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Dossiê Turismo em tempo de Covid

Os dois lados do Atlântico: o impacto da pandemia nos Empreendimentos Turísticos Imobiliários no Brasil e nos Conjuntos Turísticos (Resorts) em Portugal

Des deux côtés de l'Atlantique : l'impact de la pandémie sur les projets immobiliers touristiques au Brésil et les complexes touristiques (Resorts) au Portugal
Both sides of the Atlantic: the impact of the pandemic on Real Estate Tourist Enterprises in Brazil and on Tourist Complexes (Resorts) in Portugal
Cristina Pereira de Araujo, Claudete Oliveira Moreira, Ilana Barreto Kiyotani, Denise Betânia Marques dos Santos et Norberto Santos

Résumés

Le but de cet article est de comprendre l’impact de la pandémie de la Covid 19 sur les projets immobiliers touristiques au Brésil et au Portugal. Il va comparer les projets “Empreendimentos Turísticos Imobiliários (ETI)” (Projets Immobiliers Pour le Tourisme) du Brésil et “Conjuntos Turísticos (Resorts) (CTR)” (Complexes Touristiques – Resorts), leur équivalent au Portugal. Après l’examen de la bibliographie, la méthodologie employée a consisté en une enquête sur la situation des ETIs au Brésil et, au Portugal, en la consultation et le géoréférencement du Registre National des Stations Touristiques (RNET) et en la consultation des informations contenues dans le Système d'Information Géographique du Tourisme (SIGTUR). L’étude demontre que, au Portugal, la pandémie de la Covid-19 a été une opportunité pour la location des immeubles résidentiels pour le tourisme et pour les stations touristiques, qui ont enregistré une augmentation très significative du volume de la location des résidences dans les stations touristiques. Dans le cas du Brésil, les ETI ont souffert de l'impact de la pandémie et le résultat a été la fermeture des hôtels ou des changements de leurs proprietaires, ce qui indique une possible retráction du produit.

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Texte intégral

1As atividades turísticas integradas num sistema aberto e complexo, o sistema turístico, são reconhecidas por diversos autores, tanto pela sua transversalidade, quanto pela variedade de segmentos (Beni, 2001; Gunn e Var, 2002; Leiper, 2004; Lohmann e Panosso Neto, 2012; Mill e Morrison, 2012; Moreira, 2014). Constituem verdadeiros ecossistemas de entidades de dimensões diversas, amplitudes de ação e intervenção territorial desiguais e múltiplas origens de capital. Os meios de hospedagem figuram como uma fração significativa dentro da economia do turismo. Quando analisados em países distintos, tal complexidade é ampliada. Como será aqui demonstrado ao se analisar a dinâmica dos Empreendimentos Turísticos Imobiliários (ETIs) no Brasil e em Portugal, cujo produto equivalente neste último país tem como denominação oficial: Conjuntos Turísticos (Resorts) (CTR) (Decreto-Lei n.º 80/2017).

2Os grandes empreendimentos hoteleiros aliados às segundas residências – utilizadas inicialmente pelas famílias para usufruto no período de férias ou de lazer aos finais de semana (Pereira, 2015) – convertem-se em empreendimentos dedicados às classes de alto padrão de consumo, tornando-se, no início deste século, um produto com grande atratividade, tanto para o mercado hoteleiro, quanto para o mercado imobiliário, em ambos os países. O capital investido tem, não raras vezes, origem muito diversificada, sendo, portanto, de difícil identificação.

3O neoliberalismo foi acompanhado de uma flexibilização crescente, tendo derrubado as barreiras transnacionais e criado um ambiente generalizado de confiança. No Brasil, o otimismo cruza-se com a crise política e das instituições de 2014, tendo-se refletido numa menor confiança econômica, uma realidade associada também à crise financeira, de 2018, especialmente significativa na Europa e em Portugal.

4Porém, o ano de 2020 deixou outra marca indelével na sociedade e na economia mundial. A pandemia provocada pelo coronavírus SARS-CoV-2, responsável pela Covid-19, teve um impacto sem precedentes na atividade turística. O confinamento social induziu a uma alteração em todos os âmbitos do comportamento, mas foi especialmente impactante na mobilidade das pessoas e em todos os tipos de viagem. Em função disso, o turismo, que tem no deslocamento o seu principal elemento, sofreu profundamente os efeitos da pandemia. Neste contexto, o turismo de proximidade, de curta e média distâncias, o turismo doméstico, os destinos de baixa densidade demográfica, as segundas residências e as estadas mais prolongadas adquiriram especial importância. Este novo estado das coisas configurou-se, em certos destinos, como uma oportunidade para o turismo residencial.

  • 1 Informação completa sobre a Rede Internacional de Pesquisa Turismo em Tempos de Pandemia encontra-s (...)

5Este artigo tem como objetivo apresentar os Empreendimentos Turísticos Imobiliários (ETIs) que estão orientados para o turismo residencial em dois países distintos: Brasil e Portugal. Confere-se especial importância às características deste segmento nestes dois destinos turísticos, à sua evolução no tempo e ao padrão de distribuição territorial da oferta, pondo-se em evidência os efeitos da pandemia em cada um dos casos. O trabalho de investigação científica foi desenvolvido por investigadores do Brasil e de Portugal integrados no âmbito do grupo temático Atividades Características do Turismo (ACTs), um dos grupos da 1, uma rede que tem como objetivo, com base numa abordagem geográfica, identificar e analisar os impactos da pandemia sob uma perspectiva multi e transescalar.

6Este artigo está dividido em duas partes principais. A primeira traz um panorama dos ETIs no litoral brasileiro em três atos: seu apogeu num cenário de liquidez financeira e clima de bons negócios que pairava no Brasil entre os anos de 2003 e 2014; seu comportamento durante a crise financeira internacional e o rearranjo de investimentos decorrente da crise política e, por fim, sua resiliência frente ao cenário pandêmico. A segunda parte apresenta a realidade dos ETIs (ou CTR) do outro lado do Atlântico, em Portugal, onde se evidenciam políticas públicas que regulamentam e caracterizam o segmento, apresentando-se um mapeamento dos ETIs, de acordo com o planejamento turístico empreendido pelo governo português, para, em seguida, avaliar o comportamento destes durante a pandemia. Por fim, nas considerações, faz-se uma análise sucinta da resiliência dos ETIs nos dois países.

Os ETIs no litoral brasileiro: o apogeu dos ETIs na primeira década do século XXI

  • 2 Em 2001, a taxa SELIC iniciou o ano pagando o prêmio de 15,19%a.a. e encerrou com a taxa de 19,05% (...)

7O século XXI começou no Brasil com novos ares. Saiu-se de um difícil século XX (marcado por ditadura, repressão, inflação elevada, altos níveis de precarização) e entrou-se para o novo século com estabilidade da moeda, ainda que a preço de uma elevada taxa de juros2. Em 01 de janeiro de 2003, teve início uma era de governos progressistas: primeiro, com o Presidente Luiz Inácio Lula da Silva (2003 – 2006 e 2007 – 2010); depois, com a Presidenta Dilma Rousseff (2011 – 2014 e 2015 – 2016), mandato este interrompido pelo golpe parlamentar gestado desde a vitória da então candidata nas eleições presidenciais de 2014.

8Se, internamente, o país parecia começar a entrar nos trilhos e vislumbrava uma diminuição da desigualdade e o alcance do tão almejado desenvolvimento, sob a ótica da divisão internacional do trabalho, o que se observava era a consolidação da ideologia neoliberal como fabricação de consenso quanto à transição do fordismo para o regime de acumulação flexível (Harvey, 1992). Passou-se a operar a lógica do Estado como um grande promotor do livre mercado, ou seja, a de que o Estado neoliberal deve defender o direito à propriedade privada e o funcionamento do livre comércio (Harvey, 2008; Rocha, 2021). Do ponto de vista da macroeconomia, pode-se afirmar que o capital se tornou mais fluido, ou, como diria Chesnais (1996), mundializado – e, por isso mesmo, mais especulativo, sempre à procura de países que melhor remunerem os investimentos dos capitalistas.

  • 3 Notadamente, o PRODETUR/NE (Programa de Desenvolvimento do Turismo/Nordeste), cujos repasses do Ban (...)

9No Brasil, à roupagem neoliberal foi acrescido um verniz de condição do bem-estar social traduzido pelo protagonismo do Estado frente às ações de planejamento que incorreu em mudanças significativas na condução das políticas públicas federais de turismo. Em 2003, o Ministério do Turismo foi criado, e a pasta absorveu planos e programas anteriores3, além de elaborar planos nacionais de turismo coincidentes com os planos plurianuais de governo, o que dava maior exequibilidade às metas e aos programas pré-estabelecidos (Araujo, 2011).

10O clima favorável aos bons negócios e a boa imagem no exterior iriam favorecer o avanço das redes hoteleiras internacionais no Brasil. Em meio a processos de fusões e aquisições, o hotel deixara de ser visto apenas como investimento em tijolo, para também assumir uma forma mais fluida, a partir dos fundos de investimento imobiliário e operação por meio de contratos de gestão. É nesse ínterim que as redes hoteleiras iniciam seu processo de expansão, primeiro em seu país de origem e depois à busca de oportunidades de ingresso em territórios descontados, seja do ponto de vista de isenções fiscais, seja pela compra de terras baratas (Araujo, 2011; Araujo, 2016).

11Esse era o caso do Brasil – muito especialmente, do litoral brasileiro. A disponibilidade de extensas áreas ainda não urbanizadas e próximas às capitais do Nordeste, somada aos incentivos fiscais gerados pelas políticas públicas de turismo, gerou oportunidade para a vinda das redes hoteleiras internacionais, que, por meio de contratos de gestão e frequentemente associando-se a parceiros locais, passaram a fazer parte da paisagem litorânea. Com efeito, entre os anos de 2000 e 2010, foram inaugurados 64 resorts na costa brasileira, ante 21 na década anterior (Araujo, 2016). Mas seriam os empreendimentos turísticos imobiliários (ETIs) que iriam chamar atenção enquanto produto de inovação do mercado e causariam um boom especulativo na primeira década do século XXI.

12Os ETIs podem ser compreendidos como a associação de segundas residências aos resorts. As segundas residências são um fenômeno mais antigo na produção do espaço litorâneo brasileiro, remetendo à década de 1970 e ao processo de rodoviarização. Sua associação aos resorts vem justamente compor fluxo de caixa, por meio das mensalidades de condomínio, ao equipamento âncora, que, por sua vez, confere-lhe prestígio e a possibilidade de uso compartilhado da área de lazer do hotel.

  • 4 Nas figuras 1 e 2, estão grafados em azul os empreendimentos cuja origem de capital é nacional. Em (...)

13Em levantamento realizado por Araujo (2011), até o ano de 2010, foram lançados 62 ETIs no litoral brasileiro, dentre os quais, 46 se localizavam no Nordeste (Figura 1), empreendendo uma área superior a 150 milhões de m2 e prevalência de capital investido de origem internacional ou associado ao capital nacional (capital misto)4. Em relação ao investimento estrangeiro, destacava-se o capital de origem ibérica e, em menor proporção, os investimentos de origem italiana, alemã, sueca e do leste europeu.

Figura 1: Panorama dos ETIs no litoral Norte e Nordeste no ano de 2010.

Figura 1: Panorama dos ETIs no litoral Norte e Nordeste no ano de 2010.

Fonte: Araujo, 2011.

14As regiões Sul e Sudeste (Figura 2) aparecem com menor destaque para esse tipo de empreendimento, justamente por apresentar uma urbanização litorânea mais consolidada que a região Nordeste, o que implica menor disponibilidade de grandes glebas não urbanizadas próximas às capitais. Ademais, o registro de uma temperatura média anual na ordem dos 26º C para a região Nordeste a torna mais atrativa para investimentos no modelo sol e praia, posto que, em tese, garantem ocupação ao logo do ano inteiro, ao passo que, nas regiões Sul e Sudeste, as altas temperaturas ficam restritas aos meses de novembro a fevereiro.

Figura 2: Panorama dos ETIs no litoral Sul e Sudeste no ano de 2010.

Figura 2: Panorama dos ETIs no litoral Sul e Sudeste no ano de 2010.

Fonte: Araujo, 2011.

15Este cenário revelava um período de expansão dos ETIs no país e que, apesar do aporte de capital estrangeiro, sinalizava a predominância do capital nacional ou misto na totalidade dos investimentos em meios de hospedagem no litoral brasileiro, atestando que, efetivamente, o Brasil vivia uma fase de fortalecimento do mercado interno.

  • 5 O EMBI+ (Emerging Markets Bond Index Plus) faz uma avaliação diária dos títulos da dívida de países (...)

16Entretanto, a grande crise financeira internacional de 2008, que teve como epicentro os Estados Unidos e o mercado de subprime, caracterizado pela bolha imobiliária, iria afetar o posicionamento dos investimentos no Brasil, cabendo aos ETIs, em fase de projeto, um sinal de aguardo para avaliação dos desdobramentos da crise. Num primeiro momento, o cenário político econômico estável e a reserva cambial pareciam sinalizar que o país continuava sendo atrativo. Contudo, a crise política que se instaurou a partir de 2014 parece ter freado os investimentos estrangeiros que começaram a avaliar o país como maior tendência a risco para se investir5, o que resultou no direcionamento de várias das promessas de investimento, conduzindo-nos ao segundo ato deste panorama.

O cenário pré-pandemia e a estagnação dos investimentos

17É interessante notar que, no decurso da década entre os anos de 2010 e 2020, o número de lançamentos de ETIs (o que significa a aquisição do terreno pelo proprietário e o início da fase de projeto) continuou a crescer. Segundo levantamento realizado no ano de 2016 por Sousa, Matias e Selva (2016), foram lançados mais 7 ETIs no litoral nordestino. Alguns fatores podem estar associados a este otimismo: i. os efeitos da crise internacional que não foram observados internamente nos primeiros quatro anos; ii. a oferta creditícia pelos bancos públicos; iii. a realização de dois grandes eventos no contexto nacional: a Copa do Mundo, em 2014, e as Olimpíadas, em 2016.

18Os governos Lula e Dilma capitanearam os bancos públicos, o Banco do Nordeste (BNB) e o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), que foram protagonistas na oferta de crédito nesse marco temporal. O primeiro emprestou aos estados US$ 1.140,83 milhões, via PRODETUR/NE, os quais foram aportados pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID); o segundo, entre os anos de 2002 e 2019, emprestou à iniciativa privada, predominantemente, aos meios de hospedagem, o montante de R$ 216.751.219,15 (BNB, 2018; BNDES, 2022). Parte desse valor foi invertido para as obras relacionadas à Copa do Mundo, nas 12 capitais-sede, e às Olimpíadas, no Rio de Janeiro.

  • 6 Levantamento realizado pelas pesquisadoras, em fonte primária, a partir da busca ativa dos ETIs lis (...)

19Todavia, a crise política institucional iniciada em 2014 parece ter sido um elemento fundamental para frear os investimentos. Um caso exemplar é o litoral do Estado do Rio Grande Norte, que, em 2016, contabilizava nove empreendimentos previstos (ante os seis registrados em 2010), porém, em 2020, nenhum deles havia saído do papel6 (Figura 3).

Figura 3: Evolução dos ETIs no litoral brasileiro entre os anos de 2010 e 2020.

Figura 3: Evolução dos ETIs no litoral brasileiro entre os anos de 2010 e 2020.

Fonte: Araujo (2011) e levantamento realizado pelo grupo de pesquisa CILITUR, núcleo PE, e pela bolsista de iniciação científica Rita Souza durante os anos de 2020 e 2021.

20Outro fator relevante à não concretização de projetos foram os embargos proporcionados pelo Ministério Público Federal (MPF) em razão da não conformidade com a legislação ambiental, como foi o caso da interrupção feita ao empreendimento Ecocity Brasil, de capital Italiano, no litoral do estado do Piauí, assim como em outros empreendimentos de outros estados, tais como Ceará, Bahia e Rio Grande do Norte (Sousa, Matias e Selva, 2016).

A pandemia e o questionamento do modelo de negócio

21Ao adentrar no período da pandemia da Covid-19, deflagrada no Brasil a partir de março de 2020, assistiu-se a um momento ímpar da economia do turismo, quando, dentre outros segmentos, a indústria hoteleira sentiu profundamente o impacto.

22A crise sanitária mundial impossibilitou o trânsito de pessoas pelo mundo, uma vez que a orientação foi o maior isolamento possível dentro de suas casas, com saídas moderadas apenas em busca de alimento, medicação e assistências médicas quando estritamente necessárias. Assim, o setor de transportes teve suas operações diminuídas, e muitas foram canceladas, fosse por mar, por terra ou pelo ar, em todo o mundo. Cruzeiros turísticos que, ao decreto da pandemia, encontravam-se em trânsito foram redirecionados para as cidades mais próximas, e muitos passageiros ficaram isolados nos navios sem saber quando retornariam para seus países de origem, suas residências (Jornal Estado de Minas, 2020; Revista Veja, 2020). No Brasil, o setor aéreo praticamente parou suas atividades, em uma queda vertiginosa de fluxos, passando de cerca de 95 milhões de passageiros domésticos e 24 milhões de passageiros internacionais em 2019, para algo em torno de 45 milhões de desembarques domésticos e 6,7 milhões internacionais em 2020 (Resorts Brasil, 2022).

23As consequências dessas restrições de fluxo de pessoas, claramente, levaram a uma estagnação na hotelaria mundial. No contexto brasileiro, após um ótimo ano de 2019 para a hotelaria, esperava-se um ano ainda melhor para 2020 (JLL, 2022), mas a pandemia alterou todas as perspectivas.

24Não distante da realidade hoteleira, o mercado de resorts também vivenciou o esvaziamento de suas estruturas, e, assim, aqueles que geralmente são os equipamentos âncoras dos ETIs viram-se no iminente risco de não superar a crise sanitária – a este ponto, já tornada econômica. A taxa de ocupação, que era de 52,2% em 2019, despencou para 27% no ano de 2020 (Figura 4), e a receita por apartamento caiu 40% em relação a 2019 (Figura 5). Em relação ao número de resorts, em 2019, eles somavam 118 equipamentos abertos no país; em julho de 2021, eram 116. Dos 116 resorts brasileiros, 69 encontram-se no litoral (JLL, 2022), e 34 deles compõem/compunham ETIs.

Figura 4: Taxa de ocupação comparativa dos resorts entre os anos de 2019 e 2020, no Brasil.

Figura 4: Taxa de ocupação comparativa dos resorts entre os anos de 2019 e 2020, no Brasil.

Fonte: JLL (2022).

Figura 5: Receita por apartamento comparativa entre os anos de 2019 e 2020, no Brasil.

Figura 5: Receita por apartamento comparativa entre os anos de 2019 e 2020, no Brasil.

Fonte: JLL (2022).

25Quando se trata exclusivamente dos ETIs, é importante ressaltar que dois desses, em decorrência destes dois últimos anos de pandemia, estão com seus equipamentos âncoras fechados ou redefinidos: i. o Reserva do Paiva, localizado em Pernambuco, onde o hotel Sheraton que ali operava fechou suas portas, e a nova administração, a princípio assumida pelo Vila Galé, ainda não entrou em operação (Rafael, 2021); ii. o Iloa Condo Resort (localizado em Alagoas), que finalizou sua operação hoteleira e tornou-se condomínio (Iloa, 2022). Desta forma, ambos deixaram também de ser considerados ETIs, dada a prerrogativa de não mais existirem operações hoteleiras.

26Já como um “ponto fora da curva”, na contramão da perspectiva econômica mundial, um novo ETI iniciou suas operações no estado da Paraíba, no nordeste brasileiro, exatamente durante a pandemia. O Reserva do Abiaí iniciou as vendas dos lotes de seu condomínio residencial ainda em 2016, entretanto, só abriu as portas de seu resort em novembro de 20207, consolidando-se como ETI. Assim, após a reestruturação advinda com a pandemia, hoje contabilizam-se 34 ETIs em operação no litoral brasileiro, como pode ser observado na Figura 6.

Figura 6: Levantamento dos ETIs em operação no litoral brasileiro.

Figura 6: Levantamento dos ETIs em operação no litoral brasileiro.

Fonte: Levantamento realizado pelo grupo de pesquisa CILITUR, núcleo PE, e pela bolsista de iniciação científica Rita Souza, com atualizações das autoras.

27A figura 6 revela que a predominância continua sendo do capital nacional, sendo percetíveis dois movimentos: i. a fuga dos investimentos estrangeiros, não consolidando as promessas de investimento observadas no início da década anterior, e ii. a retração do ETI enquanto modelo de negócio sugerindo a separação definitiva da oferta entre unidades residenciais e meios de hospedagem que passam a não operar mais de forma conjunta. Em Portugal, os conjuntos turísticos (resorts) parecem ter outro destino, fruto da consolidação e regulamentação da oferta, como se verá a seguir.

Os Conjuntos Turísticos (Resorts) (CTR) em Portugal: orientações das políticas públicas e regulamentação

28Os resorts integrados e turismo residencial foram definidos como um dos dez produtos turísticos estratégicos para o destino Portugal no Plano Estratégico Nacional de Turismo de 2007. Quando da revisão do Plano Estratégico Nacional de Turismo 2013-2015 (Turismo de Portugal, 2013), relativamente aos CTR, assume-se como prioritário o escoamento das unidades existentes no domínio do turismo residencial. O fato de haver rendimento elevado disponível e mais tempo livre, a par de um aumento da mobilidade, de uma redução de distâncias tempo e custo, de um aumento da esperança média de vida à nascença e um consequente aumento dos reformados, leva a um aumento da procura pela segunda residência de luxo e ao crescimento do mercado (Hobson, 2002; Palmer e Mathel, 2010).

29Em Portugal, desde 2006, foi dada grande importância ao Turismo de Sol e Mar, ao Turismo de Negócios e ao Golfe, com a estratégia a focar-se na diversidade, salientando-se os Resorts Integrados com oferta hoteleira de referência internacional.

30Os anos de 2006 e 2007 foram marcantes para as políticas públicas do turismo em Portugal. O Plano Estratégico Nacional do Turismo (oficializado em 2006, com a definição dos produtos estratégicos e, em 2007, com a publicação do plano nacional geral) deixa a perspectiva de mudanças significativas, no que diz respeito aos Resorts Integrados e ao Turismo Residencial. Aí, afirma-se que estes devem contribuir para o desenvolvimento do Turismo, sendo especialmente importantes nas regiões com menor atratividade turística, nesta primeira década do século XXI, no Alentejo e no Oeste (Turismo de Portugal, 2007). Em termos estratégicos, de consolidação e desenvolvimento de produtos turísticos

deve promover-se sobretudo a criação de Resorts Integrados, com ofertas associadas – ex: golfe, spa. As acessibilidades e equipamentos de saúde são também determinantes para este produto. Assim, as regiões com maior potencial são Lisboa, o Algarve, o Alentejo e o polo Oeste, sendo que as que necessitam de maior intervenção a curto prazo são o Algarve, a Madeira (Porto Santo) e o Alentejo (Turismo de Portugal, 2007, 70).

31Existe, pois, uma orientação específica para a valorização dos resorts turísticos em diferentes regiões do país. No caso do Algarve, eles já tinham uma presença significativa, pretendeu-se potencializar os Resorts Integrados, especialmente com o âmbito de atrair uma clientela outbound. Para Lisboa, os resorts são essencialmente pensados para a área envolvente da cidade, visto a oferta ser, nesta década, praticamente inexistente. No caso da Madeira, para além dos principais produtos (Touring, Sol e Mar e Turismo de Natureza), devido à procura de diversidade da oferta, os Resorts Integrados e o Turismo Residencial, especialmente em Porto Santo, ganham importância, conjuntamente com a Saúde e Bem-estar e o Golfe (Turismo de Portugal, 2007).

32No caso da região Centro, os Resorts Integrados e o Turismo Residencial aparecem como produto complementar, surgindo como principal objetivo a potencialização do seu desenvolvimento no Oeste. No Alentejo, a aposta nos Resorts Integrados (ligados, principalmente, ao Sol e Mar, ao Golfe e à Saúde e Bem-Estar) é utilizada para otimizar o crescimento do Turismo, especialmente: i) no Litoral Alentejano (com a criação de novos campos de golfe), ii) no Alqueva, em que o aproveitamento do rio Guadiana é efetuado em Resorts Integrados e em Turismo Residencial de qualidade (incluindo Golfe) (Turismo de Portugal, 2007).

33Em Portugal, em 2008, surgiu um novo enquadramento legal para os empreendimentos turísticos (Decreto-Lei n.º 39/2008). Este Decreto-Lei estabeleceu o regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos, nos quais se incluem os CTR. O Decreto-Lei n.º 39/2008 foi objeto de uma primeira alteração em 2009 (Decreto-Lei n.º 228/2009). Neste, procede-se, por exemplo, à mudança da redação do entendimento de CTR, reajustando-se também os requisitos mínimos exigíveis, designadamente no que se refere à largura das vias de circulação interna. Os empreendimentos de turismo no espaço rural passam a ter a possibilidade de fazer uma utilização comercial da designação resort. Para além disso, passam a poder existir, sob certas condições, edifícios autônomos, de caráter unifamiliar, para fins turísticos.

34Algo que mudou também foi que se, nos conjuntos turísticos (resorts), estiverem instalados aldeamentos turísticos, considera-se que estão situados em espaços com continuidade territorial. Uma segunda alteração ao Decreto-Lei n.º 39/2008 surgiu com o Decreto-Lei n.º 15/2014. No caso dos CTR, houve uma tendência de simplificação da sua definição, tendo sido revogados vários pontos, um destes foi o referente aos equipamentos de animação autônomos que eram exigíveis (por exemplo, antes era requerida a existência de um dos seguintes equipamentos: campos de golfe; marinas, portos e docas de recreio; instalações de spa, balneoterapia, talassoterapia e outras semelhantes; centros de convenções e de congressos; hipódromos e centros equestres; cassinos; autódromos e kartódromos; parques temáticos; centros e escolas de mergulho), o que deixou de constar na Lei. Deixou de figurar a exigência de um estabelecimento de restauração (que podia ser parte integrante de um dos empreendimentos turísticos do conjunto turístico). Foi também revogado algo que havia sido introduzido na Lei em 2009, quando de uma primeira alteração, a possibilidade de se instalarem, nos conjuntos turísticos (desde que admitido pelos instrumentos de gestão territorial aplicáveis), edifícios autônomos, de caráter unifamiliar, com alvará de autorização de utilização para fins turísticos autônomos. Outras alterações surgiram ao Decreto-Lei n.º 39/2008 (Decreto-Lei n.º 128/2014 e Decreto-Lei n.º 186/2015), estes não interferiram com a noção, nem com os requisitos exigíveis aos CTR. O Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos (RJET), na sua versão mais atual (isto é, com a 5.ª alteração), foi republicado no Decreto-Lei n.º 80/2017. Este serve de base comum a todos os empreendimentos turísticos.

35Atualmente, em Portugal, os empreendimentos turísticos são um universo vasto e diverso, de estabelecimentos orientados para a prestação de serviços de alojamento, que dispõem de estruturas, equipamentos e serviços complementares (estabelecimentos hoteleiros nos quais se incluem hotéis, hotéis-apartamentos, isto é, aparthotéis, pousadas; aldeamentos turísticos; apartamentos turísticos; empreendimentos de turismo de habitação; empreendimentos de turismo no espaço rural, isto é, casas de campo, agroturismo e hotéis rurais; parques de campismo e de caravanismo e, por fim, conjuntos turísticos (resorts).

36Os CTR são empreendimentos turísticos com diferentes componentes, resultam de intervenções urbanísticas e de investimento avultado e combinam atividades de lazer e turismo, oferecendo diversidade e complementaridade de espaços, de atividades e de experiências. A manutenção das infraestruturas e dos equipamentos é fundamental para a qualidade do resort, assim como os níveis de segurança. Pelo fato de ocuparem vários hectares, de se beneficiarem de espaços, amplos e ajardinados, de espaços destinados aos pedestres, assim como, em certos casos, acessos privados a frentes de mar, tornaram-se particularmente relevantes no período pandêmico da Covid-19. Esta importância foi ainda incrementada ao possibilitarem um contato próximo com a natureza e ao oferecerem facilidades para atividades diversas, como observatórios de avifauna, campos de golfe, de tênis, de padel, salas de jogos, equipamentos de desporto, de ginásio, de piscinas interiores e exteriores, de spa, de gabinetes médicos, de espaços infantis, de kids-clubs, de restaurantes, de galerias comerciais, tornando os CTR importantes equipamentos no contexto do sistema turístico português.

37Em Portugal, os CTR são empreendimentos turísticos que se destinam a proporcionar alojamento e serviços complementares de apoio a turistas. São compostos por, pelo menos, dois empreendimentos turísticos de um dos tipos acima referidos, integrando o universo dos empreendimentos turísticos em Portugal, sendo, obrigatoriamente, um deles um estabelecimento hoteleiro, podendo existir diferentes categorias. Diferentemente do Brasil, nos CTR, há uma administração comum de serviços partilhados pelos turistas. Para além disso, os CTR devem possuir, no mínimo, as seguintes infraestruturas e equipamentos, associados a serviços: a) vias de circulação internas que permitam o trânsito de veículos de emergência e de veículos automóveis (quando facultado), devendo estas vias de circulação interna obedecer a uma largura mínima de 3 m, se forem vias de sentido único, ou de 5 m, se forem vias de sentido duplo (salvo se existir um plano municipal de ordenamento do território aplicável); b) áreas de estacionamento de uso comum; c) espaços e áreas verdes exteriores envolventes para uso comum; d) portaria; e) piscina de utilização comum; f) equipamentos de desporto e lazer. Em termos espaciais, os CTR são núcleos de instalações funcionalmente interdependentes, situados em espaços com continuidade territorial, podendo ser atravessados por estradas e caminhos municipais, linhas de água e faixas de terreno afetas a funções de proteção e conservação de recursos naturais.

  • 8 O Conjunto Turístico Resort Pestana Tróia Eco-Resort em Grândola consta no RNET, mas também no SIGT (...)

38Em Portugal, vários empreendimentos turísticos integram, na sua designação, a palavra resort, mas nem todos são CTR, isto é, cumprem os requisitos legais que acima foram apresentados. Ainda assim, de acordo com o Decreto-Lei n.º 80/2017 (artigo 41.º, ponto 3), os empreendimentos turísticos que disponham das infraestruturas, dos equipamentos e serviços acima referidos podem, para fins comerciais, usar, conjuntamente com o nome, a expressão resort. Em Portugal, um empreendimento turístico, onde se incluem os CTR, carece de alvará de autorização de utilização para fins turísticos. Para conhecer e monitorizar diferentes componentes do sistema turístico, a Turismo de Portugal, autoridade turística nacional, criou, online, um Registo Nacional de Turismo (RNET), cujo preenchimento e atualização cabe às entidades exploradoras dos empreendimentos, e um Sistema de Informação Geográfica do Turismo (SIGTUR). Combinando a informação constante nestas duas fontes de dados, de acordo com o Turismo de Portugal, em junho de 2022, havia referência em Portugal a 34 (CTR). No RNET, constam 18, estando, três deles, em análise pelo Turismo de Portugal: o Pestana Tróia Eco-Resort em Grândola, no Alentejo Litoral, a Quinta do Crestelo, um CTR localizado em Seia, no Centro de Portugal na sub-região das Beiras e Serra da Estrela e o Conjunto Turístico do CampoReal, em Torres Vedras, Oeste. No SIGTUR, constam 168.

39Os CTR referenciados localizam-se, na sua maioria, no Algarve, um destino turístico consolidado (Figura 7). Os projetos de conjuntos turísticos (resorts) com parecer favorável da Turismo de Portugal (TdP) tendem a evidenciar um padrão de distribuição geográfica, no território nacional, mais disperso, interiorizado no Alentejo e no Norte de Portugal. Ainda assim, constata-se haver uma tendência para que estes empreendimentos turísticos se localizem preferencialmente no litoral. O Alentejo Litoral tem suscitado um interesse específico junto aos investidores para intervenções urbanísticas de CTR, assim como mais a norte a região do Oeste, indo ao encontro das estratégias do princípio do século (Turismo de Portugal, 2007). No caso do interior do Alentejo a albufeira da barragem de Alqueva tem induzido novos investimentos (Figura 8). Para além disso, há uma clara relação entre a localização geográfica dos CTR e as áreas de Rede Natura 2000, uma rede ecológica para o espaço comunitário da União Europeia, cujo objetivo é assegurar a conservação das espécies e dos habitats mais ameaçados da Europa, contribuindo para suster a perda de biodiversidade. Tal proximidade evidencia como estes investimentos imobiliários procuram áreas com valor ambiental e paisagístico. Se o planejamento turístico não for adequado, tais investimentos podem constituir uma ameaça em áreas particularmente sensíveis e contribuir para a perda de biodiversidade.

Figura 7: Conjuntos turísticos (resorts) (CTR) referenciados no Turismo de Portugal (TdP), por sub-regiões de Portugal.

Figura 7: Conjuntos turísticos (resorts) (CTR) referenciados no Turismo de Portugal (TdP), por sub-regiões de Portugal.

Fonte: Registo Nacional de Empreendimentos Turísticos (RNET) e Sistema de Informação Geográfica do Turismo (SIGTUR), Turismo de Portugal, junho de 2022.

Figura 8: Localização dos CTR por sub-regiões de Portugal e Rede Natura 2000.

Figura 8: Localização dos CTR por sub-regiões de Portugal e Rede Natura 2000.

Fonte: Registo Nacional de Empreendimentos Turístico (RNET) e Sistema de Informação Geográfica do Turismo (SIGTUR), Turismo de Portugal, junho de 2022.

O impacto da pandemia no alojamento em Portugal, o caso nos CTR

40A Covid-19, em Portugal, teve um impacto muito expressivo em todas as componentes do sistema turístico, tendo-se refletido de forma muito significativa nos empreendimentos turísticos (Costa, 2021; Santos e Moreira, 2021), levando vários a encerrar temporariamente e outros de forma mais definitiva. Todos os indicadores utilizados para aferir o desempenho dos empreendimentos turísticos evidenciam, de forma nítida, o impacto da pandemia, sendo o número de dormidas um desses indicadores. A partir de março de 2020, há uma quebra muito expressiva nos valores mensais, quando comparados com 2019. Em 2021, já é bem perceptível a retoma moderada das atividades de alojamento (Figura 9). Os momentos de confinamento ficaram bem marcados no rendimento mensal do alojamento turístico, que atingiu valores muito baixos, em abril de 2020 e de novembro a março de 2021 (Figura 10). Contudo, em Portugal, parece que os CTR não foram muito afetados pela pandemia da Covid-19, porque, apesar de se terem ressentido, a retoma foi nítida. A venda de residências integradas nesses conjuntos turísticos teve um aumento de cerca de 70% em 2021, face a 2020 (suplantando em cerca de 30% a atividade realizada em 2019), tendo os preços de comercialização subido cerca de 16% (CI, APR, 2022). Em termos de mercados, de acordo a mesma fonte que monitora a atividade por meio do sistema de informação SIR – Resorts, destacam-se os compradores britânicos, neerlandeses, irlandeses, alemães, franceses e suíços.

Figura 9: Número mensal de dormidas no alojamento turístico em Portugal, em 2019, 2020 e em 2021.

Figura 9: Número mensal de dormidas no alojamento turístico em Portugal, em 2019, 2020 e em 2021.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística, Lisboa, 2022.

Figura 10: Rendimento mensal total do alojamento turístico em Portugal, em 2020 e 2021.

Figura 10: Rendimento mensal total do alojamento turístico em Portugal, em 2020 e 2021.

Fonte: Instituto Nacional de Estatística, Lisboa, 2022.

41Em Portugal, no contexto dos empreendimentos turísticos, os CTR constituíram-se, pela sua localização geográfica e pelas suas características, como uma opção de alojamento turístico em período de pandemia.

Considerações finais

42No caso brasileiro, mesmo com as dificuldades trazidas pela pandemia, no que tange aos ETIs, os fechamentos e alterações não foram demasiados, tendo em vista o contexto da hotelaria. Levanta-se aqui a hipótese de que, possivelmente, o sustentáculo desses equipamentos tenha sido, justamente, as segundas residências, que ganharam força no momento pandêmico, uma vez que muitos dos seus proprietários refugiaram-se nelas durante o período de isolamento social e alta da prática de home office.

43Referente à promessa não consolidada de investimentos, dos 69 ETIs anunciados, encontram-se em atividade apenas 34. Acredita-se que os investidores ainda estejam aguardando um melhor momento para a realização e/ou redirecionamento do negócio, uma vez que grandes quantidades de terras foram adquiridas.

44Em Portugal, observa-se uma regulamentação dos Conjuntos Turísticos (Resort) (CTR), que vem sendo reajustada e simplificada, embora ainda haja empreendimentos turísticos que utilizam, na sua designação, a palavra resort, sem, de fato, se constituir como tal. O padrão de distribuição geográfica é muito assimétrico, a oferta apresenta-se preferencialmente no litoral, densificando-se a sul, no Algarve. No entanto, novas tendências emergem quando se analisa o padrão de distribuição territorial de projetos de CTR com parecer favorável do Turismo de Portugal, surgindo conjuntos turísticos no interior do território nacional, no Norte e no Alentejo. Para além disso, registra-se a ausência desta oferta nos Açores e praticamente uma ausência no Centro. Constata-se que há uma estreita relação entre a implantação destes empreendimentos turísticos e a Rede Natura 2000. A pandemia de Covid-19 significou uma oportunidade para o turismo residencial e para estes empreendimentos turísticos, registrando-se um aumento muito significativo do volume de comercialização de residências integradas nos conjuntos turísticos, tendo havido um aumento do preço.

45O que se observa, portanto, é uma maior regulamentação destes empreendimentos turísticos em Portugal, o que permite uma análise muito mais acurada do comportamento dos CTR durante a pandemia, por meio do sistema de base de dados georreferenciado, que possibilita, inclusive, conhecimento da natureza dos investimentos. De forma contrária, no Brasil, os ETIs não possuem regulamentação, e a base de dados do Ministério do Turismo (Cadastur) não contempla tal tipologia, o que dificulta a sua aferição.

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Notes

1 Informação completa sobre a Rede Internacional de Pesquisa Turismo em Tempos de Pandemia encontra-se no sítio da internet dedicado: https://sites.google.com/view/turismo-em-tempos-de-pandemia/p%C3%A1gina-inicial?authuser=0

2 Em 2001, a taxa SELIC iniciou o ano pagando o prêmio de 15,19%a.a. e encerrou com a taxa de 19,05% a.a. Disponível em https://www.bcb.gov.br/controleinflacao/historicotaxasjuros. Acesso em 19 de abril de 2022.

3 Notadamente, o PRODETUR/NE (Programa de Desenvolvimento do Turismo/Nordeste), cujos repasses do Banco Interamericano de Desenvolvimento ocorrem desde 1995. O principal objetivo do Programa era criar condições infraestruturais em áreas turísticas (promover a melhoria de aeroportos, estradas, etc.) o que, por sua vez, viabilizaria a vinda das redes hoteleiras para o Brasil.

4 Nas figuras 1 e 2, estão grafados em azul os empreendimentos cuja origem de capital é nacional. Em vermelho, a origem é internacional, e, em amarelo, o capital é misto.

5 O EMBI+ (Emerging Markets Bond Index Plus) faz uma avaliação diária dos títulos da dívida de países emergentes em relação aos títulos do Tesouro dos Estados Unidos, auxiliando os investidores a compreender o quão arriscado é investir num país. Quanto maior for o seu valor, maior a percepção do risco. Em 02/01/2014 de 2011, o “risco Brasil” era de 230 pontos base; passando para 264 pontos-base em 02/01/2015 e 532 pontos-base em 04/01/2016 (http://www.ipeadata.gov.br/ExibeSerie.aspx?serid=40940&module=M. Acesso em 16/06/2022).

6 Levantamento realizado pelas pesquisadoras, em fonte primária, a partir da busca ativa dos ETIs listados como promessa de lançamento, bem como junto ao Cadastur (Ministério do Turismo), buscando associar, aos resorts cadastrados, o registro de segundas residências, seja no site do empreendimento, seja por leitura morfológica do terreno.

7 Ver matérias: http://turismocompartilhado.com.br/reserva-do-abiai-inaugura-beach-club/ e https://voenews.com.br/2021/05/20/em-junho-o-asenza-beach-resort-implementa-sistema-all-inclusive-premium/.

8 O Conjunto Turístico Resort Pestana Tróia Eco-Resort em Grândola consta no RNET, mas também no SIGTUR. Na elaboração das Figuras 7 e 8, foi considerado como Conjunto Turístico integrado no RNET, e não como Projeto de Conjunto Turístico (CT) com Parecer Favorável do TdP, como consta no SIGTUR.

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Table des illustrations

Titre Figura 1: Panorama dos ETIs no litoral Norte e Nordeste no ano de 2010.
Crédits Fonte: Araujo, 2011.
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/48644/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 169k
Titre Figura 2: Panorama dos ETIs no litoral Sul e Sudeste no ano de 2010.
Crédits Fonte: Araujo, 2011.
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/48644/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 163k
Titre Figura 3: Evolução dos ETIs no litoral brasileiro entre os anos de 2010 e 2020.
Crédits Fonte: Araujo (2011) e levantamento realizado pelo grupo de pesquisa CILITUR, núcleo PE, e pela bolsista de iniciação científica Rita Souza durante os anos de 2020 e 2021.
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/48644/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 107k
Titre Figura 4: Taxa de ocupação comparativa dos resorts entre os anos de 2019 e 2020, no Brasil.
Crédits Fonte: JLL (2022).
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/48644/img-4.png
Fichier image/png, 12k
Titre Figura 5: Receita por apartamento comparativa entre os anos de 2019 e 2020, no Brasil.
Crédits Fonte: JLL (2022).
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/48644/img-5.png
Fichier image/png, 14k
Titre Figura 6: Levantamento dos ETIs em operação no litoral brasileiro.
Crédits Fonte: Levantamento realizado pelo grupo de pesquisa CILITUR, núcleo PE, e pela bolsista de iniciação científica Rita Souza, com atualizações das autoras.
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/48644/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 130k
Titre Figura 7: Conjuntos turísticos (resorts) (CTR) referenciados no Turismo de Portugal (TdP), por sub-regiões de Portugal.
Crédits Fonte: Registo Nacional de Empreendimentos Turísticos (RNET) e Sistema de Informação Geográfica do Turismo (SIGTUR), Turismo de Portugal, junho de 2022.
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/48644/img-7.jpg
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Titre Figura 8: Localização dos CTR por sub-regiões de Portugal e Rede Natura 2000.
Crédits Fonte: Registo Nacional de Empreendimentos Turístico (RNET) e Sistema de Informação Geográfica do Turismo (SIGTUR), Turismo de Portugal, junho de 2022.
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/48644/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 561k
Titre Figura 9: Número mensal de dormidas no alojamento turístico em Portugal, em 2019, 2020 e em 2021.
Crédits Fonte: Instituto Nacional de Estatística, Lisboa, 2022.
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/48644/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 88k
Titre Figura 10: Rendimento mensal total do alojamento turístico em Portugal, em 2020 e 2021.
Crédits Fonte: Instituto Nacional de Estatística, Lisboa, 2022.
URL http://journals.openedition.org/confins/docannexe/image/48644/img-10.jpg
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Pour citer cet article

Référence électronique

Cristina Pereira de Araujo, Claudete Oliveira Moreira, Ilana Barreto Kiyotani, Denise Betânia Marques dos Santos et Norberto Santos, « Os dois lados do Atlântico: o impacto da pandemia nos Empreendimentos Turísticos Imobiliários no Brasil e nos Conjuntos Turísticos (Resorts) em Portugal »Confins [En ligne], 56 | 2022, mis en ligne le 01 octobre 2022, consulté le 22 juillet 2024. URL : http://journals.openedition.org/confins/48644 ; DOI : https://doi.org/10.4000/confins.48644

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Auteurs

Cristina Pereira de Araujo

Universidade Federal de Pernambuco, cristina.pereira@ufpe.br

Claudete Oliveira Moreira

Universidade de Coimbra, claudete@fl.uc

Ilana Barreto Kiyotani

Universidade Federal da Paraíba, ilana.kiyotani@academico.ufpb.br

Denise Betânia Marques dos Santos

Universidade Federal de Pernambuco, dennisemarques@gmail.com

Norberto Santos

Universidade de Coimbra, norgeo@fl.uc.pt

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