1. Inleiding

1Pauzelandschappen zijn bebouwde of onbebouwde publieke of private terreinen die door de vorige gebruiker werden achtergelaten en die wachten op herontwikkeling [Faraone en Sarti, 2008; Studio Urban Catalyst, 2012; De Smet, 2013]. Ofwel moeten de terreinen nog een nieuwe functie toebedeeld krijgen, ofwel werd de uitvoering van een reeds vastgelegde toekomstige functie uitgesteld. Er zijn verschillende redenen voor deze pauzelandschappen. Ze kunnen het gevolg zijn van uitval wegens langdurige planningsprocessen, financiële complicaties of onverwachte technische problemen. Pauzelandschappen lijken echter altijd tijdelijk “buiten gebruik”. In de tussentijd lijken ze beschikbaar en geschikt te zijn om tegemoet te komen aan dringende behoeften van burgers.

2In dit artikel blikken we terug op onze ervaring bij het zoeken naar een geschikte locatie voor het “Solidair Mobiel Wonen”-pilootproject. Dit project maakt deel uit van het lopende “Solidair Mobiel Wonen (SMW)”-project, een proeftuin voor het ontwikkelen en testen van een model voor de co-creatie van solidair wonen in mobiele woonunits voor thuislozen in on(der)gebruikte stedelijke ruimten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (BHG). Op basis van deze ervaring en de kennisuitwisseling met wetenschappelijke en terreinexperts bekijken we de mogelijkheden en beperkingen van het gebruik van on(der)gebruikte ruimten als snelle – maar weliswaar slechts gedeeltelijke – oplossing voor het huidige tekort aan betaalbare woningen door er tijdelijke huisvesting te bieden.

1.1. Tijdelijk gebruik van pauzelandschappen

3In de eerste helft van de twintigste eeuw, na de overgang van het industriële naar het postindustriële tijdperk, kregen steden in de geïndustrialiseerde landen te maken met een teveel aan productieruimten. Oorspronkelijk wilde men deze terreinen zo snel mogelijk heractiveren op een gestructureerde en resultaatgerichte manier. Maar met de economische recessies in de jaren  1970  en aan het begin van de jaren 2000 raakten onderzoekers en deskundigen geïntrigeerd door de interessante, alledaagse activiteiten die in stedelijke pauzelandschappen plaatsvonden ondanks de stopzetting of het uitstel van officiële herontwikkelingsprojecten [Miessen en Cupers, 2002; Urban Unlimited et al., 2004]. In de zoektocht naar goedkopere of makkelijker te realiseren oplossingen werd het tijdelijk gebruik van on(der)gebruikte stedelijke ruimten het onderwerp van verschillende publicaties omtrent stedenbouw, stadsplanning en stadsbeheer [Haydn en Temel, 2006; BBR, 2004, 2008 en 2012; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, 2007]. Verscheidene auteurs hebben onderzocht en verslag uitgebracht over hoe vormen van tijdelijk gebruik “informele” actoren [Groth en Corijn, 2005] de kans kunnen geven om te experimenteren met alternatieve realiteiten [aaa-PREPAV, 2007]. Er kwam ook meer interesse in hoe deze vormen van tijdelijk gebruik konden bijdragen tot een meer open, collaboratieve, responsieve en transversale benadering van stadsontwikkeling en -vernieuwing [Nicolas-Le Strat, 2007; Bishop en Williams, 2012; De Smet, 2013; De Smet en Van Reusel, 2017; Oswalt et al., 2013]. Men realiseerde zich ook dat deze on(der)gebruikte ruimten interessante mogelijkheden konden bieden voor het bottom-up creëren van collectieve ruimten [Ferguson, 2014]. De afgelopen jaren begonnen heel wat steden dan ook te experimenteren met het tijdelijk gebruik van pauzelandschappen als middel om de stad op te waarderen [Refill, 2018]. Er werden veel projecten ondernomen, waarbij sommige actoren het gebruik van pauzelandschappen beschouwen als een buitenkans om tegemoet te komen aan bepaalde dringende behoeften, zoals het nijpende tekort aan meer en kwaliteitsvollere betaalbare woningen.

1.2. Het tekort aan betaalbare woningen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

4Het BHG staat voor zware sociale en economische uitdagingen op het vlak van armoede en huisvesting. Alleen al het feit dat steeds meer huishoudens op de wachtlijst staan voor een sociale woning (48 804 huishoudens in 2018) bewijst dat er een groot tekort is aan betaalbare woningen. Momenteel kan slechts minder dan de helft (44,9 %) van de behoefte worden gedekt [Observatorium voor Gezondheid en Welzijn van Brussel-Hoofdstad, 2018]. Vele Brusselaars kunnen bijgevolg niet anders dan een woning te huren op de privémarkt, waar de huurprijzen niet afgestemd zijn op hun financiële middelen [fonds.brussels, 2015]. Daar komt nog bij dat het aantal daklozen meer dan verdubbeld is (+142,2 %) tussen 2008 en 2018 [Quittelier en Bertrand, 2018: 23]. Heel wat Brusselaars wonen dus in een ongezonde, overbezette en/of te dure woning, in opvangcentra voor daklozen of op straat. Door het gebrek aan alternatieven hebben deze mensen vaak het gevoel dat ze weinig tot geen impact hebben op hun huisvestingsmogelijkheden. Aangezien de woningmarkt niet tegemoetkomt aan de behoeften van vele Brusselaars, is het recht op huisvesting momenteel niet gewaarborgd in het BHG. Gezien het huidige tekort aan betaalbare woningen [Romainville, 2015] is er duidelijk nood aan alternatieve woonvormen, die beter afgestemd zijn op kwetsbare mensen, en dan vooral dak- en thuislozen en mensen die hun woning dreigen te verliezen.

5Ondanks dit tekort aan kwaliteitsvolle woningen wordt het BHG tegelijkertijd geconfronteerd met heel wat terreinen die wachten op herontwikkeling [GSSO, 2006; ATO, 2016]. Het gaat hier om zowel uitgestrekte terreinen, zoals het Weststation, Tour & Taxis en de Kanaalzone, als een heleboel kleinere terreinen verspreid over het hele Brussels Gewest. In een onderzoek uit 2016 stelde het Brusselse Agentschap voor Territoriale Ontwikkeling vast dat verschillende van die terreinen geschikt zijn voor tijdelijk gebruik totdat er toekomstige projecten uitgevoerd worden [ATO, 2016].

6Op basis van deze vaststellingen werden onlangs diverse experimentele initiatieven ondernomen die focussen op tijdelijke mobiele/modulaire huisvesting voor kwetsbare doelgroepen [De Smet et al., 2018a]. Deze passen in een traditie van tijdelijke projecten in Brussel en worden ondernomen naast andere bestaande of nieuwe initiatieven rond tijdelijk gebruik maar dan toegespitst op tuinieren (bv. door Le début des haricots), cultuur en jeugd (bv. door CityMine(d) en Toestand), collectief wonen (bv. door 123 Logements en FéBUL) of een mix van functies (bv. door Communa), en commerciëlere ondernemingen zoals leegstandbeheer en pop-upbedrijven (bv. door Lancelot of Entrakt) [De Smet, 2013].

1.3. Doelen, methoden en onderzoeksvragen

7We beginnen dit artikel met een beschrijving van onze ervaring binnen de context van het vinden van een geschikte locatie voor tijdelijk gebruik in het kader van het SMW-pilootproject. Vervolgens beoordelen we de gebruikte methoden en instrumenten, maar ook de resultaten en de uitdagingen die we ondervonden gedurende dit project.

2. Solidair Mobiel Wonen (SMW) als casus

9Het SMW-pilootproject is een initiatief van SAAMO Brussel, een non-profitorganisatie die focust op het opbouwen van gemeenschappen, de faculteit architectuur van de KU Leuven en Centrum Algemeen Welzijnswerk (CAW), een non-profitorganisatie die individuele begeleiding verleent over algemeen welzijn. De oorspronkelijke veronderstellingen achter SMW zijn gebaseerd op eerdere ervaringen van SAAMO met het bieden van tijdelijke huisvesting voor mensen in kwetsbare situaties, het lopende onderzoek van de KU Leuven over participatief en inclusief ontwerp, het tijdelijk gebruik van pauzelandschappen en alternatieve stadsprojecten, en de knowhow van CAW omtrent de begeleiding van dak- en thuislozen.

10De vier hoofddoelstellingen van het SMW-project zijn (1) om een co-creatieproces rond huisvesting te ontwikkelen, waarbij de focus ligt op het versterken van de verschillende belanghebbenden; (2) om een typologie te ontwikkelen voor kwaliteitsvolle en betaalbare mobiele en aanpasbare woningen, waarbij rekening wordt gehouden met individuele voorkeuren op het vlak van huisvesting en die ook over collectieve ruimten beschikken; (3) om methoden en instrumenten uit te werken voor het versterken van kleinschalige solidariteitsnetwerken, zowel tussen de deelnemers als met de buurtbewoners, en (4) om kwetsbare burgers te betrekken bij discussies met betrekking tot het tijdelijk gebruik van stedelijke pauzelandschappen.

11Om deze doelstellingen te verwezenlijken, werken verschillende partners sinds 2017 nauw samen in de SMW-proeftuin.

2.1. Voorstelling van de SMW-proeftuin

12De partijen die betrokken zijn bij de SMW-proeftuin zijn:

• acht toekomstige bewoners: thuisloze burgers uit het BHG, die geen grip meer hebben op hun woonsituatie

• buurtwerkers van SAAMO Brussel

• maatschappelijk werkers van CAW Brussel

• architect-onderzoekers, docenten en studenten van de faculteit architectuur van de KU Leuven

• lokale en sublokale overheden (gemeentelijke administraties, openbare centra voor maatschappelijk welzijn (OCMW’s), de departementen Huisvesting en Stedenbouw van het BHG en Leefmilieu Brussel)

• verschillende professionelen uit het BHG, bijvoorbeeld van organisaties als w-o-l-k-e, BC architects, Casablanco, Atelier Groot Eiland en Sociale Innovatie Fabriek

• buurtbewoners en buurtorganisaties

13Vanaf het begin van het project hebben deze partners samengewerkt om het SMW-model te co-creëren (als een cocreatieve benadering voor huisvesting met inbegrip van sociale begeleiding, methoden en instrumenten voor het aanleren van vaardigheden, een methodologie voor service learning, preliminaire financiële en wettelijke strategieën, en een modulair en circulair bouwsysteem) en om het SMW-pilootproject ook samen uit te voeren. (Figuren 1a en 1b).

14Aangezien de toekomstige bewoners thuisloze burgers zijn, staat het begrip “solidariteit” centraal in het project. Om sociale interactie en wederzijdse hulp en ondersteuning te bevorderen op verschillende ruimteschalen en binnen verschillende sociale lagen, omvat het SMW-pilootproject collectieve ruimten zowel binnen als buiten voor zinvolle ontmoetingen tussen de bewoners onderling, maar ook met andere projectpartners en met buurtbewoners.

15De gehanteerde methodologie in het kader van de SMW-proeftuin bestaat uit participatief actieonderzoek [Kemmis en McTaggart, 2005]. Tussen 2017 en 2021 vonden vier grote actieonderzoekscycli plaats, telkens met specifieke doelstellingen die op hun beurt opnieuw in kleinere stappen opgedeeld zijn (Figuur 2). Dit artikel focust op het proces van het vinden van een locatie voor het SMW-pilootproject, dat hoofdzakelijk plaatsvond tijdens de eerste cyclus, namelijk de co-planningsfase.

16Om de thuisloze eindgebruikers actief te betrekken bij de SMW-proeftuin, werd aan het begin van het project een engagementsproces opgestart voor toekomstige bewoners (zie Bijlage 1 voor meer uitleg). Na enkele maanden heeft een groep van acht toekomstige bewoners zich bij het project aangesloten als volwaardige partners. Tijdens elke cyclus werden verschillende participatieve activiteiten georganiseerd om hun betrokkenheid in elke fase van de co-creatie van hun eigen woning te faciliteren. Door de openheid van de actieonderzoeksbenadering konden we hiervoor verschillende methoden en instrumenten gebruiken, die afgestemd waren op de specifieke behoeften en wensen van de deelnemers en op de bijzondere doelstellingen van elke fase van het onderzoeks- en ontwikkelingsproces, waaronder semigestructureerde interviews, online enquêtes, foto-elicitatie, timelining, collectieve terreinbezoeken en studiereizen, participatieve mapping, focusgroepen, workshops rond co-design en co-building en inclusieve brainstorming- en evaluatiesessies. Gedurende het hele project nam de SMW-proeftuin verschillende vormen aan in functie van de co-creatie van een collectieve leeromgeving met alle partners, onder wie ook de thuisloze toekomstige bewoners, een groep van belanghebbenden met wie gewoonlijk geen overleg wordt gepleegd en die doorgaans maar weinig te zeggen hebben over hun eigen woonsituatie.

17De hypothese achter het SMW-model is dat thuislozen, door deel te nemen aan elke fase van het co-creatieproces van hun eigen woning, niet alleen opnieuw grip krijgen op hun woonsituatie maar op hun hele leven. Om dit te ondersteunen, omvat het SMW-model intensieve individuele en groepsbegeleiding. Een van de doelstellingen van deze begeleiding is om de deelnemers de overgang te helpen maken naar een permanente woonoplossing. Daarnaast laat het model hen ook toe om zich met het project te verplaatsen van de ene locatie naar de andere als ze dat zouden willen.

2.2. Beschrijving van de SMW-aanpak bij het vinden en selecteren van terreinen en bij het onderhandelen over het tijdelijk gebruik van een terrein

18De ambitie was om SMW te laten plaatsvinden op terreinen die voldoen aan de gezamenlijk vastgelegde criteria. We moesten dus een co-creatieve methode ontwikkelen om: (1) potentiële locaties te identificeren, (2) een geschikte locatie te selecteren, en (3) met de eigenaar van het terrein te onderhandelen over een tijdelijke gebruiksovereenkomst.

19Deze drie aspecten moesten tegelijkertijd en in interactie ontwikkeld worden (Figuur 3). Hierna bespreken we elk van deze stappen meer in detail.

2.2.1. Het proces voor het vinden van terreinen en de bepaling van de criteria voor het selecteren van een terrein

20Om potentiële locaties te vinden voor Solidair Mobiel Wonen en collectieve ruimte(n), hebben we drie methoden gecombineerd. Aangezien het een van de ambities was om het project af te stemmen op de huidige doelstellingen en strategieën van het BHG op het vlak van stedenbouw, begonnen we met een “top-downbenadering”, waarbij we een lijst met potentiële terreinen hebben gekregen van het Brussels Planbureau, perspective.brussels. Deze benadering hebben we gecombineerd met “gericht onderzoek”. Hierbij vroegen we institutionele grondeigenaars zoals sociale huisvestingsmaatschappijen, de Gewestelijke Ontwikkelingsmaatschappij en de negentien Brusselse gemeenten om deel te nemen aan ons project door hun on(der)gebruikte terreinen ter beschikking te stellen. We hebben contact met hen opgenomen per telefoon, tijdens persoonlijke gesprekken en/of per brief. Tot slot hebben we dit alles aangevuld met een “bottom-upbenadering” die door de projectpartners werd uitgevoerd. Zij hebben hiervoor rondgelopen in de stad op zoek naar on(der)gebruikte terreinen, contact opgenomen met terreinactoren binnen onze eigen netwerken en de gewone pers en sociale media afgespeurd op zoek naar potentiële locaties. Door deze drie aanpakken te combineren, verkregen we een longlist van een 200-tal “potentiële” terreinen.

21Om uit deze longlist een of meerdere geschikte locaties te selecteren, moesten we vervolgens een aantal sociaal-ruimtelijke geschiktheidscriteria bepalen. Om die criteria te bepalen, bestudeerden we de literatuur over methoden voor het vinden van betaalbare woonlocaties [Ackerson, 2013; Aldrich en Crook, 2013; Jennings, 2012; Shimberg Center for Housing Studies, 2017]. Uit dit onderzoek kwamen een groot aantal – soms tegenstrijdige – benaderingen naar voren om te bepalen of terreinen geschikt zijn. Zo merken Aldrich en Crook [2013] in hun analyse van toelichtingen omtrent locatiebepalingen op dat niet alleen technocratische redenen en beleidskeuzes maar ook sociale kwetsbaarheid en sociaal kapitaal een belangrijke rol hebben gespeeld bij het bepalen van locaties voor stacaravans door het Federal Emergency Management Agency (FEMA) na de doortocht van orkaan Katrina. Een andere casestudy, namelijk die van het Affordable Housing Location Model ontwikkeld door de dienst stadsplanning en gemeenschapsontwikkeling, de openbare aanklager en de Metropolitan Planning Organization van Johnson County van de Amerikaanse stad Iowa City, benadrukt het belang van het meten van de diversiteit in basisscholen, aangezien leefomstandigheden die in verband worden gebracht met armoede beschouwd worden als een obstakel voor de leerprestaties bij leerlingen [Ackerson, 2013]. Een ander instrument voor plaatsgebonden stadsvernieuwingsstrategieën is de buurtarmoedescore (“neighbourhood distress score”), die ook variabelen met betrekking tot de openbare veiligheid omvat naast huisvesting, onderwijs, werkgelegenheid, armoede en inkomen [Jennings, 2012]. Tot slot erkent het Housing Suitability Model (HSM), ontwikkeld door het Shimberg Center for Housing Studies, het Department of Urban and Regional Planning en het GeoPlan Center, dat doelstellingen strijdig kunnen zijn met elkaar. Het Shimberg Center wijst er dan ook op dat er bij een goed doordachte locatiebepaling voor betaalbare woningen niet alleen rekening moet worden gehouden met de grondkosten, en pleit ervoor om rekening te houden met een veelheid aan criteria in de zoektocht naar locaties waar de doelstellingen op het vlak van betaalbare woningen elkaar kunnen versterken [2017]. Dit literatuuronderzoek heeft ons duidelijk gemaakt dat het een onmogelijke opdracht zou worden om een optimale (algemene en prescriptieve) reeks criteria te ontwikkelen voor het selecteren van een locatie. In plaats daarvan hebben we een case-based, “satisficing”³ oplossing ontwikkeld, waarbij we naar alternatieven hebben gezocht totdat werd voldaan aan bepaalde geschiktheids- en aanvaardbaarheidsdrempels, die in samenspraak met de toekomstige eindgebruikers waren vastgelegd. De volgende stap was om een aantal collaboratieve denksessies te organiseren met alle projectpartners. Zo hebben we gezamenlijk drie soorten criteria voor SMW-locaties vastgelegd: uitsluitingscriteria, rangschikkingscriteria en zachte criteria (Tabel 1).

Tabel 1. Overzicht van de gezamenlijk vastgelegde sociaal-ruimtelijke criteria voor SMW-locaties

22Aangezien het project net van start gegaan was, was het engagementsproces voor toekomstige bewoners op dat moment nog aan de gang. Daarom werd in deze fase aan de maatschappelijk werkers en de buurtwerkers van CAW en SAAMO die betrokken waren bij het project gevraagd om het perspectief van de eindgebruikers in te brengen op basis van hun uitgebreide ervaring met huisvestingsproblemen met deze doelgroep.

2.2.2. Het proces voor het selecteren van een terrein

24De eerste stap van deze methode bestond uit het toepassen van de uitsluitingscriteria om ongeschikte terreinen te schrappen. Terreinen die vervuild waren, die konden overstromen of die zich kenmerkten door een landgebruikscategorie waarvoor geen woonprojecten kunnen worden goedgekeurd, werden geschrapt. Dit resulteerde in een lijst van een 60-tal “potentieel geschikte” locaties. Omdat dit nog altijd te veel was, moesten we een manier vinden om de terreinen verder te filteren en te prioriteren aan de hand van de rangschikkingscriteria.

25Aangezien uit ons literatuuronderzoek was gebleken dat we voor de selectie van een terrein eerder een case-based dan een algemene en prescriptieve methode moesten gebruiken, hebben we beslist om een benadering op basis van scenario’s te hanteren als tweede stap van de “broad-to-narrow” methode. In samenwerking met studenten architectuur van de KU Leuven hebben we eerst een partnerworkshop georganiseerd om een aantal scenario’s voor de selectie van potentiële terreinen uit te werken op basis van ons literatuuronderzoek naar methoden voor betaalbare woonlocaties (Figuur 5).

27Nadien hebben we nog een partnerworkshop georganiseerd om de resultaten van de enquête gezamenlijk te bespreken. Na deze workshop hebben de studenten voor elk scenario een specifiek scoresysteem op basis van gewogen criteria voor de selectie van een terrein ontwikkeld. Zo konden we de overgebleven terreinen verder filteren op een kwalitatieve en systematische manier. Aan de hand van de scores werden voor elk scenario de drie beste terreinen geselecteerd. Daarnaast hebben we een kaart met “gunstige gebieden” gemaakt door gebieden te markeren die slechts vijf minuten wandelen verwijderd liggen van voorzieningen zoals winkels, sociale en gezondheidsdiensten, publieke groene ruimten en knooppunten van openbaar vervoer. Op basis van deze analyse werden gebieden met slechte verbindingen opnieuw geëvalueerd. Het hele proces resulteerde in een shortlist van 16 “prioritaire” terreinen. Om onze kansen op het bepalen van de best mogelijke locatie te vergroten, gingen we ook door met het “gericht” en/of het “bottom-up” zoeken naar terreinen. Hierbij herhaalden we het hoger beschreven filterproces voor elke nieuw gevonden locatie. Op die manier werden nog vier potentieel geschikte locaties toegevoegd aan de shortlist met prioritaire terreinen van de studenten.

29Aangezien de selectie van het uiteindelijke terrein zou afhangen van het resultaat van de onderhandelingen met de eigenaars van de terreinen, bestond de volgende stap van het proces erin om deze gesprekken op te starten.

2.2.3. Onderhandelingen over een tijdelijke gebruiksovereenkomst

30De bedoeling van de onderhandelingen met de eigenaars was om een overeenkomst voor het tijdelijk gebruik van een van de gewenste terreinen te kunnen sluiten. In dat kader werd een ID-kaart opgesteld voor elk van de zes terreinen die nog “in de running” waren. Deze ID-kaarten bevatten alle relevante informatie die tot dan toe over de terreinen verzameld was, waaronder het adres, een luchtfoto en foto’s van het terrein, gegevens over de beschikbare oppervlakte en eventuele voorzieningen, eigendomsinformatie, informatie over de historiek en de toekomstplannen, informatie over de buurt en een evaluatie van het terrein vanuit het perspectief van ons project (Figuur 8). Deze ID-kaarten werden regelmatig geactualiseerd.

31Aangezien de onderhandelingen op korte termijn niet meteen mogelijkheden boden, werden het “gericht” en het “bottom-up” zoeken naar terreinen nog steeds voortgezet met alle projectpartners, met inbegrip van de toekomstige bewoners. De hoger beschreven filtering werd herhaald voor de nieuwe terreinen die we op die manier vonden. Als een terrein zowel geschikt als gewenst bleek te zijn, werd het aan de shortlist toegevoegd en werden onderhandelingen opgestart met de eigenaar. Er werden informele termijnen gezet op de onderhandelingen voor een specifiek terrein: als de onderhandelingen niet binnen een redelijke termijn resultaat opleverden, werd het terrein geschrapt.

2.2.4. Resultaat: het SMW-terrein in Jette

32Na enkele maanden van onderhandelen kwamen we uiteindelijk tot een overeenkomst met de gemeente Jette voor het tijdelijk gebruik van een terrein binnen het pas opgestarte stadsvernieuwingsproject, het Wijkcontract Magritte. We zouden drie jaar lang vrij mogen beschikken over het terrein. Het leidde er ook toe dat ons project opgenomen werd in dit stadsvernieuwingsproject. De enige beperking was dat het gemeentelijk terrein pas het jaar nadien beschikbaar zou zijn. We hebben echter ook een overeenkomst kunnen sluiten om in de tussentijd een aangrenzend perceel te gebruiken, dat eigendom is van een culturele organisatie.

3. Conclusies

33Op basis van de hoger beschreven ervaringen en de kennisuitwisseling met wetenschappelijke en terreinexperts kunnen we nu een aantal conclusies trekken over de gebruikte methoden en instrumenten, maar ook over de resultaten en uitdagingen die we ondervonden in het kader van het SMW-pilootproject. Daarnaast hebben we ook een aantal algemenere bevindingen over de mogelijkheden en de beperkingen van het gebruik van on(der)gebruikte ruimten in Brussel als snelle – maar weliswaar slechts gedeeltelijke – oplossing voor het huidige tekort aan betaalbare woningen door de co-creatie van tijdelijke huisvesting in stedelijke pauzelandschappen met en voor kwetsbare mensen.

3.1. Bevindingen omtrent het proces voor het vinden van een SMW-locatie

34Met betrekking tot het hele proces voor het vinden en selecteren van terreinen zijn we ervan overtuigd dat een benadering op basis van gemengde methoden, het gezamenlijk bepalen van de selectiecriteria, het ontwikkelen van scenario’s, in combinatie met enquêtes en workshops, een “satisficing”, inclusieve en effectieve aanpak was om tegemoet te komen aan de behoeften en eisen van de verschillende projectpartners. We merkten bijvoorbeeld hoe de toekomstige bewoners al gehecht begonnen te raken aan een locatie, nog voordat de bouw van het pilootproject van start gegaan was. Hoewel het SMW-model voorziet in tijdelijke woningen in stedelijke pauzelandschappen, is dit model in geen geval bedoeld om thuislozen weg te stoppen in een vergeten hoekje van de stad. Tijdens het proces voor het vinden en selecteren van terreinen hebben we gemerkt hoe pauzelandschappen in het kader van SMW veranderen in onderhandelingsruimten waar mensen hun recht op de stad kunnen opeisen en waar ze hun potentieel kunnen benutten en ambities kunnen waarmaken. Dit werd duidelijk tijdens de collectieve terreinbezoeken, waardoor alle betrokken actoren, met inbegrip van de toekomstige bewoners, in gesprek konden gaan over sociaal-ruimtelijke inclusie en het recht op huisvesting. Dat het SMW-pilootproject opgenomen werd in het Wijkcontract Magritte bleek later bovendien een interessante toegangspoort te zijn om betrokken te worden in lokale netwerken.

35Wat de verschillende methoden voor het vinden van terreinen betreft, kwamen uit onze ervaringen met elk van de drie methoden zowel beperkingen als voordelen naar voren. De top-downbenadering mag dan wel nauwkeurig en controleerbaar zijn, maar heeft als nadeel dat er pas na het selectieproces contact is met de eigenaars van de terreinen. Vanaf het begin was het niet duidelijk of de eigenaars effectief open zouden staan voor tijdelijk gebruik. Bovendien hing de efficiëntie van deze benadering af van de kwaliteit en betrouwbaarheid van de beschikbare informatie (vooral of die informatie up-to-date was). Via het “gerichte onderzoek” konden we daarentegen veel mensen contacteren en het project aan hen voorstellen. Een groot nadeel van deze methode was dat ze veel tijd in beslag nam. Het succes van deze benadering hing er uiteindelijk van af of we de “juiste” persoon binnen de instelling of het bedrijf konden bepalen, en dat was niet altijd vanzelfsprekend. De bottom-upbenadering ten slotte leverde dan wel zeer actuele informatie op, maar vergde veel tijd en moeite, omdat we alles zelf moesten uitzoeken. Zo moesten we zelf een antwoord vinden op vragen als: wie is de eigenaar? Wat is de leegstandtermijn? Zijn er al andere projecten gepland op dit terrein? Bij de selectie van het uiteindelijke terrein hebben we bovendien duidelijk gemerkt hoe belangrijk het was om de terreinen fysiek te bezoeken, in plaats van ze gewoon virtueel te gaan verkennen via digitale kaarten of Google Street View.

3.2. Algemeen besluit

37We kunnen besluiten dat een van de eerste voorwaarden voor het gebruik van Brusselse pauzelandschappen voor tijdelijke woningen voor kwetsbare bevolkingsgroepen is dat het vinden en selecteren van terreinen vlotter moet verlopen. Hoewel elk van de negentien Brusselse gemeenten zou moeten beschikken over een actuele lijst van de leegstaande eigendommen op hun grondgebied, ontbreekt deze informatie in de meeste gemeenten. Er is geen actuele database van de on(der)gebruikte stedelijke ruimten beschikbaar, zelfs niet van de publieke terreinen. Daardoor vraagt het enorm veel tijd en energie om geschikte terreinen voor tijdelijke woningen te vinden.

38Zoals hoger vermeld, bleek het bovendien geen sinecure te zijn om toegang te krijgen tot locaties voor tijdelijke huisvesting. Andere actoren delen deze ervaring. Hoewel het BHG tijdelijk gebruik lijkt te ondersteunen, ook voor huisvesting, zoals blijkt uit de projectoproep voor modulaire woningen die de Brusselse minister van Huisvesting lanceerde in 2018, ontbreekt momenteel nog een duidelijk operationeel kader. Initiatiefnemers moeten dus voor het grootste deel in een juridisch grijze zone opereren. Dit maakt het onderhandelen over overeenkomsten met de eigenaars van de terreinen heel wat ingewikkelder. Bovendien heeft dit onvermijdelijk ook gevolgen voor de eindgebruikers, aangezien er bijvoorbeeld veel verwarring is over de soorten contracten die moeten worden afgesloten, over de wettelijke verantwoordelijkheden van de betrokken partijen en over de mogelijkheid voor de bewoners om zich officieel te domiciliëren op de locaties.

39Ook dachten we dat publieke eigenaars meer dan particuliere eigenaars bereid zouden zijn om hun terreinen beschikbaar te stellen voor tijdelijk gebruik, maar tijdens het proces voor het vinden van een SMW-locatie bleek dat een onjuiste veronderstelling te zijn. Volgens onze ervaring leken publieke eigenaars een voorkeur te hebben voor “gemakkelijkere” (trendy, met een laag risico en zelfs rendabele) gebruiksvormen, en niet zozeer voor maatschappijgerichte projecten rond tijdelijke woningen. Dit kan een gevolg zijn van de gevoelige aard van deze specifieke vorm van tijdelijk gebruik. Over het algemeen leken alle terreineigenaars te vrezen dat de bewoners de tijdelijke woningen misschien niet zouden willen verlaten wanneer zij hun terrein terug zouden willen voor andere gebruiksdoeleinden of ontwikkelingsprojecten.

40Kortom, ons onderzoek toont aan hoe projecten rond tijdelijke woningen in stedelijke pauzelandschappen wel degelijk ruimte kunnen bieden aan “informele” actoren om te experimenteren met alternatieve oplossingen voor de huidige sociaal-ruimtelijke uitdagingen. Zolang er een tekort aan betaalbare woningen is, lijkt het zeker de moeite waard om verder te onderzoeken hoe tijdelijke huisvesting voor kwetsbare doelgroepen structureel kan worden opgenomen in stadsvernieuwingsprogramma’s en hoe terreineigenaars gemotiveerd en beter ondersteund kunnen worden om hun on(der)gebruikte eigendommen beschikbaar te stellen voor dergelijke projecten.