1Les objectifs de transition écologique de la ville (préservation de la biodiversité, maintien de pleines terres, soutien à l’agriculture périurbaine…) veillent à limiter l’étalement et insistent sur le renouvellement urbain. Les mots d’ordre des politiques de développement durable associent la qualité de vie à la proximité d’un paysage naturel, mais dompté. La mise en scène de la nature est une constante des projets d’aménagement durable (Emelianoff, 2018 ; Wintz, 2019), notamment dans les démarches d’écoquartiers (Hucy, 2016 ; Tozzi, 2013). L’article regarde spécifiquement la mise en scène de la nature dans les quartiers urbains en zone inondable se présentant comme adaptés à la présence du risque (Rode et al., 2018 ; Rode et Gralepois, 2017 et 2019). Le terme de « mise en scène » désigne l’agencement d’éléments urbains – essentiellement des éléments végétalisés, paysagers ou architecturaux – sur un périmètre délimité, ici un quartier urbain, en vue de l’organisation d’une représentation, en l’occurrence la proximité de la nature (Pradel, 2007).

2Dans un quartier urbain en zone inondable, la présence d’espaces naturels – friches maraîchères, plaines inondables, ruisseau enfoui, etc. – est une conséquence historique de l’exposition à la crue, voire aux risques d’inondation. L’inondation dans son sens le plus large est le recouvrement par l’eau d’un espace normalement exondé, c’est-à-dire non inondé (Vinet, 2018). C’est la submersion, rapide ou lente, d’une zone habituellement hors d’eau (GéoRisques, 2019) qui provoque des dommages et/ou des pertes. En France, le risque inondation est le premier risque naturel par l’importance des dommages qu’il provoque, l’étendue des zones inondables (27 000 km²) et la quantité de populations résidant dans ces zones (17,1 millions de résidents permanents) (ministère de l’Écologie, 2019). Les villes sont exposées au risque d’inondation, à la fois par leur localisation souvent à proximité d’un cours d’eau, d’un fond de vallée ou d’un littoral, par l’accumulation de population, de fonctions et d’activités qui en font des espaces de cumul d’enjeux fragiles à une inondation.

3La France, comme bien d’autres pays européens, a expérimenté plusieurs stratégies de réduction du risque d’inondation (Johnson et al., 2005) : drainage des sols (années 1930-1970), défense par les grands ouvrages (années 1980-1990), maîtrise de l’aménagement (années 1990-2000). À partir des années 2000, le débat sur le développement urbain en zone à risque change de nature. Face à la pénurie de foncier disponible et aux ambitions constantes de développement, l’idée de concilier l’aménagement et la présence d’aléa d’inondation trouve sa justification théorique et pragmatique dans le concept de résilience (Gleyze et Reghezza, 2007 ; Reghezza-Zitt et al., 2012). Le concept accompagne l’articulation entre développement et prévention des risques (Ledoux, 2018). Il prédit un changement radical et silencieux de discours pour légitimer la croissance et le renouvellement de la ville en zone à risques (Guevara Viquez et al., 2017).

4Si quelques exemples d’aménagements urbains travaillent à rendre visible l’inondation possible pour avertir ou sensibiliser sur les dangers (Metzger et al., 2018), la plupart des opérations urbaines mettent en scène la place de la nature – à travers des agencements d’éléments paysagers ou végétalisés – afin de rendre le nouvel aménagement non seulement durable, mais désirable et compétitif (Béal et al., 2011). Peu de projets urbains en zone inondable communiquent sur les choix urbanistiques, architecturaux et hydrauliques sans lesquels le projet ne pourrait pas se faire (Dournel et al., 2015). Pour le dire autrement, les techniques retenues pour traduire la réglementation issue des Plans de prévention des risques d’inondation sont occultées, tout comme le potentiel de danger d’une inondation. La logique est renversée. Les partis pris urbains sont expliqués par un discours sur la place de la nature, le respect de l’écoulement des eaux de pluie ou les corridors écologiques, jamais sur la prévention des inondations. La mise en scène des aménagements urbains préfère « harponner » les références aux politiques de développement durable, de biodiversité, d’îlots de chaleur, d’économie circulaire, de loisirs ou de maraîchage urbain pour donner du sens aux effets des choix techniques réglementaires, par exemple la part importante d’espaces non construits ou les surélévations (Rode et Gralepois, 2017). Ces aménagements urbains choisissent de mettre en avant des atouts naturels ostentatoires plutôt que d’assumer le potentiel dangereux de la ville en zone inondable (Fuchs et al., 2015 ; Gatien-Tournat et al., 2016 ; Rode et al., 2018 ; Thaler et al., 2019).

5Pour compléter l’analyse, l’article souhaite montrer que les écoquartiers ne font pas exception. Déjà pointés pour leurs effets amplificateurs d’inégalités sociales (Boissonade et Valegeas, 2018 ; Valegeas, 2016), ancrés dans une visée néo-hygiéniste (Tozzi, 2013 ; Valegeas, 2018) et ayant une vocation performative des modèles urbains (Lejeune et Villalba, 2012), l’article propose une lecture critique complémentaire. L’utilisation du label ÉcoQuartier a également des conséquences sur l’aménagement des espaces. À travers son caractère normatif et prescriptif, le processus d’écoquartier met en scène la place de la nature – ici la place d’un cours d’eau – pour en faire un élément de marketing ou de promotion immobilière, en tentant d’effacer les contraintes inhérentes à l’aménagement en zone inondable. L’article questionne les effets d’une mise en scène des solutions fondées sur la nature dans l’écoquartier qui invisibilise la présence du risque d’inondation, en sélectionnant les éléments végétalisés et paysagers créés de toutes pièces, au détriment d’autres histoires environnementales des lieux, notamment celle du risque d’inondation.

7Le quartier à La Riche n’est pas à proprement parler un grand projet urbain, il s’agit plutôt d’une opération classique, récemment labellisé ÉcoQuartier. Les résultats d’une étude comparative menée sur cinq quartiers en zone inondable (Gralepois, 2019) permettent de faire des hypothèses générales, illustrées par le cas de La Riche. Les aménagements urbains qui ne bénéficient ni d’une large médiatisation ni de gros investissements révèlent, derrière leur discrétion, un cumul de problématiques de pollution, de bâti dégradé, de délogement éventuel, de voisinage direct, avec des contraintes de préservation de la biodiversité, du patrimoine qui en font des opérations petites, souvent en renouvellement urbain, mais surtout difficiles à piloter. Ces opérations constituent aujourd’hui l’essentiel de la construction en zone inondable. Dans le cas de La Riche, il sera intéressant de voir ce que le processus de labellisation ÉcoQuartier modifie à l’hypothèse d’une mise en scène de la nature. Alors même qu’une opération urbaine en zone inondable a des particularités en termes d’acteurs, de règles, de partis pris d’aménagement, d’étapes dans la conception et la réalisation et/ou de ressources mobilisées, comment analyser le rôle du processus de labellisation ÉcoQuartier dans l’atténuation, la négociation et in fine l’invisibilisation des conséquences de la construction en zone inondable ?

1. Les « Terrains inondables constructibles »

8La cohabitation entre la ville et l’eau n’est pas nouvelle : elle est historique et désirée (1.1). Il s’agit de montrer comment un écoquartier en zone inondable – en tant qu’aménagement urbain censé poser une attention toute spéciale à son environnement – survalorise les éléments naturels pour leurs aménités paysagères, mais pas pour leur rôle essentiel de prévention des risques d’inondation (1.3).

1.1. Un Val de Loire inondable, habité et désirable

1.1.1. Un espace inondable et habité

9La Loire aval et la Loire moyenne constituent une zone d’étude de 4,7 millions d’habitants en 2019 (Insee, 2019), soit environ 7,25 % de la population. Les crues de Loire sont nées de la conjonction de dépressions méditerranéennes sur le haut du bassin et de dépressions océaniques en aval (Garcin et al., 2006). En Loire moyenne, où des digues de protection (600 km de levées de 5 à 7 m de hauteur) ont été édifiées pour protéger des petites et moyennes crues (Rode, 2010b, 2010a), les crues sont qualifiées de « crues lentes ». Les populations peuvent être averties à l’avance, mais la durée de submersion aggrave les dégâts et implique un retour à la normale tardif. Les conséquences d’un régime de crue lente sont d’abord positives : il n’y a pas régulièrement de catastrophe humaine, matérielle, patrimoniale, économique sur le bassin de la Loire. Mais il y a eu des crues importantes sur le Cher dans l’agglomération de Tours en juin 2016 qui doivent rappeler le risque. L’agglomération de Tours – spécifiquement la commune de La Riche – est située dans l’espace endigué entre la Loire et du Cher (cf. figure 1).

10Si la localisation à proximité des grands cours d’eau est perçue comme un atout pour les villes selon les périodes historiques, elle est aussi source de danger (Dournel, 2016 ; Tours Métropole et al., 2017 ; Veyret et Reghezza-Zitt, 2005). Comme le notait Paul Fénelon, la Loire est « tour à tour capable de féconder sa vallée d’un riche limon, puis de la dévaster lors de ses crues, la Loire, comme le dieu Janus, offre à ses riverains un double visage » (Fénelon, 1978). Même si les agglomérations ligériennes sont spécifiquement exposées aux risques d’inondation (Beucher et Rode, 2009 ; Gralepois et al., 2013 ; Rode, 2010b ; Sajaloli et al., 2011), l’absence de crue catastrophique explique que les traces matérielles des crues et la mémoire du risque s’estompent au fil des années (Metzger et al., 2018). La vigilance collective et individuelle, qu’elle soit habitante, citoyenne, politique, institutionnelle ou gestionnaire, s’efface progressivement (Gralepois et al., 2011 ; Servain-Courant, 2017).

1.1.2. Un espace habité et désirable

11Contrairement aux images communicationnelles qui inventent le qualificatif de « sauvage », la Loire et ses affluents sont aménagés et anthropisés de longue date (Gautier et al., 2007). Depuis 70 ans, la densité de la population et des activités sur la Loire a connu une hausse d’environ 300 % (OCDE, 2010). Le territoire est inégalement, mais régulièrement attractif pour l’économie résidentielle, comme l’illustre l’attractivité des villes intermédiaires entre Orléans et Nantes. Il y a même un modèle de développement des villes de Loire face au risque, c’est-à-dire une logique commune dans l’implantation urbaine en zone inondable (Andrieu et Nowik, 2011). Les contraintes géographiques d’inondation n’ont pas limité le peuplement des rives de Loire dans les sites urbains : « L’aléa d’inondation n’est pas un frein au renouveau du développement de la vallée face à l’augmentation de la population sur ces espaces devenus centraux » (Andrieu et Nowik, 2011). Les villes se sont développées en zone inondable, notamment dans le périurbain inondable. Dans l’agglomération de Tours, la production résidentielle pavillonnaire en extension urbaine est soutenue par une forte demande sociale et par l’offre des promoteurs privés (Zaninetti et Andrieu, 2018).

12C’est le cas de la commune de La Riche, dans l’agglomération de Tours (cf. figure 2). La Riche comprend 10 331 habitants (Insee, 2021), en progression lente mais stable depuis les années 1970. La Riche multiplie les leviers d’attractivité : zone d’activités, projet de parc métropolitain, arrivée de la ligne 2 du tramway, salle de spectacle, maire précédemment président de la métropole de Tours, etc. La commune accueille une station métropolitaine de traitement des eaux usées (400 000 équivalent habitants) et du patrimoine culturel (prieuré de Saint-Cosme, maison de Ronsard, château de Plessis). Au-delà de ces signaux de développement urbain, la commune est « 100 % inondable », c’est-à-dire qu’elle est « entièrement inondable par des niveaux d’aléas conséquents » (Tours Métropole et al., 2017). Le Plan de prévention du risque d’inondation (PPRI) estime à plus de 9 900 les habitants de La Riche concernés par l’inondation (PPRI Val de Tours-Val de Luynes, 2016).

13Les communes entièrement incluses dans le val inondable – comme La Riche – arrivent en limite de foncier disponible pour l’urbanisation. Le développement se confronte directement aux restrictions de construction en zone inondable transcrites dans les PPRI (Gralepois et al., 2011). Les choix d’aménagement découlent directement de ces contraintes hydrauliques, imposant la réduction des emprises au sol, la limitation des surfaces plancher, la surélévation, les techniques d’absorption au sol ou la mise hors d’eau des grands réseaux : mobilités, électricité, chauffage… (Gralepois et Rode, 2017 ; Rode, 2008 ; Rode et Gralepois, 2017). D’un point de vue légal, si un projet d’aménagement ne respecte pas le PPRI, il n’y a pas de développement d’un quartier en zone inondable. Tous les choix urbains sont guidés par ces règles.

1.1.3. Un espace attractif et réglementé

14Les PPRI issus de la loi de février 1995 relative au renforcement de la protection de l’environnement ont évolué en 25 ans. Comme l’écrivent Sylvain Rode et Julien Langumier (2019) : « Les règlements sont passés de quelques pages indiquant des principes généraux parfois peu opérationnels dans le champ de l’urbanisme à des volumes de près d’une centaine de pages, reflets des nombreuses dispositions ajoutées et précisées à la faveur des discussions avec les acteurs de l’urbanisme, d’une analyse jurisprudentielle et d’une mise à l’épreuve des projets en cours lors de l’élaboration du PPR. » C’est le cas dans pour les PPRI du bassin de la Loire, révisés dans les années 2010, comme pour celui de l’agglomération de Tours et donc de la ville de La Riche (PPRI Val de Tours-Val de Luynes, 2016).

15Le courrier d’engagement de la révision des PPRI sur la Loire, rédigé le 23 mai 2011 par le préfet de la Région Centre au titre de préfet coordinateur du Bassin Loire Bretagne, semble intransigeant : « Dans l’attente de l’élaboration ou de la révision des PPRI, l’État peut – et doit – s’opposer à des projets mettant en danger les occupants d’une construction » (p. 8) ; « il est demandé […] d’arrêter l’extension de l’urbanisation dans des zones inondables et de s’opposer à la délivrance d’autorisation de projets nouveaux dans les zones d’aléas forts » (p. 11). La doctrine laisse des possibilités d’adapter la règle aux configurations territoriales en employant un subjonctif révélateur (« dans les zones d’aléas fort directement exposés aux risques […] toute construction devrait y être interdite »). Elle autorise le renouvellement urbain dans les centres urbains et dans les autres secteurs urbanisés en renvoyant la définition du caractère urbanisé ou non d’un espace à l’appréciation in situ de la réalité physique du territoire. Ces ambivalences sont révélatrices de la posture de l’État en matière de maîtrise de la constructibilité dans les zones inondables. Là où la règle est présentée comme intransigeante, elle fait l’objet d’échanges et de négociations (Barroca et Hubert, 2008 ; Hubert, 2014 ; Moulin et al., 2014). Ces arrangements sur les périmètres d’aménagement urbain existaient dans l’agglomération de Tours dès le premier PPRI de 2001 (Beucher et Rode, 2009 ; Rode, 2012). Si les marges de négociation existent, comment la conception et de la construction d’un écoquartier – destiné à intégrer les enjeux environnementaux dans la ville – inscrivent concrètement ou non la prise en compte des inondations ?

1.2. La construction urbaine en zone naturelle, inondable et rentable

1.2.1. La mise en scène de la nature dans l’aménagement urbain : le cas des écoquartiers

16Institutionnalisé et labellisé en 2012 (Grudet, 2015), les écoquartiers dont il est question sont des quartiers centraux dans l’agglomération, ouverts sur la ville, inscrits dans de grands axes de communication intra-urbains qui permettent de réduire la place de l’automobile (Boutaud, 2009). Leur conception urbaine s’appuie deux principes : d’une part, une mixité sociale et fonctionnelle et, d’autre part, une éco-conception, basée sur l’efficacité énergétique, la gestion des eaux pluviales, la préservation de la biodiversité, etc. La portée du principe d’inclusion a été largement critiquée en France (Boissonade et Valegeas, 2018 ; Valegeas, 2016) comme en Europe (Béal et al., 2011). Concernant l’intégration de la nature dans les écoquartiers, il s’agit d’un élément emblématique des écoquartiers français labellisés (Hucy, 2016). Pour autant, la présence de la nature est extrêmement cadrée. Déjà, elle est essentiellement végétale et d’agrément. Elle sert surtout à produire des services écosystémiques (puits de carbone, qualité de l’air, réduction des îlots de chaleur, absorption et rétention des eaux de pluie, ambiance visuelle, etc.) réduisant les effets de la densification urbaine (Bourdeau-Lepage, 2019). Si d’autres cas d’études en France montrent que la place de la nature dans les écoquartiers se réduit à l’intégration fonctionnelle des éléments permettant de valider le cahier des charges du Label Écoquartier (Lejeune et Villalba, 2012), les effets de mise en scène et leurs conséquences sont à analyser.

17Un exemple fort peut s’incarner dans les écoquartiers à proximité de l’eau, souvent en zone inondable. Ces écoquartiers s’appuient sur un changement de paradigme général, un changement vers une reconnexion à l’eau en ville. Plus qu’une simple reconnexion, les quartiers à proximité de cours d’eau – après des décennies de marginalité urbaine (Rode et Sierra, 2008) – font figure de « ressource territoriale » (Pecqueur et Gumuchian, 2007). Dans le cas des villes de Loire, les bords du fleuve et les principaux affluents redeviennent des espaces d’aménités urbaines, des éléments à valoriser dans un contexte de réflexions environnementales et paysagères, des espaces à haut potentiel pour les projets urbains.

1.2.2. L’aménagement en zone inondable, mais rentable

19Le rapport à l’eau est sur-mobilisé dans les discours et dans les choix de conception en tant qu’argument de marketing territorial. Si la littérature converge pour montrer comment l’eau devient tour à tour « le cœur », « le poumon », « la colonne vertébrale » de la ville et de ses aménagements, moins de recherches interrogent la mise en scène du discours dans les écoquartiers explicitement développés en zone inondable. Car le discours sur l’eau requalifie l’image des quartiers, accroît l’attractivité des aménagements et in fine augmente la valeur des biens immobiliers. Dès lors, comment la labellisation ÉcoQuartier participe et justifie-t-elle une logique de développement urbain dans les espaces inondables et constructibles ?

20Pour comprendre comment se formule ce « hiatus aquatique » (Hellier et al., 2019) entre inondabilité et valorisation de l’eau dans les écoquartiers, nous présentons la ZAC du Plessis. Le projet d’aménagement dit « Plessis Botanique » à La Riche est une opération urbaine de Zone d’aménagement concerté (ZAC). Elle prévoit plus de 1 000 logements individuels et collectifs, des programmes d’immobilier d’activité, de commerces et d’équipements publics sur une superficie de 15,5 hectares (cf. figure 3). Cet écoquartier présente trois atouts indéniables pour le développement : des superficies dégagées dans un contexte de pénurie foncière, une position de centralité et des aménités urbaines liées à la proximité de l’eau ou a minima au cadre naturel lié à une ressource aquatique dans le cadre de la Loire : les friches maraîchères, la végétation de la ripisylve ou encore les oiseaux (Rode, 2010b).

21Premier atout, la superficie permet de cristalliser les ambitions économiques, sociales et urbaines à l’échelle d’un quartier produisant des « effets de sens », qui permettent d’exprimer des valeurs politiques de développement durable (Bourdin, 2001) et une symbolique propre à attirer des habitants, des investisseurs et des entreprises.

22Sa localisation survalorise le second atout de la centralité urbaine : proximité immédiate du centre de La Riche et approche rapide du centre-ville de Tours, voisinage du Jardin botanique, de l’hôpital Bretonneau, de la faculté de médecine, et accessibilité directe par le tronçon périphérique nord-ouest. Le projet promet de renforcer ces fonctions urbaines avec le passage de la seconde ligne de tramway de l’agglomération à l’horizon 2026. Enfin, le troisième atout « nature » est généralement lié dans le cas des terrains inondables et constructibles à la présence de sites naturels découlant de la préservation antérieure pour des raisons d’inconstructibilité. Dans le cas de la ZAC Plessis à La Riche, c’est un espace entre Loire et Cher. Même s’il n’existe pas de vue directe, l’espace inondable a profité durant des décennies du maraîchage, dont la forme et la multiplicité des parcelles marquent encore le paysage actuel.

23Les atouts de la ZAC Plessis sont indéniables au regard des ambitions de développement urbain, même s’ils sont vecteurs de contraintes, notamment réglementaires. Dans tous les cas, ces atouts sont considérés à travers les bénéfices du développement, i. e. comme supérieurs aux règles liées au risque d’inondation. Pour atténuer les effets de contraintes et garder un maximum d’effets de rentabilité, les acteurs de la ZAC – la Ville de La Riche et son aménageur – décident d’avoir recours à la labellisation ÉcoQuartier afin de mettre en cohérence les atouts naturels et, en corolaire, d’invisibiliser l’inondation.

2. Ce qu’on donne à voir et ce qu’on cache : de l’écoquartier à la négociation sur la construction en zone inondable

24La place donnée à la nature va progressivement justifier la mise en place d’un écoquartier (2.1). Le processus de labellisation met en scène les enjeux environnementaux en occultant les effets de contraintes liées à la prévention des inondations (2.2), jusqu’à utiliser les enjeux urbains de l’écoquartier pour déroger à la règle générale de non-constructibilité dans le lit majeur et négocier des maisons de plain-pied.

2.1. Les étapes vers un écoquartier en trompe-l’œil

2.1.1. Un projet urbain complexe

25La ZAC Plessis-Botanique est un projet urbain complexe, c’est-à-dire qui implique la transformation d’un morceau de ville afin d’urbaniser et de modifier concrètement les espaces et les usages pour le renouveler (Arab, 2007).

26La ZAC est composée d’un fort morcellement foncier, basée sur d’anciennes tenues maraîchères. Sa forme surprenante tout en longueur et en dentelle interroge sur la possibilité d’accéder à un périmètre de ZAC, même en renouvellement urbain. Elle cumule également des pollutions des sols par accumulation de produits phytosanitaires dans un ancien secteur maraîcher (présence de métaux lourds, de pesticides et de composés chlorés dans les sols et les eaux souterraines), une gestion des eaux pluviales très contraintes (objectif zéro rejet : infiltration totale des eaux pluviales de la ZAC) (Icade et SNC Plessis Botanique, 2019) et l’application d’un PPRI en pleine phase de finalisation avant approbation (PPRI Val de Tours – Val de Luynes, 2016 ; Ville de La Riche et SNC Plessis Botanique, 2011). Dans un contexte de croissance urbaine, l’opération doit également intégrer la desserte par une seconde ligne de tramway dont le tracé a été validé en mai 2023.

27Dans tous les cas, le projet est fortement porté par les maires successifs : Alain Michel (maire de La Riche de 1983 à 2014), puis Wilfried Schwartz, maire de La Riche depuis 2014, président de Tours Métropole (2020-2021) et conseiller départemental (2021-2023). Là où tout portait à croire que l’assistance à maîtrise publique serait naturellement la Société d’équipement de Touraine, traditionnellement retenue pour ce type d’opération dans l’agglomération de Tours, la Ville de La Riche veut une opération exemplaire. Elle choisit de faire une maîtrise d’ouvrage déléguée à un aménageur : ce sera Icade. En droit de l’urbanisme, la pratique n’est pas courante : ce rôle n’est pas censé être délégué. C’est un contrat inédit, dont l’encadrement normatif est, sinon inexistant, pour le moins fluctuant. Comme le souligne le directeur aux projets urbains de la Ville de La Riche de l’époque : « C’était une nouveauté [Icade] a essuyé pas mal de plâtres… » (Direction Grands Projets, Ville de Tours, mai 2019.) Face à la diversité des problématiques, Icade Promotion a créé une filiale ad hoc, la SNC du Plessis Botanique, signataire du traité de concession en juin 2008. Il s’appuie alors sur un consortium de bureaux d’études spécialisées : l’atelier d’architecture et d’urbanisme TGTFP (Jérôme Treuttel, Jean-Claude Garcias, Jean-Jacques Treuttel, Laurent Fichou et Stéphane Pourrier) pour la maîtrise d’œuvre urbaine, Urban Water en mission de maîtrise d’œuvre paysage et eaux pluviales et dossier Loi sur l’eau, ainsi que deux cabinets d’études techniques : Igrec Ingénierie et Géoplus (Icade, 2021).

28Le projet est enchevêtré dans des contraintes économiques et environnementales, certaines encadrées par des règlements restrictifs mais précis comme avec le PPRI. Ainsi, l’aménageur et la Ville vont survaloriser les enjeux environnementaux afin de compenser les contraintes des règlements et in fine les négocier. La labellisation ÉcoQuartier va offrir ce cadre de négociations à la baisse, ce que l’on observe en se basant sur l’exemple de la construction en zone inondable.

2.1.2. Survaloriser les enjeux environnementaux : un résultat en demi-teinte

29Face aux enjeux environnementaux de la ZAC, l’option du grand retournement va être prise : celle d’aller d’abord chercher le label Haute Qualité Environnementale (HQE). Il s’agit de « transformer les contraintes du territoire en atouts », comme le précise Daniel Langé, adjoint à l’urbanisme de la Ville de La Riche (Icade et SNC Plessis Botanique, 2018).

32La labellisation implique de nouveaux engagements dans le programme en cours : axes dédiés au tramway et circulations douces, rangées arborées, ruelles sans véhicule, ou constructions écoresponsables. Il s’agit de mettre en scène des éléments végétalisés et paysagers (arbres fruitiers, jardins cultivés, venelle végétalisée…) (cf. figure 4).

« On est à des prix de sortie d’environ 3 500 € du mètre carré, donc on fait surtout des appartements, ce n’est pas attractif pour les familles. Elles n’auront pas les moyens […] on est dans un secteur très très attractif. Et très cher. On n’a pas la main sur la maîtrise des prix de sortie. On a fait des recommandations pour des primo-accédants, mais après il suffit qu’un investisseur arrive et prenne un lot d’appartements, on ne peut pas refuser. » (Ancien responsable de l'urbanisme de la Ville de La Riche.)

2.2. L’invisibilisation des contraintes liées à l’inondation

2.2.1. La difficile intégration de l’inondation dans les projets urbains

37La mise en scène de la nature s’observe aussi dans les négociations qui ont permis de programmer des maisons individuelles de plain-pied alors que cette possibilité est clairement interdite dans le PPRI du Val de Tours sur le secteur de la ZAC Plessis.

38Précédemment classé en zone d’aléa faible dans le PPRI de 2001, le projet Plessis Botanique à La Riche est situé dans une zone d’aléa fort à très fort dans le nouveau PPRI de 2016 (figure 5). Le secteur d’aléa fort se définit par une hauteur de submersion potentielle entre 1 m et 2,5 m. Il correspond à des hauteurs d’eau supérieures à 2,5 m et à des vitesses d’eau d’entre 0,25 m/s à 1 m/s.

39Le règlement du PPRI applique des contraintes aux secteurs prévus à la construction. La ZAC Plessis Botanique intègre une contrainte habituelle en zone inondable constructible : pas de logement en plain-pied, pas de pièce de vie en rez-de-chaussée (Gralepois et Rode, 2017). La contrainte est à la fois anecdotique et insurmontable. Anecdotique « techniquement », car la surélévation est un principe classique, connu, et ne semble pas poser de problèmes d’innovation technique. Pourtant, la surélévation est aussi perçue comme insurmontable « dans les usages » car la conception urbaine est ancrée dans des standards d’habiter, notamment le plain-pied, avec l’accès direct à la rue comme espace d’animation et de circulation urbaine par excellence. La surélévation est tout de suite envisagée avec une crainte pour la commercialisation des habitats, des locaux d’activités, mais aussi pour l’équilibre financier de l’opération. Le directeur de l’urbanisme de l’époque précise :

« Pas de pièce de vie sous les Plus Hautes Eaux Connues. C’était les bases de départ pour l’aménageur Icade. Et la solution ne pouvait pas être de densifier, on ne voulait pas monter trop haut : dans le secteur, ça n’avait pas de sens, il y a plein de petites maisons. Alors l’aménageur s’est posé la question de son bilan comptable… On a renégocié un avenant au traité de concession sur la base des surfaces plancher. » (Ancien responsable de l'urbanisme de la Ville de La Riche.)

40Les projets en zone inondable, surtout en renouvellement urbain, sont souvent confrontés à une contrainte en étau : l’interdiction des sous-sols et la surélévation, mais aussi des restrictions de hauteur des immeubles pour préserver des formes urbaines et paysagères répondant tant à l’environnement existant qu’aux attentes des futurs habitants.

41Il est vrai que certains territoires tolèrent moins les constructions en hauteur qui entreraient en contradiction avec les éléments historiques et patrimoniaux du paysage, tant urbain que naturel. Il y a un élément de rentabilité car – autre contrainte des projets en zone inondable –, pour limiter l’imperméabilisation du sol, les surfaces bâties créées à l’échelle de la ZAC ou des parcelles (l’ancienne « emprise au sol » ) sont limitées (Rode et al., 2018). Les contraintes hydrauliques – interdisant les constructions en sous-sol, excluant l’habitat en rez-de-chaussée, réduisant les capacités d’emprise au sol pour garder des terrains perméables – aboutissent à des formes urbaines plutôt en hauteur et denses pour créer suffisamment de surfaces habitables et rendre l’opération rentable (Tableau 1).

Tableau 1. Préconisations du PPRI Val de Tours appliquées à la ZAC Plessis Botanique

Aléa	Zonage	Résumé des préconisations	Décryptage/Traduction
Aléa fort	Cf. (centre urbain aléa fort)	Stabiliser la population exposée	Ne pas augmenter la population résidente actuellement
		Réduire la vulnérabilité du bâti existant	Protéger les logements existants avec des mesures de réduction de la vulnérabilité
		Limiter l’imperméabilisation du sol	Densifier plutôt que d'étaler, garder les espaces non construits
		Limiter les remblais aux strictes nécessités techniques et évacuer les déblais hors zone inondable	Ne pas apporter, ni extraire de terre sur le périmètre
		Pour les constructions nouvelles : au moins 1 étage au-dessus des Plus Hautes Eaux Connues par logement/Placer le 1er niveau de plancher à 0,50 m au moins du terrain naturel/Limiter l’indice de surface de plancher/Mettre en œuvre les mesures de réduction de la vulnérabilité (clapet anti-retour ; alimentation électrique hors d’eau ; citernes ancrées ; équipements sensibles au-dessus des Plus Hautes Eaux Connues...)	Surélever tous les logements construits et réduire leur vulnérabilité en leur permettant de fonctionner en cas de crue

Source : d’après le PPRI Val de Tours, 2016 (Gralepois, 2022)

42Le respect de la surélévation pose problème à l’occupation des rez-de-chaussée, malgré l’imaginaire de la ville sur pilotis. Les opérations en renouvellement urbain ont des difficultés à intégrer cette contrainte. L’urbanisme de surélévation produit une série de dispositifs architecturaux et urbains partiellement ou totalement déconnectés de la rue. Qu’il s’agisse de mise sur pilotis ou d’étagement, le lien entre les bâtiments, les fonctions qu’ils abritent et la rue – comme espace public de passage, de vie, d’animation – s’en trouve distendu et altéré (figure 7).

2.2.2. La nature en avant-scène, les négociations de la prévention des inondations en arrière-plan

43L’aménageur va directement négocier une exception au règlement avec les services de l’État pour construire des maisons individuelles de plain-pied. Icade discute avec la Direction départementale aux Territoires d’Indre-et-Loire pour obtenir un avenant à l’arrêté « Loi sur l’eau » qui, conjointement avec la rédaction du PPRI de Tours fin 2015, les empêche de créer des maisons individuelles de plain-pied sur trois îlots au nord de l’opération, dans un secteur déjà pavillonnaire.

44En janvier 2019, l’aménageur plaide de nouveau pour obtenir une dérogation. La note relève toutes les limites à la construction de maison surélevée ou sur pilotis : déperdition de chaleur par le plancher (5^e façade), manque d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, manque de cohérence architecturale, d’animation de l’espace public, ou encore de solidité de la structure. Dans la note d’Icade, les arguments posent de vraies questions de sécurité et d’aménagement, au cœur des interrogations sur l’urbanisme résilient (Gralepois et Rode, 2017 ; Rode et al., 2018). Ils convergent surtout pour infléchir la règle générale et l’aménageur va obtenir sa dérogation. En juin 2019, la Direction départementale des territoires d’Indre-et-Loire signe un arrêté modifiant l’arrêté du 16 novembre 2011. Elle autorise Icade à implanter des ouvrages dans le lit majeur de la Loire dans le cadre de l’aménagement de la ZAC Plessis Botanique. La dérogation vaut pour trois îlots, soit environ 7 300 m².

45Cette dérogation intervient en dehors du cadre de la concertation du PPRI approuvé en 2016. Pourtant, la loi autorise la création de zones d’intérêt stratégique dédiées aux projets urbains (Rode et Langumier, 2019). L’argument final va faire peser les objectifs et les exigences de l’écoquartier en arguant de la nécessité d’offrir une « programmation la plus diverse possible pour favoriser la mixité », montrant que l’interdiction des rez-de-chaussée va « à l’encontre d’une optimisation du caractère d’écoquartier de la ZAC ». Ces négociations marginales et invisibilisées existent entre les services déconcentrés d’État et le pouvoir politique local (Gralepois, 2011). Ici, elles sont portées par l’aménageur. Cela permet à la collectivité de déléguer le rapport de force, de revendiquer un droit à construire en zone inondable quand les conditions réglementaires sont réunies, pour lutter contre le « gel » du développement en zone à risques depuis des décennies (Martinais, 1996). Il y a une autre différence notable.

46La prise en charge des stratégies de dérogation à la construction dans les zones inondables par l’aménageur privé s’accompagne d’un processus de mise en scène, d’une logique de valorisation et de rentabilité de la présence d’éléments naturels. La mise en scène de la nature s’observe dans le nom des constructions (« Les terrasses du Plessis », « L’Orangerie », « Le Botanique », « Les jardins de Théia », etc.), dans la communication visuelle et dans les choix ponctuels végétalisés (cf. figure 7).

47L’aménageur recrée de toutes pièces une mise en scène par les éléments environnementaux et paysagers de l’écoquartier et, en conséquence, la démarche masque les spécificités structurelles d’une opération urbaine développée en zone inondable. En valorisant la présence de la nature, essentiellement liée à la réglementation sur la prévention des inondations, la politique d’aménagement de l’écoquartier invisibilise le risque, en occultant la raison d’être des éléments architecturaux, paysagers et végétalisés et en les renvoyant à un imaginaire de développement durable.

Conclusion

48L’aménagement de la ZAC Plessis Botanique à La Riche (agglomération de Tours) illustre les processus de l’écoquartier et les conséquences de la mise en scène de la nature, spécialement dans une zone à risque d’inondation.

49La labellisation en écoquartier va offrir un cadre de négociations à la baisse des contraintes de prévention des risques, et va masquer intentionnellement les caractéristiques d’une opération urbaine en zone inondable constructible. Au contraire, la mise en scène des éléments naturels du quartier sert à développer une représentation attractive pour les futurs habitants. L’écoquartier est fortement porté politiquement et institutionnellement. Il devient une scène d’échanges et de négociations, notamment pour déroger à la règle générale de non-constructibilité en rez-de-chaussée.

50L’aménageur participe au récit de territoires inondables. D’abord, il les présente comme des espaces compliqués à développer, contraints par la réglementation, peu intéressants financièrement. Ce discours existe avant le lancement des projets lors des phases de conception, puis il se reconstruit complètement lors des phases opérationnelles. Les territoires inondables représentent alors des espaces d’opportunité, malgré le risque. Les aménités naturelles – offertes par la non-constructibilité préalable au projet en raison de l’inondation – présentent des atouts indéniables, en plus de la centralité et la superficie des sites. Dans un contexte de tension sur le foncier disponible en renouvellement, ces opérations sont incontournables pour les acteurs – public et privé – du développement urbain durable. Face à des territoires certes inondables, mais pour lesquels l’exposition au risque permet de penser le développement. Ainsi, pour intégrer les contraintes du site, spécifiquement de l’inondation, le processus d’écoquartier renforce la mise en scène des atouts naturels du site, en les réagençant artificiellement, et en invisibilisant l’exposition aux inondations.