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Où en est le pavillonnaire ?

Pavillon, maison de ville, maison en bande, gated community : quatre figures de l’individualité habitée

Detached house, town house, row houses and gated community: four figures of inhabited individuality
Jean-Michel Léger

Abstracts

Detached house, town house, row houses and gated community: four figures of inhabited individuality
The demand for individual housing in France is as strong as it was 50 years ago, despite the regulatory obstacles caused by sustainability requirements to the urban sprawl. The phenomenon of periurbanization has opposed to the traditional urbanity of historic city centers since the 1960s. Today's urbanistic and architectural solutions ought to include as well the current issues of otherness, individuality and privacy. Mixed-density compromises (row houses, etc.)may offer some individuality while allowing to live in the city.

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  • 1 Aux États-Unis, un véhicule 4x4 est appelé SUV (Suburban Utility Vehicle).

1Peu d’enquêtes sociologiques telles que celle des Pavillonnaires peuvent se prévaloir d’avoir identifié un trait culturel qui, un demi-siècle plus tard, a amplement été confirmé, le fait pavillonnaire étant passé de l’autoproduction à l’industrie et, grâce à l’automobilité 1, de la proximité des premières couronnes à l’infini des territoires périurbains et ruraux – d’où l’expression de edgeless cities. En France, après la dureté de grands ensembles imposés, le pavillonnaire est apparu comme la masse fluide du logement désiré – la ville dense n’a en effet accueilli que 8 % des 13 millions d’habitants nés ou arrivés sur son territoire depuis 1968 (Piron, 2014). En dépit d’une histoire urbaine très différente de celle des États-Unis, la France a en effet rejoint son modèle de suburbia et même d’exurbia (Bruegmann, 2005), sachant que l’urban sprawl n’est pas un désordre mais qu’il répond à des logiques économiques bien ordonnées (Bogart, 2006). Depuis quelques années, le lotissement traditionnel a parfois évolué en gated community, lotissement fermé dont le succès dans le monde est considérable mais dont la diffusion en France est âprement discutée par ceux qui craignent une sécession urbaine sur le modèle étatsunien. Avant que des théoriciens de la ville (Alain Corboz, Rem Koolhaas, Saskia Sassen, Bernardo Secchi, Thomas Sieverts, etc.) ne généralisent le point de vue selon lequel le modèle de croissance de la ville historique est désormais révolu, des chercheurs français avaient tenté de comprendre ce qu’ils avaient appelé la « ville émergente » (Dubois-Taine & Chalas, 1997), posture qui leur valut longtemps d’être proscrits par leurs collègues de la doxa. Car tout au long et jusqu’à sa fin, le xxème siècle français aura été celui des réflexions sur la densité, menées contre l’étalement urbain, le désir d’individualité dans l’habitat étant tardivement mais finalement reconnu par les maîtres d’ouvrage et les architectes.

  • 2 Le nombre de maisons construites en diffus a déjà été divisé par deux en dix ans : 194 000 en 2004, (...)
  • 3 L’expression d’« habitat individuel dense » est apparue en 2005 lors du lancement du programme de r (...)

2Le discours sur l’« urbain généralisé » est une généralité convenue qui fait fi des profondes divergences en termes de vie quotidienne : mode d’habiter et automobilité, loisirs et consommation, styles de vie et expression politique, etc. : à appartenance socioprofessionnelle équivalente, tout distingue en effet le citadin du périurbain et, pire, de l’« exurbain », les deux derniers creusant volontairement (Jaillet, 2004 ; Pinson & Thomann, 2002) ou malgré eux (Rougé, 2005) la distance avec la ville dense. Les litanies répétées de la critique idéologique contre l’habitat individuel n’ont servi à rien, mais les nouveaux arguments environnementaux (artificialisation des sols, coût des réseaux, automobilité obligée et ses conséquences climatiques, etc.), appuyés par les textes réglementaires et législatifs, finiront pas limiter l’émiettement périurbain 2. Ainsi, l’individualité du pavillon doit-elle être confrontée avec celle qu’ambitionnent de lui donner les producteurs d’« habitat individuel dense » 3 (maisons en bande, à patio ou groupées), oxymoron qui interroge en fait la définition même de la maison dite individuelle. L’introduction en France de ces nouvelles typologies conduit à interroger la notion d’individualité et la manière dont chaque type envisage l’altérité – l’autre comme voisin, les autres comme citadins proches ou lointains.

Comprendre l’altérité

3Jusqu’aux années 1960, on appelait lotissement tout terrain simplement découpé en lots le long d’une voirie existante ou prolongeant l’ancienne. Depuis la décennie 1970, un lotissement est généralement régi par un règlement et un cahier des charges – ce qui en fait une sorte de copropriété horizontale – et son tracé, d’inspiration étatsunienne, a la forme de boucles et d’impasses – les fameuses « raquettes ». La différence est notable : dans les deux cas, l’implantation des maisons sur la parcelle – « dont on peut faire le tour » – est certes à peu près identique (recul sur la rue, jardins devant et derrière), mais la clôture maçonnée du premier est arborée dans le second, où il n’est pas rare que le choix des espèces et la taille de la haie soient prescrits par un règlement (Frileux, 2013). Surtout, le tracé confirme le statut : le lotissement étant une communauté de colotis solidaires, son tracé multiplie les impasses à l’intérieur d’une boucle disposant souvent d’une seule entrée, ce qui symbolise son unité et favorise son éventuelle fermeture (Charmes, 2005).

  • 4 Outre ce phénomène de forte tempête atlantique, la conjonction du réchauffement de la Méditerranée, (...)

4Règlement et cahier des charges ont jusqu’à aujourd’hui empêché toute évolution des lotissements, et pour cause, puisque leur but était précisément celui-là. En particulier, le cahier des charges, qui relève du droit privé, interdisait toute construction nouvelle par division parcellaire. Or, la densification des tissus pavillonnaires existants est considérée depuis les années 2000 comme l’un des moyens de contrôler le sprawl. L’onde, la vague, la déferlante pavillonnaire ont bien justifié leur métaphore lorsque la vraie grande marée amplifiée par la tempête Xynthia a submergé un lotissement vendéen en février 2010 4. La tragédie d’un tel événement a contribué en France à la prise de conscience de deux régulations : celle du climat et celle de la constructibilité des terrains, l’artificialisation des sols n’étant pas indifférente au risque d’inondation.

  • 5 Conçue pour soutenir la ville durable, la démarche BIMBY consiste à mobiliser le foncier des tissus (...)

5En cristallisation de ces problématiques, apparaissait au même moment le mouvement BIMBY (Build In My BackYard, en renversement de NIMBY, Not In My BackYard5, qui proposait de densifier les quartiers pavillonnaires existants, avec un potentiel estimé entre 50 et 100 000 logements par an. BIMBY a créé la controverse : utilisation de crédits de recherche de l’Agence nationale de la recherche – en l’occurrence, de l’appel à projets « Villes durables 2009 » – pour, en fait, la mise au point de procédures d’urbanisme, confusion sur le statut professionnel de ses animateurs, potentiel de densification limité en réalité aux zones les plus tendues, risque de création d’un secteur spéculatif pauvre (Robin, 2014). Mais BIMBY prend clairement position en faveur du maintien de la typologie pavillonnaire, alors que tant d’urbanistes et de chercheurs ont toujours voulu sa peau. Entretemps, Béatrice Mariolle et Damien Deville ont montré que la densification a toujours été un processus permanent depuis la formation des premières banlieues (Mariolle & Deville, 2014). Entre 1999 et 2011, elle aurait produit selon les années entre 32 000 et 70 000 logements par an, soit 17 à 37 % de la production totale de logements individuels : BIMBY apporterait-il donc seulement un coup de pouce à un processus « naturel » ?

6Comme on peut l’imaginer, les vertus de la densification – appelée aussi « intensification » par euphémisme – prônées au nom du bien public et du sauvetage de la planète ne sont pas vues d’un même œil par les intéressés, sauf précisément quand ceux-ci le sont, c’est-à-dire quand ils souhaitent vendre une partie de leur terrain. Nos propres enquêtes réalisées entre 2006 et 2012 à Annecy et dans ses environs ont révélé que la forte résistance initiale du voisinage pouvait se transformer en suivisme après qu’un premier habitant eut le premier pris les risques (Desgrandchamps et al., 2008 ; Léger, 2016). Car les obstacles réglementaires n’étaient pas minces jusqu’à ce que la loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 supprime les coefficients d’occupation du sol et les superficies minimales des terrains constructibles, lesquels avaient été institués précisément pour éviter ce qui arrive : la construction de nouvelles maisons, l’arrivée de nouveaux habitants venant déséquilibrer le paysage, le voisinage et le trafic automobile, avec en corollaire le risque d’une baisse de la valeur immobilière des maisons voisines.

7L’hypothèse de la densification pose avec acuité quelques-unes des questions centrales du pavillonnaire : celle des limites, du contact avec l’autre, des relations réciproques avec le voisin, autrement dit de l’individualité et de l’intimité. À l’heure de la densification réputée nécessaire, le discours sur la juste taille du terrain est la pure démonstration d’un habitus : les propriétaires d’un terrain de 700 m2 déclarent ne pas pouvoir descendre plus bas, et ceux qui habitent sur 2 000 m2 ne se voient pas vivre sur une superficie inférieure, ni les uns ni les autres ne pouvant imaginer que l’on puisse habiter une maison en bande. En collectif, il est très facile d’ignorer ses voisins, alors que le jardin expose ses occupants – malgré la haie – nécessairement et réciproquement, acoustiquement sinon visuellement. La mise à distance du voisin relève d’une volonté de contrôler une relation a priori incertaine. Car, en dépit de la relative homogamie sociale du lotissement – même taille de terrain dans même commune = même prix = même catégorie socioprofessionnelle grosso modo – les relations de voisinage ne sont pas en France ce qu’elles sont aux États-Unis : aussi étroites qu’obligées. Dans ce dernier pays qui ne croit pas à la mixité sociale – bien qu’il proclame le contraire – la communauté de voisinage est le premier cercle communautaire, ce qui suffit à expliquer aussi bien le refus de la haie autour de la maison que la clôture de ce premier cercle en gated community.

8Dans l’ordre chronologique d’arrivée sur la scène française, la gated community fait débat ; en affirmant deux de ses caractères (l’homogénéité sociale et la sécurité), est-elle l’aboutissement logique du lotissement ? Son succès mondial n’annonce-t-il pas que la tendance l’emportera aussi en Europe ? Il y aurait de bonnes raisons à cela. Aux États-Unis (hors New York) et dans de nombreuses métropoles latino-américaines et asiatiques, il y a longtemps que les classes moyennes et supérieures ont quitté les downtowns – en Afrique elles ne les ont jamais habités – et que la privatisation des services et des espaces est en acte. Aux États-Unis, la domination de la maison individuelle, la valorisation de la sociabilité communautaire, la peur de la mixité sociale et ethnique et, en corollaire, la montée du sentiment d’insécurité, ont logiquement conduit à la fermeture de lotissements et à l’autonomisation de leur fonctionnement pour les activités de loisirs complémentaires. Leurs observateurs aux États-Unis et en France (Le Goix, 2005 ; Degoutin, 2006 ; Charmes, 2011) notent que, contrairement à un cliché, elles ne sont pas réservées aux plus riches et elles n’expriment pas un repli communautaire mais la volonté de resserrer les relations de voisinage, à la suite de l’affaiblissement des liens communautaires locaux. La visibilité des murs et des barrières n’est que le signe d’une évolution profonde qui voit s’affaiblir l’espace public au profit de l’espace produit, géré et contrôlé par le privé.

  • 6 Un outlet (de l’anglo-américain outlet store ou outlet mall shoping) est un ensemble de magasins d’ (...)

9La situation est certes toute autre en Europe, où l’espace public existe et où l’urbanité de la grosse Stadt chère à Charles Baudelaire, Georg Simmel ou Walter Benjamin (l’échange, la flânerie, l’imprévu, etc., certes dans des conditions d’interaction faible) est une valeur de la civilisation urbaine. Pas pour tout le monde néanmoins : une frange des classes moyenne et supérieure adopte le point de vue américain en voulant contourner la ville-centre, lorsque la totalité de son mode de vie (travail, écoles, commerces, santé, loisirs) se déroule d’une périphérie à l’autre et de la périphérie d’une ville française à celle d’une autre ville dans le monde. En mimant les rues commerçantes traditionnelles, les outlets 6 périurbains ne permettent-ils pas de se passer de la ville historique, pourtant de plus en plus séduisante et accueillante (gentrification, embellissement, projets culturels) ?

Définir l’individualité

10Le premier trait de l’individualité commence par la possibilité, pour chaque individu, de maîtriser les dimensions pratiques et symboliques de son espace. Avec une taille toujours double, en moyenne, de celle de l’appartement, la maison permet, on le sait, la démultiplication des pratiques familiales, des plus nobles aux plus discrètes (rangement, stockage et soins du linge, totalement oubliés en collectif) ainsi que la possession et le stockage de tous les objets nécessaires ou superflus, en tout cas jugés indispensables à la vie quotidienne comme à la mémoire familiale, aux jeux comme aux travaux ménagers et potagers, etc. Depuis les années 1960, la répartition des rôles entre l’homme et la femme a certes quelque peu évolué, le jardin connaît de plus grands écarts dans l’investissement dont il était traditionnellement l’objet (voir les conflits de voisinage entre les « bons » jardiniers et ceux pour qui le jardin n’est qu’un terrain vague permettant de faire le tour de la maison), le garage est autant dévolu au rangement qu’à la voiture, mais dans l’ensemble le tableau de l’usage de la maison est toujours à la même place.

  • 7 La densité des maisons en bande est généralement comprise entre 30 et 40 logements à l’hectare.

11Le second trait de l’individualité est celui de l’intimité permise par la relation triangulaire entre la maison, le jardin et les voisins mitoyens. Superficie et géométrie du terrain, position de la maison par rapport à la rue et aux limites de mitoyenneté, nature et hauteur des clôtures (minérales ou végétales) favorisent l’intimité ou créent au contraire des vis-à-vis. La recherche d’une conciliation entre individualité et citadinité est ancienne : de la fin du xixème siècle jusqu’aux années 1920, la plupart des villes françaises se sont étendues au moyen de lotissements de maisons mitoyennes, que l’alignement sur rue ne distingue pas des immeubles centraux alors qu’elles cachent un jardin privé à l’arrière. Chaque bourg, chaque ville a son type propre – l’échoppe bordelaise par exemple. Au Royaume-Uni, les terrace houses, row houses, town houses, etc., sont même depuis le xviiième siècle la forme d’habitat dominante. Elles ont été réinterprétées à partir de la décennie 1920 par les architectes néerlandais et allemands avant que cette forme urbanisée de l’habiter individuel ne devienne le programme favori des architectes, de la Finlande au Portugal. En France, ses promoteurs, qui sont en retard sur une demande qu’ils croient encore prisonnière du pavillon, sont les premiers étonnés du succès de la maison en bande lorsqu’ils réussissent à la construire. S’il ne fait pas de doute que la maison détachée (de l’anglais detached house) demeure l’archétype français, la maison en bande est le compromis de ceux qui acceptent la mitoyenneté et un étroit jardin pour être proches des facilités urbaines. Jusqu’où peut-on augmenter la densité sans renoncer à l’individualité ? La question a été posée par Stéphane Hanrot, qui, pour la recherche BIMBY, a réalisé des simulations de densification au terme desquelles il estime que « le seuil de rupture avec l’habitat individuel peut être situé à 24 maisons à l’hectare 7 : au-delà, il est difficile de garder une intimité et de disposer d’un jardin » (Hanrot, 2013, p. 81). À Marseille, le quartier de l’Estaque offre à cet égard un habitat traditionnel composite (maisons mitoyennes à cour, à patio ou à terrasse) qui est aussi éloigné du pavillon détaché que de l’immeuble collectif, mais que ses habitants reconnaissent néanmoins comme des maisons.

12Une comparaison avec l’habitat dit intermédiaire et avec les maisons à patio peut aider à avancer dans la définition de l’individualité. L’habitat intermédiaire (Mialet, 2006) est la dénomination officielle de typologies architecturales superposant généralement deux logements « individualisés » par la disposition d’une entrée particulière, d’un jardin (en rez-de-chaussée) ou d’une terrasse (à l’étage). Les habitants interrogés ne savent comment qualifier leur logement : celui qui occupe l’étage l’appellerait bien maison s’il disposait d’un jardin au lieu d’une terrasse, et celui du rez-de-jardin ferait de même s’il n’avait pas de voisin sur sa tête (Léger, 2010a ; 2010b). C’est la confrontation avec une troisième enquête qui apporte la réponse. Il s’agit du fameux quartier Malagueira que l’architecte Àlvaro Siza a construit à Évora (Portugal) entre 1977 et 1999 : 1 200 très petites maisons à patio, un tiers en location sociale, deux tiers en pleine propriété. Malgré une certaine diversité typologique, les maisons d’un seul ou de deux niveaux sont toutes mitoyennes, toutes construites sur une même parcelle de 96 m2 et toutes organisées autour d’un patio mesurant en moyenne 24 m2 : le logement minimum, en quelque sorte. Avec de telles contraintes, il était permis de se demander si ces habitations étaient des maisons individuelles, d’autant plus que la maison détachée est au Portugal un type culturel encore plus enraciné qu’il ne l’est en France (Villanova, Leite & Raposo, 1994 ; Domingues, 2009). La réponse est oui, parce que ces maisons ont leur propre entrée, leur propre patio et qu’elles sont habitées « du sol au ciel ». Un tel propos aurait plu à Gaston Bachelard (1957) et ravit aujourd’hui le chercheur qui peut énoncer que l’individualité tolère la mitoyenneté horizontale, mais pas la verticale (Léger, 2013).

13Depuis les années 1950, les architectes européens ont su combiner de nombreuses formes de relation entre la maison et son patio, qui n’impliquent pas nécessairement la mitoyenneté et qui offrent un paysage plus diversifié que celui de la rangée conventionnelle. Le second enseignement de Malagueira se trouve précisément dans le patio, dont le statut est très différent selon la hauteur du mur qui le sépare de la rue. Àlvaro Siza voulait que toutes les maisons aient un mur haut (3,50 m), mais les coopératives ont répondu à la préférence de leurs sociétaires en faveur d’un mur bas (1,50 m), parce que celui-ci donnait à voir la maison, en conformité au type pavillonnaire commun. Or le mur bas prive le patio de toute intimité et expose aussi davantage la maison, si bien qu’après quelques années, certains propriétaires surélèvent leur mur de manière à protéger et la maison et le patio, pour faire de celui-ci, selon leurs propres paroles, « une pièce à ciel ouvert » (Léger, 2013).

Conclusion

14Dans l’imaginaire et dans les pratiques résidentielles, l’opposition entre la ville historique et les territoires peu denses – du périurbain au rural – est toujours aussi forte. Ni la première ni même ses périphéries les plus proches n’étant accessibles à tous ceux qui y aspirent, les promoteurs publics et privés doivent développer dans ces territoires intermédiaires des formes d’habitat individuel dense (en bande ou à patio), qui permettent de maîtriser les relations de voisinage en restant proches des services et des emplois. L’actuel éloignement des captifs du périurbain pourrait être corrigé par la construction massive de maisons locatives sociales – mais pas de pseudo-maisons superposées – en remplacement des grands ensembles en cours de démolition.

15En dépit des obstacles désormais posés à l’émiettement pavillonnaire au nom de la ville durable, la fraction des couches moyennes et supérieures qui refuse la ville dense n’est pas prête à renoncer à ses aspirations. Dans les villes petites et moyennes, la profonde désaffection des centres se poursuit dans un mouvement que les élus peinent à inverser. En déplaçant la clôture du pourtour du jardin à celui du lotissement, la gated community confirme la pertinence du type pavillonnaire, qui résiste en mutant, en amplifiant la conventionnelle fonction communautaire et d’entre-soi du lotissement. Elle ne fait que matérialiser un séparatisme qui n’est pas pour autant une volonté de sécession urbaine. La préférence d’un voisinage choisi n’est pas un repli mais une marque d’émancipation qui s’accompagne de la recomposition d’autres réseaux de sociabilité à partir de nouvelles affinités. Hier comme aujourd’hui, habiter en lotissement ouvert ou fermé, ce n’est pas refuser de vivre ensemble, c’est choisir de maîtriser son espace habité et son voisinage ; que l’on soit riche ou pauvre, c’est une conquête de l’individualisme et de la démocratie. Pour légitimes qu’elles soient du point de vue environnemental, les contraintes apportées à cette conquête creuseront les différences sociales entre ceux qui auront toujours la capacité d’y prétendre et ceux qui voudront seulement « échanger leur travail contre la jouissance d’une vie paisible » (Raymond, 2002, p. 326).

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Notes

1 Aux États-Unis, un véhicule 4x4 est appelé SUV (Suburban Utility Vehicle).

2 Le nombre de maisons construites en diffus a déjà été divisé par deux en dix ans : 194 000 en 2004, 99 000 en 2014 (source : ministère de l’Écologie, du développement durable et de l’énergie).

3 L’expression d’« habitat individuel dense » est apparue en 2005 lors du lancement du programme de recherche du Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA), intitulé « Habitat individuel. Densité urbanité intimité  » et piloté par Sabri Bendimérad et Pascal Chombart de Lauwe. Voir les résultats de ce programme dans Bendimérad (2008) et Moley (2008).

4 Outre ce phénomène de forte tempête atlantique, la conjonction du réchauffement de la Méditerranée, de l’artificialisation croissante des sols et de la construction dans les zones inondables est depuis quelques années à l’origine de graves inondations dans les départements du pourtour méditerranéen, qui ont notamment compté dix-sept morts lors de différents épisodes entre septembre et novembre 2014 et 20 morts dans le seul département des Alpes-Maritimes le 5 octobre 2015.

5 Conçue pour soutenir la ville durable, la démarche BIMBY consiste à mobiliser le foncier des tissus pavillonnaires existants pour permettre de financer le renouvellement et la densification progressive de ces quartiers. Il s’agit de définir des règles d'urbanisme adéquates et de mise à disposition d’un conseil au particulier en matière d’architecture et d’urbanisme dense.

6 Un outlet (de l’anglo-américain outlet store ou outlet mall shoping) est un ensemble de magasins d’usine vendant en principe directement au consommateur. Situés en périphérie des villes pour ne pas concurrencer les boutiques traditionnelles, les outlets ou « village de marques » en plein air se distinguent également des centres commerciaux par leur architecture, qui pastiche celle des rues piétonnes (c’est par exemple le cas de celui de Val d’Europe, « La Vallée Village », ouvert au début des années 2000 à proximité du parc Disneyland).

7 La densité des maisons en bande est généralement comprise entre 30 et 40 logements à l’hectare.

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References

Electronic reference

Jean-Michel Léger, « Pavillon, maison de ville, maison en bande, gated community : quatre figures de l’individualité habitée », SociologieS [Online], Files, Où en est le pavillonnaire ?, Online since 21 February 2017, connection on 15 December 2017. URL : http://journals.openedition.org/sociologies/5896

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IPRAUS, Laboratoire de l’école nationale supérieure d’architecture de Paris-Belleville et de l’UMR 3329 AUSser, Paris, France - jmc.leger@gmail.com

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