- 1 Données du Census 2021, calculs propres.
- 2 Données de l’Observatoire des Loyers 2010 et 2020, calculs propres.
- 3 Données EU-SILC 2023, calculs propres.
- 4 Données Enquête Santé nationale (Health Interview Survey) 2018, calculs propres.
1Le problème des loyers élevés se pose dans de nombreuses villes. Alors qu'en Belgique, environ 35 % des ménages sont locataires, à Bruxelles, ils représentent 62 %1 et dans les quartiers centraux, les niveaux sont tous au-delà de 70 % (cf. annexe 1). À Bruxelles, entre 2010 et 2020, les loyers ont augmenté de 20 % de plus que l’indice santé utilisé notamment pour limiter l’augmentation des loyers pendant un bail de location2. Pour les 25 % des ménages les plus pauvres, les dépenses de loyers représentent plus de 45 % de leur budget3. Étant donné le poids du loyer dans le budget des ménages, les loyers élevés ont non seulement un impact sur le droit au logement, mais aussi sur d’autres droits aussi fondamentaux que le droit à la santé. Un ménage sur six déclare ainsi avoir dû reporter des soins de santé pour des raisons financières4. Les ménages les plus pauvres se voient aussi forcés de suroccuper les logements [Dessouroux et al., 2016]. Enfin, récemment, il a été montré qu’à Bruxelles, chaque jour, 11 ménages recevaient un ordre d’expulsion décrétée par un juge de paix et que l’essentiel de ces expulsions était lié à des arriérés de loyers [Godart et al., 2023].
2Alors qu’il existe une série d’enquêtes réalisées auprès de locataires, les connaissances sur les propriétaires bailleurs restent encore fortement limitées. Parmi les zones d’ombre concernant ces derniers, l’ampleur des frais d’entretien et de réparation pour le maintien en état d’un logement en location et l’ampleur de la rente que les propriétaires bailleurs tirent d’une mise en location sont encore peu documentées.
3La faiblesse des moyens déployés par l'État pour étudier le marché locatif privé en dit long sur les volontés de réguler le secteur. À titre d'exemple, l'Observatoire des loyers de la région bruxelloise n'interroge que des locataires [De Keersmaecker, 2019]. Partant de ce constat, ce travail vient alimenter les connaissances sur la structure des coûts des propriétaires bailleurs, avec une focale sur les frais d’entretien et la rente foncière captée par les bailleurs.
- 5 Voir le tableau 10.2.1.7 de l’IBSA sur les Finances des communes bruxelloises, 2010-2021. https://i (...)
- 6 Pour l’Impôt sur les personnes physiques, le taux de taxation sur les revenus varie de 25 à 50 %, p (...)
- 7 La valeur locative moyenne nette est donc une construction. De plus, elle s’appuie sur des données (...)
- 8 Dans le Code des impôts sur le revenu, les frais d’entretien et de réparation pour le maintien en é (...)
4Il y a un double intérêt à mesurer l'ampleur des frais d'entretien pour les logements mis en location. D'une part, ceux-ci sont utilisés dans le calcul de la fiscalité immobilière, à travers la définition du revenu cadastral. En Belgique, ce revenu sert d'assiette fiscale pour le précompte immobilier qui incombe à tous les propriétaires, bailleurs et occupants [Bourgeois, 2021]. Cet impôt constitue l’une des principales ressources financières des communes belges. À Bruxelles, les recettes du précompte immobilier représentent environ 30 % du budget ordinaire des communes, hors enseignement obligatoire5. Ce revenu cadastral est aussi repris lorsque les propriétaires mettent le logement en location, comme revenu imposable à l'impôt sur les personnes physiques6. Ainsi, les loyers ne sont pas taxés sur une base réelle, mais selon l’estimation qu’est le revenu cadastral7. Ce dernier est calculé en estimant un loyer fictif duquel sont retranchés des frais d'entretien et de réparation, fixés à 40 % du loyer par les pouvoirs publics8. Dès lors, une réévaluation de cette part destinée à l’entretien modifierait le calcul du revenu cadastral et pourrait avoir des répercussions sur la fiscalité et les finances publiques.
- 9 À titre d’exemple, l’article du SNPC : Les propriétaires ne doivent pas hésiter à indexer leurs loy (...)
5D’autre part, estimer les frais d’entretien et de réparation permet de s’intéresser à deux sujets hautement politiques et actuels, en lien avec la mesure de l’ampleur de la rente : la régulation des loyers et la rénovation des logements. En effet, des politiques de régulation des loyers récentes (instauration d’un loyer de référence, création d’une commission paritaire et limitation de l’indexation temporaire en lien avec les certificats énergétiques) ont mené à de vifs débats, opposant entre autres le Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires aux associations de défense des locataires9. Ces dernières dénoncent l’insalubrité de nombreux logements ainsi que les problèmes sociaux liés aux loyers élevés. À cela s'ajoute la question de la rénovation énergétique et surtout de qui aura à en supporter la charge : les propriétaires, les locataires, ou les pouvoirs publics. Or les dépenses des bailleurs pour l’entretien ou la rénovation de leur bien en location influencent le revenu net qu’ils peuvent en tirer. Il paraît donc intéressant d’établir une mesure des frais des propriétaires et, en creux, de l'ampleur de la rente locative nette extraite par les propriétaires bailleurs.
6Dès lors, cet article a pour objectif d’estimer la rente dans le secteur de la location de logement à Bruxelles, à travers une enquête exploratoire menée auprès d’une vingtaine de propriétaires bailleurs. Pour ce faire, un échantillon de biens en location à Bruxelles est étudié. Une part importante de cet échantillon provient des espaces particuliers que sont les quartiers anciens de première couronne urbaine, caractérisés par une grande proportion de locataires et l’ancienneté des édifices. En effet, dans ces quartiers, l'essentiel des logements loués date d'avant la Première Guerre mondiale, il y a plus de 100 ans. À titre comparatif, sur l'ensemble de la région bruxelloise, 90 % des logements loués ont plus de 30 ans et 50 % datent d'avant la Deuxième Guerre mondiale (annexe 2).
7En étudiant ces biens, on s’intéresse aux stratégies mises en œuvre par des bailleurs pour rentabiliser leur bien en location. Par exemple, une stratégie des propriétaires peut consister à n’investir que peu dans l'entretien pour maximiser la rente, en limitant les frais et profitant de la captivité des locataires pour tirer un loyer élevé. Cette stratégie est surtout à l'œuvre dans les segments bas du marché locatif [Topalov, 1984 ; Bergerand, 2024]. L’état de dégradation avancé de certains segments du parc résidentiel serait alors le résultat de calculs rationnels de la part de propriétaires bailleurs. Cet état des logements est un point d’attention important lors du calcul de l’ampleur des frais d’entretien des logements. En effet, des logements laissés sans investissements pendant longtemps peuvent nécessiter des frais d’entretien importants dans une optique de rattrapage.
8En s’intéressant à l’ampleur des frais d’entretien et de réparation, on s’intéresse en réalité à la question plus large de l’ampleur des loyers. Est-ce parce que les logements nécessitent des frais importants que les propriétaires répercutent leurs frais sur les loyers ? Qu’est-ce qui constitue le prix des loyers et pourquoi ceux-ci sont-ils si élevés ?
9En s'interrogeant sur les éléments constitutifs du prix des loyers, on est amené à considérer les théories économiques de la formation des prix. Les économistes néo-classiques ont abandonné la théorie de la valeur travail, expliquant les prix à partir de modèles d’offre et de demande. En revanche, pour les économistes classiques, la valeur d’une marchandise est équivalente à la quantité de travail nécessaire à sa production. Nous reprenons l’hypothèse classique de la valeur travail parce qu’elle permet d’avoir un point de repère pour mesurer l’ampleur de l’enrichissement réalisé par les propriétaires grâce à la rente issue des loyers payés par les locataires.
- 10 Les économistes physiocrates (dès le XVIIIe) ont apporté, avant les classiques, les fondements du l (...)
10Le débat sur les « Corn Laws » en Angleterre (1773-1815) opposait les tenants de la bourgeoisie industrielle et de l’aristocratie foncière autour de l’importation du blé américain. Les premiers, représentés par David Ricardo, prônaient l’ouverture du marché aux importations, car cela maintenait les prix du blé à des bas niveaux et leur permettait de payer moins leurs ouvriers. Les seconds, soutenus par Thomas Malthus, prônaient l’instauration de barrières douanières afin de garantir des prix élevés et préserver ainsi leurs revenus. Malthus s’appuyait sur les écrits des Physiocrates10, selon lesquels seule la terre créait la richesse, considérée alors de façon sacrée comme « Bienfait de la Providence ». À l’opposé, Ricardo, chef de file des économistes classiques et défenseur de la bourgeoisie industrielle, soutenait que seul le travail créait de la valeur. Selon lui, la rente perçue par les propriétaires agricoles ne pouvait s’interpréter que comme un frein au développement économique, dans la mesure où il ne s’agissait jamais d’une création nouvelle de revenu, mais d’une appropriation d’un revenu déjà existant [Ricardo, 1815]. Pour cette raison, on associe souvent à Ricardo le fait de décrire les rentiers comme des « parasites » [Harvey, 1982 : 425 ; Christophers, 2010 : 96].
- 11 Le surtravail, en heures de travail, et la survaleur, l’équivalent en argent, sont des concepts pro (...)
11Plus tard, Karl Marx reprit l’hypothèse classique de la valeur travail, avec pour objectif de démontrer l’exploitation capitaliste de la force de travail [Boncoeur, 1997]. Pour lui aussi, la valeur d’une marchandise était équivalente à la quantité de travail nécessaire à sa production. Néanmoins, il ajoutait que, tout comme les capitalistes, les rentiers exploitaient les travailleurs au sens où ils s’appropriaient une partie du surtravail11. Il reprit également à son compte la critique de Ricardo concernant le caractère parasitaire de la propriété foncière :
Cette rente […] fait apparaître à l'évidence la passivité complète du propriétaire dont toute l'activité consiste [...] à exploiter le progrès du développement social auquel il ne contribue en rien, pour lequel il ne risque rien, contrairement au capitaliste industriel [Marx, 1894: 703].
12En pratique, l’hypothèse de la valeur travail semble pertinente pour expliquer la formation des prix dans un cadre de production capitaliste de biens standardisés. Pour certaines marchandises, des observations empiriques ont déjà été réalisées. C’est notamment ce qu’a fait l’économiste Jean Fourastié, en produisant différentes études du passé économique pour établir les mouvements effectifs des prix de nombreux biens (blé, seigle, avoine), à partir des faits [Fourastié et Bazil, 1984]. Les courbes de l’évolution du prix de ces marchandises sont restées parallèles, avec une forte tendance à la baisse, même si la demande pour ces marchandises a fortement évolué (baisse de la demande pour le seigle et l’avoine, et hausse de la demande pour le blé). Cette évolution parallèle vient remettre en question les prédictions simples des modèles d’offre et de demande, ces derniers pouvant seulement rendre compte de certaines variations à court terme. Cela étant dit, sur le temps long, la baisse des prix paraît davantage liée aux hausses de productivité dans l’agriculture. Il semble donc plausible que dans un cadre capitaliste, les prix ont tendance à converger vers la valeur, c’est-à-dire la quantité de travail nécessaire à la production.
13En revanche, qu’en est-il lorsque la propriété joue un rôle important et qu’on s’écarte des canevas de la production capitaliste caractérisée entre autres par un haut degré de compétition ? C’est le cas des terrains considérés généralement comme une marchandise particulière, ayant un prix mais pas de valeur, puisqu’ils ne sont pas le produit d’un travail. Si l’on suit la logique de la valeur travail, le logement en tant que marchandise a la particularité de posséder une valeur, puisqu’il a été produit, tout en étant adossé à un terrain dont il est impossible de l’extraire.
14Le caractère « parasitaire » de la propriété foncière, esquissé par Ricardo et repris par Marx, invite à repenser la contribution effective des propriétaires, dans la mise en location des logements, pour l’entretien et la gestion. Cette contribution peut se faire de façon directe par le propriétaire, celui-ci travaillant pour son propre chef, ou de façon indirecte, en payant des personnes pour leur travail (agents de gestion ou agents immobiliers).
15Nous mobilisons ici le concept de rente plutôt que la notion rentabilité. Alors que la rente s’inscrit dans la compréhension classique de l’économie, la rentabilité est davantage répandue par les économistes néo-classiques. Le concept de rente permet de mettre en évidence l’enrichissement réalisé par les propriétaires grâce aux loyers. Cette rente peut se partager entre les intermédiaires (agence de gestion, banques, notaires, assurances, etc.) et les potentiels propriétaires successifs. La rentabilité, elle, est calculée en divisant le loyer par l’argent investi (ou par la valeur vénale, c’est-à-dire le prix que pourrait obtenir le propriétaire s’il vendait son logement). Cette notion est utile pour comprendre les choix des investisseurs (supposés rationnels et investissant de sorte à obtenir la plus grande rentabilité) mais elle normalise l’idée que l’argent engendre de l’argent et elle occulte l’exploitation. Pour cette raison, nous nous intéressons donc plutôt à la rente.
- 12 Notons que la rente que nous mesurons ici est bien une rente de monopole où rente de monopole = pri (...)
16La méthode des économistes classiques offre un cadre d’analyse en termes de la quantité de travail nécessaire à la production et l’entretien (ou, le cas échéant, la gestion) de la marchandise logement. Ceci permet de proposer une méthode d’évaluation de l’ampleur de la rente, considérant que celle-ci est équivalente à l’écart entre prix et valeur12. En pratique, l’objectif serait donc d’approximer la rente locative nette en déduisant des loyers les frais d’entretien, les frais d’assurance et la fiscalité, en estimant également le nombre de logements soumis à un emprunt hypothécaire.
- 13 Voir [Périlleux, 2023 : 30-31] pour plus de détails sur les liens entre prix et loyer.
17Pour mesurer la rente, nous suivrons les recommandations émises par Marx [1894] et reprises par Topalov [1984] de ne pas prendre en compte le prix d’achat. En effet, la rente peut être captée soit au travers de loyers, soit au travers du prix à la revente13. On pourrait ajouter qu’il n’y a pas de raison de mesurer l’ampleur de la rente différemment pour un propriétaire qui viendrait d’acheter le logement que pour un autre qui l’aurait reçu (par exemple via un héritage).
18En théorie, enfin, il faudrait tenir compte des coûts de construction des logements, mais en pratique, ces coûts sont très faibles si l’on considère la durée de vie complète des bâtiments. À Bruxelles, les logements sont très anciens, et l’on peut raisonnablement estimer que les coûts de construction sont amortis dans une majorité de cas. Autrement dit, les loyers accumulés ont déjà, au moins une fois, remboursé les frais de construction.
- 14 Il s’agit souvent de chiffres qui concernent des simulations pour un ensemble de logements et non p (...)
19Pour avoir une première idée de l’ampleur des frais d’entretien et de réparation des logements en location, nous avons réalisé une revue de la littérature grise à ce sujet. Il n’existe que peu d’études qui chiffrent à proprement parler l’ampleur des frais d’entretien et de réparation. En effet, il s’agit souvent soit d’analyses de coûts et bénéfices [BCG, 2013], qui proposent des résultats prospectifs, ou d’études qui s’intéressent aux déterminants des coûts d’entretien [Acolin et Walter, 2025 ; Springer et Waller, 1996]. Le Tableau 1 reprend plusieurs études sur les frais d’entretien et de réparation de logements, pour des acteurs publics et privés. Ces frais sont divisés par le loyer correspondant, afin d’obtenir des ratios de l’ampleur des frais par rapport au loyer. Les chiffres présentés recouvrent différents types de travaux, pour différents types de logements. Par conséquent, il est difficile de les comparer tels quels, mais ils donnent une idée de l’ordre de grandeur des frais dans la littérature14.
Tableau 1. Comparaison de quelques chiffres de frais d’entretien et de réparation en Belgique et en France
- 15 https://corporate.homeinvest.be/en/about-us/profile/
20Les chiffres rassemblés ici sont largement inférieurs aux 40 % du revenu locatif, comme établi dans le calcul du revenu cadastral en Belgique, puisque le maximum est de 21 % (logement social français). Le minimum est de 4,3 % et concerne vraisemblablement des logements plus récents puisque mis en location par la société immobilière Home Invest Belgium dont le parc locatif est décrit comme « jeune, durable et de grande qualité »15.
- 16 Ce choix est justifié par le fait que les propriétaires personnes physiques représentent l’essentie (...)
- 17 Les entretiens d’usage, plus petits, étant à charge du locataire.
21Pour cette enquête exploratoire, nous avons mené des entretiens avec des bailleurs personnes physiques16 qui possèdent au moins un bien en location, depuis au moins 5 ans. L’idée était de documenter les frais d’entretien et de réparation avec suffisamment de recul dans le temps. Vu la nomenclature variable pour désigner ce qui relève de frais d’entretien et de réparation, nous avons recueilli les chiffres quant aux dépenses pour les entretiens conséquents : travaux à cause de l’usure normale ou structurelle (travaux de gros œuvre compris) : réparation du toit, chaudière, ascenseur, isolation, etc.17 Ces dépenses peuvent être liées au bien directement (pour refaire la salle de bain par exemple) ou indirectement (entretien de l’ascenseur de la co-propriété).
22Au total, nous avons retenu les frais d’entretien et de réparation pour 22 logements grâce à 15 bailleurs interrogés. Certains de ces bailleurs sont multi-propriétaires et nous avons alors documenté les dépenses d’entretien et de réparation pour deux de leurs biens.
23Outre les frais, nous avons aussi retenu les loyers des biens étudiés, afin de construire des ratios des frais par rapport au revenu locatif. Pour chaque cas, nous avons enregistré le loyer actuel, afin de pouvoir diviser les frais par ce loyer. Ceci crée un petit biais dans la mesure où les loyers ont tendance à augmenter d’année en année. Néanmoins, ce biais a pu être mesuré pour deux cas pour lesquels nous avons pu recenser l’évolution exacte des loyers d’année en année, et ce biais est apparu assez négligeable (annexe 6).
24Il a été difficile de recueillir des données sur plus de 5 ans. Pour seuls 12 cas sur 22, nous avons pu recueillir les frais d’entretien et de réparation avec un recul de 1 an, 5 ans et 15 ans et pour les 10 restants, sur 1 an et 5 ans seulement.
25La sélection des personnes interrogées s’est faite suivant deux critères : les biens étudiés devaient être situés à Bruxelles et mis en location par des personnes physiques qui mettent leur logement en location depuis au moins 5 ans. Nous avons contacté des acteurs clés tels que des agents de gestion ou des associations de propriétaires et avons utilisé nos réseaux sociaux personnels. Plus d’une cinquantaine de propriétaires bailleurs ont été contactés mais seules 15 personnes ont répondu positivement à la demande d’entretien. Il ne nous a par ailleurs pas été possible de couvrir l’entièreté du territoire bruxellois. Il nous paraît important de souligner que les personnes qui ont bien voulu se prêter au jeu sont des personnes volontaires. Il est peu probable en effet que des propriétaires qui négligent l’entretien de leur bien auraient eu envie de s’entretenir à ce sujet. Outre cela, un biais existe dans la mesure où les données utilisées dépendent de la mémoire et du bon vouloir des personnes interrogées. En préparation à l’entretien, les personnes interrogées ont été invitées à se munir de factures, chiffres dont elles disposaient et à estimer à la hausse les coûts des différents travaux réalisés. Pour 6 cas étudiés, nous avions accès à un recensement exhaustif et parfaitement précis des dépenses pour l’entretien et la réparation, parce que la gestion des biens en location était externalisée. Pour 7 autres cas, les personnes interrogées disposaient de toutes leurs factures sous les yeux, pendant l’entretien. Pour les 9 cas restants, les personnes interrogées se remémoraient leurs frais au fil de la discussion, parfois avec quelques notes ou une rapide consultation de leurs archives au cours de l’entretien.
Figure 1. Distribution de l'échantillon
26La figure 1 présente la distribution spatiale de l’échantillon. Les biens étudiés sont essentiellement situés dans le quadrant sud-est, plus aisé (annexe 3), et surreprésentés dans les quartiers à proximité du centre-ville (première couronne urbaine) caractérisés par une forte proportion de locataires (annexe 1) ainsi qu’un bâti ancien (surtout datant d’avant la Première Guerre mondiale, annexe 2).
- 18 En prenant les logements pour lesquels on connaît soit la rue soit l’adresse exacte.
27Les logements de l’échantillon sont par conséquent pour la plupart anciens (figure 1). En effet, pour les 10 logements pour lesquels on a pu avoir l'adresse exacte, 9 datent d'avant la Deuxième Guerre mondiale (plus de 85 ans avant l’enquête). Pour les logements pour lesquels seule la rue a été renseignée, l’ensemble des logements de la rue a été considéré et illustré par les boîtes à moustache (figure 2). De façon synthétique, il apparaît que l’année de construction médiane de l’échantillon18 est 1935 (89 ans avant enquête). Ceci justifie pourquoi nous faisons une approximation de la valeur sans tenir compte du travail nécessaire à la production du logement, en faisant l’hypothèse que ce travail est amorti.
Figure 2. Année de construction des logements de l’échantillon selon que la localisation ait pu être récoltée à l’adresse ou seulement la rue
Médiane = 1935
Pour les localisations récoltées à la rue, les graphiques en « boite à moustaches » représentent la distribution des années de construction de tous les logements de la rue.
Source : cadastre 2015
28Les cas d’étude ont été catégorisés selon l’état général du bien. De fait, les travaux d’entretien et de réparation (qu’il serait bon de réaliser pour maintenir un bien en état satisfaisant) seront plus ou moins élevés selon l’état du bien. Cette classification a été établie en fonction de ce qu’ont rapporté les propriétaires interrogés et est faite de quatre catégories : « Mauvais-rénovation à venir », « Normal », « Rattrapage » et « Rénové » (annexe 4).
29Enfin, afin de calculer des salaires fictifs et de refaire le lien avec le concept de valeur travail, nous avons également voulu étudier le temps de travail qu’allouent les personnes interrogées à la gestion de leur bien immobilier en location, en ce compris le temps que suppose la gestion du maintien en état d’un bien. Cet aspect faisait également partie des questions posées lors des entretiens.
30Pour finir cette section sur la méthodologie de notre travail, le tableau 2 reprend les différentes informations récoltées. Ce sont ces informations qui sont utilisées pour les différents résultats présentés dans la section suivante.
Tableau 2. Données brutes récoltées
PI = Projet d’investissement
PR = Projet résidentiel
RC = Revenu cadastral
31Nous présentons ici les résultats obtenus pour la quantification des frais d’entretien et de réparation sur les différentes périodes étudiées (1 an, 5 ans et 15 ans) ainsi que pour les salaires horaires des personnes interrogées.
32Dans la figure 3, nous reprenons l’ensemble des ratios Frais/Loyers classés selon l’état du bien établis pour les 22 cas d’étude, sur 1 et 5 ans et, pour un échantillon réduit, sur 15 ans.
33Pour la grande majorité des cas étudiés (figure 3), les frais d’entretien et de réparation représentent bien moins que les 40 % du revenu locatif prévu dans le calcul du revenu cadastral. En effet, sur 22 cas étudiés, au cours de la dernière année il n’y a qu’un bien pour lequel le propriétaire bailleur a dépensé plus de 40 % de son revenu locatif pour entretenir son bien. Sur les 5 dernières années, seuls deux propriétaires ont dépensé plus de 40 % de leur revenu locatif pour entretenir leur bien.
Figure 3. Frais d'entretien et de réparation en % du loyer, selon la période de recul (1, 5 ou 15 ans) et l’état actuel du logement
34Sur l’année écoulée, pour la moitié des cas étudiés, les personnes enquêtées ont alloué moins de 6,9 % du revenu locatif à l’entretien du bien, ce qui correspond ici à moins de 1 165 € (médiane, cf. annexe 5). Pour trois cas sur quatre, les frais d’entretien représentent moins de 15 % du revenu locatif. Certains bailleurs n’ont rien dépensé pour l’entretien de leur bien sur l’année écoulée (E8-A, E8-B et E7), et d’autres ont dépensé beaucoup plus que la moyenne (E3 par exemple).
35Sur les 5 dernières années, pour la moitié des logements recensés, les dépenses représentent moins de 6 % du revenu locatif, soit moins de 5 667 € (médiane, cf. annexe 5). Par ailleurs, pour un cas sur quatre de notre échantillon, moins de 3,4 % du revenu locatif est alloué à l’entretien ; pour trois cas sur quatre, on arrive à un chiffre de 11,1 %. Il y a une légère variation lorsque l’on considère une période plus longue, mais on arrive à des ordres de grandeur similaires, bien inférieurs à ceux présents dans la littérature grise (plutôt autour de 20 %) ou au chiffre utilisé dans le calcul du revenu cadastral (40 %). Par ailleurs, que ce soit avec un recul de 1 an ou de 5 ans, les cas pour lesquels les frais d’entretien et de réparation sont significativement plus élevés (au-delà des 40 % du revenu locatif) s’expliquent par des investissements ponctuels dont les montants devraient en réalité être rapportés à une période plus longue (E3) ; pour rattraper un retard dans les travaux d’entretien (E7) ; ou encore pour réaliser une rénovation complète (E11). En effet, il convient de rapporter ces investissements sur une plus longue période :
A priori on devrait être tranquille pendant plusieurs années. Il fallait rénover de toute façon. Là ça ne rapporte rien mais c’est une bonne perspective pour plus tard, on réfléchit sur du long terme, au-delà du remboursement de l’emprunt. Pour le moment c’est une opération blanche mais je n’ai pas de crainte parce qu’on a bien fait ça. (E11)
36Les données récoltées sur 15 ans, pour une partie de notre échantillon, permettent de confirmer nos premiers résultats. On n’observe que peu de différence entre la part du revenu locatif alloué aux frais sur 5 ans et sur 15 ans (figure 3). Seuls deux cas présentent une différence de plus de 5 % entre les deux périodes. Il s’agit, d’une part, du cas précité pour lequel le bailleur a dû investir dans la toiture de son immeuble sur l’année écoulée (E3) et d’autre part d’un cas où une grosse rénovation a eu lieu au moment de la mise en location, il y a 15 ans (E14). Pour 10 cas sur 12, sur les quinze dernières années, les frais d’entretien représentent moins de 10 % du revenu locatif.
L’entretien est une façon de pérenniser la valeur du bien. Sans déménagements [de locataires] et avec un bien en bon état, les frais sont très limités. (E14)
37Outre la nécessité de considérer le temps long, nous avons également voulu prendre en compte l’état du bien. S’il paraît évident qu’un bien en moins bon état coûtera plus cher à entretenir qu’un bien neuf ou en bon état, dans notre échantillon, il n’est pas aisé de tirer des conclusions propres aux catégories établies quant à l’état du bien. En effet, les frais sont variables et ce même au sein des catégories établies selon l’état des biens étudiés. Retenons en revanche que, dans notre échantillon de 22 biens, même si on a pu faire état d’une certaine variation dans les frais d’entretien, ces derniers sont rarement au-delà de 10 % du loyer. C’est cette proportion prudente qui sera retenue pour la suite de l’article. En effet, les rares cas étudiés pour lesquels les frais dépassent cette proportion s’expliquent par des investissements ponctuels élevés, dans une logique d’investissement sur le long terme ou une logique de rattrapage. Par ailleurs, rappelons que les bailleurs interrogés étaient volontaires pour quantifier leurs frais. Or, des personnes qui sous-investissent dans l’entretien et la réparation seraient sans doute plus réticentes à déclarer ces frais. Nous avons donc vraisemblablement affaire à des bailleurs qui veillent à maintenir leur bien en location en bon état, dont les frais sont plus élevés qu’en cas de sous-investissement.
J’ai une certaine politique. Comme j’ai eu la chance d’hériter j’essaie de donner en location des appartements qui soient corrects et ne cherche pas à avoir des loyers trop élevés, aussi pour garder le locataire le plus longtemps possible. Les charges en cas de roulement de locataires coûtent cher et aussi l’usure des bâtiments. Mais j’ai fait des travaux il y a 10 ans et depuis je n’ai pas eu beaucoup de frais, même si avec les législations de plus en plus contraignantes je crains un peu [...] Et puis, il y a aussi des frais à charge du locataire. (E5)
38À partir des frais d’entretien, il est possible de produire une estimation de la rente que captent les propriétaires bailleurs (figure 4). Pour ce faire, nous déduisons du loyer l’ensemble des frais de mise en location d’un logement (frais d’entretien, impôts fonciers et assurances). Pour la fiscalité foncière, estimée à 25 % du loyer, nous reprenons les estimations réalisées à partir du croisement entre les données de l’Observatoire des Loyers et du cadastre [Périlleux, 2024 : 11-13].
- 19 Dans notre calcul de la rente, en plus des frais d’entretien, de gestion et de fiscalité, nous avon (...)
39Le résultat de ce calcul, considérant des frais d’entretien et réparation de 10 %, donne une rente estimée à environ 60 % du loyer, dans notre échantillon. Ceci est supérieur à la rente estimée en reprenant les frais d’entretien et de réparation tels que prévus dans le calcul de revenu cadastral par les pouvoirs publics (frais de 40 % et donc une rente de 30 %), mais aussi tels qu’estimés dans la littérature grise (frais de 20 % et rente de 50 %)19.
40Nous proposons également un calcul de cette rente qui tient compte du travail mis en œuvre par les propriétaires bailleurs, en intégrant des frais de gestion à notre calcul (dernière colonne, figure 4). En effet, pour estimer ce qui relève de la rémunération du travail des bailleurs, nous avons considéré les frais d’externalisation annoncés par les propriétaires des six biens immobiliers de notre échantillon dont la gestion est externalisée. Pour ces biens, entre 7 et 9 % du revenu locatif est alloué à l’externalisation de la gestion : dans la suite de l’article, par prudence, nous avons arrondi à la hausse cette proportion, estimant également à 10 % du revenu locatif la rémunération du travail associé à la mise en location d’un bien immobilier. La rente estimée est alors de l’ordre de 50 % dans notre échantillon. Notons encore que l’estimation des frais d’entretien et de réparation, tels que présentés dans la littérature ou dans le calcul du revenu cadastral par les pouvoirs publics, ne tient pas compte explicitement de ce travail de gestion. En conclusion, il apparaît que notre estimation de la rente locative est largement plus élevée que celle anticipée dans la politique de taxation, même en prenant en compte le travail de gestion.
Figure 4. Ampleur de la rente en % du loyer
- 20 Cette estimation est issue de [Périlleux, 2023 : 187-189]. Les calculs ont été réalisés sur base d’ (...)
- 21 L’Observatoire du Crédit et de l'Endettement publie le nombre de crédit hypothécaire. Ce nombre a é (...)
41Comme cela a été dit précédemment, dans le cadre de l’estimation proposée20, le prix d’achat n’est pas pris en compte comme un frais. On peut néanmoins se demander comment cette rente serait en partie captée par les banques qui tireraient des intérêts liés à des logements acquis grâce à un emprunt. Selon nos estimations21, environ la moitié des logements possédés par des Bruxellois n’est pas soumise à emprunt hypothécaire. Ainsi, les banques captent une partie de la rente mais, pour de nombreux logements loués, la rente est captée dans son entièreté par les propriétaires. Par ailleurs, la rente peut être partagée parmi les différents propriétaires successifs en particulier s’il y a revente. Notons que notre estimation de la rente n’inclut pas une éventuelle plus-value immobilière réalisée à la revente, puisque nous ne tenons pas compte initialement du prix d’achat.
- 22 Il s’agit par ailleurs de cas, mis en évidence précédemment, pour lesquels les propriétaires expliq (...)
- 23 On se base ici sur les chiffres fournis par Statbel, pour l’année la plus récente, c’est-à-dire 202 (...)
42La mise en location de logements nécessite du travail de la part des propriétaires (visites, relation avec les locataires, entretien, gestion administrative, ou encore contact avec un éventuel gestionnaire du bien, l’administration ou des professionnels du bâtiment). Pour rendre compte de ce travail, nous présentons ici un calcul de salaires fictifs. La charge de travail mensuelle rapportée par les différentes personnes enquêtées paraît plutôt faible : seules trois personnes de notre échantillon travaillent plus de 4 heures par mois pour la mise en location de leur logement. Ainsi, si le loyer est vu comme la rémunération du travail fourni, le salaire horaire est, pour la grande majorité des cas étudiés, particulièrement élevé, et ce même lorsque l’on tient compte des frais d’entretien (tableau 3). Sauf pour deux cas (E7 et E1122), on atteint des salaires horaires largement supérieurs au salaire moyen brut en région bruxelloise. En effet, pour un temps plein de 38 h par semaine (soit à peu près 164 h par mois), le salaire horaire est de 25,5 € pour un niveau d’enseignement supérieur de bachelier et 37,5 € pour un niveau d’enseignement supérieur de master23 alors que le salaire horaire fictif médian de l’échantillon est situé autour de 400 €. Notons que dans le tableau 3, nous avons calculé des salaires horaires fictifs nets des frais d’entretien et de réparation, à la fois en fonction des frais recensés lors de notre enquête (10 %), mais aussi en fonction de ce que les pouvoirs publics estiment que les bailleurs perçoivent comme frais d’entretien (pour rappel, 40 %).
43Les résultats obtenus quant à la charge et à la rémunération du travail de mise en location poussent à croire que les revenus locatifs ne rémunèrent pas le seul travail, mais qu’ils constituent bien une rente. Par ailleurs, comme mentionné précédemment, lorsque le travail de gestion locative est effectivement rémunéré tel quel, c’est-à-dire en cas d’externalisation de la gestion locative, la rémunération est inférieure à 10 % des revenus locatifs. Ainsi, même lorsqu’ils délèguent le travail que suppose la mise en location d’un logement, les bailleurs parviennent à extraire une rente, sans produire un réel travail.
Tableau 3. Données confrontées au concept de la valeur travail
44En conclusion, cette analyse exploratoire auprès des propriétaires bailleurs d’une vingtaine de logements montre que leurs frais d’entretien et de réparation sont largement inférieurs aux frais estimés dans la littérature grise, dont les estimations sont plutôt autour de 20 %, ainsi qu’au 40 % prévus dans le calcul de la fiscalité foncière en Belgique [Bourgeois, 2021]. En effet, nos calculs estiment de façon prudente ces frais d’entretien à environ 10 % du loyer.
45Pour calculer l’ampleur de la rente tirée de la location de logements, nous avons repris le raisonnement des économistes classiques selon lequel la rente est égale à l’écart entre les prix (le loyer) et la valeur (la quantité de travail nécessaire à la production de cette marchandise) [Das, 2023]. La rente a été calculée en reprenant le fait que les logements bruxellois sont pour la plupart anciens donc amortis depuis longtemps. Il ressort de notre enquête que la rente locative serait, pour l’échantillon étudié, estimée à environ 50 à 60 % du loyer.
46De plus, le temps de travail pour la mise en location (démarches administratives, relations avec les locataires, etc.) serait d’environ 4 h par mois par propriétaire par logement étudié. Ce faible nombre d’heures rapporté au revenu locatif donne des salaires fictifs bien supérieurs au salaire moyen, ce qui invite à penser les revenus locatifs autrement que comme la rémunération d'un travail.
47Les difficultés de pousser l'analyse de façon géographique, par sous-segment de marché ou encore tenant compte du patrimoine du propriétaire, s'expliquent essentiellement par la taille de l'échantillon et les difficultés à constituer une telle enquête auprès de propriétaires souvent suspicieux, réticents à l’idée d’expliciter l’ampleur des coûts et revenus qu’ils perçoivent. Il nous paraît évident cependant que cette enquête devrait être reproduite à une échelle beaucoup plus large pour mieux tenir compte des différentes variables déjà identifiées (état du logement, localisation, type d’acquisition du bien, etc.) mais également pour pouvoir en ajouter d’autres sur le logement (sa localisation, son année de construction, etc.) et sur les propriétaires (taille du patrimoine, revenu, proximité avec les logements en location, etc.).
48Plusieurs pays comme l'Allemagne, la France et Belgique mettent en place des loyers de référence qui se veulent objectifs, basés sur le prix du marché, et instaurent l'idée qu'il s'agirait de loyers « justes ». L'utilisation d’une méthode telle que développée dans cet article, basée sur les frais d’entretien effectivement observés, fournirait des références bien plus basses et mettrait en évidence les rentes élevées perçues par les propriétaires bailleurs grâce aux loyers que leur versent leurs locataires.
49Enfin, à l’heure des vives discussions autour des budgets de la région bruxelloise et des communes, nos résultats pourraient servir à revoir la fiscalité foncière. Il a déjà été soulevé [Bourgeois, 2021 ; Périlleux, 2023] que la taxation foncière actuelle est basée sur des revenus cadastraux pour lesquels il n’y a pas eu de péréquation depuis 1980 (sur les données de 1975). Nos résultats viennent remettre en question le calcul même de ces revenus cadastraux conçus comme des loyers fictifs net des frais d’entretien. En effet, alors que le calcul prévoit d’immuniser 40 % du loyer fictif pour les frais d’entretien, nos résultats révèlent une certaine disparité dans les frais observés et une valeur médiane plutôt autour de 10 % du loyer. Ceci invite à repenser la fiscalité foncière. On pourrait par exemple imaginer une taxation sur base des revenus locatifs réels dont on ne pourrait déduire que les frais effectivement réalisés.