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La résidence secondaire en Aquitaine : profils territoriaux

Second homes in Aquitaine : territory profiles
La residencia secundaria en Aquitania : perfiles territoriales
Anne-Marie Meyer
p. 23-35

Résumés

Le parc de la résidence secondaire s’est constitué progressivement, privilégiant, en fonction des périodes, certains espaces ou certaines formes de construction. Il en découle une forte hétérogénéité tant spatiale que morphologique, reflet de l’évolution de la société. Ce portrait spatio-temporel du parc de la résidence secondaire sera esquissé à l’aide de l’exemple aquitain. Il est fondé sur une analyse des données issues de la base FILOCOM mise à disposition par la direction générale des Impôts, seule source d’information permettant de déterminer le statut ou les caractéristiques de taille, de confort… ou le niveau de loyer des logements utilisés en tant que résidence secondaire.

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Texte intégral

  • 1 Sources : recensements de 1968 à 2006 de l’INSEE.
  • 2 Pour les résidences secondaires appartenant au secteur non marchand. Sources : Enquête réalisée par (...)

1Les résidences secondaires représentent, aujourd’hui en France, près d’un logement sur huit, soit 3,23 millions de résidences secondaires. Leur parc a plus que doublé par rapport à 1968 tandis que celui des résidences principales progressait de 48 %. Pourtant, depuis le début des années 1990, leur nombre a progressé nettement moins vite (+ 7 %) que celui des résidences principales (+ 16 %)1. Malgré ces évolutions, l’hébergement en résidence secondaire continue à être l’une des formules d’hébergement principales choisie par les Français durant leurs déplacements touristiques en France et à l’étranger. Il se distingue surtout des autres modes de séjour par sa plus longue durée (9 nuitées2 par rapport à 2,5 en hôtel en 2007).

2Ces valeurs moyennes cachent une très forte variabilité dans la localisation des résidences secondaires, une répartition inégale qui reflète, d’une part, l’évolution des politiques du tourisme, et d’autre part, des transformations dans les pratiques de loisirs et de vacances. L’exemple aquitain est particulièrement intéressant lorsqu’il s’agit de mettre en évidence la diversité du parc de la résidence secondaire, du point de vue de sa répartition ou de ses caractéristiques intrinsèques. En effet, l’Aquitaine se caractérise par la juxtaposition d’unités paysagères – les Pyrénées, le littoral sableux, le Périgord… – n’ayant pas fait l’objet des mêmes politiques de développement touristique. Le littoral a ainsi bénéficié à partir du milieu des années 1970 des actions de la Mission d’aménagement de la Côte aquitaine (MIACA). Celles-ci aboutissent à la construction de logements (65 000 lits) aux caractéristiques de taille et de confort bien spécifiques.

3L’ajustement entre l’offre et la demande sur la marché du logement étant particulièrement long, le parc de la résidence secondaire devrait, trente ans après la mise en place de la MIACA, refléter les mesures prises par les vagues de politiques d’aménagement du territoire, de développement du tourisme ou de protection de milieux particuliers. L’élaboration de profils spatio-temporels du parc de la résidence secondaire nous permettra de caractériser plus précisément cette offre d’hébergement.

I – La résidence secondaire : un bien complexe

4Maison de famille, vieille ferme restaurée, appartement acheté en copropriété dans une résidence en front de mer ou chalet au pied des pistes de ski, la résidence secondaire se démarque par sa complexité, une complexité qui ne s’arrête pas seulement à sa définition et à l’accès aux données la caractérisant, mais qui s’étend également à sa signification et au rôle qu’elle joue dans le style de vie d’un individu, d’un ménage.

5Les études ayant pour thème ce phénomène ne sont pas rares. Le souci de définir le terme « résidence secondaire » leur est commun et la distinction entre le secteur marchand et le secteur non-marchand est souvent avancée. Selon l’INSEE, il s’agit d’un logement utilisé pour les week-ends, les loisirs ou les vacances. Sa durée d’occupation ne doit pas dépasser six mois par an. Les logements meublés loués (ou à louer) pour des séjours touristiques sont également classés dans cette catégorie. Cette définition très large comprend d’une part la résidence secondaire utilisée à titre privé (secteur non marchand) et d’autre part celle qui est plus ou moins régulièrement louée par son propriétaire (secteur marchand). Le logement mobile sédentarisé (ex. : la caravane) ou occasionnel (ex. : le pied-à-terre utilisé pour des motifs professionnels) est exclu.

6Le fichier FILOCOM, utilisé dans le cadre de cette étude, définit cette notion de manière différente : une résidence secondaire est un local meublé, affecté à l’habitation et non occupé en permanence. Si une personne occupe périodiquement plusieurs logements, c’est elle qui déclare celui correspondant à sa résidence principale. Toutes les autres seront des résidences secondaires. Celles-ci comprennent donc également les logements occasionnels. La dimension « loisirs », implicite dans l’acceptation courante de cette notion, peut devenir très annexe dans cette conception.

7Puisque cette base est établie par la direction générale des Impôts (DGI) pour le ministère de l’Équipement en utilisant principalement le fichier de la taxe d’habitation, la distinction avec la définition de l’INSEE provient partiellement d’une prise en compte différente du secteur marchand. Certaines résidences secondaires proposées à la location saisonnière par l’intermédiaire d’une agence immobilière ne sont pas assujetties à la taxe d’habitation et sont classées, soit parmi les logements vacants, soit parmi les meublés soumis à la taxe professionnelle. Par contre, les dépendances des résidences principales non rattachées à celles-ci (parking, garage) sont aussi comptabilisées au titre des résidences secondaires, provoquant ainsi une surestimation du nombre global. Néanmoins, les volumes et les évolutions prises en compte par le fichier FILOCOM et les recensements de population sont assez proches (Arguer, Vergeau, 2009), les surestimations étant compensées par les sous-estimations liées à une prise en compte différente du secteur marchand.

  • 3 Les données utilisées sont issues de la base de 2005.

8Cette étude associe les deux sources de données et se focalise plus particulièrement sur les données de la DGI lorsqu’il s’agit de déterminer, au niveau communal, les caractéristiques morphologiques de la résidence secon­daire. La base de données FILOCOM est, en effet, la seule source d’information permettant de déterminer le statut ou les caractéristiques de taille, de confort… ou le niveau de loyer des logements utilisés en tant que résidence secondaire. Élaborée tous les deux ans3, son utilisation dans le domaine de la recherche universitaire est soumise à autorisation et implique de fortes restrictions : seules des informations agrégées caractérisant le logement et non le propriétaire de ce dernier ont été transmises et ceci au niveau administratif des communes. Par ailleurs, le fichier FILOCOM n’est pas complet et certaines unités spatiales ne pourront pas être caractérisées par l’ensemble des variables.

II – Entre permanences et disparités : une évolution spatiale inégale

9Le parc de la résidence secondaire dans la région ne se définit pas par son homogénéité, par exemple, du point de vue de ses caractéristiques morphologiques (en particulier la taille du logement). Celles-ci sont en relation étroite avec la localisation de la commune et peuvent être fortement influencées par les politiques d’aménagement touristique à l’œuvre lors de la construction du logement.

10Quelle que soit la variable étudiée, des similitudes peuvent être relevées sur le territoire aquitain : par ses caractéristiques et ses spécificités, la résidence secondaire définit quelques grands ensembles spatiaux homogènes qui tendent à s’individualiser de plus en plus. Ainsi, les cartes par semis réalisées pour les six derniers recensements (fig. 1) permettent de distinguer une organisation en trois ensembles – littoral / ville / campagne – à laquelle se substituent au fur et à mesure cinq unités distinctes – littoral / ville / Pyrénées et piedmont pyrénéen / Périgord. En 1968, la construction de résidences secondaires se concentre principalement dans quelques communes du littoral, stations balnéaires dont l’essor date du XIXe siècle (bassin d’Arcachon et Côte basque principalement). Les centres urbains s’individualisent également par un nombre plus élevé de résidences secondaires : notamment Bordeaux, mais aussi Périgueux, Pau ou Dax. Par contre, la villégiature n’a pas encore découvert l’espace rural et la répartition des logements s’y caractérise globalement par sa régularité.

Fig. 1 – Évolution de la répartition des résidences secondaires entre 1968 et 2006

Fig. 1 – Évolution de la répartition des résidences secondaires entre 1968 et 2006

11Le recensement de 2006 ne renvoie pas tout à fait la même image : la vocation touristique du littoral devient manifeste, même si la continuité de la construction est interrompue au niveau de quelques communes comme Naujac-sur-Mer ou Sainte-Eulalie-en-Born, caractérisées par une proportion de résidences secondaires relativement faible par rapport à la moyenne du littoral (ex. : seulement 36,97 % des logements de Naujac-sur-Mer sont classés dans la catégorie des résidences secondaires contre par exemple 72,25 % à Soulac-sur-Mer ou 80,41 % à Seignosse).

12Les quatre centres urbains identifiés en 1968 se maintiennent globalement en 2006, même si on peut constater un recul depuis le dernier recensement : – 61,25 % pour Pau, – 25,65 % pour Bordeaux ou encore – 3,79 % pour Périgueux entre 1999 et 2006. Reconversions en résidences principales et tensions sur le marché de l’immobilier pourraient expliquer cette évolution.

13Le Périgord et les Pyrénées émergent progressivement, et ces deux entités se caractérisent par une croissance du nombre de résidences secondaires le long des principales vallées, de la Dordogne et de la Vézère, de la Nive et des Gaves d’Aspe ou d’Ossau. Par contre, les Landes restent relativement peu concernées par ce développement.

14Cette évolution spatiale de la résidence secondaire a fait émerger des espaces presque essentiellement voués à cette fonction de villégiature. La représentation de l’excédent ou du déficit de résidences secondaires (en pourcentage) par rapport au nombre total de résidences principales, pour les six derniers recensements, permet de visualiser clairement ce changement de vocation (fig. 2). Ainsi en 1968, la résidence secondaire n’est en position dominante que dans quelques rares communes : à Soorts-Hossegor par exemple, où leur nombre dépasse de 135,87 % celui des résidences principales ou à Lège-Cap-Ferret, où l’excédent est de 113,68 %. Toutes ces communes appartiennent au littoral aquitain. Hossegor est un exemple particulier, une station balnéaire basque révélée au début du XXe siècle par quelques écrivains, qui prendra son essor à travers l’action du promoteur Alfred Éluère (1893-1985). Appuyé par le financier Aimé Meunier-Godin, Alfred Éluère achète à partir de 1923 plusieurs terrains appartenant à la municipalité, les lotit et y fait construire des villas. La physionomie de la ville change radicalement : des avenues sont percées, les hôtels s’agrandissent, un casino est construit, un court de golf s’étend dans la forêt de pins, une promenade bordée de villas en bande est aménagée en front de mer… Hossegor devient le symbole d’un style néo-régionaliste particulier : le style basco-landais (Bibie, Laborde, 1998).

Fig. 2 – Évolution du rapport entre résidences secondaires et résidences principales entre 1968 et 2006

Fig. 2 – Évolution du rapport entre résidences secondaires et résidences principales entre 1968 et 2006

15Le développement touristique de Lège-Cap-Ferret s’inscrit dans les mutations que connaît le bassin d’Arcachon à partir de la fin du XIXe siècle. Longtemps resté un village rural traditionnel, l’emprise humaine s’étend et s’organise tout d’abord autour de l’ostréiculture. À partir de 1935, la construction de la D106 permet le désenclavement de la presqu’île et provoque l’aménagement d’une première vague de lotissements, essentiellement sous la forme de résidences secondaires.

16Au fur et à mesure, la vocation de villégiature du littoral aquitain se développe et dans quelques communes comme à Lacanau ou à Carcans, le nombre de résidences secondaires dépasse de trois à quatre fois celui des résidences principales. Seules quelques communes du bassin d’Arcachon se différencient dans cet ensemble homogène. Le bassin bénéficie également des attraits des stations balnéaires, l’association océan / sable / soleil, à laquelle se combinent la proximité de la forêt et des lacs. Il est donc un espace de récréation et de retraite, fréquenté par une clientèle locale qui s’y rend le temps d’une journée ou d’un week-end, par des vacanciers qui assurent la survie de tout un secteur d’activités, ou par des retraités qui souhaitent bénéficier d’un cadre particulièrement agréable. Mais il participe également au processus de périurbanisation de l’agglomération bordelaise en accueillant des familles à la recherche d’un cadre de vie pouvant satisfaire leur souhait d’accéder à la propriété d’un pavillon alors que leur lieu de travail est localisé dans le centre urbain bordelais élargi aux communes de la proche banlieue (Meyer, Ballesta, 2010).

17À partir des années 1970, les Pyrénées ossaloises commencent à participer au développement de la résidence secondaire. Le rapport entre ces dernières et le nombre de résidences principales devient progressivement excédentaire et favorable à l’hébergement touristique. Phénomène d’abord limité aux communes d’Eaux-Bonnes et de Lescun (respectivement, un excédent de 594,66 % et 114,63 % de résidences secondaires), il s’étend à partir des années 1980 à l’ensemble des villages de la vallée du Gave d’Ossau. Station thermale ancienne, les Eaux-Bonnes connaîtront un nouvel essor touristique par le redéploiement de la station de montagne de Gourette. La construction de la Résidence du Valentin, nécessitant un réaménagement du site et impliquant la construction d’un complexe associant hébergements, commerces et zones de stationnement, donne au lieu la physionomie des stations de ski de deuxième génération, telles Courchevel ou Les Deux Alpes, créées ex nihilo à une plus haute altitude et s’inspirant d’une architecture plus urbaine, privilégiant les immeubles collectifs.

18Troisième entité caractérisée par une dominance de plus en plus forte de la résidence secondaire en 2006, le Périgord ne suivra la voie du littoral et des Pyrénées que très progressivement et de manière moins homogène à partir des années 1990. Les communes concernées sont principalement localisées entre la Dordogne et la Vézère, voire secondairement entre la Dordogne et le Lot. Cette évolution est révélatrice d’un retour à la campagne, d’une recherche de tranquillité dans un environnement calme et préservé (Urbain, 2002). Elle est non seulement le fait de touristes d’origine étrangère, de Britanniques en particulier, mais concerne également une part importante de populations, pour lesquelles la résidence secondaire symbolise un retour au pays et un moyen pour nouer des relations familiales.

19L’attirance du Sud-Ouest pour les Britanniques est flagrante, et en Aquitaine elle est particulièrement forte pour le département de la Dordogne. La part des résidences secondaires appartenant à des étrangers en Aquitaine est de 9,4 % en 2003, mais sa répartition est inégale (Comité régional de tourisme d’Aquitaine, 2003 ; Observatoire régional du tourisme d’Aquitaine, 2006). Alors que les ménages français sont clairement attirés par le littoral, les étrangers privilégient majoritairement l’espace rural. Ainsi, parmi les 15 522 résidences secondaires achetées par des étrangers en Aquitaine, 37 % sont localisées en Dordogne. Globale­ment et quelle que soit l’origine du propriétaire, sur les 164 500 résidences occasionnelles, 60 % sont localisées sur le littoral. Cette tendance est encore plus prononcée parmi les Britanniques : si 33 % des propriétaires étrangers de résidences secondaires sont originaires de la Grande-Bretagne ou de l’Irlande, 53,8 % ont choisi de s’installer dans le département de la Dordogne et 62,6 % dans celui du Lot-et-Garonne. La logique divergente des Britanniques a déjà été relevée par I. Sacareau et al. pour la région Poitou-Charentes : l’intérêt des ressortissants du Royaume-Uni pour l’espace rural s’explique d’une part par le niveau plus faible du prix du foncier et de l’immobilier, et d’autre part, par l’importance qu’ils accordent à un style de vie campagnard qu’ils pensent pouvoir satisfaire dans le Sud-Ouest de la France. L’attractivité de la Dordogne est également favorisée par l’amélioration de l’accessibilité de toute cette zone depuis le Royaume-Uni, facilitée par le développement de l’aéroport de Bergerac grâce aux compagnies low cost.

20Ces évolutions sont progressives et inégales sur le territoire aquitain (fig. 3). Elles sont, au moins en partie, le reflet des politiques menées en matière de tourisme, de leur succès ou, au contraire, de leur inefficacité relative.

Fig. 3 – Taux de croissance intercensitaire du nombre de résidences secondaires

Fig. 3 – Taux de croissance intercensitaire du nombre de résidences secondaires

21Ainsi la rapide croissance du nombre de résidences secondaires sur le littoral aquitain a été en grande partie impulsée par les politiques d’aménagement touristique de la fin des années 1960 jusqu’au milieu des années 1980 (Clus-Auby, 2003 ; Vlès, 2004 et 2006). La Mission d’aménagement de la Côte aquitaine (MIACA) y a laissé une empreinte évidente, qui se manifeste non seulement par la répartition des logements à vocation touristique, mais également par la variabilité de la taille et du niveau de confort des résidences.

22Pendant les Trente Glorieuses, l’État souhaite d’une part répondre à une forte demande en équipements touristiques, et d’autre part, favoriser le développement de certaines côtes qui semblent à l’écart des flux touristiques. La MIACA naît en 1967, quelques années après le programme de développement touristique du littoral languedocien. Tirant les leçons des choix effectués dans le cadre de l’aménagement du littoral méditerranéen, la MIACA optera pour des priorités destinées à encourager l’émergence d’une organisation spatiale harmonieuse et à contenir l’urbanisation dans des secteurs très limités en dehors du front de mer. Les neuf Unités principales d’aménagement (UPA) sont ainsi destinées à accueillir l’ensemble des aménagements touristiques. Elles sont entrecoupées par sept Secteurs d’équilibre naturel (SEN), donc par de vastes zones naturelles protégées qui ne pourront accueillir que des aménagements légers. Les objectifs visaient d’ici 1980 la création de 525 000 lits le long des 250 km de côtes de la région. Grâce à une forte maîtrise foncière par l’État, 65 000 lits seront finalement construits, dont 63 % en résidence secondaire (Vlès, 2006). Cet aménagement touristique contrôlé a permis de préserver globalement les spécificités du littoral aquitain. En son temps, il a répondu rapidement à une forte demande en mettant à disposition des clients un nombre important de studios de taille très réduite. Quarante ans plus tard, ce parc de logements ne répond plus aux souhaits de la population et trouve preneur de plus en plus difficilement. Les profils territoriaux définis en troisième partie reflètent précisément cette évolution.

23Plusieurs autres lois et directives sont susceptibles d’avoir des répercussions spatiales différentielles sur l’évolution du nombre de résidences secondaires : la directive relative à la protection et à l’aménagement de la montagne de 1977 à l’origine de la création des « Unités touristiques nouvelles » (UTN), la loi « montagne » de 1985, la directive d’Ornano de 1979 relative à la protection et à l’aménagement du littoral – ses effets furent limités puisqu’elle n’était pas opposable aux documents d’urbanisme – et la loi « littoral » de 1986. Les objectifs de ces lois sont en rupture avec la politique d’aménagement précédente : elles tentent d’aboutir, en ce qui concerne les textes s’appliquant à la montagne, à un développement urbain touristique en harmonie avec la question de la protection de l’environnement. La loi « littoral », par contre, se présente davantage comme un outil de protection en limitant très fortement, voire en interdisant, les constructions au fur et à mesure qu’on se rapproche du rivage. Ces dispositifs ont pour but, pour la loi « montagne » et pour la loi « littoral », d’inciter à une urbanisation en continuité avec l’agglomération existante ou sous forme de hameaux nouveaux, évitant ainsi un mitage des paysages par des constructions individuelles anarchiques. Contraignantes, ces lois devaient donc conduire à un ralentissement des constructions, notamment des résidences secondaires, en montagne et surtout sur le littoral.

24En réalité, les taux d’évolution du nombre de résidences secondaires ne permettent pas de conclure aussi clairement en ce sens. L’augmentation du nombre de résidences destinées à la villégiature se vérifie depuis les deux derniers recensements, mais une diminution reste un cas relativement exceptionnel et elle ne concerne ni le littoral, ni la montagne. Elle se concentre bien plus sur l’espace urbain et périurbain ou dans des espaces moins attractifs d’un point de vue paysager, comme les Landes. Ainsi, le nombre de résidences secondaires décroît à Pau ou encore à Bordeaux, ainsi que nous l’avons signalé. Globalement, ce nombre tend plutôt à progresser dans les Pyrénées et sur les côtes de l’Aquitaine, en particulier le long de la vallée de la Nive et autour de l’étang de Biscarrosse : il croît plus rapidement que dans les autres zones de la région.

25Les directives et les lois ont sans aucun doute contribué à un ralentissement des constructions de résidences secondaires sur le littoral ou en montagne. Mais d’autres facteurs ont pu jouer et intervenir pour expliquer cette diminution. Une offre peut être surabondante, ne répondant pas à la demande, et les difficultés financières ne poussent pas la population à investir dans l’achat d’un nouveau logement. De plus en plus souvent, la construction de résidences secondaires n’est plus vue par les collectivités territoriales, en particulier par les maires, comme une solution pour assurer le développement de la commune et combler les déficits budgétaires. Même si les taxes locales permettent une augmentation de la dotation globale de fonctionnement, les inconvénients d’un trop grand nombre de logements vides la majeure partie de l’année ne sont pas négligeables.

  • 4 Technique issue de l’analyse d’un semis : le centre moyen (ou centre de gravité) est un indicateur (...)

26Finalement, la répartition des résidences secondaires en Aquitaine n’a que faiblement évolué comme le montre le déplacement du centre de gravité calculé à partir de leur localisation (fig. 4)4. Il tend néanmoins à se déplacer en direction du littoral, dans un premier temps, vers le sud, puis en direction du bassin d’Arcachon, confortant ainsi l’idée que les politiques de limitation des constructions n’ont eu qu’un effet secondaire. La remontée vers le nord peut s’expliquer par le processus de périurbanisation de la métropole bordelaise : le bassin devient de plus en plus une banlieue, attirant une part importante de la mobilité résidentielle ayant pour origine Bordeaux. Le littoral, même si l’urbanisation en front de mer est fortement contrainte, continue à attirer, bien plus que la montagne ou la campagne.

Fig. 4 – Évolution générale de la localisation des résidences secondaires

Fig. 4 – Évolution générale de la localisation des résidences secondaires

III – Une complexité spatiale et morphologique : vers la définition de profils territoriaux

  • 5 Les variables retenues par cette analyse sont : % résidences secondaires dans des immeubles collect (...)
  • 6 Étant donné que l’analyse a été menée à partir du fichier FILOCOM, l’ensemble des communes ne peut (...)

27La variabilité des caractéristiques des résidences secondaires reflète ces évolutions, et en particulier, celles provoquées par la MIACA. De véritables profils territoriaux se laissent entrevoir lorsque les caractéristiques des logements5 sont soumises à une méthode de classification automatique permettant d’aboutir à une typologie des communes6 (fig. 5).

Fig. 5 – Profils territoriaux de la résidence secondaire

Fig. 5 – Profils territoriaux de la résidence secondaire

28L’Aquitaine présente une forte variété de types de résidences secondaires dont la répartition n’est pas uniforme.

  • la « campagne profonde » : ces communes sont principalement caractérisées par un parc de résidences secondaires de construction ancienne (avant 1915) dont le niveau de confort ne correspond pas toujours aux normes actuelles. La surface habitable est généralement importante, ce qui s’explique par la prédominance de la maison individuelle. Il s’agit là, souvent, d’anciens bâtiments, par exemple des fermes, reconvertis en résidences secondaires. La valeur locative du logement est globalement faible, inférieure à 870 € / m2 (fig. 6). Celle-ci n’est pas suffisante pour permettre aux propriétaires de moderniser les logements proposés. Principale­ment localisées dans la partie nord de la Dordogne ou dans les Landes, ces communes restent une destination touristique secondaire et n’ont pas connu les mutations opérées dans celles appartenant à la deuxième catégorie de cette typologie.

  • la campagne intégrée au tourisme : proches du point de vue des caractéristiques des résidences secondaires de la catégorie précédente, les communes de cette seconde classe s’en différencient néanmoins par un niveau de confort plus élevé (fig. 7). Il s’agit là de la campagne investie par le tourisme, celle qui attire du fait de la proximité de sites culturels ou naturels attrayants : le long de la Dordogne ou de la Vézère en particulier ou encore entre Béarn et Chalosse, non loin du littoral, des Pyrénées et à proximité des centres urbains secondaires de Dax et de Bayonne.

  • le littoral sableux de la Côte atlantique : dans ces communes, les caractéristiques du parc de logements destiné au tourisme sont moyennes, et ne se singularisent pas par des traits particulièrement attractifs ou repoussants. De construction relativement récente (généralement pendant les années 1970, cf. fig. 6), les résidences secondaires y sont de taille plutôt réduite et d’un niveau de confort inférieur à moyen, même si leur équipement (par ex. : équipement sanitaire) est généralement complet. Des communes comme Carcans-Maubuisson, Hourtin Lacanau ou Capbreton ont vu leur nombre de résidences secondaires augmenter fortement à travers l’aménagement de Zones d’aménagements concertés (ZAC) prévues par la MIACA : elles ont abouti à la construction de logements de taille standardisée, le plus souvent sous la forme de petits studios, qui actuellement ne correspondent plus à la demande.

  • l’espace urbain : la résidence secondaire de confort, voire de luxe, prend une place importante dans des communes plus urbaines comme Bordeaux (et une partie de sa proche banlieue), Périgueux, Agen, Dax ou encore Pau (fig. 7). Les caractéristiques classiques du logement en milieu urbain se répercutent également sur les résidences secondaires : des loyers élevés malgré des surfaces souvent réduites et une construction sous la forme d’immeubles collectifs. Ces caractéristiques s’expliquent également par le fait que la base FILOCOM prend également en compte les logements occasionnels liés à l’activité professionnelle.
    Le littoral basque (notamment Hendaye, Saint-Jean-de-Luz ou Biarritz) et quelques communes des Pyrénées béarnaises (par exemple, Arette, Laruns ou Les Eaux-Bonnes) présentent également des caractéristiques similaires. L’attractivité ancienne de la côte rocheuse du littoral atlantique aquitain et une disponibilité foncière réduite ont provoqué une progression des prix et une densité de construction plus forte.

  • l’espace périurbain et les centres secondaires : les communes concernées sont soit situées spatialement en retrait par rapport à celles de la catégorie précédente, soit elles correspondent à des centres urbains secondaires. Les résidences secondaires présentent donc de nombreuses similitudes, mais atténuées, par rapport à celles identifiées plus haut : un niveau de confort plutôt supérieur associé à une valeur locative élevée. En retrait par rapport au littoral, par rapport à Bordeaux, sa proche banlieue, ou localisées dans des villes de 10 000 à 35 000 habitants, les résidences secondaires se caractérisent par une surface moyenne plus élevée et par des constructions de taille variée, de la maison individuelle à l’immeuble collectif. Leur attractivité est reflétée par des valeurs locatives particulièrement élevées (fig. 6), pouvant atteindre plus de 3 000 € / m2 à Urrugne, à Jurançon, à Saint-Pée-sur-Nivelle (par rapport à une moyenne de 1 215 € / m2 pour l’ensemble des communes d’Aquitaine en 2005).

Fig. 6 – Quelques caractéristiques spécifiques du parc de la résidence secondaire

Fig. 6 – Quelques caractéristiques spécifiques du parc de la résidence secondaire

Fig. 7 – Caractérisation du niveau de confort des résidences secondaires

Fig. 7 – Caractérisation du niveau de confort des résidences secondaires

29Les profils territoriaux ainsi esquissés sont le résultat de logiques variées mettant en relation les politiques et l’attractivité plus ou moins forte du territoire en matière de tourisme. Ils sont liés à des conditions locales spécifiques – un milieu particulièrement attractif souvent associé à une bonne accessibilité, à une disponibilité foncière ou à la possibilité de reconvertir en résidences secondaires des constructions plus anciennes – plus ou moins mises en valeur par les politiques d’aménagement touristique.

30Et même en dehors du littoral ou de la montagne, les résidences secondaires peuvent prendre une place non négligeable dans le parc immobilier d’une commune. Certes, à la campagne ou en ville, leur nombre ne dépasse pas celui des résidences principales. Mais leurs caractéristiques sont très différentes de celles des résidences situées dans les zones les plus touristiques d’Aquitaine. Elles correspondent très souvent à des constructions anciennes reconverties à des fins touristiques. En ville, la fonction des résidences secondaires n’est pas aussi claire : s’agit-il d’un pied-à-terre lié à l’activité professionnelle ou d’un logement fréquenté dans le cadre des loisirs ? Les données, qu’elles proviennent de l’INSEE ou du fichier FILOCOM, ne permettent pas toujours une différenciation très claire entre les différents types de logements occasionnels.

Conclusion

31Les politiques d’aménagement touristique des années 1960 au milieu des années 1980 ont permis de répondre à la forte demande d’hébergements touristiques, et ceci en offrant un logement standardisé mais relativement abordable. Leur impact est reflété par les caractéristiques actuelles du parc de la résidence secondaire, en particulier sur le littoral aquitain. Symboles des besoins de la société française des Trentes Glorieuses, ces logements ne correspondent plus aux exigences de touristes à la recherche d’un confort plus élevé et surtout d’un hébergement plus spatieux. Les stations littorales et pyrénéennes en tiennent compte comme le montre l’exemple de Gourette : le conseil général des Pyrénées-Atlantiques et la mairie y ont investi depuis 2001 plusieurs millions d’euros pour moderniser les installations de sport d’hiver, améliorer la circulation, moderniser l’hébergement touristique et valoriser le patrimoine naturel du site. De nouveaux projets immobiliers sont en train de voir le jour. On peut néanmoins s’interroger sur l’effet de ces mesures : vont-elles permettre de désaisonnaliser la fréquentation des stations balnéaires et de montagne et améliorer la rentabilité des équipements ?

32La résidence secondaire – un logement utilisé quelques semaines au plus dans l’année – est parfois vue comme une future résidence principale. Face aux profils territoriaux mis en évidence, cette option, qui pourrait concerner de jeunes retraités, paraît peu réaliste (Vlès, 2006). Les différents espaces distingués, et le parc de résidences secondaires qui les caractérise, présentent tous l’un ou l’autre inconvénient qui ne peut que décourager de futurs résidents permanents : une taille souvent trop petite, un niveau de confort trop sommaire, un prix trop élevé ou encore une localisation trop éloignée des centres urbains.

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Notes

1 Sources : recensements de 1968 à 2006 de l’INSEE.

2 Pour les résidences secondaires appartenant au secteur non marchand. Sources : Enquête réalisée par la direction du Tourisme et TNS Sofres.

3 Les données utilisées sont issues de la base de 2005.

4 Technique issue de l’analyse d’un semis : le centre moyen (ou centre de gravité) est un indicateur de la tendance centrale de la dispersion d’un nuage de points, composé, dans cet exemple, par la localisation des résidences secondaires. L’ellipse standard permet de mesurer et de résumer la dispersion d’un semis de points en prenant en compte les directions privilégiées dans la dispersion.

5 Les variables retenues par cette analyse sont : % résidences secondaires dans des immeubles collectifs ; nombre moyen de pièces par résidence secondaire ; surface moyenne habitable par résidence secondaire ; valeur locative moyenne par résidence secondaire ; % résidences secondaires sans confort ; % résidences secondaires tout confort ; % résidences secondaires 1 à 2 pièces ; % résidences secondaires 95 m2 et plus ; % résidences secondaires dont le propriétaire est une personne physique ; % résidences secondaires de niveau confortable à luxueux ; % résidences secondaires de confort ordinaire à très médiocre ; % résidences secondaires construites avant 1915 ; % résidences secondaires construites après 1975.

6 Étant donné que l’analyse a été menée à partir du fichier FILOCOM, l’ensemble des communes ne peut être caractérisé puisque les variables retenues ne sont relevées dans leur totalité que pour un faible nombre d’unités spatiales (soit 369 unités d’observation).

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Table des illustrations

Titre Fig. 1 – Évolution de la répartition des résidences secondaires entre 1968 et 2006
URL http://journals.openedition.org/soe/docannexe/image/1385/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 1,6M
Titre Fig. 2 – Évolution du rapport entre résidences secondaires et résidences principales entre 1968 et 2006
URL http://journals.openedition.org/soe/docannexe/image/1385/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 537k
Titre Fig. 3 – Taux de croissance intercensitaire du nombre de résidences secondaires
URL http://journals.openedition.org/soe/docannexe/image/1385/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 3,1M
Titre Fig. 4 – Évolution générale de la localisation des résidences secondaires
URL http://journals.openedition.org/soe/docannexe/image/1385/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 300k
Titre Fig. 5 – Profils territoriaux de la résidence secondaire
URL http://journals.openedition.org/soe/docannexe/image/1385/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 1,7M
Titre Fig. 6 – Quelques caractéristiques spécifiques du parc de la résidence secondaire
URL http://journals.openedition.org/soe/docannexe/image/1385/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 1,6M
Titre Fig. 7 – Caractérisation du niveau de confort des résidences secondaires
URL http://journals.openedition.org/soe/docannexe/image/1385/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 1,5M
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Pour citer cet article

Référence papier

Anne-Marie Meyer, « La résidence secondaire en Aquitaine : profils territoriaux », Sud-Ouest européen, 29 | 2010, 23-35.

Référence électronique

Anne-Marie Meyer, « La résidence secondaire en Aquitaine : profils territoriaux », Sud-Ouest européen [En ligne], 29 | 2010, mis en ligne le 24 février 2016, consulté le 13 décembre 2017. URL : http://journals.openedition.org/soe/1385 ; DOI : 10.4000/soe.1385

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Auteur

Anne-Marie Meyer

Équipe LGPA, UMR EEE 5222, université Michel de Montaigne Bordeaux III.

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Droits d’auteur

Licence Creative Commons
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