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L’évolution du marché des bureaux en France et à l’étranger

From retrospective to prospective: evolution of the office market
Jacques Bonnet
p. 281-294

Résumés

Le marché français de l’immobilier de bureau est resté confiné à la Région parisienne jusqu’à la fin des années soixante. Dans cette période, l’Etat joue un rôle déterminant dans les grands projets urbains, comme celui de la Défense, lancé en 1958, qui devient le premier pôle tertiaire d’Europe. L’émergence des marchés de province coincide avec la naissance d’une politique d’aménagement du territoire (DATAR, politique des métropoles d’équilibre, décentralisation). Depuis 1990, le marché de l’immobilier "se mondialise" et se métropolise, avec l’implantation à Paris et dans les métropoles régionales d’un nombre croissant de filiales de groupes étrangers, et la financiarisation croissante du secteur de l’immobilier de bureau, qui favorise l’entrée des capitaux étrangers (62 % des engagements des investisseurs en 2000).
Malgré la crise depuis 2000, qui avait été précédée d’une période d’euphorie de trois ans, Paris reste le premier marché de bureaux européen, devant Londres.
Lyon, avec notamment le CBD de la Part-Dieu et la rénovation des faubourgs de Gerland et Vaise,  est resté longtemps le seul marché significatif de province. Mais l’écart se resserre avec Lille et Marseille, qui ont su tirer parti de l’implantation de nouvelles infrastructures de transport (TGV) pour lancer de grands projets (Euralille, Euroméditerranée).
Les réorganisations actuelles du système économique mondial posent une série de questions sur la géographie future du marché de l’immobilier d’entreprises, avec la croissance des pays émergents, le développement des nouvelles formes d’organisation des entreprises et du travail, les problèmes de sécurité (attentats du 11 septembre 2001), qui pourrait favoriser les petites structures et les régions non métropolitaines.

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Texte intégral

"Je ne connais rien de plus imposant que le spectacle offert par la Tamise lorsqu’on remonte le fleuve depuis la mer jusqu’au London Bridge… Tout cela est si grandiose, si énorme qu’on est abasourdi et qu’on reste stupéfait de la grandeur de l’Angleterre avant même de poser le pied sur son sol".

1Ainsi F. Engels laissait-il éclater son admiration pour le cœur de l’économie-monde, en écrivant en 1845 "la situation de la classe laborieuse en Angleterre". Et Jean-Bernard Racine qui rapporte cette citation pour montrer l’ordre et les désordres métropolitains ajoute "Quoi de plus brillant en effet que la ville capitaliste ?" (Racine, 1993, p. 91). Les quartiers d’affaires donnent sans doute les meilleures études de cas d’espaces produits, reflets directs d’un rapport socio-économique de production.

  • 1 L’entreprise Jones Lang LaSalle a embauché à Lyon plusieurs étudiants de géographie et aménagement. (...)

2Entre géographie et aménagement, les études en immobilier d’entreprise servent l’évaluation de la compétitivité des territoires, notamment de la capacité des villes à attirer les investisseurs et promoteurs. Ceux-ci s’avèrent intéressés par les travaux des scientifiques qui acceptent de servir la démarche marchande du marketing territorial. L’équipe RECLUS travaillant avec Roger Brunet avait fait sensation en publiant, à la demande de la Délégation à l’aménagement du territoire et à l’action régionale (DATAR), en 1989, un classement multicritères des grandes villes européennes (de plus de 200 000 habitants), à partir de 16 indicateurs d’influence. Les agents professionnels de l’immobilier de bureaux auraient souhaité une continuité de ces études. La presse en donne parfois pour ses lecteurs des versions très simplifiées. Les entreprises de commercialisation les plus importantes, telle Jones Lang LaSalle, un des leaders mondiaux du conseil en immobilier d’entreprises, peuvent mettre à profit un réseau dense d’implantation d’agences dans le monde entier, sources précieuses d’informations sur les marchés des bureaux dans les grandes métropoles, pour développer des services d’études et de recherche intéressant aussi les géographes1.

3Les lieux d’interface permettent d’enrichir à la fois la recherche et l’action et doivent être aujourd’hui privilégiés pour la progression de la pensée dans la discipline : la géographie oriente l’aménagement et l’aménagement enrichit la géographie. L’immobilier d’entreprise qui met en œuvre acteurs publics et privés, promoteurs et investisseurs, commerciaux et administrateurs de biens, et évidemment tous les utilisateurs, les entreprises et leurs clients, représente certainement un des points de vue les plus riches en la matière. Le géographe et l’universitaire doivent s’efforcer de répondre aux questions simples posées par les professionnels : où investir ? dans quelles villes ? dans quels quartiers ? pour qui et pour quoi faire ? L’appréhension de l’offre paraît plus facile que celle de la demande, sans doute. Une réflexion académique sur les facteurs, les conditions, les processus d’évolution du marché paraît cependant possible. Il convient auparavant de décrire rapidement les mécanismes et les acteurs du marché des bureaux, de sélectionner les indicateurs les plus utiles pour des observations statistiques et comparatives des principales places actives en France, en Europe ou dans le monde.

Les mécanismes et les acteurs du marché des bureaux

4Négligeable en 1965, l’investissement dans la construction de bureaux en France représentait plus de 7 milliards de francs en 1975, la moitié des sommes consacrées aux bâtiments industriels. L’année 2000 a été une année record pour l’investissement tertiaire immobilier avec un montant de près de 58 milliards de francs (48 en 1999). Cette évolution a suivi la conjoncture, mais la part des bureaux (privés et publics) dans l’ensemble des investissements productifs n’a cessé de progresser, révélant au-delà des cycles économiques courts une dynamique à long terme rythmée selon une périodisation structurelle, de caractère historique. Une analyse du passé éclaire les mécanismes présents. Elle révèle notamment une modification des rôles et de la place des acteurs sur le marché.

Une lecture dans le temps

La naissance du marché des bureaux en France

5La constitution de véritables marchés de bureaux dans les principales agglomérations françaises date du début des années 1970. Les mises en chantier concernent des bureaux construits "pour soi", directement financés par les entreprises utilisatrices, et des surfaces banalisées - en blanc - construites par la promotion immobilière pour la commercialisation.

6Le développement des constructions de bureaux répond à des facteurs simples : la croissance du nombre d’emplois dans les bureaux, éventuellement l’élévation de la norme de surface utilisée par chacun, la nécessité de renouveler régulièrement le parc - on parle d’un minimum de 2% par an. Il convient de distinguer emplois de bureaux et emplois de services, les premiers ne représentant qu’une part des seconds : dans l’industrie, on comptait en moyenne, vers 1975, en France, 22% d’emplois de service et 12,5% d’emplois de bureaux (tabl. 1). Cette part s’est sensiblement accrue à partir de 1970, quand on a observé un mouvement de dissociation spatiale des activités de fabrication et de services. Dans le secteur tertiaire même, une diversification des services, une division des activités et des spécialités, a entraîné aussi un accroissement des emplois de bureaux.

7Ces faits ont touché davantage les grandes métropoles, et en particulier la région parisienne où les emplois exercés dans des bureaux comptaient au total pour un tiers de l’emploi, au lieu du quart en moyenne en France. Mais en trente ans, la place des emplois de bureaux s’est partout considérablement élargie pour représenter aujourd’hui près du quart des emplois de l’industrie et les deux tiers du secteur tertiaire. Le parc de bureaux a répondu à cette demande. L’évolution des normes de surface par emploi a joué un rôle beaucoup plus limité. Elle connaît une forte élévation entre 1970 et 1990, puis une réduction. Les surfaces offertes pour chaque emploi de bureau sont plus vastes dans le secteur tertiaire (24 m2 dans la banque, 26 dans les caisses de retraite, 27 dans l’ingénierie) que dans l’industrie (16 m2).

8Ces facteurs simples s’expliquent par la conjonction de phénomènes plus profonds que l’on peut résumer ici par la prédominance à partir de 1970-1975 d’une économie de services, après l’apogée du mode de production industriel qui marquait ce que l’on a appelé les Trente Glorieuses.

Une évolution structurelle maîtrisée

9Une étude de l’évolution du marché des bureaux suggère à la fois une périodisation selon trois étapes et une typologie géographique.

10Jusqu’en 1965-1970, en France, la construction de bureaux neufs restait confinée à la région capitale. À Paris et ailleurs, l’essentiel des transactions concernait des transformations de logements en bureaux dans les immeubles anciens des centres traditionnels des villes. C’est une époque où le secteur tertiaire était encore dominé par une certaine confusion entre services aux particuliers et services aux entreprises et par les corporations des professions dites libérales (notaires, avocats, huissiers), noblesse de robe dont les enseignes marquaient les premiers étages des résidences bourgeoises.

11Avec la création de la DATAR en 1963 et la politique des métropoles d’équilibre (rapport Hautreux - Rochefort), l’orientation des investissements préférentiels définie dans les schémas directeurs des grandes agglomérations publiés vers 1968, les grands travaux qui ont suivi d’abord à Lyon avec le centre directionnel de la Part Dieu, puis à Bordeaux, avec le quartier Meriadeck, marquaient une autre forme de la géographie des bureaux. Cette période essentielle pour les grands chantiers de l’aménagement volontaire du territoire se résume dans un rapport socio-économique de production appelé par les économistes du parti communiste de l’époque "capitalisme (monopoliste) d’État". Mis en œuvre dès 1958, le quartier de la Défense est resté la meilleure illustration de cette alliance planifiée de l’État et des multinationales. Circonscrit par le boulevard circulaire, le quartier d’affaires est aujourd’hui le pôle tertiaire le plus important d’Europe avec 2 500 000 m2 de bureaux sur 150 hectares, plus de 1500 entreprises et 150 000 employés. C’est ce modèle qui a été importé dix ans plus tard en province, en adoptant une taille évidemment réduite et en laissant une place prépondérante aux bureaux de l’administration publique. Celle-ci a joué un rôle moteur dans le succès des réalisations des centres directionnels dans les métropoles régionales.

Tableau 1 : Emplois de bureaux par activité vers 1975

 France

Région parisienne

Industrie

12,5%

31 %

Commerce

15

20

Transports

21

23

Services marchands

26

44

Banque, Assurance

75

85

Organismes financiers

Services non marchands

41

48

Source Bureau d’informations et de prévisions économiques

12La réglementation relative à la localisation des activités tertiaires en France a participé dès 1958, mais surtout après 1967 et 1972, à la diffusion d’un marché de bureaux banalisés jusque-là réservé à la capitale dans toutes les métropoles régionales et au delà dans toutes les grandes villes. Ce que l’on appelait décentralisation tertiaire peut être analysée de ce point de vue comme une uniformisation et une généralisation du marché des bureaux à l’ensemble du pays :

13- 1958 création d’une procédure d’agrément préalable pour toutes les constructions en région parisienne d’immeubles privés à usage de bureaux dont la surface de plancher est supérieure à 1 000 m2 ;

14- 1960 institution d’une redevance de 200 F/m2 de bureau, dans une zone comprise à l’intérieur d’un cercle de 20 kilomètres de rayon autour de Paris, c’est-à-dire tout l’ancien département de la Seine, 126 communes de l’ancienne Seine-et-Oise et 7 communes de Seine-et-Marne. Instauration d’une prime visant à favoriser la démolition de surfaces de bureaux en région parisienne ;

15- 1967 régime d’aide à la localisation en province, dans les métropoles d’équilibre et les chefs-lieux de région situés en dehors du Bassin Parisien, de certaines activités tertiaires ; la procédure d’agrément pour construction de bureaux en région parisienne est étendue aux constructions neuves de 500 m2 ;

16- 1972 l’aide à la localisation tertiaire est améliorée et étendue à la majorité du pays.

17Autre étape à partir de 1978, l’internationalisation des entreprises a orienté principalement le marché des bureaux dans les grandes métropoles. En France, les petites et moyennes industries ou entreprises ont multiplié leurs actions à l’étranger avec les encouragements de Raymond Barre, premier ministre, et de la Communauté économique européenne. La progression des exportations implique le développement en chaîne des services liés : études de marché, recherche et développement, dépôt de brevets, veille technologique, collecte d’informations à l’étranger. Les bureaux associés aux bâtiments de production sur les zones d’activités en banlieue se sont ainsi agrandis.

  • 2 Cet allègement n’a pas été autant applaudi par les responsables de l’aménagement du territoire en p (...)

18Depuis 1990, la mondialisation des affaires et du capital, le caractère surtout financier des grandes décisions économiques, se sont traduits par une nouvelle phase de concentrations économiques qui placent les villes de province et la capitale dans un cadre déréglementé (allègement puis suppression de tout agrément en 1986 et 2000).2 "Les entreprises publiques du secteur concurrentiel ou privées, françaises ou étrangères, peuvent désormais s’implanter en plein Paris, à la Défense ou à Pantin sans avoir à en demander la permission au comité de décentralisation ou même à l’informer de leur choix. Cet allègement des démarches administratives, unanimement applaudi, répond à une double préoccupation : redonner de la souplesse aux entreprises et retenir les firmes étrangères" (Les Échos, 14 juin 2001). La naissance de l’Euro en 1999 a coïncidé avec une période de fusions - acquisitions à l’échelle internationale, dans l’assurance, la banque, le pétrole, la chimie, l’automobile, la grande distribution… Dans l’immobilier d’entreprise, les investisseurs étrangers, notamment les fonds de pension américains, allemands, sont devenus des opérateurs essentiels, jusqu’en province, mettant en concurrence toutes les villes européennes. C’est à cette échelle qu’il convient d’apprécier l’efficacité ou non des contraintes des politiques urbaines locales.

Une évolution cyclique de plus en plus aléatoire

19La mondialisation se traduit par des cycles conjoncturels subis à des rythmes rapides. Les années prospères (1986-1990, 1997-2000, 2004 peut-être) succèdent aux années de crise.

20Celles-ci devraient inciter les promoteurs à des études de marché plus rigoureuses, pour adapter leur offre à la demande localisée.

21Les phases de dynamisme se traduisent par une hausse significative du total des surfaces placées et par des demandes portant sur des surfaces unitaires plus importantes, souvent plus de 5 000 m2. Les sociétés cherchent à regrouper leurs différentes unités en un seul lieu. Dans un contexte économique meilleur, elles réembauchent, se restructurent et parfois fusionnent, devenant ainsi demandeuses de très grandes surfaces. Enfin, il convient de signaler en 1997-2000 l’émergence de nouveaux métiers dans les secteurs de l’information et de la communication, tels les centres d’appels téléphoniques, formes d’externalisation des services après-vente des grandes firmes. Les immeubles de bureaux modernes qui répondent au standard international doivent donc offrir de grands plateaux horizontaux.

22En période de médiocre conjoncture, quand les investissements en blanc s’écroulent, les investissements immobiliers peuvent être encore soutenus par les externalisations de patrimoine par les grands groupes français, soucieux de réduire leur niveau d’endettement. Ces actifs sont repris par de grandes banques ou d’autres investisseurs. Ainsi Morgan Stanley a acquis, avec la société des Garages Souterrains et la Foncière des Régions (GSFR) une soixantaine de sièges régionaux d’EDF, soit 500 000 m2 valorisés à 3,5 milliards de francs (en 2001). Recentrés sur leur cœur de métier et leurs outils de production, les grands groupes ne considèrent plus leurs actifs immobiliers comme stratégiques et préfèrent les faire financer par d’autres. Cette déconsolidation permet d’alléger les bilans, de dégager des liquidités et d’améliorer les ratios d’endettement. "On assiste à une énorme 'financiarisation' de l’activité immobilière, relève un directeur du Crédit Foncier de France. L’ancienne logique de valeur d’actif a cédé la place à une approche cash-flow qui a totalement modifié les analyses financières : on part des loyers attendus que l’on tente de sécuriser au moyen de montages plus ou moins complexes" (Les Echos, 20 juin 2001). La procédure est couramment pratiquée, depuis plusieurs décennies, chez les Anglo-Saxons.

Les acteurs du marché des bureaux

23L’immobilier d’entreprise met en jeu 3 niveaux d’intervention : le niveau décisionnel, où les collectivités territoriales jouent un rôle essentiel ; le niveau de financement occupé par les investisseurs et les promoteurs ; le niveau transactionnel enfin, animé par les "commercialisateurs", les acheteurs et usagers des bureaux.

24Depuis la décentralisation de 1982, les municipalités ont élargi leur responsabilité dans la détermination des conditions de constructibilité des zones aménagées. Les acteurs privés de l’immobilier doivent se tenir à l’affût de toutes les informations locales qui peuvent influencer le marché et les prix.

25Les politiques publiques, par exemple, en matière de stationnement ou de circulation, orientent indirectement la localisation des opérations. Les collectivités locales à l’ouest de Paris ont dû s’engager à une répartition équilibrée entre construction de bureaux et de logements. Des conventions dans ce sens ont été signées avec le préfet pour Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, Clichy, Levallois-Perret, imposant la construction de 4 m2 de logements pour 1 m2 de bureaux. Les pouvoirs publics s’efforcent d’orienter les implantations de bureaux au nord, dans la Plaine-Saint-Denis et à l’est, à Marne-la-Vallée (Val d’Europe), dans le Val-de-Marne (à Créteil notamment) et le Val-d’Oise. Dans les métropoles régionales, toutes les collectivités sont certes favorables à la création d’emplois de bureaux, mais entre les intentions déclarées et la réalité ou l’efficacité à terme des politiques de développement économique l’analyse pourra souvent mettre en relief des écarts notables. Ainsi la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain) doit-elle logiquement contribuer à une concentration des localisations des activités dans les noyaux urbains ; cependant, bien d’autres facteurs favorisent en fait des dynamiques centrifuges.

26Les promoteurs jouent un rôle essentiel dans l’élaboration des projets de constructions d’immeubles de bureaux en blanc (immeubles dont les utilisateurs finaux ne sont pas connus au début des travaux) et d’immeubles banalisés clé en main (pour un investisseur) : ils étudient les meilleures localisations possibles, s’assurent de la maîtrise du foncier, réalisent les études de faisabilité (étude de marché, étude financière, montage juridique), préparent la commercialisation, cherchent des investisseurs.

27Les investisseurs ont pris une place prépondérante, quand les utilisateurs cherchent à se dégager des lourdeurs de la charge immobilière. En 2000, les engagements des investisseurs représentaient en France 27 milliards de francs, quand les promoteurs comptaient pour 16 milliards et les utilisateurs pour 15. Les étrangers tirent désormais le marché ; ils représentaient 62% des engagements des investisseurs, les Américains pour 26%, les Allemands pour 14%, devant les Britanniques. Leurs interventions concernent les opérations de plus grande taille, plus de 10 000 m2. Le marché français intéresse en effet les fonds de pension étrangers, car le rendement locatif des bureaux y est élevé, 7,1% en moyenne, en 2000 (au lieu de 3,9% dans le logement). La concurrence entre les agglomérations françaises ou européennes et entre le centre ou la périphérie de celles-ci est sans doute largement rythmée par ces calculs financiers. L’attractivité internationale des villes s’avère donc déterminante. Une étude du cabinet Ernst & Young compare en ces termes la performance de 13 métropoles européennes entre 1997 et 2001 : sur 2 723 opérations menées par des sociétés internationales, Londres en a accueilli 718 (26%), l’Ile-de-France 362 (13%), Barcelone 11%, Dublin 9% . La France possède le plus fort taux d’investissements directs des pays de la zone euro, dans l’industrie ou les services, mais on doit regretter le manque d’investissements en sièges sociaux ou quartiers généraux.

28Les sociétés de commercialisation de bureaux ont dû suivre étroitement les effets de la mondialisation des marchés. D’une part, leur réussite a impliqué des implantations d’agences à l’étranger, pour mettre à profit le décalage des cycles immobiliers d’un pays à l’autre ; d’autre part, le changement d’échelle induit a entraîné un fort mouvement de concentration économique aux dépens des affaires indépendantes et à l’avantage des intérêts internationaux, surtout américains présents dans le capital de la plupart des sociétés importantes (Bourdais, Brice Robert, Auguste Thouard, Jones Lang LaSalle).

29Les anglo-saxons ont fait évoluer le métier des transactions vers les services, ceux-ci étant rémunérés au départ et non après, ou en plus, des opérations commerciales comme il était habituel en France : la gérance, la gestion d’actifs immobiliers, l’expertise, le conseil aux promoteurs et aux investisseurs pour les aider à développer des immeubles qui correspondent à la demande exprimée sur le marché et à chercher les meilleurs locataires, le conseil aux entreprises utilisatrices, la recherche de terrains, les études pour les collectivités territoriales, accompagnent ainsi de plus en plus le travail des agences commerciales chargées des transactions (achat, vente, location). L’expérience globale de ces sociétés de services immobiliers appelle une grande dimension.

Les principaux marchés de l’immobilier de bureaux en France

30Les professionnels de la commercialisation travaillent à partir d’indicateurs simples : volume des transactions, évolution des valeurs locatives moyennes, taux de vacance des locaux. Un taux de vacance de 3% correspond à la fluidité nécessaire du marché ; au-dessous la pénurie pourrait gêner des implantations ; un niveau supérieur révèle une difficulté de commercialisation, en particulier pour les immeubles de seconde main, les plus difficiles à placer.

31Une comparaison des prix dans l’espace et le temps, révélant les montants qu’accepte de dépenser la demande, met en relief une hiérarchie des agglomérations, et dans les agglomérations des quartiers. Ainsi, les surcoûts acceptés pour Londres par les entreprises utilisatrices rendent compte du niveau de surproductivité attendu par une telle localisation. Les promoteurs suivent particulièrement l’évolution des prix. Jones Lang LaSalle propose un schéma synthétique, mis à jour trimestriellement par ses agences, pour montrer les agglomérations où les loyers sont en baisse, où la baisse est ralentie, là où les loyers sont en hausse et là où la hausse s’affaiblit.

Le marché en Île de France

  • 3 Les Echos, 6 novembre 2003

32La géographie des bureaux confirme la centralisation parisienne des emplois correspondants. Celle-ci n’a pas faibli, malgré l’action de la DATAR, la pression des politiques publiques incitatives ou dissuasives. Les données statistiques rapportées par l’Observatoire de l’immobilier de la région Ile-de-France sont très claires : "Le parc de bureaux dans la région Ile-de-France a progressé de 192% entre 1975 et 2000, pour atteindre à cette dernière date 43,1 millions de mètres carrés, dont 35% dans la capitale, 24,1% dans les Hauts-de-Seine, 8,8% dans les Yvelines, 8,1% en Seine-Saint-Denis, 7% dans le Val-de-Marne, 6,5% dans l’Essonne, 5,8% en Seine-et-Marne et 4,6% dans le Val-d’Oise. Les villes nouvelles qui ont enregistré une croissance de 1085% de leur parc de bureaux en vingt cinq ans, totalisent à présent plus de 4 millions de mètres carrés, soit près de 10% de l’offre"3.

33Le volume des transactions du marché en 2000 a dépassé tous les records avec 2,3 millions de m2 de bureaux commercialisés (2 millions en 1999), dont 800 000 m2 de surfaces importantes (supérieures à 5 000 m2). Le taux de vacance s’est réduit de 8,6% en 1998 à 4,6% en 2000, moins de 3% dans Paris intra-muros, preuve d’une demande soutenue permettant le lancement de nouveaux projets, en particulier pour de grandes surfaces de bureaux à louer. Les valeurs locatives moyennes s’envolaient parallèlement : 3 850 f/m2 et par an en décembre 2000 dans le quartier de La Défense, 2000 francs en 1997 ; plus de 5 000 F. dans la capitale même.

34On connaît la suite : déclin des taux de la croissance économique en France, crise des opérateurs téléphoniques, puis attentats du 11 septembre 2001. Le volume des transactions du marché s’est effondré : 1 712 000 m2 de bureaux en 2001, 1 532 000 en 2002. Les stocks de bureaux ne trouvant pas preneurs dans l’année, surfaces de seconde main et immeubles neufs non précommercialisés s’enflent régulièrement : 2 555 000 en 2001, 3 581 000 en 2002. Les utilisateurs demandent à renégocier à la baisse les baux de location. Le taux de vacance en Île-de-France est remonté à 5,8%. Des bureaux sont transformés en logements.

35Malgré ce bilan négatif, qui dépasse cependant le seul cadre local, la position relative de Paris en Europe s’est sensiblement améliorée : premier parc européen de bureaux avec 43,5 millions de m2 fin 2002, devant Londres qui totalise 42 millions ; première place pour le volume des trans-actions. Les valeurs locatives moyennes ont mieux résisté à Paris (-8,2% en 2002), que dans la capitale britannique (-13,4%), en Allemagne (-21,8%) ou à Madrid (-18,1%). La meilleure capacité de résistance du marché de bureaux parisien au ralentissement économique tient à la diversité des activités des locataires et des localisations géographiques offertes. Les secteurs de la banque, de l’assurance, de l’informatique et des télécommunications restent les principaux animateurs du marché. La part des quartiers périphériques, dans la première et deuxième couronne, et au delà, dans la frange du tissu des banlieues et de l’espace périurbain, n’a cessé de progresser, bénéficiant des déplacements des firmes quittant Paris, pour faire des économies et trouver des bâtiments plus faciles à organiser ; après les sièges de grandes sociétés industrielles, ces mouvements concernent aujourd’hui des compagnies d’assurances et des établissements bancaires, le 9ème arrondissement et la cité financière. En 2000, ces départs ont représenté 41% des grandes transactions. La Plaine Saint-Denis, la boucle nord de la Seine et les communes de l’amont, à l’est de la capitale, l’ancienne banlieue rouge où les friches industrielles et les opportunités foncières sont nombreuses, sont transformées par les constructions. La recherche-développement, l’ingénierie, les centres de design prennent possession du plateau de Palaiseau (Danone), du plateau de Vélizy-Villacoublay (Peugeot-Citroën).

36La comparaison des parcs de bureaux, du volume des transactions et des valeurs locatives entre Paris et les métropoles régionales démontre si besoin était la différence extrême des catégories observées, entre la métropole mondiale et les métropoles relais. La différence n’a pas faibli, bien au contraire (tabl. 2).

Tableau 2 : Le marché des bureaux en France

Agglomérations

Offre à un an  (mètres carrés)

Transactions du marché (mètres carrés)

Valeurs locatives moyennes 2002 euros

2002

2001

2002

2001

Neuf

2de main

Total

Neuf

2de main

Total

Paris

1 177 000

2 404 000

3 581 000

909 000

1 646 000

2 555 000

1 532 000

1 700 000

824

Lyon

74 565

125 236

199 801

76 760

95 730

172 490

158 881

180 552

191

Lille

30 780

96 000

126 780

21 834

60 000

81 834

122 626

115 041

154

Marseille-Aix

104 200

81 648

185 848

38 135

93 637

131 772

121 509

119 240

152

Toulouse

17 077

68 923

86 000

25 738

42 441

68 179

89 375

131 129

137

Nantes

29 921

31 704

61 625

34 574

19 706

54 280

72 567

60 185

143

Montpellier

11 800

29 400

41 200

26 820

34  800

61 620

60 650

55 180

122

Bordeaux

18 077

81 196

99 273

23 536

64 356

87 892

55 971

54 908

121

Strasbourg

32 822

72 134

104 956

34 501

55 032

89 533

54 491

68 096

145

Rennes

25 000

32 000

57 000

44 100

45 000

46 100

130

Grenoble

58 000

47 100

115

Rouen

9 720

43 729

53 449

7 774

37 550

45 324

39 127

37 253

115

Metz

14 300

22 700

37 000

14 000

21 000

35 000

32 500

30 000

113

Orléans

8 940

15 949

24 889

8 044

16 809

24 853

22 894

19 890

126

Dijon

18 000

20 000

38 000

18 000

16 000

34 000

19 500

24 000

103

Clermont-Ferrand

10 000

10 000

20 000

11 000

15 000

26 000

15 800

17 000

104

Caen

5 000

8 500

13 500

3 000

14 000

17 000

10 500

9 500

100

Besançon

15 930

16 800

15 500

100

Limoges

20 000

6 000

100

Poitiers

1 900

1 900

3 720

3 720

8 00

1 050

103

Reims

100

Source : Les Echos, novembre 2003

37L’évolution conjoncturelle du marché des bureaux est sans doute générale et subie à la fois par toutes les métropoles. Il existe des cycles périodiques spécifiques pour chaque ville, des rythmes propres qui dépendent de l’histoire de leur développement économique et des politiques publiques engagées localement. Une étude attentive de l’évolution du marché lyonnais en donne une bonne illustration.

L’immobilier de bureaux à Lyon

38L’exemple est d’importance, puisqu’en près de trente cinq ans 3 500 000 m2 de surface de bureaux ont été mis en chantier dans l’agglomération lyonnaise où plus de 500 immeubles ont été édifiés. Mais ce résultat global reflète des rythmes annuels très variables, sous l’influence des décideurs politiques locaux et celle du marché (fig. 1).

39Dès 1968-1970, la métropole rhodanienne avait su anticiper, avant toutes les autres agglomérations de province, pour une stratégie forte de l’offre pariant sur l’émergence d’un marché des bureaux neufs autour de la création d’un centre moderne des affaires. Il n’était pas évident à l’époque de donner, comme axe stratégique, la croissance des activités tertiaires à une agglomération encore très marquée par l’industrie. A Lyon, en 1968, quand personne ne croyait en l’existence d’un marché possible pour les bureaux en blanc en province, la Caisse des Dépôts et Consignations, après l’échec d’un tour de table auprès des investisseurs institutionnels, se lançait seule dans le financement de l’immeuble Part-Dieu Garibaldi, 15 380 m2. À la livraison de celui-ci, en 1971, il avait été entièrement commercialisé. Banques et assurances se lançaient alors dans l’édification du premier centre moderne d’affaires de province. Les investisseurs étrangers arrivaient aussi : immeuble Britannia, tour du Crédit Lyonnais, ont marqué, jusqu’en 1978, une période particulièrement prospère avec la construction de ce que l’on appelle la première Part-Dieu. La production annuelle moyenne se situait autour de 150 000 m2. Il faudra attendre 1986, avec la deuxième phase de réalisation de la Part-Dieu, autour de la gare TGV, pour enregistrer de nouveaux records : 150 000 m2 en 1987, 329 000 m2 en 1988 (en moyenne 270 000 m2 entre 1986 et 1991).

40Autre période favorable à un urbanisme d’avant-garde à Lyon, le mandat de Michel Noir et le lancement en 1989 d’une politique de recomposition des espaces publics d’une rare ampleur ici qui a fait de la métropole rhodanienne un laboratoire du paysage urbain, sous la conduite des signatures les plus réputées : des paysagistes (Daniel Buren, Jean-Michel Wilmotte, Michel Corajoud, Alexandre Chemetoff) et des architectes (Jean Nouvel, Renzo Piano). Le caractère anticipateur du choix était ici de renforcer la centralité et l’image patrimoniale de la ville pour accroître son rayonnement et donc son attractivité en Europe.

41C’est cette politique internationale qu’a approfondie Raymond Barre quand il lançait dès 1997, avec l’architecte catalan Oriol Bohigas, un nouveau projet emblématique, Confluence, entre Saône et Rhône, sur 150 hectares d’un faubourg industriel, ferroviaire et portuaire à reconquérir dans la continuité du centre ville existant. La conjoncture économique et politique et l’immensité de la tâche ont imposé finalement une programmation plus prudente et une première orientation vers la création d’un pôle de loisirs diurnes et nocturnes dont le risque et la gestion ont été laissés aux intérêts privés. Le site de l’ancien port Rambaud, sur la rive gauche de la Saône, est en cours de réhabilitation : sur 8 hectares, 30 000 m2 d’anciens entrepôts rénovés et de nouveaux immeubles pour une surface équivalente pourraient amorcer la renaissance d’un nouveau front d’eau, dans "l’esprit Docklands".

42La dimension globale du projet initial impose une mobilisation de moyens publics étendus et donc une gouvernance parfaite entre Grand Lyon, Département, Région, État. Or l’influence de Lyon dans la vie politique nationale a un peu pâli. Une simple société d’économie mixte (SEM) s’efforce de coordonner dans le temps long les morceaux d’un projet pour l’instant divisé en patchwork.

43Le niveau des mises en chantier est redescendu à 116 000 m2 en 1992, à 70 000 m2 en 1994, à 63 000 en 1996, en deçà de 50 000 m2 en 1997. Pendant la récession économique et la crise immobilière en France (1993-1997), les investissements disparaissaient totalement des marchés de province, les opérateurs internationaux étant absents et les investisseurs institutionnels adoptant une attitude attentiste. La région de Lyon a recommencé à attirer les investisseurs quand le marché parisien a connu une augmentation confirmée des valeurs locatives au début de l’année 1998 : l’immobilier d’entreprise attirait moins de 200 millions de francs (30,49 millions d’Euros) avant 1998, 441 millions de francs en 1998 (67,23 millions d’Euros), 1,3 milliard de francs en 1999. L’essentiel du volume d’investissement (780 millions de francs) était orienté vers le secteur de l’immobilier de bureaux, les plates-formes de distribution européennes (entrepôts et logistique) fixant une grande part du reste. L’année 2000 a été une année record en matière d’immobilier de bureaux : plus de 228 000 m2 ont été commercialisés (+ 47%, par rapport à 1999), pour un nombre de 604 transactions (+12%).

44Les investisseurs français sont les premiers à revenir sur les marchés de province, les institutionnels pour des acquisitions comprises entre 50 et 100 millions de francs (7,62 à 15,24 millions d’Euros), tandis que les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier), qui ont pour objet l’acquisition d’un patrimoine immobilier locatif, investissent dans des bâtiments de valeur inférieure à 50 millions de francs. Les capitaux américains, premiers étrangers sur la place de Lyon, représentaient 37% du montant total investi en 1999-2000, essentiellement pour de grandes opérations, supérieures à 100 millions de francs. Des fonds allemands prennent une place importante également, quand la rentabilité des investissements faiblit dans leur pays d’origine. Le décalage des cycles immobiliers d’un pays à l’autre de la zone EURO permet de bénéficier d’un potentiel de valorisation intéressant.

45Mais le marché lyonnais s’est enfoncé à nouveau dans la crise en 2001. On a observé en 2002 les médiocres caractéristiques notées en 1992. Un peu moins de 160 000 mètres carrés de bureaux ont trouvé preneurs en 2002, 73 577 pour le neuf et 85 304 m2 en seconde main, contre 180 552 en 2001 et 225 000 m2 en 2000. Les stocks disponibles à un an comptaient près de 200 000 m2 en 2002, dont 125 236 m2 de seconde main, beaucoup plus difficiles à placer. Des immeubles neufs de dernière génération non pré-commercialisés, édifiés pourtant sur le site phare de la Part-Dieu et négociés à des prix très raisonnables (185 euros/an/m2), trouvent difficilement des locataires. Même chose dans la banlieue proche de l’ouest lyonnais ! Autre observation inquiétante, révélant un morcellement de la demande correspondant plutôt aux besoins des petites entreprises ou d’antennes locales sans grand pouvoir de décision, la taille moyenne des demandes n’a cessé de diminuer : 380 m2 en 2000, 360 en 2001, 290 en 2002. Ces moyennes sont orientées à la baisse par le poids des transactions sur les locaux de seconde main, mais il existe quelques grosses opérations dans le neuf, supérieures à 5 000 m2 : centre d’appel pour Peugeot dans le 7ème arrondissement, immeuble du journal Le Progrès, d’EDF ou de France Telecom, centre d’appel pour la société de transports DHL près de la Part-Dieu, pôle informatique de la SNCF à Villeurbanne, sièges sociaux des sociétés Infogrammes et CEGID à Vaise, bureaux pour Aventis également dans le 9ème arrondissement.

46Il est possible que les faiblesses du marché des bureaux à Lyon expriment une pause transitoire. Un renouvellement de l’attractivité économique de la métropole reste cependant à trouver, alors que les secteurs industriels traditionnels s’essoufflent ou s’effondrent (chimie avec Rhodia, construction électrique avec Alstom) ou bien subissent de profondes restructurations (Rhône-Poulenc intégré dans une société franco-allemande, elle-même aujourd’hui disputée entre Paris et Bâle).

47Pour la municipalité, congrès et expositions constituent les leviers majeurs du développement de Lyon. Après l’inauguration en mai 2006 du nouveau Palais des congrès de la Cité internationale, entre le parc de la Tête d’Or et le Rhône, la ville figurera parmi les 6 ou 7 villes européennes pouvant recevoir des manifestations de plus de 3 000 personnes, avec Paris, Berlin, Barcelone, Glasgow, Sofia et Budapest.

48Les niveaux de commercialisation des bureaux dans les trois premières métropoles de province, Lyon, Marseille, Lille se sont resserrés sensiblement. Le dynamisme est largement déterminé aujourd’hui par le tracé du réseau des T.G.V. (trains à grande vitesse) et la commodité des liaisons avec la capitale. A moyen terme, la facilité des communications ferroviaires avec les centres d’affaires européens sera également nécessaire. Lille sur ce point a pris une réelle avance. Les relations aériennes intra-européennes ne compensent pas totalement ailleurs l’absence de lignes ferroviaires rapides. Partie chronologiquement en tête et longtemps largement dominante, la place de Lyon garde l’avantage de la masse totale du parc des bureaux, mais perd peu à peu son avance pour le volume annuel des transactions. Entre elle et Lille ou Marseille, il n’y a plus de différence de nature, à peine encore de degré.

L’immobilier de bureaux à Lille et Marseille

49Développé plus tardivement, l’immobilier de bureaux à Lille et à Marseille semble profiter d’un mouvement de rattrapage. Il a fallu attendre en effet près de trente années après Lyon pour que l’agglomération marseillaise bouleverse à son tour sa propre histoire économique et engage enfin une nouvelle dynamique urbaine, avec ici une forte aide de l’État. Le gigantesque projet Euroméditerranée (310 hectares) soutenu par un établissement public d’aménagement, équivaut aux opérations lyonnaises réunies de La Part-Dieu et de Confluence. Il s’agit donc à la fois d’un mouvement de rattrapage et d’une projection dans l’avenir capable de promouvoir la métropole régionale en Méditerranée et en Europe.

50Le marché des bureaux à Marseille-Aix en Provence, longtemps endormi en dehors des transactions réalisées sur des parcs technologiques en périphérie d’Aix-en-Provence, a donc entamé une période pleine de promesses : commercialisation de 70 000 m2 de bureaux neufs aux standards internationaux sur le site des Docks entre 1998 et 2001, des stocks de seconde main qui diminuent, la livraison prévue 42 000 m2 de bureaux dans la zone d’aménagement concerté Saint-Charles et de 130 000 m2 dans la ZAC Joliette. Les loyers ont grimpé entre 2001 (145 euros/an/m2) et 2002 (152 euros) -+4,8% dans l’ancien, + 7% dans le neuf-, quand la tendance sur les autres places françaises ou européennes était à la baisse. Les investisseurs américains sont arrivés : le groupe Markley Stearns, spécialisé dans le développement de centres de télécommunications et d’Internet, a racheté en 2000 l’ancien centre de tri de La Poste, près de la gare Saint-Charles, pour aménager 17 000 m2 de plateaux techniques. Des opérateurs américains ont retenu l’essentiel des locaux réhabilités. Marseille est la seule ville française, avec Paris, à être dotée d’un parc aussi important d’hôtels de télécommunications (80 000 m2) et représente aussi le second nœud de communications du pays, l’un des points majeurs de raccordement de France Télécom avec l’Europe du Sud, l’Afrique et l’Asie, le lieu d’arrivée du câble sous-marin le plus long du monde, entre Singapour et l’Europe. Ces infrastructures de réseaux entraînent dans leur sillage l’implantation d’activités consommatrices de télécommunications internationales : entreprises du Web, centres d’appels, équipements de connexion à des réseaux de fibres optique, de stockage de données ou de sites Internet. Des investisseurs américains ont transformé d’anciens entrepôts, une filiale de Morgan Stanley a acheté le site des anciennes Tuileries de Marseille et de la Méditerranée, dans le nord de la ville, pour construire 37 000 m2 de bâtiments destinés à des opérateurs de télécommunications et fournisseurs de services Internet. La réhabilitation tertiaire des friches industrielles connaît un grand succès car elle permet de construire un environnement immobilier parfaitement adapté à ce type d’équipements : de vastes plateaux d’au moins 2 000m2 permettant une charge au sol importante et des hauteurs sous plafond élevées, des locaux parfaitement sécurisés à proximité d’autoroutes de l’information, des systèmes de refroidissement qui consomment beaucoup d’électricité. La demande de bureaux suit. Une autre activité motrice, favorisant également une demande immobilière importante en bureaux, concerne les biotechnologies. Les sciences de la vie sont particulièrement concentrées sur le génopôle de Luminy, un site de 1 000 hectares niché au pied des calanques où l’on recense plus de 1000 chercheurs.

51Le marché des bureaux lillois a enregistré en 2002 son meilleur niveau de commercialisation depuis dix ans et tend donc à rattraper le niveau de la métropole rhodanienne : 73 577 m2 de bureaux neufs placés à Lyon en 2002, 56 978 à Lille, dont une majorité de surfaces "en blanc". A ces chiffres il convient d’ajouter les bureaux en compte propre, réalisés directement par leurs futurs usagers, 21 000 m2 à Lille en 2002. La taille moyenne des transactions de bureaux neufs est élevée et s’accroît : 1 000 m2 en 2001, 1 500 m2 en 2002, ce qui implique des activités à fort pouvoir de commandement. Les prix de location dans l’agglomération continuent d’augmenter également. Ces succès tiennent à la réussite d’Euralille, quartier d’affaires situé près des gares TGV Lille-Europe et Lille-Flandres ouvertes en 1993 et comptant 230 000 m2 de bureaux commercialisés à plus de 80%. Une deuxième opération a été lancée à côté en 2000, Euralille2, sur les anciens terrains de la foire (190 000 m2 dont 90 000 m2 de bureaux).

Le marché des bureaux dans les autres métropoles

52Vient après, un groupe de 7 métropoles sensiblement plus petites, dont les marchés de bureaux étaient à la baisse entre 2000 et 2002, mais qui présentent des conditions très favorables à l’avenir : Toulouse et Nantes, Strasbourg, Bordeaux, Montpellier et Grenoble, Rennes.

53Dans la première agglomération, les résultats montrent un fléchissement du marché de l’immobilier d’entreprise, lié au drame de l’explosion de l’usine AZF à l’automne 2001. La taille moyenne des surfaces ayant fait l’objet d’une transaction a diminué de 407 m2 en 2001 à 348 m2 en 2002. Mais on peut attendre des perspectives intéressantes pour la capitale de l’aéronautique européenne avec la fabrication du gros porteur Airbus A380.

54L’agglomération nantaise connaît aussi une croissance économique et démographique soutenue. Sociétés de services, mutuelles, centres de formation de grandes entreprises nationales sont attirés et les demandes de bureaux se multiplient : l’Unedic implantée en 2002, les services du casier judiciaire depuis près de vingt années, des services de La Poste, des sociétés d’informatique. Le quartier du Champ de Mars, près de la gare, a fixé un projet de pôle tertiaire qui devrait attirer les investisseurs pour 70 000 m2 de bureaux.

55Le marché bordelais est resté inexistant jusqu’en 1997. Mais il commence à attirer les investisseurs, pour des demandes en centre-ville et pour de petites surfaces unitaires. Montpellier figure maintenant dans la moyenne des grandes villes, avec près de 61 000 m2 de bureaux placés en 2002, pour 81% vers la périphérie, notamment à l’est de la ville vers l’aéroport où se situent les principaux développements tertiaires.

56Les valeurs locatives à Strasbourg sont élevées, bien que les volumes commercialisés restent relativement modestes et les stocks à un an importants. On observe là l’influence des fonctions européennes. Les terrains disponibles manquent dans le centre, ce qui poussent les projets en périphérie, à Schiltigheim au nord (Espace européen de l’entreprise), à Entzheim à l’est (Aéroparc), à Illkirch-Graffenstaden au sud (Parc d’Innovation). La surface moyenne des demandes est modeste, 258 m2. Seules deux transactions de plus de 2 000 m2 ont été enregistrées en 2002, dont une de 5 000 m2 pour le deuxième immeuble du siège mondial d’Aventis.

  • 4 Cité par Les Échos, 23 janvier 2003

57A Grenoble, "les investissements massifs dans les nouvelles technologies, avec notamment la construction de Crolles II autour de STMelectronics (2,8 milliards d’euros), ont dopé à la fois l’image de la ville et le marché (des bureaux). Ainsi, pour la première fois, des investisseurs étrangers ont misé sur des programmes grenoblois"4. Un fonds d’investissements allemand a placé là 5 millions d’euros et un fonds de pension américain 33 millions. Le groupe grenoblois Urbiparc a lancé plusieurs programmes importants : 12 000 m2 sur la nouvelle zone de bio-industries Polytec, 6 000 m2 à Échirolles dans le parc Sud Galaxie et 2 000 m2 sur la ZIRST (zone d’innovation et de recherche scientifique et technique). Le quartier d’affaires de Grenoble Europole fixe d’autres programmes.

58Les transactions sur Rennes d’avèrent très inférieures à celles de Nantes (45 000 m2 en 2002, au lieu de 72 567) et restent très faibles en centre-ville (moins de 10% du total), les réalisations se concentrant plutôt au nord sur la commune de Saint-Grégoire et au nord est sur la zone Atalante.

59S’agissant des autres marchés urbains en France, ils sont caractérisés par la faiblesse du niveau des transactions. L’argent public et les ambitions locales peuvent orienter une stratégie immobilière, mais celle-ci doit s’appuyer sur une dynamique commerciale dont les fondements s’avèrent externes. C’est à l’échelle de l’Europe qu’il convient de saisir les évolutions.

La mondialisation de la concurrence

60La relation entre la mondialisation de l’économie et l’évolution du marché des bureaux s’avère difficile à établir. D’un côté, la globalisation des affaires et du capital, le caractère surtout financier des grandes décisions économiques, se traduisent par une nouvelle phase de concentrations économiques qui affaiblit généralement encore le pouvoir de commandement des villes de province au profit des plus grandes agglomérations mondiales. Ainsi, dans toutes les métropoles, en Europe comme en Asie et aux Etats-Unis, on retrouve les mêmes investisseurs et les mêmes entreprises utilisatrices des bureaux. Les acteurs de l’immobilier d’entreprise se sont parfaitement adaptés à l’échelle mondiale de l’économie de services. Mais on a vu aussi parallèlement la promotion du marché des bureaux dans les grandes métropoles régionales, quand leur position géographique et leurs infrastructures d’échanges les placent au contact des circuits économiques internationaux. Une analyse rapide permet de distinguer clairement trois zones commerciales obéissant à des logiques spécifiques, les rythmes et les concurrences restant cloisonnés à l’intérieur de chaque continent.

61La hiérarchie en euros des valeurs locatives de bureaux dans les grandes agglomérations européennes donne une idée précise du prix que les entreprises sont prêtes à payer pour implanter leur direction ou leurs services dans les différentes places d’affaires (fig. 2). L’évolution des loyers d’une année à l’autre donne une tendance à la hausse ou à la baisse qui permet de positionner chaque localisation dans un cycle conjoncturel favorable ou non. En 2002-2001, après une surchauffe générale enregistrée en 2000, la morosité économique a pesé sur l’immobilier de bureaux, mais la crise a été plus ou moins profonde selon les régions (fig. 3).

62Les statistiques montrent la permanence d’une prééminence structurelle de la place de Londres en Europe : un nombre plus élevé de sièges sociaux de firmes multinationales, une localisation privilégiée des sociétés de services aux entreprises, le poids des capitalisations boursières, des activités financières et bancaires (Bonnet, 2000, p. 200 sq. et Bonnet, 1994) Londres représentait en 1998 un Produit intérieur brut de 380 milliards d’euros, Paris 376 milliards d’euros. La capitale britannique est la plus forte concentration de diplômes de l’enseignement supérieur. Elle reste la région la plus attractive pour les investisseurs et les chefs d’entreprises étrangers.

63En revanche, les indices conjoncturels sont au plus bas, et comme les prix sont les plus élevés d’Europe, la mise initiale nécessaire très lourde, la rentabilité n’est pas bonne et les projets s’évanouissent. L’éclatement de la bulle Internet, les difficultés de la publicité, le marasme boursier, ont entraîné d’importants licenciements dans la City (30 000 emplois supprimés dans la finance) et plongé le marché immobilier dans la crise. Les loyers ont baissé de 13,4% en un an, les investissements sont tombés de 5 milliards de livres en 2001 à 3,83 milliards (5,615 milliards d’euros tout de même) en 2002. Le taux de vacance des bureaux s’élève à 6% à West End et à 10% dans les Docklands.

64L’évolution des loyers favorise au contraire Bruxelles (+9%), Vienne et Copenhague. Le marché immobilier est fortement soutenu à Bruxelles par le demande des organisations européennes. Plus l’Europe grandit en nombre de membres, plus l’attractivité de la ville se conforte. Le quartier Léopold , en centre-ville, fixe les principaux investissements.

Figure 3 : Loyers des bureaux dans les métropoles européennes

Figure 3 : Loyers des bureaux dans les métropoles européennes

65Mais pour Jones Lang LaSalle, la ville la plus performante de la décennie dans le domaine de l’immobilier d’entreprise est Dublin. La croissance économique est largement due à l’établissement d’un environnement d’affaires favorable. Les subventions publiques ont constitué un facteur de succès, mais l’économie a été forgée essentiellement à partir de l’investissement privé. Dublin a capté une proportion significative des investissements étrangers directs en Irlande, notamment grâce à un régime fiscal favorable aux entreprises, une réglementation assouplie, un marché du travail flexible et un accès à une main-d’œuvre formée. La ville est devenue le plus important centre européen dans l’industrie du logiciel informatique en accueillant le siège opérationnel de cinq maisons d’édition figurant parmi les dix leaders mondiaux dans ce domaine.

66La situation s’avère plus contrastée en Europe du sud, Italie et Espagne. Le montant élevé des valeurs locatives confirme l’attractivité de Milan : 439 euros m2/an, hors charges, dans le centre de la capitale lombarde en 2001, contre 387 euros à Rome, 181 à Naples, 165 à Turin. Les prix dans les zones les plus chères de la capitale espagnole ne dépassent pas 350 euros, et 260 euros à Barcelone. A Milan le niveau du taux de vacance, un des plus bas d’Europe (3,8%), indique une pénurie de bureaux que les investissements ne comblent pas (2,432 milliards d’euros en 2002). Le nouveau quartier d’affaires de la Bicocca, au nord de l’agglomération, lancé dès 1990 par Pirelli Real Estate à partir d’un projet immense de reconversion de friches industrielles (750 000 m2) piétine, malgré l’implantation des sièges italiens de Siemens et de la Deutsche Bank. Il associe à l’immobilier d’entreprise des investissements résidentiels et des équipements culturels (nouveau théatre des Arcimboldi qui héberge la Scala jusqu’en 2005, pendant les deux années de sa fermeture pour rénovation, Università degli Studi). La conjoncture politique et économique de l’Italie, les scandales industriels qui éclaboussent aussi les banques, et touchent donc la place financière de l’Italie, rendront probablement encore prudents les promoteurs et les investisseurs étrangers.

67Les investissements dans l’immobilier de bureaux sont au contraire en très forte augmentation à Madrid (+ 138% entre 2001 et 2002, pour un montant de 1,8 milliards d’euros en 2002) et, dans une moindre mesure à Barcelone (+36%, pour 825 millions d’euros). Les fonds allemands ont été les principaux animateurs étrangers du marché. Ils trouvent en Espagne une rentabilité de près de 6,5%, bien supérieure à celle qu’ils pourraient obtenir dans leur pays. Les prix sont pourtant en baisse sévère (-18,1% à Madrid, -8% à Barcelone). Le taux de vacance est plus élevé qu’à Milan : 7,2% à Madrid en 2002, 5,8% à Barcelone.

68Les indicateurs (prix et volume des transactions) donnent la mesure des difficultés économiques en Allemagne en 2001 et 2002. Ils permettent de dresser un tableau des hiérarchies métropolitaines (tabl. 3).

Tableau 3 : Le marché des bureaux en Allemagne

Villes

Transactions en 2001

Évolution 2001-2002

Valeurs locatives en 2002 (euros/m2/an, hors charges)

Munich

912 000 m2

- 16%

384     2001-2002 : + 6%

Francfort

608 000 m2

- 13%

582                         + 3%

Dusseldorf

399 000 m2

+ 21 %

306                         + 14 %

Berlin

385 000 m2

- 18 %

336                         - 8 %

Hambourg

375 000 m2

- 29 %

306

Stuttgart

179 000 m2

- 30 %

Cologne

139 000 m2

- 20%

Leipzig

107 000 m2

- 11 %

Essen

  72 000 m2

- 3 %

Sources : Jones Lang LaSalle

Berlin, métropole mondiale ? On peut en douter . Jones Lang LaSalle propose un indice (European Regional Economic Growth Index) pour mesurer les perspectives de développement des métropoles européennes. La capitale de l’Allemagne est la ville qui a le plus reculé, passant du 38ème rang en 2001 au 66ème en 2002, très loin des cinq premiers (Paris, Helsinki, Londres, Dublin et Munich, seule ville allemande à figurer parmi les dix premiers).

69Le marché des bureaux en Europe centrale est évidemment très récent. Les investisseurs étrangers (allemands d’abord, autrichiens et français, américains, israéliens) sont arrivés en 1990 à Budapest, Varsovie et Prague, profitant d’une décennie euphorique, avec une rentabilité exceptionnelle à deux chiffres. Banque, assurance, industrie, plus récemment institutions politiques, aujourd’hui recherche et développement, centres d’appel composent une demande renouvelée, malgré des taux de vacance très élevés, des rendements en diminution et des loyers en baisse (tabl. 4).

Tableau 4 : Le marché des bureaux en Europe de l'Est

Ville

Parc total  (en millions de m2

Taux de vacance En euros/m2/an

Loyers (m2 en 2002)

Transactions

Budapest

1,291

20,90 %

191,98 (-2,22%)

130 000

Prague

1,3

11,50

228      (-4,72%)

145 000

Varsovie

1,759

17

320,18 (-6,67%)

237 000

Sources : Jones Lang LaSalle

70Vue de New York, de Tokyo ou de Shanghai, les marchés européens paraissent bien petits. L’échelle américaine est donnée par la dimension des conséquences des attentats du 11 septembre 2001 : 1,2 millions de m2 détruits, 210 000 m2 endommagés par les incendies et les projections de débris. Ont été ainsi détruits ou endommagés près de 29% des bureaux du secteur de "Lower Manhattan" qui comptait 10 millions de mètres carrés. Le parc de Manhattan s’élève désormais à 30 millions de m2, représentant 59% de la totalité des surfaces de la métropole.

  • 5 Les Echos, 12 novembre 2003.

71Les effets à moyen terme ont été le déplacement de 1300 sociétés affectées par l’attentat, dont 4 occupaient plus de 100 000 m2 chacune (American Express, 120 000 m2 ; Merril Lynch, 310 000 m2 ; Morgan Stanley Dean Witter, 140 000 m2 ; Salomon Smith Barney, 140 000 m2). On a donc observé une baisse des loyers. "Les bureaux de classe A à Midtown, le quartier le plus coté de Manhattan, proposés à 500 dollars/m2, sont finalement loués sur une base officielle de 350 dollars, mais ne rapportent à leur propriétaire, compte tenu des loyers gratuits et autres avantages, que 250 dollars" 5. On peut attendre une confirmation du déplacement du centre de gravité des affaires vers Midtown et de la dispersion périphérique des activités de "back office", enfin une accélération des investissements et recherches pour des solutions électroniques d’automatisation et de travail à distance. Employés et employeurs remettent en cause la centralisation des ressources humaines en un point névralgique comme le World Trade Center. L’organisation des entreprises avait déjà évolué dans ce sens aux Etats-Unis, en particulier en Californie, après les tremblements de terre de 1989 et de 1994, en faveur de petites unités reliées entre elles par télécommunications. Une loi votée en 2000 imposait à toutes les agences fédérales du pays d’offrir une option de travail à distance à leurs employés, quand c’est possible. Le télétravail progresse ainsi régulièrement depuis dix ans et on estime aujourd’hui que près de 20% de la population active travaille à distance au moins un jour par semaine. Certaines entreprises globales pourraient développer une répartition régionale, voire internationale, des activités inhérentes à leur centre de décision, afin de se préserver des risques. La demande va s’accélérer pour les infrastructures de téléconférences, réseau à bandes larges en alternative aux voyages d’affaires. Les frais de gestion des immeubles seront plus coûteux aussi en raison du durcissement des normes et des mesures de sécurité et de l’augmentation des primes d’assurance. La prestation en termes de sécurité deviendra un facteur de différenciation des niveaux de prix et les nouvelles demandes de bureaux intéresseront plutôt les secteurs périphériques.

72La presse rend compte de la folle dynamique économique et immobilière qui bouleverse les paysages urbains de Shanghai. L’adhésion du pays à l’OMC, Organisation mondiale du commerce, s’est traduite par l’arrivée des compagnies d’assurances et des banques étrangères, des sièges sociaux des firmes multinationales, certains transférés de Hong Kong ou de Tokyo. Les jeux olympiques de Pékin en 2008 et l’exposition universelle de Shanghai en 2010 vont contribuer à transformer en profondeur les deux plus grandes villes chinoises. Les records de hauteur pour les immeubles de bureaux symbolisent le prestige des bâtisseurs et la réussite nationale. La tour que Minoru Mori achèvera en 2007 dans le nouveau quartier financier de Pudong dépassera de 30 mètres les "twin towers" de Petronas à Kuala Lumpur, et de 72 mètres sa voisine, le Jimmao, numéro trois mondial : 492 mètres de haut, 101 étages, 377 300 m2. Record provisoire, car on annonce 508 mètres pour la tour Taipeh 101 (101 étages également et 379 033 m2) ; folie de la construction sans doute car le taux de vacance s’avère très important dans toutes les grandes métropoles asiatiques des puissances émergentes, à Shanghaï, comme à Kuala Lumpur, à Taipeh ou à Hong Kong. Dans cette ville en plein marasme depuis son rattachement à la Chine populaire en 1997, on construit sur un terrain conquis sur l’eau une nouvelle tour de 88 étages, la Two IFC Tower (140 000 m2), plus haute que la tour de la Banque de Chine conçue par Pei. Le bâtiment ne répond à aucune demande. Le terrain a coûté une énorme somme. Les loyers s’effondrent même à Central, le grand quartier des affaires de l’ancienne colonie britannique : 384 euros/m2/an aujourd’hui contre 1020 à la belle époque.

73A Tokyo, malgré la baisse des loyers et la hausse du taux de vacance, malgré une situation économique encore fragile, un nombre record de mètres carrés de bureaux a été mis sur le marché en 2003, plus de 2,2 millions livrés dans les 23 arrondissements du centre, soit 10% de plus que le précédent record de 1994.

Conclusion

74L’immobilier de bureaux place l’observateur au cœur d’une réflexion sur la gestion stratégique des métropoles dans la compétition mondiale, une voie tracée il y a près de dix ans dans l’ouvrage de synthèse de Jean Bouinot et Bernard Bermils (1995). Un classement multicritères des villes est aisé en matière d’immobilier d’entreprises, car il peut s’appuyer sur des indicateurs statistiques comparables d’un pays à l’autre, surtout lorsque les valeurs locatives sont indiquées en euros. Les taux de rendement des investissements sont une indication également pertinente, surtout pour les investisseurs. Ces données comptables reflètent des facteurs plus complexes, en partie qualitatifs comme le capital image des villes, en partie objectifs comme les composantes de leur capital économique.

75Le regard du géographe permet de replacer les espaces urbains dans le champ de forces des enveloppes territoriales qui leur donne naissance. Les logiques de position et de réseaux composent une donnée structurelle de l’espace et de l’histoire qui autorise un point de vue prospectif (Pumain, Saint-Julien, 1996). Ainsi, l’arc oriental des métropoles européennes qui associe Hambourg, Berlin, Prague et Vienne, longtemps gêné par le morcellement politique, connaît depuis 1990 une dynamique potentielle. Les nœuds principaux des réseaux à grande vitesse, gares TGV et aéroports internationaux, fixent les lieux privilégiés des investissements en immobilier de bureaux. C’est ce qui assure la permanence de l’attractivité du quartier de la Part-Dieu à Lyon, depuis la mise en service en 1983 de la première gare TGV qui avait été prévue pour accueillir 12,4 millions de passagers par an et qui est fréquentée aujourd’hui par plus de 30 millions de personnes. La SNCF prévoit encore une augmentation de 5% par an durant les vingt prochaines années pour la plus importante gare d’Europe, avec 700 trains quotidiens.

76L’analyse des politiques publiques met en évidence l’influence de la gouvernance locale pour associer des partenaires multiples et assurer le succès des projets d’investissements. Ce facteur favorise incontestablement la région capitale où l’association entre l’Etat et la Ville suffit à engager les équipements d’avenir. En revanche, à Lyon le montage d’un projet un peu important demande l’accord de multiples niveaux de décision : Ville, Communauté urbaine, Départements (souvent au pluriel, car les zones d’influence des investissements débordent le plus souvent entre Rhône, Isère, Ain et Loire), Région, Etat, Europe. Complexité extrême et équilibres savants, remis en cause à chaque élection…

77Présent en France depuis 1972, Jones Lang LaSalle résulte d’une fusion entre une entreprise française, une société britannique et un investisseur américain. L’ensemble emploie plus de 6 500 personnes dans 36 pays (200 en France). Son département "Etudes et Recherche" publie (en anglais) des feuilles d’informations semestrielles pour la France et l’Europe.

78Le département Etudes et Recherche de Jones Lang LaSalle propose "d’identifier les zones géographiques dont le niveau d’activité est susceptible de créer une nouvelle génération de villes mondiales". L’analyse prend en compte la progression du nombre d’habitants, la croissance de l’emploi, l’évolution des loyers hauts de gamme de bureaux. "L’étude porte sur 40 villes des Amériques, 37 dans la région Europe / Moyen Orient / Afrique et 23 dans la zone asiatique. Les données annuelles ont été analysées sur une période de dix ans, entre 1991 et 2001. Les villes dont l’évolution positive s’est révélée la plus nette émergent d’aires urbaines de taille modeste, avec moins de 2 millions d’habitants, considérées traditionnellement comme des villes de second ou de troisième rang. Trois villes se sont démarquées : Dubaï, Dublin et Las Vegas. Dubaï arrive en première position en terme de croissance de la population, avec un taux de 5,8% par an, et de croissance de l’emploi, avec un taux annuel de 8,3%. Cette ville-État des Émirats est devenue en l’espace de dix ans le centre commercial et économique des Etats du Golfe. Une grande partie de son succès découle d’une volonté de créer un environnement favorable aux entreprises et d’un effort pour fournir l’infrastructure physique appropriée. Dubaï a fait l’objet d’une promotion active sur la scène internationale et attire avec succès des compagnies étrangères. La ville s’est imposée rapidement comme une destination touristique (stimulée par sa compagnie aérienne de renommée mondiale) et développe une image high-tech en tant que "hub" Internet. Néanmoins, le marché de l’immobilier d’entreprise n’est pas encore arrivé à maturité. La population de Las Vegas a augmenté de 70 000 habitants par an pendant la dernière décennie avec une population actuelle estimée à 1,7 millions de personnes. Cette croissance spectaculaire est générée par un secteur des loisirs et du divertissement centré principalement sur le jeu et les congrès. Ainsi, en 2001, plus de 35 millions de visiteurs auraient séjourné à Las Vegas. En conséquence, ce moteur de la croissance a attiré des travailleurs jeunes et qualifiés, au rythme de plus de 5 800 par mois. Les investissements importants consentis par les opérateurs de casinos, d’hôtels et de salles de congrès ont généré des emplois. Au fur et à mesure de sa croissance, la ville a diversifié son économie, en encourageant l’implantation de nouvelles entreprises par le moyen de taux d’imposition attractifs et d’une réglementation souple. La ville dispose désormais de liaisons aériennes nombreuses avec le reste du continent et a diversifié sa cible au point que 13% des visiteurs proviennent des marchés étrangers. "

79De façon générale, les politiques publiques sont déterminantes pour diffuser les modèles dominants de développement . Mauroy à Lille, Frêche à Montpellier, Noir puis Barre à Lyon, Juppé à Bordeaux, Gaudin à Marseille, ont ainsi lancé des grands chantiers qui ont placé leur ville dans une dynamique métropolitaine et internationale nouvelle, chacun pour une période donnée. Les grands maires sont capables de saisir les moments favorables pour inscrire une histoire locale dans l’histoire générale. De manière plus précise, l’influence des personnalités politiques locales joue évidemment un rôle pour initier et faire avancer les projets.

80Une étude géographique de l’immobilier de bureau permet bien de suivre l’extension progressive de l’influence des circuits économiques mondiaux à partir des grandes métropoles.

81Ces quelques réflexions laissent dans l’ombre des questions concrètes posées à la géographie économique : Quels sont les emplois de bureaux, les métiers, les activités de services de demain ? Quelles sont aujourd’hui les agglomérations qui pèsent davantage en termes d’emplois et de chiffre d’affaires dans ces activités ? Quelles sont aussi les activités actuellement présentes qui peuvent subir des délocalisations à l’étranger, dans les pays émergents, en Inde par exemple où chaque année 261 000 nouveaux ingénieurs arrivent sur le marché du travail et où les activités tertiaires, en informatique notamment, trouvent une main d’œuvre très qualifiée à bon marché ? Par exemple, est-ce que les centres d’appel vont encore créer des emplois en France ? On en recense aujourd’hui près de 3 000, employant 191 000 salariés. Autre question, posée aux sciences de gestion cette fois par les géographes : comment l’évolution de l’organisation du travail et du style de management des entreprises influence t-elle la répartition spatiale du pouvoir de commandement entre les grandes agglomérations mondiales.

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Bibliographie

Bonnet J., 1994, Les grandes métropoles mondiales, Nathan, 192 p.

Bonnet J., 2000, Les très grandes concentrations urbaines, Paris, SEDES, Dossiers des Images Economiques du Monde, 318 p.

Bouinot J. et Bermils B., 1995, La gestion stratégique des villes, entre compétition et coopération, Paris, Armand Colin, 207 p.

Racine J.-B., 1993, La ville entre Dieu et les hommes, Anthropos, 354 p.

Delsaut P., 2000, L’immobilier d’entreprise et la procédure d’agrément en Ile-de-France (1955-2000). Entre dogmatisme et pragmatisme, Publibook.com, décembre 2000, 69 p.

Pumain D. et Saint-Julien T. (eds), 1996, Urban Networks in Europe, John Libbey Eurotext, 252 p.

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Notes

1 L’entreprise Jones Lang LaSalle a embauché à Lyon plusieurs étudiants de géographie et aménagement. Un étroit partenariat, à la fois pédagogique et scientifique, est à l’origine de cet article. Autres sources documentaires utilisées ici, les publications de l’agence d’urbanisme du Grand Lyon, des données collectées auprès de la société Bourdais et du groupe Bouyghes immobilier, et surtout un dépouillement quotidien du journal Les Echos.

2 Cet allègement n’a pas été autant applaudi par les responsables de l’aménagement du territoire en province et dans les villes nouvelles de la région parisienne dispensées également d’agrément et qui ont pu bénéficier ainsi de création d’emplois tertiaires. Cela dit, une politique volontaire de localisation des activités au sein de l’hexagone n’avait plus de sens dans l’Union européenne et dans le cadre de la mondialisation. Sur ce thème, on pourra lire DELSAUT, 2000.

3 Les Echos, 6 novembre 2003

4 Cité par Les Échos, 23 janvier 2003

5 Les Echos, 12 novembre 2003.

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Pour citer cet article

Référence papier

Jacques Bonnet, « L’évolution du marché des bureaux en France et à l’étranger », Géocarrefour, Vol. 78/4 | 2003, 281-294.

Référence électronique

Jacques Bonnet, « L’évolution du marché des bureaux en France et à l’étranger », Géocarrefour [En ligne], Vol. 78/4 | 2003, mis en ligne le 21 août 2007, consulté le 14 décembre 2017. URL : http://journals.openedition.org/geocarrefour/335

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Auteur

Jacques Bonnet

CNRS UMR 5600, CRGA, Université Lyon 3, 18, rue Chevreul, 69362 Lyon cedex 07
e-mail : bonnet@univ-lyon3.fr

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