Navigation – Plan du site
Varia

الوضع العقاري وأثره في إنتاج المجال السّكني بمدينة سيدي بوزيد (تونس)

حسن النصيري
p. 43-61

Texte intégral

1تسارعت وتيرة الإقبال على الأرض الحضريّة في مدينة سيدي بوزيد إمّا بالحيازة أو بالشّراء خاصة وأنّ عدد سكانها قد ارتفع من 8843 نسمة سنة 1975 إلى 39915 نسمة سنة 2004، فيما اتّسعت مساحتها وخلال نفس الفترة من 516 هك إلى 1073 هك، فكان إشغالها في أغلب الأحيان يتمّ حسب الميولات والأغراض والإمكانيات الخاصّة دون اعتبار الصّالح العامّ وخصوصيّات الموضع الجغرافيّ ودون اعتبار حاضر التنظيم المجالي للمدينة ومستقبلها. ومع ذلك، ظلّت مسألة التّملّك العقّاري في المنطقة البلدية غاية كلّ الوافدين الرّاغبين في التّوطّن بها وخاصّة بالنّسبة لأولئك الباحثين عن عمل وخاصة الملتحقون منهم بحظائر البناء، ممّا يدفع إلى البحث وبعمق في أصول ملكية الأرض ومدى تأثيرها في عمليات الإنتاج السّكني في مدينة سيدي بوزيد.

فكيف توزعت أصناف الملكيات العقارية داخل المدينة ؟
وإلى أيّ مدى أثّرت في عمليات الإنتاج السّكني فيها ؟

توزّع أصناف الملكيات العقارية داخل مدينة سيدي بوزيد

2تنقسم أصناف الملكيّة العقّارية للأرض الحضريّة في مدينة سيدي بوزيد إلى ثلاثة أصناف :

  1. الملك الخاصّ

  2. ملك البلديّـة

  3. ملك الدّولـة

3ولمزيد التّوضيح، كان لابدّ من ضرورة التمييز بين بنية الملكية العقارية في المركز بالنّظر إلى تعدّد أصناف الملكيات وتقزّمها في هذا الجزء من المدينة الذي تزاحمت داخله الأنشطة وخاصّة التّجاريّة منها، ومثيلاتها في باقي أنحاء المدينة حيث تغلب الوظيفة السّكنيّة وهو ما يمكن تبينه في الجدول رقم (1) الذي يتناول بالتّفصيل توزّع أصناف الملكيات العقّاريّة بين مركز مدينة سيدي بوزيد وباقي مجالها، إذ تظهر لنا أهمّية الملك الدّولي للأرض الحضريّة مقارنة ببقيّة أصناف الملكيّة، سواء كان في المركز أو على مستوى باقي المجال، هذا إلى جانب التّقارب الكبير بينه وبين الملك البلدي وخاصّة إذا استثنينا من ذلك التّوزّع في المركز الذي تقارب فيه الصنفين الأولين من الملكيات، أمّا الملك الخاصّ، فقد أتى في مرتبة بعيدة عن الصّنفين السّابقين (نسبة الثّلث تقريبا من كلّ منهما على حدة).

الجدول 1 : توزّع أصناف الملكيّة العقّارية داخل مدينة سيدي بوزيد سنة 1984

في المركز

في باقي المجال

في كامل المدينة

نوع الملكية/ توزّعها

ملك بلدي

15 هك

202 هك

217 هك

42.06 %

ملك دولي

21 هك

203 هك

224 هك

43.41 %

ملك خاصّ

09 هك

66 هك

75 هك

14.53 %

المجموع

45 هك

471 هك

516 هك

100 %

المصدر : أنجز اعتمادا على إحصائيات من بلدية سيدي بوزيد وعن مثال مسح المدينة، ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط، 2005.

41. الملك الخاصّ : يعتبر هذا الصّنف من أصناف الملكية العقارية الأضعف مساهمة في تشكّل المدينة، حيث نلاحظ أنّ توزّع الملكيات الخاصة داخل المجال الحضري قد انحصر أساسا في القسم الغربيّ منه، إلى جانب مواضع نقطيّة محدودة الامتداد في مركز المدينة كما في القسم الأوسط الشّمالي (انظر الخريطة رقم1)، إذ أنّ نسبة مساهمتها فيه لم تتجاوز 08.7 % من إجمالي مساحة المجال الحضري التي قدّرت سنة 1984 بـ : 516 هكتار. إلاّ أنّ هذه النّسبة ظلّت في تنامٍ متعثّر باتجاه الغرب أين تتوزّع الملكيات الخاصة للأرض وعلى مساحات واسعة، حتّى بلغت نسبة 16.3 % سنة 2004 وذلك بعد احتساب جملة مساحات قطع الأراضي التي تمّ التّوسّع عليها خلال الفترة المتراوحة بين سنتيْ 1984 و2004 (بعد أن بلغت المساحة الجمليّة للمجال 1073هك) وتحديدا على مستوى النّصف الشّمالي للمدينة ومن جهتها الغربية، على امتداد الطّريق الرّابطة بقفصة. أمّا في النّصف الجنوبي، فإنّ المدّ السّكنيّ قد بلغ حدود الأطراف الغربيّة للمدينة، حيث تبدأ امتدادات الأراضي الزّراعيّة التابعة لديوان الأراضي الدّوليّة.

  • 1 الأرشيف الجهوي، بلدية سيدي بوزيد، فيفري 2005.

5أمّا في مركز المدينة، فإنّ الملكيّات الخاصّة تعود إلى أشخاص من الوافدين الأُوَل المستقرّين به، وبالتّالي كان قدومهم لغرض الإقامة فقط، وليس التّملّك لأغراض تعاطي أنشطة أخرى. أضف إلى ذلك أنّ المهندس الفرنسيّ1"باربار" (Barbar) الذي كان يعمل بالمركز الاستعماري الذي كان قائمًا على شؤون الجهة قد كان عارفا بخصوصيات موضع المدينة بمختلف مميزاته سواء تعلق الأمر بدرجات الانحدار أو بمخاطر الفيضانات التي قد تهدّدها، أو باتّجاهات نموّها في المستقبل. لذلك كان يمانع في إسناد قطع كبيرة من الأراضي (تتجاوز مساحة الواحدة هكتارين) في المركز أو بالقرب منه إلى الخواصّ، درايةً منه بضرورة المحافظة على مجال التّوسّع الطّبيعي للمدينة، وهو ما قد أكّده أحد عُمَدِ المدينة السّابقين أثناء العمل الميداني التّكميلي الذي قمنا به بالمدينة خلال شهر مارس 2004.

الخريطة 1 : توزع أصناف الملكيات العقارية للأراض بمدينة سيدي بوزيد

الخريطة 1 : توزع أصناف الملكيات العقارية للأراض بمدينة سيدي بوزيد

6المصدر : أنجزت بالاعتماد على مثال مسح مدينة سيدي بوزيد
ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط 1960.

7حين أشار عمدة المدينة إلى أنّ ذلك المهندس كان يصرّ وطوال مدّة عمله على عدم التّفريط في قطع كبيرة من الأرض تقع في محيط كيلومترين من المركز مهما كانت الأسباب. إضافة إلى أنّ هذا الأخير كان يمانع في إسناد قطع من الأرض تتجاوز مساحتها الهكتارين بعد ذلك الحدّ. تأكّد ذلك من خلال دراسة تركيبة الملكيات العقاريّة في المدينة حسب الحجم (انظر الرّسمين البيانيين رقميْ 1 و 2) وخاصّة عند إجراء مقارنة ولو بسيطة بين الهياكل العقاريّة في مركز المدينة وبين مثيلاتها في باقي مجالها؛ حيث يتأكّد غياب الملكيات العقاريّة الخاصّة التي تتجاوز أحجامها الهكتارين سواء كان ذلك داخل المركز أو على مقربة منه. ومن ضمن جملة هذه القطع من الملكيات العقاريّة المكوّنة لمجاله والمقدّر عددها بـ 255 قطعة تمّ إحصاؤها من خلال مثال مسح مدينة سيدي بوزيد المعدّ من قبل ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط سنة 1984، نجد نسبة 98.4 %منه لا تتجاوز مساحاتها الهكتار الواحد.

82. ملك البلدية : على مستوى نسبة مساهمة الملك البلدي في إجماليّ مساحة المدينة والتي انخفضت من 42 %سنة 1968 إلى 20.22 % سنة 2004 حسب ما ورد بإحصائيات بلدية سيدي بوزيد سنة 2004، تبيّن أنّ رصيد البلديّة من الأراضي قد تراجع، في الوقت الذي توسّع فيه مجال المدينة على حساب أراضٍ أخرى يأتي في مقدّمتها ملك الدّولة. في نفس الإطار، نلاحظ أنّ نصيب الفرد من الأرض البلديّة سنة 1975 مثلاً قد عادل 245.47 م²، أي أقلّ بكثير من مستوى نصف نفس النّصيب المسجّل في نفس التاريخ على مستوى كامل المجال (583 م²) وذلك بفعل التراجع النّسبيّ لأملاكها من الأراضي وترافقًا مع النّموّ السّريع لسكّانها.

  • * إجماليّ مساحة المدينة بما فيها من أرصفة ومساحات خضراء وساحات عامة ومقابر وغيرها.

9أمّا على مستوى سكّان المدينة الذين تضاعف عددهم حوالي ثمان مرّات خلال 36 سنة (1968/2004) وذلك نظرا لأهمية حجم الوافدين، سواء كان ذلك من الأرياف القريبة أو من باقي معتمديات الولاية أو حتّى من خارجها، فقد انخفض نصيب الفرد منهم من إجماليّ الأرض الحضرية* إلى نسبة الرّبع تقريبا؛ إذ وبعد أن كان بحدود 1032م² سنة 1968، فقد تراجع إلى قرابة 268.8م² سنة 2004. ينبأ هذا التحوّل الواضح في نسبة امتلاك الأرض الحضريّة بسرعة إشغال الأرض وكثافته، وهذا ما يمكن أن يعكس بدوره مدى أهمية تملّك الأرض في الذهنيّة السّائدة. غير أنّ هذا لا يمكن اعتباره من ضمن المؤشّرات المضبوطة التي تعتمد لتبيّن كيفيّة إشغال الأرض الحضريّة* بسبب وجود قطع عديدة غير مستغلّة والتي تتخلّل أحياء المدينة، أوّلاً، ثمّ بالنّظر إلى التّفاوت الكبير بين أحجام تلك القطع المستغلّة سواء كان ذلك بين مختلف الأحياء أو داخل أقسام الحيّ الواحد من المدي.

رسم بياني 1 : توزع أحجام الملكيات العقاريّة بمدينة سيدي بوزيد دون اعتبار مركزها حتّى سنة 1984

رسم بياني 1 : توزع أحجام الملكيات العقاريّة بمدينة سيدي بوزيد دون اعتبار مركزها حتّى سنة 1984

المصدر : انجز اعتمادا على مثل المسح العقاري لمدينة سيدي بوزيد، ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط / فبراير 2005.

رسم بياني 2 : توزع أحجام الملكيات العقاريّة بمركز سيدي بوزيد حتّى سنة 1984

رسم بياني 2 : توزع أحجام الملكيات العقاريّة بمركز سيدي بوزيد حتّى سنة 1984

المصدر : انجز اعتمادا على مثل المسح العقاري لمدينة سيدي بوزيد، ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط / فبراير 2005.

103. ملك الدّولة : في نفس الوقت الذي سجّلت فيه مساحة الأرض الحضرية التي تعود ملكيتها للخواص زيادة بحوالي 150 هكتارا خلال الفترة 1984-2004 توزّعت أساسا بين أحياء : الورود، القوافل، الرّوابي، الحدائق، المستقبل والنّور الغربي (انظر الخريطة رقم2)، كانت بقيّة المساحة التي التهمها التّوسّع الحضريّ تابعة في مجملها إلى أملاك الدّولة. يعني ذلك أنّ مساحة المجال التي توسّعت لتبلغ 1073 هك سنة 2004، قد أصبحت متركّبة من 217 هك من الملك البلدي و225 هك من الأملاك الخاصّة والبقيّة من ملك الدّولة. أي إنّ الفارق بين إجماليّ مساحة المدينة وكلّ من مساحتيْ الملك الخاصّ والملك البلديّ هي مساحة أملاك الدّولة (631 هك) استغلها أغلب الأدفاق السّكّانيّة الوافدة عليها.

11إنّ الزّيادة التي سجّلتها نسبة نموّ السّكان بمدينة سيدي بوزيد خلال الفترة 1975- 2004 والتي قدّرت بحوالي 5.3 % سنويّا، قد رافقتها زيادة لا تقلّ أهمية في نسبة مساهمة ملك الدّولة في مساحة المجال الحضري للمدينة والتي تطوّرت من نسبة 43.41 % سنة 1968 إلى 58.8 % سنة 2004 حسب ما توصلت إليه بعد مقارنة حدود مدينة سيدي بوزيد سنة 2004 بمثيلتها سنة 1968 واعتمادا على المعالجة بواسطة برمجية (Map info) الأمر الذي يؤكّد مرّة أخرى الأسس العفويّة للتّوطّن والتي عكست بدورها عفويّة توسّع المجال ودون برمجة أو تخطيط مسبق وخاصة في النصف الشرقي للمدينة حيث نشأت أحياء بأكملها على الأراضي الدّوليّة (أحياء الخضراء وأولاد شلبي والنّوامر والفلاحة والبراهميّة) أو على جزء كبير من أحياء أولاد بلهادي والفرايجيّة والنور الشرقي والنّور الغربي. وقد قامت البلدية في هذه الأحياء الأخيرة بتحرير عقود بيع مع المواطنين قبل أن تواصل إجراءات نقل ملكية تلك الأراضي مع الدّولة لعدم قدرتها على تغطية ديونها المستحقّة وذلك إلى غاية سنة 2003.

12وبعد مرور سنة تقريبا، تمّ الاتفاق على تصفية وضعية 1780 قطعة أرض تمّ إشغالها فعليّا موزّعة بين أحياء : الخضراء : 693 قطعة، أولاد شلبي : 587 قطعة والفرايجيّة 510 قطعة وذلك حسب ما تمّ جرده بدائرة الشؤون العقارية بمركز ولاية سيدي بوزيد خلال شهر أفريل من سنة 2005. وفي نفس الوقت، ظلّت وضعيّة المساحات البيضاء (208 قطعة) على حالها، خاصّة وأن البلدية بقيت مصرّة على عدم إسناد أيّ رخصة بناء فيها حتّى يقع البتّ في أمرها مع المالك الحقيقي (وزارة أملاك الدّولة والشّؤون العقاريّة).

13لقد عكست عمليّة الاستحواذ العقّاريّ على الأراضي التي تعود ملكيتها إلى الدولة الطّريقة العشوائيّة واللاّمشروعة التي تمّ بها إشغال الأرض في مدينة سيدي بوزيد، وقد كان للظّرفيّة التّاريخيّة التي اتّسمت آنذاك بمحدودية الرّقابة العقّاريّة سواء من قبل الأجهزة البلدية أو أجهزة الرّقابة والتصرّف في أملاك الدولة دور في ذلك.

الخريطة 2 : الملامح العامة لمدينة سيدي بوزيد سنة 2004

الخريطة 2 : الملامح العامة لمدينة سيدي بوزيد سنة 2004

المصدر : النصيري، 2007 : المسألة العقارية و السكنية و دورها في تنظيم المجال الحضري بمدينة سيدي بوزيد، ص.40.

14إجمالا، تبقى ضرورة إعادة النّظر في الأوضاع العقاريّة السّائدة في سيدي بوزيد ملحّة لأنّ تسويتها قد تفتح عديد الآفاق أمام ذوي العلاقة خاصة على الصّعيد الاقتصادي، حيث يصبح رأس المال العقاري الميّت (الأراضي التي تمّ اغتصابها أو تحوّزها ثمّ استغلالها دون موجب أو وثيقة تثبت وضعيتها القانونية وأحقية مالكها المفترض في التصرّف فيها بكل حرية) قابلا للتّصرّف ومتاحا لعمليات استثمار عديدة من شأنها أن تنعش السوق العقارية وذلك بعد الحصول على حجّة التّملّك العقاري التي تجعل رهن أو بيع ذلك العقار ممكنا. هذا بالإضافة إلى أنّ الوضوح في تحديد ملكيات الأراضي الحضرية على اختلاف أحجامها من شأنه أن ينظّم مختلف عمليات إشغال الأرض داخل المدينة ويحدّ من أنشطة السّكن العفويّ، وبالتّالي، ييسّر عمليّة التّحكّم في المجال ومتابعة مراحل إشغاله ومن ثمّ مراقبته بصورة مستمرّة. يعني ذلك أنّ عمليات الإنتاج السّكني في المدينة تكون شديدة التّأثّر ببنية الملكيّة العقاريّة بداخلها، وهو ما يمكن تبيّنه في العنصر التّالي.

الإنتاج السّكني بمدينة سيدي بوزيد

15لقد تفاعلت عديد العوامل وخاصّة منها المتعلّقة بوضعية الملكية العقارية في بلورة طبيعة الإنتاج السّكني واتّجاهاته والأطراف المتدخّلة فيه، سواء كانت عموميّة أو خاصّة وبصنفيها من باعثين عقاريين وأفراد عاديّين، إذ يمكن القول بأنّ تطوّر عدد المساكن في مدينة سيدي بوزيد كان نِتاجًا لعاملين أساسيين يميزهما الاختلاف : يتمثّل الأوّل في تّوفّر الأراضي الزّراعيّة التّابعة لأملاك الدّولة المتيسّر توظيفها لأغراض السكن، فيما يكمن العامل الثاني في انحسار مساحات الأرض القابلة للإشغال الحضريّ وغياب المستوى المطلوب ممّا يُعرَضُ من مقاسم وهو ما ذكّته محدوديّة الإمكانيات المادّية للرّاغبين في الالتحاق بسكنى المدينة. لكن، وعلى الرّغم من ذلك كلّه، بقيت الفوارق قائمة بين ما تمّ إنتاجه من مساكن عموميّة وأخرى خاصّة من طرف :

  1. خواصّ ممّن يملكون الأرض أو يتحوّزونها، حيث يقومون فرادى ببناء مساكن إمّا قصد استغلالها مباشرة أو لغرض كرائها.

  2. شركات خاصّة وهياكل عموميّة تشارك بدورها في عمليّة إنتاج مساكن مختلفة من حيث أصنافها، علما وأنّ هذا الصنف من المنتجين لم يبدأ بالظّهور بمدينة سيدي بوزيد إلاّ مع نهاية السّبعينات ليهتمّ ببناء المساكن وبيعها أو إيجارها إلى جانب المحلات الصناعيّة والتّجاريّة والخدميّة الأخرى. يعني ذلك أنّ أنشطتهم تلك قد كانت تجاريّة بالأساس وموجّهة في مجملها إلى الفئات الاجتماعية المتوسّطة والشّعبيّة، ذلك أنّ الفئات المرفّهة تعمد إلى البناء الذاتي الذي يتفق مع إمكانياتها المالية وميولاتها الخاصة.

  3. الجمعيات والتّعاونيات والصناديق الاجتماعية : وتتدخّل في ميدان الإنتاج السّكني بإيعاز من مختلف أجهزة الدّولة إمّا لغاية الكراء أو التّفويت بالبيع أو تقديمها كهبة لفائدة المناضلين أو المنخرطين بها أو البعض من ضعاف الحال أو من المعوّقين.

16لما تقدّم، يمكن حوصلة أنشطة الإنتاج السّكني في مدينة سيدي بوزيد في مجموعة من المتدخلين العموميين منهم والخواصّ :

الإنتاج السّكني العموميّ

17تنحصر أنشطة الإنتاج السّكني العموميّ في مدينة سيدي بوزيد في ما أنتجته الشّركة الوطنيّة العقّاريّة للبلاد التّونسيّة (كمساهم أساسيّ) من مساكن موجّهة بالأساس إلى الفئات الشّعبيّة من محدودي الدّخل، ثمّ ما أنتجه الصّندوق الوطني للتّقاعد والحيطة الاجتماعيّة من شقق، لكن للإيجار وليس التّملّك. هذا بالإضافة إلى بعض المساكن التي قامت بإنجازها البلديّة والمجلس الجهوي لولاية سيدي بوزيد وذلك إمّا لغرض إسكان البعض من المسؤولين الجهويين والموظفين بالجهة، أو لفائدة بعض العائلات المعوزة أو المتضرّرة من جرّاء الفيضانات، ومساكن أخرى أنجزت في إطار مشروع إزالة الأكواخ وتحسين المساكن.

الشّركة الوطنيّة العقاريّة للبلاد التّونسية (SNIT)

18وهي مؤسّسة وطنيّة توجّه أنشطتها إلى الفئات الاجتماعية محدودة ومتوسّطة الدّخل، بدأت عملها بسيدي بوزيد سنة 1974 وذلك ببناء :

  • 24 مسكن اجتماعيّ يتكوّن الواحد منها من غرفتين ومطبخ وبيت استحمام على مساحة مغطّاة تعادل 47.5 م².

  • 10 مساكن من النّوع الاقتصادي في شكل فيلات تتكوّن كلّ واحدة منها من ثلاثة غرف ومطبخ وبيت استحمام، أي على بمساحة مغطّاة تقدّر ب : 50م² ومساحة جمليّة تعادل 100م.²

19كما قامت الشّركة خلال نفس السّنة ببناء عمارات بالقرب من حيّ الأساتذة، تكوّنت من 40 شقّة، بلغت مساحة كلّ منها 75 م.²

20وفي السّنة الموالية، بادرت الشّركة ببناء 14 شقّة، بلغت مساحة الواحدة منها 78م² بالإضافة إلى أربعة محلاّت تجاريّة في الطّابق الأرضيّ.

21وتواصلت أنشطة الشركة حتى بلغ العدد الجمليّ للمساكن المنتجة إلى غاية موفّى سنة 2004 : 603 مساكن اجتماعية فرديّة، منها 28 مسكنا فقط من نوع الاجتماعيّ المتطوّر أنجزت سنة 1984. كلّ ذلك يمكن تبيّنه بأكثر وضوح من خلال الجدول رقم (2).

الجدول 2 : إنجازات الشّركة الوطنيّة العقاريّة للبلاد التّونسية بمدينة سيدي بوزيد حتى سنة 2004

نوع السكن / التاريخ

سكن اجتماعي فردي

سكن اجتماعي متطور

الجملة

1980

84

ـ

84

1983

20

ـ

20

1984

22

28

50

1986

24

ـ

24

1989

55

ـ

55

1990

31

ـ

31

1992

60

ـ

60

1993

120

ـ

120

1997

76

ـ

76

2001

26

ـ

26

2002

26

ـ

26

2004

31

ـ

31

الجملة

575

28

603

المصدر : الشّركة الوطنية العقارية للبلاد التونسية، الإدارة الجهوية بصفاقس، ديسمبر 2005.

22الجدير بالذّكر في هذا الصّدد، يكمن في أنّ العدد الإجماليّ للمساكن التي قامت بإنتاجها الشّركة الوطنيّة العقاريّة للبلاد التّونسيّة في مدينة سيدي بوزيد والذي لم تتعدّ نسبته 4.8 % من إجماليّ أنشطة الشّركة في كامل البلاد (15974مسكن)، لم يتناسب طرديًّا مع حجم الزّيادة السّكانيّة التي سجّلتها المدينة ولا مع العدد الإجماليّ للمساكن المنتجة، الأمر الذي ربّما أسهم بدوره في تنامي أنشطة السّكن العفوي بمساهمة صغار الموظفين ومحدودي الدّخل خاصة من عملة الحظائر الوافدين من الأرياف المجاورة.

الصّندوق الوطنيّ للتّقاعد والحيطة الاجتماعية (CNRPS)

23ارتأى القائمون على إدارته استثمار جزء من مداخيله في ميدان السّكن كخدمة اجتماعيّة لمضمونيه وذلك بإنشاء أحياء سكنيّة يتمّ تأجيرها بأسعار مناسبة وتوضع على ذمّة منخرطيه.

24أمّا عن نشاط الصّندوق في سيدي بوزيد، فقد انطلق منذ سنة 1984 بإنشاء وتجهيز إقامة الواحات التي تمّ اختيار النّصف الجنوبيّ الغربيّ للمدينة، بالقرب من المعهد الثانوي ليكون موقعًا لها ولتتكوّن فيما بعد من 108 شقق موزّعة على أربع عمارات مكوّنة من خمسة طوابق لكلّ واحدة منها ومصنّفة مثلما يوضّحه الجدول رقم (3).

الجدول 3 : توزّع أصناف الشّقق وأعدادها في إقامة الواحات

أصنـاف الشّقق

عــددهـا

النّسبة ( %)

غرفة واحدة (استوديو)

17

15.74

غرفة وقاعة استقبال

33

30.56

غرفتان وقاعة استقبال

31

28.70

ثلاث غرف وقاعة استقبال

27

25.00

العدد الجملي

108

100

المصدر : الصّندوق الوطنيّ للتّقاعد والحيطة الاجتماعيّة، فرع سيدي بوزيد، جانفي 2005.

25ونظرا للإقبال الكبير الذي شهدته إدارة الصّندوق من قبل الحرفاء الرّاغبين في سكنى الحيّ خلال السنوات الأولى من إنشائه بسبب انخفاض المعاليم الشّهريّة للكراء والتي تراوحت بين 25 و60 دينارا (انظر الجدول رقم 4) وكذلك الموقع الجغرافي القريب من المعاهد حيث أنّ أغلب المقيمين به هم من موظّفي وزارة التّربية، فإنّه لم يتمّ تسجيل أيّ شغور في أيّ صنف من أصناف هذه المساكن. وأمام تواصل ارتفاع الطلب على هذه الشقق لاعتقاد البعض أنه قد يتمّ التفويت فيها بالبيع لمستأجريها في المستقبل، فقد سجلت معاليم الكراء سنة 2004 زيادة تراوحت نسبها بين 27 % بالنسبة للصنف الأول و33,7 % بالنسبة للصنف الرابع، وهو ما أثّر سلبيا على عمليات الإشغال فيما بعد. إذ، وخلال شهر جانفي 2006 تمّ تسجيل شغور 14 طابقا منها ثلاثة طوابق من صنف الثلاث غرف وقاعة استقبال وهو الصنف الذي سجّل أعلى نسبة ارتفاع في القيم الكرائية بمعدّل ناهز الثّلاث مرّات خلال فترة قاربت العقدين من الزّمن.

الجدول 4 : تطوّر قيم إيجار أصناف الشّقق في إقامة الواحات بين سنتيْ 1984 و2004

أصناف الشّقق

كلفة الكراء /1984

كلفة الكراء /2004

نسبة الزيادة ( %)

غرفة واحدة (استوديو)

25 دينارا

92 دينارا

27 %

غرفة وقاعة استقبال

35 دينارا

117 دينارا

29,9 %

غرفتان وقاعة استقبال

50 دينارا

153 دينارا

32,6 %

ثلاث غرف وقاعة استقبال

60 دينارا

178 دينارا

33,7 %

المصدر : الصّندوق الوطنيّ للتّقاعد والحيطة الاجتماعيّة، فرع سيدي بوزيد، جانفي 2005.

مساهمة البلديّة

  • 2 الأرشيف الوطني التّونسيّ، ملفّ سيدي بوزيد، مارس 2004.

26على الرّغم من عدم تخصّصها في ميدان الإنتاج السّكني، إلاّ أنّ بلديّة سيدي بوزيد ـ وسعيًا منها إلى المساهمة في التّخفيف من وطأة أزمة السّكن ـ قد قامت خلال النّصف الأوّل من عشريّة السّتّينات بتشييد عددٍ من المساكن2 التي توزّعت كالآتي :

  • عشرة منازل بشارع الجمهوريّة فوّتت فيها إلى الخواصّ.

  • اثنا عشرة مسكن بحيّ "الدّيوان" والذي أصبح اليوم مندمجا في مركز المدينة (شرق المندوبية الجهويّة للتّنمية الفلاحيّة) أعدّت آنذاك للكراء.

  • أربعة مساكن بحيّ "الشّرطة" سابقًا (وهو مندمج اليوم في المركز) أعدّت للكراء.

  • عشرة مساكن خصّصت لإيواء البعض من موظّفي ديوان إحياء أراضي قمّودة.

  • ثمانية عشرة مسكن ابتاعتها من الشّركة الوطنيّة العقّاريّة للبلاد التّونسيّة لتفوّت فيها فيما بعد إلى القاطنين بها.

27في نفس الإطار، كانت البلدية ولازالت تمثّل أهمّ متدخّل عموميّ في ميدان الإنتاج العقّاري، يقدّم مستويات قيم عقّاريّة وكرائيّة تعتبر الأخفض إذا ما قورنت بمثيلاتها في القطاعين الخاصّ والعموميّ وذلك على مدى المراحل المختلفة لتكوّن المدينة، وهو ما يعود بالأساس إلى قدم تلك المساكن والمحلاّت التّجاريّة وبالتّالي طول مدّة عقود كرائها. إذ، وعلى سبيل المثال مازال العديد من المحلاّت التّجاريّة التّابعة إلى الملك البلدي مؤجَّرًا بمبالغ شهريّة لا تتجاوز في مجملها وحتّى وقت قريب مستوى الثلاثين دينار، بينما ترقى مثيلاتها من القيم الكرائيّة لمثل تلك المحلاّت وفي مواضع مماثلة إلى مستوى مائة دينار كمعدّل على مستوى الملكيات الخاصّة.

الإنتاج السّكني الخاصّ في مدينة سيدي بوزيد

28ظلّ الاستثمار الخاصّ في ميدان الإنتاج السّكنيّ في مدينة سيدي بوزيد محدودا، بحيث لم يتجاوز عدد المنتجين وإلى غاية سنة 2005 أربعة أشخاص، يعتبرون في مجموعهم دُخلاءَ على هذا الميدان باستثناء واحد منهم فقط (وكالة بن محمود العقّاريّة)، أمّا الآخرون فإنّهم من غير ذوي الاختصاص مثل مقاولي الأشغال العامّة والأعمال الحرّة ومن أصحاب رؤوس الأموال الذين ارتأوا الاستثمار في ميدان السّكن. وهو تبيّنه نتائج العمل الميداني الذي أجريناه خلال شهر مارس 2006.

وكالة بن محمود العقّارية

29هي وكالة خاصّة للإنتاج السّكنيّ، لها العديد من مشاريع الإسكان في مدن مختلفة من البلاد التّونسيّة وخاصة في العاصمة. أمّا عن أنشطتها في سيدي بوزيد، فقد انطلقت سنة 1990 واقتصرت على إنجاز خمسين مسكن اجتماعيّ فرديّ فقط، بلغ معدّل مساحاتها 107 م² منها 80 م² مبنيّة مع إمكانية التّوسّع عموديًّا، تمّ التّفويت فيها بأسعار تراوحت بين 23 ألف و25 ألف دينار للمسكن الواحد وذلك لفائدة النّاشطين في القطاع الثّالث (تجارة المفرد والمهن الحرّة الأخرى) ومدرّسي التّعليم الابتدائي.

المستثمرون في ميدان السّكن من غير ذوي الاختصاص

30إيمانًا منهم بأهمّية الاستثمار في قطاع السّكن، قام البعض من أصحاب رؤوس الأموال (مقاول أشغال عامّة، منتجان عقّاريان، رئيس بلديّة سابق، تاجر، صيدلي) في سيدي بوزيد بإنجاز مشاريع سكنيّة من النّوع العموديّ (حوالي 142 شقّة ومكتب)، استغلّ 11.26 % منها لغرض السّكن، فيما استغلّت النّسبة المتبقّية منها كمكاتب ومتاجر. أمّا على مستوى مركز المدينة الذي أصبح فيه المستثمرون يتنافسون، بل ويحاكون بعضهم البعض في علوّ العمارات وعدد الطّوابق المكوّنة لها وحتّى على مستوى الشّكل والطّابع المعماريَيْن، فإنّ مشاريعهم تلك تُوجَّه وبدرجة أولى إلى القطاع الثّالث من خدمات طبّيّة وإداريّة وقانونيّة وتجاريّة، ثمّ إلى الاستغلال السّكني بدرجة ثانوية.

الإنتاج السّكني الذّاتي

31ويعتبر النّشاط الغالب على الإنتاج السّكني في مدينة سيدي بوزيد وهو ما يتبيّن من خلال الجدول رقم (5) الذي يمثّل تطوّر الإنتاج السّكني الذّاتي من جملة المساكن المنتجة في المجال خلال الفترة المتراوحة بين سنتيْ 1984 و 2004.

الجدول 5 : تطوّر الإنتاج السّكني في مدينة سيدي بوزيد فيما بين 1984 و2004

التّاريخ

إجماليّ المساكن

الإنتاج العموميّ

الإنتاج الخاصّ

الإنتاج الذّاتيّ

الإنتاج الذّاتي %

1984

3952

290

0

3662

92.66 %

1994

6595

688

136

5771

87.50 %

2004

9667

847

192

8628

89.25 %

المصدر : المعهد الوطني للإحصاء، الإدارة الجهويّة للتّجهيز والإسكان والتّهيئة الترابيّة وبلديّة سيدي بوزيد، فيفري 2005.

32يعني ذلك أنّه وإلى غاية سنة 2004، كان للتّدخّل الذّاتيّ الدّور الأهمّ في إنتاج المساكن في مدينة سيدي بوزيد، ففي نفس الوقت الذي لم تتعدّ فيه نسبة مساهمة البعث العقاري سوى ما يقارب من 2 % فقط من إجماليّ مساكن المدينة سنة 2004، كانت نسبة الإنتاج السّكني العموميّ الذاتي 89,25 %، في حين لم تتجاوز نسبة مساهمة الإنتاج السكنيّ العموميّ8,76 %.

33إجمالاً، وعن تطوّر عدد المساكن في المدينة خلال العشريّة الأخيرة (1994-2004)، فقد انتقل من 7395 مسكن إلى 9667 مسكن، وهو ما يعني زيادة جمليّة بنسبة 30.72 % وبمعدّل نموّ سنويّ قدّر ب : 2.71 % على مدى العشريّة. لكن، وللتّعرّف عن ظروف بناء هذه المساكن وعن مدى شرعيّة إنشائها، كان لابدّ من الاطّلاع على دفاتر البلديّة ثمّ إحصاء عدد رخص البناء المسلّمة وعدد محاضر مخالفات البناء المسجّلة، ثمّ دراسة ذلك في إطار الفارق بين عدد المساكن المحصاة خلال التّعدادين.

  • 3 الإدارة الجهوية للتجهيز والإسكان والتّهيئة التّرابيّة بسيدي بوزيد، مارس 2005.

34وعن أصناف المساكن المبنيّة داخل المدينة، فقد بلغ عدد العفوية منها والتي تمّ إنتاجها حتّى سنة 2004 خمسة آلاف مسكن كانت في أغلبها اجتماعية3، أي ما نسبته 51.72 % من العدد الإجماليّ للمساكن (9667 مسكن)، توزّعت تاريخيًّا بين :

  • 160 مسكن حتّى سنة 1970.

  • 875 مسكن بين 1970و1975.

  • 3838 مسكن بين 1975 وماي 2004.

35يعني ذلك أنّه ومنذ تاريخ ارتقاء المدينة إلى مركز ولاية، سجّل المعدّل السّنويّ لنموّ إجماليّ المساكن في المدينة 6.36 %، وخلال نفس الفترة سجّل إنتاج المساكن عفويّة النّشأة (لم يرتبط بناؤها بمثال تهيئة و/أو لم يسند في شأنها ترخيص بناء) زيادة بمعدّل 5.23 % سنويًّا، في حين سجّلت الزّيادة السّكانيّة نموّا سنويّا عادل نسبة 5.3 % وهذا ما يعكس وبكلّ وضوح عمليات الإشغال غير المنظّم للأرض في مدينة سيدي بوزيد وكذلك طبيعة الشريحة الاجتماعية الملتحقة بسكنى المدينة والتي تتمثل في عامّة المجتمع، وهذا من الأمور الدّقيقة والعالية الحساسية والتي من شأنها أن تنبئ بعديد المخاطر على غرار ما آلت إليه البلاد من أحداث خلال شهر جانفي 2011 والتي ربّما ستبقى مشروع دراسة مستفيضة في عمل قادم.

الخاتمة

36ظلّ المجال الحضري لمدينة سيدي بوزيد رهين جملة من المشاكل العقارية التي يصعب حلّها إلا بإحياء رأس المال العقاري الميّت وذلك عبر منح شهادات ملكية لشاغلي مجالها، خاصّة وقد تأكّدت سيطرة النّموذج الفردي على خيارات التّوطّن وعلى خيارات إنتاج المساكن، وبالتّالي، لازالت المبادرة الفرديّة تتحكّم وإلى حدّ بعيد في إنتاج المجال الحضري سواء تعلّق الأمر بالموضع أو بمساحة المسكن أو بتصميمه. أضف إلى ذلك أنّ أنشطة الإنتاج السّكني في مدينة سيدي بوزيد لازالت تسجّل حركيّة دؤوبة ولكن مع تراجع نسبيّ لإنتاج السّكن العفويّ بفعل ازدياد الرّقابة البلديّة على المجال، مقابل ميل لإنتاج السّكن العمودي، لا سيما في ظلّ التّراجع الكبير لما هو متاح من الأرض القابلة للإشغال السّكني.

Haut de page

Bibliographie

الجديدي، محمّد، مسائل في الجغرافيا الحضرية، المعهد الأعلى للتربية والتكوين المستمرّ، 1997، 558 صفحة.

النصيري، حسن، المسألة العقارية والسكنية ودورها في تنظيم المجال الحضري بمدينة سيدي بوزيد، رسالة دكتوراه، كلية العلوم الإنسانية والاجتماعية بتونس، 2009، 382 صفحة.

جماعي (بإشراف الحبيب دلالة)، الظاهرة الحضريّة والتنمية في تونس، سلسلة مراجع، دار سيراس للنشر، 1993، 124 صفحة.

المعهد الوطني للإحصاء، نتائج التعداد العام للسكان والسّكنى، وزارة التنمية والتعاون الدّولي، تونس، 1975.

المعهد الوطني للإحصاء، نتائج التعداد العام للسكان والسّكنى، وزارة التنمية والتعاون الدّولي، تونس، 1984.

المعهد الوطني للإحصاء، نتائج التعداد العام للسكان والسّكنى، وزارة التنمية والتعاون الدّولي، تونس، 1994.

المعهد الوطني للإحصاء، نتائج التعداد العام للسكان والسّكنى، وزارة التنمية والتعاون الدّولي، تونس، 2004.

ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط، الصّور الجوية لمدينة سيدي بوزيد، تغطية سنوات 1963 و1992 و1999 و2001، والخريطتان الطوبوغرافيتان سنتيْ 1953 و1993 والرّسم العقاري لسيدي بوزيد سنة 1961.

ADEF, Evaluer un terrain. Aspects économiques et juridiques, Paris, ADEF, 1994, 219p.

ADEF, Aménagement foncier : les risques, Paris, ADEF, 1995, 160p.

Ameur, Mohamed, Fès…ou l’obsession du foncier, URBAMA, fascicule de recherche n° 25, Tours, 1993, 428pages.

Aydalot, Philippe, Dynamique spatiale et développement inégal, Economica, 1976, 336p.

Bailly, Antoine, Les concepts de la géographie humaine, Paris, Edition Masson, 1991.

Ben Jelloul, Mourad, Bizerte, Promotion foncière et immobilière et croissance de l’espace urbanisé, Faculté des Sciences Humaines et Sociales de Tunis, imp signes, 1999, 441 pages.

Dlala, Habib, « Etudes de quelques aspects du problème de l’habitat en Tunisie », in R.T.G., n° 5, 1980, pp. 41-59.

Granelle, Jean-Jacques, Espace urbain et prix du sol, Paris 7-France, SIREY, 1970, 296 pages.

Laborde, Pierre, « Les espaces urbains dans le monde », Série géographie, Nathan, Aubin Imprimeur, 1997, 240p.

Lévy, Jacques et Lussault, Michel (s/d), Dictionnaire de la géographie et de l’espace des sociétés, Paris, BELIN, 2003, 1034p.

Ministère du développement économique, Monographie de Sidi Bouzid, 1997, 63 p.

Tayachi, Hassen, Les cités populaires programmées : solutions à l’habitat spontané à Tunis, (f.l.s.h.t), 1988, 490p.

URAM, Schéma Directeur d’Aménagement de l’agglomération de Sidi Bouzid, ministère de l’Equipement, de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire, direction générale de l’aménagement du territoire, 2002, 111p.

Wackermann, Gabriel, Géographie urbaine, Paris, Ellipses, 2000, 239p.

Haut de page

Notes

1 الأرشيف الجهوي، بلدية سيدي بوزيد، فيفري 2005.

* إجماليّ مساحة المدينة بما فيها من أرصفة ومساحات خضراء وساحات عامة ومقابر وغيرها.

2 الأرشيف الوطني التّونسيّ، ملفّ سيدي بوزيد، مارس 2004.

3 الإدارة الجهوية للتجهيز والإسكان والتّهيئة التّرابيّة بسيدي بوزيد، مارس 2005.

Haut de page

Table des illustrations

Titre الخريطة 1 : توزع أصناف الملكيات العقارية للأراض بمدينة سيدي بوزيد
URL http://journals.openedition.org/insaniyat/docannexe/image/13151/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 44k
Titre رسم بياني 1 : توزع أحجام الملكيات العقاريّة بمدينة سيدي بوزيد دون اعتبار مركزها حتّى سنة 1984
Crédits المصدر : انجز اعتمادا على مثل المسح العقاري لمدينة سيدي بوزيد، ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط / فبراير 2005.
URL http://journals.openedition.org/insaniyat/docannexe/image/13151/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 48k
Titre رسم بياني 2 : توزع أحجام الملكيات العقاريّة بمركز سيدي بوزيد حتّى سنة 1984
Crédits المصدر : انجز اعتمادا على مثل المسح العقاري لمدينة سيدي بوزيد، ديوان قيس الأراضي ورسم الخرائط / فبراير 2005.
URL http://journals.openedition.org/insaniyat/docannexe/image/13151/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 44k
Titre الخريطة 2 : الملامح العامة لمدينة سيدي بوزيد سنة 2004
Crédits المصدر : النصيري، 2007 : المسألة العقارية و السكنية و دورها في تنظيم المجال الحضري بمدينة سيدي بوزيد، ص.40.
URL http://journals.openedition.org/insaniyat/docannexe/image/13151/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 80k
Haut de page

Pour citer cet article

Référence papier

حسن النصيري, « الوضع العقاري وأثره في إنتاج المجال السّكني بمدينة سيدي بوزيد (تونس) », Insaniyat / إنسانيات, 54 | 2011, 43-61.

Référence électronique

حسن النصيري, « الوضع العقاري وأثره في إنتاج المجال السّكني بمدينة سيدي بوزيد (تونس) », Insaniyat / إنسانيات [En ligne], 54 | 2011, mis en ligne le 15 janvier 2015, consulté le 15 décembre 2017. URL : http://journals.openedition.org/insaniyat/13151 ; DOI : 10.4000/insaniyat.13151

Haut de page

Auteur

حسن النصيري

مساعد للتعليم العالي، قسم الجغرافيا، كلية الآداب والعلوم الإنسانية بصفاقس، تونس.

Haut de page

Droits d’auteur

© CRASC

Haut de page