- 1 Gegevens van de Census 2021, eigen berekeningen.
- 2 Gegevens van het Observatiecentrum van de huurprijzen 2010 en 2020, eigen berekeningen.
- 3 Gegevens EU-SILC 2023, eigen berekeningen.
- 4 Gegevens van de nationale Gezondheidsenquête (Health Interview Survey) 2018, eigen berekeningen.
1Heel wat steden worden geconfronteerd met het probleem van de hoge huurprijzen. In België huurt ongeveer 35 % van de huishoudens een woning. Wanneer we echter enkel naar Brussel kijken, gaat het om 62 %1 van de huishoudens, en in de centrumwijken zelfs steevast om meer dan 70 % (zie bijlage 1). Tussen 2010 en 2020 zijn de huurprijzen in Brussel met 20 % méér gestegen dan de gezondheidsindex, die onder andere gebruikt wordt om een verhoging van de huurprijs in te perken wanneer het huurcontract nog loopt2. Voor de armste 25 % van de huishoudens vertegenwoordigt de huur meer dan 45 % van hun budget3. Gezien het aandeel van de huur in het budget van huishoudens hebben de hoge huurprijzen niet alleen een impact op het recht op huisvesting, maar ook op andere fundamentele rechten zoals het recht op gezondheidszorg. Een op de zes huishoudens verklaart dat ze omwille van financiële redenen gezondheidszorg hebben moeten uitstellen4. De armste huishoudens zien zich bovendien genoodzaakt om hun woning te overbezetten [Dessouroux et al., 2016]. Tot slot werd onlangs aangetoond dat in Brussel elke dag elf gezinnen een uitzettingsbevel kregen van een vrederechter en dat de meeste van die uithuiszettingen verband hielden met huurachterstand [Godart et al., 2023].
2Terwijl er over huurders wel al verschillende onderzoeken uitgevoerd zijn, is de kennis over eigenaars-verhuurders nog altijd zeer beperkt. Zo is er nog altijd niet veel gedocumenteerd over de omvang van de onderhouds- en herstelkosten om een huurwoning in goede staat te houden, en over de omvang van de rente die eigenaars-verhuurders halen uit een huurwoning.
3Dat de overheid amper middelen inzet om de private huurmarkt te bestuderen, spreekt boekdelen over haar ambitie om de sector te reguleren. Het Observatiecentrum van de huurprijzen van het Brussels Gewest bevraagt bijvoorbeeld enkel huurders [De Keersmaecker, 2019]. Met dit onderzoek willen we dus bijdragen aan de kennis over de kostenstructuur van eigenaars-verhuurders. De focus ligt daarbij op de onderhoudskosten en de rente van eigenaars-verhuurders.
- 5 Zie tabel 10.2.1.7 van het BISA over de Financiën van de Brusselse gemeenten, 2010-2021. https://bi (...)
- 6 Voor de personenbelasting ligt het belastingtarief voor de inkomsten tussen 25 % en 50 % per schijf (...)
- 7 De gemiddelde nettohuurwaarde is dus een constructie, die bovendien gebaseerd is op referentiegegev (...)
- 8 In het Wetboek van de Inkomstenbelastingen zijn de onderhouds- en herstelkosten om een huurwoning i (...)
4Er zijn twee interessante redenen om de omvang van de onderhoudskosten voor huurwoningen te meten. Enerzijds worden die kosten gebruikt om de belasting op vastgoed te berekenen via de bepaling van het kadastraal inkomen. In België dient het kadastraal inkomen als belastinggrondslag voor de onroerende voorheffing die alle eigenaars, verhuurders en bewoners moeten betalen [Bourgeois, 2021]. Deze belasting is een van de belangrijkste inkomstenbronnen van de Belgische gemeenten. In Brussel vertegenwoordigen de inkomsten uit de onroerende voorheffing ongeveer 30 % van de gewone begroting van de gemeenten, verplicht onderwijs buiten beschouwing gelaten5. Wanneer eigenaars de woning verhuren, wordt het kadastraal inkomen ook beschouwd als een belastbaar inkomen voor de personenbelasting6. De huurinkomsten worden dus niet op werkelijke basis belast, maar op basis van een raming, namelijk het kadastraal inkomen7. Dit kadastraal inkomen wordt berekend door een fictieve huurprijs te ramen. Daarvan worden de onderhouds- en herstelkosten afgetrokken, die de overheid vastgelegd heeft op 40 % van de huurprijs8. Een herwaardering van dit aandeel voor onderhoud zou de berekening van het kadastraal inkomen dus wijzigen en een impact kunnen hebben op de belastingen en de overheidsfinanciën.
- 9 Bijvoorbeeld het artikel van het NEMS (uitsluitend beschikbaar in het Frans): “Les propriétaires ne (...)
5Anderzijds biedt de raming van de onderhouds- en herstelkosten de mogelijkheid om dieper in te gaan op twee zeer actuele beleidskwesties die verband houden met het meten van de omvang van de rente, namelijk de regulering van de huurprijzen en de renovatie van woningen. De recente beleidsmaatregelen rond de regulering van de huurprijzen (invoering van een referentiehuurprijs, oprichting van een paritair comité en beperking van de tijdelijke indexering in verband met energiecertificaten) hebben namelijk tot verhitte debatten geleid tussen onder andere het Nationaal Eigenaars- en Mede-eigenaarsSyndicaat (NEMS) en de huurdersverenigingen9. De huurdersverenigingen hekelen de onbewoonbaarheid van heel wat woningen en de sociale problemen die gepaard gaan met de hoge huurprijzen. Daarbij komt nog de kwestie van de energierenovatie en vooral wie de kosten daarvoor moet dragen: de eigenaars-verhuurders, de huurders of de overheid. De uitgaven van eigenaars-verhuurders voor het onderhoud of de renovatie van hun huurwoning hebben echter een impact op de netto-inkomsten die ze uit de verhuur kunnen halen. Het lijkt dan ook interessant om de kosten van eigenaars-verhuurders te meten, en indirect dus ook de omvang van de nettorente voor eigenaars-verhuurders.
6De bedoeling van dit artikel is bijgevolg om de rente te ramen in de Brusselse sector van de woningverhuur aan de hand van een verkennend onderzoek uitgevoerd bij een twintigtal eigenaars-verhuurders. Daarvoor hebben we een steekproef van huurwoningen in Brussel bestudeerd. Een groot deel van de woningen in onze steekproef is gelegen in de oude wijken in de eerste stadskroon, die zich kenmerken door een hoog percentage huurders en oude gebouwen. De meeste huurwoningen in deze wijken dateren van voor de Eerste Wereldoorlog en zijn dus meer dan honderd jaar oud. Ter vergelijking: in het hele Brussels Gewest is 90 % van de huurwoningen ouder dan dertig jaar en dateert 50 % van voor de Tweede Wereldoorlog (zie bijlage 2).
7Tijdens de analyse van deze huurwoningen onderzoeken we de strategieën die eigenaars-verhuurders hanteren om hun huurwoning te laten renderen. De strategie van een eigenaar-verhuurder kan bijvoorbeeld zijn om heel weinig te investeren in onderhoud en op die manier de rente te maximaliseren, door de kosten te beperken en te profiteren van de gebondenheid van de huurder om een hoge huurprijs te vragen. Deze strategie wordt vooral gehanteerd in de lagere segmenten van de huurmarkt [Topalov, 1984; Bergerand, 2024]. Dat bepaalde segmenten van het woningbestand in zeer slechte staat verkeren, zou dan het gevolg zijn van rationele berekeningen van de eigenaars-verhuurders. De staat van de woningen is een belangrijk aandachtspunt bij de berekening van de omvang van de onderhoudskosten van de woningen. Wanneer er lange tijd niet geïnvesteerd werd in een woning, kunnen hoge onderhoudskosten nodig zijn om de achterstand in te halen.
8Door de omvang van de onderhouds- en herstelkosten te onderzoeken, onderzoeken we eigenlijk de bredere kwestie van de omvang van de huurprijzen. Rekenen eigenaars-verhuurders hun kosten door in de huurprijzen omdat de woningen gepaard gaan met hoge kosten? Hoe zijn de huurprijzen opgebouwd en waarom zijn ze zo hoog?
9Wanneer we kijken naar de elementen waaruit de huurprijzen bestaan, moeten we rekening houden met de economische theorieën over prijsvorming. De neoklassieke economen stapten af van de arbeidswaardeleer en verklaarden prijzen op basis van vraag- en aanbodmodellen. Voor de klassieke economen daarentegen is de waarde van een goed gelijk aan de hoeveelheid arbeid die nodig is om dat goed te produceren. We keren terug naar de klassieke hypothese van de arbeidswaarde, omdat ze een aanknopingspunt biedt om te meten hoezeer eigenaars-verhuurders zich verrijken dankzij de rente in de vorm van huurgelden die hun huurders betalen.
- 10 De fysiocratische economen (vanaf de 18e eeuw) hebben vóór de klassieke economen de grondslagen van (...)
10Tijdens het debat over de “Corn Laws” in Engeland (1773-1815) stonden de aanhangers van de industriële bourgeoisie tegenover de grondbezittende adel over de import van tarwe uit Amerika. De aanhangers van de industriële bourgeoisie werd vertegenwoordigd door David Ricardo en pleitte voor de openstelling van de markt voor import, omdat de tarweprijzen op die manier laag zouden blijven en ze hun arbeiders dan minder moesten betalen. De adel, die de steun kreeg van Thomas Malthus, pleitte daarentegen voor de invoering van douanerechten om hoge prijzen te garanderen en op die manier hun inkomsten veilig te stellen. Malthus baseerde zich op de geschriften van de fysiocraten10: volgens hen creëerde alleen de grond rijkdom, die destijds als heilig beschouwd werd, als een “Weldaad van de Voorzienigheid”. Ricardo, een toonaangevende klassieke econoom en verdediger van de industriële bourgeoisie, stelde echter dat alleen arbeid waarde creëerde. Volgens hem kon de rente die eigenaars van landbouwgronden ontvingen enkel geïnterpreteerd worden als een rem op de economische ontwikkeling, aangezien het nooit om nieuwe inkomstencreatie ging, maar om de toe-eigening van reeds bestaande inkomsten [Ricardo, 1815]. Daarom wordt Ricardo vaak geassocieerd met de beschrijving van grondbezitters als “parasieten” [Harvey, 1982: 425; Christophers, 2010: 96].
- 11 Meerarbeid, uitgedrukt in arbeidsuren, en meerwaarde, het equivalent in geld, zijn concepten die Ma (...)
11Later nam Karl Marx de klassieke hypothese van de arbeidswaarde over om de kapitalistische uitbuiting van de arbeidskracht aan te tonen [Boncoeur, 1997]. Ook voor hem was de waarde van een goed gelijk aan de hoeveelheid arbeid die nodig was om dat goed te produceren. Maar net als de kapitalisten voegde hij eraan toe dat de grondbezitters de arbeiders uitbuitten in die zin dat ze zich een deel van de meerarbeid11 toe-eigenden. Hij nam ook de kritiek van Ricardo op de parasitaire aard van grondbezit over:
Deze rente wijst duidelijk op de volledige passiviteit van de grondeigenaar wiens hele activiteit bestaat in het uitbuiten van de vooruitgang van de sociale ontwikkeling waaraan hij helemaal niet bijdraagt en waarvoor hij niets riskeert, in tegenstelling tot de industriële kapitalist [Marx, 1894: 703].
12In de praktijk lijkt de hypothese van de arbeidswaarde relevant om de prijsvorming te verklaren binnen een kader van kapitalistische productie van gestandaardiseerde goederen. Voor sommige goederen werden al empirische waarnemingen uitgevoerd. Zo heeft econoom Jean Fourastié verschillende studies van het economisch verleden uitgevoerd om aan de hand van feiten de werkelijke prijsbewegingen van heel wat goederen (tarwe, rogge en haver) vast te stellen [Fourastié en Bazil, 1984]. De curven met de prijsontwikkeling van deze goederen zijn parallel gebleven met een sterk dalende trend, ook al is de vraag naar deze goederen flink veranderd (daling van de vraag naar rogge en haver en stijging van de vraag naar tarwe). Deze parallelle ontwikkeling plaatst vraagtekens bij de eenvoudige voorspellingen van vraag- en aanbodmodellen. Deze modellen kunnen alleen rekening houden met bepaalde schommelingen op korte termijn. Op lange termijn lijkt de daling van de prijzen echter meer verband te houden met de stijging van de productiviteit in de landbouw. Het lijkt dus aannemelijk dat binnen een kapitalistisch kader de prijzen de neiging hebben om te convergeren naar de waarde, ofwel de hoeveelheid arbeid die nodig is voor de productie.
13Maar wat als eigendom een belangrijke rol speelt en men afwijkt van het stramien van de kapitalistische productie die zich kenmerkt door onder andere een hoge concurrentiegraad? Dat is het geval voor grond, dat over het algemeen beschouwd wordt als een bijzonder goed: het heeft wel een prijs maar geen waarde, omdat het niet het resultaat van arbeid is. Als we de logica van de arbeidswaarde volgen, heeft een woning als goed het bijzondere kenmerk dat ze een waarde heeft, aangezien ze geproduceerd werd, maar de woning staat wel op een stuk grond waarvan ze niet weggehaald kan worden.
14De “parasitaire” aard van grondbezit, zoals geschetst door Ricardo en overgenomen door Marx, vraagt om een herziening van de werkelijke bijdrage van eigenaars-verhuurders voor het onderhoud en het beheer van huurwoningen. Deze bijdrage kan direct geleverd worden door eigenaars-verhuurders, wanneer ze hun eigen baas zijn, of indirect, wanneer ze mensen betalen voor hun werk (beheerders of vastgoedmakelaars).
15In dit artikel spreken we van rente in plaats van rendabiliteit. Terwijl het concept van rente aansluit op het klassieke begrip van economie, werd het concept van rendabiliteit meer verspreid door de neoklassieke economen. Het concept van rente benadrukt het feit dat eigenaars-verhuurders zich verrijken met de huurgelden. Deze rente kan verdeeld worden onder de tussenpersonen (beheersmaatschappijen, banken, notarissen, verzekeringsmaatschappijen, enz.) en de mogelijke opeenvolgende eigenaars-verhuurders. De rendabiliteit daarentegen wordt berekend door de huur te delen door het geïnvesteerde bedrag (of door de verkoopwaarde, namelijk de prijs die de eigenaar-verhuurder zou kunnen krijgen als die de woning zou verkopen). Dit concept helpt om de keuzes van investeerders te begrijpen (die verondersteld worden rationeel te zijn en te investeren met het oog op maximale rendabiliteit), maar het normaliseert ook het idee dat geld nog meer geld opbrengt en het maskeert vormen van uitbuiting. Daarom zijn we dus vooral geïnteresseerd in de rente.
- 12 Merk op dat de rente die we hier meten een monopolierente zijn waarbij monopolierente = prijs - waa (...)
16De methode van de klassieke economen biedt een analysekader voor de hoeveelheid arbeid die nodig is om de woning als goed te produceren en te onderhouden (of eventueel te beheren). Op die manier kan er een methode voor de raming van de omvang van de rente voorgesteld worden, waarbij zij beschouwd worden als gelijk aan het verschil tussen prijs en waarde12. In de praktijk zou het doel dus zijn om de nettorente bij benadering te berekenen door de onderhoudskosten, verzekeringskosten en belastingen af te trekken van de huurprijs, maar ook om een schatting te maken van het aantal woningen waarvoor een hypothecaire lening loopt.
- 13 Zie [Périlleux, 2023: 30-31] voor meer details over het verband tussen prijs en huur.
17Voor het meten van de rente volgen we de aanbeveling van Marx [1894], die vervolgens door Topalov [1984] overgenomen is, om geen rekening te houden met de aankoopprijs. De rente kan namelijk ontvangen worden ofwel via de huur, ofwel via de wederverkoopprijs13. We kunnen hieraan toevoegen dat er geen reden is om de omvang van de rente anders te meten voor een eigenaar-verhuurder die de woning net gekocht heeft, dan voor een eigenaar-verhuurder die de woning gekregen heeft (bijvoorbeeld door ze te erven).
18In theorie moet er ten slotte rekening gehouden worden met de bouwkosten van de woningen, maar in de praktijk zijn die kosten erg laag als we naar de volledige levensduur van de gebouwen kijken. In Brussel zijn de woningen zeer oud, en we zouden redelijkerwijs kunnen aannemen dat de bouwkosten in de meeste gevallen afbetaald zijn. Met andere woorden, de geaccumuleerde huurgelden hebben de bouwkosten al minstens één keer terugbetaald.
- 14 De cijfers hebben vaak betrekking op simulaties voor een groep woningen en niet voor individuele wo (...)
19Om een eerste idee te krijgen van de omvang van de onderhouds- en herstelkosten die gepaard gaan met huurwoningen, hebben we de grijze literatuur hieromtrent doorgenomen. Er zijn maar weinig studies die de omvang van de onderhouds- en herstelkosten echt kwantificeren. Vaak gaat het namelijk om kosten-batenanalyses [BCG, 2013], die prospectieve resultaten aanreiken, of om studies naar de determinanten van de onderhoudskosten [Acolin en Walter, 2025; Springer en Waller, 1996]. Tabel 1 geeft een overzicht van een aantal studies naar de onderhouds- en herstelkosten van woningen, voor publieke en private actoren. Deze kosten worden gedeeld door de overeenkomstige huur om verhoudingen te verkrijgen tussen de omvang van de kosten en de huur. De gepresenteerde cijfers hebben betrekking op verschillende soorten werkzaamheden en voor verschillende soorten woningen. Het is bijgevolg moeilijk om ze als zodanig te vergelijken, maar ze geven wel een idee van de grootteorde van de kosten in de literatuur14.
Tabel 1. Vergelijking van enkele cijfers voor onderhouds- en herstelkosten in België en Frankrijk
- 15 https://corporate.homeinvest.be/nl/over-ons/profiel/
20Met een maximum van 21 % (sociale woning in Frankrijk) liggen de cijfers in dit overzicht ver onder de 40 % van de huurinkomsten zoals vastgelegd in de berekening van het kadastraal inkomen in België. Het minimum is 4,3 % en heeft waarschijnlijk betrekking op recentere woningen, aangezien ze verhuurd worden door de vastgoedmaatschappij Home Invest Belgium waarvan de huurwoningen beschreven worden als “jong, duurzaam en kwaliteitsvol”15.
- 16 Er werd gekozen voor natuurlijke personen omdat zij het grootste deel van de eigenaars van huurwoni (...)
- 17 Kleinere, reguliere onderhoudswerken zijn ten laste van de huurder.
21Voor dit verkennende onderzoek hebben we interviews afgenomen met natuurlijke personen16 die al minstens vijf jaar minstens één huurwoning bezitten. Het idee was om de onderhouds- en herstelkosten te documenteren, waarbij we voldoende terugkijken in de tijd. Gezien de variabele nomenclatuur om aan te duiden wat onder onderhouds- en herstelkosten valt, hebben we cijfers verzameld omtrent de uitgaven voor grote onderhoudswerken: werkzaamheden als gevolg van normale of structurele slijtage (met inbegrip van structurele werken): herstelling van het dak, verwarmingsketel, lift, isolatie, enz.17 Deze uitgaven kunnen rechtstreeks (bijvoorbeeld renovatie van de badkamer) of onrechtstreeks (onderhoud van de lift in mede-eigendom) verband houden met het pand.
22In totaal hebben we de onderhouds- en herstelkosten voor 22 woningen kunnen registreren via de 15 eigenaars-verhuurders die we geïnterviewd hebben. Sommige van deze eigenaars-verhuurders bezitten meerdere huurwoningen. We hebben dan de onderhouds- en herstelkosten voor twee van hun panden gedocumenteerd.
23Naast de kosten hebben we ook de huurprijzen van de bestudeerde woningen genoteerd om de verhoudingen tussen de kosten en de huurinkomsten te kunnen berekenen. Voor elke woning hebben we de huidige huurprijs geregistreerd, zodat we de kosten door deze huurprijs konden delen. Dit geeft een kleine vertekening, omdat de huurprijzen ieder jaar doorgaans stijgen. Voor twee woningen hebben we deze vertekening echter kunnen meten, omdat we voor die woningen de precieze jaarlijkse ontwikkeling van de huurprijzen konden registreren, en die vertekening was bijna verwaarloosbaar (bijlage 6).
24Het was moeilijk om gegevens over een periode van meer dan vijf jaar te verzamelen. Voor slechts 12 van de 22 woningen konden we de onderhouds- en herstelkosten voor één, vijf en vijftien jaar terug verzamelen; voor de resterende 10 woningen alleen voor één en vijf jaar terug.
25Voor de interviews hebben we de deelnemers geselecteerd op basis van twee criteria: de woningen moesten in Brussel gelegen zijn en verhuurd worden door een natuurlijke persoon die de woning al minstens vijf jaar verhuurt. We namen contact op met een aantal belangrijke actoren, zoals vastgoedbeheerders en verenigingen van eigenaars, en hebben onze eigen sociale netwerken aangesproken. We hebben met een vijftigtal eigenaars-verhuurders contact opgenomen. Uiteindelijk gingen maar vijftien van hen akkoord met een interview. Bovendien hebben we niet het hele Brusselse grondgebied kunnen dekken. We willen benadrukken dat de betrokkenen vrijwillig deelgenomen hebben aan het interview. De kans is zeer klein dat eigenaars-verhuurders die hun pand niet goed onderhouden, het daarover met ons zouden willen hebben. Daarnaast is er een vertekening omdat de gebruikte gegevens afhankelijk zijn van het geheugen en de goede wil van de mensen die we geïnterviewd hebben. Als voorbereiding op het interview hebben we de betrokken eigenaars-verhuurders gevraagd om eventuele facturen of cijfers waarover ze beschikten mee te nemen en om de kosten van de uitgevoerde werkzaamheden naar boven in te schatten. Voor zes casestudy’s hadden we toegang tot een volledig en zeer nauwkeurig overzicht van de uitgaven voor onderhouds- en herstelwerkzaamheden, omdat de huurwoningen door een externe partij beheerd werden. Voor zeven andere casestudy’s hadden de betrokken eigenaars-verhuurders al hun facturen bij zich tijdens het interview. Voor de overige negen casestudy’s herinnerden de eigenaars-verhuurders zich de kosten in de loop van het interview, waarbij ze soms een paar aantekeningen maakten of hun archief snel raadpleegden.
Figuur 1. Verdeling van de steekproef
26Figuur 1 geeft de ruimtelijke verdeling van de steekproef weer. De bestudeerde panden bevinden zich vooral in het meer welgestelde zuidoostelijke kwadrant (bijlage 3), met een oververtegenwoordiging in de wijken dicht bij het stadscentrum (eerste stadskroon), die zich kenmerken door een hoog percentage huurders (bijlage 1) en door een ouder gebouwenbestand (voornamelijk van voor de Eerste Wereldoorlog, bijlage 2).
- 18 Voor de woningen waarvan we de straatnaam of het precieze adres weten.
27De meeste woningen in de steekproef zijn bijgevolg oud (figuur 1). Van de tien woningen waarvoor we het precieze adres meekregen, dateren er negen van voor de Tweede Wereldoorlog (meer dan 85 jaar voor het onderzoek). Voor de woningen waarvoor enkel de straatnaam meegedeeld werd, werden alle woningen in de straat in aanmerking genomen en geïllustreerd aan de hand van doosdiagrammen (figuur 2). Samengevat is het mediane bouwjaar voor de woningen in de steekproef18 1935 (89 jaar voor het onderzoek). Dit verklaart waarom we de waarde bij benadering bepalen zonder rekening te houden met de arbeid die nodig was om de woning te produceren, in de veronderstelling dat deze arbeid afbetaald is.
Figuur 2. Bouwjaar van de woningen in de steekproef naargelang de locatie verzameld kon worden op schaal van het adres of enkel de straat
Mediaan = 1935
Voor de locaties die op schaal van de straat verzameld werden, vertegenwoordigen de doosdiagrammen de verdeling van de bouwjaren van alle woningen in de straat.
Bron: kadaste 2015
28De casestudy’s werden ingedeeld volgens de algemene staat van het pand. De nodige onderhouds- en herstelwerken om een woning in goede staat te houden, zullen immers hoger of lager liggen naargelang de staat van het pand. Deze indeling is gebaseerd op wat de geïnterviewde eigenaars-verhuurders ons meegedeeld hebben, en bestaat uit vier categorieën: “Slecht-renovatie op til”, “Normaal”, “Inhaalbeweging” en “Gerenoveerd” (bijlage 4).
29Om de fictieve lonen te berekenen en het verband te leggen met het begrip arbeidswaarde, hebben we tot slot ook gekeken naar de arbeidstijd die de geïnterviewde eigenaars-verhuurders besteden aan het beheer van hun huurwoning. In deze arbeidstijd is de nodige tijd voor het beheer om de woning in goede staat te houden inbegrepen. Dit was ook een van de vragen die gesteld werden tijdens de interviews.
30Om dit hoofdstuk over onze werkmethodologie af te sluiten, geeft tabel 2 een overzicht van de verschillende verzamelde gegevens. We hebben deze gegevens gebruikt voor de verschillende resultaten die we in het volgende hoofdstuk presenteren.
Tabel 2. Verzamelde ruwe gegevens
IP = investeringsproject
RP = residentieel project
KI = kadastraal inkomen
31In dit hoofdstuk presenteren we de resultaten voor de kwantificering van de onderhouds- en herstelkosten over de verschillende bestudeerde periodes (één jaar, vijf jaar en vijftien jaar) en voor het uurloon van de geïnterviewde eigenaars-verhuurders.
32In figuur 3 geven we een overzicht van alle verhoudingen tussen kosten en huur. We hebben ze ingedeeld volgens de staat van de woning en opgemaakt voor de 22 casestudy’s voor het afgelopen jaar, voor een periode van vijf jaar en – zij het voor een beperkte steekproef – voor een periode van vijftien jaar.
33Voor de grote meerderheid van de bestudeerde woningen (figuur 3) vertegenwoordigen de onderhouds- en herstelkosten veel minder dan het percentage van 40 % van de huurinkomsten dat toegepast wordt bij de berekening van het kadastraal inkomen. Het afgelopen jaar was er van de 22 onderzochte woningen maar één pand waarvoor de eigenaar-verhuurder meer dan 40 % van zijn huurinkomsten uitgegeven heeft aan het onderhoud van de woning. En de afgelopen vijf jaar hebben maar twee eigenaars-verhuurders meer dan 40 % van hun huurinkomsten besteed aan het onderhoud van de woning.
Figuur 3. Onderhouds- en herstelkosten in percentage van de huur, volgens de vergelijkingsperiode (1, 5 of 15 jaar) en de huidige staat van de woning
34In de helft van de casestudy’s hebben de geïnterviewde personen het afgelopen jaar minder dan 6,9 % van de huurinkomsten uitgegeven aan het onderhoud van de woning, wat hier overeenstemt met minder dan 1 165 euro (mediaan, zie bijlage 5). In drie van de vier gevallen zijn de onderhoudskosten goed voor minder dan 15 % van de huurinkomsten. Sommige eigenaars-verhuurders hebben het afgelopen jaar niets uitgegeven aan het onderhoud van hun pand (E8-A, E8-B en E7), terwijl andere (zoals E3) veel meer uitgegeven hebben dan het gemiddelde.
35De afgelopen vijf jaar vertegenwoordigden de uitgaven voor de helft van de bestudeerde woningen minder dan 6 % van de huurinkomsten, ofwel minder dan 5 667 euro (mediaan, zie bijlage 5). Bovendien gaat voor een op de vier woningen in onze steekproef minder dan 3,4 % van de huurinkomsten naar onderhoud; voor drie van de vier panden gaat het om 11,1 %. We zien een kleine afwijking wanneer we een langere periode in beschouwing nemen, maar verkrijgen nog altijd min of meer dezelfde grootteordes, die heel wat lager zijn dan die in de grijze literatuur (circa 20 %) of dan het percentage dat gebruikt wordt voor de berekening van het kadastraal inkomen (40 %). Bovendien, of we nu terugblikken over een periode van één of vijf jaar, in de gevallen waarbij de onderhouds- en herstelkosten aanzienlijk hoger liggen (meer dan 40 % van de huurinkomsten) kan dat verklaard worden door eenmalige investeringen, waarvan de bedragen eigenlijk toegeschreven moeten worden aan een langere periode (E3), om een achterstand in de onderhoudswerken in te halen (E7) of om een totaalrenovatie uit te voeren (E11).
We zouden nu voor een aantal jaar op ons gemak moeten zijn. We moesten sowieso renoveren. Dat brengt niets op, maar dat biedt perspectieven voor later. We denken op lange termijn, wanneer de lening terugbetaald is. Op dit moment is het een nuloperatie, maar ik weet dat we er goed aan gedaan hebben. (E11)
36Gegevens die voor een deel van onze steekproef over een periode van vijftien jaar verzameld zijn, bevestigen onze eerste resultaten. We stellen weinig verschil vast tussen het deel van de huurinkomsten dat naar de kosten gaat over een periode van vijf jaar en van vijftien jaar (figuur 3). Slechts bij twee woningen is er een verschil van meer dan 5 % tussen de twee periodes. Het gaat daarbij enerzijds om het eerder genoemde geval waarbij de eigenaar-verhuurder het afgelopen jaar moest investeren in het dak van zijn gebouw (E3), en anderzijds om een geval waarbij een zware renovatie plaatsvond toen het pand vijftien jaar geleden verhuurd werd (E14). In tien van de twaalf gevallen bedroegen de onderhoudskosten minder dan 10 % van de huurinkomsten voor de afgelopen vijftien jaar.
Onderhoud is een manier om de waarde van het pand te behouden. Zonder verhuizingen [van huurders] en wanneer de woning zich in goede staat bevindt, zijn de kosten zeer beperkt. (E14)
37Naast het belang van naar de lange termijn te kijken, wilden we ook rekening houden met de staat van het pand. Het lijkt vanzelfsprekend dat een woning in minder goede staat meer onderhoudskosten zal vragen dan een woning die nieuw is of in goede staat verkeert. Toch is het in onze steekproef niet eenvoudig om specifieke conclusies te trekken voor de categorieën waarin we de woningen ingedeeld hebben volgens hun staat. De kosten variëren namelijk, zelfs binnen de categorieën waarin we de onderzochte woningen ingedeeld hebben volgens hun staat. Merk echter op dat in onze steekproef van 22 woningen de onderhoudskosten – ook al varieerden deze lichtjes – zelden meer dan 10 % van de huur bedroegen. Voor de rest van dit artikel zullen we deze voorzichtige verhouding hanteren. Dat in een paar casestudy’s de kosten hoger lagen dan dit percentage, kan verklaard worden door hoge eenmalige investeringen in het kader van een langetermijninvesteringsstrategie of een inhaalstrategie. Daarnaast wijzen we er nogmaals op dat de geïnterviewde eigenaars-verhuurders hun kosten vrijwillig gekwantificeerd hebben. Eigenaars-verhuurders die erg weinig investeren in onderhoud en herstel zouden ongetwijfeld niet zo open zijn over deze kosten. We hebben dus wellicht te maken krijgen met eigenaars-verhuurders die hun pand in goede staat houden, wat met hogere kosten gepaard gaat dan bij woningen waarin te weinig geïnvesteerd wordt.
Ik hanteer een bepaald beleid. Omdat ik het geluk heb gehad te mogen erven, probeer ik degelijke appartementen te verhuren en geen al te hoge huurprijs te vragen, ook om de huurders zo lang mogelijk te houden. De kosten in geval van huurdersverloop zijn hoog, net als de slijtage van de panden. Tien jaar geleden heb ik werken uitgevoerd en sindsdien heb ik niet veel kosten gehad. Maar met de alsmaar strengere wetgeving maak ik me toch wel wat zorgen [...]. Daarnaast zijn er ook kosten ten laste van de huurder. (E5)
38Op basis van de onderhoudskosten kunnen we de rente ramen die eigenaars-verhuurders uit de verhuur van hun woning halen (figuur 4). Daarvoor trekken we van de huur alle kosten af die gepaard gaan met de verhuur van een woning (onderhoudskosten, belastingen op onroerend goed en verzekeringen). Voor de belasting op vastgoed, geraamd op 25 % van de huur, hebben we ramingen gebruikt die gebaseerd zijn op de toetsing van de gegevens van het Observatiecentrum van de huurprijzen aan die van het kadaster [Périlleux, 2024: 11-13].
- 19 In onze berekening van de rente hebben we naast onderhouds-, beheers- en belastingkosten ook verzek (...)
39Het resultaat van deze berekening, rekening houdend met onderhouds- en herstelkosten van 10 %, levert een geraamde rente van ongeveer 60 % van de huur op voor onze steekproef. Dat is meer dan de geraamde rente door de onderhouds- en herstelkosten over te nemen zoals ze voorzien zijn voor de berekening van het kadastraal inkomen door de overheid (40 % kosten en 30 % rente), maar ook zoals ze geraamd worden in de grijze literatuur (20 % kosten en 50 % rente)19.
40We stellen ook een berekening van de rente voor waarbij rekening gehouden wordt met het werk van de eigenaars-verhuurders door de beheerskosten op te nemen in onze berekening (laatste kolom, figuur 4). Om een vergoeding voor het werk van de eigenaars-verhuurders te ramen, hebben we namelijk gekeken naar de uitbestedingskosten die de eigenaars van zes panden in onze steekproef ons meegedeeld hebben en die het beheer van hun pand dus uitbesteden. Voor deze woningen gaat 7 % à 9 % van de huurinkomsten naar de uitbesteding van het beheer: in de rest van dit artikel hebben we dit percentage voor de zekerheid naar boven afgerond en ramen we dat 10 % van de huurinkomsten gaat naar de vergoeding voor het werk dat gepaard gaat met de verhuur van een woning. De geraamde rente bedraagt dan ongeveer 50 % in onze steekproef. Merk ook op dat de raming van de onderhouds- en herstelkosten, zoals gepresenteerd in de literatuur en bij de berekening van het kadastraal inkomen door de overheid, niet uitdrukkelijk rekening houdt met het werk dat het beheer van het pand vergt. Tot slot blijkt dat onze raming van de rente veel hoger is dan wat voorzien is in het belastingbeleid, zelfs als we rekening houden met het beheer.
Figuur 4. Omvang van de rente als percentage van de huur
- 20 Deze raming komt uit [Périlleux, 2023: 187-189]. De berekeningen gebeurden op basis van een overzic (...)
- 21 Het Observatorium Krediet en Schuldenlast publiceert het aantal hypothecaire kredieten. Dit aantal (...)
41Zoals hierboven vermeld, wordt in het kader van de voorgestelde raming20 geen rekening gehouden met de aankoopprijs als kost. Toch rijst de vraag naar het deel van de rente dat gaat naar de banken die interesten verdienen op de lening die voor de aankoop van de woning aangegaan is. Volgens onze schattingen21 is voor ongeveer de helft van de woningen in het bezit van Brusselaars geen hypothecaire lening afgesloten. Een deel van de rente gaat dus naar banken, maar voor veel huurwoningen gaat de rente integraal naar de eigenaars-verhuurders. Daarnaast kan de rente verdeeld zijn onder verschillende opeenvolgende eigenaars-verhuurders, vooral als het pand doorverkocht wordt. Merk op dat onze raming van de rente geen eventuele meerwaarde van het onroerend goed bij doorverkoop omvat, omdat we in eerste instantie geen rekening houden met de aankoopprijs.
- 22 Bovendien gaat het om gevallen – die daarnet al aan bod kwamen – waarin de eigenaars-verhuurders ve (...)
- 23 We baseren ons hiervoor op de cijfers van Statbel voor het recentste jaar, namelijk 2021. Aangezien (...)
42De verhuur van een pand gaat gepaard met werk voor de eigenaars-verhuurders (bezoeken, contact met de huurders, onderhoud, beheer van de administratie, maar ook het contact met een eventuele vastgoedbeheerder, de overheid of spelers uit de bouwsector). Om dit aspect aan te kaarten, presenteren we hier een berekening van fictieve salarissen. De maandelijkse werklast die ons door de verschillende geïnterviewde personen meegedeeld werd, lijkt vrij laag: slechts drie eigenaars-verhuurders in onze steekproef zijn meer dan vier uur per maand bezig met de verhuur van hun woning. Als we het huurgeld beschouwen als een vergoeding voor het geleverde werk, is het uurloon in het overgrote deel van de casestudy’s dus zeer hoog, zelfs rekening houdend met de onderhoudskosten (tabel 3). Met uitzondering van twee gevallen (E7 en E1122) ligt het uurloon ruim boven het gemiddelde brutoloon in het Brussels Gewest. Voor een voltijdse betrekking van 38 uur per week (ofwel ongeveer 164 uur per maand) bedraagt het uurloon 25,5 euro voor werknemers met een bachelordiploma en 37,5 euro voor werknemers met een masterdiploma23, terwijl het mediane fictieve uurloon in de steekproef ongeveer 400 euro bedraagt. Merk op dat we in tabel 3 fictieve uurlonen exclusief onderhouds- en herstelkosten berekend hebben, op basis van de kosten die we tijdens ons onderzoek bepaald hebben (10 %), maar ook in functie van wat eigenaars-verhuurders volgens de overheid aanrekenen als onderhoudskosten (40 %).
43De verkregen resultaten over de kosten en de vergoeding van de arbeid die gepaard gaat met de verhuur van een woning suggereren dat de huurinkomsten niet alleen de arbeid vergoeden, maar wel degelijk een rente zijn. Bovendien, zoals daarnet al vermeld, bedraagt de vergoeding minder dan 10 % van de huurinkomsten wanneer het beheer van de huurwoning effectief als dusdanig vergoed wordt, dus wanneer het beheer uitbesteed wordt. Met andere woorden, zelfs als de eigenaars-verhuurders de arbeid die gepaard gaat met de verhuur van een woning aan een andere partij toevertrouwen, halen ze daar een rente uit zonder echt arbeid te produceren.
Tabel 3. Gegevens vergeleken met het concept van arbeidswaarde
44Deze verkennende analyse, uitgevoerd bij de eigenaars-verhuurders van een twintigtal woningen, toont aan dat hun onderhouds- en herstelkosten veel lager liggen dan de geraamde kosten van circa 20 % in de grijze literatuur en dan de 40 % zoals voorzien in de berekening van de belasting op vastgoed in België [Bourgeois, 2021]. Volgens onze voorzichtige berekeningen bedragen deze onderhoudskosten ongeveer 10 % van de huur.
45Om de omvang van de rente uit de verhuur van woningen te berekenen, hebben we de redenering van de klassieke economen overgenomen. Volgens hen is de rente gelijk aan het verschil tussen de prijs (huur) en de waarde (de hoeveelheid arbeid die nodig is om het goed te produceren) [Das, 2023]. We hebben bij de berekening van de rente rekening gehouden met het feit dat de meeste woningen in Brussel oud en dus al lang afbetaald zijn. Uit ons onderzoek blijkt dat de rente voor de beschouwde steekproef geraamd wordt op ongeveer 50 % à 60 % van de huur.
46Bovendien zou de arbeidstijd voor de verhuur (administratieve procedures, contact met de huurders, enz.) ongeveer vier uur per maand per eigenaar-verhuurder en per bestudeerde woning bedragen. Dit beperkte aantal uren in verhouding tot de huurinkomsten levert fictieve lonen op die veel hoger zijn dan het gemiddelde loon. Het wijst erop dat er anders naar huurinkomsten gekeken moet worden dan als een vergoeding voor arbeid.
47Dat we moeilijkheden ondervonden om de analyse geografisch uit te breiden, per subsegment van de markt of zelfs rekening houdend met het vermogen van de eigenaar-verhuurder, valt voornamelijk te verklaren door de grootte van de steekproef. Bovendien was het niet evident om zo’n onderzoek uit te voeren bij eigenaars-verhuurders. Ze zijn vaak wantrouwig en staan er niet voor te springen om de omvang van hun kosten en inkomsten toe te lichten. Wij vinden echter dat dit onderzoek op een veel grotere schaal opnieuw uitgevoerd zou moeten worden, waarbij er beter rekening gehouden wordt met de verschillende reeds vastgestelde variabelen (staat van de woning, locatie, type pand dat gekocht werd, enz.), maar er ook andere variabelen over de woning (locatie, bouwjaar, enz.) en over de eigenaars-verhuurders (grootte van het vermogen, inkomen, nabijheid van de huurwoning, enz.) toegevoegd worden.
48Een aantal landen, zoals Duitsland, Frankrijk en België, voeren objectieve referentiehuurprijzen op basis van de marktprijs in en verspreiden het idee dat dit “eerlijke” huurprijzen zouden zijn. De toepassing van een methode zoals degene die in dit artikel uiteengezet wordt, gebaseerd op de effectief vastgestelde onderhoudskosten, zou veel lagere referentiehuurprijzen opleveren en duidelijk maken dat eigenaars-verhuurders hoge rente ontvangen dankzij het huurgeld dat hun huurders betalen.
49Tot slot zouden onze resultaten gebruikt kunnen worden om de belasting op vastgoed te herzien, net nu de begrotingen van het Brussels Gewest en de gemeenten tot hevige discussies leiden. Er werd al op gewezen [Bourgeois, 2021; Périlleux, 2023] dat de huidige vastgoedbelasting gebaseerd is op kadastrale inkomens waarvoor sinds 1980 al geen perequatie meer uitgevoerd werd (op basis van gegevens uit 1975). Onze resultaten plaatsen vraagtekens bij de berekening van deze kadastrale inkomens, die opgevat worden als fictieve huurprijzen na aftrek van de onderhoudskosten. Terwijl volgens de berekening 40 % van de fictieve huurprijs toegeschreven wordt aan onderhoudskosten, wijzen onze resultaten op een zekere discrepantie in de vastgestelde kosten en op een mediaanwaarde van ongeveer 10 % van de huurprijs. Het maakt duidelijk dat de belasting op vastgoed herzien moet worden. We denken dan bijvoorbeeld aan een belasting op basis van de werkelijke huurinkomsten, waarvan alleen de effectief gemaakte kosten afgetrokken kunnen worden.
