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Études

Sociétés financières d’immobilier et système urbain mexicain : le rôle des investisseurs dans le renforcement des centralités métropolitaines

Las sociedades financieras inmobiliarias y el sistema urbano mexicano: el papel de los inversores en el fortalecimiento de las centralidades metropolitanas
Brice Barois et Leïly Hassaine-Bau

Résumés

Au cours de la première décennie du xxie siècle, le Mexique a mené des réformes institutionnelles afin de promouvoir la création d’entités financières sur le marché boursier destinées à lever des fonds pour un secteur immobilier en pleine expansion. En convertissant les biens immobiliers locatifs en actifs boursiers, les fonds d’investissement immobilier cotés en bourse (FIBRA) en constituent l’un des principaux instruments. Inspirés des Real Estate Investment Trust (REIT) américains, ces entreprises gèrent des biens qui engendrent des loyers dans le secteur productif, tels que des bureaux, des centres commerciaux, des hôtels et des bâtiments industriels, entre autres. Cet article analyse la participation de cet instrument au processus d’urbanisation financiarisée en analysant les portefeuilles immobiliers des FIBRA et leur diffusion dans le système urbain.

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Notes de la rédaction

Article reçu le 11 avril 2023, accepté le 01er décembre 2023

Texte intégral

Introduction

  • 1 « Aux technocrates néolibéraux : que ça vous serve de leçon ! »

1« Esta para decir a los tecnócratas neoliberales, ¡Tengan, para que aprendan!1 », lance le président López Obrador lors du troisième rapport du gouvernement le 1er septembre 2021. Ces paroles, adressées à ses prédécesseurs, clôturent l’annonce des résultats économiques de l’année. Parmi les « revanches » du président mexicain figurent des records d’augmentation du nombre de remises (remesas), du salaire minimum, mais aussi de l’indice de la Bourse mexicaine (Bolsa de Valores Mexicana, BMV).

  • 2 Certificats de valorisation du capital (CKDS) et Fonds d’investissement immobilier (FIBRA).

2Au cours de la première décennie du xxie siècle, le Mexique a mené des réformes institutionnelles [Pierre, 2022] afin de promouvoir la création d’entités financières sur le marché boursier destinées à lever des fonds pour un secteur immobilier en pleine expansion. Cette réforme a abouti à l’incorporation des Certificados de Capital de Desarrollo (CKDS) et des Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs)2 à la Bourse mexicaine (BMV). Inspirés par le Real Estate Investment Trust (REIT) américain, ces deux instruments ont contribué à remodeler les fonds d’investissement, en convertissant les biens immobiliers locatifs en actifs boursiers. Le premier FIBRA a ouvert ses portes en 2011 et est devenu, en l’espace d’une décennie, l’un des véhicules d’investissement les plus dynamiques du Mexique. Actuellement, quinze sociétés d’investissement en immobilier cotées en bourse de ce type sont inscrites à la Bourse de valeur institutionnelle (Bolsa Institucional de Valores, BIVA), regroupant près de deux mille propriétés.

  • 3 Cette répartition, publiée par l’association mexicaine des FIBRAs (AMEFIBRA) est basée sur le port (...)

3Un FIBRA est une entreprise de gestion locative immobilière pour le compte de tiers sur le principe du fidéicommis. Étant donné que les propriétés constituent leurs propres actifs, elles sont considérées comme des instruments à faible risque sur le marché boursier. Ces qualités ont attiré la participation des entreprises qui gèrent des fonds de pension et d’autres agents institutionnels, ainsi que de petits et moyens épargnants. En effet, fonctionnant sous une figure juridique et un régime fiscal spécifique, à la différence des sociétés civiles, elles sont ouvertes à des investisseurs particuliers. Ces trusts gèrent différents types de biens immobiliers : bien qu’ils intègrent le segment résidentiel (1 %), leur part la plus importante est constituée d’entrepôts industriels et logistiques (58 %), de centres commerciaux (17 %), d’établissements de services (9 %), d’hôtels (8 %) et d’immeubles de bureaux (7 %)3 [AMEFIBRA, 2022]. La croissance des FIBRAs représente un cas de titrisation immobilière du secteur productif en forte hausse, qui est devenu l’un des moyens de stimuler la production de l’environnement bâti, mais aussi d’accentuer les disparités sociospatiales, notamment dans la capitale mexicaine [Quiroga Gamboa et al., 2018 ; Gasca Zamora & Castro Martínez, 2021 ; Cordero Gómez del Campo & Salinas, 2022].

  • 4 L’enquête en question est constituée d’entretiens avec les directeurs généraux des fonds de gestio (...)

4Afin de saisir les causes et les conséquences de l’émergence de ces instruments financiers sur l’immobilier, nous observons les liens entre la financiarisation et la croissance urbaine, mais aussi entre les acteurs mobilisés. Pour comprendre les caractéristiques des FIBRAs, des informations sur leur profil ont été traitées à partir des rapports émis par ces entités sur la Bourse de valeur mexicaine et sur les portefeuilles publiés par les sites des FIBRAs. La collecte et le géoréférencement propre au cadre de l’étude – de plus de 200 propriétés – présentés dans cet article permettent d’analyser la structure du secteur tertiaire (commercial et bureau) dans son ensemble et de déterminer leur degré de pénétration dans les différentes villes en fonction de leur importance démographique et de leur niveau de richesse. En complément de cette démarche, une enquête qualitative4 a démontré que l’imbrication entre l’industrie financière et l’industrie immobilière génère une filière locale de l’investissement.

5Cet article a pour objectif d’expliquer l’avènement de ces entités financières, leur processus d’expansion, ainsi que leur rôle dans les processus d’urbanisation au Mexique. Le texte est organisé en trois parties. La première présente le cadre théorique de la financiarisation de la production urbaine et met en évidence l’essor du processus de titrisation des biens immobiliers, principalement dans le Nord et le centre du pays (Bajío, Frontera Norte, Nuevo León). Ce processus renforce la concentration des activités économiques et de services dans les zones métropolitaines de ces régions.

6La deuxième partie analyse le portefeuille immobilier des FIBRAs. Cela permet d’observer les logiques spatiales des investissements dans l’immobilier d’entreprise et de commerce (ici bureaux et centres commerciaux) et leur diffusion dans les hypercentres métropolitains. La dernière section explore les acteurs au cœur des logiques de marché des FIBRAs. À la différence d’autres contextes (Inde, France), où les filières d’investissement se déploient à l’échelle mondiale, le cas de Monterrey met en évidence des processus nationaux de financiarisation de la production urbaine. Cette spécificité permet d’analyser les stratégies mises en place par les investisseurs privés locaux afin de garantir leur contrôle de toute la chaîne de l’immobilier. La financiarisation renforce ainsi le processus « d’accumulation corporative par dépossession » [Mbiba, 2017].

Financiarisation du marché immobilier au Mexique

7L’introduction de la finance dans les processus de production urbaine apparaît comme un nouveau paradigme pour l’étude de l’imbrication entre ville et marché. Depuis les années 1970, les restructurations du système économique se concrétisent par le passage d’une organisation mondiale à une autre, basée sur la « financiarisation » que les économistes de l’école de la régulation ont été parmi les premiers à décrire. Ils diagnostiquent alors l’émergence d’un régime d’accumulation financiarisé caractérisé par « l’importance des investisseurs institutionnels dans la finance et la gouvernance des entreprises comme instance primordiale de régulation » [Aglietta, 1998, p. 14]. Dorénavant, les entreprises dépendent de leurs actionnaires, qui cherchent une rémunération plus élevée que la rentabilité économique du capital immobilisé. Les logiques financières semblent alors s’imposer aux entreprises et aux sociétés.

8Selon Halbert et Le Goix [2012], l’originalité de la situation contemporaine s’observe d’une part dans le rôle des marchés financiers dans l’économie et, d’autre part, dans l’accroissement de la demande en financement des entreprises immobilières auprès des investisseurs. L’accroissement du poids de la finance dans l’économie concerne donc les modalités de production des espaces urbains étant donné « qu’une partie de l’environnement bâti et du secteur immobilier, qui contribue à le concevoir, construire et exploiter, est entrée dans le champ d’action des investisseurs financiers » [David, 2010, p. 123]. La financiarisation de la production urbaine engendre par conséquent une série de transformations « découlant de la disjonction de la propriété et de l’usage d’objets immobiliers » [Theurillat, 2011, p. 229].

9Néanmoins, cette situation ne s’impose pas à tous les pays de la même façon [Chesnais, 2001]. Selon Chesnais, la finance globale est un système de contraintes globales communes, s’imposant unanimement à la plupart des économies et pesant lourdement sur leurs arrangements institutionnels respectifs. Dans cette perspective, quelques auteurs ont récemment montré que, depuis 1990, les investisseurs s’intéressent de plus en plus aux pays émergents, par exemple à l’Inde, et notamment à la région de Bangalore [Halbert & Rouanet, 2014], au Chili [De Mattos, 1996 ; Cattaneo Pineda, 2011] et au Brésil [Sanfelici, 2017]. Néanmoins, Louise David montre qu’à Mexico, les investissements dans le centre de la ville ne sont pas accessibles aux investisseurs internationaux [David, 2013], une réalité également observée à Monterrey [Hassaine-Bau, 2020].

  • 5 Le système de financement de l’immobilier évolue : en plus des fonds publics (aides de l’État dans (...)

10La financiarisation de l’immobilier est donc un processus complexe5, impliquant de nouvelles sources de financement (les fonds de pension par exemple), différents acteurs (des participations publiques, privées ou hybrides [public privé]), de nouveaux instruments (REITs), mais aussi de nouvelles logiques urbaines. L’application de rationalité économique dans la production et la consommation de l’environnement bâti, ainsi que les stratégies de concentration et de disposition des capitaux nécessaires alimentent alors des processus de gentrification et de ségrégation sociorésidentielle à l’échelle métropolitaine. En ce sens, la financiarisation de l’immobilier devient l’une des forces de transformation urbaine dans le monde contemporain.

  • 6 Administradoras de Fondos para el Retiro, sociétés de gestion de fonds de pension.
  • 7 En plus des FIBRAs et des CKS, la titrisation des biens immobiliers dans des pays comme le Mexique (...)

11Au cours des deux dernières décennies, la titrisation des biens immobiliers s’est principalement opérée à partir des FIBRAs – l’instrument structuré le plus représentatif opérant sur le marché boursier mexicain. Cette entité, inspirée des REITs – nées dans les années 1960 aux États-Unis –, a été adaptée au cadre institutionnel mexicain pour la rendre plus attractive. Son émergence est liée à la signature de l’accord de libre-échange de 1994 entre le Mexique, les États-Unis et le Canada (ALENA), ayant entrainé des modifications du cadre réglementaire des investissements financiers au Mexique. Toutefois, ce n’est qu’au début de la première décennie du xxie siècle que de nouvelles dispositions légales ont commencé à se matérialiser. D’abord pour des raisons structurelles – afin d’injecter sur le marché financier le surplus de capitaux que génèrent les fonds de pension et de pallier le manque de liquidités des entreprises de développement urbain –, l’État mexicain a dû réajuster les règles de fonctionnement des systèmes de retraite. En 2007, l’État crée des sociétés d’investissements spécialisées dans les fonds de retraite (AFORE6) afin de faciliter les financements. En parallèle, la crise financière de 2008-2009 au Mexique entraîne une contraction des mécanismes boursiers dans le marché résidentiel de l’émission d’obligations hypothécaires7. Des modalités telles que les FIBRAs ont été promues : bien qu’autorisées à fonctionner depuis 2004, ces entités juridiques auraient trouvé dans cette situation une occasion d’attirer des investisseurs à la recherche de placements boursiers moins risqués, expliquant ainsi la création de la première FIBRA (FIBRA Uno) en 2011.

  • 8 Certificats boursiers de titre immobilier.

12Une FIBRA, comme le montre le schéma ci-dessous est une entité juridique qui intègre un ensemble de propriétés apportées ou acquises. Les propriétés sont regroupées en portefeuilles d’investissement et des titres, appelés Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBIF's)8, qui sont émis et offerts en bourse. Les propriétés qui composent les portefeuilles des FIBRAs ne sont pas vendues, mais louées afin de générer un flux régulier de revenus.

Figure 1 : Fonctionnement d’une société d’investissement immobilier cotée en bourse au Mexique (FIBRA)

Figure 1 : Fonctionnement d’une société d’investissement immobilier cotée en bourse au Mexique (FIBRA)

13Les FIBRAs fonctionnent sous la forme d’un trust, car elles sont coordonnées par un comité technique composé d’investisseurs et de conseillers qui font appel à une société de soutien à laquelle est déléguée l’administration des biens. La modalité de fonctionnement des trusts leur permet de bénéficier de stimuli fiscaux en étant exemptés du paiement de l’impôt sur le revenu (ISR) et de l’impôt sur les acquisitions immobilières (ISAI), ce qui se traduit par des rendements plus élevés par rapport aux autres fonds d’investissement. Contrairement aux CKDS, qui sont financés par des investisseurs institutionnels qualifiés, les FIBRAs offrent leurs certificats à la fois aux investisseurs institutionnels et au grand public, ce qui leur permet de diversifier leurs sources de financement. Ce montage juridique représente deux atouts pour les investisseurs. D’abord, ils reçoivent un revenu régulier sous forme de dividendes et, en même temps, ils détiennent une fraction proportionnelle des propriétés du portefeuille. Étant donné que les biens immobiliers ont tendance à prendre de la valeur au fil du temps, les titres qu’ils émettent présentent moins de risques et offrent des rendements allant de 4 % à 9 % par an, selon les FIBRAs. Ces rendements sont proches, voire supérieurs, aux obligations de la dette publique, appelées Certificados de la Tesorería (CETES). La confiance qu’inspirent les FIBRAs est ensuite liée au fait qu’elles sont obligées d’investir 70 % dans les propriétés qu’elles ont en gestion, et les 30 % restants dans des instruments boursiers à faible risque ; de plus, 95 % de leurs revenus doivent être distribués aux investisseurs au moins une fois par an.

  • 9 https://amefibra.com/
  • 10 La valeur de leurs biens immobiliers s’élève à plus de 652 milliards de pesos mexicains en 2020.

14Les FIBRAs ont commencé à opérer au Mexique en 2011. Après une décennie d’existence, ces segments d’investissement boursier sont devenus les plus importants dans le domaine de l’immobilier productif. Parmi les plus de 150 sociétés cotées à la BMV, seize sont des FIBRAs, soit 10 % du total. Selon les données traitées à partir des rapports déposés par les FIBRAs au quatrième trimestre de 2020, disponibles sur le portail du BMV3 et de l’Association mexicaine9 des FIBRAs, elles possèdent 1 934 propriétés et une surface locative brute de près de 26 millions de mètres carrés. La valeur de leurs biens immobiliers s’élève à plus de 32 milliards d’euros10. Il existe deux types de FIBRA : spécialisés et diversifiés. Les premiers gèrent des propriétés dans un seul secteur, et les seconds ont pu participer à des combinaisons de marchés résidentiels, commerciaux et à usage mixte, entre autres. Parmi les entreprises diversifiées figurent FUNO, Danhos, FMTY, FNOVA et FPLUS. Ceux qui se consacrent à 100 % au segment commercial sont FSHOP et SOMA ; tandis que deux sont axés sur l’industrie hôtelière : FINN et FIHO. Dans le segment industriel, nous considérons Terra, FIBRAMQ, FIBRAPL et FIBRAUP. Enfin, il en existe une spécialisée dans le secteur de l’éducation : EDUCA ; et STORAGE qui se concentre sur la location d’entrepôts de stockage.

15FIBRA Uno, première entité du genre, créée en 2011, regroupe un portefeuille diversifié – et le plus important, avec 646 propriétés, ce qui équivaut à 30 % de l’ensemble des FIBRAs – contrôlant une surface locative brute de 10,7 millions de mètres carrés, soit près de 40 % de l’ensemble du secteur. Cette société est principalement impliquée dans les immeubles de bureaux et les établissements de services, bien qu’elle se soit également aventurée dans les segments résidentiels et industriels. Le trust gère de grands immeubles de bureaux, ainsi que de nombreuses propriétés qui fournissent des services financiers à l’une des principales banques espagnoles opérant au Mexique, ainsi que des propriétés occupées par des chaînes de grands magasins, des supermarchés et des complexes de cinéma bien connus. Nous pouvons classer les FIBRAs en fonction du segment dans lequel elles opèrent.

  • 11 Au Mexique, deux types de maillages territoriaux coexistent : le maillage politico-administratif o (...)

16Notre étude porte ici sur l’analyse spatiale des choix d’investissements des FIBRAs dans des propriétés à usage commercial, de bureaux et usages mixtes. Ce choix nous permet de mettre l’accent sur les centralités économiques et leur financiarisation et non sur les territoires périphériques accueillant majoritairement les FIBRAs à vocation industrielle. Cette prolifération progressive des FIBRAs s’opère avec une logique spatialisée de distribution dans le système urbain. En effet, les observations soulignent ainsi des logiques d’investissement selon un choix de localisation spécifique au sein des zones métropolitaines11 (74 en 2020), puisque sur les 212 FIBRAs de notre échantillon, seulement 12 entités ne se localisent pas dans ces régions.

17La figure 1 met en évidence la répartition spatiale des biens détenus par les FIBRAs dans les 32 États mexicains en fonction du PIB par habitant de ces derniers. La représentation de la localisation de ces biens souligne ainsi leur concentration dans les principales métropoles du pays, mais également dans les grandes villes et villes moyennes des États les plus riches. Une concentration importante s’observe dans l’État de Mexico (94 propriétés), ainsi que dans le nord du pays avec notamment l’État du Nuevo León (11), mais également dans la partie centre-ouest avec les États du Jalisco (16) et Querétaro (12). La distribution géographique de ces propriétés s’effectue dans les métropoles et dans le réseau de villes à proximité du centre du pays, notamment dans le corridor du Bajío (de Querétaro à Puebla) avec un rayonnement jusqu’à des zones métropolitaines plus lointaines comme Guadalajara ou Aguascalientes. Plus au nord, les capitales des États concentrent ces propriétés, notamment à Monterrey et à Chihuahua.

Figure 2 : PIB par habitant en pesos mexicains (2020) et localisations des FIBRAs (2021) par États

Figure 2 : PIB par habitant en pesos mexicains (2020) et localisations des FIBRAs (2021) par États

18La localisation des propriétés des FIBRAs au sein des zones métropolitaines est liée à l’essor simultané de l’économie de service représentée entre autres par le secteur de la finance et du conseil, du marketing et de la publicité, et à celui des centres commerciaux qui deviennent des entreprises immobilières orientées vers la consommation [Coulondre, 2016 ; Gasca Zamora & Castro Martínez, 2021]. Cette répartition interroge la localisation précise de ces propriétés à l’échelle des zones métropolitaines.

L’intégration des FIBRAs dans un système urbain primatial

19Le Mexique est un pays à prédominance métropolitaine, plus de la moitié de la population mexicaine vivant dans ce type de concentration démographique. La privatisation de la planification et de la production urbaines, amorcée durant la mise en place de politiques néolibérales, continue de rythmer le processus de métropolisation du pays. L’État a cessé de produire des logements sociaux au profit des entreprises privées, dont la construction s’opère en majorité en périphérie des villes-centre [Ribardière & Valette, 2021]. En parallèle, les grands projets d’infrastructure ou immobiliers gérés par des associations public-privés, dont le but est de positionner la ville dans le contexte mondial, de fournir des infrastructures avec un plus grand développement technologique et d’améliorer la compétitivité des villes ont été multipliés [Latham et al., 2009 ; Diaz, 2015]. En 2020, les trois principales zones métropolitaines (vallée de Mexico, Monterrey et Guadalajara) rassemblaient 25 % de la population totale. Les grandes villes et les métropoles ne sont pas seulement les lieux où la principale demande résidentielle est générée, mais également les territoires les plus dynamiques de l’économie mondiale, car elles abritent les principaux espaces dédiés à la production, à la circulation et à la consommation.

  • 12 L’enquête à l’échelle des municipalités, maillage politico-administratif le plus fin, nous permet u (...)
  • 13 Ces trois premières catégories se basent sur les découpages proposés par la Division de la populat (...)
  • 14 L’AMAI utilise quatre caractéristiques : scolarité du chef de ménage, nombre de chambres, nombre d (...)

20Afin d’analyser les logiques d’investissement des FIBRAs, nous comparons les municipalités12 où sont localisés les biens immobiliers, en fonction de leur taille démographique et de leur composition socio-économique. Concernant la distribution démographique, nous avons traité les données du recensement quinquennal de la population publiées par l’INEGI entre 1990 et 2020 pour les 2 469 municipalités du Mexique. Une hiérarchisation des municipalités est réalisée en six classes de population : les villes millionnaires, de plus d’un million d’habitants ; les villes très peuplées, dont la population est comprise entre 500 000 et 1 000 000 d’habitants ; les villes moyennement peuplées, dénombrant entre 100 000 et 500 000 habitants13, les villes peu peuplées, de 2 500 à 100 000 habitants, et enfin les zones rurales, recensant moins de 2 500 habitants. Ces données ont été mises en regard avec les niveaux socio-économiques de chaque municipalité, grâce à un indice14 de l’Asociación Mexicana de agencias de Inteligencia de Mercado y Opinión (AMAI), généré à partir du recensement de la population publié par l’INEGI. Pour chaque municipalité, le nombre total de ménages est réparti dans six catégories, de la catégorie A/B à la catégorie E. Nous calculons ensuite le ratio municipal par types de ménages et nous nous concentrons sur la première catégorie, la plus aisée, dans chaque municipalité des zones métropolitaines (soit les ménages composés pour la plupart d’un chef de famille ayant une formation professionnelle ou postuniversitaire, d’un logement avec trois chambres et d’au moins deux voitures, ainsi que d’un accès à Internet).

Figure 3 : Statistiques descriptives des municipalités contenant des FIBRAs (1990-2020)

Type Classe Nombre de villes contenant des FIBRAs (2020) Nombre de FIBRAs (2020) Population en millions (2020) % dans le total en 1990 % dans le total en 2020 Taux de croissance annuel moyen (1990-2020)
(Nombre de municipalités dans le pays)
Villes millionnaires Plus de 1 000 000 habitants (14) 11 52 19,7 16,8 15,6 1,2 %
Villes très peuplées De plus de 500 000 habitants à 1 000 000 d’habitants (37) 26 83 26,0 17,9 20,7 1,9 %
Villes moyennement peuplées De plus de 250 000 habitants à 500 000 habitants (48) 20 48 17,3 12,5 13,7 1,8 %
De plus de 100 000 habitants à 250 000 habitants (136) 16 26 20,8 14,4 16,5 1,9 %
Villes peu peuplées De plus de 50 000 habitants à 100 000 habitants (211) 3 3 14,8 12,1 11,8 1,3 %
De plus de 2 500 à 50 000 habitants (1653) 0 0 26,9 25,6 21,3 0,8 %
Zones rurales De 1 à 2 500 habitants (370) 0 0 0,5 0,7 0,4 -0,5 %
Total (2 469) 76 212 126,0 100,0 100,0 1,4 %

Source : calculs des auteurs basés sur Censo de Población y Vivienda, INEGI, 1990-2020.

21Les premiers résultats indiquent un changement dans la répartition de la population au Mexique en 2020 : dorénavant, 50 % de la population vivent dans une ville de plus de 250 000 habitants (cf. Figure 3). Les villes les plus dynamiques sont celles dont la population se situe dans la fourchette de 500 000 à 1 million d’habitants puisque leur nombre a plus que doublé depuis 1990, suivies de celles de plus d’un million d’habitants, dont la population a doublé ; et celles qui comptent entre 100 000 et 250 000 habitants qui ont vu leur population augmenter de 60 %. Malgré tout, les villes très peuplées (entre 500 000 et 1 million d’habitants) et les villes millionnaires confirment leur rôle en tête de classement en 2020.

22Concernant les biens immobiliers détenus par les FIBRAs, ils sont majoritairement concentrés dans les villes de plus de 250 000 habitants (200 des 212 propriétés des FIBRAs) et se répartissent comme suit : 52 établissements recensés dans 11 des 14 villes millionnaires du pays, 83 établissements recensés dans 26 des 37 villes très peuplées, 74 établissements recensés dans 36 des 184 villes moyennement peuplées, 48 établissements dans des villes peuplées de 250 000 à 500 000 habitants ; et 26 établissements dans des villes peuplées de 100 000 à 250 000 habitants. Seulement trois propriétés se situent dans des villes peu peuplées (Cozumel, Salina Cruz et Tlaxcala).

23La répartition des investissements met donc en lumière une concentration des biens dans les villes les plus peuplées, bien que toutes ne soient pas un terrain privilégié au même niveau. En effet, 200 des 212 propriétés se situent dans des zones métropolitaines, dont la moitié (133) sont localisés dans les cinq les plus peuplées : Valle de Mexico, Guadalajara, Monterrey, Querétaro et Puebla-Tlaxcala (cf. Annexe 1). Par ailleurs, la ZM Valle de Mexico regroupe 92 biens immobiliers, tandis que les quatre zones métropolitaines regroupent 41 immeubles. Cette géographie des investissements confirme alors le rôle des outils financiers dans le renforcement du processus de métropolisation au Mexique. Cette concentration ne se fait plus systématiquement au profit de la capitale mexicaine, elle profite dorénavant aux grandes zones métropolitaines du pays [Valette, 2021].

  • 15 Nous utilisons le terme « ville-centre » afin de nommer la municipalité centrale (dans ses limites (...)

24Cette redistribution spatiale soulève alors la question du choix de localisation des investissements à l’échelle intra-urbaine : sont-ils réalisés dans les municipalités centrales des zones métropolitaines, souvent éponymes 15? Ou figurent-ils, toujours au sein des zones métropolitaines, dans des municipalités où la croissance démographique est importante ? Prennent-ils en considération le niveau de richesses des citoyens des localités choisies ? En d’autres termes, que signifient ces investissements financiers ? Renforcent-ils les centralités économiques existantes ou multiplient-ils les espaces de la mondialisation ?

25À ce titre, nous analysons la localisation des biens immobiliers dans les municipalités composant les cinq zones métropolitaines les plus peuplées du Mexique, soit les plus dynamiques d’un point de vue économique et démographique (Valle de Mexico, Guadalajara, Monterrey, Querétaro et Puebla-Tlaxcala).

26La zone métropolitaine de la Valle de Mexico est un cas exemplaire afin d’observer les logiques spatiales d’investissement des FIBRAs, puisqu’elle concentre à elle seule 92 actifs immobiliers de ces entités. Au sein de la zone métropolitaine, deux villes millionnaires concentrent 14 biens immobiliers (Iztapalapa, 9 ; Ecatepec de Morelos, 5) et 7 villes très peuplées en concentrent 48 (Cuauhtémoc, 9 ; Alvaro Obregón, 7 ; Naucalpan de Juárez, 5 ; Tnalnepantla de Baz, 9 ; Benito Juárez, 9 ; Miguel Hidalgo, 9).

Figure 4 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de la vallée de Mexico, Toluca, Cuautla et Cuernavaca

Figure 4 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de la vallée de Mexico, Toluca, Cuautla et Cuernavaca

27La figure 4 met en évidence deux éléments importants. Les établissements se concentrent dans les municipalités centrales de la zone métropolitaine. À l’échelle de la ville, la localisation des propriétés des FIBRAs s’effectue le long des artères principales et des axes routiers majeurs ainsi qu’à proximité immédiate de certains centres d’affaires métropolitains [Quiroga Gamboa et al., 2018 ; Gasca Zamora & Castro Martínez, 2021 ; Cordero Gómez del Campo & Salinas, 2022]. Le cœur économique et historique concentre ainsi les entreprises et les emplois et met en question la notion de centralité urbaine. Cette dernière désigne la capacité d’action/de rayonnement d’un élément ou d’un territoire sur sa périphérie. Ce rayonnement peut être lié aux infrastructures de transport, aux services et à l’attractivité du territoire, mettant en évidence la polarisation d’un territoire. Les entrepreneurs investissent davantage dans les centralités économiques et historiques, notamment dans les municipalités les plus riches de la vallée de Mexico, où une part des ménages a un niveau socio-économique A/B, pour la plupart supérieure à 14 % de l’ensemble des ménages. Pour certaines d’entre-elles, cette part dépasse les 20 % du total des ménages (Benito Juárez et Miguel Hidalgo). Cette zone métropolitaine est bordée par des métropoles limitrophes, telles que Toluca, Cuernavaca, Cuautla et Puebla-Tlaxcala. Les FIBRAs respectives de ces zones se concentrent, comme pour la Valle de Mexico, dans les centralités urbaines les plus riches des différentes zones métropolitaines (Metepec, Cuernavaca et Cuautla).

Figure 5 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de Monterrey et de Saltillo

Figure 5 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de Monterrey et de Saltillo

28La deuxième zone métropolitaine du pays, Monterrey, vient confirmer les éléments observés pour la capitale mexicaine. Malgré des mutations importantes de certaines municipalités dans la hiérarchie urbaine entre 1990 et 2020 – Apodaca passe d’une ville moyennement peuplée à une ville très peuplée ; General Escobedo, d’une ville très peu peuplée (moins de 100 000 habitants) à une ville moyennement peuplée (de plus de 250 000 habitants) ; Juarez et Garcia, de villes très peu peuplées (moins de 50 000 habitants) à des villes moyennement peuplées (plus de 250 000 habitants) – les 11 biens immobiliers gérés par des FIBRAs sont répartis dans les deux municipalités les plus riches et denses de la zone métropolitaine. La municipalité de San Pedro Garza García rassemble six biens immobiliers, et compte une part des ménages appartenant à la catégorie A/B des plus importantes du pays, avec 40,7 %. Cette municipalité dense (1 885 hab./km2) est limitrophe à la municipalité de Monterrey (3 557 hab./km2) qui concentre également richesse (19,8 % de niveau socio-économique A/B) et population, regroupant les cinq dernières FIBRAs de la zone métropolitaine.

Figure 6 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de Guadalajara et La Laguna

Figure 6 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de Guadalajara et La Laguna

29L’analyse de la zone métropolitaine de Guadalajara (cf. Figure 6) confirme les observations précédentes. Les immeubles, qu’ils soient à usage commercial, de bureaux ou conçus pour un usage mixte, se concentrent dans les municipalités les plus riches et très denses. Zapopan concentre 8 des 13 propriétés de la zone métropolitaine, quand Guadalajara et Tlajomulco de Zúñiga n’en concentrent respectivement que 2 et 3. Zapopan (17,7 %) et Guadalajara (12,8 %) sont des municipalités où la part des revenus les plus aisés (A/B) est la plus importante de la zone métropolitaine. Les deux établissements présents dans la municipalité de Tlajomulco de Zúñiga se localisent en bordure des grandes artères et à proximité immédiate des municipalités les plus riches de la zone (Zapopan et Guadalajara). Pourtant, entre 1990 et 2020, ce sont les municipalités de Tonalà à Guadalajara qui, avec Tlajomulco de Zúñiga, subissent davantage des mutations, en atteignant le statut de « villes très peuplées ». Les choix de localisation des FIBRAs dans la zone métropolitaine de Guadalajara confortent nos observations et hypothèses sur la présence de ces entreprises dans les centralités économiques.

30L’analyse spatiale de la localisation des FIBRAs se poursuit dans les métropoles en croissance, c’est-à-dire, les zones métropolitaines de Puebla-Tlaxcala et Querétaro, géographiquement proches de la vallée de Mexico. La zone métropolitaine de Puebla-Tlaxcala est la quatrième aire urbaine la plus peuplée du pays (resp. 3,2 millions habitants) et Querétaro, la huitième (resp. 1,9 millions d’hab.), mais la quatrième du pays en termes de croissance démographique entre 1990-2020, avec un taux de croissance annuel moyen de 3,14 % sur la période. Ces zones métropolitaines représentent donc des centres économiques que certains auteurs décrivent comme intégrant un sous-système de la mégalopole de Mexico.

Figure 7 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de Queretaro et Celaya

Figure 7 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de Queretaro et Celaya

31À Puebla-Tlaxcala comme à Querétaro, l’urbanisation a été marquée par le rôle de la promotion privée dans les politiques et les processus de production de logements [Cabrera & Delgado, 2019]. Ainsi, les propriétés des FIBRAs, objets à part entière du développement et des investissements immobiliers, se concentrent dans les municipalités les plus riches et centrales des zones métropolitaines (cf. Figures 7 et 8). Par exemple, dans la zone métropolitaine de Querétaro, 10 des 12 propriétés sont concentrées dans la municipalité de Querétaro, où la part des ménages avec un niveau socio-économique A/B (les plus riches) est supérieure à 14 % (resp. 15,2 %), et le taux de croissance annuel moyen (TCAM) démographique sur la période 1990-2020 est de 2,8 %. Les deux propriétés restantes de la zone métropolitaine sont quant à elles localisées dans la municipalité de Corregidora, une municipalité également très riche avec une part des ménages avec un niveau socio-économique A/B de 22,7 % et démographiquement dynamique (TCAM de 5,4 % sur la période 1990-2020). Querétaro et Corregidora, à la fois municipalités très denses (resp. 1 551 hab./km2 et 912 hab./km2) et centralités métropolitaines, concentrent simultanément population, emplois et investissements immobiliers.

32Dans cette continuité, la zone métropolitaine de Puebla-Tlaxcala soulève des problématiques différentes, puisqu’elle est à proximité immédiate de la vallée de Mexico. D’un point de vue géographique et historique, la localisation des investissements des sociétés financières d’immobilier se fait davantage dans la partie sud de la zone métropolitaine et à proximité immédiate des municipalités les plus riches du territoire, comme San Pedro Cholula, San Andrés Cholula ou Ocoyucan. La figure 8 met ainsi en évidence dans cette zone métropolitaine la localisation des FIBRAs non pas dans les municipalités les plus riches, mais à proximité immédiate de ces dernières et proche des grandes artères, notamment pour quatre d’entre-elles dans la municipalité de Puebla.

Figure 8 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de Puebla-Tlaxcala et Tlaxcala-Apizaco

Figure 8 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de Puebla-Tlaxcala et Tlaxcala-Apizaco
  • 16 En 2015, les municipalités Miguel Hidalgo Venustiano Carranza, Cuauhtémoc et Bénito Juarez formaie (...)

33Les investissements réalisés par les FIBRAs sont soit localisés dans les « villes-centres » des zones métropolitaines (Miguel Hidalgo16 à Mexico), soit dans les municipalités qui se sont inscrites comme centralités économiques de ces métropoles lors du virage néolibéral (Zapopan à Guadalajara, San Pedro à Monterrey). Ces observations mettent en évidence l’intérêt de comprendre à un échelon plus local les logiques d’implantation et de localisation de ces sociétés financières d’immobilier, notamment en observant les acteurs impliqués dans ces investissements.

Les FIBRAs comme outil de reconversion du capital industriel : l’exemple de Monterrey

34Afin de saisir l’impact des logiques de marché sur la production urbaine, l’observation des rapports entre les acteurs de marché et la manière dont ils produisent la ville s’avère un objet de recherche stratégique. Les acteurs de marché sont des individus et organisations, de statut public ou privé, qui peuvent être des entreprises publiques ou privées, cotées ou familiales, des associations, des collectivités ou des sociétés d’économie mixte [Halpern & Pollard, 2013]. Ces derniers, pouvant relever de catégories hybrides, tel que les « acteurs publics (qui) peuvent utiliser des méthodes de gestion du secteur privé » [Le Galès, 1995] soulignent l’influence du capitalisme global sur la ville, en se défaisant des catégories établies du public et du privé. L’objectif de cette partie de l’article est donc celle de saisir le rôle grandissant des promoteurs immobiliers et des investisseurs privés dans le processus de production du cadre bâti.

35Or, dans un contexte de financiarisation de la production urbaine, les élites économiques semblent être des acteurs centraux des politiques publiques, notamment aux États-Unis : « L’élaboration des politiques aux États-Unis est dominée par des individus qui ont des ressources économiques substantielles, c’est-à-dire des niveaux élevés de revenus ou de richesse, y compris, mais sans s’y limiter, la propriété d’entreprises commerciales » [Gilens & Page, 2014, p. 566]. En Amérique latine, les élites semblent gagner du terrain dans le contrôle des institutions politiques [García Delgado et al., 2018]. Toutefois, dans la littérature scientifique, les notions de financiarisation et d’élite sont peu croisées [Kaika & Ruggiero, 2016], sans doute à cause du nombre limité d’études abordant ce processus depuis les territoires.

  • 17 Dans un contexte d’internationalisation des échanges et des mobilités, plusieurs chercheurs [Sklai (...)

36L’une des particularités du Mexique est que le capitalisme familial résiste17 aussi bien dans la capitale que dans la seconde métropole économique, Monterrey [Chardavoine, 2019]. Afin de saisir les logiques d’investissement des FIBRAs et leurs spécificités, il faut donc comprendre le rôle majeur joué par ce groupe social dans la production urbaine notamment grâce à leur pouvoir dans d’autres sphères (politique, économique et sociale) [Séguin, 2003 ; Capron, 2006 ; David, 2013 ; Peynichou, 2018].

  • 18 Les investisseurs internationaux étant absents de la production immobilière de la ville.

37La zone métropolitaine de Monterrey est un cadre privilégié afin d’observer la capacité des acteurs de marché locaux à faire la ville grâce à des outils financiers18 [Chardavoine, 2019 ; Hassaine-Bau, 2020]. Il s’agit d’une élite locale puissante et particulièrement homogène descendant d’un petit nombre de familles qui, dès les années 1850, constitue la première ville industrielle historique du pays [Melé, 2001 ; Cerutti, Ortega, & Palacios, 2000 ; Palacios Hernandez, 2000]. Cette bourgeoisie industrielle, depuis lors liée au pouvoir politique, est aujourd’hui à la tête d’entreprises nationales et transnationales, participant à faire de la ville la seconde métropole économique du pays. À titre d’illustration, Banorte est la seule banque privée du Mexique n’appartenant pas à un groupe financier étranger, mais à une famille mexicaine, et elle conserve son siège social à Monterrey. Les acteurs du pouvoir politique et les hommes d’affaires ont en effet développé des liens dès l’apparition et le développement de ces grandes entreprises si bien que « les circuits institutionnels clés de l’État n’obéissent pas aux critères minimums d’intérêt public, mais à des objectifs privés » [Flores, 2020, p. 89].

38Les deux FIBRAs existants à Monterrey sont Fibra Inn et Fibra Mty, le premier, spécialisé dans l’hôtellerie alors que le second se consacre aux bureaux et aux locaux industriels. Ces deux entités financières ont été créées et sont gérées par des membres de l’élite, respectivement les frères Zorrilla Vargas (Fibra Inn) et le promoteur immobilier Federico Garza Santos. Déjà propriétaires d’entreprises impliquées dans la gestion immobilière, ces FIBRAs leur permettent d’administrer et de spéculer sur leurs biens, ainsi que d’acquérir d’autres propriétés.

  • 19 L’entreprise Delta Desarrollos est initiée, sous un autre nom, par le père de Federico Garza Santo (...)
  • 20 Selon le rapport des résultats du premier trimestre de 2019 de FIBRA MTY : :http://cdn.investorclo (...)

39Preuve en est le cas de Federico Garza Santos, fondateur de Fibra Mty en 2014, héritier à la croisée de deux familles clés de Monterrey (Garza Lagüera et Santos)19, dont il a fusionné les entreprises de développement urbain afin de créer l’entité entrepreneuriale telle qu’on la connaît aujourd’hui. Ce fidéicommis intègre initialement les projets de Desarrollos Delta. Il n’a pas pour but de financer des constructions immobilières ou urbaines, mais bien « d’administrer des actifs immobiliers stabilisés » [Entretien avec F. Garza Santos, 22 août 2018]. C’est en ces termes, éloignés du vocabulaire de l’urbanisme, que Garza Santos s’exprime à propos des immeubles composant le portefeuille des FIBRAs. À ce jour, une partie des immeubles que Desarrollos Delta conserve en patrimoine sont devenus des actifs immobiliers gérés par Fibra Mty, tout comme d’autres immeubles acquis dans d’autres États du pays (Chihuahua, Coahuila, Jalisco, Querétaro, San Luis Potosi). Aujourd’hui, le portefeuille de l’entreprise rassemble 55 propriétés, dont 40 % ont un usage industriel, le reste étant à usage de bureaux et de commerces pour une valeur de plus de 296 millions de pesos mexicains20. De même, la famille Zorrilla Vargas, qui intervenait au départ dans le secteur hôtelier (société Hôtels Prisma), se lance dans la finance avec la création de Fibra Inn. Les deux FIBRAs émanent donc de deux familles d’entrepreneurs issues de l’élite de Monterrey, qui présentent une trajectoire professionnelle consacrée au développement urbain.

  • 21 Les fonds de gestion de patrimoine n’étant pas cotés en bourse, il n’est pas possible d’avoir accè (...)

40De prime abord, la structure des deux firmes qui gèrent ces FIBRAs est distincte. Alors que le rôle des FIBRAs est d’administrer les capitaux des investisseurs – à FIBRA Inn, l’administration des biens est opérée par une autre entité légale, Hôtels Prisma –, Fibra Mty est administrée en interne par la branche « Administration FIBRA Mty ». Cette intégration facilite, selon son fondateur, l’alignement des intérêts des investisseurs avec ceux des opérateurs, générant une économie d’échelle et permettant de profiter des opportunités qu’offre le marché immobilier. Dans le cas de FIBRA Inn, la firme est finalement assez similaire à FIBRA Mty, puisque V. Zorrilla Vargas est le directeur général de la FIBRA et de l’entreprise qui gère les biens immobiliers, Hôtels Prisma. Cette intégration verticale de la chaîne de production leur confère une autonomie dans la maîtrise de l’élaboration du produit immobilier. Cette logique s’illustre aussi dans le financement. Dans le cas de FIBRA MTY, les dix principaux investisseurs détiennent près de 30 % des actions réparties de la façon suivante : deux fonds de pension (AFORES) dont le siège social est à Monterrey détiennent environ 20 % des actions, l’entreprise de développement urbain Desarrollo Delta possède 7,5 % ; 4,3 % sont détenus par deux investisseurs particuliers (le directeur de FIBRA Mty et de Desarrollo Delta ainsi que par le directeur adjoint) et 0.6 % sont ensuite répartis entre des gestionnaires de patrimoines bancaires ou indépendants. Parmi ces différentes entités d’entreprise, le directeur général de FIBRA MTY apparait au moins21 à deux reprises : en tant que directeur de Desarrollo Delta et en tant que particulier.

41Ces entreprises utilisent alors les FIBRAs afin de financer la gestion et l’entretien des biens immobiliers qu’ils possèdent. La figure 10 met en évidence que les investissements dans les bureaux ou centres commerciaux sont concentrés dans la municipalité la plus riche de la zone métropolitaine, San Pedro. En effet, depuis 1945, ce territoire représente l’espace de vie des membres de l’élite locale, qui s’articule autour d’un club de golf, où ont été construits des quartiers résidentiels puis des centres commerciaux de luxe ainsi que les sièges sociaux des plus grandes entreprises du Mexique (CEMEX, Alfa, Cydsa). La tour de bureau Promoteo, localisée dans l’un des quartiers d’affaire de San Pedro construit par l’une des familles de l’élite, accueillant les bureaux des entreprises internationales PWC ou American Airlines, témoigne de la continuité du pouvoir de ces acteurs sur l’espace construit et de leur griffe spatiale. D’une part, la conversion de ces biens en actifs financiers leur permet de générer des revenus, parfois sur leurs propres biens. D’autre part, la disponibilité d’importantes ressources économiques en très peu de temps permet aux acteurs de marché d’investir dans de nombreux projets immobiliers et urbains [Cordero Gómez del Campo & Salinas, 2022]. La titrisation immobilière représente alors de nouveaux enjeux économiques, mais aussi urbains.

42La stratégie adoptée par ces groupes est d’investir dans des projets ayant une localisation centrale (en termes d’activités économiques) afin de renforcer le pouvoir économique et financier des municipalités, agissant comme des points de contact avec l’économie mondiale. Or, investir dans des centralités économiques des métropoles ou des villes implique un coût du foncier supérieur aux autres espaces. Les FIBRAs représentent donc l’opportunité de financer la gestion des immeubles et leur occupation (par des entreprises nationales ou internationales) afin de garantir la valeur des biens. En parallèle, ces investissements viennent consolider les centralités économiques des élites, piliers de leurs espaces de vie [Hassaine-Bau, 2019]. L’élite locale utilise alors un outil financier afin d’accroître et de gérer l’accumulation de son capital [Harvey, 1985]. Les mutations induites par les instruments de la financiarisation de l’immobilier, mobilisés par et pour l’élite, convergent vers la construction d’une ville où les centralités économiques sont exclusives, renforçant les inégalités sociospatiales.

Conclusion

43La financiarisation de la production urbaine au Mexique se met en place institutionnellement avec deux instruments, les FIBRAs et les CKD. Ces outils, qui sont aussi des structures d’entreprises dans le cas des FIBRAs (à l’instar des REITs aux États-Unis ou des SIIC en France), représentent de nouvelles sources de financement reconfigurant le marché immobilier. Différentes formes urbaines sont concernées, des hôtels aux entrepôts logistiques, en passant par des écoles, résidences ou bureaux.

44Toutefois, l’utilisation de ces outils financiers alimente les dynamiques plurielles du système urbain mexicain. L’analyse de la répartition spatiale des actifs immobiliers du secteur tertiaire détenus par les FIBRA met en lumière des recompositions métropolitaines à deux échelles. D’abord, bien que la financiarisation de l’immobilier alimente la primatie de la zone métropolitaine Valle de Mexico, elle renforce également le poids économique des plus grandes zones métropolitaines du pays (Monterrey, Guadalajara, Puebla-Tlaxcala et Querétaro). Ce résultat confirme une mutation du système urbain mexicain où le ralentissement de la croissance démographique de la capitale contraste avec le dynamisme des autres zones métropolitaines. Ensuite, à l’échelle intra-urbaine, la géographie des investissements présente une tendance claire de concentration dans les centralités économiques, à l’instar de la logique du kéno urbain [Dear, 2002 ; Sénécal, 2007]. Malgré la stagnation de leur poids démographique, ce sont les municipalités les plus riches des zones métropolitaines qui concentrent les investissements, dans des espaces exclusifs. L’étude des acteurs de la financiarisation de l’immobilier dans la zone métropolitaine de Monterrey témoigne du monopole des élites– et en particulier des héritiers industriels – dans ce processus. Le solide réseau social construit par les ascendants familiaux de l’élite constitue un élément essentiel dans la levée de fonds. En activant ces tremplins financiers, les membres de ces familles conçoivent des arrangements institutionnels qui accentuent leur pouvoir dans la fabrique de la ville. Simultanément, des projets immobiliers pour les classes sociales populaires se multiplient dans les municipalités périphériques, accentuant le déplacement des classes sociales les plus populaires dans ces régions [Monkkonen, 2011 ; Delgadillo, 2016 ; Janoschka & Salinas Arreortua, 2017].

45Les acteurs de la financiarisation deviennent essentiels à la compréhension des recompositions métropolitaines. Ils sont en mesure d’influencer les politiques urbaines à partir d’une position de négociation dominante, étant donné le pouvoir du capital économique. En observant la mobilisation des outils financiers par l’élite afin de gérer et d’acquérir du foncier, cette étude témoigne aussi du rôle de la financiarisation dans le renforcement du processus d’accumulation ([Harvey, 2003]). Si « le pouvoir social est un pouvoir sur l’espace » [Pinçon & Pinçon-Charlot, 2016, p. 46], cette étude confirme que le pouvoir sur l’espace devient aussi un pouvoir politique et social [David, 2017 ; Cordero Gómez del Campo & Salinas, 2022].

  • 22 Fondo de Estabilización de Ingresos Presupuestarios.

46Le président López Obrador déclare vouloir protéger les retraites des travailleurs, notamment en évitant que ces fonds de pension soient mobilisés par le Fonds de stabilisation des recettes budgétaires (FEIP)22. Malgré tout, une fois injectés dans les marchés boursiers, ces capitaux répondent principalement à des logiques d’investissement des entreprises et ne sont donc pas articulés avec des programmes de développement urbain. Les reconfigurations qu’elles provoquent aux niveaux métropolitains rendent donc impérative la conception de politiques publiques visant à orienter et à réglementer ce modèle de financement en faveur des citoyens.

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Annexe

Annexes

Territoires Nombre de FIBRAs Villes millionnaires Villes très peuplées Villes moyennement peuplées Villes peu peuplées Zones rurales Total
Plus de 1 000 000 habitants De plus de 500 000 à 1 000 000 d’habitants De plus de 250 000 à 500 000 habitants De plus de 100 000 à 250 000 habitants De plus de 50 000 à 100 000 habitants De plus de 2 500 à 50 000 habitants De 1 à 2 500 habitants
ZM Valle de Mexico 92 4 12 15 10 7 28 0 76
ZM Monterrey 11 1 2 5 5 2 3 0 18
ZM Guadalajara 13 2 3 0 1 2 2 0 10
ZM Puebla-Tlaxcala 5 1 0 0 5 3 30 0 39
ZM Querétaro 12 1 0 0 2 0 1 0 4
Autres ZM 67 5 19 20 53 50 123 0 270
Hors ZM 12 0 1 8 60 147 1466 370 2052
Total 212 14 37 48 136 211 1653 370 2469

Note : ZM = Zone métropolitaine

Source : calculs des auteurs basés sur Censo de Población y Vivienda, INEGI, 1990-2020.

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Notes

1 « Aux technocrates néolibéraux : que ça vous serve de leçon ! »

2 Certificats de valorisation du capital (CKDS) et Fonds d’investissement immobilier (FIBRA).

3 Cette répartition, publiée par l’association mexicaine des FIBRAs (AMEFIBRA) est basée sur le portefeuille total des FIBRAs, soit 1 766 propriétés actives dans les huit secteurs énoncés. Ces dernières représentent 45 millions de m2 de surface de plancher (area bruta rentable).

4 L’enquête en question est constituée d’entretiens avec les directeurs généraux des fonds de gestion immobilière et des promoteurs immobiliers permettant la collecte d’informations sensibles que leur ont été confiées.

5 Le système de financement de l’immobilier évolue : en plus des fonds publics (aides de l’État dans la construction ou l’acquisition de biens) et privés (investisseurs), la titrisation de l’immobilier implique un nouveau type de financement, participant à plusieurs phases (depuis la transaction foncière, la construction jusqu’à la gestion du bien).

6 Administradoras de Fondos para el Retiro, sociétés de gestion de fonds de pension.

7 En plus des FIBRAs et des CKS, la titrisation des biens immobiliers dans des pays comme le Mexique a suivi une seconde voie, dans le secteur du logement, à travers le modèle américain des Mortage Residential Backed-Securities (RMBS). Ces « créances hypothécaires titrisées » représentent un type de valeur immobilière adossée à des actifs (Asset Backed-Securities). Leurs valeurs de revente sont garanties à la fois par un ensemble de portions d’hypothèques et par les intérêts payés sur ces hypothèques. Ces titres sont émis dans les années 1960 aux États-Unis afin de refinancer les agences gouvernementales spécialisées dans le financement de l’immobilier résidentiel. Ils ont joué un rôle important dans la crise financière mondiale débutant en 2007.

8 Certificats boursiers de titre immobilier.

9 https://amefibra.com/

10 La valeur de leurs biens immobiliers s’élève à plus de 652 milliards de pesos mexicains en 2020.

11 Au Mexique, deux types de maillages territoriaux coexistent : le maillage politico-administratif organise le pays à deux échelles : la plus fine divise le pays en 2 469 municipalités, regroupées en 32 États fédérés, composant les États-Unis du Mexique ; le maillage statistique, publié par le ministère du Développement agraire, territorial et urbain (Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano, SEDATU) et le Conseil national de la population (Consejo Nacional de Población, CONAPO) et utilisé par l’Institut national de statistique et de géographie (Instituto Nacional de Estadística y Geofrafía, INEGI) organise le système urbain à partir de critères démographiques, morphologiques, fonctionnels et politiques en trois types d’agglomérations : les zones métropolitaines, les conurbations et les centres urbains [SEDATU, 2018 ; Valette, 2021].

12 L’enquête à l’échelle des municipalités, maillage politico-administratif le plus fin, nous permet une précision de l’analyse à plusieurs niveaux. Étant donné que l’un des objectifs de l’analyse était d’observer les recompositions métropolitaines qui impliquent les investissements réalisés par les FIBRAs et l’AMAI, en fournissant un ensemble de données sur le niveau de vie des ménages à l’échelle des municipalités, l’échelle intra-urbaine est apparue comme la plus pertinente.

13 Ces trois premières catégories se basent sur les découpages proposés par la Division de la population des Nations unies. La quatrième, de 2 500 à 100 000 habitants, se base sur le découpage proposé par l’INEGI afin de faire émerger les territoires ruraux (de 0 à 2 500 habitants : cinquième catégorie).

14 L’AMAI utilise quatre caractéristiques : scolarité du chef de ménage, nombre de chambres, nombre de salles de bains complètes, nombre de personnes occupées âgées de 14 ans et plus, nombre de voitures, propriété de l'Internet.

15 Nous utilisons le terme « ville-centre » afin de nommer la municipalité centrale (dans ses limites administratives) d’une zone métropolitaine, celle qui lui a donné naissance. Le terme « ville périphérique » fait référence aux municipalités qui composent la zone métropolitaine. Cette typologie est préférée à celle du système urbain national (INEGI-SEDATU-CONAPO), car ce dernier intitule la « ville-centre », « zone métropolitaine », ce qui pourrait, dans cette étude intramétropolitaine, prêter à confusion.

16 En 2015, les municipalités Miguel Hidalgo Venustiano Carranza, Cuauhtémoc et Bénito Juarez formaient la « ville-centre » de la zone métropolitaine de Valle de Mexico.

17 Dans un contexte d’internationalisation des échanges et des mobilités, plusieurs chercheurs [Sklair, 2000 ; Beaverstock, Hubbard & Short, 2004 ; Van Veen & Kratzer, 2011] ont observé le développement d’une « classe capitaliste mondiale » [Caroll, 2010, p. 19], c’est-à-dire l’augmentation du nombre de dirigeants étrangers siégeant dans les conseils d’administration des entreprises. Toutefois, ces études ont été menées dans le cadre géographique des pays développés et très peu de recherches concernent les pays en développement. Néanmoins, au Mexique, le travail de Chardavoine [2019] nuance ces résultats, en montrant que l’ouverture brutale de l’économie ne s’est pas accompagnée d’une transformation significative de la nationalité des dirigeants d’entreprise.

18 Les investisseurs internationaux étant absents de la production immobilière de la ville.

19 L’entreprise Delta Desarrollos est initiée, sous un autre nom, par le père de Federico Garza Santos, à la suite de la vente de l’industrie familiale Gamesa (de la famille de son épouse) au groupe international Pepsi Co. La famille Garza est ensuite unie avec la famille Zambrano par le biais du mariage de la fille d’Alejandro Garza Lagüera avec Rogelio Zambrano Lozano, actionnaire et frère de l’ancien directeur de CARZA, ce qui a permis de lier les deux familles dans le secteur du développement urbain.

20 Selon le rapport des résultats du premier trimestre de 2019 de FIBRA MTY : :http://cdn.investorcloud.net/fibramty/InformacionFinanciera/ReportesTrimestrales/Reportes/2019-1T19-Reporte.pdf, soit 14 millions d’euros au taux de change du 1.07.2019 sur xe.com

21 Les fonds de gestion de patrimoine n’étant pas cotés en bourse, il n’est pas possible d’avoir accès à la liste des investisseurs.

22 Fondo de Estabilización de Ingresos Presupuestarios.

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Table des illustrations

Titre Figure 1 : Fonctionnement d’une société d’investissement immobilier cotée en bourse au Mexique (FIBRA)
URL http://journals.openedition.org/cal/docannexe/image/18318/img-1.png
Fichier image/png, 217k
Titre Figure 2 : PIB par habitant en pesos mexicains (2020) et localisations des FIBRAs (2021) par États
URL http://journals.openedition.org/cal/docannexe/image/18318/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 315k
Titre Figure 4 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de la vallée de Mexico, Toluca, Cuautla et Cuernavaca
URL http://journals.openedition.org/cal/docannexe/image/18318/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 396k
Titre Figure 5 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de Monterrey et de Saltillo
URL http://journals.openedition.org/cal/docannexe/image/18318/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 161k
Titre Figure 6 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de Guadalajara et La Laguna
URL http://journals.openedition.org/cal/docannexe/image/18318/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 151k
Titre Figure 7 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de Queretaro et Celaya
URL http://journals.openedition.org/cal/docannexe/image/18318/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 161k
Titre Figure 8 : Localisation des propriétés gérées par des FIBRAs et part des catégories sociales supérieures par municipalité dans les zones métropolitaines de Puebla-Tlaxcala et Tlaxcala-Apizaco
URL http://journals.openedition.org/cal/docannexe/image/18318/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 245k
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Pour citer cet article

Référence électronique

Brice Barois et Leïly Hassaine-Bau, « Sociétés financières d’immobilier et système urbain mexicain : le rôle des investisseurs dans le renforcement des centralités métropolitaines »Cahiers des Amériques latines [En ligne], 103 | 2023, mis en ligne le 10 avril 2024, consulté le 27 mai 2024. URL : http://journals.openedition.org/cal/18318 ; DOI : https://doi.org/10.4000/cal.18318

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Auteurs

Brice Barois

École Supérieure des Professions Immobilières (ESPI) - Laboratoire ESPI2R (Paris) ; Laboratoire LEAD (Université de Toulon)

Leïly Hassaine-Bau

École Supérieure des Professions Immobilières (ESPI) - Laboratoire ESPI2R (Paris) ; Laboratoire TELEMMe (Université d’Aix-Marseille)

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Droits d’auteur

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