Remerciements
Ce travail s’est inscrit dans le groupe de travail 2.4 « Produire la ville ordinaire » du LabEx DynamiTe, ainsi que dans le programme PICS RESUM « Ressources urbaines et trajectoires familiales dans le Mexique des années 2010 », dont les membres sont ici remerciés.
- 1 Prix indiqués pour novembre 2015.
- 2 La zone métropolitaine de la vallée de Mexico (ZMVM) est constituée des 16 délégations de la Ciudad (...)
- 3 Société nationale de crédit qui s’est substituée depuis 2001 à la Banque Nationale du Mexique pour (...)
- 4 Exemple à Cuautitlán. Reconstitution à partir d’enquêtes réalisées entre 2009 et 2014 – cf. Valette (...)
1Combien faut-il compter pour se loger à Mexico ? Environ 320 000 US$ – plus de 6.5 millions de pesos (MXN) – pour un appartement de 120 m² nous indique le site Global Property Guide1. Un peu plus d’un million de pesos, telle est la valeur médiane d’un logement dans la Ciudad de Mexico2 selon la Sociedad Hipotecaria Federal3, valeur chutant aux alentours de 500 000 MXN dans l’État de Mexico. Enfin, un travail empirique exploratoire sur un des fronts d’urbanisation au nord de la métropole permet de reconstituer un exemple de prix de revient de l’ordre de 300 000 pesos4, comprenant l’achat du terrain, l’autoconstruction de la maison et les démarches de régularisation a posteriori des titres de propriété.
2Ces fourchettes de prix sont considérables. Elles témoignent des inégalités de richesses qui traversent la zone métropolitaine de la Vallée de Mexico (ZMVM) et qui façonnent, au moins en partie, les espaces résidentiels ; elles renvoient également à la diversité des régimes de production et des segments du marché du logement.
3Les travaux récents sur les enjeux associés aux prix immobiliers ont mis en évidence les transformations de la production immobilière résidentielle, sous le double effet d’investissements massifs de capitaux nationaux et internationaux dans le secteur immobilier et d’une poussée de l’endettement des ménages. Ce double mouvement s’inscrit dans le processus plus large de financiarisation des économies et des sociétés urbaines, qui s’étend jusqu’aux stratégies et pratiques des ménages eux-mêmes (Le Goix, 2016). L’instabilité et le niveau accru de spéculation qui caractérisent les marchés immobiliers se comprennent dans ce contexte (Aveline, 2008) ; la standardisation des formes urbaines produites également – condominiums dans les espaces péricentraux, lotissements géants sur les fronts d’urbanisation. Ainsi, les périphéries du Caire, ou encore celles des métropoles indiennes ont accueilli d’immenses programmes immobiliers de standing, sur des terrains publics cédés à des promoteurs privés (Denis, 2011).
4On observe des schémas similaires dans les périphéries des métropoles mexicaines, transformées par l’implantation massive de lotissements sur des terres anciennement collectives (Salazar, 2014), à destination des classes moyennes, voire moyennes-inférieures cette fois (Duhau, Jacquin, 2008 ; Rivière d’Arc, 2014 ; Bidou Zachariasen, 2014). Les arrangements et stratégies d’acteurs à l’œuvre ont fait l’objet de travaux spécifiques, tant dans le champ de la promotion immobilière résidentielle (Isunza, Mendez, 2011) que dans celui de l’immobilier commercial (David, Halbert, 2013 ; David, 2014) : le rôle des acteurs publics et des configurations politiques locales est souligné, facilitant dans les deux cas l’accueil des grands projets dans les municipes conurbés de l’Etat de Mexico – plutôt que dans les délégations centrales de la Ciudad de Mexico. Les espaces centraux ne sont pas pour autant délaissés, des opérations de prestige, mais de plus petite taille accompagnent les processus de transformations sociale et économique, déclinaisons latino-américaines de la gentrification des centres historiques (Diaz, 2014 ; Janoschka, Sequera, 2014). Les espaces résidentiels populaires – centre dégradé, mais aussi péricentre en cours de densification et fronts d’urbanisation – se voient donc largement pris dans les processus de financiarisation du secteur immobilier.
- 5 Cette grille de lecture binaire, basée sur la reconnaissance juridique ou non de la légalité de la (...)
5C’est dans ce contexte de fortes tensions sur les marchés de l’immobilier résidentiel que nous proposons d’observer les liens entre les variations spatiales des prix et les formes de division sociale de l’espace. Les différences de prix enregistrent les caractéristiques des biens, mais aussi les qualités des contextes résidentiels – tels qu’ils sont appréciés par les vendeurs et les acheteurs –, et participent en cela à la reproduction et au renouvellement des formes de division socio-spatiale. Si ces liens ont d’ores et déjà été formalisés relativement à d’autres cas d’études (Mouillart, 1998 ; Renard, 2000, 2003 ; Boulay, Guérois, Le Goix, 2011 ; Le Goix et al., 2016), ils ne sont pourtant pas linéaires : les jeux de valorisation immobilière et les mécanismes de rente foncière ne s’appliquent pas uniformément ; dans le cas de métropoles telles que Mexico, ces liens sont en outre structurés par la coexistence de marchés du logement formels et informels5. Dans quelle mesure les prix immobiliers permettent-ils de saisir l’hétérogénéité des contextes résidentiels ? Tel est le premier questionnement à l’origine de ce travail.
6Pour capitales qu’elles soient dans l’appréhension des dynamiques urbaines, les études sur les prix immobiliers se heurtent au problème des sources. La généralisation de la mise en ligne d’annonces immobilières, sur des sites regroupant l’offre de multiples agences, constitue une source nouvelle dont nous souhaitons ici examiner la portée. C’est là le deuxième objectif de ce travail, méthodologique cette fois : évaluer la qualité d’une base de données constituée à partir des annonces immobilières en ligne.
- 6 Par segment, on entendra une partie spécifique du marché immobilier, issue de processus de différen (...)
- 7 Traduction de colonias populares. Il s’agit d’espaces urbains nés d’une production plus large de lo (...)
- 8 Entendu comme l’ensemble des processus d’amélioration donnant un caractère durable au quartier.
7Au Mexique, bien que peu investie par les géographes, l’analyse des prix immobiliers du logement a déjà fait l’objet d’investigations. Les premiers travaux majeurs sur le marché immobilier résidentiel, articulé aux enjeux fonciers, ont été conduits par O. Terrazas (1996) et par M. Perló et I. Kunz. On doit à ces derniers un diagnostic des mécanismes de la production, des financements, des régulations et des politiques de logement (Perló, Kunz, 1994 ; Perló, 2002). Dans la lignée de ces travaux, une première identification systématique des différents segments6 du marché immobilier résidentiel a été réalisée à la fin des années 1990, à partir des annonces papier publiées dans les journaux, sur un échantillon de terrains et de plusieurs séries d’enquêtes empiriques (Kunz el al., 2001). La variété des segments du marché est mise en évidence, mais également leur porosité : en particulier dans les colonies populaires7, le processus de consolidation8 peut permettre l’intégration dans la sphère légale d’un bien né dans l’illégalité (cf. également les démonstrations effectuées par Azuela, Tomas, 1997 ; Connolly, 2008 ; Valette, 2014). Une autre approche des prix immobiliers, plus économique cette fois, relève de la modélisation hédonique – autrement dit de « l’explication » statistique des prix selon les caractéristiques du bien (intrinsèques, liées à sa situation et à son environnement) et des services qu’il rend. Cette approche a permis d’identifier les sous-marchés à l’échelle de la métropole (Sobrino, 2014) ; à l’échelle de la seule production neuve également (Valdivia, 2014). Enfin, les prix fonciers et immobiliers du logement ont été ponctuellement mobilisés dans l’analyse de processus socio-spatiaux complexes, comme l’étude de la fermeture résidentielle (Guerrien, 2004), celle de la pauvreté (Eibenschutz, Benlliure, 2009), ou plus généralement de l’accès au logement des catégories pauvres (Azuela, Tomas, 1997 ; Iracheta, Medina, 2008). En particulier, la question des marchés populaires du logement a fait l’objet d’investigations spécifiques, en colonies populaires (Jaramillo, 2008) ou relativement à l’habitat social (voir à ce sujet les travaux fondateurs de M. Schteingart, 2001).
- 9 À ce titre, un remerciement va à l’entreprise Metros Cúbicos pour son aide, et particulièrement à S (...)
- 10 On retrouve ce même annonceur dans les travaux effectués par R. Le Goix sur Los Angeles (Le Goix, 2 (...)
- 11 Premièrement, une douzaine d’entretiens exploratoires longs auprès des acteurs de la production lég (...)
8Pour notre part, nous souhaitons explorer la possibilité de considérer la variabilité des prix immobiliers à l’échelle de l’ensemble de la ZMVM, en considérant les différents segments accessibles, visibles par le canal des annonces en ligne. Pour ce faire, nous nous appuierons principalement sur une base de données construite à partir des annonces de ventes immobilières d’un annonceur majeur au Mexique, Metros Cúbicos, communiquée dans le cadre d’un partenariat construit lors d’un séjour de terrain fin 2014 – 17 900 enregistrements d’annonces de biens en vente exploitables pour juillet 20149. De manière à apprécier la qualité de cette base, au-delà du nombre d’enregistrements, nous l’avons confrontée à une autre base d’annonces, collectée cette fois directement auprès du site Internet d’un autre annonceur, Realtor10 – 1 950 enregistrements pour une journée de collecte à l’automne 2014. Enfin, afin de comprendre plus finement le marché immobilier du logement dans la métropole, plusieurs enquêtes empiriques ont été conduites auprès d’acteurs de la production immobilière dans la ville centrale et péricentrale d’une part (consultants des secteurs publics et privés), et auprès d’habitants-constructeurs et vendeurs dans des quartiers populaires périphériques d’autre part11.
9Il s’agira d’abord de rappeler brièvement le contexte du marché résidentiel à Mexico au début des années 2010, en termes de types de logements, de statuts et de modes de production. Puis, les sources à partir desquelles on appréhende ce marché en 2014 seront présentées. Les données ainsi disponibles permettent de mettre au jour la variabilité des prix immobiliers dans l’espace métropolitain, notamment à travers l’entrée des différents types de peuplement.
10Sans aborder de front la question des régimes de production des logements dans la métropole, il convient d’en souligner les lignes principales qui permettent d’appréhender la grande variété des segments du marché immobilier résidentiel à Mexico.
11Des traits communs à l’Amérique latine fournissent les premiers éléments de cadrage : la logique d’une forte consommation d’espace, privilégiant la propriété privée et le logement en maison individuelle. Cependant, Mexico reste une ville dense : 2 529 hab./km² si l’on considère l’ensemble de la superficie administrative de la ZMVM, 8 545 hab./km² si l’on considère la seule surface urbanisée – soit l’équivalent de la densité recouvrant Paris et la petite couronne. Les densités les plus fortes se retrouvent dans les quartiers populaires centraux de l’agglomération, mais aussi dans les colonies populaires consolidées du péricentre à Nezahualcóyotl, Iztapalapa, Ecatepec et Naucalpan, où les densités dépassent le plus souvent les 20 000 hab./km² – soit l’équivalent de Paris intra-muros.
- 12 Bien que le bilan soit principalement dû au non-respect des normes antisismiques – révélant par ail (...)
12Cette densité tranche avec le paysage urbain majoritairement horizontal de la ville, héritage d’une croissance urbaine réalisée en grande partie sous la forme de colonies populaires nées dans l’illégalité – impliquant un processus lent et limité de verticalisation – d’une part, du traumatisme du séisme de 1985 dont le bilan humain et politique avait été désastreux, notamment relativement aux constructions verticales12, d’autre part.
13Malgré les fortes densités, la maison individuelle reste le type de logement majoritaire de la ville à hauteur de 76 % en 2010. La répartition des stocks souligne le poids des municipes péricentraux les plus peuplés – Iztapalapa, Nezahualcóyotl, Gustavo A. Madero et Ecatepec –, comptant chacun plus de 200 000 unités (figure 1A). Avec des stocks moindres, la maison individuelle reste toutefois la forme de logement quasi exclusive dans les municipes populaires du Nord et de l’Est – Chimalhuacán ou Ixtapaluca. À l’opposé, seules 4 délégations centrales voient la part des maisons représenter moins de la moitié du stock total de logements – Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo et Azcapotzalco.
Figure 1. Les types de logements dans la ZMVM en 2010
- 13 Au Mexique, on parle de logements « d’intérêt social » pour faire référence au logement social, le (...)
14Le parc de 4 millions de maisons renvoie à plusieurs types de production, qu’il s’agisse de villas de luxe, de lotissements pour les catégories moyennes et supérieures, de lotissements de maisonnettes « d’intérêt social »13, ou de maisons issues de la production populaire.
15Les appartements en immeuble représentent près de 19 % des logements métropolitains en 2010. Leur répartition dans l’espace métropolitain combine l’ancienneté de peuplement et la densité, mais ne s’y limite pas (figure 1B). Un gradient centre-périphérie classique souligne ainsi particulièrement l’hypercentre, où les appartements constituent plus de la moitié du total des logements. Leur surreprésentation est moindre dans le péricentre – Iztapalapa – et en plus lointaine banlieue – comme à Cuautitlán Izcalli. La variété des localisations dans l’agglomération renvoie à celle des parcs de logements concernés : appartements du secteur privé, immeubles de logement social, immeuble de standing, etc.
- 14 Littéralement « voisinage », le terme désigne à l’origine des unités d’habitation du centre-ville d (...)
16Au total, en 2010 près de 95 % des logements de la zone métropolitaine entrent dans les catégories « maisons » ou « appartements ». Entre ces deux types principaux, on retrouve une figure du logement caractéristique de Mexico : la vecindad14, notamment décrite dans les travaux d’O. Lewis (1961), ainsi que d’autres types très minoritaires, comme les chambres sur le toit, les locaux non résidentiels, les refuges ou les logements mobiles.
17On compte 69 % de propriétaires parmi les 5,3 millions de ménages résidant dans la ZMVM en 2010 (INEGI, 2010). Si Mexico est historiquement une ville de propriétaires (Tomas, 1995), c’est entre autres parce que les différentes politiques d’accès au logement ont avant tout visé l’accession à la propriété et non le développement d’une offre locative sociale (Coulomb, 1988 ; Bidou Zachariasen, 2014).
18La propriété n’est pas l’apanage des classes moyennes ou aisées : les propriétaires pauvres sont nombreux, en particulier dans le parc résidentiel des colonies populaires (Duhau, 2004). La répartition spatiale du poids des propriétaires suit ainsi un net gradient centre-périphérie (figure 2A). Les plus fortes valeurs relatives s’observent dans des municipes périurbains, qu’il s’agisse de villages de la grande couronne septentrionale et orientale ou de municipes plus marqués par la construction récente de logements d’intérêt social en accession à la propriété – Tecámac, Huehuetoca. Au contraire, des fréquences moindres s’observent dans l’hypercentre.
Figure 2. Le statut d’occupation des logements dans la ZMVM en 2010
- 15 Mobilité mesurée par un changement de municipalité de résidence entre 2005 et 2010 (Valette, 2014, (...)
19Un marché locatif existe, aussi bien dans le centre, dans les condominiums des quartiers les plus aisés, que dans les périphéries populaires. Il ne concerne toutefois que 19 % des ménages. Notons que cette proportion augmente nettement si l’on considère la seule population ayant connu une mobilité résidentielle intra-urbaine récente, pour s’élever à 29 %15.
20Le statut de locataire peut faire écho à plusieurs types d’étapes résidentielles. La location peut renvoyer aux choix caractéristiques des classes moyennes urbaines (pour se rapprocher temporairement des zones d’emploi) et des classes supérieures (dans les résidences réservées du centre-ville et des programmes immobiliers collectifs de l’Ouest de la ville par exemple). Ainsi, on observe les taux de locataires les plus élevés dans les trois délégations centrales – Cuauhtémoc, Benito Juárez et Miguel Hidalgo (figure 2B). La location est moins visible dans les quartiers populaires périphériques et concerne une population moins nombreuse. Néanmoins, elle reste un marché relativement important, à la fois dans l’économie des ménages propriétaires qui proposent ce service, mais aussi pour les ménages n’ayant souvent pas les moyens d’accéder à la propriété dans ces mêmes zones (Coulomb, 1988 ; Dureau, 2000), en particulier les ménages dont l’installation dans la ZMVM est récente (Ribardière, 2017).
- 16 Sur ce thème, on peut renvoyer notamment aux travaux de C. Paquette sur le statut d’hébergé dans le (...)
21Enfin, 12 % des logements de Mexico renvoient dans le recensement à un statut d’occupation « autre » en 2010. Derrière cette catégorie, transparait notamment le statut d’hébergé, témoignant des stratégies complexes où l’hébergement chez un tiers16 – de la famille ou non –, le prêt, ou encore le gardiennage constituent des statuts fréquents au cours des carrières résidentielles.
22Malgré la variété effective des statuts d’occupation du logement, ce sont prioritairement la propriété et les différentes modalités d’acquisition du logement qui marquent l’espace résidentiel de la métropole et la structuration du marché immobilier résidentiel. La diversité des modalités d’acquisition est significative : seuls 40 % des ménages propriétaires en 2010 ont acheté leur logement déjà construit ; plus de la moitié sont à l’origine de la construction de leur logement, qu’il s’agisse d’une construction « sur commande » (29 %) ou d’autoconstruction (27 %). Cette diversité des modes d’acquisition renvoie à la diversité des formes de production, qu’il s’agit maintenant de présenter.
- 17 Littéralement, un « fractionnement », que l’on peut traduire par lotissement. Le terme fait référen (...)
- 18 Un changement majeur s’est en effet opéré en 1992 avec la réforme de l’article 27 de la Constitutio (...)
23Une première grille de lecture classique des formes de production de l’espace résidentiel tient au statut juridique (Schteingart, 2001). Depuis les années 1960 en effet, l’espace résidentiel de la ZMVM se découpe schématiquement en lotissements formels approuvés et autorisés, sous l’appellation générique de fraccionamientos17, et en lotissements illégaux, les asentamientos irregulares. Toutefois, la frontière entre les deux catégories est ténue en raison des formes de régularisations possibles d’un logement né dans l’illégalité. En outre, cette seule grille de lecture ne permet pas de restituer les dynamiques récentes de densification des zones centrales et péricentrales, ni les formes de recomposition du peuplement périphérique – liées à la fois à la construction de lotissements de logements d’intérêt social et à l’abrogation de la protection foncière –, notamment dans l’État de Mexico18.
24En intégrant le statut juridique des logements au moment de la construction, les acteurs de la production et le type de logements, quatre types de production émergent, au carrefour de la littérature scientifique sur le champ (Turner, 1976 ; Connolly 1988 ; Connolly et al., 1991 ; Schteingart, 2001 ; Duhau, Giglia, 2008 ; Dureau, Paquette, 2006 ; Coulomb, 2010).
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La production sur commande tout d’abord. Dans ce processus, l’habitant contrôle la production, la finance, mais n’investit pas de travail personnel. Ce mode de production renvoie avant tout aux constructions destinées aux classes supérieures, mais également à une partie de la production au sein des colonies populaires – la construction pouvant y être assurée par un tiers, soit un membre de la famille pour les plus modestes, soit une véritable entreprise, déclarée ou non.
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La promotion capitaliste privée ensuite. Un individu ou une société investit dans le foncier et la construction dans l’objectif de vendre et de tirer une plus-value de l’opération. Production immobilière courante dans la sphère légale, elle renvoie à des modes d’accès à la propriété impliquant souvent pour les ménages un crédit et en cela, s’adresse aux catégories moyennes et supérieures (villas, immeubles de standing, opérations dans le centre). Toutefois, comme précédemment, elle ne s’y réduit pas. En effet, même au sein du marché illégal, la promotion capitaliste est possible et accompagne des stratégies de privatisation des terres et de spéculation immobilière.
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L’autoconstruction sur des terrains occupés illégalement, aussi appelée « autoproduction » ou « production sociale de logement » [Diario oficial, 2006, Art. 4.I, 4.VIII]. Selon les cas, le lotissement peut être le résultat d’une transaction illégale avec le propriétaire terrien sur des terres non urbanisables, ou d’une « invasion » sans accord préalable. À Mexico, les modèles de construction sans promoteur, dans lesquels le maître d’ouvrage possède le terrain et est lui-même le futur utilisateur du logement, concernent principalement les colonies populaires.
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Enfin, la production soutenue par l’État, englobant un ensemble complexe de modalités. Il s’agit d’abord de la production de logements sociaux pour les classes moyennes et populaires, en accession à la propriété aidée. Cette production renvoie à deux parcs : celui des grands ensembles construits par l’État entre les années 1950 et 1980, de forme verticale ; celui des grands lotissements construits par des promoteurs privés dans les années 2000, de forme horizontale cette fois. Ainsi, l’État, de constructeur dans les années 1950-1970, est devenu de plus en plus promoteur, voire simplement « facilitateur » (Dureau, Paquette, 2006). L’État octroie les crédits à l’accession à la propriété, mais ce sont les entreprises qui achètent les terrains, construisent et vendent l’habitat social. Cette production facilitée se rapproche ainsi de la promotion capitaliste dans le sens où l’État n’assure qu’une tutelle (Paquette, Yescas, 2009, Bidou Zachariasen, 2014). Seules les familles disposant d’un crédit immobilier (que l’on obtient dans la grande majorité des cas via un travail formel et déclaré) peuvent accéder à ce genre de logement.
- 19 À Tecámac par exemple, dans le Nord de l’État de Mexico, l’entreprise Sadasi construit un immense e (...)
25Depuis la fin des années 1990, les périphéries de Mexico ont été investies par des groupes d’envergure nationale – citons Ara, Casa Geo ou encore Trovit – qui y ont construit des lotissements géants (conjuntos habitacionales) composés chacun de plusieurs centaines, voire plusieurs milliers de petites maisons en série19. Entre 1999 et avril 2017, selon le gouvernement de l’État de Mexico, on dénombrait dans les municipes intégrés à la ZMVM pas moins de 330 projets autorisés par les services du développement urbain, pour un total de 675 000 logements destinés à une population potentielle de plus de 3 millions de personnes (Secretaría del Desarrollo Urbano, Gobierno del Estado de México, 2017). Même si les colonies populaires restent le type de peuplement majoritaire, le gigantisme des opérations immobilières a marqué un réel tournant dans les formes de l’urbanisation des municipes de l’État de Mexico. Depuis 2012 toutefois, les nombreuses faillites des entreprises de construction ont conduit à un très net ralentissement de ce modèle.
- 20 Entretien auprès d’une cadre du groupe Tinsa, compagnie internationale d’expertise immobilière. (Me (...)
- 21 Entretien avec le directeur d’un cabinet d’architectes du DF. (Mexico, décembre 2014).
- 22 Citons le Bando Dos, appliqué entre 2000 et 2006 puis annulé en 2009, qui visait à limiter les cons (...)
26En parallèle, le centre a connu une forte valorisation foncière et, particulièrement à l’échelle de la Ciudad de México, un processus de densification « diffuse »20, par petits projets d’une cinquantaine de logements, de haut standing le plus souvent. Dans un contexte de requalification et de gentrification des zones centrales (Hiernaux, 2003 ; Paquette, 2006 ; Hiernaux, Imelda, 2008 ; Diaz, 2014), « l’objectif dans le DF est désormais de construire haut, beaucoup et cher »21. L’État encadre partiellement cette densification, via les règlements d’urbanisme portant notamment sur la hauteur des bâtiments dans la zone centrale22 ou encore sur la délimitation de périmètres d’aménagement spécifiques (comme les ZODES – Zones de développement économique et social). Dans cette dynamique de densification-verticalisation, la spéculation conduit à une forte augmentation des valeurs immobilières et foncières dans les zones centrales et péricentrales de l’agglomération, impliquant un alignement des prix du centre sur la grille des villes « mondiales » et un processus d’exclusion progressive des plus pauvres des zones centrales, notamment lors des opérations immobilières neuves.
27Ville de propriétaires, dominée par la maison individuelle, Mexico n’en est pas moins caractérisée par un parc résidentiel très hétérogène, qui renvoie à des filières différenciées du marché du logement. Toutefois, la forme de production à l’origine du logement ne détermine qu’en partie le segment du marché dans lequel ce bien va être vendu. I. Kunz et al. (2001) ont précédemment souligné combien la forme juridique de la transaction n’est pas systématiquement liée à la forme de la production : des biens issus de la promotion privée légale peuvent, à la revente, faire l’objet d’une transaction informelle, tandis qu’un bien édifié de manière illégale sur des terres impropres à la construction, peut, une fois régularisé, être intégré dans le marché formel (Kunz et al., 2001 ; Abramo, 2008 ; Ward, 2008 ; Huamán, 2010 ; Valette 2014).
28Si quelques agences possèdent leur propre site d’annonces sur Internet (Century 21 par exemple), les sites les plus importants en termes de volume d’annonces correspondent à des portails réunissant l’offre de plusieurs agences, de promoteurs et éventuellement, de particuliers. Ce modèle correspond pour une part à la mise en ligne de la presse traditionnelle spécialisée (comme El Universal ou Encuentra tu casa à Mexico) ; il s’en distingue, pour une autre part, en proposant au vendeur comme à l’acheteur des facilités de comparaison inédites, à l’échelle de la ville, voire du réseau urbain national ou international. Les portails d’annonces, comme nouveau type d’intermédiaire entre vendeurs et acheteurs, modifient la structuration du marché immobilier, les modalités de prospection des acheteurs potentiels (Larceneux et al., 2014) et plus généralement, la construction de la valeur « d’opinion » décrite par M. Halbwachs au sujet des biens immobiliers (Halbwachs, 1908).
- 23 Le terme « non-académique » fait ici sens par rapport aux bases de données produites par les organi (...)
29Les bases de données constituées à partir de telles sources réunissent les qualités et les limites des bases de données numériques non académiques23 : d’un côté, la possibilité de travailler sur une information exhaustive au moment de la collecte, qui décrit toutefois une population dont on ne maitrise pas l’échantillonnage ; de l’autre, la possibilité de disposer d’une information géolocalisée avec un niveau de précision très élevé, après un travail de correction et d’harmonisation cependant important (Kitchin, 2013).
- 24 Nous remercions ici François Lelay pour son concours et son expertise lors de la phase de collecte (...)
- 25 Seules 43 % des annonces Metros Cúbicos étaient correctement géolocalisées. Après vérifications et (...)
30La base de données exploitée dans cet article provient du portail d’annonces national Metros Cúbicos : elle nous a été communiquée dans le cadre d’une convention de recherche. Au cours du mois de juillet 2014, près de 49 000 annonces ont transité par le site Metros Cúbicos, dont environ 20 000 pour la seule zone métropolitaine de Mexico. En parallèle, une deuxième base de données est utilisée à titre de base de contrôle, constituée par nos soins24 à partir des annonces en ligne sur le portail international Realtor. La collecte de l’équivalent d’une journée d’annonces a permis de réunir 3 500 annonces pour la ZMVM. Ces deux bases de données ont nécessité un travail de nettoyage, de vérification et de correction important, notamment relativement à la géolocalisation de l’annonce25.
31Au total, 17 859 annonces ont été retenues dans la base Metros Cúbicos et 1 948 dans la base de contrôle (tableau 1).
Tableau 1. Nombre d’annonces immobilières enregistrées et couverture spatiale de la zone métropolitaine en 2014
* : nombre d’unités où l’on observe au moins une annonce. Entre parenthèses, est précisé le nombre total d’unités géographiques pour l’échelon donné à l’échelle de la ZMVM et la proportion représentée par la couverture spatiale des annonces.
Sources : Metros Cúbicos, 2014 ; Realtor, 2014 ; INEGI, 2013
32Aucun des deux sites n’étant développé avec une interface cartographique qui aurait pu permettre de collecter les coordonnées géographiques de l’annonce, le géoréférencement a été effectué à l’adresse dans la base Metros Cúbicos, à la colonie seulement dans la base de contrôle. Ainsi, seule la base Metros Cúbicos autorise une agrégation des annonces au niveau de l’ageb (área geoestadística básica), unité de recensement utilisée par l’Institut statistique national – l’INEGI.
- 26 L’enquête a été menée sur deux échantillons de quartiers (comprenant entre 126 et 149 colonies, soi (...)
33Une question essentielle est celle de la représentativité de la base, relativement à l’ensemble du marché du logement. À partir d’un travail d’enquête sur un échantillon de terrains au début des années 199026, Kunz et al. estiment que le canal des annonces (papier) de la presse spécialisée permet la lecture de 40 % de l’ensemble des sous-marchés métropolitains, 79 % des biens de haute valeur, mais quasiment aucune des plus faibles valeurs, et ce, même si 38 % des annonces renvoient au secteur informel (Kunz et al., p. 29). Il est difficile d’envisager de mener un travail d’enquête similaire à l’échelle de l’ensemble de la ZMVM, toutefois la simple spatialisation des annonces collectées via les portails en ligne permet de prendre la mesure de la surreprésentation de l’espace résidentiel des catégories supérieures (figures 3 et 4). Le déséquilibre Est/Ouest, forme majeure de la division sociale de l’espace métropolitain, apparaît dès l’échelon des municipes et des délégations : les municipes occidentaux – où se localisent principalement les parcs de logements pour les catégories aisées – sont très bien représentés dans la base de données, en valeurs absolues et relativement au nombre total de logements du municipe ou de la délégation.
Figure 3. Paysages urbains d’espaces résidentiels bien représentés dans les bases de données
Figure 4. L’inégale répartition des annonces Metros Cúbicos en juillet 2014 – échelon municipal
34C’est dans les délégations d’Alvaro Obregón et de Cuajimalpa, au sein desquelles est construit le centre d’affaires de Santa Fe, que les densités d’annonces sont les plus élevées (figure 3). Miguel Hidalgo et Benito Juárez, deux délégations centrales et historiquement « favorisées », ainsi que la municipalité d’Huixquilucan dans le prolongement des Lomas, sont également bien renseignées. En revanche, les trois municipalités les plus peuplées de la ZMVM – Iztapalapa, Ecatepec et Nezahualcóyotl (1,2 million de logements pour 4,6 millions d’habitants) – sont très peu présentes dans la base, comme une grande part du Nord, de l’Est et du Sud-est de la métropole. Dans leur immense majorité, les parcs de logements de ces espaces peu représentés sont qualifiables de « populaires ».
35On peut dès lors émettre deux hypothèses. D’une part, le marché immobilier est moins vif dans les colonies populaires que dans les autres portions de la ville (Kunz et al., Duhau, 2004). En particulier, il est quasi inexistant dans les colonies les plus récentes, où l’accès au logement passe majoritairement par l’accès au sol puis l’autoconstruction et ce faisant, par le marché foncier plus qu’immobilier. D’autre part, le marché immobilier existant passe par d’autres canaux (réseaux de connaissances – familiales et/ou amicales – petites annonces dans la rue ou directement sur les immeubles, etc.). Les entretiens exploratoires menés auprès d’habitants de colonies populaires périphériques ont systématiquement éclairé la force de ces réseaux comme vecteur i) d’information, ii) de crédit et d’arrangements financiers, iii) de sécurité des transactions. Les possibilités de publicité offerte par Internet apparaissent peu adaptées aux modalités des transactions, comme en témoignent ces deux extraits d’entretiens menés fin 2014, au sujet des stratégies d’achat-vente des ménages.
36Juán, résidant à Tláhuac indique : « ce n’est pas dans les habitudes des gens d’ici [habitants des colonies populaires] que de chercher un logement par Internet (…) Habituellement, tu passes en taxi, en bus, à pied, et tu te renseignes ».
37Marisol, résidant à La Paz, déclare au sujet de sa maison qu’elle souhaite vendre à moyen terme : « je ne veux pas passer par Internet, je n’y pensais même pas (…) Je préfère vendre de la main à la main, en rencontrant les gens (…) À la rigueur, avec des affiches dans la rue, en posant des annonces ».
38Ainsi, le procédé des annonces directement apposées sur les biens ou dans la rue, comportant les caractéristiques principales du logement (taille, nom du quartier, prix et numéro de téléphone à contacter), reste important pour les zones d’habitat populaire (figure 5). Dans les colonies populaires – où les annonces ont davantage tendance à porter sur le foncier que sur l’immobilier – ou dans les ensembles d’habitat social, voire dans des zones résidentielles moyennes-aisées, la visibilité du marché par ce canal peut être très forte, minorant l’intérêt d’Internet pour la lecture du dynamisme du marché immobilier (figure 4). Toutefois, les zones d’habitat populaire ne sont pas absentes des bases de données, premier signe de la porosité entre les différents segments des marchés du logement.
Figure 5. Annonces immobilières dans l’espace public
39Si la couverture de la base de données est inégale, le grain d’observation peut néanmoins être affiné. À l’échelon des unités de recensement – ageb –, la surreprésentation du péricentre occidental et des zones résidentielles réservées aux catégories supérieures de l’Ouest de la ville apparaît de manière plus nette encore (figure 6).
Figure 6. L’inégale répartition des annonces Metros Cúbicos en juillet 2014 – échelon infra-municipal (ageb)
40La concentration des annonces s’organise selon 3 grands axes : premièrement, celui correspondant à la zone très aisée des Lomas, partant du centre proche du Parc de Chapultepec jusqu’au centre d’affaires excentré de Santa Fe dans l’Ouest ; deuxièmement, un axe Sud-sud-ouest, partant du péricentre aisé (La Condesa) jusqu’au quartier bourgeois du Pedregal de San Angel, le long de l’avenue Insurgentes ; et enfin troisièmement, une zone un peu plus densément renseignée dans le Nord-ouest, correspondant à la ville nouvelle de Ciudad Satélite, construite dans les années 1950-1960 au nord de Naucalpan, où se logent majoritairement des catégories moyennes et supérieures.
41La couverture du reste de la ville est nettement moindre, même si les cartes témoignent de la présence d’annonces dans les trois quarts des municipes (tableau 1).
42Si notre intérêt tient davantage dans l’analyse de la variabilité relative des prix que dans l’appréciation des prix immobiliers en tant que tels, il n’en reste pas moins qu’une limite importante des bases de données construites à partir des annonces réside dans la nature du prix enregistré : il s’agit du prix annoncé et non pas du montant effectif de la transaction conclue. Cette limite est d’autant plus importante que l’écart entre les deux valeurs varie selon les biens (Kunz et al., 2001) et également, selon les périodes et les dynamiques du marché. En outre, tous les biens proposés à la vente ne trouvent pas forcément un acheteur. Toutefois, dans le contexte mexicain comme dans tous les contextes marqués par une fraude fiscale généralisée, il s’avère très difficile de disposer du montant effectif des transactions. Les prix annoncés restent les seules sources accessibles de manière systématique (Scatigna et al., 2014).
- 27 Les conversions ont été faites au taux en vigueur le 30 juillet 2014, 1 euro = 17,6 pesos (ou 1 MXN (...)
43En juillet 2014, le prix annoncé médian d’une maison en vente sur le site Metros Cúbicos s’élève à 6 300 000 pesos (tableau 2) – soit environ 358 000 euros27 – ce qui apparaît considérable au regard des niveaux de vie des ménages. En 2014, le salaire minimum dans la ZMVM est compris entre 1 900 et 2 020 MXN (soit aux alentours de 110 €) mensuels (SAT, 2014), tandis que le revenu médian mensuel des ménages s’élève en 2010 seulement à 7 300 MXN (440 €) (INEGI, 2010).
44Le prix médian d’un appartement s’élève à 3 800 000 pesos, ce qui est également très important. À travers ces valeurs statistiques basiques, on retrouve ici des fourchettes caractéristiques d’une métropole bien inscrite dans la mondialisation.
Tableau 2. Prix médians selon le type de bien en vente sur Metros Cúbicos à l’échelle de la zone métropolitaine de Mexico en juillet 2014
45La comparaison avec les valeurs relevées dans la base de contrôle est ici éclairante. Les prix médians annoncés y sont un peu moins élevés : 4 150 000 pesos pour une maison et 2 300 000 pesos pour un appartement. Autrement dit, les prix élevés sont surreprésentés dans la base de données Metros Cúbicos. Si les annonces sont beaucoup plus nombreuses dans cette dernière, elles sont aussi beaucoup plus concentrées dans les quartiers aisés (figure 6). On prend ici la mesure du biais principal des bases de données construites à partir des portails d’annonces en ligne : la surreprésentation des prix élevés. Augmenter la taille de l’échantillon ne réduit pas automatiquement ce biais, au contraire dans notre cas.
46Les valeurs annoncées peuvent être décrites par une autre variable que celle du prix du bien : le prix annoncé au mètre carré. De manière attendue, les appartements apparaissent cette fois-ci plus chers que les maisons (tableau 2). La base de contrôle renvoie ici à des valeurs beaucoup plus proches : autrement dit, les biens chers qui sont surreprésentés sur Metros Cúbicos sont aussi des biens de grande superficie ; leur poids se trouve pour une part rectifié par la pondération.
47D’une manière générale, la superficie des biens rend compte, statistiquement, de près de 60 % des variations des prix annoncés des appartements. La relation entre taille du bien et prix annoncé est plus faible en ce qui concerne les maisons (40 % de la variance seulement), témoignant de l’hétérogénéité du parc : c’est moins la surface qui fait le prix des maisons, que les autres caractéristiques du bien – dont la localisation.
48Au total, les portails d’annonces permettent de construire des bases de données à l’échelle de l’ensemble de la zone métropolitaine et ce faisant, de disposer d’une couverture inédite. Malgré le nombre d’annonces réunies (près de 18 000 pour décrire 55 délégations et municipes et 2 230 unités de recensement), les densités d’enregistrement sont très inégales : les bases ne décrivent qu’une portion de la ville seulement. Toutefois, ce renseignement sélectif n’implique pas une homogénéité des prix. Au contraire, la fourchette de variation est très large, et pose la question de l’inscription spatiale des écarts de prix.
49La localisation des biens peut être approchée de deux points de vue : la situation dans l’agglomération d’une part, le type de peuplement dominant dans le quartier où l’annonce a été enregistrée, d’autre part. Quelques chiffres illustrent l’intérêt de telles approches : durant l’été 2014, le prix médian d’une maison dépasse 7,6 millions de pesos dans la seule Ciudad de México, contre 4,8 millions dans les municipes conurbés de l’Etat de Mexico. De même, les écarts entre le prix médian annoncé d’une maison dans les ensembles résidentiels d’intérêt social et celui d’une maison dans l’espace résidentiel supérieur sont de l’ordre de 1 à 8.
50Les écarts entre les fourchettes de prix observées pour les maisons et les appartements justifient d’observer les deux parcs séparément, lorsqu’on considère le prix des biens. Les figures 7A et 7B représentent ainsi les prix médians annoncés à la vente dans chaque municipe et délégation de la ZMVM. Les différences observées dans la répartition des deux types de biens renvoient aux logiques mises en avant au niveau de l’ensemble des logements (figure 1), en particulier à la surreprésentation des appartements dans les zones centrales. Ceci étant dit, toutes choses égales quant au nombre d’annonces enregistrées, les variations de prix laissent apparaître une nette opposition Est/Ouest dans les deux cas.
Figure 7. Prix médians des maisons et appartements en vente sur Metros Cúbicos en juillet 2014 – échelon municipal
51Le parc des maisons en vente est important dans l’Ouest, notamment dans les périphéries aisées qui entourent Santa Fe et au nord de Ciudad Satélite, vers Atizapán. Les cinq délégations et municipes d’Atizapán, Naucalpan, Huixquilucan, Alvaro Obregón et Miguel Hidalgo concentrent 46,5 % des annonces – contre 12,9 % du nombre total de maisons recensées par l’INEGI en 2010 (figures 7A et 1). Au sein de cette moitié Ouest où les prix annoncés sont les plus élevés, on retrouve un gradient centre-périphérie : les prix médians sont les plus élevés dans les deux délégations de Miguel Hidalgo et Alvaro Obregón, pour diminuer dans les zones plus péricentrales (Coyoacán, Benito Juárez) ainsi que dans le Sud-ouest (La Magdalena Contreras), tout un conservant un niveau très élevé en comparaison avec les prix annoncés dans l’Est et le Nord de la zone métropolitaine.
52Le parc des appartements en vente se concentre, en premier lieu, dans la zone centrale : les délégations de Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc et Benito Juárez concentrent à elles seules 45,7 % des annonces – contre 28,8 % du total des appartements recensés en 2010 dans la ZMVM (figures 7B et 1). L’opposition Est-Ouest relevée au sujet des prix annoncés des maisons est ici encore plus marquée, en particulier à l’intérieur des limites de la Ciudad de México.
53La géolocalisation des annonces autorise des observations à l’échelon infra-municipal, en particulier au niveau des unités de recensement – ageb. Se pose toutefois le problème de la représentativité des annonces : en deçà de 3 enregistrements, nous considérons que l’information est insuffisante pour décrire une ageb donnée. De manière à observer le maximum d’ageb, nous considérons ici ensemble les deux parcs de logements, en pondérant les prix annoncés par la surface du bien (figure 8).
Figure 8. Prix médian du mètre carré des biens annoncés sur Metros Cúbicos en juillet 2014 – niveau ageb
54Le premier niveau de lecture de cette carte renvoie aux « creux » et aux « pleins » déjà relevés à cet échelon fin, témoins de la manière dont sont renseignées les municipalités dans la base de données (figure 6). Par exemple, les zones de peuplement populaire à Alvaro Obregón et Naucalpan en sont quasiment exclues (cf. les zones urbanisées non renseignées du Pueblo Santa Fe ou de Jalalpa dans le premier cas, Chamapa, San Jose de los Leones ou Loma Colorada dans le second cas).
- 28 Notamment marquée par une opposition politique : la Ciudad de Mexico est tenue par le PRD (Partido (...)
55Un deuxième niveau de lecture renvoie à la compacité des formes spatiales, malgré la finesse de la maille d’observation. Deux axes de très fortes valeurs apparaissent nettement. Premièrement, la zone des Lomas de Chapultepec, haut lieu des logements pour catégories aisées, dans des villas et des condominiums de luxe. Deuxièmement, l’axe Insurgentes (de la Condesa au Pedregal) ressort nettement : péricentral, il concentre également des valeurs très élevées du mètre carré. Autour de ces deux axes, les valeurs diminuent en gradient, renforcé par la coupure entre la Ciudad de México et l’État de Mexico : à la frontière administrative, très forte dans un État fédéral28, se superpose donc un différentiel marqué des valeurs de l’immobilier résidentiel, en faveur de l’entité capitale.
56À l’échelle de l’agglomération, la répartition spatiale des prix annoncés est structurée par une dichotomie Est/Ouest, couplée à un gradient centre-périphérie, soit deux lignes essentielles de la manière dont les divisions sociales s’inscrivent dans l’espace métropolitain à Mexico. Les différenciations spatiales induites par les valeurs immobilières renvoient effectivement à de multiples aspects des modes de production de l’espace résidentiel et de la morphologie du bâti, que l’on peut désigner sous l’appellation générale de « types de peuplement », pour reprendre la terminologie adoptée par l’Observatoire de la ville de Mexico en 2005 (Observatorio de la Ciudad de México – OCIM) (Connolly, 2005).
- 29 Sur les questions relatives à l’intérêt, mais aussi aux limites et à l’actualisation de cette typol (...)
57En considérant à la fois la morphologie des parcs de logements, leur ancienneté, leur densité, les conditions juridiques de leur production et les acteurs impliqués, l’OCIM a abouti à la publication de typologies décrivant la zone métropolitaine en 1990 et en 2000 à l’échelon des ageb – chaque ageb est caractérisée par le type de peuplement dominant de l’unité. Nous nous sommes appuyés sur cette typologie, que nous avons actualisée et ajustée pour 201029 (cf. annexe).
58Les annonces ventilées selon le type de peuplement de l’ageb où elles étaient localisées, la surreprésentation considérable de l’espace résidentiel supérieur apparaît nettement : ce type de peuplement représente à peine plus de 1 % du total des logements de la zone métropolitaine, mais plus du quart des annonces en ligne sur Metros Cúbicos (figure 9). Au contraire, la sous-représentation des colonies populaires est patente (45 % des logements et 15 % des annonces), tout comme celle des ensembles résidentiels « sociaux » (6 % des annonces contre plus du quart des logements).
Figure 9. Types de peuplement en 2010, répartition des annonces et prix des biens 2014
59Les écarts de prix médians enregistrés dans chaque type de peuplement sont discriminants : le rapport entre les deux extrêmes – espaces résidentiels supérieurs d’un côté, ensembles résidentiels de l’autre – est de l’ordre de 1 à 10 (figure 10).
Figure 10. Prix médians des annonces de vente par types de peuplement selon le type de bien en juillet 2014
Sources : Metros Cúbicos, 2014 ; OCIM, 2005 (ajusté).
60Le prix annoncé des maisons est extrêmement élevé dans l’espace résidentiel des catégories supérieures : ce fait tient à la surface considérable des biens – rapportés au mètre carré, les prix se rapprochent de ceux de la zone centrale. En revanche, le prix des appartements reste très élevé, même considéré au mètre carré : le « ticket d’entrée » dans ces zones résidentielles est particulièrement cher. Ces niveaux de prix apparaissent exceptionnels, y compris relativement à ceux observés dans l’espace résidentiel « moyen » : l’écart entre le prix médian d’une maison dans les deux parcs dépasse celui du simple au double ; il est encore plus important si l’on considère le parc des appartements.
61Ensuite, l’examen des prix dans la zone centrale fait clairement ressortir un effet de taille. Les appartements y apparaissent moins chers que dans les espaces résidentiels supérieurs de la périphérie : ils sont surtout plus petits, tandis que les maisons y sont plus chères, si on considère leur prix au mètre carré. À côté de ces zones très valorisées, omniprésentes sur le site Internet, les quelques annonces enregistrées dans le vieux centre dégradé (« ville coloniale ») affichent des valeurs beaucoup plus faibles, du même ordre que celles enregistrées dans les colonies populaires.
62Du côté des deux parcs de logements de l’espace résidentiel populaire, les prix annoncés des biens dans les ensembles résidentiels renvoient à des valeurs plus faibles que celles enregistrées dans les colonies populaires – ce qui n’était pas forcément attendu. Plusieurs enquêtes exploratoires menées dans les périphéries populaires de Mexico entre 2009 et 2014 permettent de corroborer ces résultats : si l’on compare l’achat d’une maison ancienne en colonie populaire et l’achat d’un logement social formel, le prix du bien en colonie populaire peut être supérieur, du fait des surfaces et qualités du bâti supérieures. En outre, la comparaison entre les prix annoncés en ligne et les prix observés sur le terrain laisse penser que les prix élevés sont surreprésentés sur Internet, dans les colonies populaires, comme dans les ensembles résidentiels. Par exemple, au sein de colonies populaires à l’est de La Paz, on estime en 2014 que le coût d’une maison (sur un lot de 120 m²) s’élève à 1 million de pesos environ (contre une médiane de 3 millions dans la base Metros Cúbicos – figure 10A). De même, dans un ensemble résidentiel de Cuautitlán, les prix approchés empiriquement en 2014 sont moins élevés que ceux annoncés en ligne : à la Hacienda Cuautitlán, pour une maison de 96 m² à la revente, il faut par exemple compter 315 000 pesos, soit 3 fois moins que la médiane des maisons en ensembles résidentiels dans la base.
63Toutefois, au sein de la base des annonces en ligne, l’écart entre types de peuplement est moins fort si on considère les prix au mètre carré : ainsi, le différentiel entre ensembles résidentiels et colonies populaires est en partie dû à la taille très petite des biens proposés à la vente en ensemble résidentiel (un logement typique renvoie à un petit duplex de 60 m² environ). Il n’en reste pas moins que cet écart renvoie d’une part, à la dynamique de valorisation progressive des colonies populaires et aux processus de rattrapage mis en évidence à partir de critères sociodémographiques (Ribardière, Valette, 2013) et d’autre part, à la remise en cause du modèle des lotissements géants en accession à la propriété aidée et/ou à la diffusion du modèle en direction des catégories moyennes inférieures.
64Enfin, c’est dans les zones de peuplement les plus isolées et périphériques que l’on observe les valeurs les plus basses.
Tableau 3. Hétérogénéité des prix au sein des types de peuplement
Sources : Metros Cúbicos, 2014 ; OCIM, 2005 (ajusté).
- 30 Une décomposition de la variance a été effectuée sur les valeurs des prix transformés en logarithme (...)
65Au total, les écarts de prix observés au prisme des 11 grands types de peuplement restituent quasiment le tiers de la variation totale des prix30. Cela signifie donc que, comme on pouvait s’y attendre, les régimes de production des logements déterminent en partie la valeur des biens – mais en partie seulement. On observe également une hétérogénéité importante au sein de chaque grande catégorie.
66C’est dans le parc résidentiel supérieur que cette hétérogénéité est la plus faible – le rapport entre le premier décile de prix et le dernier est inférieur à 5 (tableau 3). On retrouve ici, à travers les annonces immobilières en ligne, la spécificité et l’homogénéité des espaces résidentiels des plus riches, qui apparaissent à travers d’autres critères (Guerrien, 2004 ; Ribardière, Valette, 2013 ; Capron, Esquivel, 2016). Si l’on considère le seul parc des maisons, les colonies populaires apparaissent également comme des espaces résidentiels homogènes – dans une moindre mesure que les espaces résidentiels supérieurs toutefois. En revanche, si l’on considère le parc des appartements, des écarts très importants sont mis au jour (écart entre le premier et le dernier décile supérieur à 13) : cette diversité renvoie, pour une part, au degré inégal de verticalisation des colonies populaires et ce faisant, de différentes trajectoires de maturation (Valette, 2014). Enfin, l’hétérogénéité des ensembles résidentiels correspond à la stratification du parc de logements, entre lotissements, mais aussi à l’intérieur des lotissements ; l’hypothèse d’une dévalorisation de ce parc lors de la revente peut également être formulée.
67À l’échelle de la métropole, l’éventail de variation des prix annoncés sur les sites de vente en ligne s’est révélé considérable – de l’ordre de 1 à 12 si l’on considère les seuls premier et dernier déciles, du parc des maisons comme du parc des appartements. Par construction, cet éventail ne prend pas en compte les biens en vente en dehors des portails d’annonces en ligne ; on peut aisément formuler l’hypothèse qu’il s’ouvrirait encore davantage du côté des valeurs basses s’il intégrait les autres formes de marché dominant dans les colonies populaires. L’inscription de cet éventail de prix dans l’espace métropolitain témoigne, sans surprise, des formes de la division sociale de l’espace que l’on peut mettre en évidence à partir des variables sociodémographiques classiques décrivant la population résidente. Toutefois, l’analyse des prix à l’échelon fin de l’ageb permet de faire ressortir des variations spécifiques à la géographie des prix immobiliers : gradients le long des axes principaux, effets de frontière entre les deux principales entités fédératives qui composent la zone métropolitaine – Etat de Mexico et Ciudad de México. La source utilisée, bien renseignée dans les zones résidentielles les plus aisées, révèle ainsi des nuances qui restent masquées à l’exploitation des seules variables sociodémographiques. Ces « effets de lieux » apparaissent également de manière prégnante au prisme des types de peuplement : au-delà de l’opposition attendue entre types de peuplement aisés et populaires, les écarts entre parcs résidentiels « moyen » et supérieur ont été mis en évidence – écarts dont la force est validée par le nombre d’annonces enregistrées dans chacun de ces types. Les variations entre prix médians se révèlent moins importantes entre les différents types de peuplement populaires, mais les faibles écarts entre valeurs médianes ne signifient pas homogénéité. Au contraire, les données observées témoignent de la diversité des prix enregistrés au sein du parc des colonies populaires, ou au sein des ensembles résidentiels en accession à la propriété aidée.
68Les annonces immobilières accessibles en ligne constituent une source fiable pour approcher la géographie des prix immobiliers à Mexico, comme l’atteste la confrontation de deux bases d’origines différentes. Elles permettent de suivre le marché légal à l’échelle de la ville, à plusieurs niveaux géographiques (municipalité, découpage censitaire, quartier). Toutefois, ce type de sources ne permet pas d’embrasser l’ensemble des segments du marché immobilier de la mégapole : le marché destiné aux catégories supérieures est clairement surreprésenté, tandis que le marché destiné aux couches populaires n’est représenté que de manière partielle. Ce biais n’apparaît pas lié au choix d’un annonceur en particulier, mais davantage au canal de diffusion de l’information. Les « vides » observés sur les cartes ne sont pas répartis au hasard : ils correspondent à des types de peuplement où la diffusion de l’information passe par d’autres canaux – annonces papier éventuellement, affiches directement apposées sur les façades, bouche-à-oreille.
69Cette expertise sur la qualité des données collectées est, d’un point de vue méthodologique, essentielle dans le cas de métropoles comme Mexico, où il n’existe pas d’autres sources qui permettent d’appréhender le marché immobilier à l’échelle de la ville elle-même. Si la mise en ligne permet la collecte exhaustive de l’information disponible et sa mise à jour régulière, il n’en reste pas moins que la mise en base des données requiert un travail de nettoyage et de mise en forme important – sur ce plan également, les données utilisées diffèrent grandement des sources académiques.
70Les apports thématiques de l’exploitation de telles bases de données ne sont pas négligeables. L’analyse des prix immobiliers annoncés complète la caractérisation des contextes résidentiels telle qu’elle peut être établie à partir des seules données issues des recensements. Non seulement l’ampleur des écarts entre les types de peuplement est mise en évidence à travers les différences de prix observées, mais deux autres éléments doivent aussi être soulignés. Premièrement, les zones résidentielles aisées, souvent abordées globalement, se révèlent traversées par des écarts considérables. Deuxièmement, au sein des parcs populaires, les écarts observés ne renvoient pas tant à une distinction entre colonies populaires et grands ensembles résidentiels qu’à une hétérogénéité au sein de chaque type de peuplement. Plus qu’à travers les formes de production immobilière d’origine, c’est à travers les trajectoires de valorisation ou de dévalorisation de chaque contexte résidentiel que nous sommes invités à interpréter cette hétérogénéité des prix. Si les différentiels de consolidation des colonies populaires constituent une première hypothèse pour expliquer les disparités au sein de ce type de peuplement, les écarts observés dans les ensembles résidentiels renvoient à des hypothèses plus ouvertes, en termes de qualité du bâti, mais aussi de vieillissement du parc et de validité de ce modèle de logement.
71Prendre la mesure de la valeur des espaces les plus cotés permet de mieux comprendre les logiques de production à l’œuvre, marquées par la spéculation, mais également par la pression exercée sur les espaces résidentiels populaires. Cette pression ne se traduit pas uniquement dans des formes de gentrification, elle s’incarne également dans la financiarisation de la production du logement à destination des classes populaires qui marque les paysages en périphérie de la ville, et dans la valorisation du parc le plus consolidé des colonies populaires. L’ensemble de ces mouvements concourt à des prix de vente annoncés qui posent de manière très crue la question de l’accès au logement pour tous dans cette mégapole de 21 millions d’habitants.
