1O artigo discute os processos que levaram ao fortalecimento da terra urbana em Macapá-Amapá como um ativo financeiro comandado pelo valor de troca nas últimas três décadas. Seu objetivo é problematizar, tendo como referência a teoria marxiana da renda da terra, as parcerias estratégicas realizadas por proprietários de terra e setores do mercado imobiliário em Macapá, com desígnios de possibilitar aos primeiros a obtenção de maior renda pelo monopólio da terra, e aos segundos, os máximos lucros com a venda de imóveis ou lotes em empreendimentos residenciais horizontais fechados na periferia da cidade. Como resultado desse processo, observa-se no contexto urbano a elevação do preço da terra, o fortalecimento do mercado imobiliário como agente da expansão e a ampliação da segregação socioespacial.

2As problematizações que o texto se propõe a fazer são desenvolvidas a partir de tópicos: A renda da terra, que discute fundamentos dessa teoria marxiana; A terra urbana em Macapá: antes valor de uso, agora valor de troca, que discorre sobre lógicas recentes que envolvem a produção do espaço urbano nessa cidade e que estão fortalecendo a terra urbana mais como mercadoria do que como valor de uso; e Aliança entre o capital imobiliário e os donos da terra e estratégias atuais de obter renda da terra em Macapá, que pondera sobre as atuais estratégias do mercado imobiliário e de terras em Macapá para obter rendas mais elevadas.

3A opção pelo conceito marxiano de renda da terra como basilar para esta leitura deve-se ao nosso entendimento de que as recentes mudanças observadas no processo de urbanização de Macapá se diferenciam dos demais períodos, em função da maior mercantilização da terra e da obtenção de rendas mais atrativas. Sendo, dessa forma, a questão da renda da terra um dos pontos centrais para compreender a atual produção do espaço urbano na cidade e a ampliação da desigualdade socioespacial.

A renda da terra

4Na teoria da renda da terra em Marx, esse autor a descreve como um processo que ocorre no interior das relações capitalistas de produção, a partir de dois aspectos fundamentais: por um lado, há a limitação do espaço que é representado pelo título de propriedade, que necessariamente exclui parte da humanidade de seu uso, o aspecto jurídico da propriedade; por outro, a relação social que legitima a existência desse título e sua forma de exclusão, o aspecto ideológico e mistificador. Esse duplo aspecto da renda conforma o valor de uso da terra para uma nova produção ao pagamento de um preço, valor de troca. Nesse sentido, a limitação do espaço pela propriedade se relaciona à limitação do espaço para a exploração. Um duplo monopólio (Marx, 1985-1986, p. 237).

5A ideia apresentada por Marx (1985-1986) dá dimensão da importância das estratégias espaciais no contexto das relações capitalistas de produção, para manter a reprodução ampliada do capital. Nessa perspectiva, entendemos que a ocorrência da renda da terra como imposto ou tributo pago em função do uso da terra não é só um dado financeiro ou econômico, mas também se traduz e se materializa em determinados tipos de formas espaciais.

6Nota-se que a possibilidade da renda da terra ocorre, sobretudo, no capitalismo a partir da produção de “escassez”, real ou não, de terra, que exclui parte da humanidade de seu acesso, provocando a segregação socioespacial, dadas as condições gerais de produção do espaço. Tal escassez não se dá pela extinção ou destruição da terra, mas pelo seu monopólio, na condição de propriedade privada nas mãos de alguns – que só é possível a partir de relações sociais que legitimam a existência da propriedade privada e suas formas de exclusão, os aspectos ideológicos e mistificadores que nos diz o autor.

7Segundo Marx, o proprietário da terra está sempre pronto para receber uma renda, isto é, a receber algo de forma gratuita. Mas o capital carece de certas condições para satisfazer tal desejo. “A concorrência das terras entre si, portanto, não depende da vontade do proprietário fundiário, mas de haver capital que ponha as novas terras em competição com as antigas” (Marx, 2008, p. 1020). Condição que pode, por exemplo, explicar porque só atualmente terras que foram regularizadas pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) na década 1980 no Amapá entram no mercado de terras urbanas em Macapá. A explicação é que só recentemente o capital se interessou por essas terras, colocando-as no jogo geral da concorrência.

8No sistema capitalista de produção, a terra é uma mercadoria, mas uma mercadoria de tipo especial. Nos dizeres de Harvey (2014, p. 70), “não é uma mercadoria no sentido corrente do termo. É uma forma de capital que deriva das expectativas de aluguéis futuros”. No capitalismo, o valor de mercadoria normal é determinado pela quantidade de trabalho socialmente necessário para sua produção. Conforme apresentado pela teoria marxista e por outras correntes do pensamento não marxista, não existe valor na mercadoria se não houver trabalho vivo empregado na sua produção. Ou seja, só o trabalho cria valor. E o valor só se realiza na esfera da circulação. Ou seja, quando a mercadoria, em função do seu valor de uso para outrem, é trocada no mercado por uma quantidade de dinheiro, que é um equivalente financeiro do seu valor.

9Nesse sentido, a terra aparece como uma mercadoria sem “valor” porque não é produzida nem reproduzida pelo trabalho, ela existe naturalmente. Marx (2008, p. 832) afirma que a renda da terra, constituindo o preço de compra ou o valor do solo, é uma categoria que, à primeira vista, se revela irracional, como preço do trabalho, visto que a terra não é produto do trabalho, não tendo (portanto) valor algum, mas deve-se considerar que, atrás da forma irracional, se oculta uma relação real de produção.

10Rodrigues (1991, p. 16) explica que a terra é um bem natural, não pode ser reproduzida, não pode ser criada pelo trabalho. Quando alguém trabalha na terra, não é para produzir a terra, mas o fruto da terra, ou então edificações sobre ela. O fruto da terra e as edificações sobre ela é obra do trabalho, mas a própria terra não é. Contudo, embora a terra seja, aparentemente, uma mercadoria sem “valor”, ela tem um preço no mercado, cuja definição se dá pelas regras de valorização do capital em geral e da produção social e pelo monopólio da propriedade privada. Assim, a terra é uma espécie de equivalente de capital, ou equivalente de mercadoria, porque se valoriza sem trabalho aplicado diretamente nela, e o crescimento do capital/dinheiro aplicado na terra ocorre condicionado à valorização do capital em geral.

11Desse modo, o preço da mercadoria terra é formado pela produção social em geral e apropriado como renda pelos proprietários. Trata-se da parte da mais-valia que é apropriada pelo proprietário da terra como forma de pagamento pelo usufruto dela, pelo menos de forma mais geral. Essa mais-valia é proveniente da comercialização dos produtos, no caso rural, ou da própria terra (terreno) e das edificações, no meio urbano, produzidos sobre a terra por meio de trabalho social. Por sua vez, no sistema capitalista de produção, o preço está condicionado à propriedade privada de alguém, que exerce sobre ela o poder de monopólio que lhe permite apropriar-se da renda, dos lucros e dos juros.

12Dessa maneira, a existência da propriedade privada da terra é um elemento central para que a terra se transforme em mercadoria, pois é a monopolização de um bem necessário à sobrevivência que permite a obtenção da renda. A terra contém em si o valor de uso e o valor de troca. Para ser utilizada como lugar para morar, como valor de uso, os não proprietários precisam vender a sua força de trabalho para ter acesso aos produtos produzidos e edificados sobre ela, como a habitação, por exemplo. Quando a terra assume a condição de propriedade privada, é tornada um bem escasso e caro, e dessa estratégia ocorre a sua valorização e a obtenção de sobrelucro pelo proprietário por meio da renda obtida. Contudo, tal valorização é considerada uma irracionalidade do capitalismo. Para se tornar mercadoria, a terra se torna um objeto jurídico (uma escritura) e assim se estabelece o preço mediante as transferências de titularidade.

13Rodrigues (1991) assevera que no caso da terra urbana, além do monopólio de um bem necessário à sobrevivência, o seu preço também se define pela sua localização, pois terrenos com as mesmas dimensões e as mesmas características topográficas terão preços diferentes dependendo da sua localização na cidade. Essa diferenciação decorre da produção social da cidade, permitindo aos proprietários se apropriarem de uma renda “extra”, ou seja, a renda diferencial. A autora destaca também que a produção social da cidade, de forma geral, é apropriada de forma individual pelo dono da terra urbana como elemento importante na composição das rendas. A produção coletiva da cidade ocorre a partir da utilização de dinheiro arrecadado por meio de impostos que todos pagam na cidade. Desse modo, os investimentos do Estado, ao promoverem melhorias na infraestrutura do bairro ou região em que a terra está localizada, mesmo que não tenha ocorrido investimento diretamente nela, fazem que ela seja valorizada. Destaca-se, assim, a produção social do espaço urbano como mais um elemento que influi na valorização da terra urbana e é requisito na formação da renda diferencial.

A terra urbana em Macapá: antes valor de uso, agora valor de troca

14A questão da concentração da terra no Brasil e a dificuldade de acesso a ela pelas populações mais pobres remontam ao século XIX, com a criação da Lei Federal nº 601, conhecida como Lei de Terras de 1850. Essa Lei – que mudou o regime fundiário no Brasil, até então baseado na concessão da terra para fins específicos, como a produção agrícola – definiu a propriedade privada da terra no país; teve como um dos objetivos impedir que escravos recém-libertos, populações pobres e migrantes pudessem ter a acesso à terra, sendo obrigados a vender a sua força de trabalho para sobreviver. Até 1850, a terra não era tratada como um bem comercializável, era distribuída pela Coroa Portuguesa e seu valor e importância se davam pela produção que existia nela, e não pela terra em si, mas a Lei de Terras mudou isso. Ao determinar serem propriedade do Estado todas as terras não ocupadas no território brasileiro – terras devolutas – e ao condicionar o seu acesso à compra, criou uma escassez da terra no território que impulsionou o surgimento do mercado imobiliário e transformou a terra em uma mercadoria que poderia ser vendida, de modo que a única forma de acesso a ela passou a ser via compra, conforme apontado por Holston (2013), Reydon (2007) e Martins (2015).

15Holston (2013, p. 185) explica que, antes da Lei de Terras, a terra no Brasil era um patrimônio público transferido para uso particular na condição de concessão para propósitos específicos, principalmente o cultivo, de forma que, para manter a propriedade imobiliária, exigia-se do proprietário o seu uso produtivo contínuo. A incapacidade de respeitar essa norma de consignação poderia levar ao confisco da terra, que era devolvida ao patrimônio público.

16De acordo com o autor, a Lei Federal nº 601/1850 acabou com esse tipo de propriedade no que se referia à posse privada, porque criou um regime fundiário em que a propriedade se tornou um patrimônio público alienado por contrato entre indivíduos, ocasionando uma transição entre dois conceitos de propriedade distintos, o enfitêutica e o alodial. No primeiro, o significado essencial da propriedade reside no uso, que garante direitos do proprietário; no segundo, o significado reside no valor que a posse desses direitos confere ao proprietário.

17Até mesmo as terras livres, que no regime anterior, conforme ressalta Martins (2015, p. 125), estavam sujeitas à simples ocupação, com a promulgação da Lei de Terras passaram a ser propriedades privadas. Outras formas de aquisição da terra se tornaram automaticamente ilegais e sujeitas à contestação judicial, salvo nos casos expressamente contemplados nas leis. Dessa forma, segundo o autor, seria um engano supor que a lei veio para democratizar o acesso à propriedade fundiária no Brasil. Ao contrário, ela nasceu como um instrumento legal que assegurou o monopólio de classe sobre a terra em todas as regiões do país, mesmo naquelas ainda pouco ocupadas economicamente.

18Reydon (2007, p. 241) expõe que a Lei de Terras não impactou só as terras rurais, mas também as urbanas. O caráter capitalista que a terra passou a ter, após a promulgação da lei, intensificou fortemente no país o caráter de propriedade privada da terra, condição que também reverberou sobre o solo urbano, ocasionando modificações no uso e no desenho do espaço urbano. Segundo o autor, é a partir desse período que foram organizados os loteamentos urbanos, em especial nas periferias de grandes cidades, como São Paulo e Rio de Janeiro; e foi quando a especulação imobiliária e o estoque de terras se apresentaram como estratégia para controle do preço da terra no espaço urbano.

19Na Amazônia e, mais especialmente, no Amapá, esse processo tem seus impactos, mas reverbera de maneira diferente devido às especificidades da política e dos projetos do governo federal para ocupação da região. Não que nesse pedaço do território a concentração de terras nas mãos de uma elite agrária e a negação dela aos camponeses e populações tradicionais, os mais pobres, não tenham ocorrido. Raiol (1992), por exemplo, nos escritos de A utopia da Terra, deixa claro como os projetos de ocupação da região, realizados ou incentivados pelo governo federal, permitiram a concentração de terras nas mãos da elite agrária e expulsaram os camponeses do campo durante toda segunda metade do século XX. O que ocorre na Amazônia é que a terra, na condição de mercadoria a ser comercializada, só vai se tornar mais evidente na segunda metade do século XX, quando essa região se apresenta mais integrada por vias de transporte ao território nacional e quando há o avanço mais contundente da fronteira com aprofundamento das relações capitalistas de produção nessa região.

20Em boa parte do século XX – e em certa medida, até hoje –, um montante significativo das terras da Amazônia esteve e está sob o domínio do Estado, como é o caso de parte das terras de Macapá até 2020. Portanto, não são (ou não eram) terras disponíveis para o mercado. Isso ocorreu porque as políticas do governo federal para Amazônia até o final da década de 1970, tiveram como tônica principal explorar os recursos naturais e promoveram um processo de ocupação dessa região via estratégia de colonização privada e oficial a partir da implementação de grandes projetos econômicos de exploração agropecuária e mineral que envolveram articulações entre o capital nacional e estrangeiro, a criação de assentamentos e o incentivo à migração.

21Lomba e Schweitzer (2022), ressaltam que os grandes projetos econômicos que foram instalados durante o período dos governos militares, como a ICOMI (Indústria e Comércio de Minérios), a Jari Celulose (agropecuária e mineração) e a Amapá Celulose (florestal) até a 1970 tinham como proposito econômico para a Região Amazônica transformá-la em uma nova frente econômica e de povoamento. Porto (2022), por sua vez, analisa que as (re)forma(ta)ções espaciais e territoriais ocorridas no Amapá denotam que esse território tem sido partícipe de um sistema-mundo que articulada entre si ações expansionistas territoriais, interesses geopolíticas e geoeconômicas e políticas públicas nacionais desde o século XVII. Observa-se assim, que a centralidade das ações ou intervenções no território amapaense estavam no uso da terra e na exploração dos recursos naturais advindos dela, ou seja, não estavam na terra como ativo de troca.

22Pensando mais especificamente sobre a terra urbana em Macapá, estudos da história fundiária do município nos mostram que o mercado imobiliário na cidade foi pouco aquecido até meados de 1990 – embora, desde a criação do Território Federal do Amapá em 1943, já se observassem algumas operações importantes, como a reforma urbanística da área central dessa urbe realizada no governo de Janary Gentil Nunes (1943-1955), que resultou na retirada das habitações dos trabalhadores negros e pobres dessa área, deslocando-as para a periferia. Ainda que nesse processo de retirada tenham ocorrido resistências, não é a disputa pela terra enquanto bem financeiro que estava colocada naquele momento, mas, sim, dela enquanto território para essa população. E não existia a disputa da terra enquanto ativo financeiro, por dois motivos: a terra era pública e havia terra disponível, tanto é que os trabalhadores que foram retirados, contra sua vontade, do centro de Macapá receberam terras para morar em outro lugar.

23Desse modo, a reforma urbanística em questão, embora tenha promovido uma das primeiras experiências de segregação social e étnica, conforme defende Videira (2009), e desvelado em Macapá uma sociedade dividida em classes sociais, foi pautada muito mais pelas concepções higienistas e racionalistas que dominavam boa parte do pensamento urbanista no período, quer por motivos de controle da terra ou por sua valorização enquanto mercadoria.
Uma preocupação maior com a questão da terra e sua propriedade foi vista no Amapá e em Macapá, especialmente depois de 1970. O Projeto Fundiário do Amapá, realizado pelo INCRA, fez o reconhecimento de vários títulos de posse precários e a venda de terras por meio de leilões de terras públicas, emitindo, nesses dois casos, a titularidade dos terrenos e assim constituindo propriedade. No mapa da Figura 1 são demonstradas as propriedades que foram regularizadas pelo INCRA em 1984, na Gleba AD 04, onde está localizado o município de Macapá. O mapa registra, ainda, as áreas que só tinham Contrato de Prestação de Compra e Venda ou Licença de Ocupação, sendo que essas duas modalidades não são a titulação definitiva da terra.

24O mapa da Figura 1 só representa os Títulos Definitivos emitidos no município de Macapá. No estado todo do Amapá, foram mais de 600 terrenos que receberam essa titularidade definitiva na época, sendo a maioria em áreas rurais.

Figura 1 – Mapa de Macapá com áreas Tituladas em Definitivo pelo INCRA em 1984

25No urbano, dada a existência de terras disponíveis em nome do Estado (Executivo municipal e estadual), a distribuição de forma não onerosa de terrenos por meio de títulos precários continuou por mais tempo. Até o final da década 1990 há registro desse fato. Entretanto, mesmo que a distribuição de terras a títulos precários não constitua propriedade nos termos jurídicos, ela gera essa perspectiva e promove o controle de parcelas individuais de terra por pessoas físicas. Isso na prática foi produzindo uma escassez, que é condição central sob a qual o mercado de terras se estrutura, para aumentar as rendas.

26Botelho (2016, p. 3), ao analisar como ocorre a constituição da terra como mercadoria, adverte que a renda fundiária é sempre decorrente do caráter especial e restrito da propriedade privada, isto é, de seu aspecto intrinsecamente monopolista. Dado que um indivíduo passa a ser dono de uma porção da terra, então o uso dessa parcela por parte de outros indivíduos se torna passível de cobrança. É possível cobrar pela alienação periódica dessa propriedade (uma espécie de aluguel) ou pela alienação integral e definitiva (a venda e transferência da propriedade privada). Mas isso só ocorre se houver escassez dessa propriedade, por isso a história inicial da sociedade burguesa, sua base histórica, é a concentração das terras, seu cercamento e privatização – a abundância natural de terrenos disponíveis para uso comum inviabilizaria a própria renda fundiária.

27O fato é que ninguém pagaria pelo uso de terrenos que são propriedade alheia se ao lado estivessem disponíveis terras desprovidas de dono. Isso explica inclusive por que a Lei de Terras de 1850 não se limitou às terras rurais, que eram as que interessavam no momento, porque se houvesse terras no urbano para morar, poucos se dedicariam às atividades agrícolas (Rodrigues, 2015).

28Assim, é possível dizer que foi na década de 1990 que, no urbano macapaense, a terra começou a se apresentar para o imaginário coletivo de forma mais efetiva como um bem que tinha equivalência financeira, mesmo que ainda não tão valorizada no mercado. Diante disso, o interesse pelo controle de parcela do solo urbano cresceu. A partir desse ponto, o mercado de terras no urbano seguiu em desenvolvimento e construindo uma condição de escassez, com pouca valorização da terra, de forma que a margem de obtenção de renda da terra via venda ou arrendamento para uso era pequena. Para o cenário que se apresenta após 2000, observa-se um avanço das relações de produção capitalista em Macapá e, junto ao adensamento dessas relações, observa-se a intensificação da atuação do mercado imobiliário, o que colocou para os donos da terra rural e urbana, especialmente as terras tituladas, novas oportunidades de obtenção de renda.

Aliança entre o capital imobiliário e os donos da terra e estratégias atuais de obter renda da terra em Macapá

29A partir de 2005 observa-se em Macapá que setores do mercado imobiliário mais desenvolvidos e proprietários da terra urbana e rural passaram a adotar novas estratégias do ponto de vista de sua atuação. Entre elas se destaca a inserção de terras rurais no mercado de terras urbanas, com a construção das formas de condomínios horizontais, loteamentos murados e loteamentos abertos, de médio e alto padrão, na periferia da cidade, promovendo um crescimento periférico, fragmentado e desigual da cidade.

30Inúmeras propriedades rurais regularizadas pelo INCRA em Macapá no ano de 1984 e entre 2003 e 2005 foram alvo desse processo, transformando-se nesse tipo de empreendimento imobiliário. O mapa representado na Figura 2 demonstra a localização das áreas regularizadas com Título Definitivo pelo INCRA, nos períodos mencionados, e assinala a localização de empreendimentos imobiliários dos tipos loteamento murado, loteamento aberto e condomínios horizontais construídos em Macapá entre 2005 e 2019. A partir do mapa da Figura 2 é possível observar que boa parte desses empreendimentos residenciais privados horizontais foram construídos sobre as terras regularizadas pelo INCRA nas datas indicadas, confirmando essa dinâmica.

Figura 2 – Mapa de localização dos loteamentos/condomínios horizontais versus títulos de domínio emitidos pelo INCRA – 1984, 2003 e 2005

Fonte: IBGE (2009); INCRA (1984 e 2011).

31Com o crescimento populacional e o da malha urbana de Macapá, ocorrido sobretudo no período de 1990 até 2020, a cidade se expandiu para essas terras, localizadas nas margens da Rodovia Juscelino Kubitschek, da Rodovia Duca Serra e da BR-156. Apresentou-se a possibilidade para os proprietários dessas terras torná-las mais lucrativas a partir do seu parcelamento e venda como terra urbana.

32E, nesse ínterim, alguns donos de terras dessa região optaram por estabelecer parceria com as incorporadoras em atividade no município e transformaram suas terras em grandes loteamentos. Não conseguimos dados suficientes para dizer que todos os loteamentos construídos nesse período derivam desse tipo de parceria, mas parte dos condomínios e loteamentos construídos na Rodovia Duca Serra adotaram essa estratégia, conforme observado nos relatórios das Licenças de Implantação desses empreendimentos, emitidos pelo Instituto de Meio Ambiente e Ordenamento Territorial do Amapá (IMAP).i

33Quais foram os fatores que estimularam esse processo? Este estudo, a partir das observações e pesquisa de campo realizadas, aponta algumas razões principais: a disponibilidade de terras regularizadas no entorno da cidade de Macapá; a disponibilidade de financiamento bancário para o setor imobiliário; a abertura de financiamento direto ao comprador; e a maior lucratividade na venda dos produtos imobiliários nas formas de loteamentos e edifícios verticais fechados/abertos.

34O fato de as terras em que ocorre a implantação dos loteamentos serem regularizadas é, a nosso ver, um dos diferenciais do processo de expansão urbana em Macapá. É certo que a realização de empreendimentos imobiliários em outros locais do Brasil também busca terras regularizadas. Mas nesses locais as terras urbana e rural que estão no entorno da área urbana, em sua maioria, são propriedades privadas e regularizadas, e os processos que produzem a escassez da terra e a geração de renda estão calcados em outras dinâmicas que não a regularização fundiária.

35Em Macapá, a localização privilegiada e a regularização fundiária urbana, do ponto de vista da necessidade do mercado imobiliário, têm a mesma força, visto que a terra titulada é a condição estratégica para se ter o financiamento do imóvel pela rede bancária, ou seja, para que o comprador consiga ter dinheiro para fechar o negócio. A renda da terra e a mais-valia do produto imobiliário, segundo reflexão já realizada neste texto, só se realizam quando a mercadoria habitação estiver em mãos de um comprador final, isto é, quando o valor de uso for concretizado.

36O crescimento da construção civil no Brasil e a maior disponibilidade de créditos para empreendedores e compradores, via políticas de financiamento para o setor entre os anos de 2000 e 2015, só fazem mais evidente esse movimento dos proprietários de terra e do setor imobiliário. A maior oferta de financiamento, por exemplo, foi um dos motivos que encorajaram o mercado imobiliário a investir aqui, assim como em outros lugares do Brasil, uma vez que os valores dos produtos imobiliários são geralmente altos, portanto, a possibilidade de financiamento bancário significou prazo para o comprador, com dinheiro rápido e disponível para empreender.

37Outra estratégia do capital imobiliário que ajudou na expansão dos empreendimentos privados e na sua valorização foi o sistema de marketing e propaganda utilizado pelas incorporadoras, que teve como narrativas centrais a segurança, a exclusividade e o jeito moderno de morar. Ou seja, do ponto de vista dos capitalistas do setor imobiliário, não basta só produzir e dar condições para o cliente comprar, é necessário convencê-lo a morar em condomínios ou loteamentos fechados, com a ideia de aumentar sua segurança. Como apontado por Marx (1985/1986), faz parte do processo de criação da mercadoria e da sua valoração construir relações sociais que legitimem sua existência e sua forma de exclusão, o aspecto ideológico e mistificador.

38Pode-se dizer, então, que o atual processo de expansão urbana em Macapá é constituído de novas estratégias de atuação do capital no urbano macapaense, que passam pela valorização da terra urbana como mercadoria; pela oferta de novos produtos imobiliários (loteamentos/condomínios fechados e abertos e unidades em edifícios em alturas) destinados às classes média e alta e localizados no centro e na periferia da cidade; pelo estabelecimento de parceria entre setores do capital local (incorporadoras, rede bancária e proprietários da terra); pelo emprego de um aspecto mitigador e ideológico que busca construir uma nova ideia do que é morar; e, sobretudo, pela utilização de terras de forma regularizada como rurais em outros períodos – caso daquelas que tiveram título de propriedade emitido pelo INCRA no início da década de 1980 e entre 2003 e 2005, com vista a colocar mais terras em condições ideais no mercado.

39Todas essas estratégias têm como resultado, no contexto local, uma ação maior, que é a criação de novos lugares e localizações privilegiadas no urbano. Como disse David Harvey (2016), ao ressaltar a importância do espaço nas atividades do capital hoje, o capital imobiliário não vai mais só se apropriando dos melhores lugares e localizações para edificar seus produtos, mas também atua criando lugares e localizações privilegiadas. Os condomínios e loteamentos murados em Macapá são exemplos disso; o capital aplicado e as estratégias de marketing transformam áreas antes pouco interessantes em localizações mais privilegiadas.

40Com relação à renda fundiária urbana, é interessante destacar que na especificidade de Macapá, além do destaque para a localização privilegiada, também está a disputa do mercado imobiliário por terra regularizada, ou seja, a terra em condições ideais para o mercado. Cabe lembrar que as terras não regularizadas não são tão interessantes para o mercado imobiliário, em função de não servirem como penhora para financiamentos. Portanto, nesse primeiro momento dá-se a atuação do mercado imobiliário na disputa pela terra regularizada. O que explica o porquê de terras que foram regularizadas, no início da década de 1980 e entre 2003 e 2005 pelo INCRA, serem bastante acessadas pelo mercado imobiliário recentemente para edificação dos novos produtos imobiliários. Na Figura 2 é demonstrado esse processo, sendo possível verificar como essas terras foram acessadas para construção de condomínios e loteamentos murados e abertos nos últimos anos.

41Do mesmo modo, avaliamos que, não por outros motivos, a questão da regularização fundiária urbana e rural se tornou um aspecto muito importante nos últimos tempos, visto que, para continuar produzindo, o mercado precisa de mais terras em condições ideais.

Considerações finais

42O texto se apoia na teoria marxista da renda da terra como ferramenta analítica para pensar as novas estratégias adotadas pelos donos da terra e pelo mercado imobiliário em Macapá, o que inclui parcerias e alianças que contribuem para valorização da renda da terra e para tornar os empreendimentos mais lucrativos.

43Nesse sentido, destaca-se a inserção no mercado de terras urbanas de terras provenientes de áreas regularizadas pelo INCRA na década 1980 e entre 2003 e 2005, assim como o estabelecimento de parcerias entre os donos da terra e o setor imobiliário na utilização dela, como uma das estratégias contemporâneas de reprodução do capital imobiliário em Macapá.

44Aponta-se, ainda, que no caso de Macapá a terra regularizada atua como condição que não só compõe a renda no geral da propriedade, mas, no caso específico, se constitui também como elemento que gera renda diferencial e de monopólio, uma vez que é uma condição encontrada em apenas alguns terrenos.

45Por fim, perante as situações apresentadas, nota-se que à medida que o capital “elege”, nessa etapa de desenvolvimento das forças produtivas nessa região da Amazônia, a cidade como um dos seus motores de acumulação, o predomínio do valor de uso nas relações com a terra urbana em Macapá – que, conforme apresentado neste ensaio, persiste até década 1990 – perde potência, ou seja, à medida que a terra avança como mercadoria, perde-se o valor de uso na cidade. O resultado mais direto disso se expressa do ponto de vista espacial, na fragmentação do espaço urbano com o aumento da desigualdade e da segregação socioespacial.