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2021
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Espaces vacants et dégradation du cadre de vie dans une ville décroissante : le cas de Roubaix

Vacant spaces and degradation of the living environment in a shrinking city : The case of Roubaix
Espacios vacíos y degradación de la calidad de vida en una ciudad con declive demográfico : el caso de Roubaix
Nadia Arab et Yoan Miot

Résumés

Alors que les espaces vacants, bâtis et non bâtis, sont considérés comme l’une des manifestations urbaines les plus vives des villes en décroissance et participent de la dégradation urbaine, la nature et l’ampleur de la relation entre espaces vacants et cadre de vie sont rarement explorées. L’article propose d’examiner cette relation à partir d’une enquête qualitative auprès d’usagers et d’un relevé de terrains dans deux quartiers d’une ville décroissante française : Roubaix. Il rend compte de la manière dont les espaces vacants génèrent des désordres environnementaux et matériels, touchant fortement la perception du cadre de vie. Il témoigne également d’un ensemble d’effets indirects participant à la dégradation systémique du cadre de vie. Ainsi, il offre une nouvelle perspective à la problématique de la vacance, au-delà des approches courantes des impacts de celle-ci sur la valeur immobilière et le sentiment d’insécurité.

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Texte intégral

Introduction

1Les villes décroissantes forment un objet de recherche foisonnant depuis près de quinze ans (Béal et al., 2019). Ces villes peuvent se définir comme un ensemble urbain connaissant un affaiblissement, voire un effondrement des trajectoires de développement démographique, économique ou social, frappant tout ou une partie d’un ensemble urbain (Martinez-Fernandez et al., 2012). Les causes de ce processus sont à rechercher dans des phénomènes de désindustrialisation, de périurbanisation, de paupérisation ou de vieillissement de la population, phénomènes se combinant différemment selon les contextes nationaux et locaux (Cunningham-Sabot, Fol, 2011). Parallèlement, ce processus génère un ensemble de conséquences urbaines, sociales, économiques et environnementales décrites avec des termes comme "crise urbaine" (Sugrue, 1996) dans le cas américain, "abandon urbain" dans le cas des villes de l’Angleterre du Nord-Ouest (Power, Mumford, 1999), de "ville perforée" dans le cas de Leipzig (Florentin, 2010). À chaque fois, ces analyses établissent que ces processus vont de pair avec le constat d’un cadre de vie fortement dégradé dans les villes en décroissance. Autre constat, les espaces vacants, bâtis et non bâtis, sont l’une des manifestations urbaines les plus caractéristiques et les plus vives des villes en décroissance (Hollander et al., 2009 ; Couch, Cocks, 2013 ; Glock, Häussermann, 2004 ; Nussbaum, 2015). Aux États-Unis, plusieurs recherches ont révélé des liens entre les espaces vacants et la dégradation du cadre de vie. Dès les années 1980-1990, les espaces vacants y ont été analysés comme porteurs de risques ou supports d’usages déviants. Pour Greenberg, Popper et West (1990 ; 2000), ces espaces qualifiés de "temporary obsolete or abandoned derelict sites", soit des sites temporairement obsolètes ou des ruines abandonnées, "peuvent provoquer la ruine des quartiers en polluant le cadre de vie" (Greenberg et al., 2000, p. 719), avec des effets en chaîne particulièrement importants du point de vue du sentiment d’insécurité (Spelman, 1993 ; Cui, Walsh, 2015 ; Skogan, 2015). C’est d’ailleurs dans ce contexte que s’est déployée "la théorie de la vitre brisée", controversée, qui lie la présence visible d’espaces vacants et l’augmentation tant du sentiment d’insécurité que de la délinquance (Wilson, Kelling, 1982). Plus récemment, les travaux de F. Paddeu ont mis à jour une "crise urbaine de l’habiter" dans des ensembles marqués par le déclin urbain (Paddeu, 2015), caractérisés par des désordres matériels environnementaux ainsi qu’une accessibilité dégradée aux aménités urbaines (commerces, services, espaces de récréation, etc.). Ces travaux signalent que les espaces vacants jouent un rôle dans les désordres matériels et environnementaux. En revanche, ils ne précisent pas la nature des relations entre bâtiments et terrains inoccupés et dégradation du cadre de vie. Cet article partage le constat de cette relation et le dépasse pour analyser comment se joue l’influence des espaces vacants sur la dégradation objective et perçue du cadre de vie dans les villes décroissantes.

2Pour conduire cette analyse, nous nous intéressons au cas de Roubaix, ville de 95 500 habitants au recensement général de la population de 2015, située dans l’agglomération de Lille. Au plan institutionnel, Roubaix est inscrite dans une intercommunalité ancienne ; d’abord une communauté urbaine créée par l’État en 1967 puis devenue métropole avec la loi MAPTAM de 2015. Elle réunit aujourd’hui 95 communes et 1,2 millions d’habitants. Cette intégration intercommunale cache cependant de profondes divergences de trajectoires de développement entre Lille et sa partie nord-est, où se situe Roubaix, se traduisant par une grande fragmentation socio-spatiale (Collectif Degeyter, 2017). En effet, alors que Lille connaît une trajectoire de croissance, Roubaix, pourtant seconde polarité de la conurbation lilloise, est caractérisée par la perte de 25 % de sa population depuis 1968, et constitue la ville la plus pauvre de France, avec 44 % de ses habitants vivant sous le seuil de pauvreté. Plus largement, l’ensemble du versant nord-est de l’agglomération, auquel appartient Roubaix, est caractérisé par des difficultés économiques, sociales et démographiques, classant cette partie de la conurbation parmi les secteurs frappés par un processus de décroissance urbaine (Martinez-Fernandez et al., 2012 ; Miot, 2012), dont les premiers signes apparaissent dès les années 1970. Depuis, la dégradation du cadre de vie s’accentue. Elle a d’ailleurs été identifiée par les élus locaux et apparaît dans les réflexions municipales et intercommunales depuis, a minima, le milieu des années 1990 (LMCU, 1996), pour rester aujourd’hui encore une question clé dans l’affichage des politiques intercommunales et de la municipalité roubaisienne.

  • 1 La recherche-action s’est effectuée dans un cadre partenarial, où la Ville de Roubaix a sollicité l (...)

3En 2015, celle-ci nous avait sollicités pour engager une recherche-action en vue de l’accompagner dans l’élaboration d’une stratégie d’action publique, tendue notamment vers la requalification du cadre de vie. Or, pour comprendre comment et sur quoi agir, encore fallait-il explorer ce qui fait dégradation. Dans cette perspective, un volet du programme de recherche-action s’est penché sur l’exploration de la relation entre cadre de vie et espaces vacants. Cet article prend racine et s’appuie sur les résultats de l’enquête conduite dans ce cadre1.

4Notre propos s’articule en trois parties. La première revient sur la méthode d’exploration des relations entre espaces vacants et cadre de vie, en explicitant pourquoi cette réflexion méthodologique est un enjeu à part entière pour ceux qui s’intéressent au cadre de vie. Les deux parties suivantes examinent les relations entre cadre de vie et espaces vacants, en montrant que cette relation relève autant de faits objectivables que de perceptions liées aux appréciations subjectives que les usagers ont de leur cadre de vie. Plus particulièrement, la deuxième partie montre que les espaces vacants génèrent des désordres matériels et environnementaux dégradant directement le cadre de vie. La troisième révèle l’existence d’effets indirects de fragilisation du cadre de vie générés par l’inoccupation des bâtiments et des terrains.

Aborder la relation entre cadre de vie et espaces vacants : un défi méthodologique

5Étudier la relation entre espaces urbains vacants et dégradation du cadre de vie revient à analyser les relations entre un élément matériel singulier, à savoir les espaces urbains vacants, bâtis ou non bâtis, et ce qui fait la qualité ou au contraire le caractère dégradé du cadre de vie. Or, si l’importance de la qualité du cadre de vie réunit un large consensus, ce qui fait cadre de vie et sa qualité restent en revanche difficiles à appréhender et soulèvent des problèmes méthodologiques.

6Le cadre de vie est une notion courante dans le champ académique comme du côté des politiques publiques et des professionnels de l’urbanisme. Cette notion apparaît montante dans les agendas urbains depuis la fin des années 1960 (Sénécal et al., 2008 ; Urban Affairs Annual Review, 1969 ; Bailly, 1981). Toutefois, le cadre de vie n’est pas toujours précisément défini, et la notion est régulièrement utilisée de façon interchangeable avec les notions "d’environnement urbain", de "milieu" ou encore de "qualité de vie urbaine". Cependant, le plus usuellement, le cadre de vie désigne le milieu quotidien du citadin. Cet environnement, ici urbain, renvoie à des composantes objectivables relatives aux artefacts bâtis (places, rues, réseaux, transports, immeubles résidentiels ou tertiaires, etc.) ; au paysage naturel (arbres et autres espaces verts, jardins potagers, fleuve, etc.) ; au patrimoine, compris comme l’ensemble des composantes bâties, symboliques, naturelles, auxquelles est accordée une valeur identitaire et sociale (Torres, 2002 ; Castel et al., 2006). Mais ces composantes objectivables ont ceci de particulier qu’elles font l’objet d’une appréciation subjective, que le citadin porte sur son environnement quotidien vécu et perçu. Cela signifie que la qualité du cadre de vie ne s’appréhende pas indépendamment de la perception subjective qu’en ont ceux qui pratiquent cet environnement urbain (Arab, Miot, 2017). Plusieurs travaux ont montré que cette subjectivité concerne tout particulièrement le rapport des habitants à l’esthétique et au confort, au sentiment de sécurité et à la vie collective et sociale (Torres, 2002 ; Castel et al., 2006). Questionner la relation entre espaces vacants et cadre de vie implique donc de coupler des méthodes de caractérisation objective des éléments matériels du cadre de vie, via un ensemble d’indicateurs, avec des méthodes qualitatives centrées sur les perceptions des usagers de l’espace étudié.

7De leur côté, les espaces urbains vacants sont des objets urbains encore mal définis (Arab, Miot, 2020). Cependant, à la suite des travaux de Northam (1971), de Greenberg, Popper et West (1990) ou de Bowman et Pagano (2000), on peut dire des espaces vacants qu’il s’agit d’espaces non utilisés ou sous-utilisés, qui ont été construits et ont fait l’objet d’une activité dans le passé, ou pas. Les types d’espaces vacants sont donc de différentes natures. En termes de fonctions initiales, pour les sites bâtis, il pouvait s’agir de logements, de commerces, de bureaux, de locaux d’activités, de sites industriels ou encore d’équipements publics. Les sites vacants non bâtis concernent, eux, d’anciens espaces verts, des espaces non construits, des espaces démolis, aussi bien de petite comme de grande taille. Enfin, cette diversité vaut aussi pour leurs propriétaires : collectivités locales municipales ou intercommunales, établissement public foncier, entreprises publiques locales, État, bailleurs sociaux publics ou privés, grands propriétaires privés fonciers, industriels ou petits propriétaires privés, etc.

8Ces éléments de caractérisation montrent que le cadre de vie comme les espaces vacants renvoient à des caractéristiques objectivables. Le cadre de vie se compose d’espaces publics, de logements, de services d’intérêts collectifs, d’une diversité d’entreprises, de services et de commerces permettant à un individu de répondre à des besoins et des modes de vie. Les espaces vacants peuvent être appréhendés par l’absence d’occupation, par un niveau de dégradation, par une durée d’inoccupation. Mais ces critères objectivables sont perçus différemment par les usagers selon leurs pratiques, leurs représentations, leurs conditions de vie, leurs trajectoires individuelles, leurs valeurs, etc. Étudier la relation entre espaces vacants et cadre de vie suppose donc de construire à la fois des critères objectifs et des critères laissant place à la perception qu’en ont les usagers, qu’il s’agisse d’habitants, de salariés, de commerçants ou d’usagers temporaires.

9Dès lors, la méthodologie que nous avons construite a consisté en une enquête qualitative passant par un relevé de terrain des espaces vacants et par des entretiens "micro-trottoir" auprès d’usagers pour recueillir leurs perceptions de leur environnement urbain. L’enquête par relevé de terrain s’est avérée nécessaire, en raison des difficultés dans l’utilisation des données existantes sur les espaces urbains vacants, bâtis ou non bâtis, pour répondre à nos questions.

10En effet, premièrement, les bases de données existantes sont construites sur des définitions différentes des espaces vacants. Comme l’indique la mission interministérielle sur les logements et les bureaux vacants (Boquet et al., 2016), la seule définition stable et couvrant géographiquement l’ensemble du territoire national est celle de la catégorie "logement vacant" définie par l’INSEE, dans le cadre du recensement général de la population. Les autres définitions sont souvent fondées sur les usages antérieurs du bien et peuvent varier grandement selon les producteurs de données (Crague, Arab, 2020) ou selon les approches disciplinaires (économie ou géographie par exemple) et d’acteurs (urbanistes, commerçants, propriétaires, etc.), comme P. Madry (2020) le démontre dans le cas de la vacance commerciale. Dans la plupart des cas, les banques de données existantes ne permettent ni une analyse de la diversité des types des espaces vacants, ni la production d’une connaissance transversale sur les espaces vacants.

11Deuxièmement, pour estimer le phénomène de la vacance, il faut recourir à des bases de données produites à d’autres fins qui ne permettent pas d’acquérir une connaissance sur des aspects essentiels de la vacance. Par exemple, la base de données la plus exhaustive pour approcher les espaces vacants correspond aux Fichiers Fonciers, produits par le Centre d'études et d'expertise sur les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement, pour le compte de l’État afin d’outiller les collectivités locales et les opérateurs dans le domaine du logement, de l’aménagement et des risques. Elle est déclarative et se fonde sur des données fiscales. Cette banque de données couvre un large spectre de types de propriétés et donne un indicateur de durée de vacance, de moins de deux ans et de moins de cinq ans. Cependant, ces données manquent de détails sur l’état de dégradation, la nature du bien et le propriétaire. Ainsi, les données sur les locaux d’activités regroupent dans une même catégorie les bureaux et les entrepôts, ou les usines et les locaux artisanaux, tandis que le niveau de dégradation du bien n’est pas renseigné.

12Ces difficultés méthodologiques pour aborder les espaces urbains vacants nous ont conduits à privilégier un relevé de terrains des espaces vacants visibles depuis l’espace public, afin de rester centrés sur ceux qui sont perceptibles pour l’usager et, ce faisant, d’intégrer la dimension subjective de la relation entre espaces vacants et qualité du cadre de vie. Pour cela, une grille d’observation des espaces vacants visibles depuis l’espace public a été élaborée, en vue de créer une base de données codée et géolocalisée. La grille d’observation recense à la fois des éléments qui visent à caractériser la parcelle (types de parcelles, usages antérieurs, indice de vacance, état de dégradation, type de dégradation), des éléments qui visent à caractériser les effets de cette parcelle vacante sur le cadre de vie et des caractéristiques plus générales de l’environnement urbain (ambiance sonore, odeurs, aménagement des espaces publics, etc.). Sur ces deux derniers points, deux sous-thèmes ont été développés : l’incidence paysagère et environnementale (degrés de contraste ou de rupture avec le tissu urbain, présence de pollutions, de dépôts sauvages) et le fonctionnement de l’espace public (impact de la parcelle sur le cheminement, intensité de la fréquentation des espaces publics, pratiques des passants). Cette base de données des espaces vacants a été ensuite croisée avec deux bases de données anonymisées, l’une cadastrale, permettant de connaître le type de propriétaires de l’immeuble et l’état de dégradation du bien lors de l’établissement du cadastre ou de sa révision, et l’autre, une base de données produite par les services municipaux et intercommunaux recensant les immeubles vacants depuis plus de deux ans, afin de mesurer le degré de superposition des données produites entre le relevé de terrains et cette base.

  • 2 Entretiens avec questions ouvertes sur des thèmes fléchés, d’une durée de 20 minutes à une heure, r (...)

13Pour saisir les perceptions des usagers, la méthode s’est appuyée sur la réalisation d’entretiens "micro-trottoirs"2, centrés sur l’appréciation de leur environnement urbain. Si ces entretiens ont été réalisés de façon aléatoire, notre approche cependant ne s’est volontairement pas limitée aux habitants des quartiers étudiés, mais a aussi intégré des commerçants et des salariés qui y travaillent. En effet, la ville de Roubaix est un pôle d’emploi important, notamment dans son centre-ville, où se localisent des commerces et un grand nombre d’entreprises tertiaires qui emploient des salariés non roubaisiens (26 000 personnes travaillent à Roubaix sans y vivre, tandis que 9 500 Roubaisiens travaillent dans la commune). Ainsi, les environnements urbains étudiés constituent à la fois des cadres de vie et des cadres de travail qu’il fallait prendre en considération dans l’analyse, d’autant qu’habitants et salariés constituent deux groupes d’usagers qui, pour l’essentiel, ne se recoupent pas. Dès lors, deux guides d’entretiens ont été produits, autour de trois thèmes communs : présentation de l’enquêté, perception du cadre de vie et perception de la vacance. Pour les commerçants et entrepreneurs, un thème supplémentaire a été ajouté : celui de la nature de leur activité et de ses perspectives de développement.

Figure 1 : Carte des périmètres d'enquête

Figure 1 : Carte des périmètres d'enquête

14Cette enquête s’est déroulée en deux temps, au cours du mois de septembre 2016 et de septembre 2017, dans deux quartiers de Roubaix (figure 1). Le premier quartier couvrait le centre-ville. Au sein de ce périmètre, se trouvent la principale polarité commerciale de la ville et ses grandes administrations publiques (hôtel de ville, tribunal, CPAM, etc.) ainsi que de nombreux sièges d’entreprises. Il est structuré autour d’une rue commerçante (Grand’Rue), de deux centres commerciaux (Espace Grand’Rue et un centre de magasin d’usine) et d’un quartier de bureaux (Eurotéléport), créé à la fin des années 1980. Le second est constitué du quartier du Cul-de-Four, un quartier ancien péricentral d’une superficie de 60 hectares. Il est bordé par un canal et marqué par des grandes emprises industrielles, le plus souvent sous-occupées ou en friches, et par une fonction résidentielle caractérisée elle aussi par la vacance de nombreux logements. Sur sa frange nord, se développe une grande opération d’aménagement portée par l’intercommunalité lilloise, le quartier de l’Union. Le quartier est aujourd’hui l’un des plus pauvres de la ville. À l’échelle de ces deux quartiers, 76 entretiens ont été réalisés (figrue 2) : 41 personnes ont été enquêtées en tant que salariés travaillant dans les quartiers étudiés, 23 en tant qu’habitants et 12 en tant que commerçants. Cet échantillon aléatoire représente au final une relative diversité de profils, tant du point de vue des professions et catégories socioprofessionnelles, du genre, de l’âge que des lieux de résidence (Roubaix et hors Roubaix).

Figure 2 : Présentation de l'échantillon des personnes enquêtées selon leur PCS, leur âge, leur genre et lieu de résidence

Figure 2 : Présentation de l'échantillon des personnes enquêtées selon leur PCS, leur âge, leur genre et lieu de résidence

Arab, Miot, 2021

Source : analyse des micro-trottoirs

15Compte-tenu de la situation particulière de Roubaix, ville décroissante et fortement paupérisée autant qu’un important pôle d’emploi à l’échelle de l’agglomération, les résultats sont présentés selon les trois grandes catégories d’usagers de la ville : salariés, commerçants et habitants, tout en cherchant à interroger l’influence de cette variable (catégorie d’usagers) sur le rapport au cadre de vie d’un même espace. Dans l’échantillon, ces trois catégories peuvent marginalement se recouper : une partie des enquêtés salariés rencontrés étaient également habitants de Roubaix, mais ces derniers ont été rencontrés sur leur lieu de travail et ont été amenés à décrire leur environnement immédiat de même que pour chaque autre catégorie d’usagers interrogés. En outre, si des variations socio-démographiques sont perceptibles, selon les critères de professions et catégories sociales (les professions intermédiaires étant les plus négatives tout comme les personnes sans emploi) ou selon le critère de genre (les femmes sont moins négatives que les hommes), cette méthodologie n’a pas été conçue pour les expliquer. D’une part, les profils des personnes rencontrées divergent nettement selon qu’ils ont été interrogés en tant qu’habitants ou salariés. Par exemple, les cadres et professions intellectuelles supérieures, tout comme les artisans, commerçants et chefs d’entreprises ont répondu à l’enquête sur le lieu de travail, tandis que les personnes retraitées et sans emploi l’ont été sur leur lieu de vie. D’autre part, l’échantillon ayant été composé de façon aléatoire, il est difficile de pouvoir tirer des enseignements solides sur des effectifs parfois trop insuffisants pour donner lieu à une quelconque analyse (1 étudiant, 5 retraités, etc.).

La vacance : des désordres matériels qui affectent le cadre de vie

16Cette deuxième partie dresse le constat de la vacance à Roubaix et de l’état matériel du cadre de vie. Nous montrons, en premier lieu, que les quartiers étudiés sont marqués par une vacance massive, diverse et répartie de manière diffuse et, en second lieu, que cette vacance génère d’importants désordres matériels et environnementaux que les enquêtés associent à une dégradation profonde de leur cadre de vie et de travail.

Une vacance massive, diffuse et diverse

17Les espaces urbains vacants sont nombreux et divers à Roubaix. Premièrement, ils consistent en un phénomène multiforme, présentant une grande diversité typologique (tableau 1) :

  • par le type d’espaces concernés : friches industrielles ; délaissés urbains ; locaux commerciaux ou autres locaux d’activité ; locaux tertiaires ; logements ; équipements publics (des établissements scolaires par exemple, des gendarmeries aussi) ;

    • 3 Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ; Établissement public foncier (EPF) ; So (...)

    par le type de propriétaires : collectivités ou EPCI, EPF, SEM ou SPL3, bailleurs sociaux, État, petit propriétaire privé, grand propriétaire foncier ou industriel, pour les principaux. Et, sur un même site, on peut retrouver tout ou une partie de ces propriétaires représentés ;

  • par le caractère entièrement vacant ou non de l’immeuble, multipliant les types de configurations et pouvant accroître les difficultés d’action pour les pouvoirs publics.

Tableau 1 : Les espaces vacants à Roubaix par types de bâti, de propriétaires et de degré d'inoccupation

Tableau 1 : Les espaces vacants à Roubaix par types de bâti, de propriétaires et de degré d'inoccupation

Arab, Miot, 2021

Source : relevé de terrains du Master 2 DUI, Ecole d’urbanisme de Paris, septembre 2016

18Deuxièmement, ils forment un phénomène massif à l’échelle des sites d’étude. Ils représentent 17 % de la superficie au sol des quartiers étudiés. En outre, ils se répartissent de manière de plus ou moins concentrée, sur l’ensemble des périmètres d’études. Ainsi, sur les deux quartiers, la distance maximale entre deux espaces vacants est de moins de 75 mètres, renforçant leur visibilité depuis l’espace public.

19Troisièmement, la vacance est variable selon les types d’espaces inoccupés et selon les sites d’études. Par exemple, dans le centre-ville, les espaces les plus fortement vacants sont les locaux d’activités tertiaires et les rez-de-chaussée. 30 % des bureaux, 45 % des locaux commerciaux et 20 % des logements sont vides. Dans le quartier du Cul-de-Four, la vacance est surtout composée d’anciennes friches industrielles, sous la forme de grands tènements fonciers remis à nus ou non. Ces dernières représentent 66 % de la superficie des espaces vacants du quartier.

  • 4 La catégorie "dégradation" correspond à un relevé de signes de fragilités visibles du bâti (dégrada (...)

20Quatrièmement, ces espaces présentent des états de conservation variables, même si plus la durée d’inoccupation s’élève, plus l’état de dégradation devient important. À l’échelle des deux sites d’études, les biens dégradés4 représentent un quart des parcelles et 50 % de la superficie au sol. Cette dégradation concerne l’ensemble des types de biens (logements, bureaux, rez-de-chaussée commerciaux, etc.).

21Cinquièmement, les espaces vacants dans les quartiers étudiés se caractérisent par une grande diversité de taille. Cette diversité était attendue par le choix des quartiers considérés, puisqu’ils intégraient d’un côté un centre-ville administratif et commerçant, et de l’autre, un quartier industriel ancien marqué par des friches industrielles. En effet, la superficie au sol des espaces vacants est relative à la fonction initiale du bien. Ainsi, si la superficie des espaces vacants est en moyenne de 453 m² au sol, elle varie entre 162 m² pour des immeubles à vocation résidentielle et atteint 1800 m² pour les immeubles mixtes. Cependant, au sein de ces mêmes catégories, l’hétérogénéité est forte, puisque le plus petit des espaces vacants résidentiels possède une superficie au sol de 53 m², tandis que le plus grand dépasse les 1000 m². Cet écart de taille est encore plus sensible lorsque l’on s’intéresse aux immeubles industriels ou aux friches industrielles et urbaines.

22Enfin, la vacance relevée à Roubaix est marquée par le poids des propriétés appartenant à la sphère publique (collectivités locales, établissement public foncier, bailleurs sociaux, société publique ou parapublique d’aménagement, principalement) : 50 % des espaces vacants relevés sont dans ce cas.

23Ces données du relevé de terrains rendent donc compte d’un phénomène massif et multiforme, où les biens vacants apparaissent comme majoritairement dégradés et proches les uns des autres, autre indicateur de l’intensité du phénomène.

Autour des biens vacants, des désordres matériels et environnementaux nombreux

24Au-delà de ces relevés quantitatifs sur la vacance, les espaces vacants génèrent ou se trouvent à proximité de nombreux désordres matériels et environnementaux. Ces désordres ont été catégorisés par W. Skogan (2015), dans le cadre d’une revue de littérature sur les liens entre déclin urbain et sentiment d’insécurité, et par F. Paddeu (2015), dans son travail sur la crise urbaine de l’habiter des quartiers en déclin aux États-Unis. Ces analyses, produites dans un contexte nord-américain où l’ampleur des dégradations et des difficultés est sans commune mesure avec le cas français, sont cependant éclairantes car elles formalisent des catégories d’analyse intéressantes à mobiliser pour explorer la relation entre vacance urbaine et cadre de vie. C’est dans cette perspective que cette littérature a été mobilisée. Elle met à jour quatre catégories d’indices de désordres matériels : (i) des signes d’abandons (toitures éventrées, porches effondrés, friches couvertes de mauvaises herbes, etc.) ; (ii) des signes de dégradation (manque d’entretien du bâti, aires de jeux et parcs dégradés, éclairage public dysfonctionnel, végétation non entretenue) ; (iii) des signes de dysfonctionnements de l’espace public (voitures abandonnées, dépôts et décharges sauvages, détritus, tags et graffitis, affichage sauvage) ; (iv) ainsi que des problèmes environnementaux (pollution des sols et des eaux, pollution de l’air, nuisances sonores et olfactives, enfrichement des espaces abandonnés, présence d’animaux sauvages et d’animaux domestiques abandonnés).

25À Roubaix, parmi ces différents indices, on retrouve de nombreux signes d’abandon en raison d’une vacance relativement longue, augmentant les niveaux de dégradation des biens. C’est le cas de 336 parcelles sur les 459 recensés (73 %) : fenêtres murées ou condamnées par des plaques de tôles ou de bois, fenêtres cassées, végétations interstitielles dans les chéneaux, signes de péril, anciens cartouches d’enseignes dégradés, dégradation des façades ainsi qu’un enfrichement anarchique pour les délaissés urbains et les friches remises à nues. D’autres signes de dégradation sont également visibles pour 258 parcelles (56 %). Bien souvent, dans les portions de rues et de quartiers où les espaces vacants sont les plus concentrés, les espaces publics apparaissent comme dysfonctionnels : les trottoirs ne sont plus accessibles, l’éclairage public ne fonctionne plus ou mal. Face aux périls générés par les immeubles vacants, des espaces publics peuvent être fermés à la circulation et des trottoirs encombrés par des dispositifs de mise en sécurité des bâtiments menacés d’effondrement. Autour des espaces vacants, des traces de véhicules incendiés ainsi que de nombreux dépôts sauvages d’ordures ménagères mais aussi de déchets de chantiers sont également observables. Des désordres environnementaux peuvent aussi être relevés. Les espaces remis à nu (friches, délaissés, etc.) présentent un enfrichement anarchique et peuvent devenir des lieux propices à l’habitat des animaux, notamment des rongeurs, des nids d’abeilles ou de guêpes. On peut y vanter la biodiversité mais aussi y relever une menace pour l’hygiène publique. Enfin, dans une moindre mesure, les délaissés sont le support d’usages informels (72 parcelles, soit 16 %), comme des garages à ciel ouvert, ou d’activités illégales, comme le trafic de stupéfiants. Dans le cas des garages à ciel ouvert, cette activité témoigne du fait que l’espace vacant peut constituer une ressource pour le travail de subsistance des classes populaires, marquées par la pauvreté et la désalarisation (Collectif Rosa Bonheur, 2019). En revanche, du point de vue de l’environnement urbain, l’activité peut venir renforcer la problématique de la pollution des sols, déjà importante.

26Si ces désordres matériels et environnementaux touchent une large part des espaces vacants, notre relevé de terrains fait ressortir qu’ils sont beaucoup plus marquants et prégnants sur les parcelles appartenant aux acteurs publics et parapublics. Ces parcelles publiques sont plus souvent des friches, des délaissés urbains ou des supports de dépôts d’ordures, d’usages illicites, marqués par un enfrichement anarchique. Lorsqu’ils sont bâtis, ces espaces sont plus dégradés que la moyenne. 60 % des espaces vacants appartenant à la puissance publique sont dangereux ou provoquent des impacts majeurs sur le fonctionnement des espaces publics, contre seulement 33 % des espaces vacants appartenant à des propriétaires privés. L’origine de ces propriétés vient de l’acquisition d’immeubles par les pouvoir publics locaux dans l’objectif de conduire des actions de renouvellement urbain. Ces acquisitions ont eu lieu soit via le droit de préemption urbain, soit dans le cadre de procédures de déclaration d’utilité publique. Mais ces projets échouent, depuis plus de 20 ans, à requalifier le territoire, le plus souvent parce qu’ils ne peuvent pas voir le jour, ce qui a pour effet mécanique de renforcer le processus de dégradation du cadre de vie roubaisien. En se heurtant au contexte de crise durable et à l’impossibilité de faire advenir les usages attendus sur les espaces acquis et vidés de leurs occupants antérieurs (habitants et entreprises), les processus d’aménagement produisent un gel des usages et des possibilités d’action à court et moyen terme. Ces espaces, en attente d’aménagement pour de très longues durées, génèrent de multiples problèmes pour les salariés, les clients, les résidents se trouvant à proximité et déqualifient socialement et économiquement les secteurs. Ils détruisent valeurs économiques et valeurs d’usages.

27Ainsi, une grande partie des désordres matériels et environnementaux objectivables caractérisant "la crise urbaine de l’habiter" des villes et quartiers en déclin (Paddeu, 2015) entretiennent, dans notre cas d’étude, une relation étroite, si ce n’est une corrélation, avec les espaces vacants, et notamment ceux appartenant aux acteurs publics et para-publics.

Figure 3 : La vacance, un phénomène générant des désordres matériels visibles depuis l’espace public

1 – Dans la partie administrative du centre-ville (350 mètres de la place de l’hôtel de ville), au droit d’une friche en attente de projet et d’un local fermé de l’université

1 – Dans la partie administrative du centre-ville (350 mètres de la place de l’hôtel de ville), au droit d’une friche en attente de projet et d’un local fermé de l’université

2 – Dans la rue commerçante principale de la commune : la Grand’Rue

2 – Dans la rue commerçante principale de la commune : la Grand’Rue

3 – Le long d’une friche industrielle appartenant à la municipalité, au bord du Canal

3 – Le long d’une friche industrielle appartenant à la municipalité, au bord du Canal

Les désordres matériels dans la perception du cadre de vie

28L’importance des désordres matériels et environnementaux se retrouve avec évidence dans les discours des usagers quand ils parlent de leur cadre de vie.

29Premièrement, une grande partie des enquêtés évoquent leur environnement urbain comme un milieu dégradé (55 des 76 enquêtés). Pour décrire leur cadre de vie ou de travail, ils font état d’une multitude de caractéristiques négatives. Quand des appréciations positives apparaissent dans les discours, elles font référence à des éléments très disparates et ne convergent jamais vers une ou plusieurs dimensions du cadre de vie qui apparaitraient comme des points forts partagés par les usagers. Moins d’un tiers (21 sur 76) développent des qualificatifs exclusivement positifs sur leur cadre de vie et de travail, et parmi ceux-là, on compte seulement 3 des 23 habitants rencontrés. Dans ce cas, ces Roubaisiens font référence à une entraide et une solidarité entre habitants, à la présence de services publics en nombre et à des équipements publics de qualité, à un patrimoine architectural et urbain qui, même s’il est dégradé, participe néanmoins de l’identité de leur ville. Pour les salariés, la perception positive tient à une bonne accessibilité routière de leur lieu de travail et en transports en commun, ainsi qu’à des aménités commerciales et de services. Pour 12 autres enquêtés, lorsque des caractéristiques positives sont mentionnées, elles cohabitent avec un discours négatif voire très négatif. Ainsi, un même salarié peut certes valoriser des facilités de stationnement, mais décrire l’environnement urbain comme "lugubre et triste". De même, un habitant peut valoriser le caractère "mixte" de la ville mais, dans le même temps, la considérer comme "vide et répulsive". Enfin, pour 43 enquêtés, les propos tenus sont exclusivement négatifs. Ils décrivent des quartiers "dégradés", "laissés à l’abandon", "détruits", "tristes" ou "catastrophiques". Ce type d’appréciations très négatives se retrouve plus fortement chez les habitants que chez les salariés : près d’un habitant sur deux (10 sur les 23 habitants enquêtés) emploie ce registre pour décrire son cadre de vie, contre 5 des 12 commerçants et seulement 11 des 41 salariés.

30Deuxièmement, les enquêtés évoquent spontanément l’espace public qu’ils pratiquent en l’associant à une impression de saleté et de dégradation. Ils établissent explicitement une relation entre ces éléments de perception et un ensemble de désordres matériels et environnementaux objectivement identifiables. Pour 18 d’entre eux, les espaces abandonnés alentours participent directement de cette dégradation. La responsabilité des espaces vacants dans la dégradation du cadre de vie et de travail est particulièrement explicite chez les commerçants (9 sur 12), qui y voient un risque pour leur activité en raison de l’image projetée auprès de la clientèle ; elle se retrouve dans une moindre mesure chez les résidents (9 sur 23) ; plus rarement chez les salariés (3 sur 41). Pour les résidents, les problèmes récurrents concernent la prolifération de rats et les détritus nombreux dans les rues. Habitants et commerçants se rejoignent aussi pour dénoncer un mauvais entretien de l’espace public, marqué par du mobilier urbain dégradé et de nombreux tags ou traces d’incendies qui détériorent leur environnement ordinaire. Enfin, les commerçants insistent aussi sur les dépôts sauvages d’ordures.

31Finalement, les espaces vacants sont peu cités pour avoir une incidence directe sur le cadre de vie et de travail, en revanche les désordres directs et indirects qu’ils génèrent sur les espaces publics participent largement des perceptions négatives des habitants, commerçants et salariés. Cependant, si cette relation entre espaces vacants et cadre de vie se vérifie auprès de ces trois types d’usagers, on constate que les perceptions du cadre de vie peuvent varier entre ces trois catégories d’usagers. Les salariés vont accorder davantage d’importance à l’accessibilité de leur lieu de travail et aux conditions de restauration alentours, c’est la catégorie d’usagers dont les perceptions sont les moins sévères. Les commerçants apparaissent plus critiques et sont en tous les cas plus sensibles à l’image du quartier et aux effets de l’environnement urbain sur l’attractivité de leur localisation. L’habitant, lui, raisonne davantage sur les relations de voisinage et les services de proximité, mais aussi sur l’entretien des espaces publics et l’hygiène publique qui subissent, eux, l’impact de la vacance.

Les espaces vacants : des effets indirects participant à la dégradation du cadre de vie

32Au-delà de ces désordres matériels et environnementaux, tant dans leur dimension objective que subjective, nous souhaitons souligner que les espaces vacants participent également à la dégradation du cadre de vie par les effets indirects qu’ils génèrent sur le fonctionnement du cadre de vie. Nous décrivons trois effets indirects mis en exergue par l’enquête auprès des habitants, des commerçants et des salariés. Le premier concerne la relation entre espaces vacants et insécurité, le second lie vacance et fragilisation du tissu commercial tandis que le troisième tient aux effets déstabilisateurs de la vacance sur l’état du parc de logement.

Espaces vacants et insécurité

33L’augmentation du sentiment d’insécurité, voire des faits d’insécurité, sont un premier effet indirect des espaces vacants dans la dégradation du cadre de vie. Cet effet a été largement documenté et discuté dans la littérature états-unienne à la suite de l’article de Wilson et Kelling de 1982 sur l’effet "vitre brisée". Lors de notre enquête, la question de l’insécurité est ressortie comme une des caractéristiques importantes du cadre de vie et de travail auprès des personnes interrogées. Elle a été mentionnée par 26 des 76 enquêtés, principalement les habitants (18 sur 23), les commerçants (4 sur 12) et, bien plus faiblement, par les salariés (4 sur 41). Chez dix enquêtés habitants, il s’agit du premier problème mentionné. Douze d’entre eux font état de vols, d’agressions ou de présence de points de vente de stupéfiants dans leur entourage immédiat. Les habitants portent cependant un regard ambivalent sur le sujet, notamment de peur de renforcer la stigmatisation de la ville et du quartier dans lequel ils vivent. À l’inverse, 4 enquêtés rencontrés considèrent que l’insécurité n’est pas un problème, que cela relève plus d’un fantasme et d’une mauvaise réputation de la ville mais qui, selon eux, ne correspondent guère à la réalité des situations qu’ils rencontrent au quotidien.

34Si la question de l’insécurité dépasse celle des espaces vacants, il n’en demeure pas moins que les espaces vacants sont perçus comme une source d’insécurité. 21 % des parcelles recensées sont le support d’usages informels et illégaux. À plusieurs reprises, des immeubles vacants, notamment en angle de rue, ont été relevés comme lieux de fixation d’un point de vente de produits stupéfiants. Si ce n’est pas la vacance en soi qui provoque le développement de ces points de vente, elle favorise cependant leur implantation par l’inoccupation formelle du lieu. Les espaces vacants ont été également documentés comme des lieux d’usages informels, tels des squats ou des lieux de rassemblement nocturne, perçus comme des sources d’insécurité. En outre, la dégradation de l’espace public, notamment les dysfonctionnements de l’éclairage public sur les mats d’éclairage présents sur les biens dégradés et vacants, viennent renforcer le sentiment d’insécurité des habitants. Enfin, les immeubles vacants présentent, en eux-mêmes, des dangers en tant que risques de pollution, d’effondrement ou d’incendie. Ces différents constats ne sont pas propres à Roubaix et rejoignent largement les travaux états-uniens (Nussbaum, 2015 ; Skogan, 2015 ; Cui, Walsh, 2015) sur les interrelations entre espaces vacants et insécurité réelle ou ressentie.

Espaces vacants et fragilisation commerciale

35Le deuxième effet indirect des espaces vacants participant à la dégradation du cadre de vie tient à leur rôle dans la fragilisation du tissu commercial. En effet, les usagers des deux quartiers étudiés mentionnent l’importance des fermetures de commerce qui se succèdent année après année. 21 des 76 enquêtés soulignent la disparition des commerces comme une caractéristique de leur cadre de vie ou de travail. C’est le cas de 8 des 23 résidents rencontrés et de 3 salariés vivant et travaillant à Roubaix. Ainsi, lors de nos échanges, chez les enquêtés vivant depuis longtemps à Roubaix, on trouve à six reprises des énumérations de commerces disparus, à l’image de ce témoignage :

"Avant le quartier comptait de nombreux commerces de proximité. Une boulangerie ici, fermée il y a quinze ans, une boucherie située dans un ancien garage, là, au 52, au 47 aussi. Et caetera, et caetera. Aujourd’hui, ils sont tous fermés". Femme, environ 70 ans, propriétaire occupante, vivant dans le quartier depuis 50 ans.

36Cette caractéristique est surtout centrale chez les commerçants, puisqu’elle est citée par 10 des 12 commerçants rencontrés. Ils décrivent des perspectives économiques dévalorisées et relatent une forte rotation des enseignes commerciales ainsi qu’une baisse tendancielle de la clientèle, moins liées au développement de nouveaux modes de consommation ou de grandes surfaces qu’en lien avec la pauvreté croissante de la population et les fermetures successives de commerces. Ils considèrent que la vacance des locaux commerciaux qui les entourent tend à fragiliser le fonctionnement global des ensembles commerciaux. Dans le centre-ville, 84 locaux commerciaux vides ont été recensés, soit une vacance de l’ordre de 50 %. À ces données, il faudrait ajouter le fait, qu’au moment de l’enquête, 58 % des cellules commerciales du centre commercial du centre-ville étaient vacantes. Les commerçants rencontrés font état d’un cercle vicieux de la vacance commerciale : la fermeture d’un commerce provoque une perte de diversité commerciale ou de capacité d’attraction de la polarité commerciale, et tend à réduire les flux de consommateurs, ce qui conduit à une baisse du chiffre d’affaire et à des anticipations économiques négatives pouvant les amener à choisir de fermer leur commerce, ce qui de fait entretient le phénomène de vacance.

"En quelques années, toutes les boutiques de l’allée ont fermé, ce n’est pas possible pour une galerie marchande ça. On n’a plus de passage, alors on préfère anticiper, plutôt que de perdre du temps. On va se relancer. Mon voisin est parti dans une autre allée de la galerie, pour un local plus petit ; [opérateur de téléphonie], lui, a fermé, et ils ont refusé que d'autres commerçants s'implantent. Et moi je ne suis pas assez gros pour attirer du monde, donc ça sert à rien de rester". Commerçant, Espace Grand Rue (centre commercial du centre-ville, inauguré en 2003).

Espaces vacants et dégradation du parc de logements

  • 5 Les fichiers FILOCOM sont des FIchiers de LOgements à la Commune, données produites par le CEREMA, (...)
  • 6 L’indicateur du parc privé potentiellement indigne est un croisement de données fiscales sur l’occu (...)

37La dégradation massive du parc de logements est le dernier effet indirect des espaces vacants sur la dégradation du cadre de vie roubaisien (tableau 2). Premièrement, à partir de données statistiques issues du fichier FILOCOM5, nous avons relevé que plus la vacance résidentielle était élevée, plus le niveau de dégradation globale du parc de logement était important. Ainsi, parmi les six quartiers présentant un taux de vacance supérieure à la moyenne communale, cinq ont également les taux de parc privé potentiellement indigne6 les plus élevés (entre 69,6 % et 50,9 % du total des résidences principales du parc privé). À l’inverse, parmi les cinq quartiers les moins marqués par la vacance, quatre présentent les plus faibles niveaux de parc privé potentiellement indigne. Deuxièmement, plus la vacance est importante, plus les valeurs immobilières sont faibles. En effet, à Roubaix, sur les six quartiers caractérisés par des taux de vacance supérieurs à la moyenne communale (13,1 %), cinq affichent les plus faibles valeurs immobilières, aussi bien en termes de prix moyen par transaction qu’en termes de prix moyen par mètre carré de surface utile. À l’inverse, parmi les cinq quartiers ayant le plus faible taux de vacance résidentielle, quatre comptent parmi les plus chers de la ville.

38Ces deux constats sont importants car, comme l’a d’ores et déjà montré la littérature scientifique (Nevin, 2004) dans le cas des villes du nord-ouest de l’Angleterre, la vacance et la faiblesse des valeurs immobilières conduisent les propriétaires des biens, inoccupés ou non d’ailleurs, à réduire leur investissement dans la maintenance, l’entretien et la mise aux normes des logements, en raison des incertitudes qui pèsent quant à la remise en location des biens ou quant à la récupération du capital investi dans les travaux de maintenance ou de valorisation du bien. Ainsi, la vacance et le risque de vacance incitent les propriétaires à moins bien entretenir leurs biens et favorisent la dégradation générale des conditions de vie au sein du parc de logements.

  • 7 Le Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) est un croisement entre des données de revenus des mén (...)

39De ce point de vue, les deux quartiers étudiés présentent des profils différents. Le quartier du Cul-de-Four épouse la tendance générale que nous venons de décrire. Il est le deuxième quartier le moins cher de la ville, le deuxième à présenter les plus hauts niveaux de dégradation du parc et le cinquième le plus vacant. La situation du centre-ville est différente. Malgré le plus fort taux de logements vacants de la ville (20,8 %), les valeurs immobilières et le taux de parc potentiellement indigne se situent au niveau de la moyenne communale. Cet état de fait tient aux caractéristiques spécifiques du centre-ville : la présence des aménités urbaines commerciales et de service et d’une excellente desserte en transports en commun contribuent à maintenir une valeur aux biens. En outre, le centre-ville offre un tissu urbain différent de celui des autres quartiers de la ville. Il est caractérisé par un tissu d’immeubles bourgeois et d’appartements, alors que les autres quartiers sont dominés par des maisons de ville en bandes. Enfin, il présente une plus grande mixité sociale, expliquée par le maintien d’une population historiquement aisée en son centre qui va réduire, du fait des modalités de calcul de l’indicateur, le poids du parc privé potentiellement indigne7.

Tableau 2 : Vacance et dégradation du parc de logements dans les quartiers de Roubaix

Tableau 2 : Vacance et dégradation du parc de logements dans les quartiers de Roubaix

Arab, Miot, 2021

Source : FILOCOM, 2011.

Conclusion

40Le rapport entre vacance et cadre de vie est une question d’importance dans les villes décroissantes où les espaces inoccupés sont une des manifestations les plus visibles du déclin. Comme nous l’avons mentionné, alors que les espaces vacants sont identifiés comme un des phénomènes les plus marquants de ce type de villes et qu’ils sont pensés comme les supports des stratégies de smart shrinkage (Béal et al., 2016), peu de recherches ont examiné cette relation. Or, du point de vue des actions à entreprendre, son examen est utile pour caractériser les problèmes à résoudre et pour identifier ce sur quoi il est important d’agir dans ces contextes. Cet article tire trois principaux enseignements sur cette question.

41Premièrement, nous avons d’abord montré que l’examen de la relation entre espaces vacants et cadre de vie est difficile à appréhender, tant du point de vue de la caractérisation des espaces vacants que du cadre de vie. Pour les espaces vacants, les difficultés résident dans la mobilisation complexe des bases de données existantes, en raison de leur caractère partiel pour aborder les espaces vacants, ce qui rend nécessaire la mise en œuvre de relevés de terrains. Concernant le cadre de vie, il se caractérise par des dimensions à la fois objectives et subjectives, impliquant là aussi des méthodes qualitatives d’enquête adaptées. Cette méconnaissance fine des espaces vacants et de leurs caractéristiques est en soi une faille dans la capacité de l’action publique à raisonner sur les stratégies d’action à entreprendre. Cette méconnaissance était observable à Roubaix, elle l’est ailleurs. À la suite de cet apport de la recherche-action, l’Agence de Développement et d’Urbanisme de Lille Métropole (ADULM) s’est d’ailleurs engagée dans une étude inédite de grande ampleur sur la vacance dans l’agglomération (ADULM, 2019).

42Deuxièmement, notre enquête précise l’importance des espaces vacants dans une ville décroissante comme Roubaix par leur poids, leur diversité et leur très grande diffusion à l’échelle des espaces diagnostiqués. Cette étude met à jour leur contribution à un ensemble de dysfonctionnements du cadre de vie. Le premier type de dysfonctionnements s’inscrit dans une relation directe avec les espaces vacants : ils génèrent des désordres matériels et environnementaux touchant le fonctionnement des espaces publics et augmentent la visibilité de ces désordres. Ces derniers sont perçus par les enquêtés qui témoignent d’un cadre de vie massivement dégradé et d’espaces publics de mauvaise qualité. Le second type de relation entre cadre de vie et espace vacants réside dans la production d’effets indirects participant à la dégradation systémique du cadre de vie. Nous avons pu l’observer dans trois domaines : l’habitat, le commerce et la sécurité. Ces constats sont importants car ils montrent que les interrelations entre cadre de vie et espaces vacants dépassent largement les seules questions d’insécurité ou de dégradation des valeurs foncières, qui dominent la littérature scientifique. Elles peuvent produire une diversité de conséquences qui s’entretiennent et s’aggravent selon un phénomène d’entraînement systémique, ou cercle vicieux. Cela interroge davantage encore la capacité de l’action publique à agir sur ces espaces pour enrayer le phénomène de dégradation du cadre de vie.

43Troisièmement, les espaces vacants marquent les représentations de tous les types d’usagers – habitants, commerçants comme salariés – mais ce sont avant tout les habitants et les commerçants qui semblent être le plus affectés par la dégradation du cadre de vie. Du point de vue de l’action publique, la diversité de ces effets directs et indirects et l’importance des représentations négatives chez les usagers les plus ancrés dans leur territoire sont des éléments déterminants. Ils appellent certes à stimuler, par démolition ou réoccupation, la revalorisation des espaces touchés, mais également à organiser leur gestion urbaine et immobilière dans le temps de leur inoccupation. En effet, le traitement par démolition, solution privilégiée par les acteurs à l’échelle internationale, s’il contribue à résorber de fait la vacance, laisse cependant toujours en suspens la question, pourtant stratégique, de la gestion de l’espace remis à nu qui, dans les contextes décroissants peut, lui-même, devenir vacant pendant une longue durée et générer pour les usagers des problèmes similaires à ceux posés par le bâti vacant. C’est le dernier enseignement de cette enquête : les désordres durables sont encore plus visibles et marquants lorsque les espaces vacants appartiennent à la puissance publique (municipalité, intercommunalité, établissement public foncier). La concentration massive d’espaces vacants dégradés est en partie le résultat d’une stratégie d’action publique locale (intercommunalité et municipalité de concert), qui a consisté à acquérir, y compris par éviction de populations et d’entreprises, de vastes tènements en vue de projets urbains pensés dans une perspective de requalification urbaine. Cependant, comme nous avons pu le montrer par ailleurs (Arab, Miot, à paraître), le processus de décroissance a pour effet de limiter l’attractivité des sites pour les promoteurs et investisseurs et de fragiliser les conditions de réalisation des projets urbains. In fine, si on voit l’importance de s’attaquer à la résorption de la vacance, on voit aussi qu’elle appelle la mise en œuvre de stratégies différenciées, selon qu’il s’agit d’intervenir dans des marchés urbains dynamiques ou, au contraire, très affaiblis, comme cela est encore le cas à Roubaix, où l’action par le projet urbain, couplé à des mécanismes opérationnels et financiers de démolition et reconstruction, a déjà fait la preuve de son inefficacité au cours des vingt-cinq dernières années.

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Notes

1 La recherche-action s’est effectuée dans un cadre partenarial, où la Ville de Roubaix a sollicité le programme de recherche et la Métropole Européenne de Lille l’a financé en partie, au titre de ses compétences en aménagement et urbanisme. Les matériaux de l’enquête ici mobilisés ont été partiellement collectés dans le cadre de deux ateliers conduits avec des étudiants du master Développement Urbain Intégré de l’École d’Urbanisme de Paris entre 2016 et 2017.

2 Entretiens avec questions ouvertes sur des thèmes fléchés, d’une durée de 20 minutes à une heure, réalisés dans l’espace public.

3 Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ; Établissement public foncier (EPF) ; Société d’économie mixte (SEM) ; Société publique locale (SPL).

4 La catégorie "dégradation" correspond à un relevé de signes de fragilités visibles du bâti (dégradation des toitures, des chéneaux, fenêtres brisées, murage, etc.), présentant des dangers pour les usagers des espaces publics, ainsi qu’à un relevé, sur les parcelles non bâties, de dépôts sauvages d’ordures et déchets et de marques d’enfrichement anarchique. Les différents critères sont cumulatifs : lorsque 4 critères à relever sont présents sur le bâtiment, celui-ci est déclaré comme dégradé.

5 Les fichiers FILOCOM sont des FIchiers de LOgements à la Commune, données produites par le CEREMA, à partir des bases fiscales et cadastrales. Les bases de données ont ici été fournies par la Ville de Roubaix, en vue d’une exploitation dans le cadre de la recherche-action.

6 L’indicateur du parc privé potentiellement indigne est un croisement de données fiscales sur l’occupation sociale d’un parc de logement et de données cadastrales sur l’état du bâti. Un logement est considéré comme relevant du parc privé potentiellement indigne lorsqu’un logement classé par le cadastre de médiocre à très dégradé est occupé par un ménage pauvre ou modeste.

7 Le Parc Privé Potentiellement Indigne (PPPI) est un croisement entre des données de revenus des ménages fiscaux, un état de dégradation du bien datant le plus souvent du recensement cadastral de 1971. Ainsi, plus les quartiers sont pauvres et présentent des logements dégradés, plus le taux de PPPI est élevé, en considérant que les ménages modestes ont réalisé des travaux de maintenance et d’amélioration plus réduits et de moins bonne qualité depuis le recensement cadastral. À l’inverse, un quartier avec une part de logements dégradés importante et des revenus plutôt élevés possédera un taux plus faible, en considérant qu’au regard des revenus des ménages, ces derniers ont réalisé des travaux d’amélioration depuis 1971.

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Table des illustrations

Titre Figure 1 : Carte des périmètres d'enquête
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Titre Figure 2 : Présentation de l'échantillon des personnes enquêtées selon leur PCS, leur âge, leur genre et lieu de résidence
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Légende Arab, Miot, 2021
Crédits Source : analyse des micro-trottoirs
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Titre Tableau 1 : Les espaces vacants à Roubaix par types de bâti, de propriétaires et de degré d'inoccupation
Légende Arab, Miot, 2021
Crédits Source : relevé de terrains du Master 2 DUI, Ecole d’urbanisme de Paris, septembre 2016
URL http://journals.openedition.org/cybergeo/docannexe/image/37759/img-4.png
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Titre 1 – Dans la partie administrative du centre-ville (350 mètres de la place de l’hôtel de ville), au droit d’une friche en attente de projet et d’un local fermé de l’université
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Titre 2 – Dans la rue commerçante principale de la commune : la Grand’Rue
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Titre 3 – Le long d’une friche industrielle appartenant à la municipalité, au bord du Canal
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Titre Tableau 2 : Vacance et dégradation du parc de logements dans les quartiers de Roubaix
Légende Arab, Miot, 2021
Crédits Source : FILOCOM, 2011.
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Référence électronique

Nadia Arab et Yoan Miot, « Espaces vacants et dégradation du cadre de vie dans une ville décroissante : le cas de Roubaix », Cybergeo : European Journal of Geography [En ligne], Aménagement, Urbanisme, document 998, mis en ligne le 13 octobre 2021, consulté le 26 octobre 2021. URL : http://journals.openedition.org/cybergeo/37759 ; DOI : https://doi.org/10.4000/cybergeo.37759

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Auteurs

Nadia Arab

Univ Paris Est Créteil, LAB'URBA, F-94010 Créteil, France, nadia.arab@u-pec.fr

Yoan Miot

Université Gustave Eiffel, LATTS (UMR8134), France, yoan.miot@u-pem.fr

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