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2023
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Le coliving ou la financiarisation des maisons bruxelloises

Coliving of de financialisering van Brusselse huizen
Coliving, or the financialisation of houses in Brussels
Charlotte Casier
Traduction(s) :
Coliving of de financialisering van Brusselse huizen  [nl]
Coliving, or the financialisation of houses in Brussels  [en]

Résumés

Le coliving à Bruxelles consiste en la location, au sein d’un même bâtiment, de chambres accompagnées d’espaces communs et de services, opérée par des sociétés privées. Par sa formule tout-inclus meublée et flexible, cette offre de niche mais en croissance rapide s’adresse particulièrement aux jeunes expatrié·es présent·es à Bruxelles. L’analyse du développement de cette offre immobilière récente montre comment la financiarisation du secteur résidentiel locatif privé s’appuie sur la création de nouveaux produits formatés afin que les investisseurs puissent facilement y injecter leurs capitaux et en tirer des rendements élevés. À Bruxelles, le coliving est établi avant tout dans des maisons unifamiliales des quartiers du sud-est de la première couronne urbaine.

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Notes de la rédaction

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Notes de l’auteur

Financements : Aspirante (Research Fellow) du Fonds de la Recherche Scientifique – FNRS

Texte intégral

Introduction

  • 1 MARNEFFE A., 2022. Le politique s’attaque au « coliving », ces kots de luxe pour jeunes travailleur (...)

1Depuis deux ans, un nouveau type de logement soulève des discussions dans la presse et les hémicycles politiques bruxellois, le coliving. La Libre titrait par exemple en juin 2022 : « le politique s’attaque au “coliving”, ces kots de luxe pour jeunes travailleurs1 ». Une section lui était consacrée dans le rapport « Good Living » préparant la réforme du Règlement Régional d’Urbanisme. Plusieurs interventions ont eu lieu au Parlement bruxellois à propos du coliving et certaines communes ont d’ores et déjà adopté des dispositifs plus ou moins contraignants pour encadrer le phénomène.

2Le coliving désigne la location par des sociétés de gestion privées, dans un même bâtiment, de chambres accompagnées d’espaces communs et de services. Le phénomène en émergence depuis 2016 reste ardu à définir précisément : d’une part, il ne relève d’aucune notion juridique ; d’autre part, le terme est utilisé fréquemment par l’industrie immobilière pour caractériser des offres très variées, jusqu’à l’offre hôtelière. L’expression est également régulièrement mobilisée comme la traduction en anglais des termes colocation ou habitat partagé, ce qui augmente la confusion.

3Une observation systématique de l’offre bruxelloise de coliving a été l’occasion de déterminer les critères permettant d’identifier ce phénomène nouveau. D’abord, il s’agit d’un logement meublé et partagé. Les locataires disposent d’un espace privé, au minimum une chambre, et d’espaces partagés avec d’autres résident·es. L’espace privé, bien que meublé, est dépourvu des équipements permettant l’autonomie du ou de la locataire sur le plan alimentaire (pas de cuisine, ni même de four à micro-ondes) ou sur le plan de l’hygiène. Deuxièmement, le prix des charges est forfaitaire et inclut des services tels que la gestion des contrats d’énergie, d’eau et d’internet, la maintenance du bâtiment, le nettoyage des espaces communs et la fourniture des produits d’épiceries de base (papier toilette, huile, sel et poivre, produits de nettoyage). Parfois, des services supplémentaires sont ajoutés à cette offre, comme l’organisation d’événements, la mise à disposition de vélos ou de trottinettes, le changement des draps, etc. Plus généralement, une expérience de vie communautaire est promise aux locataires. Troisièmement, la gestion de ce logement et des services joints est opérée par une société privée, qui joue au minimum un rôle d’intermédiaire entre les locataires et le bailleur. Quatrièmement, ces sociétés privées visent de jeunes adultes professionnel·les (stagiaires ou travailleur·euses). Enfin, le coliving permet à ces dernier·ères un accès plus facile au marché du logement que la colocation classique (hors prix du loyer) : les procédures de recrutement sont simplifiées et les durées des baux sont plus courtes et flexibles.

4Quelle est l’ampleur du phénomène à Bruxelles ? Comment expliquer son développement rapide ? Quels acteurs l’organisent ? Pour répondre à ces questions, je m’appuie d’abord sur la littérature qui interroge la création de nouveaux produits immobiliers à destination des jeunes adultes. Après avoir présenté la méthodologie, je réalise ensuite un état des lieux du développement du secteur depuis 2016, puis je décris le produit offert, sa formule économique et les acteurs impliqués. Je termine en abordant sa géographie, concentrée dans le sud-est de la première couronne urbaine.

1. L’extension du logement étudiant aux jeunes adultes au profit d’acteurs financiarisés

5La littérature scientifique sur le coliving est peu fournie, en raison de son caractère récent. On peut toutefois s’inspirer des nombreux travaux consacrés aux résidences étudiantes de standing, qui présentent de nombreuses similarités avec le secteur étudié. Ces résidences, dont le nombre s’est fortement accru depuis une dizaine d’années, en particulier en Grande-Bretagne et en Amérique du Nord, associent également des petites surfaces privées (chambres ou studios) et des espaces partagés, dont des équipements collectifs tels qu’une salle de sport, un espace pour étudier, un bar ou une piscine. La location y est « tout inclus » et accompagnée de services de conciergerie et de sécurité [Kenna et Murphy, 2021 ; Revington et August, 2020 ; Reynolds, 2020]. Les opérateurs du coliving promeuvent un type de logement relativement similaire à ces résidences mais, cette fois, à destination des jeunes adultes après leurs études. En ce sens, le coliving étend un certain style de vie « étudiant » et ses petites surfaces au marché du logement pour adultes [Harris et Nowicki, 2020].

6Cette extension de l’hébergement étudiant à de jeunes adultes tire profit de la formation d’une demande pour des logements meublés et au bail flexible. Les choix résidentiels des jeunes adultes sont, en effet, de plus en plus contraints par la flexibilisation du marché du travail, qui conduit au retardement du début des carrières, à la multiplication des stages, des contrats courts et des périodes sans emploi, et à une hausse des migrations professionnelle et étudiante [Cuzzocrea et Cairns, 2020 ; Arundel et al., 2017 ; Meier, 2014 ; Russel et Findlay, 2012]. Cette instabilité incite les jeunes adultes à se reposer sur des formes d’occupation de court et moyen terme, offertes uniquement par le marché locatif privé, leur permettant de déménager rapidement si une opportunité professionnelle se présente. Si le marché du travail ne permet pas de s’installer définitivement dans un lieu, il·elles n’ont pas d’autre alternative qu’être flexibles et mobiles [Hoolachan et al., 2016].

  • 2 Ce processus a été récemment documenté pour Bruxelles dans FARES A., STATHOPOULOS A., SCOHIER C., (...)

7L’émergence du coliving est également stimulée par la financiarisation croissante du logement2 et plus particulièrement, du secteur résidentiel locatif privé. Celle-ci relève notamment de l’implication croissante de fonds d’investissement et de sociétés cotées en bourse ainsi que des transformations des stratégies de placement des ménages [Benites-Gambirazio, Bonneval, 2022 ; Sanderson, Ozögul, 2021 ; Fuller, 2021 ; Gaudreau, 2020]. Ce processus de financiarisation se matérialise entre autres par la création de dispositifs taillés sur mesure pour répondre aux demandes d’investisseurs en recherche permanente de nouveaux débouchés : des produits rentables, sûrs et faciles d’accès, comme les résidences étudiantes, mais aussi les maisons de repos [Aveline-Dubach, 2022 ; Revington et August, 2020]. Comme ces secteurs, le coliving permet d’associer le profil peu risqué de l’investissement résidentiel à de hauts rendements immobiliers, grâce aux loyers significativement plus élevés au m² [Costa et Petrussa, 2019] liés à une occupation dense de l’espace, divisé en plusieurs unités de petite taille [Harris et Nowicki, 2020].

8La littérature n’a pas étudié davantage les structures économiques concrètes du secteur du coliving, si ce n’est à Tokyo. Dans la capitale japonaise, le modèle économique du secteur repose sur une combinaison d’acteurs incluant des propriétaires immobiliers, des développeurs, des compagnies de marketing, mobilisant des instruments comme les locations à court terme et des cautions faibles. Les opérateurs de coliving ne possèdent pas les bâtiments qu’ils mettent en location : ils négocient avec les propriétaires des contrats de location pour une période déterminée de temps (en général 10 ans) et tendent à limiter leur rôle à la rénovation, la location et la gestion des biens [Druta et Ronald, 2021 : 3 et 11].

2. Des méthodes mixtes pour étudier le secteur du coliving bruxellois

9Depuis le début des années 2000, le marché résidentiel bruxellois est mis sous pression par la montée des prix immobiliers et le manque de logements abordables [Dessouroux et al., 2016]. Cette crise structurelle du logement est notablement liée à la croissance démographique qu’a connue la Région à partir de 1995, mais aussi à la position de Bruxelles comme pôle d’emploi international, liée à la présence sur son territoire des institutions de l’UE et de l’OTAN.

  • 3 Programme de volontariat international français mis en place en 2000. Les ressortissant·es frança (...)

10L’immigration internationale très qualifiée est dès lors une caractéristique majeure de la démographie bruxelloise. En 2020, le secteur international total était estimé à 123 500 postes, majoritairement hautement qualifiés, représentant 18 % des emplois à Bruxelles [CEIO, 2021]. Ces « expatrié·es » sont définis comme « un sous-groupe distinct d’immigrés caractérisés par un haut niveau d’éducation et une situation professionnelle relativement favorisée » [Gatti, 2009 : 6]. Il·elles sont plutôt jeunes, bénéficient de salaires élevés et s’installent souvent à Bruxelles pour une courte durée (de quelques mois à quatre ans environ). Parmi eux·elles, on retrouve également une large population de jeunes professionnel·les en début de carrière, stagiaires, Français·es « VIE » (Volontariat international en entreprise3) ou employé·es au contrat à durée déterminée [Casier et Decroly, 2022]. Ces personnes sont dans l’immense majorité des cas des ressortissant·es de l’Union européenne. Enfin, il·elles représentent une part significative de la population dans plusieurs quartiers bruxellois [Casier, 2019].

11Ces dynamiques démographiques ont stimulé le marché immobilier bruxellois, permettant la transformation d’une partie de l’offre résidentielle en objet d’investissement et donnant naissance à un marché du haut de gamme [Dessouroux et al., 2016]. Cependant, les prix de l’immobilier bruxellois, bien qu’en augmentation, restent inférieurs à ceux d’autres capitales européennes comme Paris, Londres ou Amsterdam.

12L’analyse du coliving bruxellois s’est appuyée sur une méthodologie mixte, combinant démarches qualitatives et quantitatives. D’abord, j’ai créé une base de données des établissements de coliving. Ceux-ci ont été identifiés à partir des moteurs de recherche, d’interviews avec les acteurs du secteur et du dépouillement de la presse et des réseaux sociaux. La diversité des sources mobilisées a permis de réaliser une couverture quasi exhaustive du phénomène à Bruxelles. Pour chaque établissement, j’ai encodé la société opératrice, l’adresse, le loyer, le nombre de chambres et l’année d’ouverture à partir des informations disponibles sur les sites internet des sociétés concernées ou dans des annonces postées sur les réseaux sociaux. Cette étape m’a permis de reconstituer l’offre existante en août 2022 en termes de nombre et de caractéristiques, et de la cartographier. J’ai également analysé les baux que les principales sociétés actives sur le marché concluent avec leurs locataires.

13Ensuite, pour comprendre le fonctionnement du coliving, j’ai mené 14 entretiens avec des professionnel·les de 7 sociétés spécialisées, représentant 75 % du marché bruxellois. Chaque entretien abordait plusieurs thèmes : l’offre proposée, le profil des locataires, le fonctionnement économique de la société, ses perspectives futures et ses relations avec les pouvoirs publics. J’ai également dépouillé les communications de ces entreprises (site internet, newsletters, réseaux sociaux) et les articles de la presse immobilière et financière belge portant sur le coliving.

14Enfin, concernant le public, une des plus importantes sociétés de coliving bruxelloise m’a également transmis l’âge, le genre, la nationalité et l’occupation de ses 210 locataires en février 2021.

3. Le coliving bruxellois comme mise en pratique de la financiarisation du marché locatif privé

3.1. Un secteur de niche en croissance rapide depuis 2016

  • 4 Les données sont celles au 16/08/2022.

15En 20224, le coliving reste un secteur de niche à Bruxelles, comptant au minimum 290 établissements ouverts ou en développement qui totalisent environ 2 800 chambres. Toutefois, ce secteur est caractérisé par une croissance significative depuis ses premiers développements dans la ville en 2016 (figure 1). Les établissements de coliving bruxellois comptent en moyenne dix chambres (valeur médiane : 9), mais certains en hébergent jusqu’à une vingtaine. La moitié de l’offre est constituée de maisons de 7 à 11 chambres.

Figure 1. Chambres de coliving recensées à Bruxelles selon leur année d’ouverture

Figure 1. Chambres de coliving recensées à Bruxelles selon leur année d’ouverture

Les chambres dont l’année d’ouverture était inconnue (20 %) ont été réparties entre les années selon la distribution totale.

16Avec environ 400 chambres ouvertes en moyenne par an entre 2016 et 2022, le secteur du coliving se rapproche des ordres de grandeur des logements collectifs nets autorisés en Région de Bruxelles-Capitale entre 2013 et 2020 à destination des étudiant·es, entre 200 et 1 400 unités selon les années, ou à destination des seniors, entre 150 et 600 unités par an [Perspective.brussels, 2022 : 42].

17Cette croissance rapide du coliving est rendue possible par la stratégie déployée par les sociétés du secteur, basée sur la rénovation de maisons unifamiliales anciennes, qui permet de mettre des chambres en location bien plus rapidement que par la promotion neuve ou la reconversion de bâtiments de plus grande ampleur.

3.2. Une offre flexible, « tout inclus » et communautaire au prix fort

18Par rapport à la location privée classique, le coliving propose un accès facilité au logement partagé en termes de durée de séjour et de recrutement. Il reste cependant conditionné par la capacité à payer un loyer élevé.

19D’abord, les locations proposées par le secteur du coliving à Bruxelles sont plus courtes (à partir de 3 ou 6 mois en fonction des sociétés) que dans le marché traditionnel et les départs sont d’une certaine façon facilités. L’ensemble des sociétés mettent en avant dans leur communication la flexibilité de leur offre, qui permettrait aux locataires de modifier facilement la durée de leur séjour. Sur son site, ColocHousing promet par exemple des « contrats flexibles sans bureaucratie. Nous savons que les contrats sont ennuyeux et stressants, nous les avons donc simplifiés et rendus flexibles au cas où vos plans changeraient5. »

20Ensuite, l’offre est caractérisée par un accès simple à l’information. Les différentes sociétés de coliving disposent de sites internet bien référencés sur les moteurs de recherche, qui détaillent clairement les modalités de location. Elles proposent également des processus de réservation en ligne et la plupart d’entre elles n’exigent que des dossiers réduits par rapport aux pratiques du marché traditionnel. Sur Immoweb, la société Colonies vante par exemple un « dépôt de dossier digital et facile ». Chez Ikoab, aucune fiche de paye et aucun garant ne sont demandés6. Ces deux aspects sont des atouts pour des personnes cherchant à distance, avec pas ou peu de connaissances établies à Bruxelles et dont la durée de séjour est souvent incertaine.

21Troisièmement, les sociétés de coliving louent ces chambres meublées selon une formule incluant un forfait de charges regroupant l’énergie, l’eau, l’assurance incendie, les télécommunications, mais aussi des services comme le nettoyage, la maintenance et la fourniture des produits d’épicerie de base. Ce mode d’habitat partagé est ainsi présenté comme une solution clé en main pour ses locataires. Les services proposés sont parfois plus larges (mise à disposition de vélos électriques, abonnement à la presse, etc.), entrant dans une logique de démarcation au sein d’un marché de plus en plus compétitif.

  • 7 Selon la définition de Metcalf (2004 : 9-10), une communauté intentionnelle correspondrait à cinq (...)
  • 8 https://colive.eu/en/ (consulté le 17/06/2020).

22Par ailleurs, les sociétés spécialisées dans le coliving à Bruxelles commercialisent ce qu’elles appellent volontairement une « expérience » : mobilisant des valeurs de partage et d’ouverture dans leur communication, elles créeraient des pseudocommunautés intentionnelles7, notamment en organisant des événements et activités entre les locataires (drink d’accueil, brunchs, concours entre les maisons, session de yoga au parc, etc.). Une des principales sociétés résume cette forme d’entre-soi sur son site internet : « Overall, it offers the experience of living with like-minded people. (…) You can now live a unique and unforgettable experience with new forever friends in an amazing place. So what are you waiting for?8» Selon l’employée d’une société de coliving, c’est ce qui différencie ce « produit » du locatif traditionnel : « le but c’est vraiment d’avoir une communauté intentionnelle. C’est pas louer une chambre, c’est vraiment intégrer une communauté (…) ils [les locataires] pourraient même avoir un studio pour le même prix, mais c’est juste un autre produit. »

23Enfin, les loyers sont élevés. Leurs montants sont difficiles à déterminer précisément, car les sociétés ne communiquent sur leur site internet que les prix des chambres les moins chères des maisons (« à partir de ») et parce que le montant des charges n’est pas toujours clairement indiqué. Le loyer varie en fonction de la société, de la taille de la chambre et de la présence d’une salle de bain privative ou non. Les prix semblent toutefois pouvoir différer selon la commune de localisation. Ma base de données me permet d’estimer le prix de départ médian pour une chambre dans un coliving bruxellois ouvert en 2022 à 760 € (charges incluses). À titre de comparaison, le loyer médian d’un logement étudiant de tout type (chambre, résidence universitaire, colocation, etc.) était de 475 € charges comprises en 2020 à Bruxelles [Albea et al., 2020]. Malheureusement, il n’existe pas d’informations plus récentes et fiables sur les loyers en colocation à Bruxelles.

24Ces caractéristiques – location clé en main, promotion d’une vie communautaire et loyers élevés – font des jeunes expatrié·es présent·es à Bruxelles la clientèle cible des sociétés de coliving. Selon les données transmises par une société opératrice en février 2021, près d’un tiers des locataires du coliving sont Français·es, un tiers sont des étranger·ères majoritairement ressortissant·es de l’Union européenne (hors Belgique et France) et un tiers sont Belges – souvent non bruxellois·es. Leur âge médian est de 25 ans et la répartition égale entre les genres. Les locataires sont majoritairement diplômé·es du supérieur (ou en voie de l’être). Il s’agit majoritairement des travailleur·euses, mais la part d’étudiant·es en fin de cycle et de stagiaires n’est pas négligeable. Enfin, selon les acteurs du secteur du coliving interviewés, ces locataires restent environ un an dans les maisons ; il s’agit en général de leur premier logement à Bruxelles et lorsqu’ils et elles rompent leur bail, c’est majoritairement pour quitter la ville.

3.3. « Diviser plus pour gagner plus » : louer des petites surfaces pour un rendement élevé et rapide

25Les sociétés de coliving promettent à leurs investisseurs des rendements élevés au vu des chiffres pratiqués communément sur le marché immobilier. Ikoab indique sur son site web « un rendement net supérieur à celui du marché immobilier locatif classique »9. En 2019, la même société annonçait un rendement de 6 à 8 % pour un bien à Bruxelles10. Cohabs mentionne un rendement de 6 % également, quoique décroissant vu la hausse du prix de l’énergie et du foncier11. Ce niveau élevé de rentabilité brute résulte du mode de production particulier du coliving, qui associe rénovation de logement existant, location à la chambre et économies d’échelle.

26À Bruxelles, les établissements de coliving prennent majoritairement place dans des maisons unifamiliales rénovées, ce qui permet de raccourcir le délai entre achat et mise en location des biens. De manière générale, la rénovation est structurellement plus rapide que la construction de logements neufs. Par ailleurs, le coliving ne fait l’objet d’aucune réglementation spécifique et l’ouverture d’un établissement ne nécessite pas en soi de permis d’urbanisme. Ce cadre propice au développement du secteur est toutefois en évolution [Bernard, 2022].

27Le dispositif du coliving offre des rendements élevés également par la division d’un bien, classiquement une maison unifamiliale, en multiples chambres louées individuellement. Comme l’explique le CEO de Cohabs, « c’est un segment particulièrement rentable, car nous arrivons à louer une dizaine ou une quinzaine de chambres pour une seule maison »12. Ce dispositif permet également d’acheter des biens aux surfaces importantes, dont le prix au m² est relativement faible, tout en les louant aux prix de petites unités, les chambres, où chaque m² est valorisé. Par exemple, la maison « Féron » de la société Ikoab située à proximité de la Gare du Midi et offrant 6 chambres totalise en septembre 2022 3 225 € de loyer (auquel il faudra ajouter un total de 900 € de charges mensuelles) tandis que la grille indicative des loyers13 propose un loyer entre 1 700 et 2 000 € pour un tel bien. La maison « Simonis » située dans le quartier du Châtelain et offrant 10 chambres totalise 7 245 € de loyer (ainsi que 1 500 € de charges) tandis que la grille propose un loyer entre 3 170 et 3 800 €.

  • 14 Le Soir immo, 7/2/2019, p. 6.

28Dans ce contexte, le coliving apparaît comme un produit permettant de tirer une rentabilité plus élevée de maisons unifamiliales que si elles étaient louées entières, sans devoir obtenir un permis pour les diviser formellement. Un agent immobilier précise d’ailleurs qu’il s’agit d’une façon de contourner les difficultés à la division de maisons en plusieurs unités, à laquelle la plupart des communes s’opposent : « beaucoup de nos propriétaires achètent ou sous-louent en coliving (…). Cela permet par ailleurs de contourner le problème des surfaces minimum imposées puisqu’ils saucissonnent leur maison en plusieurs unités14. »

29Cette location à la chambre conditionne l’élaboration des projets dès l’achat du bien, afin d’en maximiser la rente. Un nombre minimum de chambres est visé, probablement aussi pour effectuer des économies d’échelle dans la gestion. Lors des visites immobilières, les sociétés déterminent la faisabilité du projet en établissant le nombre de chambres réalisables : selon la typologie du bien, ils estiment combien de chambres peuvent être « casées », avec un ratio prix/chambre visé. En fonction du respect ou non de ce ratio, ils achètent ou pas le bien. Les maisons sont ensuite rénovées avec pour objectif de maximiser le nombre de chambres. Les étages mansardés et les sous-sols comprenant une fenêtre sont régulièrement transformés en chambres. Parfois, une des trois pièces en enfilade traditionnelles des rez-de-chaussée bruxellois est transformée en chambre avec une cloison la séparant du séjour et de la cuisine.

30Malgré les services inclus et le turn-over élevé des locataires, les économies d’échelle, l’automatisation des processus de gestion locative via les technologies numériques et, dans certains cas, la contribution des locataires à la gestion quotidienne, permettent de limiter des coûts des sociétés afin de maintenir un rendement élevé pour elles-mêmes et/ou pour les propriétaires.

3.4. Des sociétés comme intermédiaires pour faciliter l’investissement immobilier

31À Bruxelles, cinq sociétés spécialisées — Cohabs, ShareHome Brussels, Ikoab, Colive et Colochousing — organisent l’essentiel du marché du coliving (tableau 1). Ensemble, elles représentaient près de 75 % des chambres disponibles au 1er juillet 2022. Une dizaine d’entreprises arrivées plus récemment sur le marché gèrent également un maximum de cinq établissements. À l’exception de deux sociétés françaises qui ont ouvert leurs premières maisons à Bruxelles en 2021 et 2022, toutes ces sociétés ont été fondées par des entrepreneurs et capitaux implantés en Belgique. Pour développer leurs offres rapidement, ces entreprises ont dû mobiliser des capitaux importants depuis 2016. Deux modèles de financement coexistent, qui concernent des acteurs d’envergures différentes.

Tableau 1. Récapitulatif des informations sur les cinq principales sociétés opératrices du coliving à Bruxelles

Nom

Première ouverture

Chambres (~n)

Établissements (~n)

Cohabs

2016

621

44

Share Home Brussels

2017

475

58

Ikoab

2016

286

38

Colive

2018

193

31

Colochousing

2018

22

150

  • 15 J’ai maintenu l’usage du masculin lors de la description des acteurs lucratifs du coliving (à savoi (...)

32Dans un premier modèle, les sociétés sont uniquement des gestionnaires de biens, comme Ikoab et ShareHome Brussels. Après avoir identifié un bien qu’elles souhaitent intégrer à leur parc, ces dernières le font acquérir intégralement par un investisseur particulier15, qui en devient propriétaire. La société de coliving prend ensuite le bien en gestion et se charge de l’ensemble du processus : rénovation, mise en location, contrats de location, maintenance, etc. Ces sociétés peuvent également prendre en gestion une maison qu’un particulier possède déjà et qu’il souhaite louer en coliving. Elles se rémunèrent en prélevant un pourcentage des loyers ainsi que des frais de dossier. Une de ces sociétés explique cibler « l’investisseur privé qui a trop de boulot et qui a juste envie d’investir dans l’immobilier sans se prendre la tête, quoi. » Ces personnes sont « des c-level, donc c’est des CEO, CFO etc. qui sont la plupart entrepreneurs, ont de l’argent et n’ont pas du tout le temps de s’occuper d’un projet immobilier. » Une autre société résume : « le confort que nous offrons aux investisseurs, c’est s’occuper de tout pour eux. » Ces sociétés permettent aussi à ces bailleurs particuliers, qui détiennent un ou quelques biens, de profiter d’économies d’échelle par l’agglomération de la gestion de leurs biens.

33Suivant un second modèle, d’autres sociétés de coliving comme Cohabs ou Colive, sont, elles, propriétaires des maisons qu’elles louent (ou d’une partie de celles-ci). Pour acquérir les fonds nécessaires à leur achat, elles font appel à des investisseurs particuliers ou de grande ampleur et à des prêts bancaires. Depuis 2019, par exemple, Cohabs réalise des levées de fonds substantielles auprès de sociétés immobilières cotées en bourse, telles qu’AG Real Estate (compagnie belge membre du groupe international Ageas), des fonds d’investissement belges ou étrangers, ainsi que des gestionnaires de grandes fortunes, témoignant de l’action d’acteurs financiarisés de grande ampleur dans le développement du coliving à Bruxelles. En 2021, la société a annoncé avoir levé 58 millions d’euros, lui permettant d’acquérir pour 200 millions d’euros d’immobilier à Bruxelles ou dans d’autres capitales européennes16. En novembre 2022, la presse annonce pour Cohabs une des plus grosses levées de fonds belges de l’année, grâce à un accord avec Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), l’un des plus importants gestionnaires de fonds institutionnels au Canada. Belfius Insurance et le fonds souverain belge entrent également dans son capital17.

34En parallèle, ces sociétés développent désormais des projets de coliving de grande ampleur, dans des bâtiments reconvertis ou neufs. L’objectif est notamment « de grossir un peu plus vite », selon les dires d’une des sociétés interviewées. En novembre 2020, Cohabs annonce par exemple avoir acquis le Passage du Nord, galerie commerçante du centre-ville bruxellois [corrigendum 26/04/2023 : Cohabs a plus spécifiquement signé une convention d’emphytéose pour les étages supérieurs du Passage Nord]. Les premières communications prévoient un espace de 4 000 m², divisé en quatre « maisons », totalisant 64 chambres18. Les promoteurs, quant à eux, tendent également à intégrer le coliving dans leurs projets neufs ou de reconversion en s’associant avec des sociétés de gestion. En octobre 2021, Eaglestone s’associe par exemple avec une société française spécialisée dans le coliving, Colonies, pour son projet de reconversion de bureaux à Woluwe-Saint-Lambert. Le complexe alliant logements, bureaux et espaces verts comprendra une résidence de coliving de 66 chambres. Un mois plus tard, la société immobilière réglementée (SIR) Home Invest Belgium annonce également s’associer à Colonies pour la commercialisation de 24 chambres de coliving, situées dans un complexe de trois immeubles « Résidences du Quartier Européen », situé à proximité de Schuman, ce qui permet de varier les types de logements offerts (appartements, studio et coliving) afin d’offrir une « offre de location complète ». Elles sont commercialisées à partir de l’été 2022.

  • 19 Ces termes sont issus des recommandations adoptées par les communes d’Ixelles, Saint-Gilles et Br (...)

35Ces exemples témoignent d’un processus de consolidation du secteur du coliving, organisé à l’origine presque uniquement par des sociétés de petite envergure, mais aussi d’une réorientation vers des projets de promotion ou de reconversion, au lieu de la rénovation. Cette dernière tendance est en phase avec les évolutions urbanistiques : si le secteur du coliving est actuellement peu réglementé à Bruxelles, les pouvoirs publics, principalement communaux, tentent désormais de freiner son emprise sur les « immeubles d’habitation classique » et soutiennent son implantation dans des « immeubles de bureaux/industriels/de commerces »19. Le recul manque encore pour évaluer ces politiques publiques.

3.5 Une offre doublement concentrée

36La géographie des établissements de coliving bruxellois est caractérisée par une forte concentration dans le sud-est de la première couronne urbaine. Ces biens sont ainsi principalement situés au sein des communes d’Ixelles (environ 69 établissements pour au minimum 600 chambres), Bruxelles-Ville (47 ; 473), Saint-Gilles (52 ; 522), Etterbeek (34 ; 278) et Schaerbeek (29 ; 236), à proximité du Quartier européen et de l’avenue Louise, deux espaces qui attirent les expatrié·es s’installant à Bruxelles [Casier, 2019].

37Cette géographie présente de grandes similarités avec celle des espaces bruxellois déjà gentrifiés. Le haut de Saint-Gilles, Ixelles (hors Châtelain) et l’est d’Etterbeek ont ainsi connu d’importantes transformations au cours des trois dernières décennies, suite à l’arrivée de jeunes adultes aux capitaux économiques et culturels élevés [Van Criekingen, 2021]. Les établissements de coliving se localisent dans des espaces dont l’offre en termes de consommation et de sortie correspond aux attentes du public visé, les jeunes expatrié·es, comme l’explique une professionnelle d’une des sociétés : « ce sont les quartiers les plus proches du centre-ville, c’est les quartiers où il y a les espaces, où il y a le plus de dynamisme, le plus de vie, où il y a des cafés, les restaurants, les bars, les magasins. Donc c’est ceux qui sont demandés par nos candidats ».

38L’offre en coliving à Bruxelles n’est pas seulement concentrée du point de vue de la géographie, mais aussi de sa typologie, puisque les établissements prennent majoritairement place dans un type de bâti particulier – les grandes maisons unifamiliales traditionnelles. Au regard de cette double concentration, le nombre de maisons de coliving opérationnelles ou en cours de construction à Bruxelles semble moins anecdotique. Sur les segments visés, on peut constater que le secteur retire un nombre important de biens du marché traditionnel et que le coliving contribue à accroître la concurrence entre acheteurs et entre locataires, tirant les prix vers le haut.

39On observe d’ailleurs des ouvertures récentes d’établissements de coliving dans des quartiers plus populaires comme Saint-Josse ou le bas de Saint-Gilles, témoignant peut-être d’une baisse des rendements des projets situés dans les espaces de prédilection du secteur étudié, devenus trop cher.

Figure 2. Répartition des chambres de coliving en Région de Bruxelles-Capitale, juin 2022

Figure 2. Répartition des chambres de coliving en Région de Bruxelles-Capitale, juin 2022

Conclusion

40À Bruxelles, le coliving s’adresse au segment de marché des jeunes expatrié·es internationaux·ales, dont le profil sociodémographique et la durée de séjour en font une cible particulièrement intéressante pour les acteurs du secteur. Le coliving leur propose un certain entre-soi en leur offrant un accès à un logement flexible dans des quartiers valorisés et avec la promesse d’une vie communautaire. Ce cas d’étude témoigne de la création de sous-marchés résidentiels spécifiques pour tirer profit d’un public particulier, dont la présence temporaire complique l’insertion sur le marché locatif traditionnel, mais dont les revenus ne permettent pas d’habiter des résidences-services pour professionnels, secteur déjà bien développé à Bruxelles [Casier, 2021].

41Le cas du coliving bruxellois montre également comment la financiarisation du logement s’appuie sur la création de nouveaux produits résidentiels formatés afin que des investisseurs – d’ampleur et de nature variées – puissent facilement y injecter leurs capitaux. L’analyse concrète du secteur et des sociétés qui l’organisent montre clairement qu’il s’agit d’un produit d’investissement : les projets sont financés par des investisseurs particuliers ou de plus en plus par des fonds institutionnels ; un rendement élevé et sûr leur est promis ; l’implication de sociétés spécialisées de gestion encourage à les investisseurs à considérer ces investissements comme des actifs financiers traditionnels ; enfin, le dispositif permet d’augmenter la rente au m² de maisons traditionnelles bruxelloises. Dans ce processus, les sociétés de coliving apparaissent comme des intermédiaires tirant profit de la demande d’investisseurs en recherche de débouchés simples. Elles permettent également la coexistence sur un même segment de marché de propriétaires particuliers et d’acteurs financiarisés de grande ampleur, en permettant aux premiers de bénéficier d’économies d’échelle dans la gestion et donc de rester compétitifs avec les seconds.

42Enfin, le développement du coliving montre qu’à travers des dispositifs particuliers, la financiarisation du logement se déploie dans toutes les typologies de bâti, notamment le bâti ancien des centres-villes. À Bruxelles, les établissements de coliving restent majoritairement des ensembles de petite taille, localisés dans des maisons anciennes rénovées. Leur location par plusieurs jeunes adultes solvables permet d’exiger des loyers élevés et accroît leur rentabilité au m². Cette transformation de maisons anciennes en actif financier offre aux détenteurs de capitaux un nouveau moyen de s’implanter dans des quartiers déjà densément bâtis de la première couronne urbaine, où peu de terrains sont disponibles pour des projets neufs de grande ampleur. De cette façon, le coliving contribue à l’extension des effets de la financiarisation du logement sur des marchés immobiliers des quartiers concernés et y accentue les processus de sélection à l’entrée. Il influence probablement à la hausse les prix de l’immobilier et réduit l’offre locative adaptée à la demande locale.

Je remercie Jean-Michel Decroly pour sa relecture attentive.

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Notes

1 MARNEFFE A., 2022. Le politique s’attaque au « coliving », ces kots de luxe pour jeunes travailleurs. In : La Libre Belgique. 05/06/2022. Disponible à l’adresse : https://www.lalibre.be/belgique/societe/2022/06/05/le-politique-sattaque-au-coliving-ces-kots-de-luxe-pour-jeunes-travailleurs-RTUYJPHSCRCSHCUTNEYM7NOLNQ/

2 Ce processus a été récemment documenté pour Bruxelles dans FARES A., STATHOPOULOS A., SCOHIER C., ROSENFELD M., BENZAOUIA M., FOURNEAU O., DE LAET S., 2022. Dans la gueule de la promotion immobilière. In : Bruxelles en mouvement. 02/2022. Disponible à l’adresse : https://www.ieb.be/-Dans-la-gueule-de-la-promotion-immobiliere-

3 Programme de volontariat international français mis en place en 2000. Les ressortissant·es français·es ou européen·nes de 18 à 28 ans peuvent partir en mission de 6 à 24 mois dans des administrations et entreprises français à l’étranger. Il·elles sont rémunéré·es entre 1 100 et 2 900€ par mois. (https://fr.wikipedia.org/wiki/Volontariat_international_(France), consulté le 12/08/2022).

4 Les données sont celles au 16/08/2022.

5 https://www.colochousing.com/ (consulté le 3/5/2022).

6 https://www.ikoab.com/fr/faq (consulté le 27/6/2022)

7 Selon la définition de Metcalf (2004 : 9-10), une communauté intentionnelle correspondrait à cinq personnes ou plus, issues de plus d’une famille ou groupe apparenté. Elles chercheraient ainsi à dépasser les limitations de la société en adoptant une alternative culturelle et sociale habituellement bien réfléchie et consciemment établie. Pour poursuivre ces objectifs, elles partageraient des aspects significatifs de leurs vies.

8 https://colive.eu/en/ (consulté le 17/06/2020).

9 https://www.ikoab.com/fr/investors (consulté le 15/06/2022)

10 https://www.lesoir.be/225581/article/2019-05-23/location-investir-cle-en-main-dans-le-coliving (consulté le 18/10/2022)

11 Interview donnée par Y. Dauber, CEO de Cohabs, à Silversquare le 9/03/2022.

12 https://trends.levif.be/economie/immo/le-coliving-coup-marketing-ou-veritable-innovation/article-normal-1057163.html (Consulté le 26/05/2022).

13 https://loyers.brussels/ (consulté le 20/03/2023)

14 Le Soir immo, 7/2/2019, p. 6.

15 J’ai maintenu l’usage du masculin lors de la description des acteurs lucratifs du coliving (à savoir les entrepreneurs, bailleurs et investisseurs). Il n’est ici pas utilisé comme masculin « neutre » mais comme la traduction grammaticale de la très forte surreprésentation des hommes dans ce marché.

16 https://www.lecho.be/entreprises/immobilier/cohabs-leve-58-millions-d-euros-pour-devenir-le-champion-europeen-de-la-colocation/10305155.html (consulté le 18/10/2022)

17 https://www.lecho.be/entreprises/yaka/cohabs-leve-plus-de-100-millions-d-euros-pour-financer-sa-croissance/10428029.html (consulté le 1/03/2023).

18 https://www.lecho.be/entreprises/immobilier/de-bruxelles-a-new-york-cohabs-investit-pour-jouer-dans-la-cour-des-grands/10254039.html (consulté le 18/10/2022)

19 Ces termes sont issus des recommandations adoptées par les communes d’Ixelles, Saint-Gilles et Bruxelles-Ville en juin 2021.

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Table des illustrations

Titre Figure 1. Chambres de coliving recensées à Bruxelles selon leur année d’ouverture
Légende Les chambres dont l’année d’ouverture était inconnue (20 %) ont été réparties entre les années selon la distribution totale.
URL http://journals.openedition.org/brussels/docannexe/image/6781/img-1.png
Fichier image/png, 17k
Titre Figure 2. Répartition des chambres de coliving en Région de Bruxelles-Capitale, juin 2022
URL http://journals.openedition.org/brussels/docannexe/image/6781/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 277k
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Pour citer cet article

Référence électronique

Charlotte Casier, « Le coliving ou la financiarisation des maisons bruxelloises »Brussels Studies [En ligne], Collection générale, n° 179, mis en ligne le 23 avril 2023, consulté le 23 avril 2024. URL : http://journals.openedition.org/brussels/6781 ; DOI : https://doi.org/10.4000/brussels.6781

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Auteur

Charlotte Casier

Charlotte Casier est docteure en géographie. Ses recherches s’intéressent au marché du logement et à l’immigration privilégiée à Bruxelles. Sa thèse portait plus particulièrement sur le coliving à Bruxelles. À travers cet objet, elle a étudié la financiarisation du logement, ses relations avec les politiques urbaines et les interactions entre flexibilisation du marché du travail et transformations du marché locatif.
charlotte.casier[at]ulb.be

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