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2021
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Stratégies locatives et ascension sociale des propriétaires-bailleurs à Horch el-Qatil, banlieue sud de Beyrouth

Rental strategies and social ascent of landlords in Horch el-Qatil, Southern suburb of Beirut
Estrategias de arriendo y ascenso social de los propietarios en la periferia de Horch el-Qatil sur de Beirut
Rouba Kaedbey

Résumés

L’arrivée massive des réfugiés syriens au Liban depuis 2011 alimente un marché locatif informel sur plusieurs territoires libanais. Les locations à destination des plus fragiles ou ceux fragilisés par l’exil se concentrent dans la région de la Beqaa et dans les quartiers populaires de la banlieue de la capitale Beyrouth. Les revenus tirés de cette activité représentent une ressource importante pour les propriétaires à Horch el-Qatil, un quartier non-règlementaire situé dans la banlieue sud de Beyrouth. Les propriétaires mettent en œuvre des stratégies variées pour en bénéficier et pour l’accroître ; la ressource locative représente pour les uns un moyen de survie, et pour les autres, la possibilité d’une ascension sociale et résidentielle. Cet article vise à expliciter les liens entre les pratiques locatives des bailleurs et leurs mobilités sociales, une entrée qui met en évidence la façon dont se redessinent les hiérarchies sociales et spatiales au sein des territoires informels. Elle montre également la manière dont les mobilités socio-spatiales reconfigurent ces espaces à travers les transformations urbaines incessantes menées par la population résidente. L’analyse est basée sur un travail empirique qualitatif conduit principalement entre 2017 et 2019 dans le quartier Horch el-Qatil, en adoptant une méthode qui accorde de l’importance aux itinéraires résidentiels et sociaux de propriétaires et de locataires.

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Texte intégral

Introduction

  • 1 L’absence d’une politique d’accueil des réfugiés syriens a laissé place à leur dispersion dans la B (...)
  • 2 Les guillemets ici indiquent qu’il ne s’agit pas d’un statut classique de propriétaire : dans ce te (...)

1Depuis l’arrivée massive des réfugiés syriens1 à partir de 2011, le marché informel de la location dans la banlieue de Beyrouth, capitale du Liban, a connu un développement spectaculaire. Bien que la location existe depuis longtemps dans ces quartiers, les nouveaux arrivants ont largement contribué à la booster, mais aussi, par voie de conséquence, à transformer ces territoires. La location a souvent été une stratégie adoptée par les habitants "propriétaires2", depuis leur installation, comme l’a signalé R.S. Gonçalves (2011) pour les favelas de Rio de Janeiro, où les pratiques locatives ont permis leur expansion. Pour de nombreux ménages propriétaires, la location constitue une pratique de survie, pendant que pour d’autres, elle devient un investissement important dans le marché locatif.

  • 3 L’expansion des quartiers non réglementaires de Beyrouth, situés majoritairement en banlieue sud, e (...)

2À Horch el-Qatil, un quartier informel3 de la banlieue sud de Beyrouth, les acteurs principaux de ce marché sont les propriétaires qui ont perçu dans l’arrivée de ces migrants une occasion d’améliorer leurs conditions de vie. Les locataires syriens, quant à eux, fragilisés, cherchent par tous les moyens à survivre à l’exil forcé et n’ont pas d’autres possibilités que de se loger dans les quartiers informels. Dans ce contexte et en l’absence de politique d’accueil, les autorités, tant nationales que locales, adoptent une attitude de laisser-faire vis-à-vis des pratiques de location informelle.

  • 4 Cet article s’inscrit dans le cadre d’une thèse en aménagement menée par Rouba Kaedbey au sein du l (...)

3Les stratégies locatives des propriétaires font apparaître la façon dont ils gèrent leurs mobilités sociales, une entrée qui met en évidence les dynamiques sociales et spatiales à l’œuvre dans les quartiers informels. L’étude présentée dans cet article4 vise à rendre compte de la complexité de ces phénomènes, en mettant l’accent sur les trajectoires sociales et résidentielles des propriétaires et la façon dont se redessinent les hiérarchies sociales et spatiales au sein de ces territoires. Elle met également en évidence la manière dont les mobilités sociales et spatiales reconfigurent ces espaces, à travers les transformations urbaines incessantes menées par la population résidente, et induisent des changements dans les représentations à l’égard de ces quartiers. Cette analyse est basée sur un travail empirique qualitatif que j’ai conduit dans le quartier Horch el-Qatil, ainsi que celui d’Ouzai (carte 1), en adoptant une méthode qui accorde de l’importance aux micro-histoires de propriétaires et de locataires, plus précisément à travers leurs itinéraires résidentiels et sociaux.

4L’analyse des trajectoires socio-spatiales, dans les études sur la ville du Monde Arabe, a pris de plus en plus d’importance depuis les années 1990. La contribution présente s’inscrit dans ce courant de recherche sur la ville qui insiste sur le caractère mouvant des espaces qualifiés comme périphériques ou non-réglementaires, où des populations diverses socialement construisent leur citadinité. Cette posture s’oppose aux discours réducteurs qui assimilent ces territoires exclusivement à la pauvreté ou l’illégalité. Plusieurs recherches montrent que les quartiers non-réglementaires sont loin d’être socialement homogènes, que leurs populations font preuve de stratégies et de pratiques d’appropriation diverses et qu’ils sont en transformation continue (Lussault, Signoles, 1996 ; Berry-Chikhaoui, Deboulet, 2000 ; Semmoud, 2001, 2010 ; Clerc, 2010). Outre que mes investigations sur le terrain confortent ces analyses, l’entrée par le marché locatif se révèle féconde pour mettre à jour ces dynamiques.

  • 5 Dans ma thèse, je traite à la fois des locataires et des propriétaires/bailleurs, mais dans le prés (...)

5Par ailleurs, de nombreux chercheurs soulignent l’importance du marché informel locatif dans le monde, son rôle dans la fabrique de la ville et les rapports avec les pouvoirs publics qu’il suscite (Gilbert, 2016 ; Gonçalves, 2011 ; Morange, 2003 ; Gilbert, Varley, 1990). Ces différents travaux abordent cependant ce marché en focalisant leurs analyses principalement sur les locataires5. En revanche, la question du marché locatif informel demeure peu abordée au Liban, tant par les acteurs institutionnels que par les chercheurs. Ce n’est qu’à partir de 2013, année du début des migrations syriennes forcées, que plusieurs recherches ont été développées sur le sujet, seulement elles restent également axées sur les conditions d’habitat des locataires-réfugiés ou des migrants travailleurs (Boissière, Tabet, 2018 ; Fawaz, 2017 ; Dahdah, 2015 ; Longuenesse, 2015 ; Fawaz, Saghiyeh, Nammour, 2014 ; Deboulet, Hily, 2009). Peu d’entre elles abordent le sujet du point de vue des bailleurs.

  • 6 Dans ce texte, je mets l’accent sur des cas où les locations de logements ont permis un saut import (...)
  • 7 Sachant qu’il y a d’autres signes d’ascension sociale : le pouvoir d’achat, l’éducation des enfants (...)

6C’est pourquoi cet article analyse les stratégies des propriétaires/bailleurs dans l’investissement locatif. Dans le cas de Horch el-Qatil, celui-ci concerne près de la moitié des propriétaires du quartier, à des degrés différents, selon le volume et la qualité des biens loués. Les pratiques locatives permettent sans doute une amélioration des revenus, mais dans de nombreux cas, elles autorisent aussi une ascension sociale6 selon deux dimensions que je propose d’explorer dans cet article7.

7La première concerne "l’ascension résidentielle" de propriétaires pour qui la location constitue un revenu important. C’est le cas de ceux possédant plusieurs biens dédiés à la location et qui visent cette "ascension résidentielle", c’est-à-dire leur passage d’un habitat précaire et insalubre à une résidence mieux équipée et esthétiquement plus valorisée. Cette ascension résidentielle se manifeste soit par des auto-améliorations qu’ils apportent à leur habitat sur place, soit par leur déménagement vers des lieux socialement plus valorisés de la ville, ou encore, notamment pour les plus âgés, vers leur village d’origine.

8La seconde dimension renvoie à l’accès par ces propriétaires-bailleurs au statut de "notabilité" locale. Le rôle des réseaux sociaux que développent les propriétaires dans le marché foncier et immobilier, qu’il soit formel ou informel, est un élément fondamental dans la production de la ville. Dans le contexte particulier de la banlieue-sud de Beyrouth, M. Fawaz (2008) avait déjà fait cette analyse sur Hay el-Selloum, où elle montre que les ressources accumulées par ces réseaux sociaux servent à produire un "capital social" qui permet aux individus de construire une image sociale plus valorisée. De même, à Horch el-Qatil, les bailleurs qui possèdent plusieurs unités de location ont accumulé des connaissances et des ressources — notamment à travers les réseaux sociaux — leur permettant de valoriser leur image sociale, de leur donner un poids important dans leur quartier et, par conséquent, de renforcer symboliquement leur ascension sociale.

  • 8 Source : Arch Consulting s.a.r.l. Recensement effectué entre 2016 et 2017 pour les municipalités de (...)
  • 9 L’enquête comprend vingt entretiens semi-directifs et environ une vingtaine d’échanges plus informe (...)

9À Horch el-Qatil, les biens en location représentent 65% du parc immobilier et le quartier compte 55% de Syriens8. Ces données chiffrées ont corroboré mes observations sur le terrain et m’ont incitée à approfondir mes recherches sur les dynamiques du marché locatif local, en rapport avec la crise syrienne. L’analyse se base sur une série d’entretiens semi-directifs9, effectués en 2017 et 2019, auprès des propriétaires, des locataires et des agents de la municipalité de Ghobeireh dont dépend le quartier. L’éventail varie de ceux qui possèdent une à plusieurs chambres en location, jusqu’aux propriétaires de plusieurs immeubles, en passant par ceux qui louent un ou quelques appartements. Les exemples restitués dans ce texte sont représentatifs de plusieurs cas observés.

10L’article s’organise en trois parties. Dans la première, je pose les éléments du contexte historique de l’émergence du marché informel de la location dans le quartier, dans la deuxième, je mets l’accent sur les formes de locations et les pratiques des propriétaires-bailleurs et dans la troisième, j’analyse l’hétérogénéité des mobilités sociales ainsi que les facteurs favorisant l’ascension sociale.

Horch el-Qatil : un quartier d’installation de migrants

11Un bref détour historique est important pour expliciter les conditions d’émergence des quartiers non réglementaires et la manière dont elles ont permis à des populations d’origine modeste de devenir propriétaires. Sachant que cette trajectoire sociale, du migrant pauvre au propriétaire bailleur, permet d’élucider la nature paradoxale des rapports entre bailleurs et locataires.

  • 10 Après l’éclatement de la guerre civile libanaise en 1975, "les milices chrétiennes épurent les banl (...)
  • 11 La Quarantaine et Tell el-Zaatar sont deux camps de Beyrouth Est, habités par des réfugiés palestin (...)
  • 12 Quartier de la banlieue Est de Beyrouth.
  • 13 L’union des municipalités de la banlieue est déterminée par les quatre municipalités qui la constit (...)

12À Beyrouth, l’habitat informel, y compris les camps palestiniens, s’est principalement localisé, à partir de 1976, dans les banlieues de la ville et plus particulièrement dans la banlieue sud (carte 1), à la suite des déplacements confessionnels forcés, causés par les massacres10 de la Quarantaine (18 janvier 1976), de Tell el-Zaatar (22 juin 1976)11 et de Nabaa12 (6 août 1976). Les installations illégales dans la banlieue sud ont commencé dans les années 1950 et se sont largement développées pendant la guerre civile, entre 1975 et 1990. La banlieue sud13 est ainsi le résultat d’"une juxtaposition de quartiers légaux et illégaux" (Clerc, 2008, p.26), soit des quartiers qui, indépendamment des caractéristiques juridiques des territoires où ils sont érigés, se conforment (plus ou moins), pour les uns, à l’urbanisme réglementaire, et s’en écartent, pour les autres (carte 1). Cette juxtaposition est nettement visible à travers la morphologie urbaine – telle que la donnent à voir les images satellites (carte 2). Ainsi, comme le souligne V. Clerc (2009) "dans ce périmètre, les quartiers illégaux présentent une diversité maximale de situations irrégulières".

  • 14 M. Harb parle de "territoire politique", en montrant qu’au-delà de la gestion par le Hezbollah de l (...)

13Ces quartiers partagent des caractéristiques communes : leur localisation dans le "territoire politique"14du Hezbollah, lequel y contrôle, depuis 1998, les municipalités ; l’appartenance majoritaire de leurs habitants libanais actuels au chiisme ; l’importance qu’y revêtent, de la part des habitants, mais aussi des autorités, les pratiques informelles de différentes natures. Mais, comme l’a montré V. Clerc (2009), ils sont loin d’être identiques, aussi bien en termes d’histoire foncière que de ressources, ainsi qu’en ce qui concerne les rythmes et les formes des transformations urbaines qui les affectent.

Carte 1 : Localisation des quartiers informels le la banlieue sud de Beyrouth

Carte 1 : Localisation des quartiers informels le la banlieue sud de Beyrouth

Cartographie : R. Kaedbey, 2019.
Fond de carte : Google Earth 2019.

Carte 2 : Morphologie urbaine des quartiers informels de la banlieue sud de Beyrouth

Carte 2 : Morphologie urbaine des quartiers informels de la banlieue sud de Beyrouth

Cartographie : R. Kaedbey, 2019.
Fond de carte : Google Earth 2019.

  • 15 Source : Arch Consulting s.a.r.l. Recensement effectué entre 2016 et 2017 pour les municipalités de (...)

14Horch el-Qatil est historiquement le résultat d’une succession de flux migratoires de populations d’origines différentes. Il s’agit de migrants provenant de diverses régions du Liban – mais principalement du Sud et de la Bekaa – ou de l’étranger (Afrique, Asie) ; une population de migrants du travail ou de réfugiés de la guerre qui a participé à la fabrique de ce territoire. Les propriétaires des constructions sont principalement des Libanais de confession chiite, originaires pour la plupart du Liban du Sud et de la Bekaa. En revanche, les habitants, qu’ils soient propriétaires ou locataires, témoignent d’origines sensiblement plus variées, ne serait-ce que parce qu’ils ne sont pas tous libanais. En effet, 38% d’entre eux sont libanais d’origine, 55% sont syriens et le reste (7%) est essentiellement composé de kurdes, de palestiniens et de travailleurs d’origine asiatique ou africaine15.

15À partir de 1975, lorsque la guerre civile s’est enclenchée, les déplacements vers la banlieue sud se sont fortement accrus. La majorité des arrivants, à cette période, achetaient ou squattaient des terrains et se considéraient automatiquement comme propriétaires. À partir de la fin de la guerre civile, en 1990, le rythme de l’urbanisation dans ce secteur a sensiblement ralenti, mais la population n’a pas cessé d’augmenter par sa croissance naturelle, mais aussi par l’accueil de flux migratoires provenant d’autres régions libanaises et depuis l’étranger. Selon des itinéraires complexes à travers le Liban, les migrants parvenaient à Beyrouth dans l’espoir d’y trouver du travail. En provenance principalement de Syrie, d’Asie ou d’Afrique (Bangladesh, Éthiopie, Égypte, Philippines entre autres), ces flux se sont intensifiés au début des années 1990, avec la reprise des activités économiques et les opérations de reconstruction entreprises après la guerre. Le Liban, à l’instar des pays du Moyen-Orient, accueille en effet, surtout depuis 1990, des travailleurs étrangers qui "sont employés dans les secteurs les plus disqualifiés – domesticité, entretien, construction, confection, agriculture, prostitution" (Dahdah, 2015, p.14) et qui habitent principalement les quartiers informels de Beyrouth (Baille, Chalier, 2017 ; Dahdah, 2015 ; Deboulet, Hily, 2009). Contrairement aux migrants libanais arrivés pendant la guerre civile, dont la plupart étaient propriétaires de leur tènement, ceux des années 1990, notamment les étrangers, restaient le plus souvent locataires. Plus rarement, certains Syriens ont pu accéder plus tardivement à la propriété.

  • 16 Les partis chiites libanais, le Hezbollah et le Mouvement Amal, sont passés de partis de guerre à d (...)
  • 17 Connue aussi sous le nom de "Guerre des trente-trois jours".

16En 2006, alors que l’État et les partis politiques chiites libanais16 qui contrôlent la banlieue sud de Beyrouth étaient mobilisés par les combats faisant suite à la nouvelle invasion israélienne17, la plupart des habitants de Horch el-Qatil s’empressèrent de construire sur des espaces vacants ou de rajouter des étages aux constructions existantes, ainsi qu’en témoigne cet interviewé : "On a construit deux étages en 2006, tous les habitants et les voisins ont commencé à construire, donc on a fait pareil" (Mohammad, 35 ans, chauffeur de taxi, habitant de Horch el-Qatil). C’est durant cette période que le quartier a acquis, plus ou moins, sa densité urbaine actuelle. Les constructions massives de 2006 ont produit ainsi un capital urbain permettant l’augmentation de l’offre de location pour les flux migratoires qui ont succédé. Pendant cette période et jusqu’en 2013, la location d’appartements concernait principalement les Libanais, que l’exode rural avait conduit à quitter leurs villages pour la capitale, et les travailleurs étrangers.

Encadré 1 : Morphologie urbaine de Horch el-Qatil

Horch el-Qatil est aujourd’hui un quartier traversé par quelques axes commerçants, bordés d’immeubles mitoyens et hauts de trois à quatre étages, avec un commerce et/ou des activités artisanales au rez-de-chaussée et des habitations aux étages. À partir de ses rues commerçantes se ramifient des rues plus étroites, dont certaines, inaccessibles en voiture, donnent accès à un tissu plus dense : des immeubles et des maisons accolés, avec parfois des cours intérieures et souvent des passages étroits. Plus on s’éloigne des axes principaux et que l’on entre dans le tissu dense, plus l’irrégularité et la précarité s’accentuent. Le quartier donne l’image d’un espace toujours en chantier.

Figure 1 : Le tissu dense, enchevêtré et souvent précaire des habitations à Horch el-Qatil

Figure 1 : Le tissu dense, enchevêtré et souvent précaire des habitations à Horch el-Qatil

Cliché : R. Kaedbey, 2018.

17Une nouvelle phase d’installation de populations dans le quartier débute après 2011, et s’accentue à partir de 2013, conséquence du déclenchement de la guerre civile en Syrie. Elle génère de sensibles changements démographiques et, surtout, elle favorise la naissance d’un marché destiné à satisfaire la demande en logement des réfugiés syriens venant s’installer dans le quartier. Cette période favorise la mise en œuvre, par les propriétaires immobiliers, de nouvelles pratiques en matière de location et de stratégies d’ascension sociale.

  • 18 Le rôle des autorités locales et les enjeux de leurs actions est un aspect très important des dynam (...)
  • 19 Ces informations sont tirées des entretiens informels avec des habitants de la banlieue sud et des (...)

18Concernant ce marché locatif informel et les rapports propriétaires-locataires qui en découlent, l’État libanais privilégie une politique de laisser-faire, autrement dit une "politique de non-politique", en partant du principe que la situation ne serait que temporaire (Majed, 2018). Quant au cas spécifique de la banlieue sud de Beyrouth, on peut imaginer que la forte présence des réfugiés syriens est un enjeu important pour le Hezbollah18. Pourtant, les mesures prises par les municipalités, qui représentent le pouvoir de Hezbollah sur le terrain, vis-à-vis du marché locatif restent tout de même limitées à des recensements réguliers et quelques contrôles sporadiques19. Par conséquent, les propriétaires et les locataires sont les acteurs principaux, voire les seuls de ce marché.

Figure 2 : Les habitations accolées et les passages étroits à Horch el-Qatil

Figure 2 : Les habitations accolées et les passages étroits à Horch el-Qatil

Cliché : R. Kaedbey, 2018.

Stratégies locatives dans un marché singulier

Arrivée des réfugiés syriens et naissance du marché locatif

  • 20 Abordée largement dans mon travail de thèse.

19Dans cet article, je ne fais pas l’étude20 des trajectoires des réfugiés syriens de ce quartier, mais j’explicite ici leur présence dans le quartier, à travers quelques facteurs sociaux et économiques apparus dans mes entretiens. Ces facteurs sont également observés par plusieurs chercheurs (Boissière, Tabet, 2018 ; Fawaz, 2017 ; Fawaz, Saghiyeh, Nammour, 2014), dans d’autres quartiers des banlieues Sud et Est de Beyrouth. Boissière et Tabet (2018), par exemple, précisent pour un quartier de la banlieue Est : "Le choix de Nabaa a sans doute été déterminé par la présence plus ancienne d’un petit noyau de travailleurs syriens, installés depuis les années 1990 principalement dans le mini-territoire chiite. Le quartier constitue en tous les cas un lieu d’accueil connu de nombreux Syriens qui travaillaient quelques mois par an à Beyrouth avant 2011". J’ai constaté la même tendance de regroupement à Horch el-Qatil, comme le confirment plusieurs enquêtés : "J’ai habité à Horch el-Qatil dans les années 2000 avec mon frère et quand on est parti de la Syrie en 2013 avec ma famille j’ai directement décidé de revenir ici […] Mes deux frères et leurs familles nous ont rejoint un an après" (Alaa, 38 ans, réfugié syrien à Horch el-Qatil). La présence ancienne de travailleurs syriens a sans doute favorisé la constitution d’un réseau, qui a permis aux réfugiés de rejoindre des membres de leur famille, des amis ou des voisins. La circulation de ces informations "de bouche à oreille" a joué un rôle important dans l’attractivité de plus en plus forte de réfugiés syriens dans le quartier.

  • 21 L’éviction aura lieu principalement dans le cas où le locataire ne paye pas le loyer (VASyR 2018).

20En outre, la recherche d’un logement à la mesure de leurs moyens et conditions a en effet dirigé un grand nombre de réfugiés vers les quartiers considérés comme pauvres de Beyrouth. S'ils sont contraints de choisir le marché informel du logement dans les marges de la ville, c’est que les prix y sont avantageux et les procédures plus souples et moins contraignantes qu’ailleurs dans l’agglomération. Les locations s’effectuent souvent sans contrat — à la parole donnée — et ne nécessitent ni l’établissement d’un état des lieux, ni la possession d’une assurance ; en contrepartie, le propriétaire peut procéder à l’éviction du locataire sans préavis21.

21Ainsi, les quartiers non réglementaires ont constitué un important territoire d’accueil aux réfugiés syriens, à l’instar des vagues migratoires antérieures. Leur arrivée massive suscite le développement sans précédent du marché locatif informel ; un marché singulier qui induit de fortes mutations, tant spatiales que sociales, dans ces quartiers.

Diversité et adaptabilité du marché locatif

  • 22 Il s’agit de l’interprétation de la demande par les propriétaires. Elle reste souvent décalée, même (...)
  • 23 Les locataires individuels syriens sont presque exclusivement des hommes qui, célibataires ou marié (...)

22La location "par tête" (Dahdah, 2015 ; Fawaz, Peillen, 2003) est une pratique locative répandue quand elle est destiné aux réfugiés syriens. Elle s’est progressivement structurée à l’initiative des propriétaires, jusqu’à les conduire à reconcevoir l’architecture de bâtiments entiers pour les adapter autant que possible aux demandes22 des réfugiés. Pour les premiers arrivants, la location s’effectuait et le loyer se payait sur la base d’un appartement par famille. Mais à partir du moment où les occupants durent accueillir leurs proches fuyant la Syrie, les appartements loués servirent de logement à plusieurs familles, parfois quatre ou cinq. Cet entassement incita les propriétaires à modifier leurs pratiques, en exigeant désormais des locataires qu’ils payent un loyer "par tête (’al ras)" - c’est-à-dire par personne pour les locataires individuels23 ou par famille pour les autres. Dans tous les cas, rares sont les familles ou les personnes réfugiées qui peuvent payer seules la location d’un appartement entier. Le mode du loyer "par tête" est donc le plus favorable pour les locataires de ce type, même si, dans l’absolu, il est moins avantageux pour chacun d’eux en termes de qualité de vie. Simultanément, il a permis aux propriétaires d’accroître le revenu qu’ils tirent des appartements mis en location : par exemple, au lieu d’avoir 400 $ pour un appartement loué à une seule famille, ils peuvent en obtenir 600 $ s’ils le louent à trois familles (200 $ par famille). Les familles syriennes sont dès lors devenues des "cibles" privilégiées pour les propriétaires immobiliers du quartier. Comme le déclare Hassan, "tout le monde préfère louer aux Syriens, ça rapporte plus" (Hassan, 60 ans, commerçant, habitant de Horch el-Qatil). Les réfugiés syriens au Liban, individus ou familles, n’ont pas d’autre choix que d’habiter dans de telles conditions d’entassement et de promiscuité. La plupart des familles pensent que leur séjour au Liban sera temporaire, le temps que les choses se calment en Syrie et qu’elles puissent rentrer dans leur pays. Les locations destinées aux personnes seules – lesquelles prennent généralement la forme de colocations – concernent, outre les réfugiés syriens, les travailleuses originaires d’Asie ou d’Afrique.

23À l’instar d’autres quartiers non réglementaires de la ville, à Horch el-Qatil, les appartements ne sont pas les seuls bien immobiliers à être loués. Les rez-de-chaussée des habitations comportent très fréquemment des espaces commerciaux ou pouvant être utilisés pour diverses activités lucratives (artisanales et de service). Or, dans certaines rues secondaires, surtout celles qui sont peu passantes et faiblement attractives pour les activités les plus rentables (cafés, épiceries, etc.), les propriétaires éprouvent des difficultés à louer des locaux destinés à les accueillir, ce qui les rend très sensibles aux demandes de location des réfugiés. Il leur suffit d’installer un WC et un évier dans des locaux dont la superficie varie entre 15 et 30 m², même quand ils n’ont jamais été conçus pour l’habitat, pour qu’ils les proposent à la location en étant assurés de trouver rapidement preneurs. D’autres propriétaires tentent une stratégie qui consiste à diviser leur habitation en deux, ou bien à séparer de leur propre logement une chambre pour la location. Dans cette partie de l’appartement ou de la maison, ils installent les équipements nécessaires (WC et évier) avant d’aménager, éventuellement, une entrée indépendante pour limiter les interférences entre le propriétaire et les locataires.

24Bien évidemment, tous les propriétaires des quartiers n’ont pas la possibilité de louer, cela dépend au départ des espaces disponibles dans leurs habitations. En outre, il existe un éventail large de capital locatif, qui varie entre des bailleurs qui possèdent plusieurs immeubles, ceux qui louent un seul immeuble, ceux qui ont dédié un à quelques appartements à la location et ceux qui louent une ou plusieurs chambres comme stratégie de survie. Ainsi, la qualité du logement loué et les conditions de vie qu’il offre changent d’un cas à l’autre. Il apparaît ainsi une hiérarchisation des bailleurs correspondant à leur capital locatif de départ — petits, moyens et grands propriétaires — ; une hiérarchisation opérante dans la diversité du marché locatif et dans son caractère adaptatif.

Rapports de domination des acteurs

25Avec ironie, Bruno Lautier met l’accent sur les illusions qui accompagnent souvent l’économie informelle. Les valeurs comme la solidarité communautaire, l’auto-organisation, la débrouillardise des pauvres, etc., considérées comme positives et mises en avant par certaines institutions comme la Banque Mondiale, sont souvent des obligations pour les populations qui ont eu recours à l’informel. L’auteur développe une vision plutôt pessimiste sur ce sujet en écrivant, par exemple : "L’économie informelle n’a, le plus souvent, rien de solidaire ni de joyeux : on s’y assassine souvent (les pauvres sont plus souvent tués par d’autres pauvres que par des riches ou des flics), on s’y vole et on s’y viole, on y est humilié et parfois asservi" (Lautier, 2003, p.203). Les côtés sombres de l’informel (notamment dans l’économie informelle), analysés par l’auteur et appuyés par des exemples d’Amérique du Sud ou d’Afrique, témoignent de la nécessité de nuancer les propos romancés liés à ce sujet. Les profits des propriétaires se construisent en grande partie au détriment des plus fragiles : les locataires, dans le cas présent, lesquels se retrouvent dans des conditions de vie souvent indécentes et face à une accumulation de contraintes parfois humiliantes, imposées par les propriétaires dans un rapport de pouvoir, voire de domination.

26Les réfugiés syriens au Liban sont inscrits, sauf exception, dans des rapports inégaux avec les autorités et les habitants plus anciens. V. Geisser (2013, p.67) rappelle, à ce sujet, que "la présence visible des “déplacés” syriens vient réveiller le spectre des “réfugiés palestiniens” de 1948 et de 1967 qui, dans l’imaginaire de nombreux Libanais restent les “fautifs” et les “coupables” du déclenchement de la guerre civile en 1975". Toutefois, le rapport particulier et les représentations que se font les Libanais des Syriens sont bien plus anciens que la guerre civile. Le Syrien au Liban renvoie à deux figures : la première est liée à l’occupation de l’Armée syrienne entre 1976 et 2005, laquelle a laissé des traces de violences et d’exactions difficiles à oublier, semblables en fait à toutes celles que laissent des forces d’occupation. La seconde figure est celle qui s’applique aux travailleurs syriens venus chercher un emploi (généralement manuel et précaire) au Liban : leur image négative de travailleurs marginaux et pauvres s’est constituée depuis les années 1990. Dès lors, ce faisceau de causes historiques est à l’origine des discriminations fréquentes que les Syriens subissent au Liban.

  • 24 Depuis le début la guerre civile en Syrie, nombre de personnes radicalisées ont réussi à franchir l (...)

27À l’échelle du quartier étudié, même si certaines personnes soutiennent la cause des réfugiés et sont sensibles à leurs souffrances, les habitants interrogés, comme pratiquement toutes les municipalités concernées, restent vigilants à leur encontre et les soumettent à une surveillance continue. Leur présence est en effet perçue comme une menace et les images "péjoratives et dépréciatives" (Geisser, 2013) associées aux travailleurs syriens se sont reportés sur les réfugiés syriens, comme l’explique V. Geisser : "Les préjugés anti-syriens s’inscrivent dans un rapport de domination quasi-structurelle où le travailleur syrien renvoie d’abord aux images péjoratives et dépréciatives du “rural”, de “l’analphabète”, du “grossier personnage”, du “prédateur sexuel”, etc. […]. En ce sens, la figure du réfugié syrien a réveillé la figure traditionnelle de l’immigré syrien : les stigmates accolés au second se sont systématiquement reportés sur le premier, avec parfois une pointe de compassion chrétienne ou musulmane pour les “victimes” du conflit" (ibid.). En même temps, il y a la crainte importante et tangible que, dans le flot des réfugiés, se soient mêlés des islamistes radicaux24. Le clivage entre réfugiés et résidents s’est également approfondi par les appartenances confessionnelles, même si les uns et les autres sont majoritairement musulmans, les premiers sont principalement des sunnites, alors que les propriétaires-loueurs sont majoritairement chiites. Une telle situation ne fait qu’augmenter les tensions et renforcer les comportements ségrégatifs, qui peuvent atteindre des formes d’agressions verbales et physiques. Mais malgré les oppositions fortes entre Libanais (du moins une majorité d’entre eux) et Syriens, l’essentiel reste pour les réfugiés de trouver un toit pour eux et, éventuellement, leur famille. En réponse à la difficulté de cette cohabitation, plusieurs réfugiés reprennent cette même idée : "On garde le silence sur tout ce qu’on subit, le principal est de préserver notre abri".

28Cette défiance plutôt généralisée, qui peut se manifester sous la forme d’une hostilité avérée, imprègne inévitablement les relations, déjà socialement et économiquement inégales, entre propriétaires et locataires. À cela s’ajoutent les modes de fonctionnement du marché informel du logement qui, en l’absence de toute règle officielle, placent quasi systématiquement le propriétaire en position de force envers un locataire vulnérable et incertain de son avenir. Paradoxalement, des situations de concurrence locale entre propriétaires agissent nécessairement dans les rapports avec leurs locataires. En dehors de l’acquittement du loyer, qui reste l’exigence première des bailleurs, ces derniers peuvent développer un espace de négociation avec leurs locataires sur les conditions de logement, avec l’objectif de les maintenir.

  • 25 Dans le cadre de mon enquête, je n’ai pas eu de cas de location gérée par un courtier.

29Les propriétaires maintiennent leur domination à travers certaines pratiques, telles que la surveillance et la pénétration quasi systématique et sans préavis dans le logement du locataire. D’autres restent en retrait et confient leur propriété à un courtier25, ceux-ci touchent un revenu important à la fin du mois sans effort, en évitant les conflits potentiels avec les locataires ou les problèmes qui accompagnent la gestion des locations. Généralement, le bailleur impose ses propres règles en s’arrogeant une liberté qui lui permettra d’optimiser les profits au détriment du bien loger du locataire.

30L’analyse du marché locatif informel de Horch el-Qatil révèle finalement un marché singulier. Outre les dimensions historiques liées au passif entre Syriens et Libanais, les facteurs de son émergence mettent en scène des acteurs issus de milieux sociaux généralement modestes ­— en l’occurrence les petits, moyens et grands propriétaires— qui rééditent des rapports de domination, sur lesquels certains vont construire leur ascension sociale.

Quelles mobilités pour les bailleurs ?

Modes de faire et hiérarchies sociales

31Je présente ici le mode de fonctionnement de ces affaires locatives familiales, à partir de plusieurs cas sur lesquels il m’a été possible d’enquêter directement. J’ai choisi de prendre comme exemples les modes de faire de deux familles représentatives. Dans le premier cas, la famille concernée a privilégié un mode d’accueil des réfugiés syriens seuls, sans leur famille ; dans le second cas, la famille propriétaire a refait le bâtiment qu’elle occupe pour accueillir des familles complètes. Dans les deux cas, les familles exploitent au maximum le potentiel spatial de leur habitat pour le transformer en vue de la location.

  • 26 Tous les noms cités dans le texte sont des pseudonymes.
  • 27 Tekhshibeh : ce terme, usité en dialectal libanais, n’a pas d’équivalent en arabe littéraire. Dériv (...)
  • 28 La définition que N. Semmoud donne de l’immeuble familial à Alger est applicable à l’immeuble sud-b (...)

32Hajjeh Wardeh26 et son mari sont arrivés dans le quartier en 1973, fuyant les conflits qui se déroulaient dans la banlieue est de Beyrouth, avant la guerre civile en 1975. Ils ont acheté deux abris de fortune (ou tekhshibeh27 selon le terme utilisé au Liban). Ils ont habité avec leurs enfants dans le premier et, petit à petit, ils ont reconstruit le second tekhshibeh en dur, avant d’y emménager. En 2006, lors de la guerre avec Israël, avec l’augmentation des constructions dans le quartier par manque de surveillance, et pour pouvoir loger les quatre fils mariés, le couple a reconstruit la première tekhshibeh avec l’aide financière des enfants, pour en faire une sorte d’"immeuble familial" (Semmoud, 2001) de trois niveaux contenant quatre appartements28.

33Hajjeh Wardeh et son mari sont restés vivre dans leur première maison, de deux niveaux, qui est moins bien équipée que la nouvelle construction (celle des enfants) et donne une impression de plus grande précarité. À partir de 2011, avec l’arrivée des réfugiés syriens, le couple a dédié le rez-de-chaussée de leur maison à la location : il est constitué de deux chambres et d’un WC qui donnent sur un patio, et d’une cuisine extérieure. Les locataires sont des réfugiés syriens seuls, uniquement des hommes, vivant à trois par chambre. En 2014, l’un des enfants, qui occupait un appartement dans l’immeuble familial, a quitté le Liban pour l’étranger. Les parents ont alors emménagé dans son appartement pour transformer la totalité de leur propre maison, en la divisant en plusieurs chambres destinées à la location. Avec ces travaux de séparation, il y a désormais quatre chambres à louer à l’étage, chacune pouvant accueillir de deux à cinq personnes. Elles s’ajoutent aux deux chambres déjà louées au rez-de-chaussée (plan 1). Grâce aux revenus tirés de ces locations, la famille a pu apporter des améliorations notables à l’immeuble familial, ce qui lui permet de bénéficier d’une meilleure qualité de vie.

34Le second cas de figure est celui de Hajj Mohammad, qui possède un immeuble de trois niveaux à Horch el-Qatil. La stratégie qu’il a mise en œuvre est différente de celle du couple précédent. L’immeuble de Hajj Mohammad est plus grand que celui de Hajjeh Wardeh. À l’origine, la construction est organisée sur trois niveaux autour d’un patio, chaque étage comprenant deux ou trois appartements (les plus petits sont constitués de deux pièces, de petites cuisines et de salle d’eau). Avant l’afflux des réfugiés dans le quartier, une partie de ces appartements était habitée par Hajj Mohammad et ses enfants, et le reste était loué. Avec l’augmentation de la demande de location, le propriétaire a reconfiguré les espaces par des séparations et l’installation de toilettes et de petites cuisines. Il a également rénové les sols et refait les peintures. Aux termes de ces travaux, il a proposé les studios ainsi réaménagés à des familles. Il a même transformé son propre appartement et ceux de ses enfants en studios à des fins de location, après avoir fait le choix de quitter le quartier pour habiter, en tant que locataire, un des quartiers réguliers – souvent appelés mrattabine (propres et organisés). La location est devenue pour lui la source principale de revenu. Il a transformé un système à l’origine plutôt opportuniste en une véritable affaire familiale, nécessitant des investissements non négligeables que l’aisance (relative) récemment acquise par les loyers rend désormais possibles.

Plan 1 : Plans de la maison de Hajjeh Wardeh montrant les six chambres mises en location

Plan 1 : Plans de la maison de Hajjeh Wardeh montrant les six chambres mises en location

Croquis : R. Kaedbey, 2018.

Investissement et ascension résidentielle

35La crise en Syrie a généré au Liban de multiples et graves problèmes économiques, sociaux et sanitaires, dont les principales manifestations : l’installation d’une importante population surnuméraire dans un pays connaissant déjà de sérieuses difficultés économiques et souffrant déjà d’une insuffisance notoire des infrastructures et d’un manque criant de services ; une baisse du salaire moyen, du fait de la concurrence que la main-d’œuvre locale subit de la part des réfugiés syriens ; des tensions récurrentes entre les Libanais et les nouveaux arrivés - etc. (Longuenesse, 2015). Malgré tout cela, la présence des réfugiés est ressentie par un nombre important de propriétaires de Horch el-Qatil comme un phénomène positif, car les revenus qu’ils en tirent peuvent constituer la source principale de leur mobilité sociale, accompagnée particulièrement par une "ascension résidentielle".

36Comme Hajj Mohamad, pour nombre d’habitants de Horch el-Qatil, emménager dans des quartiers planifiés constitue une étape très importante dans leur trajectoire, car elle témoigne de leur ascension sociale et de leur dé-marginalisation. Dans le quartier que j’ai étudié, cette forme de mobilité des propriétaires-bailleurs se banalise. La plupart des propriétaires ont compris que la location est une opportunité pour que leur désir d’ascension résidentielle devienne réalité. C’est ce que m’explique Marwan, 22 ans et agent de la police municipale : "À Horch el-Qatil, on ne voit plus de Libanais, la plupart sont partis et ils louent leurs maisons aux Syriens". Dans d’autres cas, l’accroissement des revenus tirés de ces modes rentables de location a permis à beaucoup de familles de propriétaires d’apporter des améliorations considérables à leurs habitations, tout en se maintenant sur place, comme le montre l’exemple de Hajjeh Wardeh.

  • 29 Hajjeh Latifeh (75 ans) est arrivée à Horch el-Qatil avec son mari en 1976, suite au massacre de la (...)

37Cette ascension résidentielle ne profite pas à tous de la même façon et peut, à terme, creuser les écarts au sein du quartier. Les capacités de location dépendent du capital spatial (les espaces qui peuvent potentiellement être libérés pour la location) de la famille, mais aussi de ses moyens à l’adapter un tant soit peu à la location. Par exemple, un des interviewés, en soulignant son envie de vivre ailleurs, m’a précisé que ses revenus actuels issus de la location ne le permettaient pas : "Je ne peux pas quitter Horch el-Qatil comme les autres, même si j’ai pu construire deux chambres au-dessus de ma maison que je loue à une famille syrienne mais le revenu reste insuffisant pour que je parte avec ma famille" (Ahmad, 45 ans, maçon, propriétaire à Horch el-Qatil). Contrairement à un autre enquêté qui, après avoir divisé son bien à Horch el-Qatil en trois appartements, dont deux étaient loués et le troisième occupé par sa famille, a finalement décidé de louer la totalité et de vivre à Burj el-Barajneh, un quartier mieux équipé. La location de son nouvel appartement, plus décent, correspond à deux-tiers du revenu de ses locations, ce qui lui laisse un tiers pour d’autres dépenses. Imad affirme que "grâce à la location j’ai pu améliorer les conditions de vie de mes enfants, et d’ailleurs je ne suis pas le seul, beaucoup dans le quartier suivent la même stratégie" (Imad, 32 ans, propriétaire à Horch el-Qatil). Pour d’autres encore, le revenu de la location correspond uniquement à une stratégie de survie, comme le montre le cas de Hajjeh Latifeh29 qui, du fait de ses ressources très insuffisantes, loue une des deux pièces qui constituent sa maison, à un jeune couple syrien : "Grâce à Dieu, j’ai réussi à louer cette pièce, ça me permettra de payer les médicaments de mon mari".

38Ces exemples, non-exhaustifs, de Ahmad, Imad, Hajjeh Latifeh, Hajj Mohammad, Hajjeh Wardeh entre autres, montrent la variété des trajectoires sociales et résidentielles qu’autorise le marché locatif informel, considéré comme une véritable opportunité par les ménages. L’analyse révèle des hiérarchisations sociales qui s’approfondissent, entre les propriétaires/sortants dont l’investissement locatif leur permet de "sortir" de la marginalisation et du quartier, les propriétaires/ancrés qui améliorent leur habitat tout en développant l’espace locatif, et enfin les petits propriétaires qui réduisent la qualité de leur logement pour des locations leur permettant de survivre.

"Les grands propriétaires", un statut valorisé et valorisant

  • 30 Les guillemets signifient qu’il est nécessaire de relativiser ce statut en fonction du contexte des (...)
  • 31 Bir Hassan est un ancien village, aujourd’hui c’est un quartier de la banlieue sud de Beyrouth, dép (...)

39Afin de comprendre les effets du marché locatif sur la mobilité sociale, je propose de restituer ici la trajectoire de ce que je nomme un "grand propriétaire"30. Venant de Bir Hassan31, Abou Hassan est arrivé à Horch el-Qatil en 1973 avec sa famille. De milieu modeste, avec son père, il faisait des métiers divers et variés en fonction des opportunités (pêche, menuiserie, plomberie, etc.). À Horch el-Qatil, Abou Hassan a acheté un petit taudis qu’il a transformé petit à petit en appartement, malgré son revenu modeste et souvent irrégulier. Ensuite, il a construit un deuxième étage qu’il a loué. Pendant la guerre, en 1977, il a réussi à acheter un autre taudis à un prix très intéressant, dans lequel il a fait des travaux, en ajoutant des pièces supplémentaires. Il a alors dédié cette nouvelle propriété entièrement à la location. Petit à petit, en fonction de ses revenus, il a ajouté des pièces et des chambres qu’il a loué. En 1982, il a pu construire un étage entier dans l’un de ses deux immeubles. Ses enfants ont ensuite commencé à travailler, notamment deux qui ont intégré l’armée avec des revenus stables. L’un a entamé une nouvelle construction, à côté de la deuxième propriété où le terrain était suffisant pour accueillir un autre immeuble. L’autre a construit un étage au-dessus de celui de ses parents. Toutes ses constructions et extension restaient toujours sous le contrôle du chef de la famille. En 2006, le père et ses fils ont profité de l’instabilité politique du moment pour réaliser plusieurs étages. Jusqu’en 2006, ils possédaient donc trois immeubles avant d’acheter un autre immeuble de trois étages, dont je ne connais pas le contexte de son achat.

40Aujourd’hui, Abou Hassan est connu dans le quartier pour ses quatre immeubles loués et habités par lui et ses enfants, à part deux qui sont à l’étranger. Selon les voisins, ses revenus ont triplé après la crise syrienne, parce qu’il a commencé à louer à plusieurs familles en augmentant le loyer. Il est alors connu dans les réseaux des locataires pour son offre de location. Sa trajectoire réussie de propriétaire-bailleur lui vaut une forme de reconnaissance de la part de la population dans le quartier. Migrant au départ, il n’a pas eu la chance d’avoir un tènement qui donne sur la rue principale, qui lui aurait permis de profiter des revenus d’un commerce, mais il a su mener son ascension à travers l’investissement locatif. Selon ses voisins, c’est une personne aujourd’hui proche des partis politiques chiites. Mes observations dans le quartier m’ont conduite à constater le respect dont il jouit auprès de la population : j’ai par exemple assisté un jour à une dispute entre deux habitants où Abou Hassan est intervenu directement pour régler le problème.

  • 32 Mallik (dérivé de "mallâk" pl. "mallâkîn", grands propriétaires) - utilisé en dialecte libanais pou (...)

41L’analyse des trajectoires des grands propriétaires révèle une mobilité sociale à plusieurs facettes, l’augmentation des revenus, l’ascension résidentielle, la valorisation sociale, mais aussi une forte reconnaissance par les habitants et les autorités locales. Cette reconnaissance constitue une ressource qui vient consolider et renforcer les autres facettes de la mobilité sociale. Elle octroie un nouveau statut au grand propriétaire, celui de mallik32, dont la signification symbolique renvoie à celle de notabilité locale. Il faut bien évidemment relativiser ce statut, les bailleurs concernés par cette étude n’étant pas les grandes familles riches de la ville, dont le patrimoine se trouve à Beyrouth, au Liban, voire à l’étranger. Les "grands propriétaires", dans notre cas, sont plutôt des personnes qui possèdent plusieurs immeubles et locaux, mais situés dans des quartiers informels où les coûts sont forcément plus bas qu’ailleurs. Ils ont cependant un revenu qui leur permet d’avoir des avantages, tels qu’un logement de qualité pour eux et leurs enfants, un accès à l’éducation, un pouvoir d’achat supérieur à la moyenne du quartier, voire à celle de la ville, et un certain confort matériel.

42Un "grand propriétaire-bailleur", tel qu’analysé ici, n’implique pas uniquement un statut social, mais aussi un statut de notabilité du quartier. Reconnue en tant que telle par les autres habitants, c’est une personne qui possède un poids dans le quartier et qui est sollicitée à ce titre. D’un autre côté, les grands propriétaires entretiennent de bonnes relations avec les autorités qui les considèrent comme des référents du quartier. Cependant, pour le voisinage, cette perception est souvent accompagnée par des critiques sur l’illégalité des constructions, mais aussi sur l’accueil de populations étrangères et les conséquences de cela induit sur la vie sociale du quartier. Un trait particulier distingue aussi les grands propriétaires entre eux : les habitants apprécient et respectent le bailleur qui ne fait pas "n’importe quoi" dans sa propriété. Tandis que celui qui loue à "n’importe qui" et ne contrôle pas ses locataires n’a pas forcément la même place pour les habitants du quartier.

43Le capital social des "grands propriétaires" est le résultat d’une accumulation de débrouillardise, de connexions avec divers réseaux au sein et en dehors du quartier, de savoirs et de compétences en termes de communication et de travail ; capital social qui a aussi bénéficié des opportunités qui se sont présentées. Grâce aux réseaux sociaux dont ils ont bénéficié ou/et qu’ils ont construit, ils sont devenus une référence dans le monde de la location. Tous les habitants connaissent bien ceux qui possèdent un ou plusieurs immeubles dédiés à la location, ils sont perçus comme des personnes ayant réussi à optimiser leurs profits et à accéder à un niveau social valorisant.

Conclusion

44Pourtant féconde, l’entrée par le marché locatif informel pour comprendre les mobilités sociales et spatiales dans les quartiers non réglementaires est une approche rarement développée. Dans cet article, j’ai uniquement traité des stratégies et mobilités des propriétaires-bailleurs, qui ne constituent qu’un volet des questions de recherche que soulève ce marché locatif informel. Aujourd’hui, dans une ville comme Beyrouth, où l’accès à la propriété devient presque impossible, pour une grande partie de la population libanaise, et a fortiori étrangère et où la location est devenue leur seul moyen de se loger, il est essentiel de comprendre les logiques globales autour de ce marché singulier et son rôle dans les mobilités ascendantes ou descendantes des populations et des territoires. Ce faisant, le statut de locataire, qui a toujours été perçu et vécu par les Libanais comme une étape transitoire dans leur trajectoire résidentielle, avant d’accéder à la propriété, constitue une position durable pour l’écrasante majorité des ménages, dans le contexte de la crise économique actuelle. L’analyse du marché locatif informel révèle aussi la façon complexe et paradoxale avec laquelle se dessinent les hiérarchisations sociales et spatiales dans ces territoires populaires. Elle ouvre également la perspective d’un regard plus pointu sur les effets socio-spatiaux des pratiques autour de la location dans les transformations urbaines et sociales de la ville informelle et dans les processus de sa marginalisation ou de sa dé-marginalisation.

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Notes

1 L’absence d’une politique d’accueil des réfugiés syriens a laissé place à leur dispersion dans la Bekaa (région libanaise) et les quartiers les plus pauvres de la ville de Beyrouth. Ils se sont alors orientés vers le marché locatif informel, qui s’est considérablement développé à cette occasion.

2 Les guillemets ici indiquent qu’il ne s’agit pas d’un statut classique de propriétaire : dans ce texte le terme "propriétaire" désigne ceux qui ont initialement érigé une construction qu’ils considèrent être leur possession, bien qu’ils ne soient pas nécessairement les propriétaires légaux des terrains.

3 L’expansion des quartiers non réglementaires de Beyrouth, situés majoritairement en banlieue sud, est liée à plusieurs facteurs, notamment les vagues successives de migrants, les guerres et conflits dans la région et l’absence de politique nationale d’habitat. Le terme "informel", dans ce texte, est employé dans son sens le plus large, il désigne les constructions qui se font entièrement ou partiellement en dehors des règles imposées par la loi.

4 Cet article s’inscrit dans le cadre d’une thèse en aménagement menée par Rouba Kaedbey au sein du laboratoire UMR 7324 CITERES, CNRS, Université de Tours, sous la direction de Nora Semmoud (UMR 7324 CITERES) et le co-encadrement de Valérie Clerc (UMR 245 CESSMA). La recherche porte sur l’analyse du marché locatif informel dans deux quartiers informels de la banlieue Sud de Beyrouth (Ouzai et Horch el-Qatil) et son rôle dans leur transformation urbaine. L’enquête engagée dans l’élaboration de la thèse est ainsi mobilisée dans ce texte.

5 Dans ma thèse, je traite à la fois des locataires et des propriétaires/bailleurs, mais dans le présent article, je privilégie l’analyse des seconds car ils sont peu abordés dans la recherche.

6 Dans ce texte, je mets l’accent sur des cas où les locations de logements ont permis un saut important en matière d’ascension sociale, et sur les tournures que cet investissement prend avec l’arrivée des réfugiés syriens depuis 2013. Sachant que dans certains cas, l’investissement locatif peut être une contribution supplémentaire à une ascension sociale déjà en cours grâce à d’autres sources de revenus, comme une activité commerciale par exemple.

7 Sachant qu’il y a d’autres signes d’ascension sociale : le pouvoir d’achat, l’éducation des enfants, l’accès à certains conforts supplémentaires, mais aussi la solidarité avec les enfants qui constitue un puissant vecteur dans les stratégies d’ascension sociale, etc.

8 Source : Arch Consulting s.a.r.l. Recensement effectué entre 2016 et 2017 pour les municipalités de Burj el Barajneh et Ghobeireh et qui concerne les quartiers informels de la banlieue sud de Beyrouth.

9 L’enquête comprend vingt entretiens semi-directifs et environ une vingtaine d’échanges plus informels auprès d’habitants et de commerçants du quartier et des alentours.

10 Après l’éclatement de la guerre civile libanaise en 1975, "les milices chrétiennes épurent les banlieues nord-est [de Beyrouth] de la présence chiite et palestinienne" (Harb, 2010, p.22).

11 La Quarantaine et Tell el-Zaatar sont deux camps de Beyrouth Est, habités par des réfugiés palestiniens, des Kurdes et des Syriens, contrôlés par l’Organisation de Libération de la Palestine (OLP).

12 Quartier de la banlieue Est de Beyrouth.

13 L’union des municipalités de la banlieue est déterminée par les quatre municipalités qui la constituent (carte 1). En revanche, les limites d’al-Dahiyé al-janubiyyé (banlieue sud) restent difficiles à définir.

14 M. Harb parle de "territoire politique", en montrant qu’au-delà de la gestion par le Hezbollah de la banlieue sud, s’y déploient de multiples logiques de territorialisation et s’y réalise la production d’une véritable "société" Hezbollah : "La banlieue sud de Beyrouth, al-Dahiyé al-janubiyyé, devient connue comme al-Dahiyé, « La » banlieue – un territoire chiite qui conteste l’autorité de l’État, se rebelle et s’islamise autour du Hezbollah, qui grandit en influence et en pouvoir. La banlieue sud de Beyrouth se construit ainsi comme un territoire politique, sous l’impulsion de déplacements de population et des stigmatisations dont elle fait l’objet" » (Harb, 2010, p.61).

15 Source : Arch Consulting s.a.r.l. Recensement effectué entre 2016 et 2017 pour les municipalités de Burj el Barajneh et Ghobeireh et qui concerne les quartiers informels de la banlieue sud de Beyrouth.

16 Les partis chiites libanais, le Hezbollah et le Mouvement Amal, sont passés de partis de guerre à des partis ayant des représentants élus à la Chambre des députés après la guerre.

17 Connue aussi sous le nom de "Guerre des trente-trois jours".

18 Le rôle des autorités locales et les enjeux de leurs actions est un aspect très important des dynamiques du marché locatif. Cette dimension est abordée très brièvement dans l’article mais mise en valeur dans la thèse.

19 Ces informations sont tirées des entretiens informels avec des habitants de la banlieue sud et des agents de la police municipale.

20 Abordée largement dans mon travail de thèse.

21 L’éviction aura lieu principalement dans le cas où le locataire ne paye pas le loyer (VASyR 2018).

22 Il s’agit de l’interprétation de la demande par les propriétaires. Elle reste souvent décalée, même lorsqu’elle s’approche des attentes de réfugiés.

23 Les locataires individuels syriens sont presque exclusivement des hommes qui, célibataires ou mariés, sont venus seuls au Liban.

24 Depuis le début la guerre civile en Syrie, nombre de personnes radicalisées ont réussi à franchir les frontières libanaises. La crainte des autorités locales et des habitants d’être confrontés à leurs exactions n’est donc pas une simple vue de l’esprit.

25 Dans le cadre de mon enquête, je n’ai pas eu de cas de location gérée par un courtier.

26 Tous les noms cités dans le texte sont des pseudonymes.

27 Tekhshibeh : ce terme, usité en dialectal libanais, n’a pas d’équivalent en arabe littéraire. Dérivé du mot khashab, qui signifie bois, il désigne une construction en matériaux légers et généralement précaire.

28 La définition que N. Semmoud donne de l’immeuble familial à Alger est applicable à l’immeuble sud-beyrouthin : "[l’immeuble familial] se caractérise pas la superposition de plusieurs logements, plus ou moins indépendants, dans un immeuble implanté sur un même lot où cohabitent, dans des appartements séparés, les parents et les jeunes ménages des fils" (Semmoud, 2001, p.86).

29 Hajjeh Latifeh (75 ans) est arrivée à Horch el-Qatil avec son mari en 1976, suite au massacre de la Quarantaine. Elle est propriétaire d’une maison de deux pièces aux conditions très précaires. La famille a acheté cette maison trois ans après l’avoir occupée en location, la vente s’est effectuée par accord verbal, sans aucun contrat écrit. Suite aux soucis de santé de son mari et au départ de ses enfants, elle ne possède aucun revenu.

30 Les guillemets signifient qu’il est nécessaire de relativiser ce statut en fonction du contexte des quartiers non réglementaires et leur image stigmatisée.

31 Bir Hassan est un ancien village, aujourd’hui c’est un quartier de la banlieue sud de Beyrouth, dépendant de la municipalité de Ghobeireh.

32 Mallik (dérivé de "mallâk" pl. "mallâkîn", grands propriétaires) - utilisé en dialecte libanais pour désigner un grand propriétaire.

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Table des illustrations

Titre Carte 1 : Localisation des quartiers informels le la banlieue sud de Beyrouth
Crédits Cartographie : R. Kaedbey, 2019. Fond de carte : Google Earth 2019.
URL http://journals.openedition.org/cybergeo/docannexe/image/36264/img-1.png
Fichier image/png, 2,7M
Titre Carte 2 : Morphologie urbaine des quartiers informels de la banlieue sud de Beyrouth
Crédits Cartographie : R. Kaedbey, 2019. Fond de carte : Google Earth 2019.
URL http://journals.openedition.org/cybergeo/docannexe/image/36264/img-2.png
Fichier image/png, 2,6M
Titre Figure 1 : Le tissu dense, enchevêtré et souvent précaire des habitations à Horch el-Qatil
Crédits Cliché : R. Kaedbey, 2018.
URL http://journals.openedition.org/cybergeo/docannexe/image/36264/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 144k
Titre Figure 2 : Les habitations accolées et les passages étroits à Horch el-Qatil
Crédits Cliché : R. Kaedbey, 2018.
URL http://journals.openedition.org/cybergeo/docannexe/image/36264/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 332k
Titre Plan 1 : Plans de la maison de Hajjeh Wardeh montrant les six chambres mises en location
Crédits Croquis : R. Kaedbey, 2018.
URL http://journals.openedition.org/cybergeo/docannexe/image/36264/img-5.png
Fichier image/png, 457k
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Pour citer cet article

Référence électronique

Rouba Kaedbey, « Stratégies locatives et ascension sociale des propriétaires-bailleurs à Horch el-Qatil, banlieue sud de Beyrouth », Cybergeo : European Journal of Geography [En ligne], Espace, Société, Territoire, document 969, mis en ligne le 23 mars 2021, consulté le 12 avril 2021. URL : http://journals.openedition.org/cybergeo/36264 ; DOI : https://doi.org/10.4000/cybergeo.36264

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Auteur

Rouba Kaedbey

Doctorante en géographie et aménagement UMR 7324 CITERES, CNRS, Université de Tours, France
Courriel : rouba-kaedbey@hotmail.com

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Droits d’auteur

Licence Creative Commons
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