- 1 Différente des thématiques du vieillissement, la notion de « ville mature » est très peu étudiée (...)
1À la suite du dégonflement en 1991 de la bulle spéculative, le Japon est entré dans une période de restructuration difficile. Succédant aux années moroses de la décennie 1990, les années 2000 ont été celles de la politique de renaissance urbaine, articulée à une loi éponyme (Toshi saisei tokubetsu sochi hō 都市再生特別措置法) votée en 2002 (Fujii et al. 2006 ; Languillon 2013). Faisant écho à ce contexte particulier, la littérature grise a commencé à parler de Tokyo comme d’une « ville mature » (seijuku toshi 成熟都市), image très associée à l’idée de stagnation, interrogeant son dynamisme et les mécanismes internes propres à sa trajectoire en tant que ville globale de première génération1.
2Contrastant avec la maturité, la politique de renaissance urbaine avait pour objectif, d’une part, de liquider les actifs encore toxiques (surtout fonciers) de la crise des années post-bulle, d’autre part, de relancer l’activité foncière dans les grandes métropoles japonaises, Tokyo en tête. Les acteurs privés intervenant dans la fabrique de la ville s’y sont appuyés pour restructurer leur rapport à l’espace et revoir leurs stratégies d’aménagements, alimentant un retour vers le centre des investissements immobiliers (Aveline et al. 2012) et des populations (Scoccimarro 2007, 2017 ; Kubo 2015). Le tissu urbain de la capitale s’est ainsi rapidement verticalisé à la suite d’un grand mouvement de rénovation des espaces centraux (Languillon 2013, 2017 ; Kubo 2014 ; Scoccimarro 2017).
- 2 Nicolas Vieillescazes a montré toute l’ambiguïté et la difficulté de traduire l’expression spatia (...)
3En raison de son zonage spécial circonscrit à un périmètre strict ne prenant en compte que les espaces centraux et péricentraux de Tokyo, la renaissance urbaine peut être assimilée à ce que David Harvey appelle un spatial fix (Harvey 2015) : c’est-à-dire des solutions spatiales temporaires que les tenants du capitalisme mettent en œuvre pour sauver leurs actifs d’une spirale destructrice de valeurs et de capitaux2. Logiques de stagnation d’un côté et zonage dérogatoire de l’autre permettent de tisser un lien étroit entre maturité urbaine et hyper-concentration des opérations de rénovation et de verticalisation à Tokyo (Languillon 2017). Pour le dire autrement, la ville mature doit son dynamisme à la multiplication de spatial fix, dont rend compte le bilan de la politique de renaissance urbaine. Toutefois, au tournant des années 2010, cette dernière semble s’essouffler, et ce malgré sa modification en 2011, rendant nécessaire l’élaboration d’une alternative.
4C’est alors que Tokyo remporte les Jeux de 2020 par la proclamation officielle de la décision du comité olympique en septembre 2013. Le calendrier est loin de relever du hasard. Les impacts des Jeux olympiques sur les villes hôtes est une thématique particulièrement bien analysée par la littérature scientifique (Gold & Gold 2016), conduisant également à interroger de manière critique les méthodologies utilisées (Van Wynsberghe 2015). Les relations qu’entretiennent les grands événements sportifs et la régénération urbaine sont également bien documentées (Essex & Chalkey 1999 ; Gratton, Shibli & Coleman 2005 ; Augustin 2006 ; Hiller 2006). L’accélération de la régénération urbaine par les Jeux s’observe dans de très nombreuses villes hôtes : Barcelone (Garcia-Ramon & Albet 2000), Athènes (Beriatos & Gospodini 2004), Beijing (Broudehoux 2007), ou encore Londres (Appert 2012). Le cas de Tokyo, bien que récent, a fait l’objet de travaux suggérant l’impact sur le court terme (Languillon-Aussel & Appert 2017). L’effet de long terme est toutefois encore peu étudié, y compris pour des sessions antérieures, à l’exception de quelques travaux qui prennent en compte les différentes phases que les villes hôtes traversent : candidature, préparation, héritage (Machemehl & Robène 2014), sans toutefois analyser la dimension post-événement sur plus d’une décennie.
5À partir de ces observations, cet article se fonde sur une double hypothèse. D’une part, il discute l’existence d’une éventuelle continuité entre la politique de renaissance urbaine des années 2000 et les aménagements olympiques des années 2010 en termes d’espaces, d’acteurs, et d’objectifs. D’autre part, il cherche à évaluer la pertinence de l’idée de spatial fix dans les logiques territoriales et immobilières à l’œuvre dans le projet olympique de 2020. Ce faisant, l’article cherche à en démontrer la nature à la fois fortement inégalitaire et conjoncturelle, avec des effets très limités dans l’espace comme dans le temps.
- 3 Je tiens ici à remercier le Centre d’Études Olympiques dont j’ai été boursier de juin 2016 à juin (...)
6Le positionnement épistémologique et théorique pour discuter la double hypothèse relève d’une économie politique critique d’inspiration néo-marxiste. En revanche, la méthodologie utilisée appartient à la géographie urbaine, et associe étude qualitative reposant sur un travail de terrain d’un an, analyse quantitative et spatialisation de l’information géographique3. Le plan retenu découle d’une approche géographique standard, qui fait se succéder une description des manifestations spatiales de la renaissance urbaine et du projet olympique ; une analyse de l’évolution des marchés immobiliers ; et enfin une discussion portant sur l’hypothèse du spatial fix. L’article se conclut sur une mise en perspective de l’étude au regard de l’épistémologie des positionnements néo-marxistes sur les mécanismes capitalistiques de l’urbain et leurs déséquilibres.
7Les années 2000 rompent avec la décennie précédente du point de vue des politiques urbaines mises en place. Au cours des années 1990, l’attention des collectivités locales et du gouvernement central a porté sur la restructuration de l’économie à la suite du dégonflement de la bulle en 1991 (Bourdier & Pelletier 2000). Les années 2000, au contraire, constituent une période dynamique de recréation de richesses, certes fortement aidée, qui se traduit au niveau des logiques métropolitaines par la politique de renaissance urbaine de 2002. Cette dernière a conduit à la rapide verticalisation et rénovation de Tokyo (Kubo 2014 ; Languillon 2017 ; Scoccimarro 2017).
8La décennie 2010 est cependant marquée par les suites du choc Lehman de 2008 et le séisme, le tsunami et l’accident nucléaire de Fukushima en 2011, si bien que la période se caractérise par une seconde renaissance dans laquelle s’inscrit la dynamique olympique à l’horizon des Jeux de 2020. Entre la renaissance de 2002 et le projet olympique, nous formulons ici l’hypothèse d’une grande continuité, tant au niveau des logiques spatiales qu’au niveau des jeux d’acteurs mobilisés.
- 4 L’hyper-centre de Tokyo est constitué de trois arrondissements : Chiyoda-ku, Chūō-ku et Minato-ku (...)
9Depuis 2002, une succession de trois zonages a permis de soutenir l’activité de la construction et le marché de l’immobilier à la fois de bureau et du résidentiel dans l’hyper-centre de Tokyo4. Le premier zonage relève de la politique de renaissance urbaine édictée en 2002 par le gouvernement libéral de Koizumi Jun.ichirō 小泉純一郎. À Tokyo, elle concerne une partie des trois arrondissements centraux, en particulier autour du centre d’affaires historique de Marunouchi, le quartier financier de Yaesu, le quartier commercial de Nihonbashi, le front de mer et ses avancées, les secteurs nord et est de Minato. À cela s’ajoutent les environs immédiats des principales gares de Tokyo : Ueno, Shinjuku, Shibuya et Shinagawa (du nord au sud), plus Ōsaki (fig. 1).
10Dénommées Urban Regeneration Urgent Redevelopment Area (URUDA ci-après – Toshi saisei kinkyū seibi chiiki 都市再生緊急整備地域), ces zones permettent non seulement de déroger au droit commun (code de la construction, droit de l’urbanisme, défiscalisation partielle...) mais ouvrent aussi à de nouveaux droits (aide publique, prêts à taux préférentiels, démarches administratives simplifiées et accélérées...). Elles sont complétées en 2011 par une refonte de la loi nationale à la suite du choc Lehman et de la crise internationale des subprimes, avec l’introduction d’un zonage encore plus dérégulé et incitatif, les SURUDA (Special Urban Regeneration Urgent Redevelopment Area – Tokutei toshi saisei kinkyū seibi chiiki 特定都市再生緊急整備地域).
Fig. 1. Répartition des zonages en URUDA et en SURUDA à Tokyo.
Réalisation : l’auteur, 2017.
11L’année 2011 correspond aussi au moment où se met en place un troisième zonage spécial, dit Special Zone for Asian Headquarters (Ajia heddokwōtā tokku アジアヘッドクォーター特区). Sa logique spatiale est la même que celle de la renaissance urbaine, à laquelle s’ajoutent l’aéroport de Haneda et, depuis novembre 2016, les environs de la gare d’Ikebukuro (fig. 2). L’objectif principal est d’attirer les sièges sociaux des entreprises asiatiques ou les antennes asiatiques des entreprises occidentales. Il vise à absorber l’offre immobilière neuve de grande qualité construite lors de la décennie 2000 et, plus marginalement, à contrecarrer le déclin à venir de la population active qui réduit les besoins locaux en surfaces de bureaux des centres d’affaires tokyoïtes. L’objectif est d’attirer à moyen terme cinq cents entreprises étrangères, dont une cinquantaine d’antennes asiatiques de multinationales, via des incitations fiscales, des dérégulations et un soutien administratif et financier5.
Fig. 2. Spatialisation des Special Zones for Asian Headquarters et des aménagements olympiques du projet de 2020.
NB : ne sont pas représentées car hors cadre les zones d’Ikebukuro et de Haneda.
Réalisation : l’auteur, 2017.
Source : Dossier de candidature, actualisé avec des informations du site internet de Tokyo 2020 https://tokyo2020.jp/fr/ (dernière consultation : juin 2017).
12On observe ainsi une réelle continuité entre la renaissance urbaine qui rénove l’hyper-centre et les sous-centres tokyoïtes dans les années 2000, et les Special Zones for Asian Headquarters qui visent à attirer de nouveaux clients de l’immobilier commercial depuis l’Asie-Pacifique. Pour simplifier à l’extrême, les années 2000 sont celles de la production de surfaces immobilières nouvelles de très haut standing, et les années 2010 sont celles de leur écoulement sur le marché internationalisé à l’Asie tout entière. Dans cette logique à double détente, le positionnement du projet olympique est légèrement différent.
13Si l’on superpose la localisation des infrastructures olympiques et le zonage des années 2010, on peut observer qu’il n’y a pas d’adéquation parfaite : sur trente-sept sites sportifs, seuls onze sont localisés dans la zone spéciale, soit 30 %. Il faut néanmoins distinguer deux types d’infrastructures olympiques : d’un côté, les sites dédiés aux compétitions, de l’autre les sites au caractère immobilier commercial ou résidentiel plus affirmé. Si l’on se concentre sur la seconde catégorie, la plupart des sites se trouvent effectivement à l’intérieur du zonage, sur le front de mer (village olympique et centre des médias ; fig. 2). Le village sera, une fois les jeux achevés, transformé en quartier résidentiel avec alternance d’immeubles collectifs de moyenne hauteur et de tours résidentielles de standing (Dossier de candidature, 2012).
- 6 Le projet d’urbanisation de la baie avait été modifié et retardé à de nombreuses reprises en rais (...)
14En observant la composition d’ensemble du projet olympique, l’idée de continuité spatiale apparaît plus claire. À l’échelle métropolitaine, vingt-huit sites se trouvent dans le centre de Tokyo, dont vingt-et-un sur le front de mer : cette logique de forte concentration relève donc spatialement d’une volonté de renforcer la centralité tokyoïte aussi bien à l’échelle nationale que régionale, reprenant par-là la même logique que celle du zonage des années 2000 et celle des années 2010. À l’échelle du cœur de ville, le projet distingue par ailleurs deux zones : la zone dite « héritage » (heritedji zōn ヘリテッジゾーン) et celle dite « de la baie » (Tōkyōbei zōn 東京ベイゾーン ; fig. 3). Cette division acte le lent glissement de l’urbanisation de Tokyo de l’ouest, dont l’aménagement a été mis en œuvre en relation avec les Jeux olympiques de 1964, vers le sud (Shinagawa) et le front de mer, nouvelle frontière urbaine depuis les années 1980 et 19906 (Saito 2003 ; Scoccimarro 2007 ; Koizumi et al. 2011), majoritairement concernés par la renaissance urbaine des années 2000 et dans lesquels sont prévus la plupart des installations olympiques.
15Dans la zone dite « héritage », la quasi-totalité des infrastructures sportives se localise à la périphérie immédiate des centres urbains concernés par le zonage spécial et traduit donc une logique de péricentralité. Dans la seconde zone, la totalité des sites se localise elle aussi soit en marge immédiate du zonage, dans l’arrondissement de Kōtō (arrondissement péricentral bordant ceux de Chūō et de Chiyoda), soit dans le zonage mais en marge des terre-pleins concernés par la dynamique la plus intense de la renaissance urbaine et de la construction de tours résidentielles et/ou de bureaux. Ainsi, quel que soit le cas de figure, les aménagements olympiques s’inscrivent dans une logique de péricentralité vis-à-vis des zonages des années 2000 et 2010.
Fig. 3. La logique spatiale d’ensemble du projet olympique de 2020.
Réalisation : l’auteur.
Source : dossier de candidature, 2012.
16Au cours des années 2000 et du début des années 2010, deux types d’acteurs ont été particulièrement actifs dans la rénovation des centres et ont largement bénéficié de la politique de renaissance urbaine : les entreprises immobilières des grands conglomérats japonais (keiretsu 系列) et les branches immobilières des entreprises ferroviaires privées (ōtemintetsu 大手民鉄) (Languillon 2013).
- 7 Ces coalitions de rénovation s’apparentent à ce que Molotch (1976) appelle des coalitions de croi (...)
17En raison de la très grande concentration de leurs actifs, ces acteurs immobiliers privés ont adopté des logiques de fiefs, menant des coalitions de rénovation pour réaménager les espaces dans lesquels ils se trouvaient majoritaires au regard de la propriété foncière7. Ainsi, Mitsubishi Jisho est surtout intervenue dans le centre d’affaires historique de Tokyo, entre la gare et le palais impérial (Marunouchi-Ōtemachi–Yūrakuchō), Mitsui Fudōsan est intervenue à Nihonbashi et Yaesu ainsi que dans le secteur de Ginza, et Mori Biru dans l’arrondissement de Minato, entre Roppongi, Atago et Toranomon (fig. 4). Les compagnies ferroviaires ont elles aussi adopté ce comportement de fief, comme par exemple Tōkyū à Shibuya (Languillon 2017). Ces entreprises ont joué un rôle majeur dans la délimitation des zonages spéciaux de renaissance urbaine puis des Special Zones for Asian Headquarters, ainsi que dans les dynamiques immobilières et la verticalisation qui s’y sont produites.
Fig. 4. Spatialisation des actifs immobiliers de Mitsui Fudōsan, Mitsubishi Jisho et Mori Biru.
Réalisation : l’auteur, 2015.
Source : pour Mitsui Fudōsan, Mitsui Fudōsan Office Line-up ; pour Mitsubishi Jisho, Asset Book 2012 et site internet http://office.mec.co.jp/search/lineup/ (dernière consultation en mai 2014) ; pour Mori Biru, site internet http://www.mori.co.jp/en/office/japan/index.html (dernière consultation en mai 2014).
18Le projet olympique des années 2010 s’inscrit dans ces mêmes coalitions et logiques de rénovation. Les principales entreprises impliquées dans le projet olympique ont vu leurs cours boursiers s’envoler dès l’annonce de l’attribution des Jeux en septembre 2013 : Mitsui Fudōsan, Mitsubishi Jisho (en charge du village olympique), Sumitomo Fudōsan et JR East (Mellet 2014). Entre les années 2000 et 2010, les acteurs de la renaissance urbaine et des aménagements olympiques sont effectivement les mêmes. Cette observation n’a rien de surprenant, mais participe de la démonstration de la continuité des processus entre les deux périodes.
19Même si l’on passe d’une logique de centre à une logique de péricentre, il existe bien une réelle continuité et une forte solidarité en termes d’espaces et de jeux d’acteurs entre, d’un côté, la renaissance urbaine des années 2000 puis la politique d’attraction des sièges sociaux asiatiques des années 2010, et de l’autre, le projet olympique des années 2013 et suivantes. À partir de là, nous formulons comme seconde hypothèse que cette continuité s’observe dans les dynamiques des marchés immobiliers, en particulier sur le plan de l’évolution des prix commerciaux et résidentiels, en relation étroite avec les principes de fonctionnement des spatial fix formalisés par David Harvey.
- 8 Ces surfaces nouvelles correspondent à la totalité des parcelles de bâtiments neufs supérieurs à (...)
20L’évolution du volume de surfaces nouvelles construites dans les vingt-trois arrondissements suit trois cycles de neuf ans entre 1989 et 2015, inscrivant les mécanismes des années 2000 et 2010 dans une logique de cycles à plus long terme8. Un premier pic en 1994 marque la période post-bulle. Il correspond à la livraison de projets entamés lors de l’euphorie spéculative. Le pic de 2003 correspond à la livraison de projets entamés à partir d’un plancher des prix fonciers aux alentours de 1995-1996. Enfin, celui de 2012 résulte du cycle de renaissance urbaine initié en 2002 et qui, à partir de là, s’essouffle (fig. 5). Si l’on y ajoute un nouveau cycle de neuf ans, le prochain pic devrait en toute logique se produire en 2021, soit juste à la fin de la période ouverte avec les Jeux olympiques d’été, interrogeant ainsi leur instrumentalisation à des fins de relance des cycles immobiliers tokyoïtes. Dans le détail, chaque cycle de neuf ans est constitué de deux phases (fig. 6). Prenons le cas du deuxième cycle. Avant 2003, l’offre est bien supérieure à la capacité d’absorption du marché qui connaît une situation de surproduction. Après 2003, l’offre baisse, la demande la rattrape puis la dépasse. Les livraisons de surfaces nouvelles diminuent, ce qui permet une absorption des surfaces existantes par le marché. On observe ainsi que les rapports entre l’offre et la demande s’inversent après 2003.
21À partir de 2008 et du choc Lehman, un nouveau cycle s’amorce, qui repose sur les mêmes principes que le précédent. Les cycles de neuf ans traduisent un jeu d’équilibre entre une phase initiale de surproduction de quatre ans et une phase finale d’absorption de quatre ans. Les rapports entre offre et capacité d’absorption sont responsables de l’évolution de deux autres indicateurs corrélés entre eux : les taux de vacance et les loyers immobiliers de bureaux. On retrouve un cycle de neuf ans pour les taux de vacance, mais décalé avec une avance d’un an par rapport à celui de la livraison de surfaces nouvelles. Les pics sont donc atteints non pas en 1994, 2003 et 2012, mais en 1993 (10,8 % de vacances), 2002 (8,1 %) et 2011 (6,7 %).
Fig. 5. Offre en surfaces de bureaux dans les tours de grande hauteur neuves de plus de 10 000 m² construites dans les vingt-trois arrondissements de Tokyo.
Réalisation : l’auteur, 2015.
Source : Real Estate Companies Association of Japan, 2013.
22Les taux de vacance et l’offre de surfaces nouvelles de bureaux sont également corrélés à l’évolution des loyers moyens. Cette logique de cycle entre phase de surproduction et phase d’absorption, liée à l’évolution des taux de vacance et des loyers commerciaux inscrit la dynamique olympique dans la nécessité d’amorcer un nouveau cycle avec un pic de livraison de surfaces nouvelles aux alentours de 2020-2021, soit exactement la période des Jeux d’été de Tokyo.
Fig. 6. Offre de surfaces nouvelles de bureaux, capacité d’absorption du marché et volatilité des taux de vacance à Tokyo.
23Contrairement aux Jeux de 1964, qui avaient donné lieu à l’inauguration de nombreuses infrastructures, à commencer par la première ligne de shinkansen 新幹線, les Jeux de 2020 ne prévoient pas de grands chantiers de ce type. On note néanmoins trois projets, de taille plus modeste : la création d’une portion d’autoroute urbaine, l’agrandissement de l’aéroport de Haneda et l’inauguration d’une nouvelle gare sur la ligne circulaire Yamanote.
24La portion d’autoroute, longue de 14 km, partira de Kanda, contournera le palais impérial et se dirigera vers la baie de Tokyo, au sud-est. Comme elle passe dans un tissu urbain dense, une partie sera souterraine, en particulier dans le secteur de Toranomon et de Shinbashi, dans l’arrondissement de Minato. En surface, Mori Biru et le gouvernement métropolitain, en partenariat avec des acteurs privés et la mairie d’arrondissement, aménageront une avenue commerçante d’un genre nouveau.
- 9 La dernière gare inaugurée sur cette ligne a été Nishi-Nippori dans l’arrondissement d’Arakawa.
25L’agrandissement de l’aéroport de Haneda, qui se situe dans la baie de Tokyo, à proximité du front de mer et de l’hyper-centre, est en partie pris en charge par les compagnies aériennes qui y ont basé leur hub : JAL et ANA. Les travaux ont déjà été en partie réalisés, mais seront redimensionnés en vue des Jeux (Mellet 2014). Les vols internationaux y seront aussi renforcés, grâce à sa plus grande proximité avec le centre de Tokyo, comparée à l’actuel aéroport international de Narita. Le développement de Haneda devrait améliorer le positionnement de Tokyo en Asie orientale. C’est pour cette raison que la zone de Tenkūbashi 天空橋, à proximité immédiate, a été incluse en 2016 dans les Special Zones for Asian Headquarters. Enfin, une nouvelle gare sur la ligne Yamanote sera construite. Promesse de campagne de l’ancien gouverneur Masuzoe Yōichi 舛添要一 (2014-2016), ce sera la première gare créée depuis 19719. Ces trois projets d’aménagement sont ainsi directement connectés d’une part à la préparation des Jeux olympiques, d’autre part à la politique des zonages spéciaux de renaissance urbaine et aux Special Zones for Asian Headquarters. Leur effet d’entraînement sur les investissements immobiliers de bureaux, mais aussi résidentiels et commerciaux (hôtels, commerces de détail, restauration) sont particulièrement importants.
26Parmi les projets qui bénéficient de cet effet d’aubaine se trouve ainsi le dernier né de Mori Biru : Toranomon Hills. Si l’entreprise immobilière n’est pas mobilisée directement dans l’aménagement des infrastructures olympiques, elle s’agrège néanmoins à la dynamique d’ensemble et aux opportunités créées par la mise en place de nouveaux équipements, en particulier dans le secteur Roppongi-Toranomon-Asagi qui constitue son fief historique. Le projet s’inscrit également dans le zonage spécial de la renaissance urbaine et dans les Special Zones for Asian Headquarters.
- 10 De son côté, la décision d’établir le périphérique n° 2 remonte au plan de 1946, décidé sous occu (...)
- 11 Le cabinet d’architecture en charge du projet a été Nihon Sekkei 日本設計.
27Toranomon Hills est une tour mixte de 52 étages et de 247 m de haut, comprenant des bureaux, des logements de luxe, un hôtel (Andaz Tokyo), des salles de conférence et des boutiques, le tout réparti sur presque 250 000 m² (fig. 7). Même si la maîtrise d’œuvre a été effectuée par Mori Biru, le projet est le fruit d’une association, la Loop Line N° 2 Zone Redevelopment Association (Toranomon chiku dainishu shigaichi saikaihatsu 虎ノ門地区第二種市街地再開発), pilotée par le Toranomon District Subcommittee. Ce dernier réunit les propriétaires fonciers, le Gouvernement métropolitain de Tokyo, la municipalité de Minato-ku et Mori Biru. Il s’agit donc ici d’un partenariat public-privé classique. S’il bénéficie d’un contexte général qui anticipe la tenue des Jeux olympiques en jouissant d’effets d’aubaine, il correspond à une décision du gouvernement métropolitain remontant à 200210. En 2009, Mori Biru acquiert la maîtrise d’œuvre et ce n’est qu’au tournant des années 2010 que l’entreprise immobilière acquiert aussi la gestion du bien immobilier11. Les Jeux ont ici surtout permis d’accélérer les procédures et la prise de décision dans le processus d’aménagement du complexe.
Fig. 7. La tour de Toranomon Hills et l’autoroute urbaine de Shintora.
Réalisation : l’auteur, 2017.
Source : Site internet de Mori Biru, consulté en octobre 2014.
- 12 Fabrice Node-Langlois, « Euphorie boursière à Tokyo après la victoire pour les JO de 2020 », Le F (...)
28La multiplication et/ou l’accélération de projets immobiliers à partir de 2013 et l’annonce de la victoire de Tokyo dans la compétition pour l’organisation des Jeux de 2020 interroge « l’effet olympique » lié au basculement du statut de ville candidate à celui de ville hôte. L’idée que les Jeux permettent de relancer une dynamique de redressement a été évoquée dans de nombreuses publications de presse12. Néanmoins, quels effets l’annonce des Jeux olympiques a-t-elle réellement eus sur la dynamique du marché immobilier et de la construction et, au-delà, sur la politique de renaissance urbaine de la capitale japonaise ? Pour le dire autrement, la date de 2013 constitue-t-elle un événement particulier dans les dynamiques immobilières permettant de valider l’hypothèse d’un impact fort du changement de statut – de ville candidate à ville hôte des Jeux olympiques – sur les marchés immobiliers et les dynamiques d’aménagement urbain à Tokyo ?
29L’analyse de l’impact des Jeux olympiques dès 2013 est complexe. Du point de vue des prix de l’immobilier commercial, il est particulièrement significatif de voir que cette année-là constitue un plancher dans le cycle 3 mis en lumière dans la section précédente (fig. 8) et initie un renchérissement continu en 2014, vérifié par la suite en 2015. Ainsi, au 1er janvier 2015, les prix moyens ont dépassé ceux du 1er janvier 2012.
Fig. 8. Évolution des prix fonciers commerciaux et des taux de vacance dans le centre de Tokyo.
Réalisation : l’auteur, 2017.
Source : TMG data book 2015.
30L’évolution des prix fonciers commerciaux et résidentiels sur l’ensemble de la période (2003-2015) permet également de reconstituer une dynamique articulée autour de l’année 2013 (fig. 9 et 10). L’année 2008 constitue dans les deux cas un pic en termes de valeur, avant que le choc Lehman et la crise internationale n’enclenchent une dynamique déflationniste. Dans la plupart des cas, le plancher des prix (résidentiels comme commerciaux) est justement atteint en 2013, qui ouvre une période de net renchérissement général, tant à l’échelle des vingt-trois arrondissements qu’au niveau de la plupart des arrondissements centraux (Minato, Shibuya, Shinjuku et Shinagawa).
- 13 « Gorin kōka manshon ni mo tonai no bunjō zōka wangan eria kyakkō » 五輪効果マンションにも都内の分譲増加湾岸エリア脚光 (Le (...)
31Cet effet de 2013 sur les prix fonciers constitue un indice du rôle joué par le projet olympique dans la création d’un signal fort qui nourrit la demande de copropriétés dans le secteur du front de mer13, au bénéfice de l’arrondissement de Chūō pour lequel le mouvement de retour au centre des populations est garanti jusqu’après 2020 par la conversion du site du village olympique. Néanmoins, malgré cette dynamique des prix fonciers et immobiliers, la baisse des taux de vacances ou encore la multiplication de projets de grande taille, il faut ici rappeler qu’en fonction des logiques de cycle mis en lumière dans la section 2.1, on ne peut pas évaluer avec précision ce qui relève de l’événement ponctuel, à savoir l’attribution des Jeux à Tokyo en septembre 2013, et ce qui relève du cycle macro-économique dont les dynamiques expliquent déjà à elles seules le pic de livraison de surfaces immobilières commerciales en 2012, le pic des taux de vacance en 2011 et leur décroissance continue, le plancher des prix immobiliers en 2013 et leur hausse continue.
Fig. 9. Évolution des prix fonciers résidentiels entre 2003 et 2015 à Tokyo.
Réalisation : l’auteur, 2017. Source : TMG data book 2008 et 2015.
Fig. 10. Évolution des prix fonciers commerciaux entre 2003 et 2015 à Tokyo.
Réalisation : l’auteur, 2017. Source : TMG data book 2008 et 2015.
- 14 Il convient ici de noter que cet effet d’annonce sur le tourisme est aussi concomitant de la repr (...)
- 15 MARUTANI Ichirō 丸谷一郎, « Toshin no hoteru kaigyō rasshu... gaishi to kokunai-zei ga hibana » 都心のホテ (...)
- 16 Source chaude.
32Les Jeux olympiques constituent un effet levier pour la fréquentation touristique et tous les équipements qui y sont associés. Entre janvier et juillet 2014, les autorités ont ainsi enregistré une augmentation de la fréquentation touristique étrangère de 26 % par rapport à la même période en 2013 (JJL 2014). La proclamation de septembre 2013 a donc bien eu un impact important sur ce secteur d’activité14. Depuis lors, des projets hôteliers se multiplient dans la capitale, témoignant par là d’un transfert important d’investissement du secteur des bureaux vers l’hôtellerie15. Si Tokyo possède 94 000 chambres d’hôtel en 2012, la capacité sera augmentée jusqu’en 2020 pour pouvoir absorber les 8,5 millions de touristes attendus cette année-là, soit un chiffre supérieur à la fréquentation touristique enregistrée dans le pays tout entier en 2012 (JLL 2014). C’est essentiellement le secteur de l’hôtellerie de luxe qui est ainsi concerné. On peut citer à ce titre deux méga-projets hôteliers dans le centre de Tokyo : un à Toyosu et un onsen16 gigantesque à Ōtemachi.
- 17 « Jinkō-gen kasegu chikara migaku seichō senryaku de kō kawaru » 人口減稼ぐ力磨く成長戦略でこう変わる (Mettre en va (...)
33Cette offre nouvelle correspond à la volonté du gouvernement central comme du gouvernement métropolitain de doubler la fréquentation touristique d’ici à 2020 : de dix millions de visiteurs étrangers par an, à vingt millions. Pour ce faire, des efforts politiques, culturel et marketing sont consentis. Un projet politique propose de prolonger les visas touristiques de trois mois à un an, un autre de doubler les magasins duty free dans le pays (de 4 600 à 10 000)17. Si les Jeux olympiques n’auront pas d’impacts directs très importants sur les infrastructures lourdes, ils auront (et ont déjà) des impacts indirects nombreux sur l’immobilier privé. Deux secteurs sont principalement concernés : le commerce de détail et l’hôtellerie de luxe. Ce sont de nouveaux débouchés après le ralentissement de la construction de bureaux. En ce sens, les Jeux olympiques constituent un effet d’aubaine important dans le report des investissements immobiliers.
- 18 À ce sujet, le dossier de candidature pour les Jeux de 2016 avait eu recours explicitement à l’im (...)
34Contrairement à la renaissance urbaine, le projet olympique ne relève pas d’un zonage précis et clairement délimité dans l’espace : il fonctionne plutôt en grappes d’infrastructures et d’opérations de rénovation et/ou de constructions nouvelles, reprenant en cela l’image des clusters18. Plus que sur l’espace, c’est plutôt sur le temps que les Jeux olympiques « génèrent un fix », tel que l’entend David Harvey, en valorisant 2020 comme horizon positif d’aménagements structurant et influençant l’agenda de l’ensemble des projets immobiliers connexes. On peut ainsi proposer deux types de « fix » complémentaires : le spatial fix de la renaissance urbaine, directement inspiré des travaux de David Harvey, et ce que l’on propose d’appeler un trend fix (tableau 1).
- 19 Les travaux de Harvey ont fait l’objet de critiques quant à la stabilité et à la rigueur scientif (...)
35Selon Harvey, le spatial fix est un dispositif mis en place en réponse à une situation de crises de la production capitaliste (surproduction et suraccumulation de richesses et/ou de biens, surabondance de main-d’œuvre) par le biais, non exclusif, d’un redéploiement temporaire de l’espace bâti (Harvey 2001). Il permet aux politiques et aux détenteurs du capital de mobiliser l’espace en tant qu’outil facilitant le transfert de richesses entre le circuit primaire de circulation du capital (industrie et sphère productive) et le circuit secondaire (l’immobilier) : il facilite ainsi un capital switching, une commutation de capital, processus nécessaire à l’écoulement de la suraccumulation de capitaux ne trouvant plus de débouchés dans le circuit primaire (Harvey 2001 ; Arrighi 2006). Or, ce que l’on observe à Tokyo depuis les années 1980 est légèrement différent du modèle général établi par Harvey19.
36Le spatial fix renvoie la plupart du temps à une politique volontariste de transformation de l’urbain (par exemple l’haussmanisation) ou d’injection massive d’investissements (par exemple, la suburbanisation) (Harvey 2015). Dans les deux cas, l’élément clé est le rôle de guidage que jouent les pouvoirs publics. Si Harvey a montré que les politiques volontaires de fixation urbaine du capital permettaient des transferts du circuit primaire vers le circuit secondaire, le procédé du spatial fix n’exclut toutefois pas des transferts au sein même du circuit secondaire. C’est précisément ce que l’on observe à Tokyo avec la rénovation de la politique de renaissance urbaine qui conduit à rebâtir la ville sur elle-même (destruction-reconstruction) en points chauds et en points froids : la spécificité s’explique par le recours à un zonage spécial qui dévoie la dynamique initiale de capital switching entre circuit primaire et secondaire en le remplaçant par des transferts au sein même du circuit secondaire entre les espaces se situant au-dedans et ceux au-dehors du zonage spécial : le capital switching est remplacé par une sort de « spatial switching ». En créant un zonage dérogatoire aux règlementations ordinaires, les acteurs de la renaissance urbaine créent de toute pièce un ancrage spatial privilégié de fixation et d’accumulation du capital qui distord la dynamique standard du spatial fix telle que mise en lumière par Harvey. C’est dans cette dynamique structurelle des années 2000 que vient se lover la conjoncture olympique des années 2010.
37Les travaux de Harvey ont bien montré que le problème du spatial fix tient justement à sa dimension temporelle : la dynamique tend à l’entropie. C’est là tout l’intérêt de la dynamique événementielle pour le cas de Tokyo : la renaissance urbaine crée le spatial fix, les Jeux olympiques lui donnent un horizon temporel qui précipite l’accumulation. Par conséquent, s’opère dans les années 2000 un premier transfert au sein du circuit secondaire sans intervention du circuit primaire, qui s’accompagne d’une destruction quasi-invisible d’un capital obsolète de richesses immobilières (bâti vétuste ou non-conforme aux standards globalisés) consécutive au dit transfert ; dans les années 2010, s’opère un second transfert au sein du circuit secondaire, lequel n’est pas spatial (zonage contre hors zonage) mais sectoriel (report du bureau vers hôtellerie/logement).
- 20 Selon R. Le Goix, la notion de valeur assurantielle des actifs immobiliers explique l’avancée dif (...)
- 21 D. Harvey, mais aussi B. Jessop, ont discuté par ailleurs d’une notion similaire : le spatio-temp (...)
38Cet horizon temporel ne génère pas un nouveau spatial fix : il s’inscrit dans celui déjà existant de la renaissance urbaine et y ajoute une valeur assurantielle qui vient en renforcer les effets. C’est ce gain de valeur assurantielle20 généré par la dynamique olympique que l’on propose d’appeler trend fix21 (tableau 1), expression qui offre une polysémie métaphorique intéressante. Trend renvoie à la fois à l’idée de tendance, donc de contexte et de trajectoire à court et moyen termes, et à l’idée de mode, à ce qui est « fashionable » au sein des politiques publiques, renvoyant ainsi aux possibilités et aux enjeux du benchmarking. Il renvoie également à l’idée de direction et de leadership, et donc d’exemple à imiter autant que d’horizon et de cap vers lequel se diriger, participant à la constitution d’un idéal à poursuivre. L’idée de fix, elle, est la même que pour le spatial fix, mélange d’ancrage (d’une tendance dans le territoire), de soin (réparer une tendance) et de drogue (le moment euphorique du « trip » ici olympique). Dans une telle approche, l’idéal que laisse entrevoir le trend fix ne serait-il pas un peu hallucinatoire ?
Tableau 1. Comparaison entre le spatial fix et le trend fix à Tokyo : proposition critique.
Réalisation : l’auteur, 2017.
39En valorisant le cœur de Tokyo, en urbanisant le front de mer et en encourageant le mouvement de retour au centre des populations, le projet olympique apporte, en tant que trend fix, des garanties (valeur assurantielle) qui permettent de prolonger les bénéfices de la renaissance urbaine des années 2000 et d’enrayer l’essoufflement postérieur à 2008. Trois types d’acteurs sont particulièrement concernés.
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Le secteur privé, qui se mobilise dans l’aménagement des nouveaux espaces, bénéficie des garanties reposant sur le « label qualité » du projet olympique, sur l’engagement du gouvernement central et du gouvernement métropolitain à le réaliser mais aussi à assurer l’exploitation des infrastructures une fois l’événement terminé. Il profite également de l’effet signal très positif que l’annonce des Jeux a eu sur les marchés boursiers et financiers.
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Les arrondissements centraux, en particulier celui de Chūō, bénéficient de garanties sur la perpétuation des mouvements de retour au centre et des investissements immobiliers sur leurs territoires, qui leur permettent d’obtenir des financements à meilleurs taux pour moderniser ou agrandir les infrastructures. L’argent public des échelons supérieurs mobilisés dans le projet olympique déleste les municipalités d’une partie des dépenses allouées à l’entretien et à la modernisation des équipements et des infrastructures.
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Enfin, les particuliers voient la valeur de leurs biens immobiliers garantie par un contexte rendu très favorable par la dynamique olympique (fig. 9 et 10). Or, les habitants sont d’autant plus enclins à s’endetter que leurs investissements ne sont pas exposés au risque de décote. Cet élément supplémentaire explique l’engouement populaire pour les logements de cette partie de Tokyo, dans un contexte national pourtant déflationniste.
- 22 En revanche, les transformations sociales sont encore difficiles à évaluer.
40L’annonce de l’obtention des Jeux olympiques a eu des impacts majeurs en termes d’aménagement urbain et d’économie22. Tokyo a connu en effet des mutations spectaculaires imputables en partie à l’arrivée des JO. On peut les classer en trois grands groupes : les impacts directs, avec la réalisation du plan d’aménagement urbain, notamment par le biais des infrastructures sportives ; les impacts indirects concernant les aménagements connexes ; les impacts « silencieux », certainement les plus nombreux, comme le report des investissements immobiliers du secteur des bureaux vers le secteur de l’hôtellerie haut de gamme et les tours résidentielles de luxe.
41Plus qu’un spatial fix, les aménagements olympiques et leur logique a-zonée – mais pourtant fortement concentrée – constituent un horizon temporel dynamique, voire fantasmagorique, qui apporte un certain nombre de garanties – financières autant que symboliques et psychologiques – aux acteurs privés de la fabrique urbaine ainsi qu’aux potentiels acquéreurs immobiliers. En cela, la dynamique olympique joue sur la valeur assurantielle de l’immobilier (Le Goix 2016) : l’idée de trend fix repose sur l’hypothèse que les Jeux olympiques de Tokyo permettent de débloquer des investissements en apportant une série de garanties et en augmentant la perception de la sécurité des investissements et de la valeur des actifs immobiliers pour un nombre restreint d’espaces et d’acteurs.
42En ce sens, la dynamique des JO s’inscrit dans la continuité de celle de la renaissance urbaine des années 2000. C’est aussi pour cette raison que 2013 a eu autant de conséquences sur l’aménagement et le dynamisme urbain de Tokyo, sans que l’on puisse encore en mesurer toute l’ampleur. Reste à mieux évaluer la valeur assurantielle « augmentée » de l’immobilier tokyoïte imputable aux Jeux olympiques, comme à en analyser le potentiel inégalitaire tant sur le plan spatial que sur le plan socio-économique. De même, on peut s’interroger sur une tendance à la surproduction immobilière imputable à l’effet olympique.
43D’un point de vue plus théorique, les processus en cours à Tokyo interrogent la nature même des spatial fix et du capital switching élaborés par la littérature néo-marxiste en économie politique pour mettre en lumière les dynamiques de crises, les stratégies d’écoulement des surplus du capital et les processus de dépossession. Des recherches complémentaires à mener sur Tokyo, ainsi que sur d’autres villes olympiques, sont ici nécessaires pour évaluer plus précisément le rôle des grands événements dans ces mécanismes macro-économiques.
