Skip to navigation – Site map

La ville de Bucarest, espace de (post)transition entre restructuration et étalement urbain

The Bucharest city, a (post)transition space between restructuring and urban sprawl
Mirela Mariana Nae and George Erdeli
p. 55-63

Abstracts

The contemporary cities are confronted to very complex and quick structural changes related to the urban regeneration, gentrification or residential mobility. Bucharest’s organisation is based on a classical model: the old central area (transformed and renewed over the past decade), a mixed intermediate area where collective apartment blocks are scattered amongpavilions and other locative units, and a peripheral land heavily influenced by its rural roots. Through the unemployment and the reinforced demand for new housings, the economic transition has produced growing status disparities in status among social groups. Those transformations performed in every post-socialist city, including Bucharest, have generated numerous consequences over the urban structure: homogeneous and heterogeneous residential places coexist, new social and spatial discripancies have appeared but at the same time some inherited specificities of the communist era have survived (timeworn locative housing stocks, huge residential densities, reduced living spaces, precarious social environment).
Through ground level investigations and exploratory considerings, the paper tries to explain the Bucharest urban mutations which mainly occurred since 2000, and pays special attention to the mixted residential districts and to the residential attachment of the inhabitants. The article went to suggest the changes of the urban design especially occurred after 2000 by enhancing the social composition and the residential attachment of the inhabitants. The surveys of neighborhood’s perception have shown thaht this attachment is considered a fundamental positive feeling by a populaiton submitted to continuous changes whereas the housing blocks represent one kind of familial or personnal continuity. On the other hand, the new consumption ways should create new residential preferences considering the growing power consumption of some well-off households, the so called “nouveaux riches” of the Romanian society.

Top of page

Index terms

Geographical index :

Roumanie, Buracest
Top of page

Full text

1 - Introduction

1La physionomie actuelle de la ville de Bucarest porte l’empreinte de plusieurs époques urbanistiques qui lui confèrent une originalité propre. Les constructions intensives du début du xxe siècle laissent apparaître les premières formes de logements isolés ou lotis à deux étages, notamment dans la zone résidentielle intermédiaire de la ville. Dès cette époque, la modernisation engendre des disparités spatiales persistantes. De nos jours, cette ambiance de début de siècle où se côtoient de charmantes villas et des blocs de 3-4 étages perdure par endroits dans un centre-ville fortement valorisé par les activités de services, tandis que les zones résidentielles périphériques, à habitat collectif et pavillonnaire, restent soumises aux aléas des transformations urbanistiques contemporaines.

2La configuration spatiale de la capitale a été modélisée et transformée par des travaux de grande envergure. Certes, au fil du temps la cité avait été atteinte par des destructions majeures : incendie (1847), crues de la Dâmboviţa qui ont endommagé un tiers de la ville en 1864 et 1865, tremblements de terre de 1718, 1802, 1829, climat excessif, etc. Les conditions de vie dégradées des habitants et la faible modernisation urbaine de la fin du xixe siècle appelaient la conduite de tels travaux.

3Les grandes phases de transformation qui vont marquer la morphologie urbaine actuelle sont l’entre-deux-guerres (1920-1948), la période socialiste (1948‑1977, 1977-1989) et l’ère postsocialiste (depuis 1989).

2 - La période 1920-1948

4Elle est considérée comme l’une des plus décisives pour la modernisation de la capitale. La cité change brutalement de faciès en même temps que les modes de vie urbains sont revisités. Les transformations sont inspirées du modèle parisien. La première percée de type haussmannien -le prolongement de la rue Academiei, devenu ensuite l’axe sud-ouest- avait commencé avant 1870. Les principales modifications se font ressentir par l’élargissement des boulevards, l’apparition de nouvelles rues, l’assainissement et la voirie, l’extension des zones résidentielles par l’édification de nombreuses villas. Au début, les signes de la modernisation urbaine sont superficiels, et visent presque exclusivement les zones centrales de la ville, tandis que la périphérie est tenue à l’écart. La structure urbaine est marquée par des ensembles très contrastés. Nombre de quartiers conservent leur ambiance de foire phanariote.

5Le centre ville change d’apparence à travers l’installation de marchés aux légumes (Romană, gare du nord ou dans les quartiers Domenii et Ion Mihalache). Les parcs y sont assez nombreux. Ils recouvrent à cette époque des parties isolées des 2e et 4e arrondissements, autrefois recouverts de marécages, ou bien des 5e et 1er arrondissements (zone du palais du Parlement, quartiers chics de Cotroceni, jardin Izvor ou parc Filipesco).

6Le modèle urbain qui va se répandre conjugue à la fois des préoccupations esthétiques, urbanistiques et sociales : de nouveaux boulevards apparaissent, les quartiers Domenii, Dorobanţi, Floreasca, Iancului, et Vatra Luminoasă se couvrent de villas de style roumain auxquelles s’ajoutent quelques immeubles à Elefterie et Pieptănari. Les secteurs sud-ouest, nord-ouest et nord-est de la ville se transforment en quartiers ouvriers.

7À partir de 1920, une active campagne de construction de logements conduit à l’étalement tentaculaire des zones résidentielles, dans toutes les directions, sauf au sud-est de la capitale. De nouveaux modes de ségrégation spatiale se mettent en place, où le centre-ville semble mieux valorisé par rapport à la couronne rurale périphérique qui se transforme petit à petit en zone industrielle.

8Les disparités entre centre et périphérie se traduisent en termes d’accessibilité et d’équipements de loisirs. Les anneaux de circulation périphériques établis au milieu du xixe siècle avaient pour fonction de démarquer la ville proprement dite de sa banlieue industrielle. Le géographe roumain Vintilă Mihăilescu (2003, p.161) résume clairement la situation : « le maximum de confort dans les secteurs centraux et les nouveaux parcs résidentiels au nord de la ville, le minimum dans la ville extérieure (les quartiers ouvriers) ». Presque tous les anneaux et les boulevards de la ville portent le nom de « şosea », terme issu du français « chaussée », mais qui en roumain s’étend à la voie tout entière (Şoseaua Colentina, Ştefan cel Mare, Panduri, Mihai Bravu, etc.).

3 - La période 1948-1977

9Malgré les bombardements alliés de la Seconde Guerre mondiale, la capitale continue de présenter des paysages inédits remplis de hauts lieux symboliques. Le contexte politique et idéologique permet l’édification de logements de médiocre qualité qui ne respectent aucune norme de construction et d’habitabilité. L’ambitieux programme communiste d’industrialisation stimule un accroissement rapide de la population urbaine qui se réalise au détriment de la qualité des logements, produits en grand nombre sous forme d’unités locatives. À partir de 1948, l’État communiste accorde un soutien très réduit au financement des logements et préfère concentrer ses efforts sur les investissements industriels.

10Cette période porte l’empreinte des grands plans de systématisation. Des mutations sociales et politiques majeures s’opèrent par la mutilation du paysage urbain qui suit les grandes campagnes de (re)construction et (re)configuration des villes des années 1950-1958. À cette gestion politique de l’urbanisme s’ajoutent d’autres phénomènes sociaux et géographiques structurels : l’accroissement de la population, l’accentuation du processus migratoire (exode rural) et l’industrialisation massive. Cette période symptomatique de l’histoire urbaine est connue comme celle des grands ensembles résidentiels, soutenus par des projets ambitieux, sous l’influence directe de l’urbanisme progressiste européen. La Charte d’Athènes est traduite en roumain en 1945.

11L’année 1952 marque le début de la grande reconstruction socialiste basée sur un plan audacieux de systématisation qui sera approuvé par les autorités locales en 1957. Les tours et barres de 6-10 étages s’imposent dans le nouveau paysage urbain. Le logement type est constitué de deux pièces et annexes d’une surface moyenne de 50-52 m2. La surface habitable se réduit à 7-8 m2 par personne. La construction de pavillons individuels de deux étages est rare et limitée au maximum : pour construire de telles unités d’habitation, il faut obtenir des autorisations spéciales octroyées avec parcimonie dans certains quartiers.

12Le refus des dirigeants communistes d’ériger de tels habitats n’avait rien de nouveau. La vision égalitariste des styles et des modes de vie ne pouvait que conduire à la promotion exclusive de l’habitat collectif. Le démantèlement ou la lente dégradation de tous les immeubles antérieurs à 1950 étaient inscrits dans la stratégie politique du gouvernement communiste. L’organisation des zones résidentielles de la capitale suit le modèle soviétique avec acharnement : chaque l’îlot est remplacé par le « micro-rayon » (élément urbanistique de 20 à 50 ha qui comprend de 5 000 à 15 000 logements).

13Les décennies 1960-1970 offrent aux citoyens l’illusion d’une prospérité et d’un standard de vie élevé. Le processus forcé d’industrialisation a naturellement engendré l’accroissement de la main-d’œuvre ouvrière en remplacement d’une population rurale considérée comme vulnérable. Mais cette industrialisation a pour corollaire paradoxal une ruralisation de la vie quotidienne bucarestoise.

14Les transformations urbaines sont également provoquées par des logiques foncières. L’accroissement du prix de terrains produit une parcellisation des espaces non bâtis (cours d’immeubles et jardins) dans la couronne urbaine et implique la construction de grands ensembles résidentiels. Ces derniers voient le jour pour absorber la croissance démographique et résorber les poches de pauvreté rurale. L’urbanisme commercial n’apparait que dans les années 1970-1975 avec l’implantation de centres commerciaux typiquement socialistes.

4 - La période 1970-1977

15Cette période commence avec ladite « deuxièmesystématisation » qui vise la réduction des différences entre villes et villages, l’homogénéisation des modes de vie des habitants, l’anéantissement méthodique des traditions et valeurs portées par le village roumain. Pour élaborer la planification urbaine, notamment celle de la capitale, le régime a recours « à l’expérience et à la science soviétiques de la reconstruction des villes qui prévoient des îlots de 5 à 10 ha, afin d’obtenir moins de croisements de voies ». On applique « le principe de construction complexe des quartiers, dotés de tous les équipements urbains, de sorte que la densité de la population soit de 3 000 habitants/ha environ » (N. Şt. Noica, 2003, p. 126).

16L’emplacement des grands ensembles résidentiels doit respecter certains critères, notamment économiser les biens matériels et fonciers, ce qui conduit à une dégradation de l’environnement urbain et de l’espace construit, y compris en termes d’infrastructures (moins d’espaces verts, exiguïté des espaces tampons entre tours et barres, transformés d’un coup en champs maraîchers).

17L’accroissement de la population et la deuxième vague d’industrialisation massive ont renforcé à la fois le rythme des constructions, la demande en logements et la pression immobilière. Ainsi, face à cette situation et pour satisfaire la demande, les autorités réduisent encore les coûts et accélèrent les travaux au détriment de la qualité du bâti. La forme perd progressivement son fond : les travaux de finition des bâtiments sont bâclés, l’isolation thermique et phonique des immeubles sacrifiée, des pans de murs sont dégradés, tous problèmes qui perdurent jusqu’à présent.

5 - La période 1977-1989

18C’est une époque célèbre –au sens négatif du terme- par l’ampleur des mutilations opérées sur le centre-ville. Il ne s’agit pas en fait d’une « rénovation bulldozer », mais d’un démantèlement excessif d’anciens immeubles de grande valeur historique et architecturale. De nombreuses demeures et églises sont arasées afin de constituer les nouveaux espaces urbains « modernes », dénommés centres civiques (centre civice).

6 - La période post-1989

19Elle est très contradictoire et bouleversée par plusieurs événements socio-politiques qui vont inexorablement influencer le devenir du cadre de vie urbain : le creusement des disparités sociales, l’accentuation de la pauvreté, le manque de volonté politique, les tergiversations législatives, le processus tardif et lent de privatisation. Les nouvelles inégalités sociales semblent atypiques, la transition économique s’effectue à pas comptés. Depuis la chute du régime Ceauşescu, l’espace urbain bucarestois est partiellement entré en transition. Le mouvement est lent au début, plus rythmé ensuite – notamment après l’an 2000 –. De réels risques d’étalement urbain chaotique émergent.

20Ces risques sont issus de divers dysfonctionnements législatifs à propos d’urbanisme : absence de plans d’aménagement, de visions stratégiques cohérentes du développement urbain ou immobilier. Dans quelques quartiers centraux, mais surtout dans la périphérie bucarestoise, des quartiers entiers de villas font irruption. Certains sont dépourvus de routes d’accès ou d’infrastructures de base, d’autres sont exclus du paysage urbain par le non-respect de la réglementation urbanistique.

21Jusqu’à l’an 2000, les investissements immobiliers sont peu nombreux, situation due notamment à la méfiance des milieux d’affaires face au cadre législatif qui réglemente les transactions. Après l’an 2000, les grandes entreprises se décident à investir à l’intérieur de la ville afin d’exploiter au maximum le coefficient d’occupation du sol, au détriment des espaces verts. De nouvelles tours modernes voient le jour…

6.1 - La taille réduite des logements et l’attachement résidentiel – spécificités urbaines d’un espace en (post)transition

6.1.1 - Le régime de la propriété

22Par le décret 92/1950, les maisons construites avant 1945 changent de statut et deviennent propriété de l’État. Les locataires peuvent continuer d’y habiter, soit par le biais du partage des villas entre plusieurs familles, soit par attribution aux ménages les plus démunis ou aux proches partisans du nouveau régime. À l’époque communiste, deux formes d’habitat coexistent, l’un individuel, l’autre collectif. L’aménagement urbain et la gouvernance des villes sont du ressort de l’État seul.

23Dès 1990, la valeur des biens immobiliers est bouleversée. Les Roumains redeviennent propriétaires de leurs logements. Beaucoup trouvent dans ce changement l’accomplissement d’un rêve. La nouvelle réglementation donne ainsi la possibilité de racheter son propre appartement à un prix modique, étant donné la dévalorisation du leu. Bien que soumise à maintes contradictions légales (lois 33/1994, 12/1995, 10/2001), la rétrocession des terrains et des biens abusivement appropriés par l’État communiste devient réalité. En 1988, à Bucarest, sur un total d’environ 60 000 logements nationalisés, seuls 8 000 pouvaient être réclamés par leurs anciens détenteurs vivants ou par leurs descendants. Le vote de la loi 10/2001 et les plaintes déposées auprès de la Cour européenne des droits de l’homme changent la donne. Aujourd’hui, 42 000 dossiers de demandes de rétrocession ont été déposés par d’anciens propriétaires fonciers ou immobiliers, mais à peine 3 100 ont obtenu gain de cause et retrouvé la pleine propriété de leurs biens.

6.1.2 - Aller vivre dans un immeuble collectif…

24Aujourd’hui, plusieurs quartiers sont authentiquement mixtes, par le mélange des populations et des activités industrielles, friches et espaces commerciaux. Ils portent surtout les traces de leur passé industriel : parcellaire intriqué, habitations voisines de terrains vagues (à la périphérie notamment, où pullulent des pavillons pauvres dépourvus d’infrastructures de base), garages et ateliers en majorité désaffectés. Les contrastes sociaux et géographiques le plus souvent évoqués à propos de Bucarest voient s’opposer les riches zones pavillonnaires aux quartiers ouvriers de Colentina, Pantelimon, Obor, Berceni, Drumul Taberei, Militari, affublés de l’image classique des tours et barres. Pourtant, les zones à vocation résidentielle se mélangent la plupart du temps aux secteurs industriels quadrillés par les anciennes usines communistes, soit le long des boulevards (Aversa S.A., Mecanică Fină, Timpuri Noi), soit à la périphérie de la ville (Pipera, Electronica, Helitube, IMGB, etc.).

25Dans l’ensemble, les autorités municipales ou locales (arrondissements) se sont limitées à quelques travaux et opérations urbanistiques plutôt tardifs et superficiels : actions furtives concernant la rénovation des zones franches ou les immeubles occupés par des squatters, évacuation des véhicules abandonnés sur les parkings ou les chaussées, réhabilitation du paysage urbain entre les tours et les barres suite au démantèlement des garages illégaux.

26De nombreuses études montrent que les citadins vivent dans des appartements exigus dotés d’un nombre réduit de pièces (Dan, 2003, Voicu, 2005b). Ainsi, les logements dont la surface habitable est comprise entre 21 et 40 m2 prédominent dans les immeubles collectifs. Plus de 50% de ces logements appartiennent aux grands ensembles communistes Drumul Taberei, Crângaşi, Berceni, Militari et Pantelimon (fig .1).

Fig. 1 - La distribution des surfaces habitables de 21-40 m2.

Fig. 1 - La distribution des surfaces habitables de 21-40 m2.

27À l’exiguïté s’ajoute aussi la mauvaise qualité du bâti qui implique des réparations importantes. Les immeubles soumis à un risque sismique exigent des travaux de consolidation, la réhabilitation thermique est déficiente, etc. Certains bâtiments ont déjà été soumis à des programmes de réfection, tandis que d’autres ont fait les frais de maintes tergiversations liées aux intérêts occultes des entreprises de construction ou, plus gravement encore, à l’obstruction des propriétaires qui refusent de donner leur accord à la réalisation des travaux. Selon les données de la municipalité, sur 380 immeubles expertisés, seuls huit ont à ce jour subi des travaux. Dans ce contexte, expertises et réparations s’avèrent inefficientes et longues. Les autorités locales et municipales ne proposent aucune politique de la ville cohérente et n’anticipent aucunement le renouvellement urbain en prévoyant un démantèlement d’envergure des immeubles vétustes.

28Le nombre de personnes par logement est un autre indicateur important dans l’évaluation de l’habitat urbain. Des chiffres élevés peuvent engendrer des effets sociaux néfastes (conflits intergénérationnels, cohabitation difficile des ménages, anomie ou désorganisation sociale). Les quartiers sensibles des tours et barres sont confrontés à des problèmes délicats : des familles nombreuses entassées dans des appartements exigus et un degré de multifonctionnalité des pièces élevé. Les habitants se plaignent fréquemment des « conditions précaires de logement », ils doivent supporter les conflits entre propriétaires et faire face aux défauts d’infrastructure.

6.2 - L’étalement urbain chaotique et l’émergence de nouveaux quartiers

29Les transformations morphologiques de Bucarest se sont effectuées à un rythme lent à partir de 1990, plus rythmé après 2000. L’émergence de nouveaux quartiers et d’espaces commerciaux et les risques de développement chaotique résultent de diverses incohérences législatives, mais aussi de l’absence de plans et de stratégies cohérentes de développement urbain et immobilier. Des quartiers de villas non intégrés dans le paysage urbain sont apparus à l’extérieur de la capitale. L’ensemble de Pipera, à l’extrémité orientale de la commune, haut lieu de « prestige », particulièrement pour les nouveaux riches bucarestois, en est le parfait exemple. Tel un mirage, Pipera a attiré les citoyens désireux d’échapper à la ville bétonnée et aux minuscules appartements socialistes, attirés par un autre standing de vie et suffisamment chanceux pour prétendre habiter un pavillon. Toutefois, en dépit des moyens financiers des ménages, le secteur ne dispose pas de réseau d’infrastructures, d’où les problèmes survenus lors des inondations de 2005 et 2006. Les nouveaux propriétaires ont dû faire construire leur propre réseau d’assainissement.

30Au cours des dix premières années de la transition économique, faute d’une vision intégrée, les autorités locales n’ont pas réussi à mettre en place de plan d’action destiné à élever le niveau de vie des habitants, à maîtriser la croissance ou à gérer le développement des services ou des équipements de loisir.

31Parallèlement, des pans entiers de Bucarest pour ainsi dire abandonnés à leur sort font face aux pires difficultés : zones franches, terrains vagues -notamment à proximité des parcs industriels-, friches multiples doublées de quelques quartiers sensibles en déclin ou en voie de ghettoïsation (Obor, Baicului, Pantelimon, Rahova, Ferentari, Colentina, Fundeni). Derrière l’apparente homogénéité sociale de ces quartiers où les ménages occupent des logements de 3‑4 pièces, des itinéraires sociaux bien différents se profilent. À cela s’ajoute la crise de l’immobilier, complétée  par la pénurie actuelle des logements sociaux.

32La crise de l’immobilier a des causes multiples, mais l’apparition du crédit hypothécaire et la spéculation qui s’abat sur un marché immature jouent un rôle central. Plusieurs facteurs se conjuguent :

  • le manque d’instruments de mesure de la valeur des biens-fonds, les agents immobiliers (brokers) réalisant cette évaluation à la va-vite en accord direct avec les propriétaires ;

  • la flambée des prix du marché immobilier ; divers groupes d’intérêt exercent un jeu de pression, notamment sur les biens fonciers par le biais de spéculateurs attitrés ;

  • la qualité douteuse de certains ensembles résidentiels récents ou en cours de construction ;

  • la croissance spectaculaire des prix en 2003-2004 grâce aux crédits hypothécaires et les fluctuations qui se sont ensuivies ont introduit des dysfonctionnements réels sur le marché ;

  • le bombardement médiatique à propos de la flambée des prix consécutive à l’adhésion européenne a eu un impact psychologique fort.

33Les montants des transactions immobilières conduisent à une valorisation inégale des quartiers sur critères socio-économiques. Les prix élevés contribuent à un filtrage social de la population. Par exemple, les secteurs nord-est de la capitale (Herăstrău, Primăverii, Băneasa, Floreasca) présentent une forme de territorialité urbaine à fort potentiel patrimonial issue de regroupements volontaires. La fragmentation urbaine « apparaît aussi comme une forme d’appropriation de l’espace et du sol, comme un processus complexe de réorganisation du système productif ou encore comme une spécialisation fonctionnelle du territoire » (Vidal Rojas, 2002, p.43). Les prix prohibitifs des terrains, la flambée des prix de l’immobilier ont suscité au fil du temps l’apparition de nouvelles frontières spatiales (Tableau 1).

Tableau 1 - Les prix des terrains dans différentes zones de la ville (€/m2)

Secteurs

Zones résidentielles

Bureaux

Commerces

Industrie

Nord

3000

2500

1500

150

Centre

2500

2000

-

-

Ouest

700

700

800

100

Sud

500

-

500

60

Source : Rapport du marché immobilier 2007, Colliers International Roumanie

34De plus, dès l’année 2005, les achats-ventes ont été lourdement freinés faute d’un stock suffisant de terrains industriels (autour de 120 000 mètres carrés disponibles seulement). Désormais, grâce aux voies de transit, notamment au sud-ouest de la ville, quelques projets s’annoncent (Cefin Logistics Park, Mercury Logistic Park, Atlas Business Park ou Prologis Bucharest Park). Le manque de terrains libres ainsi que les contraintes des réglementations urbanistiques ont amené les grands entrepreneurs à diriger leurs investissements en dehors de la ville, tandis qu’après l’an 2000, les grandes compagnies privées ont réussi à placer leurs capitaux dans le périmètre central. Malheureusement, cette « fièvre » entrepreneuriale a engendré quelques effets néfastes : l’exploitation maximale du cœfficient d’occupation du sol et la destruction des espaces verts et autres squares par l’édification de nouvelles tours modernes (Asmita Gardens, Planorama, NeoPensinsula, par exemple). Le centre et le nord de la capitale restent sans doute les plus attractifs (Băneasa, Primăverii, Herăstrău), et recueillent l’engouement des investisseurs, notamment grâce à leurs avantages environnementaux.

35Toutefois, les offres alléchantes des nouveaux ensembles résidentiels (80 environ sont aujourd’hui en travaux) sont de moins en moins accessibles aux revenus moyens bucarestois. La dynamique financière incite les promoteurs et les investisseurs à convoiter toutes les zones pavillonnaires et à acquérir tout près des voies sur berge ou à proximité des lacs et étangs. On parle d’un phénomène émergent de requalification des quartiers résidentiels, sans continuité des projets.

36Ces investissements majeurs changent le cadre de vie citadin à travers des réalisations marquantes : passages souterrains, transformation des marchés aux légumes en complexes de type mall, nouveaux ensembles résidentiels en régime mixte privé-public. Le long du boulevard Unirii, sur une parcelle en déshérence, la municipalité, a approuvé en 2004 la construction d’un bâtiment, l’Esplanada. Ce projet se veut futuriste et promet des tours de vingt étages, en verre et acier, aux formes triangulaires, réparties sur une superficie de 107 000 mètres carrés (bureaux, centre culturel, musée Guggenheim, théâtres, etc.). Le projet Esplanada est évalué à 800 millions d’euros et développé par  la compagnie TriGranit en régime privé-public. Selon une étude de l’agence immobilière Atisreal, les centres commerciaux de type mall vont connaître une grande expansion par la création de 119 000 mètres carrés, après la  finalisation de trois nouveaux projets : Băneasa Shopping City, Sun Plaza et Liberty Centre (Atisreal, BNP-Paribas, division Roumanie, 2007, p.35) (fig. 2).

Fig. 2 - Le Banat et les territoires environnants, en éclairage des articles de E. Bioteau (et al.) et de R. Creţan (et al.). CAO/DAO: R. Darques, P. Pentsch.
Fig. 2-The Banat region and its surrounding territories.

Fig. 2 - Le Banat et les territoires environnants, en éclairage des articles de E. Bioteau (et al.) et de R. Creţan (et al.). CAO/DAO: R. Darques, P. Pentsch.Fig. 2-The Banat region and its surrounding territories.

Adaptation AGC Busman SRL, plan de la ville, 2007 partiellement repris d’après Google Earth par P. Pentsch

37Par ailleurs, la stratégie gouvernementale de relance des logements sociaux est en panne. Le programme principal est porté par l’État via l’Agence Nationale de Logements (Agenţia Naţională de Locuinţe, ANL). Les bénéficiaires sont des jeunes de moins de 36 ans. Les logements leur sont donnés en location avec possibilité de rachat aux prix du marché au bout de cinq ans. Les immeubles sont en principe construits sur des terrains mis à disposition par les autorités locales. Suite à une convention conclue avec l’ANL., ces dernières ont obligation d’assurer la viabilisation des terrains et de pourvoir aux équipements publics. Le financement est assuré par l’État, les collectivités ou le crédit. La mise en œuvre du programme s’avère difficile. Seuls trois ensembles ANL. ont été construits depuis 2003 : Constantin Brâncuşi, dans le 6e arrondissement, avec 5 500 unités locatives ; Nicolae Tonitza, dans le 4e, avec 700 logements et Henri Coandă, dans le 1er arrondissement, avec 1 460 logements.

7 - Vers une recomposition spatiale de l’espace urbain bucarestois. Le début timide de la reconversion

38À partir de 1989 et de l’ouverture des marchés, le système productif communiste centralisé et planifié est devenu totalement inadapté. Les privatisations hâtives et contradictoires des anciennes usines, le rachat des établissements industriels par des investisseurs étrangers, notamment dans le secteur de la sous-traitance, aujourd’hui dynamique, l’existence d’unités industrielles lourdes transformées en friches, dictent encore les règles de la géographie économique bucarestoise. Face à la mondialisation, l’industrie devait surmonter quelques pièges et contraintes liés à l’exportation des produits et des services. L’« atomisation de l’entreprise » est devenue courante et s’accompagne de l’éclatement de la structure productive. Les sièges sociaux demeurent dans le centre-ville tandis que les unités de fabrication sont reléguées aux marges de l’agglomération.

39Dans les années à venir, toutes les plateformes industrielles devraient être délocalisées afin de réduire la pollution urbaine. Nombre d’entreprises négocient actuellement avec les promoteurs immobiliers et les entrepreneurs pour trouver des terrains disponibles à des prix avantageux en banlieue. En 1998, 15 à 20 % de la surface de la ville étaient encore couverts de fabriques et autres entrepôts. À partir de l’an 2000, cette emprise spatiale a subi une réduction significative, les manufactures socialistes constituant la principale cible des grands promoteurs immobiliers. La presse a déjà annoncé la relocalisation de quinze unités industrielles et la disparition des 49 voies ferrées aujourd’hui désaffectées. Toutes les anciennes manufactures à haut potentiel immobilier sont en cours de reconversion (Semănătoarea, Electromagnetica, Timpuri Noi, Tricodava, IMGB, Rocar, Policolor, Aversa). La partie occidentale de la capitale, grâce à l’axe autoroutier, concentre l’essentiel des investissements (résidences, commerces, parcs logistiques), tandis que le sud, moins attractif, est encore délaissé.

40Depuis dix ans, le discours des acteurs publics (politiciens, architectes, urbanistes, investisseurs et promoteurs immobiliers) a intégré le concept de « reconversion urbaine ». Le ministre actuel des Transports et de l’Aménagement du Territoire, L. Orban, déclarait il y a peu qu’« au cours des dix-huit dernières années, la croissance [de Bucarest] a été marquée par des dysfonctionnements qui ont déclenché un développement chaotique. De plus, la réaction des autorités a été lente et n’a tenu compte ni des tendances actuelles de l’expansion urbaine ni de la loi sur les terres » (le Business Standard, 15 février 2008).

41Pour transformer les zones industrielles en parcs résidentiels, un plan d’urbanisme rigoureux doit être élaboré. Un état de la propriété du sol doit être établi. En effet, 20% de la superficie urbaine font l’objet de revendications contradictoires de la part de différents ayants-droits. La municipalité doit encore superviser et dresser de nouveaux plans zonaux de la capitale qui tiennent compte des stratégies des investisseurs. Actuellement, les infrastructures urbaines, totalement déficientes, ne peuvent soutenir le boom immobilier. Il faudrait construire 30 à 40 parkings souterrains à seule fin de décongestionner la circulation automobile.

42Les architectes spécialisés en archéologie industrielle considèrent que propriétaires et investisseurs rechignent à investir dans la reconversion des anciennes usines à cause des problèmes inhérents aux bâtiments. La protection légale de ces « monuments d’architecture industrielle » est pourtant très formelle et relève de règlements contradictoires. Affecté d’une forte valeur identitaire, ce patrimoine est très endommagé. Il est associé dans la mémoire collective aux « tristes souvenirs », expression forgée en référence aux atrocités perpétrées par l’ancien régime.

43En fonction de leur situation économique, les sociétés détentrices de ce patrimoine industriel sont obligées de vendre leurs biens si l’entretien devient trop coûteux, ou de le requalifier. Dans ce dernier cas, les investissements sont souvent des plus limités et les établissements rénovés destinés à la location. Le manque de stratégies cohérentes pousse les investisseurs à reconstruire au lieu d’intervenir au titre d’une quelconque restauration (notamment pour les grandes usines-entrepôts divisées au moment des privatisations hâtives du début des années 1990).

7.1 - L’héritage industriel communiste, principale cible des promoteurs immobiliers

44Les secteurs centraux et péri-centraux sont fortement valorisés par des projets immobiliers d’envergure qui exploitent soit les anciennes usines communistes (notamment des fabriques de pain), soit d’anciens bâtiments abandonnés (lesdits « cirques de la faim »), pour les transformer en complexes modernes, centres commerciaux à l’américaine (Plaza Romania, Vitan Mall, City Mall, Liberty Centre) ou sièges d’universités privées (Dimitrie Cantemir).

45C’est une ironie de l’histoire : les anciens bâtiments communistes prétendument dédiés à l’approvisionnement urbain ont été transformés en espaces commerciaux modernes, issus du capitalisme financier. L’expression « cirque de la faim » perdure dans la mémoire collective et fait référence à la crise alimentaire des années 1980 : ces bâtiments en forme de coupoles avaient été construits pour distribuer de grandes quantités de produits alimentaires aux bucarestois affamés !

46Comment construire de nouveaux logements quand les terrains sont assez rares et les prix prohibitifs ? Les investisseurs ont trouvé une alternative dans le patrimoine immobilier de l’État, hérité en grande partie de l’héritage industriel communiste de la capitale (dépôts, gares, garage de tramways ou trolleybus). Les autorités locales profitent de la vente de ces biens pour renflouer leurs caisses. Beaucoup de propriétaires de bâtiments industriels ne savent les valoriser qu’en les démantelant, en dépit des règles de protection patrimoniale. Quelques grands projets visent les plateformes industrielles autour du centre-ville (Tableau 2).

Tableau 2 - Projets immobiliers visant quelques plateformes industrielles de la ville.

Zone

Plateforme industrielle

Promoteur

Surface

Projet

Splaiul Unirii

Semănătoarea

(industrie lourde)

River Invest

42 ha

363950 m2 de bureaux

Titan

Fabrique de pain Titan

Adama Holding

6,5 ha

7 immeubles de 800 appartements Centres commerciaux, caféterias, écoles maternelles

Drumul Taberei

Tricodava (ateliers textiles)

Gran Via

5,3 ha

2100 appartements

Theodor Pallady

Chimopar (usine chimique)

-

70 ha

Centres commerciaux Media City Mall

Militari

Electrotehnica (usine d’appareils électroniques)

IUE Leader Imobiliare

4,3 ha

1200-1500 appartements

Source : Agence de consultance immobilière Coldwell Banker Affiliates of Romania

47Dans le 5e arrondissement, le quartier dénommé « Trafic Greu » (Trafic Lourd) est amené à devenir un nouveau pôle de développement urbain. Plusieurs entrepreneurs rachètent des bâtiments industriels de plusieurs hectares pour des prix estimatifs compris entre 700 et 1 500 €/m2.

7.2 - Quelques exemples de reconversion urbaine

48Parmi tous ces chantiers plus ou moins contrôlés, il existe quelques exemples de réussite, notamment dans la réutilisation des anciennes propriétés abandonnées –garages, dépôts de tramways ou fabriques de taille moyenne. Dans le 2e arrondissement, un ancien dépôt de tramways à traction animale en briques rouges a été transformé en librairie par le groupe Anador qui a intitulé l’enseigne « Cărtureşti » (érudit, lettré). C’est un concept, tout à fait nouveau à Bucarest, de librairie moderne, avec salons de thé et de lecture. Dans le 3e arrondissement, la fabrique « Timpuri Noi » (Nouveaux Temps, dénomination communiste) est à présent utilisée comme entrepôt de produits pharmaceutiques.

49D’autres tentatives de reconversion peuvent être citées, telles la transformation de la fabrique de glucose (Fabrica de Glucoză) en hôtel – la façade en briques rouges a également été préservée – ou bien l’ancienne typographie « Cartea Românească » (Le Livre Roumain), sur le boulevard Iancu de Hunedoara, convertie en centre commercial et en hôtel par des fonds d’investissement étrangers (fig. 3).

Fig. 3 - L’ancienne typographie « Cartea Românească » (Livre Roumain)

Fig. 3 - L’ancienne typographie « Cartea Românească » (Livre Roumain)

(cliché réalisé par Mirela Mariana NAE).

50Un autre projet, malheureusement abandonné, prévoyait de troquer une ancienne usine électrique (usine Filaret, première centrale de la ville, établie en 1905-1906) contre un musée technique. Dans le 5e arrondissement, la fabrique de bière Rahova doit accueillir un centre commercial et des bureaux. La douane « Antrepozite » (Entrepôts) sera déclinée en centre de loisirs afin de recevoir un cinéma de plein air de 600 places, l’E-Uranus. Ce projet socio-urbanistique fait partie d’un vaste programme de réhabilitation de la zone Rahova-Uranus, où voient le jour de nombreuses productions cinématographiques européennes.

8 - Conclusion

51Bucarest est une capitale en plein développement menacée par une expansion chaotique, en proie à des dysfonctionnements réels issus des réglementations urbanistiques  actuelles. Le rôle de l’administration publique locale doit être renforcé afin de mettre en pratique les programmes de revitalisation intégrée. La pénurie actuelle de logements sociaux est l’effet d’un sous-investissement massif et d’une vision stratégique quasi inexistante des acteurs urbains. Certains projets immobiliers au départ dédiés aux logements sociaux ont été réorientés au bénéfice de l’élite urbaine (politiciens, hommes d’affaires, cadres et professions libérales). Il est nécessaire dans ces conditions de développer un réseau institutionnel propre au logement social, ainsi qu’un programme politique qui se charge de la réhabilitation des immeubles et de la location des biens d’État.

52L’attachement résidentiel est un phénomène paradoxal dans une société soumise à des changements perpétuels. La stabilité personnelle ou familiale se reporte sur le logement. Cette image rassurante est renforcée par la difficulté croissante des ménages à se porter acquéreurs, l’achat d’un logement constituant pour la grande majorité de la population un investissement majeur, « l’affaire de leur vie ».

53La satisfaction résidentielle des habitants reste toute relative. Elle dépend du « statut du propriétaire » (marqueur fort de la stabilité personnelle), de l’« investissement » (plus on investit, plus on est satisfait de son logement), de la persistance de mentalités héritées de l’époque communiste. Les progrès ne peuvent toutefois être prégnants que si les habitants les plus modestes prétendent accéder à un nouveau standing de vie (en général, les citadins défavorisés continuent de se contenter du peu qu’ils possèdent), et faute d’une « classe moyenne » suffisamment forte pour neutraliser le processus d’exclusion et la marginalisation sociale.

Top of page

Bibliography

Dan N.-A., Dan M. (2003), « Housing Policy in Romania in Transition : Between State Widhdrawl and Market Collapse » in VOICU, Bogdan (dir.), Globalization, European Integration and Social Development in European Postcommunist Societies, Psihomedia, Sibiu, 155-172 p.

Majuru A., (2003), Bucureştii mahalalelor sau periferia ca mod de existenţă [Les quartiers de la ville de Bucarest ou la périphérie en tant que milieu de vie], Editura Compania, Bucureşti, 274 p.

Mihăilescu V., (2003), Bucureşti. Evoluţia geografică a unui oraş [Bucarest –L’évolution géographique d’une ville], Editura Paideia, Bucureşti, 234 p.

Noica Nicolae Şt. (2003), Politici de locuire în România, între istorie şi actualitate [Politiques de la ville en Roumanie, entre le passé et le présent], Editura Maşina de Scris, Bucureşti, 208 p.

Sagan Iwona, CZEPCZYŃSKI Marius (dir.) (2004), Featuring the Quality Urban Life inContemporary Cities of Eastern and Western Europe, Bogucki Wydawnictwo Naukowe, Gdańsk Poznań, 295 p.

Vidal Rojas Rodrigo (2002), Fragmentation de la ville et nouveaux modes de recomposition urbaine, L’Harmattan, Paris, 208 p.

Voicu Bogdan (2005 b), Penuria pseudo-modernă a postcomunismului românesc [La pénurie pseudo-moderne du postcommunisme roumain], vol. II : Resursele [Les ressources], Expert Projects, Iaşi, 250 p.

Atisreal, BNP Parisbas (2007), Bucureşti – piaţa imobiliară [Bucarest – le marché immobilier], Atisreal, BNP Parisbas, Division Roumanie, p. 34.

Colliers International Roumanie (2007), Analiza pieţei imobiliare [Rapport sur le marché immobilier] (en ligne): http://www.colliers.com/Content/Repositories/Base/Markets/Bucharest/English/Market_Report/PDFs/Romania_Report_2007ro.pdf (consulté le 17 octobre 2007).

Business Standard, le 15 février 2008, p. 4.

Top of page

List of illustrations

Title Fig. 1 - La distribution des surfaces habitables de 21-40 m2.
URL http://journals.openedition.org/mediterranee/docannexe/image/530/img-1.jpg
File image/jpeg, 128k
Title Fig. 2 - Le Banat et les territoires environnants, en éclairage des articles de E. Bioteau (et al.) et de R. Creţan (et al.). CAO/DAO: R. Darques, P. Pentsch.Fig. 2-The Banat region and its surrounding territories.
Credits Adaptation AGC Busman SRL, plan de la ville, 2007 partiellement repris d’après Google Earth par P. Pentsch
URL http://journals.openedition.org/mediterranee/docannexe/image/530/img-2.jpg
File image/jpeg, 184k
Title Fig. 3 - L’ancienne typographie « Cartea Românească » (Livre Roumain)
Credits (cliché réalisé par Mirela Mariana NAE).
URL http://journals.openedition.org/mediterranee/docannexe/image/530/img-3.jpg
File image/jpeg, 79k
Top of page

References

Electronic reference

Mirela Mariana Nae and George Erdeli, « La ville de Bucarest, espace de (post)transition entre restructuration et étalement urbain », Méditerranée [Online], 110 | 2008, Online since 01 January 2010, connection on 15 December 2017. URL : http://journals.openedition.org/mediterranee/530 ; DOI : 10.4000/mediterranee.530

Top of page

About the authors

Mirela Mariana Nae

Université de Bucarest, Faculté de géographie, Département de géographie humaine et économique.

George Erdeli

Université de Bucarest, Faculté de géographie, Département de géographie humaine et économique.

Top of page

Copyright

Tous droits réservés

Top of page