• 1 . Réalisée en août 2013 avec le soutien financier d’AMU / CNRS IREMAM (Aix-en-Provence).
• 2 . En Algérie, le changement de nom s’opère en 1975 avec le lancement du cadastre généralisé et l’ad (...)

1« Comprenez qu’il s’agit là d’archives vivantes ! » Cette réflexion de conservateurs fonciers revient en boucle lors d’une mission d’évaluation de leurs fonds pour la période coloniale1. Elle répond à ma surprise de voir manipuler chaque jour les précieux volumes des salles d’archives, y compris les plus anciens du XIX^e siècle. Or cette activité fébrile n’est pas générée par une poignée d’historiens mais par un public nombreux se pressant aux guichets, soucieux de faire la preuve de sa propriété. Garantir l’authenticité et la publicité des mutations immobilières est certes la fonction première d’une conservation foncière, l’ancien bureau des hypothèques2. Mais, depuis une vingtaine d’années, ce besoin s’est considérablement accru en Algérie du fait de la privatisation des propriétés et de la libéralisation du marché. Le contentieux immobilier alimenté par l’héritage colonial, la croissance accélérée des villes et les différentes réformes foncières, depuis 1962, lui donne plus d’intensité encore. Le constat vaut d’ailleurs pour d’autres pays en voie de développement, anciennement colonisés (Colin et al., 2009).

• 3 . Rencontré un an plus tôt à Alger, il a accepté de m’accompagner dans cette tournée, parfaitement (...)
• 4 . D’après l’exposé des motifs de la loi du 11 janvier 1964 qui visait la reconstitution de ces arch (...)
• 5 . Le séisme du 9 septembre 1954 ne causa pas autant de dégâts, semble-t-il, au bureau des hypothèqu (...)

2Mais, comme historien étranger en ces lieux, j’ai souvent eu l’impression de naviguer à contre-courant. Des personnes clés ont heureusement compris le sens de ma démarche en m’apportant leur aide. Je tiens à les remercier ici en commençant par Allaoua Bentchakar, ancien directeur des Conservations foncières et du Cadastre3. L’évaluation était aussi conditionnée par mes thèmes de recherche qui portent sur les modes d’appropriation des terres pendant la période coloniale. Je souhaitais vérifier la possibilité de saisir l’origine et l’évolution de patrimoines fonciers sur la longue durée. Mais la prospection dépassait cet horizon personnel. Elle s’inscrivait dans la continuité d’efforts collectifs depuis une dizaine d’années pour faire mieux connaître les lieux de documentation en Algérie. Avec l’espoir de donner des idées aux chercheurs et de leur faciliter le travail à l’avenir (Guignard et al., 2003 et 2004). Guidé cette fois-ci par Allaoua Bentchakar, j’ai pu visiter les salles d’archives de 10 des 18 bureaux des hypothèques d’avant 1975 (cf. doc. 1) : Alger (deux bureaux), Blida, Mostaganem, Tlemcen, Mascara, Sétif, Constantine, Skikda (ex Philippeville) et Bejaïa (ex Bougie). Ont été laissés de côté, volontairement, les deux bureaux d’Oran et celui de Sidi-bel-Abbès dont les archives postérieures à 1910 « ont été entièrement détruites » à la suite des attentats de l’OAS, les 14 et 25 juin 19624. De même ne s’est-on pas arrêté à Chlef (ex Orléansville / El Asnam) en raison des ravages causés par le séisme du 10 octobre 1980, notamment, que M. Bentchakar avait pu mesurer en personne5. Enfin le temps nous a manqué pour visiter les salles d’archives de Tiaret, Tizi-Ouzou, Batna, Guelma et Annaba (ex Bône).

• 6 . D’après le Dictionnaire de terminologie archivistique (2002) mis à la disposition des conservateu (...)

3L’échantillon suffit néanmoins à me convaincre de la richesse exceptionnelle des fonds conservés. Elle se perçoit à différents niveaux. On peut apprendre beaucoup du contexte de production de ces archives depuis le XIX^e siècle, des pistes de recherche originales qui émergent des contenus. Mais l’état de conservation et les conditions d’accès sont tout aussi instructifs. Nous sommes bien en présence d’archives vivantes et pas seulement au sens où l’entendent les conservateurs6. Par leur origine, la qualité et la continuité des informations qu’elles renferment, l’environnement qui est le leur aujourd’hui, elles entretiennent un dialogue permanent entre le passé et le présent de l’Algérie. Cet article vise aussi à rendre compte de ces allers-retours incessants, tant ils conditionnent l’existence des documents et la lecture qu’on peut en faire.

• 7 . Ce sont les médiévistes qui, pour le Maghreb, renouvellent le plus l’étude de ces questions. Auss (...)

4Rappelons qu’avant l’arrivée des Français, l’appropriation d’un bien immobilier se passait volontiers de tout acte écrit (Valensi, 1975, p. 124, Michel, 1997, p. 250-259, Saidouni, 2001, p. 199). Dans l’intérieur du Maghreb, l’arbitrage fréquent d’un chef de tribu ou d’une personnalité acceptée par les parties en litige n’excluait pas de faire appel au magistrat d’une localité proche, voire à un « cadi des bédouins » (qāḍī al-bawādī) nommé sur place par le pouvoir central. Divers modes de résolution des conflits ont pu ainsi « cohabiter, se superposer, voire se modeler l’un l’autre » (Voguet, 2009, p. 150). Cela ne signifiait pas pour autant le recours généralisé à l’écrit. La doctrine musulmane (fiqh) comme l’usage coutumier (‘urf) accordaient le plus grand crédit aux témoignages oraux. Même quand le cadi était sollicité pour arranger ou trancher un litige, son intervention n’aboutissait pas forcément à une sentence écrite ni à un acte notarié (Hentati, 2007, Powers, 2011, Voguet, 2014)7.

• 8 . L’ordonnance du 31 octobre 1841 rend obligatoire l’enregistrement des actes de cadis ou de rabbin (...)
• 9 . « La guerre faite aux cadis » a surtout lieu après 1871 avec l’extension du régime civil. Leur no (...)
• 10 . Une partie des actes de cadis de cette époque est conservée aux ANA (Birkhadem) avec une copie mi (...)

5C’est surtout l’incertitude générée par la conquête et les débuts de la colonisation française qui change radicalement la donne. Quand les nouvelles autorités ne s’emparent pas directement des biens des Algériens après 1830 – par voie de séquestre ou d’expropriation – elles conditionnent la « reconnaissance » de la possession et des usages superposés à la détention d’actes écrits. Encore ceux-ci doivent-ils respecter certaines normes juridiques importées quant à l’identification des ayants droit, la mesure et la localisation des propriétés, la description des droits réels ou des charges pesant sur elles. Sans quoi l’acte est facilement rejeté et les droits ignorés. A fortiori s’il n’existe pas le moindre écrit pour les soutenir (Isnard, 1948, Grangaud, 2009, Guignard, 2013). Dans ces conditions, la pénétration coloniale s’accompagne d’une sollicitation croissante des cadis, lesquels sont progressivement formés aux attentes du nouveau pouvoir, avec plus ou moins de succès8. Cette production d’actes en langue arabe peut paraître paradoxale, au milieu du XIX^e siècle, car le domaine de compétence des magistrats musulmans est bientôt grignoté au profit des juges et des notaires français (Ageron, 2005, t. 1, p. 209-217)9. De plus, si les historiens ottomanistes ont montré tout le profit à tirer de ce type de documents (Ze’evi, 1998), leur frustration serait grande en Algérie dans les bureaux des hypothèques10. Seules des transcriptions d’actes – puis des copies après 1921 – issues des études notariales ou des tribunaux français y sont conservées. Elles sont obligatoires à partir de 1855 pour les transactions immobilières entre vifs et certains baux de location. Il faut attendre 1935 pour que la publicité foncière s’étende aux mutations pour cause de décès et aux partages de bien-fonds.

• 11 . La législation sur les concessions de terres (gratuites ou onéreuses) met du temps à définir ces (...)
• 12 . Sur 4,6 millions ha de terres francisées en 1936, les Algériens musulmans en possèdent moins du t (...)
• 13 . C’est surtout le prêt à intérêt (ribā) qui est proscrit par la loi islamique même si sa pratique (...)

6La sélection des documents est donc sévère dans un bureau des hypothèques. Elle permet cependant d’inclure des propriétaires algériens, bailleurs, vendeurs ou acheteurs. Car la primauté donnée aux preuves écrites, l’emprise domaniale et les obstacles posés au rachat par les « indigènes » des lots réservés aux Européens, ne suffisent pas à les priver totalement des biens francisés11. De moins en moins avec le temps. Quand les propriétaires européens et autochtones figurent dans des tables alphabétiques séparées, au siège de la conservation, le nombre de volumes respectifs est de 1 pour 0,8 à Tlemcen (1860-1961), 1 pour 0,9 à Blida (1844-1961), 1 pour 4 à Mostaganem (1856-1961). Sans doute ces proportions doivent-elles beaucoup au processus de concentration foncière dans la première moitié du XX^e siècle – plus prononcé chez les Européens – et au rachat émietté de terres coloniales par des Algériens au cours de la même période (Ageron, 1979, p. 480-485, Mussard, 2012). Cela n’empêche pas une poignée d’Européens de posséder plus des deux tiers des terres francisées en 193612 – sans doute davantage d’immeubles urbains – alors que le rapport démographique entre les communautés penche toujours du même côté et de façon assez stable : 1 Européen pour 8 Algériens musulmans en 1876, 1 pour 7 en 1911, à nouveau 1 pour 8 en 1954 (Kateb, 2001, p. 120-121). Manifeste dans ces archives, la surreprésentation des Européens devient flagrante au niveau des registres d’inscriptions hypothécaires. Un arrêté du 28 mai 1832 a en effet dispensé les « indigènes » d’une telle formalité et, de toute manière, divers obstacles les empêchent souvent d’accéder à cette forme de crédit : la part insuffisante de biens francisés (ou de biens tout court) pour leur servir de gages, la frilosité des prêteurs sur ce marché (ils sont généralement français), la fréquence de l’indivision chez les Algériens (qui oblige les copropriétaires à se mettre d’accord avant d’y recourir) et enfin l’interdit islamique (rarement transgressé de façon aussi explicite)13.

• 14 . En attendant l’ouverture des premiers bureaux, un arrêté de l’intendant civil du 28 mai 1832 ordo (...)

7Les conservations sont donc avant tout un marqueur du peuplement colonial et de la francisation juridique de la propriété. Elles s’ouvrent dès qu’un tribunal de première instance voit le jour, autrement dit quand le nombre de justiciables européens dépasse un certain seuil pour une région. Si le volume d’affaires immobilières excède les capacités d’un bureau – c’est le cas pour les circonscriptions d’Alger ou d’Oran au début du XX^e siècle – son ressort est scindé en deux. Ainsi s’explique l’échelonnement des créations entre 1842 (Alger, Oran, Philippeville, Bône) et 1923 (Tiaret)14. Les ouvertures s’accélèrent dans les années 1870-80, période où l’immigration européenne et la francisation de la propriété vont de pair en atteignant leur rythme maximal (cf. doc. 1 à 3). Mais plus la transformation du régime foncier est précoce et étendue, plus un bureau accumule d’archives (cf. doc. 4).

• 15 . Qui reconnaissent notamment le droit de propriété « inviolable et sacré » (art. 17 de la Déclarat (...)
• 16 . On retrouve un contexte similaire dans la région caféière de Veracruz (Mexique) à la fin du XIX^e (...)
• 17 . ANOM, F80/1071, rapport du chef du service de l’Enregistrement et des Domaines au directeur des A (...)

11L’institution est semblable à celle de la métropole. Elle résulte d’une lente maturation depuis le XVI^e siècle que la révolution du régime de propriété en France, au tournant des XVIII^e-XIX^e siècles, a précipité et quasiment achevé (Chambas, 1925, Merley, 1972, Massaloux, 1989, Thiveaud, 1993). Mais les garanties juridiques qu’elle peut offrir en Algérie, après 1842, sont surtout destinées à l’administration domaniale, aux colons et aux investisseurs venus du nord. Car les sources de contentieux sont multiples et n’épargnent nullement les Européens au début de la conquête. La colonisation n’est-elle pas – par essence – l’appropriation violente et à leur profit des biens autochtones ? Précisément, la mise en ordre juridique d’une telle spoliation reste une préoccupation majeure des autorités. L’enjeu n’est pas seulement d’habiller de lois le grand écart avec les principes de 178915. Des bases juridiques solides sont indispensables pour sécuriser la possession de ces biens mal ou vite acquis. Or la coexistence de divers systèmes normatifs et judiciaires gêne considérablement cet effort. Les autorités s’emploient donc à forger des cloisons étanches pour éviter au moins qu’un bien francisé puisse, en changeant de mains, changer aussi de juridiction. Avec plus ou moins d’efficacité, nous l’avons vu. En attendant, dans un pays où la valeur probatoire de l’écrit était relative, les pertes de mémoire générées par la conquête s’avèrent redoutables, y compris pour les Européens. Elles peuvent résulter des destructions, de la mort ou de la fuite des ayants droit, comme de manœuvres opportunistes pour tromper l’envahisseur ou le voisin. C’est dire l’importance du régime hypothécaire français pour les propriétaires européens. Il les assure de mieux connaître leur nouveau patrimoine, d’en estimer la valeur et les revenus associés, de pouvoir le défendre selon une législation taillée sur mesure et surtout l’offrir en gage aux prêteurs. Cette dernière garantie est essentielle dans une colonie marquée durablement par la rareté du crédit, la fièvre du bâti et des acquisitions foncières chez les Européens, aussi bien en ville qu’à la campagne (Guignard, 2010, p. 106-120)16. Ils se plaignent toujours vivement de l’absence de bureau des hypothèques tant qu’ils résident en dehors des limites d’une juridiction civile17.

• 18 . La loi du 4 janvier 1955 qui l’instaure (entrée en vigueur au 1^er janvier 1956) est étendue à l’A (...)

14Ces archives imposent ainsi leur logique. En passant en revue leurs conditions de production, on comprend mieux le nombre inégal de volumes d’un lieu à l’autre. L’ancienneté du bureau joue assurément un rôle mais d’autres facteurs interagissent : la taille du ressort, la précocité et l’ampleur du processus de francisation juridique, l’importance du peuplement européen, la taille moyenne des propriétés et la dynamique du marché foncier. Rien n’arrête l’accumulation de ces séries formalisées avant 1961 et l’introduction du fichier immobilier18. Aussi donnent-elles accès, à travers le prisme d’une révolution foncière en contexte colonial, à un pan entier de l’histoire algérienne des XIX^e-XX^e siècles. Mais cette richesse documentaire se précise en ouvrant les volumes.

• 19 . Créé en 1880, le Crédit foncier agricole d’Algérie (CFAA) – qui devient en 1906 le Crédit foncier (...)
• 20 . En dépit de la multiplication des comptoirs d’escompte à partir des années 1880 (5 à cette date, (...)
• 21 . Conservation foncière (CF) de Sétif, vol. 378, transcription n° 23 du 14 mars 1908.
• 22 . Ibid.

17Reste alors à préciser la place des prêts hypothécaires dans l’Algérie colonisée. Le rôle joué en ce domaine par certaines institutions de crédit, notamment par une filiale du Crédit foncier, est bien connu (Bonin, 2004, Gharbi, 2005)19. « Il reste toutefois délicat, d’après les seules archives du CFAA, reconnaît Hubert Bonin, d’évaluer la part de marché effective du CFAA et de ses concurrents, qu’ils soient des banquiers, des notaires ou de simples ‘capitalistes’ ». Les 9/10^e du crédit hypothécaire échapperaient tout de même à cette banque à la fin des années 1880 (Bonin, 2004, p. 33-34). Les archives des conservations permettent alors de mieux cerner ces réseaux de financement. La question est fondamentale dans une colonie en chantier permanent où les agences bancaires sont toujours plus rares et avec une gamme de services plus réduite qu’en métropole (Isnard, 1954, t. 2, p. 111-117, Gharbi, 2005, p. 57-103)20. Or les emprunteurs n’ont souvent d’autre gage à offrir que la terre ou l’immeuble francisé qu’ils viennent tout juste d’acquérir. Cela suffit à expliquer qu’ils soient généralement européens. Les Algériens continuent d’avoir recours à la rahniyya / ṯunyā ou bien sont condamnés au crédit informel (et dévastateur) des usuriers. Les exceptions ne manquent pas cependant. En 1908, un fellah assez aisé – il en existe encore – vend à un rentier français cinq parcelles, soit 42 ha de bonnes terres à mi-chemin entre Sétif et Constantine. L’acte notarié nous apprend que l’Algérien avait lui-même acquis ces biens non francisés, un an plus tôt. Il provoqua dans la foulée une enquête partielle qui lui permit d’hypothéquer l’ensemble en prenant soin de faire inscrire la créance21. « Indigène musulman […] et comme tel non soumis à hypothèque légale », précise l’acte, rien ne l’obligeait à cette formalité payante, si ce n’est sans doute ses créanciers français qui trouvaient là une garantie supplémentaire d’être remboursés, au besoin par saisie. L’un était rédacteur à la préfecture de Constantine, l’autre géomètre du service topographique à Madagascar. Quant au notaire enregistrant l’obligation, il était certainement le seul capable de réunir des clients aussi éloignés, même si d’autres liens d’affaires et / ou de parenté peuvent nous échapper. La somme empruntée (4 000 francs) correspondait à la valeur des biens hypothéqués. En trouvant un nouvel acquéreur à 4 192 francs, quelques mois plus tard, le fellah s’engage à « rapporter sous quinzaine […] mainlevée et certificat de radiation de cette inscription », tout en empochant une petite plus value22. L’emplacement des parcelles et les garanties issues du droit français avaient de quoi motiver un tel placement (Charnay, 1965, p. 137). Cet exemple n’a pas valeur de règle mais il donne à voir – via une archive et une forme de crédit particulières – une diversité d’acteurs et une complexité de relations en contexte colonial.

• 23 . CF Blida, vol. 553, transcription n° 19 du 3 janvier 1883.
• 24 . La terre et le commerce de denrées agricoles dans les colonies attirent moins les investisseurs m (...)

18De même les copies d’actes fourmillent d’indices sur les modes d’appropriation foncière. En effet, si les transactions ne concernent que des biens francisés – ou en passe de l’être – le notaire décrit longuement l’« origine de la propriété ». A l’époque, ce paragraphe dispense souvent de réunir les titres antérieurs de cadis, soit parce que ces documents font défaut, exigent une traduction en français ou bien ne répondent pas aux nouvelles normes juridiques. Situation alors banale en Algérie. Le grand intérêt pour l’historien est de pouvoir remonter le temps en saisissant les mutations foncières et les transformations du statut des biens. Elles dépendent autant de la situation générale, locale que des jeux d’acteurs. Ainsi en 1883 un rentier français, propriétaire dans la Mitidja algéroise, cède à un banquier parisien « tous les droits, parts et portions [qu’il a acquis un an plus tôt] dans différents immeubles et droits immobiliers »23. Ces achats avaient été réalisés avec un associé – par moitié indivise – et comprenaient : les 149/161^e d’une propriété de 1 153 ha près d’Orléansville, composée de « terres labourables, prairies, jardins, broussailles, rochers et ravins » ; deux autres propriétés plus une vingtaine de parcelles autour de Chellala (cercle de Boghar), soit 878 ha supplémentaires « en labours, parcours et friches ». Malgré leur dispersion et leur éloignement, ces biens offraient des atouts communs : une nature inégale mais pour partie fertile, une bonne desserte par la route, l’application en cours de la loi Warnier. Les vendeurs étaient tous des exploitants algériens soucieux de rester au moins locataires. Pour ceux refusant de céder leur part indivise, la menace d’une licitation se profile en vertu du code civil d’autant plus que, dans cette région, la pratique est alors courante (Sari, 1973, Sessions, 2014). Mais le rentier préfère tirer profit de la montée des prix du foncier à court terme, en relation avec la francisation des terres et avant que la « Grande Dépression » n’atteigne la colonie. L’indication des prix à l’hectare, variables selon les lieux, permet d’estimer son investissement à 28 700 francs. Où est la bonne affaire sachant qu’il revend ses parts au banquier pour 23 350 francs ? En réalité, une clause lui permettait de ne verser l’argent qu’après homologation des opérations de francisation. Comme celles-ci se font attendre dans la région de Chellala, ses dépenses effectives s’élèvent à 17 900 francs, moins encore avec l’encaissement des loyers. En trouvant rapidement un repreneur, le placement devient lucratif. Cette opération éclaire une période d’intense spéculation dans le dernier tiers du XIX^e siècle, au plus fort de la politique d’implantation européenne. Présent dès le début de la conquête, l’affairisme a changé de nature. Il se déploie désormais à l’échelle de la colonie avec de puissants relais en métropole et des outils juridiques plus performants. Le croisement avec d’autres archives serait nécessaire pour saisir : les circuits d’information sur ce drôle de marché (à la fois très ouvert, très protégé et néanmoins boudé par la haute finance)24 ; l’échec prévisible du projet colonial malgré l’ampleur des dépossessions ; les marges de manœuvre, les divergences d’intérêts et le devenir des populations vivant sur ces terres (comment et pour combien de temps ?).

• 25 . CF Tlemcen, vol. 472, transcription n° 35 du 22 février 1904.
• 26 . Recensement de 1906 pour la « commune mixte » de Sebdou.
• 27 . CF Tlemcen, vol. 472, transcription n° 35 du 22 février 1904.

19Renouvelant l’appel de Georges Lefebvre, Gérard Jacquemet propose d’autres pistes à partir des archives hypothécaires en France (1973). Le banquier Jacques Lafitte (1767-1844) lui sert d’exemple pour scruter l’évolution d’un patrimoine familial, les emprunts contractés aux moments clés d’une vie, la nature des relations mobilisées à ces occasions. Mais le « pari biographique » (Dosse, 2011) pourrait aussi bien concerner de parfaits inconnus, l’essentiel étant que la fortune familiale – dans sa polysémie : grande, petite, bonne ou mauvaise – lève le voile sur la société qui l’entoure à une époque donnée. En 1904, un fellah des Ouled Mimoun, à l’est de Tlemcen, cède 30 ha sur les bords de l’Oued Isser à un riche propriétaire français de Sidi-bel-Abbès25. Il agit « en son nom personnel » et « comme mandataire verbal » de sa mère et de sa sœur, toutes deux veuves et copropriétaires indivises. Pour l’acquisition de ces jardins et parcelles irrigables, la famille était autrefois capable de débourser plusieurs milliers de francs. Le revers de fortune paraît sévère avec une revente précipitée à prix cassé : 2 500 francs pour cet ensemble qui lui avait coûté le double, vingt ans plus tôt. Qu’elle n’ait trouvé aucun enchérisseur à l’échelle de la commune – grande comme un arrondissement métropolitain, comptant plus de 13 000 habitants à cette date dont 82 % d’Algériens musulmans26 – est déjà le signe d’un malaise plus profond. Le luxe de précautions dans la rédaction de l’acte paraît le confirmer. Il relève certes du langage notarial et de régimes probatoires difficiles à concilier en Algérie. Mais l’appauvrissement autochtone, aggravé par l’ampleur des dépossessions foncières à la fin du XIX^e siècle, accroît le risque de ventes fictives. La liste des garanties écrites s’allonge alors pour mieux sécuriser la transaction avec : 1) le numéro de carte d’identité qui s’ajoute aux diverses versions orthographiques du nom du vendeur depuis l’introduction de l’état civil pour les « indigènes » (1882) ; 2) l’obligation pour les femmes absentes de démontrer dans le mois leurs « qualités héréditaires au moyen d’un acte de notoriété régulier » ; 3) la traduction en français et la transcription au bureau des hypothèques des actes du cadi à l’origine de cette propriété (le cas n’est pas si fréquent) ; 4) l’engagement à indemniser l’acheteur si la surface bientôt arpentée s’avérait inférieure à 25 ha (à raison de 100 francs par hectare en moins) ; 5) la signature de deux notables algériens – dont un ancien caïd – qui déclarent « parfaitement connaître » le vendeur et attestent encore de « son identité et [de] sa capacité civile »27… Quand bien même il s’agirait de pallier aux lacunes de la publicité foncière, cette relation d’affaires ponctuelle ne témoigne pas d’une grande confiance.

• 28 . CF Bejaïa, vol. 434, transcription n° 3 du 13 octobre 1919.
• 29 . CF Bejaïa, case n° 584 du répertoire des comptes (au nom de Frédéric Barbedette).
• 30 . Ce travail mériterait d’être publié. L’échantillon de 662 actes est soumis à un questionnaire dét (...)

20Tout le contraire de la vente réalisée en 1919 par un rentier français de Bougie. Elle porte sur des lots de colonisation (31 ha), évalués à 17 500 francs, qu’achètent en indivision deux frères algériens. La somme, précise l’acte, « a été retirée immédiatement par le vendeur […] avant l’accomplissement de toutes formalités hypothécaires […] [mais avec] le consentement exprès et formel des acquéreurs présents qui ont déclaré faire de ce retrait leur affaire […] personnelle »28. Le notaire les met pourtant en garde « au cas où l’état hypothécaire révélerait l’existence d’inscriptions ou autres charges quelconques ». Mais les deux fellahs – à qui ces propos sont traduits – disent avoir « entière confiance en la solvabilité actuelle [du] vendeur » et réaffirment leur volonté de « passer outre ». Comment expliquer une telle précipitation chez le rentier d’abord ? Le besoin urgent de liquidités obéit sans doute à des contingences personnelles. Mais l’hyperinflation de l’après-guerre peut aussi expliquer ses ventes multiples à la même date, dans des conditions similaires29. En effet, pour qui sait voir et peut anticiper, le retour au franc Germinal paraît chaque jour plus illusoire (Sédillot, 1979, p. 119-123). Quels sont alors les ressorts de la « confiance » chez les nouveaux propriétaires ? Il faudrait connaître ici la nature des relations qui les unissent au vendeur, la sociologie locale et l’état du marché dans ce coin de Kabylie. Zahia Soudani s’y emploie pour le Constantinois en analysant de façon remarquable l’évolution du marché foncier entre 1910 et 1938. Confortées par le droit colonial, les pratiques rentières et spéculatives continuent de profiter à une caste de grands propriétaires européens installés généralement en ville. Leur monopole sur le crédit s’avère redoutable pour s’emparer de nouvelles terres. Mais c’est aussi un marché à plusieurs niveaux qui laisse émerger « une paysannerie [algérienne] nouvelle », loin de l’image « diffusée par l’idéologie coloniale ». En effet, « les livres des Hypothèques nous font découvrir des fellahs connaissant les lois foncières et la loi tout court, n’hésitant pas à aller devant les tribunaux pour défendre leurs droits sur les terres, utilisant avocats [et] notaires ». Ce dynamisme des acteurs autochtones ne remet pas en cause « la lutte du pot de terre contre le pot de fer » mais révèle des situations et des relations sociales beaucoup plus nuancées (Soudani, 2007, p. 136-301)30.

• 31 . CF Skikda, vol. 417, transcription n° 5 du 13 août 1907.
• 32 . CF Blida, vol. 1402, transcription n° 2 du 13 décembre 1910.
• 33 . CF Sétif, vol. 250, transcription n° 11 du 2 juillet 1901.
• 34 . CF Blida, vol. 2089, transcription n° 28 du 16 septembre 1924.

21Gérard Jacquemet utilise la même documentation pour saisir les transformations du quartier de Belleville au XIX^e siècle (1973 et 1984). Il est ainsi le premier spécialiste d’histoire urbaine en France à en faire son miel. Des sources plus classiques complètent son vaste corpus, en particulier les matrices cadastrales, les données de l’Enregistrement, les inventaires après décès. En les prenant ensemble ou séparément, il peut préciser la répartition de la propriété, le phénomène de spéculation immobilière, les stratégies d’emprunts / acquisitions du boutiquier jusqu’au rentier. Son exemple est à nouveau suivi ces dernières années (Berthout, 2013, Bonneval et Robert, 2013) après une longue parenthèse pendant laquelle l’économie est restée le parent pauvre des études urbaines. Mais d’autres usages des fonds hypothécaires sont envisageables pour raconter aussi bien la campagne que la ville, les activités agricoles, industrielles ou commerciales. Des plongées dans les transcriptions d’actes, notamment, font ressurgir une grande diversité de paysages et toute une civilisation matérielle dont on sait les évolutions contrastées dans l’Algérie des XIX^e-XX^e siècles. Quelques exemples suffiront à montrer l’ampleur du possible en la matière. En 1907, le propriétaire français d’une mine de plomb, près de Collo, loge 24 ouvriers dans « deux gourbis arabes [que le notaire estime] en bon état d’entretien »31. Au même moment, un colon du village de Gouraya se voit saisir sa concession sur laquelle il n’avait édifié qu’une « baraque en planches »32. La concentration foncière et l’accumulation de richesses profitent à d’autres privilégiés au début du XX^e siècle. C’est le cas en 1901 pour le nouveau propriétaire français d’une « grande et belle propriété rurale » de 103 ha à 3 km de Sétif. Il en existe alors de plus grandes mais celle-ci se compose de vergers, jardins maraîchers, terres labourables et prairies irrigables. Elle lui coûte donc 120 000 francs, somme considérable à l’époque, même si le prix double ou triple pour certains domaines. La farine est produite sur place grâce à un moulin à eau équipé de quatre meules et de « bluteries laveuses ». A côté de la maison de maître se dresse un corps de ferme avec deux écuries, une bergerie, « de vastes étables de construction récente [45 x 9 m] […] avec bastions servant de chambre, hangar avec forge, trois chambres de domestiques »33. Cet ensemble n’a rien à envier à la grande ferme beauceronne des années 1890. Sur le terroir le plus riche de France, la taille des propriétés et des constructions est même souvent inférieure (Specklin, 1982, p. 284-285). D’autres actes mentionnent les « gourbis » des ouvriers agricoles, métayers ou fermiers algériens, situés généralement à l’écart des bâtiments d’exploitation34.

• 35 . CF Alger (1^er bureau), vol. 969, transcription n° 44 du 4 avril 1930.

22Mais c’est surtout dans les villes portuaires qu’arrive grossi le flux des richesses intérieures. Il explique en 1929 ce projet d’immeuble de rapport, rue de l’Amiral Coligny, sur les premières pentes d’Alger. L’appartement du 1^er étage doit comprendre, sur quelque 200 m², un « vestibule d’entrée, salon, salle à manger, bureau, vestiaire, placard, galerie sur le parc [Galland], water-closet de maître, lavabo, palier, lingerie, cuisine, office, water-closet de domestique, balcon avec évacuation d’ordures, trois grands placards, trois chambres à coucher, une salle de bains et quatre garde-robes ». Le sous-sol est prévu avec « chauffage central, chaudière pour l’eau chaude, appareils frigorifiques pour les glacières d’appartement ». De même le règlement de copropriété est strict : l’étendage ne pourra se faire que sur la partie de terrasse réservée à cet effet et les tapis seront battus du côté cour avant 9 heures. Quant aux perroquets et « autres animaux criards », ils seront interdits, les chiens tolérés sauf dans l’ascenseur35. On retrouve ici – avec tout le confort moderne – la logique des beaux quartiers qui se détachent alors des centres-villes de la métropole. L’entre soi des citadins les plus riches, en quête d’espace, de tranquillité, d’hygiène et d’air pur, s’accentue depuis la fin du XIX^e siècle (Lequin, 1983, p. 344-350). Mais dans cette ville coloniale en pleine croissance, la tendance s’appuie aussi sur la ségrégation ethnique, une grande concentration de capitaux et la facilité avec laquelle on s’affranchit des héritages urbains (Lespès, 1930, p. 407-443, Petruccioli, 1992, Goerg et Huetz de Lemps, 2012, p. 217-236, 317-333).

• 36 . CF Alger (1^er bureau), vol. 916, transcription n° 16-17 du 8 mai 1929.
• 37 . CF Alger (1^er bureau), vol. 245, transcription n° 43 du 23 juin 1913.
• 38 . CF Sétif, vol. 779, transcription n° 76 du 8 juillet 1921.
• 39 . CF Alger (1^er bureau), vol. 344, transcription n° 26 du 27 décembre 1918.
• 40 . CF Bejaïa, vol. 93, transcription n° 27 du 23 février 1887.
• 41 . CF Constantine, vol. 557, transcription n° 10 du 1^er février 1937.

23Des actes précisent ailleurs l’identité des locataires et le montant des mensualités36, les règles d’urbanisme des parcelles à bâtir37. En revanche, les paysages industriels émergent plus lentement de la documentation, selon des logiques propres à la colonie. Ce sont ceux par exemple, vers 1920, d’une fabrique de pâtes alimentaires près de la gare de Sétif38, d’un « atelier de carrosserie et de charronnage » au carrefour de Maison-Carrée39. Enfin, si les transactions immobilières font plus rarement état de valeurs mobilières, des exceptions notables sont à souligner. C’est le cas pour la vente des grandes fermes lorsque l’outillage et le cheptel représentent un capital important. Le notaire dresse alors un inventaire comme il le ferait pour une succession. Tout le matériel est ainsi passé en revue et estimé en 1887 pour un domaine viticole près de Djidjelli : foudres, muids, bordelaises, fûts, entonnoirs, robinets, porte-bouteilles, crochets, fourches « à trois » ou « quatre dents », charrues « vigneronne », « à brancard » ou « brabant », etc.40 Dans une ferme du canton de l’Oued Athmenia en 1937, ce sont plutôt le nombre et la valeur des bêtes qui retiennent l’attention : veaux, génisses, vaches « arabes » ou « croisées », taureaux, bœufs, juments « blanches » ou « canadiennes », chevaux, mulets, ânesses, baudets, truies, verrats41…

• 42 . Cet ouvrage collectif se penche sur la situation actuelle dans des pays du Sud anciennement colon (...)

25Mais le chercheur s’affranchit difficilement de son environnement. Celui-ci est source de frustrations quand l’autorisation d’accéder aux archives tarde ou est refusée. Ayant obtenu le précieux sésame, avec une grande liberté de travail par la suite, je ne saurais me plaindre. Il faut quand même avoir une idée de l’endroit où l’on met les pieds. La méfiance dont on peut être l’objet parle aussi à l’historien tant elle est porteuse d’héritages, de contentieux fonciers anciens ou plus récents. Ils semblent se nourrir mutuellement au point de paraître indissociables. Mais le phénomène n’est pas propre à l’Algérie. « On constate que dans les régions où les tensions foncières étaient les plus fortes et les plus politisées, c’est-à-dire là où les effets bénéfiques de la clarification des droits étaient les plus attendus, l’intervention de dispositifs de certification a souvent contribué involontairement à réactiver les conflits anciens et à en provoquer de nouveaux » (Colin et al., 2009, p. 43)42.

• 43 . Selon la loi du 26 juillet 1963.
• 44 . Entretien avec Abdelhamid Achite-Henni, président de la Chambre nationale des notaires, le 17 aoû (...)

26Pour le comprendre, revenons aux deux décennies qui suivent l’indépendance algérienne. Les bureaux des hypothèques connaissent alors un net ralentissement de leur activité. De 1963 à 1974, une série de nationalisations réduisent considérablement les transactions immobilières. Sont concernés les terres agricoles des Européens, les « biens [devenus] vacants » en ville à la suite de leur départ massif, ceux « des caïds, aghas, bachagas et tous agents de la colonisation »43, les richesses du sous-sol, la plupart des entreprises, enfin d’autres propriétés rurales versées au fonds de la Révolution agraire ou aux réserves foncières communales (en périphérie urbaine). Cette socialisation de l’économie explique également que l’essentiel des investissements soient désormais publics et que la centaine de notaires algériens – souvent d’anciens auxiliaires des études françaises – périclitent avant de disparaître44. Ainsi, au milieu des années 1970, les actes des inspecteurs du Domaine National sont à peu près les seuls qui atterrissent dans les conservations. Les transactions ou les gages affectant les biens « melk » se font généralement sous seing privé et continuent de leur échapper (Chaulet, 1984, t. 1, p. 546-580). Mais l’application d’un nouveau cadastre après 1975, et surtout le retour progressif à une économie de marché dans les années 1980-90, vont transformer radicalement la fonction et les conditions de travail des conservateurs.

• 45 . C’est un effet de la loi du 15 août 2010 qui transforme les droits de jouissance perpétuelle sur (...)

27Le choix est fait d’un cadastre à l’allemande avec publicité réelle. Autrement dit, après le passage des géomètres, c’est l’enregistrement de la propriété qui « assainit » la situation antérieure au niveau juridique, en constituant le point de départ unique et la preuve des droits immobiliers. Cette lourde charge incombe désormais aux conservateurs fonciers. Ils vérifient la conformité des opérations cadastrales avec la documentation plus ancienne à leur disposition, valident ou non ce travail par l’inscription des droits de chacun au Livre foncier. La stricte mise à jour de ce registre relève également de leur compétence comme la délivrance des titres de propriété. Fin 2012, grâce au renfort des images satellites et du nouveau corps des géomètres experts fonciers, le cadastre couvre 97 % des zones steppiques et sahariennes, 74 % des campagnes du Tell et 41 % des espaces urbanisés. Mais l’immatriculation foncière a plus de mal à suivre le rythme, moins de la moitié des biens cadastrés disposant d’un titre (Brahiti, 2013, p. 125-128). Or la pression est forte sur les épaules des conservateurs car l’objectif affiché reste l’achèvement du cadastre à la fin de l’année 2014. Surtout d’autres tâches urgentes requièrent leur attention. En effet, la privatisation des droits immobiliers et la libéralisation du marché foncier ont réveillé les fonctions traditionnelles d’un bureau des hypothèques. Le travail a repris avec une nouvelle génération de notaires, issus de la réorganisation de la profession entre 1986 et 1988. Après la « décennie noire », la demande d’actes ou de prêts hypothécaires connait une croissance rapide. C’est assurément le signe d’un dynamisme économique retrouvé, dans l’agriculture et le bâtiment notamment. Mais la fréquentation des conservations foncières révèle d’autres attitudes plus défensives. On vient d’abord y chercher la preuve de ses droits immobiliers. Pour plusieurs raisons : être en mesure de vendre ou d’emprunter, sortir pour cela d’une indivision fréquente, bénéficier des restitutions de biens nationalisés pendant la Révolution agraire, continuer à exploiter les terres agricoles du Domaine National45, anticiper l’arrivée des agents du cadastre ou contester leur travail, dénoncer des empiétements ou accaparements générés par le boom urbain, l’appétit des promoteurs ou l’exode rural dû à l’insécurité des années 1990… Ces demandes de régularisation sont telles qu’une enquête foncière est possible, depuis 2007, pour reconnaître les droits d’un particulier avant le passage du cadastre. Mais la procédure – qui rappelle les enquêtes partielles du début du XX^e siècle – relève toujours de la conservation foncière « déjà fort encombrée par ses missions statutaires et dont les moyens humains et matériels sont limités » (Brahiti, 2013, p. 124).

• 46 . L’enjeu électoral de cette question ne se dément plus en France après la campagne pour les présid (...)
• 47 . L’exemple est donné en novembre 2004 à l’initiative de l’Union de défense des intérêts des França (...)
• 48 . C’est la ligne de défense adoptée contre la plainte collective de 2004 devant le Comité des droit (...)
• 49 . Journal Officiel de la République algérienne, n° 73, 4 octobre 1963.
• 50 . Idem, n° 36, 6 mai 1966.
• 51 . El Watan du 29 novembre 2012 fait état de 35 réclamations relayées par la diplomatie française au (...)
• 52 . Ibid. L’article en page 2 précise bien qu’il s’agit de réclamations émanant de Français « qui son (...)

28On l’aura compris, l’historien qui débarque n’est pas la priorité du service. S’il vient de France, la suspicion peut même grandir à son endroit. Depuis une dizaine d’années, en effet, les recours de rapatriés se multiplient devant les instances françaises, algériennes ou internationales. Leurs demandes d’indemnisation pour des biens perdus en quittant l’Algérie sont anciennes. Plusieurs lois françaises en ont d’ailleurs tenu compte depuis les années 1970, au moins partiellement (Scioldo-Zürcher, 2010, p. 331-377)46. L’esprit procédurier n’en a cure et devient contagieux, au début des années 2000, malgré le rejet systématique des plaintes47. Les médias algériens s’inquiètent régulièrement d’un phénomène qu’ils contribuent à amplifier de leur côté. D’autres aliments entretiennent le jusqu’au-boutisme des uns et la psychose des autres : la montée en France de l’extrême droite qui soutient ce genre de revendications et presse le gouvernement à céder davantage, les tentatives de rapprochement diplomatique entre Paris et Alger, les intérêts bien compris des avocats des deux côtés de la Méditerranée. Ajoutons qu’en Algérie, la concurrence apparente entre le contentieux foncier du passé et celui du présent nourrit des inquiétudes infondées. Les autorités algériennes peuvent toujours arguer qu’on ne refait pas le procès de la décolonisation48 et la législation du pays laisse en réalité peu de prise à de telles actions en justice : le décret du 1^er octobre 1963 a clairement déclaré « biens de l’Etat les exploitations agricoles appartenant aux personnes physiques ou morales qui [à cette date] […] ne jouissaient pas de la nationalité algérienne ou ne justifiaient pas avoir accompli les formalités légales en vue de l’acquisition de cette nationalité »49. Une ordonnance du 6 mai 1966 a également nationalisé « la propriété des biens mobiliers et immobiliers vacants », principalement en ville50. Seuls les Français restés en Algérie peuvent donc prétendre à la régularisation de leur propriété (généralement urbaine) et cela ne représente aujourd’hui qu’un tout petit nombre de dossiers51. Néanmoins, la confusion est entretenue par la presse du pays entre ces demandes d’Algériens d’origine européenne et celles de Français rapatriés52. Afin d’éviter tout amalgame, un article de la loi de finances algérienne de 2010 a obligé les conservations foncières à tamponner toutes les cases de propriétaires européens ayant quitté l’Algérie depuis les années 1960. Ce cachet rouge rappelle en arabe que « les biens immobiliers mentionnés sont biens de l’Etat » (cf. doc. 5). La mesure est censée faciliter le travail des juges et décourager les demandes de copies d’actes en vue de nouvelles plaintes. Dans un tel contexte, la présence d’un Français en ces lieux ne passe pas inaperçue. D’autant moins que les conservations accueillent rarement des chercheurs en sciences sociales (Sari, 1973, Soudani, 2007). Mais cette mission en témoigne : il est possible d’accéder aux salles d’archives pour un travail scientifique.

• 54 . Les huit élus du département d’Alger étaient alors : François-Louis Colomiès, Gaétan Delphin, Jac (...)
• 55 . On retrouve les indices sur le patrimoine des 24 élus colons de 1910 aux pages suivantes du 1^er t (...)

29Une fois la porte ouverte, l’évaluation de l’état de conservation des archives peut commencer. Pour ce faire, j’ai retenu les noms des 24 délégués financiers colons de 191054. En effet, de 1900 à 1945, les Délégations financières algériennes ont fait office de Parlement colonial avec une surreprésentation des intérêts de l’oligarchie foncière européenne. Minorité au sein de la minorité, les colons y comptaient autant d’élus que les Européens « non colons » (24 pour chacune des deux sections) et plus que la majorité algérienne (21 délégués dans une section à part). Or la presse dépouillée par Jacques Bouveresse, l’historien de cette institution (2008-2010), donne de nombreux indices sur le patrimoine des délégués colons, grands propriétaires à la ville comme à la campagne55. La lecture des actes était le moyen de vérifier ces informations à propos de notables présents sur l’ensemble du territoire. D’autre part, ces hommes forts de la colonie avaient souvent commencé leurs transactions foncières une vingtaine d’années avant la date retenue (1910) et allaient les poursuivre jusqu’à leur mort ; ce qui permettait de couvrir une période où l’état de francisation de la propriété produisait déjà quantité d’actes notariés.

• 56 . CF Mascara, cases n° 284 et 584 au nom du même Casimir Carrafang dans le répertoire des comptes. (...)

30Vérification faite, les transcriptions sont bel et bien présentes. Les indices fournis par Jacques Bouveresse ont été confirmés systématiquement et se sont enrichis, évidemment, à la lecture des actes. En outre, la tournée dans dix conservations différentes révèle des investissements à l’échelle de la colonie auxquels on ne s’attendait pas forcément, même chez ces grands propriétaires. Le nombre de transactions à éplucher (jusqu’à 173 étalées sur une vingtaine d’années pour l’un d’eux56) et la longueur des transcriptions (rarement moins d’une dizaine de pages au format A3) m’obligeaient à une sélection. Celle-ci s’est faite sur la base des 5-6 actes les plus significatifs, par personne et par conservation, d’après la valeur des ventes ou acquisitions. Sur les 124 actes ainsi retenus, 119 ont été retrouvés sans difficulté dans les différents volumes. Ce taux aurait approché les 100 % en prenant le temps de repérer les registres mal rangés ou en cours d’utilisation. Cette mesure confirme ainsi l’intégrité des contenus pour les volumes de transcription d’actes, de loin les plus nombreux sur les étagères (cf. doc. 4).

• 57 . Qualificatifs appliqués dans ces études à certaines archives françaises ou à celles de pays de l’ (...)

32La mission d’évaluation a ainsi tenu toutes ses promesses. Elle a mis en évidence la richesse des archives hypothécaires pour l’histoire de l’Algérie aux XIX-XX^e siècles. Autant par leur quantité que par leur qualité. Cette documentation formalisée est le produit d’une histoire longue générée par les bouleversements du régime de propriété depuis l’époque coloniale. Elle peut servir, avec d’autres sources, à un renouvellement fécond des sujets et des approches en sciences sociales. A condition de le vouloir et de le pouvoir. L’accès direct aux salles d’archives et l’état des collections méritent en particulier toute notre attention. Ils révèlent des difficultés ou des crispations récentes, toujours marquées par les legs du passé. Mais, dans la mesure où cette documentation sert légalement à la publicité foncière, elle est « sensible » sans être « secrète » ni « interdite » (Combe, 1994 et 2009, Dullin, 2003)57. Je soulignerai enfin deux bonnes nouvelles pour l’avenir : cette confiance accordée à un chercheur (qui plus est français) en lui ouvrant les portes, la préservation presque intégrale des contenus. Il me paraît essentiel d’assurer l’une et l’autre dans la durée pour mieux explorer et transmettre ce patrimoine exceptionnel. D’autant plus que les fonds d’archives totalement épargnés par les déménagements vers les métropoles, à la veille des indépendances, ne sont pas si nombreux (Guignard et al., 2004, Karabinos, 2013, Hiribarren, 2015). C’est le cas pour celui-ci qui échappe au moins à cet autre contentieux.