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2023 - 4 « Persistances et transformations sur le marché locatif résidentiel privé » / “Persistencies and transformations in the private residential rental market”

Editeurs scientifiques / Guest editors : Charlotte Casier, Hugo Périlleux et Thomas Dawance

« Persistances et transformations sur le marché locatif résidentiel privé »

Introduction

Les recherches sur le logement depuis la crise financière de 2008-2012 ont été largement pensées à partir des notions de financiarisation de l'immobilier. De nombreux chercheur‧es ont documenté comment le logement, bien spatialement fixé et indivisible, a été transformé en un quasi actif financier, morcelable et liquide, à travers un ensemble de modifications réglementaires et de changements socio-techniques (Aalbers, 2019). Cette transformation s’intègre dans un processus plus large, la financiarisation, que Aalbers (2016, p. 2) définit comme « the increasing dominance of financial actors, markets, practices, measurements and narratives, at various scales, resulting in a structural transformation of economies, firms (including financial institutions), states and households ». Le logement en est devenu un objet majeur, à travers la forte croissance des prêts hypothécaires et leur titrisation, la financiarisation d’entreprises de construction et de promotion et la main-mise croissante de la finance sur le marché locatif (Aalbers, 2019 ; Romainville, 2015).

Ainsi, ce large corpus détaille comment l’extraction de la rente immobilière représente non seulement la source de profit de l’industrie immobilière, mais constitue de façon croissante parts larges des rendements des institutions financières (Aalbers, 2012).

Des auteur‧es ont toutefois montré une résurgence parallèle du landlordism ou bailleurs particuliers nourrissant la croissance du secteur locatif privé. Les contextes britannique (Ronald, Kadi, 2018), néerlandais (Aalbers, 2021 ; Hochstenbach et al., 2021) et canadien (Walks et Clifford, 2015) ont documenté cette implication des individus privés sur le marché locatif. Ils sont issus des classes supérieures et d'âge particulier, illustrant une dynamique d'inégalités intergénérationelles, qu'il ne faudrait toutefois pas surestimer au détriment de la classe sociale (Christophers, 2018).

Ces travaux, qu'ils étudient les acteurs institutionnels ou des bailleurs de plus petite ampleur, répondent à la question de savoir « qui tire profit du logement locatif ? » et au final offrent peu d'éléments sur la formation de ce profit. Les théories de la rente, qui permettent de saisir comment (et non qui) tirer profit du logement locatif, ont en effet été largement délaissées par la recherche. Pourtant, comprendre la formation des rentes foncières en contexte urbain reste déterminant, en ce sens qu’elles nourrissent le capital investi dans la financiarisation de l’immobilier. Pour répondre à cette question du « comment » plusieurs auteurs (Alquier, 1971 ; Dechervois et Théret, 1978 ; Harvey, 1982 ; Lipietz, 1974 ; Lojkine, 1971, 1972 ; Rey, 1973 ; Topalov, 1977, 1984) ont tenté des transpositions (parfois contradictoires) au contexte urbain des catégories marxiennes de la rente (rente absolue, rente différentielle, rente de – prix de – monopole) initialement pensées pour le contexte agricole. Ces dernières années, on observe un regain d'intérêt pour l'utilisation de ces catégories pour analyser les dynamiques urbaines (Anderson, 2019 ; Haila, 1990, 2016 ; Revington, 2021 ; Ward et Aalbers, 2016).

Par ailleurs, la géographie du marché locatif privé a été peu étudiée de façon fine. Pourtant, on peut formuler l'hypothèse que les acteurs impliqués varient dans l'espace ainsi que les modalités et l'ampleur de la rente perçue. On manque de travaux à l'échelle intra-urbaine différenciant les quartiers selon ces paramètres.

Nous aimerions contribuer aux débats sur les persistances et transformations du marché locatif résidentiel privé en s'intéressant à l'offre et aux bailleurs. Nous accorderons en particulier une importance aux approches spatiales, permettant de connecter ces résultats avec des processus larges de transformations urbaines

Axe 1 : Acteurs du marché résidentiel locatif et leurs géographies

Le phénomène le plus spectaculaire de la financiarisation du locatif résidentiel est l’entrée sur le marché locatif de larges acteurs institutionnels : des fonds de placement cotés en bourse (public equity) ou non (fonds de capital-investissement privé ou private equity), des fonds spéculatifs (hedge funds) et des fonds de placement immobiliers ou société d’investissement immobilier cotée (real estate investment trust ou REIT) acquièrent ou développent de larges portefeuilles d’unités résidentielles locatives privées ou sociales, tandis que les sociétés de logements sociaux utilisent des produits dérivés et d’autres instruments financiers (Nethercote, 2020 ; Aalbers, 2019 ; August, 2020 ; Wijburg et al., 2018). Parallèlement à l’investissement d’institutionnels, des chercheur‧es ont constaté une hausse de l’investissement par des particuliers dans le marché locatif dans différents pays (Kemp, 2015 ; Ronald et Kadi, 2018 ; Aalbers et al., 2021), qui nuance l’idée d’un marché du logement locatif organisée majoritairement par des acteurs globaux financiarisés.

Qui extrait la rente immobilière dans les villes ? Comment ces acteurs d'envergures variées cohabitent-ils (ou pas) ? Quelle est leur géographie ? Est-ce que les acteurs financiers ont une géographie d'actions différente de celle des bailleurs de plus petite ampleur ? Quels sont les facteurs déterminants leur implication sur les marchés résidentiels locaux ?

L'objectif de cette section est de faire dialoguer les corpus de la financiarisation et du landlordism, pour voir quels consensus/nuances réciproques peuvent s'en dégager. Il s'agit également de faire progresser la connaissance de la géographie de ces acteurs à l'échelle intra-urbaine.

Axe 2 : Création de sous-marchés locatifs

La hausse de l’investissement dans le secteur locatif privé s’accompagne de la création de dispositifs taillés sur mesure pour répondre aux demandes des investisseurs : des produits rentables, sûrs et faciles d’accès. Des intermédiaires chargés de la gestion locative permettent de décharger les bailleurs de leurs responsabilités, encourageant ces derniers à assimiler ces produits immobiliers à des actifs financiers traditionnels (Trouillard, 2014, p. 102). Parmi ces produits, on peut citer la large catégorie des résidences-services (Trouillard, 2014) et plus particulièrement, le logement étudiant (Sanderson et Ozogul, 2022 ; Revington et August, 2020), les maisons de repos (Aveline-Dubach, 2022) ou les hébergements touristiques (Cocola-Gant & Gago, 2019 ; Mermet, 2017 ; Wachsmuth et Weisler, 2018). Ces dispositifs permettent une consommation résidentielle renouvelée tout au long de la vie, puisqu’à chaque étape correspondrait un logement particulier.

Comment l'investissement immobilier crée-t-il de nouveaux produits résidentiels ? Quels liens dresser avec les financiarisations du logement et/ou les théories de la rente ? Quelle est la géographie de ces sous-marchés ? Quel est l'ampleur de ces produits ?

Axe 3 : (Non-)régulation/alternatives

L’existence du marché du logement en tant que tel n'est pas un fait naturel mais bien le produit d'une situation où l'État joue une place centrale. Les réglementations sur la production de bâtiments (plans de secteurs, règlement d'urbanisme, etc.), sur l'utilisation (permis d'urbanisme), sur la mise en location (réglementation des contrats et du bail), le règlement des conflits (qui peuvent aboutir jusqu’à des expulsions) sont essentiels.

La période fordiste (1950-1970) a été caractérisée par la généralisation des réglementations du type plans de secteurs, par de nombreuses réglementations des loyers et la production conséquente (dans certaines pays/villes surtout) de logements sociaux (Desjardins, 2008). Le tournant néolibéral quant à lui a été marqué par des dérégulations des loyers (Kholodilin, 2020), par une nette baisse de la production de logements sociaux et davantage de politiques dites « entrepreneuriales » (Harvey, 1989) de promotion de la ville, d'édification de grands équipements et de l'organisation de grands événements.

Ces dernières années, la production de logements sociaux est toujours relativement faible et les loyers peu régulés. Néanmoins, on semble assister à une recrudescence des luttes urbaines et en particulier de celles concernant le logement avec des tentatives de remettre à l'ordre du jour la production de logements sociaux et la régulation des loyers. En parallèle, le désengagement de l'État dans la production de logements publics, et le transfert de responsabilité vers les pouvoirs publics locaux a laissé la place à et contribué à l'émergence de formes alternatives, encore marginales, de gestion communautaire de la rente foncière (community-led housing, formes coopératives, Community Land Trust,...), et d'occupation précaire (occupations temporaires, squats) immobilisant temporairement la formation de rente.

Quelle place jouent les pouvoirs publics et l'État dans le secteur de la location de logements ? Comment ce rôle a-t-il évolué ? Quel est le rôle joue en particulier les politiques foncières publiques dans la production de logements locatifs ?

Quelle place prennent les mouvements sociaux dans la formulation de revendications et d'alternatives ? Comment évolue la relation entre pouvoirs publics et tiers-secteur dans l'émergence de ces alternatives ?

Manifestation d’intérêt (avec un court résumé) pour le 31 janvier 2023 (à envoyer à Belgeo, c/o christian.vandermotten@ulb.be)

Articles à déposer pour le 31 mai 2023 (à envoyer à Belgeo, c/o christian.vandermotten@ulb.be)



“Persistencies and transformations in the private residential rental market”

Introduction

Research on housing since the financial crisis of 2008-2012 has largely been thought of in terms of the financialisation of real estate. Many researchers have documented how housing, chunky a and spatially fixed, has been turned into a ’unitized’ and liquid quasi-financial asset through a combination of regulatory and socio-technical changes (Aalbers, 2019). This transformation is part of a wider process, financialization, which Aalbers (2016 : 2) defines as “the increasing dominance of financial actors, markets, practices, measurements and narratives, at various scales, resulting in a structural transformation of economies, firms (including financial institutions), states and households”. Housing has become a major object of financialization, through rising mortgage debt, mortgage securitization, the financialization of construction and development companies, and the growing grip of finance on the private rental market (Aalbers, 2019 ; Romainville, 2015).

Thus, this consequent literature details how the extraction of real estate rent not only represents the source of profit for the real estate industry, but increasingly constitutes large shares of the returns of financial institutions (Aalbers, 2012).

Authors have, however, shown a simultaneous resurgence of ‘landlordism’ or private landlords have driven increases in rental property ownership. The British (Ronald, Kadi, 2018), Dutch (Aalbers, 2021 ; Hochstenbach et al., 2021) and Canadian (Walks and Clifford, 2015) contexts have documented the increasing involvement of private individuals in the private rental market. These landlords are mainly middle-aged and relatively affluent households, illustrating a dynamic of intergenerational inequalities, which should not, however, be overestimated at class structures (Christophers, 2018).

These studies, whether they focus on institutional actors or smaller-scale landlords, address the question of “who benefits from rental housing” but actually offer little insight into the formation of this profit. Theories of rent, which allow us to understand how (and not who) profits from rental housing, have been largely neglected by research. However, understanding the process of land rent formation in the urban context remains relevant, in the sense that it feeds the capital invested in the financialisation of real estate. To answer this question of 'how', several authors (Alquier, 1971 ; Dechervois and Théret, 1978 ; Harvey, 1982 ; Lipietz, 1974 ; Lojkine, 1971, 1972 ; Rey, 1973 ; Topalov, 1977, 1984) have attempted to transpose (sometimes contradictory) to the urban context the Marxian categories of rent (absolute rent, differential rent, monopoly rent) initially elaborated for the agricultural context. In recent years, there has been renewed interest in using these categories to analyse urban dynamics (Anderson, 2019 ; Haila, 1990, 2016 ; Revington, 2021 ; Ward and Aalbers, 2016).

Furthermore, the geography of the private rental market has been little studied in detail. However, it could be argued that types of actors involved vary spatially as well as the different modalities and magnitude of the rent received. Literature remains scarce on intra-urban geographies according to these parameters.

We aim to contribute to debates regarding persistences and transformations of the private rental market by focusing on the supply side and on landlords. In particular, we will give importance to spatial approaches, giving the opportunity to connect these results to wider processes of urban transformation.

Axis 1 : Actors of the residential rental market and their geographies

The most spectacular phenomenon of the financialization of the residential rental market is the entry of large institutional players into : public or private equity, hedge funds and listed real estate investment trusts (REITs) are acquiring or developing large portfolios of private or social rental residential units, while social housing companies are using derivatives and other financial instruments (Nethercote, 2020 ; Aalbers, 2019 ; August, 2020 ; Wijburg et al., 2018). Alongside institutional investment, researchers have shown an increase in investment by individuals in the rental market in different countries (Kemp, 2015 ; Ronald and Kadi, 2018 ; Aalbers et al., 2021), which mitigates the idea of a rental housing market organised predominantly by financialized global actors.

Who extracts the property rent in cities ? How do these actors of various sizes coexist (or not) ? What is their geography ? Do financial actors present different geographies from these of smaller-scale landlords ? What are the factors determining their involvement in local residential markets ?

The aim of this section is to bring corpus of both financialization and landlordism’ into dialogue with each other, to explore what consensus/nuances may emerge. It also aims to contribute to the study of the geography of these actors at the intra-urban level.

Axis 2 : Creation of rental sub-markets

The financialization of the private rental sector is interrelated with the development of specific sub-markets as investment products, designed to meet demands of investors : profitable, secure and easily accessible products. Intermediaries in charge of rental management relieve landlords of their responsibilities, encouraging them to assimilate these real estate products to traditional financial assets (Trouillard, 2014). These products include the broad category of serviced residences (Trouillard, 2014), student accommodation (Sanderson and Ozogul, 2022 ; Revington and August, 2020), nursing homes (Aveline-Dubach, 2022) or tourist accommodation (Cocola-Gant & Gago, 2019 ; Mermet, 2017 ; Wachsmuth and Weisler, 2018). These arrangements give opportunities for renewed residential consumption throughout life, since each life stage would correspond to a particular housing product.

How does real estate investment create new residential products ? What are the links with the financialization of housing and/or theories of rent ? What is the geography of these sub-markets ? What is the scale of these products ?

Axis 3 : (Non-)regulation/alternatives

The existence of the housing market as such is not a natural fact but the product of a situation in which the State plays a central role. Regulations on building production (area plans, planning regulations, etc.), on use (planning permission), on renting (regulation of contracts and leases), on conflict resolution (which can lead to evictions) are essential.

The Fordist period (1950-1970) was characterised by widespread ‘development plan’ regulations, numerous rent regulations and consistent production (especially in certain countries/cities) of social housing (Desjardins, 2008). The neo-liberal turn, on the other hand, has been characterized by rent deregulations (Kholodilin, 2020), a clear drop in the production of social housing and more 'entrepreneurial' policies (Harvey, 1989) to promote the city, build large facilities and organise major events.

In recent years, the production of social housing is still relatively low and rents are poorly regulated. Nevertheless, there seems to be a resurgence of urban struggles, especially concerning housing, with attempts to put social housing production and rent regulation back on the agenda. At the same time, the disengagement of the State in the production of public housing and the transfer of responsibility to local authorities has given way to and contributed to the emergence of alternative, still marginal, forms of community management of land rent (community-led housing, cooperatives, Community Land Trust, etc.) and precarious occupation (temporary occupation, squats) temporarily immobilising the formation of rent.

What role do public authorities and the State play in the rental housing sector ? How has this role evolved ? What role do public land policies in particular play in the production of rental housing ?

What role do social movements play in formulating demands and alternatives ? How does the relationship between public authorities and the third sector evolve in the emergence of these alternatives ?

Expression of interest (with a short abstract) before January 31, 2023 (to be sent to Belgeo, c/o christian.vandermotten@ulb.be)

Deadline for the papers May 31, 2023 (to be sent to Belgeo, c/o christian.vandermotten@ulb.be)

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