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L’immobilier de bureau dans l’espace urbain : évolutions des approches théoriques

The office property market and urban space: theoretical trends
Eric Crouzet
p. 269-279

Résumés

La localisation des activités de bureau dans l’espace urbain a longtemps été analysée selon une approche strictement fonctionnelle. La tendance géographique des activités de bureau à se concentrer, dans les centre villes, était expliquée par la réduction des coûts de transport de l’information propres à ces espaces (externalité). Il a fallu attendre les années 1980, observer des mouvements importants de déconcentration géographique des activités de bureau vers les communes de banlieue, pour que d’autres théories spatiales soient explorées. Le coût de l’immobilier et, plus largement, les logiques du marché foncier et immobilier (jeu des acteurs de la filière immobilière) sont alors apparus comme des facteurs de localisation de premier ordre. L’article retrace ce cheminement théorique d’une partie de la recherche urbaine (géographique et économique).

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Texte intégral

1L’immobilier de bureau est sans doute l’élément le plus visible et le plus manifeste de la transformation économique des grandes métropoles occidentales. Il symbolise l’articulation des économies nationales et régionales au marché global. Pour Saskia Sassen, les quartiers de bureaux, espaces où se concentrent les sièges sociaux des principales activités de services supérieurs (le Central Business District), sont les indicateurs les plus sûrs pour juger de l’intégration d’un espace urbain dans le modèle urbain globalisé (S. Sassen, 1996). Les tours à bureaux constitueraient un archétype architectural de „l’économie d’archipel“ (P.Veltz, 1995), sorte de méta système où seuls quelques territoires urbains suréquipés participent aux échanges économiques mondiaux. Les bureaux, dans un sens figuré, pourraient donc être pensés comme les antennes relais de la transnationalisation de l’économie métropolitaine.

2Longtemps la recherche urbaine a étudié l’immobilier de bureau dans cette seule perspective, comme indicateur du degré de développement des activités de services dans les métropoles. La concentration et la polarisation des activités de bureau dans certains quartiers spécifiques était expliquée par le cumul d’externalités diverses, en particulier par la réduction du coût de l’information, intrant principal des activités de bureau (qui ne traitent et ne vendent que de l’information stockée sur support ou délivrée directement lors d’une prestation conseil). La polarisation géographique (dans les métropoles) et la centralisation (dans le centre-ville) étaient considérées comme des façons d’optimiser la réduction des coûts d’accès et d’échanges de l’information.

3A partir de 1970-1971, l’intervention massive d’investisseurs britanniques et américains (principalement des fonds de pensions) sur le marché des bureaux des métropoles occidentales a conduit à la mise en place d’un produit autonomisé, économiquement d’abord par rapport à l’entreprise (il est devenu la propriété d’investisseurs à plus de 80%), puis géographiquement, par rapport aux logiques spatiales des entreprises (en devenant un actif immobilier, sa localisation géographique a dû correspondre à la meilleure rente urbaine). Ainsi, sans pour autant annuler les externalités urbaines que les entreprises trouvent dans la polarisation et la centralisation des espaces de bureaux, d’autres logiques ont dû être prises en compte par la recherche urbaine. L’économie immobilière, puis la géographie urbaine ont progressivement intégré, au début des années 1980, le fonctionnement de la filière de production pour expliquer l’organisation spatiale des activités de services.

4Cet article, sans prétendre à l’exhaustivité, cherche à montrer comment s’est opérée cette évolution dans la façon d’aborder la question de la localisation des activités de bureau et comment  il est, aujourd’hui, devenu nécessaire d’aborder les logiques de fonctionnement du marché de l’immobilier d’entreprise pour comprendre l’organisation géographique des activités de services dans les métropoles.  

Le modèle de l’économie spatiale : polarisation et centralité permettent de maximiser les échanges d’informations

5Du début du XXe s. jusqu’aux années 1970, la plupart des entreprises étaient propriétaires de leurs bureaux. De fait, l’analyse de la géographie de l’immobilier de bureau passait nécessairement par l’étude du fonctionnement et de l’organisation spatiale des activités de bureaux. Les économistes spatiaux se sont intéressés en particulier au phénomène de concentration de ces activités dans des quartiers d’affaires spécifiques (type Central Business District) qu’ils ont expliqué à partir de différents facteurs de réduction des coûts de production et d’avantages comparatifs, au premier rang desquels se trouve la circulation de l’information (ensemble des théories dites informationnelles).

6Cette approche informationnelle de la localisation des activités de bureau ne sera remise en cause qu’à partir des années 1970, grâce à des travaux en économie immobilière qui considèrent désormais les intérêts de la filière de l’offre immobilière comme des facteurs primordiaux dans la localisation des activités de bureau (Nessi, 1977). C’est à ce moment qu’est abordée de façon plus autonome la question de la localisation de l’immobilier de bureau.

Les théories informationnelles

7Parmi les premiers chercheurs qui se sont intéressés aux facteurs de localisation des activités de bureau, on a coutume de placer l’américain R.M. Haig comme pionnier. En 1927, lorsqu’il est chargé de l’élaboration du plan régional d’aménagement de la ville de New York, il doit définir le potentiel de centralité (attraction au centre) et justifier sa volonté de concentrer, dans un espace réduit, un maximum d’immeubles de bureau. Selon la théorie classique de minimisation des coûts, Haig montre que l’intrant exclusif des activités de bureau, à savoir l’information, trouve une réduction maximale des coûts productifs dans une localisation en centre-ville (qui réduit les distances).

8En mettant en avant cet argument, il s’inscrit dans le prolongement de la théorie de localisation industrielle dite théorie des moindres coûts et inclut, par ailleurs, la théorie des places centrales. Mais Haig doit dépasser rapidement ce corpus théorique qui ne lui permet pas de comprendre concrètement en quoi le centre-ville offre une réduction des coûts de fonctionnement des activités de bureau. Ce d’autant qu’à partir d’enquêtes, il observe que les économies liées aux facilités de transport, si elles sont réelles, ne sont pas les déterminants primordiaux qui expliquent la localisation centrale des activités de bureau.

9Il intègre, alors, un concept nouveau, celui de „transport of intelligence“. Ce serait le besoin de contacts directs, de contacts „Face to Face“ qui expliquerait les polarisations des activités de bureau. Ainsi, un quartier de bureaux doit s’organiser de manière à ce que ces contacts face à face soient maximisés et, pour cela, il faut aussi que les transports personnels et publics soient facilités. Ainsi, en 1927, Haig pose les bases de tout un courant contemporain d’économie spatiale qui considère la localisation des activités de bureaux principalement liée au facteur informationnel et déterminant, en dernier ressort, la localisation de l’immobilier de bureau (Haig, 1927). Les travaux d’économie spatiale qui suivent s’attachent à affiner et approfondir les résultats de Haig (Tornqvist, 1970 ; Goddard, 1975, 1977).

10Mais ils n’apportent pas d’éléments nouveaux dans la mesure où ils s’appuient sur la même hypothèse, à savoir que la concentration des bureaux et les liaisons informationnelles sont corrélées. J. Donnay en donne un aperçu synthétique : „Proximité spatiale et liaisons fonctionnelles sont donc bien associées. Toutes les études menées selon cette procédure (Bannon, 1979 – Thorngren, 1973), ou une méthodologie parallèle (Gad, 1979), ont constaté une dépendance étroite entre les deux phénomènes. Il reste à espérer comme le souligne PYE (1979), que cette similitude de conclusions ne soit pas uniquement le reflet de l'utilisation d'une technique identique ! Cependant, on se retrouve face à une interprétation a posteriori de la localisation des entreprises, et l’indétermination subsiste : la proximité spatiale est-elle nécessaire parce que les contacts face à face entre activités sont nombreux ou, au contraire, cette proximité favorise-t-elle des contacts face à face qui auraient pu être avantageusement remplacés par des contacts téléphonique ?“ (Donnay, 1985, p. 27).

L’approche modélisée de Polèse et Coffey

11En 1984, rassemblant les travaux de leurs prédécesseurs, M. Polèse et W. Coffey proposent un „modèle simple (énoncé tel quel par les auteurs) de localisation des activités de bureau (…et donc de localisation de l’immobilier de bureau) qui intègre une relation plus complexe entre différents facteurs de localisation“. Le paradigme est fondé sur une vision productiviste des activités de bureau : „un bureau, pour produire, doit rassembler des intrants et expédier des extrants, comme une usine. Mais, à la différence de ceux d’une usine, les intrants et les extrants d'un bureau sont intangibles. Pour les désigner, nous allons employer le terme générique 'information', qui peut recouvrir des services rendus, des conseils, des commandes, des rapports et autres produits intangibles à forte teneur en matière grise. Comme une usine achète, transforme et vend des marchandises, on peut dire qu’un bureau achète, transforme et vend de l'information ; et comme les échanges de marchandises, les échanges d'information impliquent des coûts de transport. Cependant, pour l'information, il est plus juste de parler de coût de communication“ (Polèse, 1994, p. 278-279).

12On retrouve, ici, l’élément central des activités de bureau : l’information. C’est ce besoin d’information qui pousserait les entreprises à se localiser dans des zones où la communication est la plus rapide, là où les flux de transport de l’information sont les plus importants : c’est à dire dans les métropoles et plus particulièrement dans leur centre-ville. Jusque là, on retrouve les mêmes conclusions que celles des travaux précédents. La nouveauté du modèle spatial de Polèse-Coffey tient dans l’élaboration d’un système qui expliquerait les facteurs concrets participant à la réduction des coûts de communication et leurs proportions.

13D’après M. Polèse, „le modèle Coffey-Polèse postule, en somme, que la main-d’œuvre spécialisée et l'information sont les deux principales ressources rares qui guident le choix de localisation des activités de bureau“ (ibid.). Ainsi, par rapport aux théories précédentes, ce modèle intègre un nouveau facteur influençant la localisation des entreprises de services à savoir la ressource humaine qui forme le corps du personnel. Cependant cette considération humaine se fait de façon assez formelle et le personnel reste consigné à l’ensemble des coûts de localisation de l'entreprise.

14Par ailleurs, ce modèle ne prend pas en compte l’adresse liée au cadre historique, à la culture d’entreprise, à l’image et la symbolique sociale d’un quartier, tous ces éléments qui font entrer en ligne de compte „le prix du désir“, pour reprendre une expression de J.-P. Lacaze, dans le calcul des coûts de localisation de certaines entreprises. De même, les politiques d’aménagement territorial ne sont pas intégrées dans ce modèle alors qu’elles participent, de façon déterminante, à l’orientation de la localisation des activités de bureau. Enfin rien n’est dit sur le marché de l’immobilier de bureau alors que l’on sait que pour une entreprise de service, le deuxième poste de dépense, après les salaires, est la location des surfaces de bureaux.

Les limites de la modélisation et l’apport de l’économie immobilière

15Une autre branche de l’économie s’est intéressée à la question de la localisation des activités de bureau en réactivant les théories de la rente foncière. Selon cette approche, l’organisation territoriale et économique des villes est conditionnée par la valeur du sol et le jeu des acteurs qui en découle (dans le cadre d’un marché d’offre et de demande).

16L’organisation géographique et urbaine des bureaux s’expliquerait donc principalement par cet impondérable que constitue la valeur du sol et qui fixe, en dernier ressort, l’organisation de la ville. C’est, ensuite, le jeu d’intérêts des acteurs choisissant, selon les conditions du marché, de valoriser de telle ou telle manière le sol, qui déterminerait, in fine, les structures spatiales de l’urbanisation. „Ainsi, la possibilité de réalisation ou non réalisation d’une opération dépend du prix du terrain“ (Nessi, 1977, p. 89). Mais, contrairement aux économistes spatiaux, il considère qu’il n’y a pas, a priori, de modèle d’organisation rationnelle des espaces de bureaux, puisque l’organisation de la production dépend du jeu des acteurs et reste par essence non modélisable puisque hasardeuse. D’ailleurs, considérant les facteurs de localisation des entreprises utilisatrices, il observe „que, dans la majorité des cas, la définition et la recherche des bureaux se font de manière assez peu rationnelle. C’est le hasard qui oriente, en grande partie, le choix. La preuve est l’importance primordiale des relations personnelles dans la recherche des bureaux.“ (Nessi, 1977, p. 103).

17Outre une position originale dans la branche des économistes spatiaux, son travail démontre un élément déterminant pour expliquer la géographie des activités de bureau. Il constate, en effet, que la valeur locative des immeubles de bureau et leurs rendements en font des produits nettement plus intéressants pour les investisseurs que le logement par exemple. Il en résulte une concurrence très inégale sur le marché foncier, les bureaux pouvant absorber une valeur foncière nettement plus élevée que les logements ou tout autre produit immobilier.

18De plus, lorsqu’un immeuble de bureau investit un quartier d’habitation, il fait croître la valeur du foncier sur l’ensemble de cette zone et renforce ainsi le processus de concentration des activités de bureau seules capables d’absorber la survaleur qui se crée. Le poids du facteur foncier dans la mise en valeur des territoires urbains est donc pour Nessi prépondérante : „comme dans le marché du logement, le marché foncier joue un rôle primordial. La localisation d’une parcelle détermine, dans la plupart des cas, le type d'immeuble qui y sera édifié. En effet, la concurrence entre les différents usages du sol, à un moment donné, est rare. Par ailleurs, le prix de vente d'un immeuble de bureau est principalement déterminé par le prix du sol. La charge foncière détermine, par son montant, la catégorie des bureaux qui sera édifiée sur un terrain. Ainsi, le coût de construction est-il pratiquement défini par le prix du sol“ (Nessi, 1977, p. 350).

19D’après l’auteur, c’est la recherche d’une maximisation de la valorisation foncière qui entraîne une augmentation du poids des bureaux dans l’organisation de la production immobilière, et ce, en conséquence d’un plus fort rendement par rapport aux opérations de logement. Cette logique foncière d’organisation territoriale de la production immobilière renforce, de cette façon, les processus de polarisation et de centralisation des activités et des immeubles de bureau dans les espaces urbains.

20En 1984, Yves Chappoz développe quelques uns des points d’analyse soulevés par Nessi. Dans sa thèse sur L‘immobilier d’entreprise et son financement, l’auteur illustre les mécanismes d’organisation de la filière de production en donnant des exemples précis rapportés au cas français. Mais son travail se singularise, surtout, par l’introduction dans son raisonnement d’un nouveau facteur territorialisant, celui du financement et des cycles de financement. Il met en parallèle les phases de production et les évolutions des grands cycles d’investissements conditionnés par les évolutions des marchés financiers et par celles de la réglementation (notamment, en ce qui concerne les montages SCPI, SCI, SICOMI, etc). Il montre ainsi le rôle des financiers dans l’évolution de la production et dans l’organisation spatiale des marchés. Le marché serait conditionné par trois facteurs : „la politique d’aménagement du territoire, la mobilité des entreprises et la segmentation du capital“ (Chappoz, 1984, p. 331).

21C’est sur ce dernier point que l’auteur centre son analyse en montrant le poids important des acteurs financiers dans la production et la localisation géographique des opérations : „Les SICOMI qui monopolisent la quasi-totalité des opérations de crédit-bail sont étroitement imbriquées dans le système bancaire français. Elles sont presque toutes filiales de banques commerciales ou mutualistes ou d'établissements financiers publics ou parapublics qui les ont créées pour compléter leurs prestations financières [...] Les Sicomi-banques disposent d’une meilleure surface financière qui leur permet de monopoliser les opérations les plus rentables“ (Chappoz, 1984, p. 336). Il établit ainsi, des différences entre les localisations urbaines des produits immobiliers de bureaux et la structure, plus ou moins solide, des organismes financiers. De ce fait, logiques spatiales et logiques financières se rencontrent dans la polarisation et la centralisation. L’étude, qui part d’une analyse spécifique des rouages et des acteurs financiers dans l’immobilier d’entreprise, retombe, en fait, sur le même constat que celui formulé par Nessi, à savoir que l’organisation territoriale des bureaux serait entièrement conditionnée par des logiques de rentabilisation foncière. Son étude en apporte les détails à travers l’organisation du secteur du financement.

22En 1994, I. Nappi, dans sa thèse sur Le marché des bureaux : analyse des acteurs de l'offre, réactualise les connaissances relatives aux mécanismes et aux agents de la filière de production. Au-delà de cette mise à jour, elle établit une théorie sur la formation d’une bulle spéculative pendant la période d'euphorie du marché des bureaux entre 1985-1991. Elle compare les prix du marché, tels qu’ils ont été pratiqués dans l’Ile-de-France durant cette période, aux prix théoriques qu’elle calcule à partir d’éléments entrant en jeu dans la constitution d’une valeur immobilière (comme le temps, le prix du foncier, les options de rendement etc). Elle en déduit „qu’à partir de 1987, les prix observés sur les marchés s’accroissent brutalement et ne correspondent plus aux prix théoriques calculés en fonction de l'anticipation des revenus futurs de l'investissement immobilier. Face à ce constat, il semble que l'hypothèse de la formation d’une bulle spéculative soit justifiée. [...] La crise de l'immobilier de bureaux, déclenchée en 1990, semble n'être que le résultat d'un excès d'offre provoqué par la livraison massive de programmes neufs, et la libération de bureaux anciens, suite au développement de l'intervention des financiers dans la production“ (Nappi, 1994, p. 403).

23Ces analyses économiques des marchés immobiliers mettent en évidence le rôle fondamental du facteur foncier dans la constitution d’une géographie de la production des bureaux. C’est la valeur du sol qui prédestinerait telle ou telle mise en valeur immobilière. Les zones les plus centrales ou les espaces de polarisation (pôles d’activités, par exemple) sont des espaces où les tensions du marché immobilier sont les plus fortes. Les immeubles de bureaux sont les produits offrant les meilleurs taux de rendements. Ainsi, ils deviennent un élément dominant de la production immobilière qui favorise la polarisation et la métropolisation. Au sein même de ce processus global, il apparaît que la nature des bureaux dépend du prix du foncier. Plus le terrain est cher et plus l’immeuble doit être luxueux pour prétendre à des loyers élevés et à un amortissement rentable.

24Sans doute la géographie urbaine pourrait-elle peut-être mieux s’expliquer et se comprendre selon cette approche d’économie immobilière (rapprochement qui était déjà formulé depuis les années 1960 par J. Beaujeu-Garnier). Cette prise en compte des logiques de production immobilière suppose un processus ségrégatif dans la construction des territoires urbains favorisant les espaces les plus centraux au détriment des périphéries (à toutes les échelles). C’est le principe de dualisation développé par J. Malézieux.

L’approche géographique de l’immobilier d’entreprise : d’un indicateur des dynamiques spatiales du tertiaire à la dimension d’équipement structurant les territoires

Les bureaux comme indicateurs des dynamiques géographiques du secteur tertiaire

25L’étude réalisée par Claude Chaline en 1969 sur la ville de Croydon constitue, à notre connaissance, la première analyse géographique française qui porte sur la localisation des activités de bureau. L’auteur retrace les premières phases de déconcentration des bureaux du centre de Londres vers les communes de la banlieue, en s’appuyant particulièrement sur l’exemple de la ville de Croydon. Il observe une forte production des bureaux entre 1964-1968 qui engendre une véritable mutation du centre-ville de cette commune. Il considère cette déconcentration comme un révélateur, parmi d’autres, de la déconcentration des services et des fonctions centrales dans les banlieues de Londres. Mais, il met en évidence un autre facteur explicatif, qui se retrouvera sur le marché parisien trois années plus tard, celui d’un processus spéculatif organisé par les acteurs du marché (promoteurs et commercialisateurs). Cette spéculation déstabilise les rapports économiques traditionnels du centre et de la périphérie des villes et induit des dynamiques géographiques particulières qui ne sont pas forcement corrélées aux besoins et aux fonctionnements des entreprises de services.

26Jean Labasse aborde, quelques années plus tard, la question de la localisation des activités de bureau en traitant plus particulièrement celles liées à la banque et à la finance (Labasse, 1974). D’après lui, la concentration des activités de bureau dans certains pôles, notamment au centre-ville, correspond à un besoin de communication. Prenant l’exemple des activités financières, il observe, comme les économistes spatiaux de l’époque, des avantages comparatifs pour certaines activités à se localiser dans les zones centrales : „Les mécanismes concrets de la vie de relation, l'incidence qu'a, ou aura sur eux la technologie actuelle ou future (vidéophones, confravision, transmission en fac-similé, etc) des télécommunications ont été récemment étudiés par de nombreux auteurs à propos de la localisation des bureaux dans les grandes villes, malheureusement de façon très abstraite et sans distinction entre les familles professionnelles, donc sans mention particulière des banques et des assurances. Il ne fait cependant guère de doute que celles-ci occupent une place éminente parmi les activités qui exigent un grand nombre de discussions 'face-to-face meetings' dans laquelle se trouverait la principale justification des localisations centrales au sens étroit du terme. Leurs dirigeants sont en outre certainement de ces hommes centraux qui consomment 40 à 80% de leur temps de travail dans les contacts internes ou externes“ (Labasse, 1974, p. 108-109). La concentration des activités de bureau dans les zones centrales répond donc bien à une logique fonctionnelle, propre à ce type d’activités : celle de la communication et donc de l’information. Il considère, par ailleurs, l’immeuble de bureau „avec son type architectural et son aménagement comme l’ultime signe distinctif de la City“. En d’autre termes, les bureaux font la City et la City fait les bureaux.

27Mais, au-delà de cette analyse fonctionnelle, il met en évidence un autre élément, celui du caractère symbolique que représente pour chaque entreprise une localisation dans des immeubles de bureau du centre-ville. „Quoi qu’il en soit, le souci de camper une image de marque attirante a conduit à réaliser, de toutes parts, des édifices imposants par leur taille, leur solidité, leur richesse. Il arrive aussi que le désir de procurer au public une sensation de sécurité et de pérennité l’emporte sur les exigences fonctionnelles ; nombre de banques européennes se sont installées pour cette raison dans des immeubles anciens.[...] A Milan, l’installation dans une maison de style symbolise à l’occasion la continuité d’une tradition et plusieurs banques ont opté à l’époque fasciste pour des immeubles néoclassiques aux façades ornées de colonne et d'un goût contestable“ (Labasse, 1974, p.132).

28Dans l’analyse de Jean Labasse, l’immobilier de bureau est intégré à l’étude de l’espace financier en tant que marque visible dans le paysage urbain, permettant en cela au chercheur de donner des limites physiques à des quartiers très fortement fonctionnalisés autour de telles ou telles activités (c’est particulièrement le cas de la City de Londres, lieu des fonctions de commandement qui se délimite physiquement par la géographie du parc des immeubles de bureau). Le quartier central des bureaux est alors observé en tant qu’espace qui d’une part, maximise les contacts informationnels des entreprises et, d’autre part, charge les locataires d’une image positive élaborée sur des éléments de valorisation architecturale et des éléments sociaux de notoriété.

29Dans la même temps, dans un article portant sur les sociétés de service et leur localisation dans l’agglomération lyonnaise, J. Bonnet donne des éléments factuels sur le marché de la demande en immobilier de bureau (Bonnet, 1973). À partir de son étude des sociétés de services localisées dans le centre d’affaires lyonnais, il établit une grille d’occupation de surface de locaux bureau par secteur d’activités. Outre le fait que ce travail permet d’estimer le parc des bureaux dans l’agglomération lyonnaise, l’auteur observe, à partir d’une étude statistique et monographique poussée, une différenciation fonctionnelle qui s’établit entre le centre et la périphérie lyonnaise.

30Il distingue, ainsi, des activités de services plutôt localisées en zone centrale d’autres qui s’accommodent mieux d’une position excentrée, quand elles ne sont pas tout simplement „rejetées“ du centre-ville. La cause principale de cette différenciation serait un processus de sélectivité urbaine (rejet) associé à des besoins de proximité pour certaines activités (certains services industriels se localisent près des industries donc dans des zones de banlieue, au contraire d’autres sociétés de services font le choix de la centralité pour les bénéficier d’un réseaux socio-économiques). Bien que l’auteur n’établisse pas un rapport de corrélation, on peut supposer que le mécanisme de rejet et la spécialisation urbaine s’explique aussi en partie par la forte tension foncière et immobilière dans le centre-ville lyonnais liée, d’une part, à la construction du centre d’affaires de la Part Dieu et, d’autre part, à l’accentuation du mouvement de décentralisation d’entreprises tertiaires parisiennes qui fait monter les prix locatifs.

31Dix ans après le travail de C. Chaline, Marc Bonneville rédige, en 1979, un article sur la construction de bureaux dans l’agglomération lyonnaise. L’auteur s’attache à donner des éléments géographiques qui pourraient permettre de juger du développement des métropoles régionales après dix années de politique des métropoles d’équilibres. L’immobilier de bureau est considéré comme indicateur visible permettant d’établir une estimation précise du décollage économique de la métropole : „On serait tenté de voir dans ces modifications bien visibles dans le paysage urbain un des signes de réussite de ces métropoles“. Mais, M.Bonneville montre, en même temps, les limites d’une approche qui établirait des correspondances trop strictes entre les évolutions de la production des bureaux et les évolutions économiques de la métropole. La crise de surproduction que connaît Lyon à la fin des années 1970 le conduit, en effet, à s’interroger sur la pertinence d’une association systématique entre production des bureaux et croissance du tertiaire : „La multiplication des projets immobiliers de bureau reposait sur l'hypothèse d'un développement important du tertiaire. Mais n’a-t-on pas péché ici par excès de confiance en misant sur ce secteur réputé dynamique ? A l'évidence, les promoteurs immobiliers et les urbanistes semblent avoir agi moins dans un souci d'adéquation à l’évolution économique que selon leurs intérêts et leurs logiques particuliers. La saturation ne peut s’expliquer par la seule récession de 1974, d'autant que la progression du tertiaire s’est poursuivie de 1975 à 1978.[...] L'ajustement entre les progrès du tertiaire et la production des bureaux apparaît donc comme une entreprise difficile. [...] Le marché actuel se révèle donc à la fois inadapté et pléthorique, principalement à La- Part-Dieu“ (Bonneville, 1979, p. 354-355). En dénonçant la disproportion entre la production des bureaux et la consommation potentielle des utilisateurs locaux, il invite aussi l’approche géographique à prendre en compte le fonctionnement des acteurs du marché de l’immobilier d’entreprise pour analyser l’organisation spatiale et le développement économique des métropoles.

32Pourtant, durant les huit années qui suivent cette parution, nous ne trouvons plus trace de publication ou de recherches qui abordent cette problématique de l’immobilier et de la localisation des activités de bureau, hormis la thèse de J. Hugot-Khosrof soutenue à la Sorbonne, en 1983, sur Les grands promoteurs-constructeurs de bureaux parisiens et la décentralisation dans les métropoles d’équilibre de 1970 à 1981. Mais, là encore, les bureaux sont étudiés comme des indicateurs de la décentralisation du secteur tertiaire de Paris vers la province. L’auteur collecte les informations relatives aux évolutions de la production dans les grandes métropoles françaises afin de mesurer les résultats de la politique menée par la DATAR en matière d’équilibre territorial du secteur tertiaire.

33C’est la mise en place des parcs d’activités en zone de banlieue, au milieu des années 1980, qui va replacer la question du marché et des activités de bureau dans le champ de la réflexion géographique. Les efforts de promotion de la part des offreurs, insistant sur le caractère fonctionnel de l’immeuble de bureau parfaitement adaptés aux exigences nouvelles des entreprises de services, conduisent à dissocier le bâtiment de l’activité et, en même temps, lui donnent une autonomie économique qu’il ne possédait pas jusque là (ou qui était moins mise en valeur). De plus, la visibilité des produits immobiliers dans le paysage urbain est très forte. Avec les parcs d’activités, le marketing de la promotion fait découvrir, au chercheur, à l’aménageur et même à une partie des entreprises, le local de bureau comme élément actif pouvant influer sur le bon fonctionnement de l’entreprise et sur la dynamique territoriale.

34En 1989, en pleine euphorie de la production d’immobilier d’entreprise, le numéro 64 de la Revue de géographie de Lyon, consacré aux espaces du tertiaire et aux logiques d’organisation, réintroduit au cœur des problématiques métropolitaines les dynamiques de productions immobilières. J.-P. Charrié pour Bordeaux, J. Joly pour Grenoble, B. Dézert pour Paris ou G. Jalabert pour Toulouse, observent et considèrent que le jeu des acteurs de l’offre immobilière tend à déterminer une bonne part de la géographie du tertiaire. G. Jalabert formule, ainsi, les trois bases fondamentales de la question des bureaux :

35„Étudier les bureaux, c’est se placer à l’articulation de trois problématiques :

36- les mutations actuelles du système économique et des nouvelles formes intellectuelles et matérielles que requiert le procédé de production, particulièrement les activités innovantes et leur cadre bâti d’exercice ;

37- les politiques d’aménagement urbain qui visent, actions de développement et/ou réponses à la crise, à rassembler dans un même lieu ces nouvelles formes du développement : parcs d’activités, technopôles, centres d’affaires, en liaison plus ou moins étroites avec des organismes spécialisés dans la commercialisation de ces parcs et des locaux qui y sont implantés ;

38- le système d’investissement dans le nouvel immobilier d’entreprise qui structure une filière de production allant de la mobilisation de ressources financières sous les formes diverses, pour l’heure à rentabilité satisfaisante (SICOMI, SCPI) à des stratégies de croissance de promoteurs immobiliers spécialisés, certains relevant de groupes nationaux ou internationaux, en prise de plus en plus directe avec les acteurs économiques et les gestionnaires locaux“ (Jalabert, 1989, p. 169).

39J.-P. Charrié montre les enjeux géographiques que posent les logiques de production de l'immobilier d’entreprise : „Bordeaux Technopolis, au sud de la métropole Aquitaine risque d'attirer, si la réalisation est effective, des entreprises localisées jusqu’alors sur la rocade de la rive gauche. Si ces inquiétudes sont fondées, ne traduisent-elles pas cependant l’intérêt que portent tous les acteurs en présence au domaine de l'immobilier d'entreprise ? La ville de Bordeaux veut limiter le départ des entreprises vers la périphérie, notamment sur les principaux nœuds de communication de la rocade, et propose pour cela de nouvelles réserves foncières“ (Charrié, 1989, p. 179). Dans ce cas, l’immobilier d’entreprise n’est plus considéré comme un élément suiveur ou comme simple indicateur des dynamiques économiques ; il est, désormais, perçu comme un équipement fondamental qui structure l’espace des entreprises et les territoires métropolitains.

40J. Joly montre, à partir du cas de Grenoble, combien la dynamique de l’immobilier d’entreprise est forte, jusqu’à entraîner un déséquilibre des territoires urbains : „La multiplication récente des opérations et des projets d'immobilier d'entreprise dans l'agglomération grenobloise à l'initiative de la ville-centre, de plusieurs communes de banlieue, de centres de recherche ou d'opérateurs privés pose le problème de la cohérence entre elles de ces réalisations qui, même si l’on s'en défend, peuvent apparaître parfois comme concurrentes. Tout se passe com-me si l'agglomération était aujourd’hui prisonnière de stratégies individualisées et ne parvenait pas à les fédérer en un vaste projet de développement de l'économie-territoire grenoblois. L’enjeu est pourtant de taille“ (Joly, 1989, .p. 151).

41C’est donc l’explosion du marché et l’irruption massive des bureaux dans le paysage urbain qui donne un caractère „territorialisant“ à l’immobilier d’entreprise. Lorsque le marché s’emballe, avec pour conséquence une dissociation rapide entre l’offre et la demande, il devient de plus en plus évident que la localisation des activités de bureau est conditionnée par le jeu des acteurs de la filière d’immobilier d’entreprise (promoteurs, investisseurs et commercialisateurs). L’immobilier d’entreprise prend ainsi une dimension autonome dans le champ de la recherche géographique ; il est détaché de sa tutelle à l’égard du tertiaire et il devient un véritable objet d’étude géographique capable d’expliquer pour partie la structure des espaces économiques des métropoles.

42En 1991, s’appuyant sur un rapport de l’Administration de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire publié par le ministère de la région bruxelloise, à propos de l’implantation de des bureaux en région bruxelloise, B. Merenne-Schoumaker va même jusqu’à considérer que „les grandes concentrations de bureaux détruisent la ville“ (Ibid., p. 373). On est loin ici, des bureaux simples indicateurs physiques de l’économie tertiaire.

43Cette reconnaissance appuyée du rôle de la filière de l’immobilier de bureau dans l’organisation de l’urbain aboutit même à une personnification pour le moins étrange. Sorte de monstre qui „détruit sur son passage la vie urbaine“, les bureaux imposent des solutions complexes qui doivent être portées „par les forces vives de la population“, ce qui suppose „une plus grande concertation entres les acteurs et un rôle plus dynamique des pouvoirs publics“ (Ibid., p. 376). Le rapport Voisard parlait en 1988, „de cannibalisme“ pour qualifier les tensions économiques et territoriales imputables au marché des bureaux. Voici qu’après avoir été longtemps étudié en second plan, l’immobilier de bureau suscite des peurs…

Les bureaux comme éléments structurants les territoires métropolitains

44C’est J.-P. Donnay, chercheur belge, qui impulse cette réflexion novatrice en géographie urbaine. Faisant le constat des limites des modèles proposés pour expliquer la géographie du secteur tertiaire, il propose d’ouvrir l’analyse à des approches alternatives, quitte à piocher dans la boîte à outil de l’économiste : „La prise de décision en matière de localisation de bureaux reste, pour l'utilisateur de ces surfaces, essentiellement intuitive et elle ne correspond pas à la recherche d'un optimum économique. C’est à ce stade qu’il est nécessaire de faire intervenir la notion de marché immobilier de bureau. Jusqu’à présent, en effet, seule l’interprétation fonctionnelle du bureau a retenu l’attention. La recherche a eu tendance à ignorer le contenant à savoir l'immeuble de bureau. Certes, la surface de plancher, pour ne citer qu’un critère, est un paramètre largement utilisé pour évaluer l’importance de la fonction. Néanmoins, aucun rôle explicite n’a été retenu à l'immeuble ou de façon plus générale, au marché immobilier. Ce dernier est censé suivre les fluctuations de la demande tant en ce qui concerne la quantité de surfaces que la localisation de celles-ci. La situation n'est elle pas exactement inverse ? La demande n’a quasiment pas de contraintes économiquement justifiées. D’autre part, les premières études soulignaient l’importance de la disponibilité de surfaces sur le marché parmi les facteurs de localisation énoncés par les entreprises. Dans quelle mesure, n'est-ce-pas l'offre qui guide la localisation des activités de bureau ? Il ne s’agit pas de remettre en question la genèse du phénomène de concentration mais le maintien de cette situation à l’heure où la décentralisation semble plus profitable“. (Donnay, 1985, p. 31). Il en conclut qu’il faut recourir à une méthodologie bien différente que celle parcourue jusqu’ici.

45Son travail de terrain met en évidence le rapport qui existe entre la migration des entreprises et leurs besoins en immobilier : „La nécessité de déménager est liée essentiellement à un manque d'espace et cela, quelles que soient l'activité de l'entreprise et sa localisation“ (Donnay, 1985, p. 47). Il montre aussi que le prix des bureaux est un facteur discriminant pour certaines entreprises. Autrement dit, le marché de l’offre et de la demande marque dans la ville une géographie des prix et donc par voie de conséquence une géographie particulière de la location ce qui entraîne des répercussions directes sur la répartition des entreprises (ce que J. Malézieux exprime sous la terminologie de sélectivité ou dualisation des espaces métropolitains). Mais, si les bases semblent fondées pour entamer une approche alternative de la question des bureaux, très vite l’auteur avoue les limites de son étude qui ne répond que partiellement à son objectif de départ, consistant à proposer une nouvelle méthodologie et à démontrer la pertinence d’une approche immobilière.

46D’ailleurs, sa conclusion se veut perplexe quant à l’avenir de la recherche sur ce sujet : „Une des caractéristiques essentielles du marché immobilier, qui peut s'avérer déterminante sur la qualité des études qui lui sont consacrées, vient de ce que l'offre détient le quasi monopole de l'information (pour preuve le recopiage intégral des rapports des agents immobiliers dans les colonnes des chroniques signées par les journalistes spécialisés). Certes, quelques sources officielles, telles que les demandes de permis de construire et le cadastre, sont en mesure de fournir des renseignements utiles. Mais ils sont inefficaces en matière de marché. Le sérieux et l'objectivité des offreurs délivrant cette information ne sont crédibles que dans la mesure où ils n'interfèrent pas avec les intérêts de ces derniers“. C’est ce qui explique peut-être pourquoi ce travail n’a pas eu de suite (l’auteur s’étant tourné vers la télédétection urbaine).

47Pourtant, à la fin des années 1980, J. Malézieux relève le défis et développe plusieurs aspects de la question géographique posée par l’immobilier d’entreprise.

48D’abord, il étudie l’immobilier d’entreprise dans sa capacité à renouveler le tissu urbain et, particulièrement, dans son aptitude à réinvestir „les communes anciennement industrialisées de l’agglomération parisienne“. La filière de production d’immobilier d’entreprise est montrée comme un acteur réellement actif dans la transformation des économies métropolitaines : „La transformation est à ce point puissante qu’elle semble à court terme devoir supprimer le phénomène de friche industrielle et qu’elle conduit à la désaffectation-réaffectation d’unités de production encore actives“ (Malézieux, 1991, p. 20).

49Il montre combien l’immobilier d’entreprise est devenu un véritable agent de transformation de la ville : „Ainsi la réalisation des immeubles de bureau, des hôtels industriels par réhabilitation ou rénovation, des centres d’affaires ou d’activités réunissant plusieurs bâtiments le plus souvent polyvalents, constitue-t-elle le facteur le plus actif de la transformation urbaine dans les communes de proche banlieue“. Autre élément apporté par la filière de production : „Les nouveaux aménagements ne sont pas seulement générateurs d'activités, par là même d'emplois et de ressources pour tous les intervenants, mais aussi vecteurs de la modernité. C’est sur les anciens espaces de l’industrie et presqu'exclusivement par le biais de l'immobilier d'entreprise, que s'imposent et surtout se diffusent une nouvelle architecture et une nouvelle décoration, dans certains cas une nouvelle urbanité“ (Ibid., p. 28). L’immobilier d’entreprise prend ici un caractère très actif dans la structuration des territoires métropolitains participant, par son fonctionnement et son action, à la définition même de l’organisation de la ville.

50Un autre point, particulièrement sensible dans la réflexion de J. Malézieux, est de montrer comment l’organisation de la filière de production (investisseur, promoteur, commercialisateur) entraîne inévitablement des discriminations géographiques : „La métropolisation l'emporte sur la technopolisation, le renforcement des centres sur la diffusion périphérique“ (Malézieux, 1994, p. 73). C’est l’idée que les intérêts des offreurs correspondent à une logique de rentabilisation des opérations favorisant une position du moindre risque. De ce fait, les risques les moins importants sont situés dans les zones les plus affirmées économiquement : d’abord, les grandes métropoles et en leur sein, les centres-villes. L’auteur en déduit un effet de dualisation qui remet en cause, selon lui, „un certain nombre de principes d’aménagements urbains, peut-être même de principes d’organisation sociale qui seraient soumis à „l'urbanisation du capital“ (Malézieux, 1995, p. 87). L’immobilier d’entreprise serait „dépendant prioritairement d’une logique financière : celle d'un capital national et international avide de rendements élevés et rapides“ (p. 88).

51Ainsi, l’immobilier d’entreprise, même s’il joue un rôle positif dans „la digestion“ des friches industrielles, n’en reste pas moins une composante du capital qui provoque des déséquilibres et surtout de nouvelles formes d'exclusions économiques : „Facteur de concentration et de différenciation spatiale à toutes les échelles géographiques, l'immobilier d'entreprise joue un rôle important dans la reprise du phénomène de métropolisation et dans l'accentuation de la dualisation des lieux concentrant les constructions, les activités et les hommes les plus qualifiés, voire les plus sophistiqués, et les lieux condamnés à la dévalorisation voire à la dégradation. L’immobilier d’entreprise n’étant qu’une traduction urbaine parmi les plus visibles d'un capital fluctuant et futile, du capital issu de la financiarisation accentuée de la nouvelle économie mondiale capitaliste" (Malézieux, 1995, p. 98).

52Le travail de J. Malézieux introduit une dimension théorique nouvelle à la question de la localisation des activités de bureau en milieu urbain. En montrant le caractère déterminant des acteurs de l’offre, il montre aussi que l’analyse spatiale de l’économie urbaine ne peut faire l’économie des logiques de fonctionnement de la filière d’immobilier d’entreprise. La financiarisation de l’économie, rapportée par l’auteur, instaure des dérégulations dans l’organisation des territoires métropolitains. De plus, indirectement, en privilégiant des organisations spatiales particulières qui répondent à des logiques financières, cette filière de production influe sur le reste de la ville (logement, commerce etc..). „ L’immobilier d’entreprise ne se limite pas à se présenter comme un des facteurs et des agents de métropolisation les plus actifs, il est aussi le plus vigoureux par son intensité et le plus expressif par ses conséquences géographiques ; non seulement il accroît le caractère métropolitain de certains espaces mais encore il accélère l’aspect dynamique du phénomène par le biais de sa capacité immense à faire et défaire les structures même de l’agglomération : les centres de gravité de la métropole ne se seront jamais autant déplacés dans le temps et dans l’espace que ces dernières années. Certains pôles se renforcent, d’autres disparaissent, tandis que certaines marges ou certains angles morts se structurent autour d’axes et de centres. De cette manière, l’immobilier d’entreprise exprime aussi bien le dynamisme et le progrès qu’il génère les ruptures et la ségrégation socio-spatiales" (Malézieux, 1994).

Conclusion

53Si, en affirmant la prédominance du marché de l’immobilier et du jeu des acteurs de la filière dans les facteurs de localisation des activités de services, le travail de Jacques Malézieux constitue un tournant pour la géographie de l’espace tertiaire, il n’en reste pas moins que cette approche reste confinée à un petit cercle de chercheurs. Le champ socio-économique de l’immobilier d’entreprise n’est pas encore reconnu comme un élément déterminant de localisation des activités de service et, à ce titre, ne fait pas l’objet de recherches approfondies.

54Pourtant force est de constater que le marché de l’immobilier d’entreprise, et en particulier celui de l’immobilier de bureau, est de plus en plus un élément de discrimination territoriale au même titre que d’autres équipements comme les lignes TGV, les connections aux autoroutes, les aéroports… Considérés comme équipements urbains, les immeubles de bureau ou locaux d’activités peuvent susciter des dynamiques économiques dans les espaces métropolitains de premier et deuxième rang les plus rentables et les plus valorisés. Au contraire, dans les métropoles de troisième rang ou celles bénéficiant d’une image peu dynamique, une faible production d’immobilier d’entreprise, due à la frilosité des investisseurs qui cherchent à minimiser les risques financiers, peut représenter un handicap économique difficile à surmonter. L’accueil des entreprises est rendu difficile du fait d’une pénurie en locaux adaptés et bien souvent la ville, si elle en a les moyens, doit suppléer à la carence des acteurs privés en finançant sur comptes propres des locaux de bureau. Dans le cas de petites villes de tels équipements sont parfois impossible à faire porter par les finances locales. Ainsi se met en place en France, mais pas seulement, une géographie des activités calquée sur la géographie des rendements immobiliers.

55Et cette fracture territoriale s’observe, de la même façon, à l’échelle de l’agglomération entre les quartiers du centre-ville et ceux des communes de banlieue. Derrière les façades miroirs uniformisées des bureaux, renvoyant toutes une même image, celle d’une urbanisation dite „tertiaire“, se cache en effet une économie urbaine duale. C’est le prix du foncier et de l’immobilier qui détermine quel produit immobilier et quelle activité peut se localiser préférentiellement dans tel ou tel autre espace d’une métropole. Ce mécanisme a tendance à renforcer le processus de la sélectivité urbaine pour les entreprises. Il devrait aussi modifier profondément les façons d’analyser et de comprendre l’organisation spatiale de la ville.

56L’immobilier de bureau, aujourd’hui principalement locatif et non plus patrimoine des entreprises, obéit à des impératifs de rentabilité d’actif qui guide le marché vers la rente la plus assurée c’est-à-dire vers un renforcement des pôles, lieux du moindre risque. Les agents de la filière de production des bureaux (investisseurs et promoteurs), en survalorisant les espaces urbains les plus dynamiques qui assurent les meilleurs retours sur investissement, participent au renforcement des fractures socio-économiques des territoires. En ce sens, l’immobilier de bureau conduit à réactiver une problématique centrale dans les années 1970 pour expliquer la géographie économique des villes : celle de la question de la rente foncière et immobilière comme facteur primordial dans l’affectation du sol et dans la géographie urbaine.

57Cette réactivation fait suite aux limites des théories informationnelles qui ne semblent plus aussi adaptées que dans les années 1970 pour analyser la localisation des activités de bureau. En effet, si la réduction des coûts de l’information était aussi fondamentale pour les activités de bureau, l’évolution récente des technologies d’information, aurait dû avoir des effets sensibles sur leur géographie. Force est de constater que globalement cela n’a pas été le cas et les activités de bureau continuent à se concentrer dans les métropoles et à préférer les espaces les plus centraux (si l’on en juge des prix du marché des bureaux). Dans ces conditions il faut bien admettre que l’information ne peut donc pas être le facteur unique et premier pour expliquer la localisation des activités de bureau. D’autres facteurs sont à prendre en compte.

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Pour citer cet article

Référence papier

Eric Crouzet, « L’immobilier de bureau dans l’espace urbain : évolutions des approches théoriques », Géocarrefour, Vol. 78/4 | 2003, 269-279.

Référence électronique

Eric Crouzet, « L’immobilier de bureau dans l’espace urbain : évolutions des approches théoriques », Géocarrefour [En ligne], Vol. 78/4 | 2003, mis en ligne le 21 août 2007, consulté le 15 décembre 2017. URL : http://journals.openedition.org/geocarrefour/313 ; DOI : 10.4000/geocarrefour.313

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Auteur

Eric Crouzet

Chargé de mission / Pôle économique / Association Objectif emploi / Saint-Denis (93)
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