée par la rhétorique de la maturité mise en place au même moment.

  • 6 La maturité correspond à l’étape où le volume de vente est maximal, les marges minimales, et la con (...)
  • 7 Pour Knop et Olko (2011), le dépassement du stade mature d’un cluster est permis grâce à un effort (...)

7La maturité urbaine est un terme peu employé dans la recherche en géographie. On le trouve surtout en économie, dans les analyses sur le cycle de vie d’un produit6 (Vernon 1966) ou les théories de la diffusion (Rogers, 1962). En démographie, le terme apparaît également dans les travaux portant sur la seconde transition démographique (Van de Kaa, 1987) et l’étude des populations matures. Peu de chercheurs occidentaux ont utilisé le terme dans une dimension spatiale ou géographique, à l’exception de l’étude des clusters : Knop et Olko (2011) postulent ainsi l’existence de cinq stades dans la croissance de ces derniers, la maturité étant l’avant-dernier stade précédant celui, nécessaire, de la transformation7, sans quoi le cluster stagne ou décline.

  • 8 Il ne faut pas ici confondre « mature society » (société vieillie) soit l’état, et « ageing society (...)

8Au Japon, le terme « maturité » (seijukuka) provient de la littérature grise produite par les praticiens, les politiques, les acteurs et les promoteurs de l’urbains au sens large. Il n’est jamais défini clairement. Sa dimension marketing explique que la communauté scientifique hésite à se l’approprier, à l’exception des approches en géographie humaine qui utilise l’expression de « société mature » pour faire référence aux sociétés vieillies8. D’un point de vue plus général, les rares analyses sur la maturité sont classées dans le champ des études sur la post-croissance (et non la décroissance) (Hino et Tsutsumi, 2015). Si l’on renvoie le lecteur à des travaux plus spécifiquement portés sur son analyse (Languillon, 2014 ; 2016), on pourrait définir la maturité urbaine comme relevant d’un contexte de stagnation économique et de vieillissement démographique qu’accompagne un tassement voire un déclin de la population. Néanmoins, la maturité ne signifie pas déclin en soi, mais plutôt bifurcation. En immobilier, un état mature ne correspond pas à un immobilisme du marché immobilier, mais plutôt à un renouvellement du parc à faible accroissement, la mise sur le marché de surfaces nouvelles étant en partie compensée par la destruction de surfaces anciennes.

9Ainsi, les logiques macros de stagnation ou de faible accroissement/décroissement ne doivent pas occulter les logiques micros de recompositions intenses imputables à la maturité qui maximise les effets de concurrence spatiale et exacerbe les avantages spatiaux tout comme les spatial fix chers à David Harvey (Harvey, 2001).

10L’article articulera la démonstration en trois temps. Une description du phénomène de verticalisation aboutira à sa spatialisation. L’analyse de sa régulation et de sa codification en expliquera la forme et les modalités. Enfin, un dernier temps discutera des raisons et des stratégies derrière cette verticalisation rapide, pour conclure sur la nature des processus à l’œuvre dans l’accumulation « mature » du capital immobilier à Tokyo.

11Méthodologiquement, les analyses se fondent sur trois approches. Des entretiens semi-directifs d’acteurs et de décideurs, en particulier privés, constituent une part importante d’un travail de terrain effectué entre avril 2012 et janvier 2013, puis entre juin et août 2013. L’exploitation géolocalisée de plusieurs bases de données (dont celle de Skyscraper, accessible en ligne, complétée par des bases de données privées) a permis de visualiser la spatialisation des immeubles de grande hauteur et son évolution depuis les années 1980 jusqu’aux années 2010. Enfin, la collecte, l’analyse et l’interprétation d’une abondante littérature grise (rapports d’activités, plans d’aménagement, loi de renaissance urbaine) sont venues compléter le travail interprétatif. La confrontation des trois types de sources a permis de contrebalancer les limites de chacune, en particulier le caractère très marketing des plaquettes d’aménagement et des rapports d’activités des grands groupes impliqués dans l’émergence du skyline de Tokyo.

La verticalisation rapide de Tokyo depuis les années 2000

D’une ville basse à la ville verticale

12La première verticalisation de Tokyo est essentiellement économique, pour des raisons de coûts. D’une part, la bulle foncière des années 1980 fait peser sur tous les projets urbains des coûts d’acquisition du sol qui absorbent la plupart du temps plus de 95% des coûts totaux des infrastructures et des bâtiments (Noguchi, 1994). Les projets nécessitent alors plus de surfaces construites pour être rentables. D’autre part, les opérations de remembrement étant longues, polémiques et coûteuses, autoriser à construire plus haut et donc plus de surfaces permet en quelque sorte de jouer le rôle de « prime d’intéressement » ou « prime de risque » (Bourdier, 2000).

13La seconde verticalisation, celle des années 1990-2000, est nettement plus importante. Elle concerne essentiellement les centres urbains et le front de mer, auxquels s’ajoutent dans les années 2010 les abords des grands parcs (comme le parc Hamarikyu ou celui du Kôishikawa Kôrakuen) et les grands axes urbains (fig. 2). Le mouvement a d’abord concerné les logements, en raison d’un effet report des investissements de bureaux vers l’immobilier résidentiel de luxe encouragé par une loi nationale en 1997, puis les immeubles mixtes et enfin les hôtels de luxe sous l’effet de l’annonce des JO de 2020 en 2013. On note d’une façon générale un effet grappe assez fort que Natacha AVELINE impute aux stratégies d’entreprises et de fonds titrisés qui minimisent les risques d’implantation en se concentrant sur des localisations dites optimales (quartiers prestigieux et riches, proximité d’une grande station de métro ou d’une gare importante, accès aux couloirs de vue…) (Aveline et alii, 2012).

14

Figure 2 : Localisation des immeubles de plus de 100m de haut par décennie, toutes fonctions confondues

Figure 2 : Localisation des immeubles de plus de 100m de haut par décennie, toutes fonctions confondues

Raphaël Languillon, 2015.

La verticalisation des centres urbains

15La composante « bureau », que ce soit pour des immeubles mixtes ou monofonctionnels, est la principale impliquée dans la verticalisation massive des années 2000 et 2010 (s’y ajoutent les immeubles de logements de standing). Alors que le parc immobilier de bureaux des années 1970-1980 était constitué d’immeubles moyens à bas, d’assez médiocre qualité, les années 1990 tranchent : les surfaces nouvelles mises sur le marché proviennent principalement d’immeubles supérieurs à 100m de haut ou de complexes d’une superficie de plus de 15 000m2 (fig. 3).

16Le marché des bureaux à partir des années 1990 est régulièrement saturé, comme le montre les trois pics de 1994, 2003 et 2012. Les surfaces d’immeubles de piètre qualité sont les principales victimes de la concurrence et de la situation de sur-offre de cette période. Le stock de bureaux vieilli n’est plus attractif car il ne correspond plus aux besoins des entreprises (plateaux trop petits, électronique obsolète), qu’il s’est dégradé rapidement en raison de la médiocre qualité des techniques de construction, et qu’il est trop éparpillé dans le tissu. Dans certains cas, les anciens bâtiments sont rasés et laissent place à des tours de grande hauteur, expliquant l’asymétrie de la pyramide des âges des surfaces de bureaux par catégorie de bâtiment à Tokyo (fig. 3).

17

Figure 3 : Répartition des surfaces immobilières de bureaux en fonction de la taille et de l’âge des bâtiments à Tokyo

Figure 3 : Répartition des surfaces immobilières de bureaux en fonction de la taille et de l’âge des bâtiments à Tokyo

Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Xymax Real Estate Institute, 2014

18Ces opérations de rénovation urbaines sont principalement visibles dans les centres d’affaires de Tokyo où se concentre l’offre immobilière de qualité supérieure (immeuble Core+). C’est le cas par exemple de Marunouchi (fig. 4). Situé entre la gare centrale de Tokyo et le palais impérial, Marunouchi est le centre d’affaires principal de la capitale depuis l’ère Meiji (1868-1912), renforcé ensuite dans les années 1930 puis dans l’immédiat après-guerre à la suite de la stratégie de la principale compagnie immobilière détentrice du capital foncier et immobilier : Mitsubishi Jisho.

19En raison des bombardements américains, l’objectif de Mitsubishi dans les années 1950 a été de reconstruire le quartier de façon fonctionnelle, afin de faire venir les sièges sociaux des grandes entreprises japonaises (les keiretsu) et les banques. Le quartier est alors austère, constitué de bâtiments homogènes de six ou sept étages construits rapidement. Au cours des années 1980, Marunouchi se trouve de plus en plus concurrencé par les vice-centres aménagés par le gouvernement métropolitain en partenariat avec des compagnies immobilières concurrentes, dont Mitsui Fudôsan : il s’agit essentiellement de Shinjuku et du front de mer à Odaiba (Saito, 2003 ; Scoccimarro, 2007). La concurrence s’internationalise dans les années 1990 avec la montée en puissance des métropoles chinoises, coréennes et taïwanaises. Mitsubishi Jisho met alors au point un vaste plan de renaissance urbaine à partir des années 2000. Au cours de cette période, l’entreprise a aménagé une vingtaine de tours nouvelles de plus de 150m de hauts. Tokyo a elle aussi connu son « effet Pudong » (fig. 4) (Languillon, 2013).

20

Figure 4 : La verticalisation de Marunouchi par Mitsubishi Jisho dans les années 2000

Figure 4 : La verticalisation de Marunouchi par Mitsubishi Jisho dans les années 2000

Source des photographies : pour la photographie de 1970, site Internet http://benbansal.me/​?p=2007 (consultation en juin 2014) ; pour la photographie de 2010, site internet Marunouchi Direct Access http://www.directaccess.co.jp/​en/​center/​location.html (consultation en juin 2014)

L’effet fief de la verticalité

  • 9 Cet effet fief est hérité de l’ère Meiji (1868-1912), lorsque les immobilières ont commencé à const (...)

21Les effets grappes de la verticalisation à Tokyo s’explique par la concentration de la propriété foncière9 dans l’hyper centre (les trois arrondissements de Chiyoda, Chuo et Minato) et les deux arrondissements de Shibuya et Shinjuku (sous-centres depuis le plan de 1987 du gouvernement métropolitain) (fig. 5). Deux catégories d’acteurs y sont particulièrement bien implantées : les compagnies ferroviaires avec la JR East sur l’ensemble du réseau « public », Tôkyû et Keiô à Shibuya, Tôbu à Sumida-ku etc, et les compagnies immobilières des grands conglomérats japonais, dites fudôsan. Les quatre plus importantes sont Mitsubishi Jisho, Mitsui Fudôsan, Mori Biru, et Sumitomo Fudôsan.

Figure 5 : Spatialisation des actifs immobiliers des trois grandes fudôsan à Tokyo

Figure 5 : Spatialisation des actifs immobiliers des trois grandes fudôsan à Tokyo

Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : pour Mitsui Fudôsan, Mitsui Fudôsan Office Line-up ; pour Mitsubishi Jisho, Asset Book 2012 et site Internet http://office.mec.co.jp/​lineup/​bldg_list?l=E (dernière consultation en mai 2014) ; pour Mori Biru, site Internet (dernière consultation en mai 2014) http://www.mori.co.jp/​en/​office/​japan/​index.html

22Les logiques spatiales de rénovations urbaines des compagnies ferroviaires suivent leurs lignes et s’articulent à leurs gares, en particulier à la jonction entre les radiales et la ligne circulaire de la Yamanote-sen qui enserre le centre de Tokyo, expliquant l’importance des hubs comme Shinjuku et Shibuya, mais aussi Ikebukuro et Shinagawa. Les logiques des fudôsan correspondent davantage à un long processus d’accumulation du capital foncier dans des espaces clés bien précis où elles sont implantées depuis l’ère Meiji. Elles y ont ensuite conforté leur position lors des phases de crises : reconstruction post-guerre, phases majeures de restructuration urbaine, Bulle et crise post-bulle. Mitsubishi est ainsi à Marunouchi, Mitsui se trouve dans l’ancienne ville-basse gentrifée (Ginza, Nihonbashi, Shinbashi), et Mori Biru, arrivée plus tardivement, se localise à Minato-ku dans le triangle Toranomon-Roppongi-Atago (fig. 5).

23L’hyper-concentration du capital foncier et immobilier constitue alors un risque important pour les fudôsan, qui font le choix de se spécialiser dans le marché très spécifique des actifs immobiliers de qualité supérieure, jugé plus stables et moins risqué, afin de garantir la valeur de leurs actifs et ce d’autant plus crucialement que le contexte des années 1990-2000-2010 est déflationniste. Le monopole de situation aidant et garantissant financièrement les opérations, les fudôsan ont alors rénové et verticalisé leurs fiefs à peu près en même temps, en réponse à la déflation et à la montée de concurrences internes à Tokyo comme à l’international.

Réguler et codifier la hauteur

L’encouragement à la hauteur

24Prendre en charge une opération de verticalisation du bâti lors d’opérations couvrant plusieurs années et concernant un quartier entier constitue un risque économique structurel important, surtout en période déflationniste. Afin d’en minimiser l’impact sur le dynamisme des fudôsan et des compagnies ferroviaires, le gouvernement central a mis en place une politique de renaissance urbaine en 2002. Cette dernière a permis la constitution de coalitions de croissance au cœur desquelles se trouvent les fudôsan et les compagnies ferroviaire, rendant possibles de vastes plans de rénovation urbaine d’initiatives privées.

25Par le biais d’un zonage couvrant les espaces centraux de Tokyo, dont les fiefs fonciers et immobiliers des fudôsan et des compagnies ferroviaires, l’Etat est venu y renforcer les effets de rente spatiale en y apportant des avantages comparatifs « artificiels » sous la forme de garanties, comme l’accélération des procédures d’évaluation des plans de rénovation (limités alors à six mois maximum), des bonification de COS, des prêts bancaires à taux préférentiels, une expertise technique d’appoint… Ces avantages, en particulier le droit de construire plus de surfaces immobilières et donc de construire plus haut, ont joué le rôle d’incitateur pour les projets de tours et de rénovation, en plus de rassurer les partenaires comme les institutions financières.

La répartition de la hauteur

26La loi de renaissance urbaine de 2002, révisée en 2011 avec l’apport de mesures encore plus incitatives, a créé une verticalisation à plusieurs vitesses et à plusieurs niveaux dans les vingt-trois arrondissements de Tokyo (fig. 6). La plupart des quartiers est soumis au COS de base non touché par la double dérégulation de 2002 et 2011. Les quartiers purement résidentiels faisant partie du zonage spécial bénéficient d’un bonus de COS de 200% et de facilités de remembrement foncier. En revanche, les centres et les péricentres bénéficient d’un bonus de COS pouvant aller jusqu’à 300%, que des mesures ciblées à l’échelle de l’îlot ou de la tour peuvent encore augmenter.

27Ainsi, à l’échelle du quartier de Marunouchi, on constate l’utilisation de deux mesures phares de la révision des règles de la construction introduite par la renaissance urbaine des années 2000. Si on regarde la dispersion de la hauteur, on observe un gradient décroissant en fonction de l’éloignement à la gare de Tokyo (fig. 7). Ce phénomène s’explique par la possibilité de transférer des droits à construire d’une parcelle à l’autre au sein d’un même quartier, résultant d’accords gagnants-gagnants entre entreprises privées d’une même coalition de croissance.

28Pour le cas de Marunouchi, ces accords se sont faits entre la JR East, propriétaire de la gare patrimonialisée de Tokyo, et Mitsubishi Jisho, propriétaire des tours à proximité. Afin de construire plus de surfaces immobilières et rendre plus rentables ses projets, Mitsubishi a acheté à la JR le potentiel de COS autorisé non utilisé par la gare de Tokyo en raison de son classement au titre des bâtiments historiques (et donc bas). L’argent de la transaction a permis à la JR de réhabiliter le bâtiment ferroviaire et les espaces en front de gare. On retrouve cette procédure dans d’autres cas, comme à Nihonbashi entre les tours de Mitsui Fudôsan et le bâtiment historique de la Banque du Japon.

29A l’échelle encore plus réduite de la parcelle et du bâtiment, la loi de renaissance urbaine accorde des bonus de COS supplémentaires dans le cas où un projet de tour inclut des éléments considérés comme d’utilité publique : un parc en pieds de tour, des services « collectifs » comme un incubateur, la restauration d’un patrimoine historique… Toujours à Marunouchi, on peut citer l’exemple du bâtiment Ichigokan, que Mitsubishi a reconstruit à l’identique selon le modèle des années Meiji, après avoir détruit le bâtiment des années 1970 qui lui avait succédé (fig. 8). Grâce à cette opération de recréation d’un patrimoine détruit, la tour en arrière a pu gagner des COS, et donc de la hauteur supplémentaire. Cumulée au transfert de COS depuis la gare JR, cela explique la hauteur maximale atteinte dans cette partie de Marunouchi (fig. 7).

Figure 6 : Les différents niveaux de COS autorisés dans les vingt-trois arrondissements de Tokyo

Figure 6 : Les différents niveaux de COS autorisés dans les vingt-trois arrondissements de Tokyo

Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Source : MILT, document interne.

Figure 7 : Le gradient des hauteurs à Marunouchi

Figure 7 : Le gradient des hauteurs à Marunouchi

Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : site Internet de Mitsubishi Jisho : http://office.mec.co.jp/​lineup/​bldg_list?l=E (dernière consultation en mai 2014)

Figure 8 : La restauration du bâtiment historique de l’Ichigokan et la verticalisation de Marunouchi

Figure 8 : La restauration du bâtiment historique de l’Ichigokan et la verticalisation de Marunouchi

Clichés de Mitsubishi Jisho, document interne de Mitsubishi Jisho, reçu en janvier

2013

Quand la hauteur s’inscrit dans des enjeux de pouvoir…

30La hauteur est un enjeu économique âprement négocié entre acteurs publics et privés, au service d’intérêts de coalitions de croissance qui en retirent d’importants bénéfices. Le cas des transferts de COS met au jour les échanges financiers derrière la hauteur que d’autres procédures moins spectaculaires ne permettent pas de voir. Au-delà de l’enjeu économique, la hauteur est aussi un enjeu de pouvoir, à la fois réelle et symbolique.

31La compétition internationale entre métropoles pour briller dans la mondialisation et attirer capitaux, investissements, talents et marchandises se joue aussi sur le créneau de la verticalisation extrême, pour laquelle les villes du Golfe et du littoral chinois sont particulièrement reconnues. Récemment néanmoins, c’est à Tokyo que l’on a pu voir se dresser la tour de télécommunication la plus haute du monde. Appelée Tokyo Skytree (l’arbre céleste de Tokyo), elle mesure 634m. Le choix précis de la hauteur répond à deux logiques : une logique patrimoniale, et une économique.

32La logique patrimoniale obéit à la numérologie japonaise. Pris séparément, la prononciation des idéogrammes 6- (mu-), -3- (-sa-) et -4 (shi) donne « musashi ». Or, Musashi est l’ancien nom de la province d’Edo (ancien nom de Tokyo) sous l’ère éponyme. La hauteur de cette tour ultra moderne revêt alors un sens historique, comme un clin d’œil à l’histoire locale afin de renforcer l’ancrage au local.

33Néanmoins, à l’origine, la tour ne devait pas faire 634m mais 600m. Elle a été rehaussée de 34m en 2010 lorsqu’une tour de télécommunication chinoise, elle-même de 600m de haut, a été inaugurée à Guangzhou. Il est intéressant ici de voir que l’ancrage au local est en fait le résultat d’une compétition internationale pour la hauteur et le prestige qui y est associé.

34Les rapports de pouvoir lové au cœur des opérations de verticalisation ne concernent pas uniquement la compétition internationale entre villes globales. Le cas de Marunouchi est en cela éclairant. Situé à proximité immédiate du palais impérial, le quartier verticalisé par Mitsubishi Jisho a été l’enjeu d’un débat musclé entre l’entreprise immobilière et l’agence de la famille impériale. En effet, l’empereur au Japon a longtemps été considéré comme une divinité shintô, caché aux regards des hommes y compris lors d’audiences privées. En aménageant des tours à proximité du palais, le risque est grand de pouvoir donné la possibilité aux employés d’accéder visuellement à l’intimité de la famille impériale. Pour l’éviter, l’agence impériale a donc négocié avec Mitsubishi Jisho pour limiter la hauteur dans la partie ouest de Marunouchi, la plus proche du palais. Le compromis qui en résulte explique la décroissance des hauteurs entre la gare et le parc impérial (fig. 9). La ville verticale s’incline devant l’empereur : les rapports de pouvoir ont joué en défaveur de Mitsubishi, défaite qui se lit dans le paysage et le skyline (Languillon, 2015).

Figure 9 : Le gradient de décroissance de hauteur de la gare vers le palais impérial à Marunouchi – les enjeux de pouvoir derrière la hauteur

Figure 9 : Le gradient de décroissance de hauteur de la gare vers le palais impérial à Marunouchi – les enjeux de pouvoir derrière la hauteur

Raphaël Languillon-Aussel. Source : Rapport ABLE CITY 2008, p. 45

Discussion : pourquoi verticaliser Tokyo ?

l’hypothèse du contexte mature

35La description des logiques de spatialisation et des modalités règlementaires de la verticalisation du tissu urbain de Tokyo a mis en lumière de grandes inégalités centre-périphérie, imputables au poids des grands propriétaires fonciers, en particulier des fudôsan et des compagnies ferroviaires dans les coalitions de croissance influençant la renaissance urbaine et, à travers elle, les politiques publiques. La question qui se pose à ce stade est alors de savoir pourquoi la verticalisation du tissu correspond à une stratégie rationnelle de la part des acteurs qui la mettent en place à Tokyo malgré le contexte déflationniste. En vérité, les logiques des fudôsan et des compagnies ferroviaires privées diffèrent, mais partagent un facteur explicatif en commun : la maturité urbaine.

La stratégie immobilière des fudôsan – renforcer les rentes de situation

36Les fudôsan sont confrontées à une série d’enjeux liés à la maturité qui expliquent une contraction progressive des besoins en bureau à moyen terme. Au niveau démographique, la population à Tokyo ne décroît pas encore, contrairement au reste du Japon qui perd des habitants depuis 2010 (Statistics Bureau of Japan, 2015). Néanmoins, le vieillissement de la population active tend cette dernière à se rétrécir lentement, au profit de la population des jeunes retraités. Ce mouvement ira en s’amplifiant dans les années 2020-2030 : la population active se contractera plus rapidement, alors que les jeunes retraités et le quatrièmes âge seront les seules catégories de la population qui continueront d’augmenter à la fois en chiffres absolus et relatifs (fig. 10). En l’absence de politique d’immigration compensatoire, ce mouvement réduira mécaniquement le besoin en bureaux à Tokyo, faisant augmenter structurellement les taux de vacances à moyen terme si l’offre reste stable. La nécessité de protéger et d’améliorer des avantages comparatifs et des effets de rentes spatiales est donc un enjeu crucial pour les fudôsan, expliquant la renaissance urbaine.

37Deux autres éléments, plutôt économiques, pèsent également sur l’offre de bureaux. Depuis la fin de la Bulle et la série de crises des années 1990 et 2000, les entreprises japonaises ont perdu en compétitivité internationale, réduisant d’autant leurs besoins en surfaces de bureaux. La vitalité et la concurrence des métropoles asiatiques ont par ailleurs joué en la défaveur de Tokyo quant à l’implantation d’entreprises étrangères, poussant la puissance publique à proposer dans les années 2010 un zonage spécial pour les entreprises asiatiques désirant implanter leur siège social ou des antennes régionales à Tokyo.

38Maturité démographique et maturité économique expliquent un certain nombre de difficultés et d’enjeux auxquels sont confrontés les fudôsan, qui font alors pression sur la puissance publique pour inaugurer la politique de renaissance urbaine. Bénéficiant des garanties de cette dernière qui renforcent les avantages comparatifs des centres par le biais d’un zonage spécial, les fudôsan mettent en place de vastes plans de rénovation. Le choix de la verticalisation est alors double : il s’agit d’une part d’un résultat de l’encouragement à la hauteur par la puissance publique qui accorde des autorisations de COS supplémentaire comme une sorte de « rétribution » compensatoire au risque structurel des projets ; il s’agit d’autre part d’une stratégie de saturation et de monopole du marché de l’immobilier commercial haut de gamme, afin de renforcer davantage le phénomène de rente de situation des entreprises opérant dans les centres. Le processus est alors auto-cumulatif : le risque étant moins grand et la concurrence protégée pour les projets se localisant dans les centres couverts par le zonage spécial, les investissements s’y concentrent et délaissent les espaces périphériques, expliquant ainsi les effets cluster de la verticalité et de la grande hauteur à Tokyo.

Figure 10 : Evolution de la structure démographique du département de Tokyo

Figure 10 : Evolution de la structure démographique du département de Tokyo

Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : TMG, 2012

La stratégie immobilière des compagnies ferroviaires privées – renverser les logiques spatiales de la croissance

39Les enjeux auxquels font face les compagnies ferroviaires privées ne sont pas les mêmes, mais dépendent eux-aussi de la maturité des contextes démographiques et économiques. Jusqu’aux années 1980 et la Bulle, leur stratégie de développement était fondée sur une logique extensive du tissu urbain et les mouvements pendulaires associés aux déplacements domicile-travail des employés.

40En effet, le renchérissement des prix a progressivement vidé les habitants du centre de Tokyo vers sa périphérie (Noguchi, 1994 ; Scocimarro, 2007). Les compagnies ferroviaires ont largement bénéficié de cette opportunité en aménageant les abords de leurs lignes avec des investissements immobiliers résidentiels (surtout des maisons individuelles) et en structurant les réseaux de transport des périphéries résidentielles vers les centres où se concentraient les emplois. Les liquidités dégagées par le secteur des transports urbains étaient investies dans l’immobilier résidentiel, qui venait renforcer le besoin en transports, et ainsi de suite (Aveline, 2003).

41Or, avec la maturité, le cercle vertueux des compagnies ferroviaires se grippe. La décote des prix fonciers et immobiliers dans les centres urbains a permis un retour au centre de la population, en particulier des jeunes actifs (Scoccimarro, 2007). Les périphéries urbaines, comme Tama par exemple, non seulement perdent des habitants mais vieillissent en raison du départ ou de la non arrivée d’actifs (Kubo et alii, 2015). Le résultat est doublement catastrophique pour les compagnies ferroviaires : au niveau des transports, le trafic passager diminue structurellement (fig. 11) ; au niveau immobilier, le secteur résidentiel est structurellement déprimé dans le périurbain.

Figure 11 : Evolution des trafics passagers des principales compagnies ferroviaires japonaises

Figure 11 : Evolution des trafics passagers des principales compagnies ferroviaires japonaises

Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Association des compagnies ferroviaires privées du Japon, 2012

42Afin de relancer une dynamique de croissance, les compagnies ferroviaires sont donc confrontées à deux enjeux imputables à la maturité démographique et économique. Il leur faut désolidariser le trafic passager des déplacements domicile-travail des actifs en trouvant de nouvelles cibles. Il leur faut également se désengager en partie du secteur immobilier résidentiel périurbain. La solution trouvée consiste à adopter une stratégie spatiale d’investissements similaire aux fudôsan : les compagnies immobilières aménagent ainsi l’immobilier commercial dans les centres urbains à proximité de leurs hubs ferroviaires principaux.

43Cette stratégie a deux avantages. Au niveau ferroviaire, elle permet de substituer les déplacements professionnels par les déplacements de consommation et de loisirs vers des hubs commerciaux comme Shibuya ou Shinjuku. Il est intéressant de voir à ce sujet que les trafics de pendulaires sont compensés ces dernières années par ceux des consommateurs (fig. 12). Au niveau immobilier, cette stratégie permet de passer du secteur de la vente de biens immobiliers résidentiels périurbains à la location de surfaces immobilières commerciales centralurbaines. Tôkyû, l’entreprise ferroviaire qui rénove Shibuya, présente exactement les mêmes caractéristiques d’une évolution très rapide, sur trois ans (fig. 13).

44Miser sur l’offre commerciale pour les déplacements et les investissements immobiliers fait spatialement passer les compagnies ferroviaires d’acteurs de la périphérie urbaine à acteurs des centres et des péri-centres. Bénéficiant de la politique de renaissance urbaine et de son zonage spécial, ces entreprises ont alors participé à la verticalisation du tissu aux abords des principaux hubs ferroviaires de Tokyo, alimentant une offre immobilière de qualité supérieure complémentaire à celle des fudôsan. Cette réorientation est en accord avec l’évolution de la population, de plus en plus âgée mais gardant un fort pouvoir d’achat (jeunes retraités dynamiques) : les acteurs anticipent sur le statut de la consommation intérieure comme pilier de la croissance future de leurs activités.

45

Figure 12 : La compensation entre la croissance des déplacements de consommation et la baisse des déplacements professionnels domicile-travail (base 100 : 1987)

Figure 12 : La compensation entre la croissance des déplacements de consommation et la baisse des déplacements professionnels domicile-travail (base 100 : 1987)

Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Source : Association des compagnies ferroviaires privées du Japon, 2012

46

Figure 13 : La transformation radicale des logiques d’investissements immobiliers de l’entreprise ferroviaire privée Tokyu

Figure 13 : La transformation radicale des logiques d’investissements immobiliers de l’entreprise ferroviaire privée Tokyu

Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Tôkyû, 2014

Verticalisation et zonage de renaissance urbaine, un spatial fix ?

47Selon Harvey, dire que le capitalisme a besoin de l’espace pour fonctionner n’est pas suffisant : il est en soi une logique spatiale. Lorsque le système (économique et spatial) se déséquilibre, il nécessite soit une bifurcation majeure, voire son remplacement par un autre système (communisme, socialisme, fascisme…), soit des palliatifs, ce que David Harvey appelle des « spatial fix » (Harvey, 2001).

48Nicolas Vieillescazes a montré toute l’ambiguïté et la difficulté à traduire l’expression « spatiale fix », qui relève de plusieurs champs lexicaux (Vieillescazes, 2014). Il y a d’un côté l’idée d’un ancrage fort à un territoire spécifique, que l’on retrouve dans le verbe « fixer » en français. Il y a l’idée également de réparer un problème (« to fix something »). Enfin, il y a l’idée de jouissance incontrôlée, comme exprimée dans un fix d’héroïne par exemple. Le spatial fix serait alors une solution temporaire localisée afin de retarder (illusoirement ?) les effets déstructurant d’un système capitalistique spatialement en situation de crise ou de déséquilibre.

49A Tokyo, la situation de crise est latente depuis une vingtaine d’années de stagflation : stagnation économique, déflation des prix, en particulier fonciers et immobiliers (fig. 14). Cette situation menace les logiques d’accumulation du capital immobilier et foncier, car elle est potentiellement vectrice de destruction de valeurs. L’enjeu principal est donc d’en contrer les effets et, éventuellement, de les reporter sur d’autres espaces et/ou acteurs. Dans une situation de concurrence maximisée par la maturité, seuls les acteurs les plus puissants politiquement et économiquement sont en mesure de mettre en place de telles stratégies articulées à des coalitions de croissance publiques-privées d’envergure.

50Au regard de ces considérations, le zonage de renaissance urbaine apparait véritablement comme un spatial fix qui résulte de coalitions articulant les principaux propriétaires fonciers et immobiliers (les fudôsan et les compagnies ferroviaires) et les gouvernements d’arrondissement les plus riches (Chuo-ku, Minato-ku…). La verticalisation n’est alors pas la conséquence directe de la maturité ni de la déflation, mais apparait comme une manifestation du spatial fix, c’est-à-dire de la situation d’exception issue du zonage de renaissance urbaine.

51La ville verticale relève ainsi à Tokyo d’un zonage d’exception qui vise à la différencier du reste, c’est-à-dire de la ville ordinaire, qui elle connaît la déflation et la maturité. Le chaînon manquant entre ville d’exception, ville mature et ville verticale est alors bien le spatial fix de la renaissance et son zonage, qui vient renforcer les rentes de situations et les monopoles de quelques acteurs clés. Natacha Aveline a montré, à ce sujet, le lien entre centralité et investissements titrisés à Tokyo, qui résulte des mêmes logiques (Aveline et alii, 2012).

52

Figure 14 : Evolution des prix fonciers dans les 23 arrondissements de Tokyo

Figure 14 : Evolution des prix fonciers dans les 23 arrondissements de Tokyo

Raphaël Languillon-Aussel, 2015.

Risques et verticalité : les vertus d’une justification par la peur

53Il est intéressant de voir comment la peur du risque, vocable vague et volontairement imprécis (tout comme l’est celui de la « crise », voir Arnaud Simon, 2015) justifie le zonage de renaissance urbaine et sa traduction architecturale, la verticalisation. Deux variations sont mobilisées : le risque économique et le risque « naturel ».

54Le risque économique est sous-entendu dans le recours au vocable de la maturité. Il réfère au fait que Tokyo puisse se faire dépasser dans la hiérarchie des villes globales asiatiques, concurrencée à l’international par des villes globales émergentes plus dynamiques comme Hong-Kong, Singapour, et dans une moindre mesure Shanghai, Pékin et Taipei. Comme on l’a déjà dit, le zonage répond alors officiellement à deux objectifs : à l’international, redynamiser Tokyo face à ses concurrentes ; en interne, contrer la déflation des prix et sécuriser les projets de rénovation par une série de garanties et d’aides, dont les bonus de COS qui sont autant de hauteur et de surfaces immobilières supplémentaires. Au regard de la localisation des investissements titrisés (Aveline et al., 2012), mais aussi des contrastes de dynamisme entre les espaces au-dedans et ceux au-dehors du zonage spécial, le spatial fix a fonctionné et attire les investissements.

  • 10 Des travaux en cours tentent de montrer en quoi les Jeux Olympiques prévus à Tokyo en 2020 constitu (...)

55C’est également pour répartir les risques économiques spécifiques que les fudôsan se sont mises à privilégier, dans les années 2000 et 2010, les tours mixtes, qui remplacent alors les bâtiments monofonctionnels, la plupart du temps dédiés uniquement aux bureaux. En introduisant la fonction « commerce de détails » dans les tours des centres d’affaires, les fudôsan font de cette activité une variable d’ajustement au marché de l’immobilier commercial, permettant de progressivement découpler l’offre immobilière de la taille de la population active, alignant ici leur stratégie sur le pari des compagnies ferroviaires privées : celui de la substitution d’un modèle économique fondé sur la population active à un modèle économique fondé sur la « population consommatrice » (en particulier celle des jeunes retraités, ou des cols blancs ayant acquis plus de temps libre pour consommer10).

56L’augmentation de la part du commerce de détail à Marunouchi est symptomatique de cette mutation (fig. 15). La progression des surfaces commerciales dédiées au commerce de détail ne se fait néanmoins aucunement au détriment des surfaces de bureaux : le gain est absorbé par les bonus de COS, c’est-à-dire par la verticalisation, qui joue donc bien ici encore une fois le rôle de soupape de sécurité aux investissements immobiliers des fudôsan.

57Le risque « naturel » est également convoqué pour justifier les opérations de verticalisation urbaine. Il joue sur plusieurs tableaux. Pour les centres d’affaires, le risque sismique permet de justifier les opérations de destruction-reconstruction d’un parc immobilier vieillissant, mais aussi sert de slogan marketing pour attirer dans les centres rénovés des activités localisées jusque-là en dehors de ces derniers.

58Pour les espaces périphériques, en particulier les espaces résidentiels, le risque sismique, associé aux risques d’incendie (en cas de séisme, les quartiers brûlent plus qu’ils ne s’effondrent) est mobilisé pour justifier les opérations de rénovation dans la ceinture dite « de maisons en bois traditionnelles » qui enserre le péricentre tokyoïte. Se trouvant à l’intérieur du zonage de renaissance, cette ceinture est convoitée par les entreprises du BTP qui détruisent le bâti vieilli, remembrent les parcelles et aménagent des immeubles collectifs pouvant aller jusqu’à une dizaine d’étages (Bourdier, 2000 ; Scoccimarro, 2007).

59

Figure 15 : Evolution de la part des surfaces immobilières commerciales de bureaux et de commerces de détail à Marunouchi entre 1995 et 2007

Figure 15 : Evolution de la part des surfaces immobilières commerciales de bureaux et de commerces de détail à Marunouchi entre 1995 et 2007

Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Mitsubishi Jisho, document interne transmis en janvier 2013

La destruction créatrice11 de la hauteur

  • 11 L’expression « destruction créatrice » fait référence aux travaux de Schumpeter, sans néanmoins en (...)

60La verticalisation est la conséquence d’un spatial fix et d’un traitement économique du risque structurel lié à la maturité et du risque spécifique lié aux tours monofonctionnelles, ce dernier justifiant le passage aux tours mixtes nécessitant plus de COS pour maintenir une offre immobilière de bureau équivalente tout en y ajoutant une offre immobilière commerciale supplémentaire. La question que l’on se pose à présent est de savoir quels sont les impacts économiques d’une telle stratégie d’exception et de verticalisation sur le tissu tokyoïte.

61Contrairement à une idée reçue et malgré des opérations concomitantes, les centres d’affaires verticalisés ne sont pas concurrents entre eux. En effet, chaque centre réaménagé par les fudôsan ou les compagnies ferroviaires se trouve être spécialisé dans des secteurs économiques différents (fig. 16) : à titre d’exemple, la finance et les activités de consulting sont surreprésentées à Marunouchi, les médias à Roppongi, la culture et les télécommunications à Shibuya… Les centres de la ville d’exception ne sont ainsi pas frontalement concurrents entre eux. Les opérations de rénovation et de verticalisation entrent donc en concurrence non pas avec d’autres opérations similaires, mais avec l’offre plus diffuse située dans les espaces de « l’ordinaire urbain », ceux-là mêmes constitués de bâtiments de petite et moyenne tailles qui ne sont plus renouvelés depuis les années 1990 (fig. 3) et se dégradent avec l’âge.

62Dans un contexte mature où les volumes immobiliers totaux croissent à un taux presque nul, la verticalisation spectaculaire des centres masque alors la destruction invisible d’un stock immobilier épars dans le tissu de la ville ordinaire. Dans ce grand mouvement de destruction créatrice, l’enjeu en termes de communication est de faire accepter aux perdants de la renaissance urbaine un spatial fix très localisé ne bénéficiant de surcroît qu’à une minorité d’acteurs en jouant justement sur la rhétorique du risque et de la peur qui y est associée. A Tokyo, sans peur, sans maturité et sans différentiel de risques artificiellement créé par un spatial fix public au profit d’acteurs privés, il n’y aurait sans doute pas eu une verticalisation aussi rapide ni aussi massive des centres urbains.

Figure 16 : Part de chaque type d’activités dans l’usage des surfaces immobilières de bureaux de chaque centre et sous-centre de Tokyo

Figure 16 : Part de chaque type d’activités dans l’usage des surfaces immobilières de bureaux de chaque centre et sous-centre de Tokyo

Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Sanko Real Estate, 2012

Conclusion – Verticale Tokyo : accumulation mature, compétition maximale

63La verticalisation rapide de Tokyo à partir des années de crise de la décennie 1990 relève de rapports de pouvoirs et d’enjeux économiques forts dans un contexte de maximisation de la concurrence. Elle s’explique par la réorganisation des stratégies d’aménagement des principaux propriétaires fonciers, à savoir les compagnies ferroviaires et les fudôsan.

64Dans un tel contexte, la maturité apparaît autant comme une cause que comme une justification pour verticaliser les centres et préserver les intérêts financiers des gros propriétaires fonciers. Elle est mise en avant par ces derniers pour promouvoir auprès de la puissance publique les bienfaits de la renaissance urbaine et son zonage spécial.

  • 12 Nous n’entendons pas ici « avantages comparatifs » dans le sens que le terme revêt dans la division (...)

65Le recours au spatial fix de la renaissance urbaine renforce les effets de rente spatiale des centres en y ajoutant des avantages comparatifs12 mis en place et garantis par la puissance publique, Etat en tête, par le biais du zonage spécial. Afin de préserver le capital accumulé de quelques entreprises privilégiées dans un contexte déflationniste dans lequel les valeurs se détruisent, la puissance publique met en place des mécanismes d’exception qui survalorisent la valeur du capital dans quelques espaces clés, le préservant de la destruction mais également le poussant artificiellement à l’accumulation. Au regard de ce régime spatial d’exception, la question se pose de savoir si la ville verticale ne serait pas alors une ville injuste lorsqu’elle est construite à un stade mature.

66En effet, dans un contexte mature, pousser à l’accumulation des acteurs majoritaires dans des espaces protégés maximise les gains localisés mais déprime les pertes et la destruction de capital dans le tissu plus diffus et bas de l’ordinaire urbain, cet espace « normal » non soumis à l’exception. La verticalisation inégale de l’espace est le fruit d’un traitement inégalitaire qui crée des dynamiques d’accumulation protégées, pour ne pas dire réservées, en intervenant sur la perception des risques et sur les valeurs (foncières, immobilières, symboliques…).

67L’effet pervers du spatial fix duquel procède la verticalisation est son caractère temporellement limité : s’il retarde les effets structurels d’un déséquilibre, il ne le règle pas. Une solution possible du point de vue des logiques d’accumulation du capital est donc d’en augmenter la rotation afin d’en préserver la valeur. C’est certainement l’un des rôles que devront jouer l’aménagement des Jeux Olympiques. Tokyo est entré dans une logique d’accumulation mature du capital, caractérisée par l’exception, l’inégalité maximisée et la rotation accélérée.

  • 13 Su la notion de « crise » et son utilisation abusivement quasi-continue, voir Simon, 2015.

68Enfin, il serait bon de conclure sur un élément non abordé dans cet article mais sans doute déterminant dans la verticalisation des villes matures : le rôle et l’impact des politiques de relance menées par les gouvernements en partenariat avec les banques centrales. Ainsi, les politiques de « quantitative easing » menées par la Banque du Japon de façon quasi continue depuis les années 1990, avec des taux directeurs à peu près nuls et l’injection de liquidités importantes, ont permis d’alimenter le secteur de la construction. Il existerait alors un lien presque consubstantiel entre la production de tours à grande échelle et le contexte de « crise » économique larvée ou, pour être plus exacte, de maturité économique13. Des travaux supplémentaires sont ici nécessaires pour approfondir cette thèse.

Haut de page

Bibliographie

APPERT M., MONTES C., 2015, Skyscrapers and the redrawing of the London skyline: a case of territorialisation through landscape control, Articulo – Journal of Urban Research, Special issue 7.

AUGENDRE, 2008, Vivre avec le volcan. Une géographie du risque volcanique au Japon, Thèse de doctorat soutenue publiquement le 29 novembre 2008 à l’université Lumière Lyon 2, sous la direction de P. Pelletier.

AVELINE N., 2008, Immobilier - l’Asie, la bulle et la mondialisation, Paris, CNRS Editions, 319 p.

AVELINE N., 2003, La ville et le rail au Japon. L’expansion des groupes ferroviaires privés à Tôkyô et Ôsaka, Paris, CNRS Edition, 238 p.

AVELINE N., 1994, La bulle foncière au Japon, Paris, ADEF, 253 p.

AVELINE-DUBACH N., AI H., et ASAMI Y., 2012, New Patterns of Investment under Real Estate Securitization: Evidence from the Tokyo Market, discussion paper n°111, Center for Spatial Information Science, The University of Tokyo.

BOURDIER M., 2000, Le rural fait le lit de l'urbain, ou le remembrement foncier à la japonaise, in BOURDIER M., et PELLETIER P., (dir.), L’Archipel accaparé. La question foncière au Japon, Paris, Editions de l’Ecole des Hautes Etudes en Sciences Sociales, p. 273-289.

BOURDIER M., et PELLETIER P., (dir.), 2000, L’Archipel accaparé. La question foncière au Japon, Paris, Editions de l’Ecole des Hautes Etudes en Sciences Sociales, 310 p.

HARVEY D., 2001, Spaces of Capital: Towards a Critical Geography, Routledge, 320 p.

HINO M., et TSUTSUMI J. (dir.), 2015, Urban Geography of Post-Growth Society, Sendai, Tohoku University Press, 258 p.

KNOP L., OLKO S., et STACHOWICZ, J., 2011, Crises in cluster life-cycle, in J. SEPP et FREAR D. (dir.), The economy and economics after crisis, Berlin, BWV Berliner Wissenschafts Verlog, p. 467-480.

KUBO T., YUI Y., et SAKAUE H., 2015, Aging suburbs and increasing vacant houses in Japan, in HINO M., et TSUTSUMI J. (dir.), Urban Geography of Post-Growth Society, Sendai, Tohoku University Press, p. 123-146.

NAPPI-CHOULET I., 2013, L’immobilier d’entreprise : analyse économique des marchés, Paris, Economica, 256 p.

NOGUCHI Y., 1994, Land prices and houses prices in Japan, in NOGUCHI Y., POTERBA J. (dir.), Housing Markets in the US and Japan, Chicago, Chicago University Press, p. 11-28.

LANGUILLON-AUSSEL R., 2016, Tokyo, les recompositions d’une ville mature, Espaces Populations Sociétés, 2016-1, à paraître.

LANGUILLON-AUSSEL R., 2015, Le « skyline » de Tokyo, entre constructions opportunistes et ordre caché, Métropolitiques. URL : http://www.metropolitiques.eu/Le-skyline-de-Tokyo-entre.html

LANGUILLON-AUSSEL R., 2014, Tokyo, ville globale mature. Essai de proposition critique sur la maturité urbaine au Japon, Urbia, numéro spécial n°2.

LANGUILLON-AUSSEL R., 2013, Crise immobilière et privatisation de l'aménagement à Tokyo, Métropolitiques, novembre, URL :

http://www.metropolitiques.eu/Criseimmobiliere-et-privatisation.html

ROGERS E., 2003, Diffusion of Innovations, Free Press, 576 p.

SAITO A., 2003, World city formation in capitalist developmental state: Tokyo and the waterfront sub-centre project, Urban Studies, n°40-2, p. 283–308.

SAITO A. et THORNLEY A., 2003, Shifts in Tokyo’s World City Status and the Urban Planning Response, Urban Studies, n°40-4, p. 665–685.

SANJUAN T., 2009, Atlas de Shanghai, Autrement, 88 p.

SCHUMPETER J., 2012, Capitalism, Socialism, and Democracy, (1e éd. 1942), Start Publishing, 479 p.

SCOCCIMARRO R., 2007, Le rôle structurant des avancées sur la mer dans la baie de Tokyo. Production et reproduction de l'espace urbain, Thèse de doctorat en géographie, aménagement et urbanisme de l'Université Lyon 2, sous la direction de P. Pelletier, 271 p.

SIMON A., 2015, Regard critique sur le discours « La crise du logement ! », Métropolitiques, 22 juin 2015. URL : http://www.metropolitiques.eu/Regard-critique-sur-le-discours-La.html

VAN DE KAA D., 1987, Europe’s Second Demographic Transition, Population Bulletin, n°42, p. 1-57.

VERNON R., 1966, International Investment and International Trade in the Product Cycle, Quarterly Journal of Economics, n°2, p. 190-207.

VIEILLESCAZES N., 2014, Spatialiser le marxisme, marxiser la géographie, préface à la traduction français de HARVEY D., Géographie de la domination, Paris, Les Prairies Ordinaires, p. 5-21.

Haut de page

Notes

1 Le shaku est une ancienne unité de mesure, d’environ 30,3 cm.

2 Dans le quartier en construction des ministères. Il s’agit du Kasumigaseki Building, appartenant à Mitsui Fudôsan, l’une des quatre grandes immobilières intervenant massivement à Tokyo.

3 Il y a déjà eu par le passé des opérations de verticalisation ponctuelles en période de crise, comme le Rockefeller Center (1930-1939) et l’Empire State Building en 1931. La différence avec le cas de Tokyo est d’une part le nombre d’opérations menées, et d’autre part la chronologie : l’Empire State Building a été inauguré en 1931 mais le projet et les travaux datent d’avant le krach. L’inertie de l’entreprise explique sa livraison en période de dépression. Le cas de Tokyo est bien différent, et justifie le présent article.

4 Par risque structurel, on entend les risques liés à la conjoncture ou à des éléments non-spécifiques à l’actif ou à une catégorie d’actifs. Ingrid Nappi-Choulet appelle ce risque le risque systématique, ou encore risque de marché : « Le risque est dit systématique (…) lorsqu’il n’a aucun rapport avec la nature et l’environnement de l’actif immobilier considéré. En ce sens, il relève exclusivement des conditions générales de l’économie et plus particulièrement de celles existant sur le marché immobilier ou sur le marché financier » (Nappi-Choulet, 2013, p. 184). On peut l’opposer au risque spécifique, terme qui « fait référence aux caractéristiques de l’actif immobilier, à son comportement et aux variations qui vont le concerner dans le temps. (…) ce type de risques ne s’explique pas par des fluctuations du marché, mais provient essentiellement des caractéristiques de gestion, de financement, voire de localisation de l’actif immobilier » (Nappi-Choulet, 2013, p. 185).

5 L’hypothèse défendue ici ne vise pas à surestimer la spécificité du cas japonais par rapport à d’autres métropoles elles aussi matures. Il s’agit plutôt de proposer un cas paradigmatique de rapide verticalisation dont les mécanismes sont relativement nouveaux mais certainement pas uniques. Des travaux complémentaires de comparaison internationale seraient néanmoins nécessaires pour préciser cette dimension. L’objectif ici est donc bien de déterminer, derrière des phénomènes physiquement similaires de verticalisation, des logiques complètement différentes dans les métropoles matures et les métropoles de forte croissance à partir du cas tokyoïte.

6 La maturité correspond à l’étape où le volume de vente est maximal, les marges minimales, et la concurrence exacerbée par un marché en voie de saturation qui croit très peu.

7 Pour Knop et Olko (2011), le dépassement du stade mature d’un cluster est permis grâce à un effort majeur de gouvernance afin de gérer l’effet de taille et de complexité de l’organisme. L’étape suivante, celle de la transformation, correspond à l’avènement de l’open innovation.

8 Il ne faut pas ici confondre « mature society » (société vieillie) soit l’état, et « ageing society » (société vieillissante), soit le processus.

9 Cet effet fief est hérité de l’ère Meiji (1868-1912), lorsque les immobilières ont commencé à constituer des portefeuilles d’actifs fonciers fortement concentrés, aidés par la puissance publique. Pour Mitsubishi, le départ des seigneurs de leurs grandes propriétés à proximité du palais impérial à la fin de l’ère féodale, puis le départ des infrastructures militaires et enfin des ministères permet à l’immobilière de renforcer sa présence à Marunouchi, jusqu’à y devenir majoritaire. Le scénario diffère un peu pour Mitsui Fudôsan et Mori Biru, nettement plus récente.

10 Des travaux en cours tentent de montrer en quoi les Jeux Olympiques prévus à Tokyo en 2020 constituent un horizon de réformes sociales fort, en particulier concernant le droit du travail. Au cœur de cette réforme se trouve celle du temps libre, qui viendrait alors renforcer les activités de loisirs et de consommation sur lesquelles se fondent la réorientation des stratégies immobilières des grands groupes aménageant Tokyo. Il y aurait ainsi, via la réforme du travail, un lien direct entre la renaissance urbaine et 2002 et les Jeux Olympiques de 2020. Cette hypothèse nécessite encore des approfondissements.

11 L’expression « destruction créatrice » fait référence aux travaux de Schumpeter, sans néanmoins en reprendre la filiation épistémologique. Voir Schumpeter, 2012, pour plus de détail sur les mécanismes d’une telle mutation spatiale.

12 Nous n’entendons pas ici « avantages comparatifs » dans le sens que le terme revêt dans la division internationale du travail, mais plutôt dans une version urbaine des avantages et des points faibles observables entre quartiers d’une même métropole. Le spatial fix permet ici d’en créer de nouveau, ce qui a un effet cumulatif lorsque l’on se trouve dans les espaces centraux. Dans le cas particulier des villes globales come Tokyo, cette version urbaine des avantages comparatifs peut toutefois se superposer à celle, plus macro-économique, de la division internationale du travail : les deux acceptions entretiendraient alors des rapports dynamiques que des travaux supplémentaires devraient analyser. C’est tout le sens donné, à Tokyo, au zonage spécial créé en 2011 pour attirer les sièges sociaux des entreprises d’Asie orientale et du Sud-Est, qui recoupe celui de la renaissance urbaine.

13 Su la notion de « crise » et son utilisation abusivement quasi-continue, voir Simon, 2015.

Haut de page

Table des illustrations

Titre Figure 1 : Croissance du Japon et construction de tour de plus de 150 m à Tokyo : le paradoxe de la ville globale mature
Légende Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source partielle : Rafael PEREZ, 2014.
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 936k
Titre Figure 2 : Localisation des immeubles de plus de 100m de haut par décennie, toutes fonctions confondues
Légende Raphaël Languillon, 2015.
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 1,9M
Titre Figure 3 : Répartition des surfaces immobilières de bureaux en fonction de la taille et de l’âge des bâtiments à Tokyo
Légende Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Xymax Real Estate Institute, 2014
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 688k
Titre Figure 4 : La verticalisation de Marunouchi par Mitsubishi Jisho dans les années 2000
Légende Source des photographies : pour la photographie de 1970, site Internet http://benbansal.me/​?p=2007 (consultation en juin 2014) ; pour la photographie de 2010, site internet Marunouchi Direct Access http://www.directaccess.co.jp/​en/​center/​location.html (consultation en juin 2014)
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 452k
Titre Figure 5 : Spatialisation des actifs immobiliers des trois grandes fudôsan à Tokyo
Légende Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : pour Mitsui Fudôsan, Mitsui Fudôsan Office Line-up ; pour Mitsubishi Jisho, Asset Book 2012 et site Internet http://office.mec.co.jp/​lineup/​bldg_list?l=E (dernière consultation en mai 2014) ; pour Mori Biru, site Internet (dernière consultation en mai 2014) http://www.mori.co.jp/​en/​office/​japan/​index.html
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 2,0M
Titre Figure 6 : Les différents niveaux de COS autorisés dans les vingt-trois arrondissements de Tokyo
Légende Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Source : MILT, document interne.
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 1,4M
Titre Figure 7 : Le gradient des hauteurs à Marunouchi
Légende Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : site Internet de Mitsubishi Jisho : http://office.mec.co.jp/​lineup/​bldg_list?l=E (dernière consultation en mai 2014)
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 4,2M
Titre Figure 8 : La restauration du bâtiment historique de l’Ichigokan et la verticalisation de Marunouchi
Légende Clichés de Mitsubishi Jisho, document interne de Mitsubishi Jisho, reçu en janvier
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 136k
Titre Figure 9 : Le gradient de décroissance de hauteur de la gare vers le palais impérial à Marunouchi – les enjeux de pouvoir derrière la hauteur
Légende Raphaël Languillon-Aussel. Source : Rapport ABLE CITY 2008, p. 45
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 176k
Titre Figure 10 : Evolution de la structure démographique du département de Tokyo
Légende Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : TMG, 2012
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-10.jpg
Fichier image/jpeg, 1,3M
Titre Figure 11 : Evolution des trafics passagers des principales compagnies ferroviaires japonaises
Légende Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Association des compagnies ferroviaires privées du Japon, 2012
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-11.jpg
Fichier image/jpeg, 924k
Titre Figure 12 : La compensation entre la croissance des déplacements de consommation et la baisse des déplacements professionnels domicile-travail (base 100 : 1987)
Légende Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Source : Association des compagnies ferroviaires privées du Japon, 2012
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-12.jpg
Fichier image/jpeg, 612k
Titre Figure 13 : La transformation radicale des logiques d’investissements immobiliers de l’entreprise ferroviaire privée Tokyu
Légende Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Tôkyû, 2014
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-13.jpg
Fichier image/jpeg, 608k
Titre Figure 14 : Evolution des prix fonciers dans les 23 arrondissements de Tokyo
Légende Raphaël Languillon-Aussel, 2015.
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-14.jpg
Fichier image/jpeg, 576k
Titre Figure 15 : Evolution de la part des surfaces immobilières commerciales de bureaux et de commerces de détail à Marunouchi entre 1995 et 2007
Légende Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Mitsubishi Jisho, document interne transmis en janvier 2013
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-15.jpg
Fichier image/jpeg, 596k
Titre Figure 16 : Part de chaque type d’activités dans l’usage des surfaces immobilières de bureaux de chaque centre et sous-centre de Tokyo
Légende Raphaël Languillon-Aussel, 2015. Source : Sanko Real Estate, 2012
URL http://journals.openedition.org/geocarrefour/docannexe/image/10122/img-16.jpg
Fichier image/jpeg, 1,1M
Haut de page

Pour citer cet article

Référence électronique

Raphaël Languillon-Aussel, « Verticalisation des quartiers d’affaires et maturité urbaine à Tokyo », Géocarrefour [En ligne], 91/2 | 2017, mis en ligne le 15 février 2017, consulté le 15 décembre 2017. URL : http://journals.openedition.org/geocarrefour/10122 ; DOI : 10.4000/geocarrefour.10122

Haut de page

Auteur

Raphaël Languillon-Aussel

Chercheur postdoctoral – Université de Chuo (Tokyo), Chercheur à l’UMR 5 600 Environnement Ville Société, Boursier de la Japanese Society for the Promotion of Sciences, Boursier de la Fondation Palladio pour l’immobilier

Haut de page

Droits d’auteur

© Géocarrefour

Haut de page
  • OpenEdition Journals