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Investir sous les cocotiers. Entrepreneuralisme immobilier et production de l’espace, le cas des Français de Las Terrenas

Laurine Chapon

Résumés

Cet article analyse les modalités de la présence française dans une bourgade dominicaine, Las Terrenas. Les Français présents témoignent d’une diversité de profils, de statuts sociaux et résidentiels. Nous nous intéressons ici aux professionnels de l’immobilier et du tourisme, très nombreux parmi les Français, pour comprendre comment ils participent de manière centrale à la production de l’espace urbain en profitant et utilisant les instruments du droit à leur profit. La présence française participe à l’urbanisation et entraîne des processus de spéculation foncière et immobilière, dans un contexte de boom de la construction et d’augmentation des prix de l’immobilier. Nous analysons les conséquences de cette présence française sur les structures spatiales de Las Terrenas et nous réfléchissons également aux discours et registres mobilisés par ces acteurs pour légitimer leurs trajectoires entrepreneuriales : le droit joue un rôle central dans la naturalisation des rapports de domination.

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Texte intégral

Introduction

1La présence française en République dominicaine recoupe une diversité de profils et de situations. Si les Français sont numériquement peu nombreux sur l’île (3 493 enregistrés au Registre consulaire en 20191), leur présence à l’échelle locale est ponctuellement importante. Près de la moitié d’entre eux vivent dans la capitale de l’île, Saint-Domingue où leur présence est relativement diffuse. L’autre moitié réside dans la péninsule de Samaná, au Nord de l’île, où ils jouent un rôle significatif dans la production de l’espace, notamment dans la petite ville de Las Terrenas. Les Français seraient plus de 2 5002 dans cette ville touristique qui compte 30 000 habitants et d’importantes communautés étrangères (les Italiens sont aussi nombreux que les Français). Ils représentent « un ensemble de mondes sociaux mouvants, mobiles, diffus » (Peraldi et Terrazzoni, 2016, p. 22). Cette diversité s’exprime à travers les rythmes de la résidence – des « hivernants »3 (Le Bigot, 2017) se dinstinguent des résidents permanents –, l’ancienneté de la présence ou encore les activités exercées – indépendantes, salariées, sans emplois. La plupart des mobilités françaises s’inscrivent toutefois dans le cadre des « lifestyle migrations » (Benson et O’Reilly, 2009), le cadre de vie et le climat étant présentés comme l’une des raisons principales de leur installation. Les Français sont particulièrement présents dans le secteur de l’immobilier, dans une ville touristique en croissance.

  • 4 Les frontières sont poreuses entre les différentes activités et les investisseurs et professionnels (...)

2Las Terrenas a en effet connu récemment un boom immobilier, caractérisé à la fois par l’augmentation des nouvelles constructions et la hausse importante des prix du foncier et de l’immobilier. La pandémie de la Covid-19 a particulièrement accéléré les investissements, notamment des Dominicains de la capitale souhaitant des logements pour y télé-travailler. Le développement touristique relativement restreint de Las Terrenas, au regard des stations balnéaires situées dans la région de Punta Cana, permet aux différents acteurs du tourisme de présenter la destination comme préservée, authentique et naturelle. Il n’y a en effet à ce jour qu’un seul complexe hôtelier géré par un grand groupe international. L’offre résidentielle et touristique repose davantage sur des résidences et hôtels de taille moyenne ainsi que des villas et appartements en location appartenant à des petits investisseurs privés. Le tourisme résidentiel et de Sol y Playa est toutefois l’activité économique principale de la bourgade, érigée en pôle touristique par l’État dominicain en 1994. Les Français sont nombreux à gérer des structures résidentielles et/ou hôtelières4, destinées en grande partie à une clientèle elle-même française et ils géreraient 70 % des agences immobilières. Ils sont ainsi des acteurs centraux du tourisme résidentiel et du marché immobilier de la ville : quelles sont, à une échelle locale, les implications socio-spatiales de la présence de ces « producteurs ordinaires » (Fauveaud, 2014) de l’urbain ?

3L’article s’inscrit dans la continuité de travaux qui ont pensé les implications socio-spatiales des migrations d’agrément à des échelles locales. Ces mobilités créent des espaces transnationaux originaux, dans lesquels foncier et immobilier sont largement investis par les étrangers et privatisés (Van Noorloos, 2011). Les processus d’« activisme immobilier » décrits (Cabrera-Jara, 2019, p. 12) entraînent de profondes recompositions socio-spatiales des lieux. Les profils des investisseurs mais aussi celui des intermédiaires, résidents étrangers ou locaux, qui orientent les stratégies résidentielles et spéculatives des nouveaux arrivants sont particulièrement documentées (Bantman-Masum, 2015). Ces travaux analysent la spécificité de l’immobilier comme secteur permettant de s’ancrer à l’étranger et d’investir un capital dans le cadre d’activités spéculatives. Les recherches soulignent aussi la vision et les valeurs partagées par ces investisseurs : une « vision néolibérale de la réussite et de l’accomplissement individuel » (Bredeloup, 2016, p. 13). Peu de travaux questionnent cependant les structures socio-légales concrètes qui permettent de tels investissements. Pourtant, ces derniers ne sont pas dénués d’implications sociales et politiques et contribuent à (re)produire ou aggraver des rapports inégalitaires à différentes échelles, rapports dont ils se nourrissent également.

4Cet article montre comment les mécanismes d’achat-vente de biens immobiliers et fonciers exploitent et renforcent des inégalités structurantes à plusieurs échelles ; ces inégalités sont à la fois à l’origine de la présence française (cadre législatif très libéral, différentiel de pouvoir d’achat) mais sont aussi (re)produites par celle-ci (ségrégation socio-spatiale, rapports salariaux inégaux). La maîtrise des différentes réglementations du pays d’accueil, la capacité à contourner ou à utiliser les lois pour son propre intérêt, sont fondamentales dans les stratégies d’appropriation de l’espace des investisseurs étrangers. Le droit est ainsi un puissant facteur de différenciation et de pouvoir (Forest, 2009 ; Maccaglia et Morel, 2013), particulièrement utilisé par les Français dans un contexte dominicain permissif en regard de réglementations françaises jugées trop contraignantes. En mobilisant l’imaginaire du front pionnier et de la mise en valeur d’un espace originellement sans règles, les Français légitiment leur présence et leur action dans la bourgade. Toutefois, cette liberté perçue et vécue s’appuie en fait sur des dispositifs socio-légaux spécifiques que les Français exploitent, détournent ou contournent pour leurs propres activités. Les investissements fonciers et immobiliers français induisent alors des recompositions spatiales dans la bourgade tout en révélant et reproduisant des rapports de domination imbriqués.

5Cet article s’appuie sur une vingtaine d’entretiens réalisés avec des Françaises et Français vivant à Las Terrenas de manière permanente et travaillant dans le secteur de l’immobilier : agents immobiliers, promoteurs, constructeurs, propriétaires de structures hôtelières, résidentielles et touristiques et investisseurs immobiliers. Les entretiens, souvent appréciés par les interlocuteurs, ont duré entre une heure et deux heures trente et ont été, pour la plupart, enregistrés. L’article repose également sur des données issues d’une enquête d'observation participante réalisée dans les lieux de sociabilité français du bourg, durant un terrain de trois mois. Les informations collectées permettent à la fois d’analyser les discours et de mettre en valeur les imaginaires partagés par les Français qui investissent dans l’immobilier tout en nous renseignant sur les dispositifs socio-légaux sur lesquels ils s’appuient et sur la place du droit dans les stratégies immobilières.

Las Terrenas, un front pionnier résidentiel français

Des vagues successives de peuplement français, à l’origine de Las Terrenas ?

6La présence française à Las Terrenas commence dans les années 1970 et 1980, avec l’arrivée de quelques pionniers, qui aiment à se présenter comme les fondateurs du village. Le récit d’une fondation française est même repris par la municipalité de Las Terrenas, qui écrit sur son site :

« C’est l’arrivée de Jean le Français, en 1975 à Las Terrenas, qui représente le changement de vie de la communauté, qui était alors un village de pêcheurs, agriculteurs, apiculteurs, avec des cabanes, pas d’eau, pas d’électricité, presque aucune route et aucune communication téléphonique. C’est Jean le Français, en osant lancer l’Hôtel Tropic Banana, qui entraîne la modernisation du village »5.

7Ce discours institutionnel qui valorise la présence française témoigne des liens étroits qui existent entre la communauté française et la municipalité de la ville, et montre aussi la nécessité pour cette dernière d’attirer les investissements et résidents français. À cette première vague de peuplement, présentée comme fondatrice, se succèdent différentes arrivées au cours des années 1990, 2000 et 2010

8Les Français mobilisent largement l’imaginaire du front pionnier. Cette notion qualifie une frontière interne à un État, qui délimite souvent un espace peu mis en valeur : l’arrivée de quelques personnes entraîne progressivement une valorisation du territoire par la spéculation foncière et la légalisation progressive des terres (Gautreau et Tabarly, 2009). Un agent immobilier français, arrivé à Las Terrenas en 1993, évoque ainsi son expérience :

  • 6 Entretien D3, 4 juillet 2021.

« Voilà, moi quand je suis arrivé, c’était un village de pêcheurs, c’était des roots qui venaient ici. Y avait pas de route, pas d’électricité au début, y avait pas de téléphone, y avait juste la rue principale. Moi quand je suis arrivé en discothèque, (je suis arrivé, j’avais 20 ans, j’allais encore en discothèque [rire]), y avait que des motos, pas de voitures et y a des gens qui venaient en cheval, ils garaient le cheval devant la discothèque… [rire]. Bon ben faut que ça se développe maintenant quoi…»6.

  • 7 Entretien D4, 10 juillet 2021.

9Une interlocutrice emploie le terme de Far West pour décrire la situation à son arrivée et raconte les arnaques et les « avocats véreux » auxquels elle a été confrontée à ses débuts d’investisseuse immobilière, alors que « les terres ne valaient rien »7 et qu’aucune d’entre elles ne possédait de titre foncier. Un autre interlocuteur, franco-dominicain issue d’une élite internationalisée et mobile, explique comment il a racheté, à des prix dérisoires et souvent symboliques, de vastes cocoteraies bordant la côte dans les années 1980, appartenant en partie à sa famille. Il les a revendues en lots à quelques amis fortunés français (des médecins issus de la bourgeoisie provinciale et des sportifs de haut-niveau), mais aussi à quelques grandes familles dominicaines. Cet intermédiaire a permis le développement d’un vaste complexe résidentiel et hôtelier dans le secteur de Playa Bonita, transformant la vocation d’anciennes parcelles agricoles. Le souvenir d’une accessibilité anciennement limitée est souvent mentionné par les interlocuteurs, qui étaient nombreux à recourir aux avionnettes pour rallier depuis Saint-Domingue cette péninsule alors isolée.

10Aujourd’hui Las Terrenas continue de fonctionner comme un front pionnier pour les capitaux étrangers. De nombreux espaces ne sont en effet pas urbanisés et sont perçus par les enquêtés comme des territoires à mettre en valeur, alors que l’attractivité de la bourgade est forte, tant à l’échelle nationale qu’internationale. L’essor de la profession d’agent immobilier témoigne de ce dynamisme. La bourgade compte à ce jour entre trente et quarante agences immobilières, françaises aux trois-quarts selon un interlocuteur. La compétition pour obtenir des mandats est forte et se manifeste dans le paysage par la prolifération, devant les terrains en vente, de panneaux publicitaires présentant agents et agences. De nombreux projets de construction sont également en cours pour répondre à une demande importante de résidences temporaires et permanentes.

Illustration 1 - Dynamisme foncier et immobilier à Las Terrenas

Illustration 1 - Dynamisme foncier et immobilier à Las Terrenas

Au premier plan, un panneau publicitaire pour une résidence en construction, réalisé par une agence de promotion immobilière française (les appartements sur plan sont à la vente) et un panneau indiquant un terrain vierge en vente. Au second plan, un terrain vierge en bord de côte, objet de convoitises.

Auteur : L. Chapon, 2021.

11Les Français, en mettant en récit leur arrivée, soulignent à juste titre l’impact décisif de leur présence pour la transformation du village. Cependant ils mobilisent systématiquement une réthorique développementaliste qui les présente comme les seuls responsables d’évolutions univoques et bénéfiques. Ils auraient permis au village de devenir une bourgade touristique développée, intégrée et dynamique, ce qui légitime leur présence. Cette dernière a en effet entraîné le développement du tourisme résidentiel et l’arrivée de services, notamment gastronomiques et commerciaux (on recense deux boulangeries françaises, des restaurants et plusieurs boutiques de produits français : vin, charcuterie, fromage). Le développement du bourg ne repose cependant pas uniquement sur les acteurs étrangers. L’inauguration d’infrastructures de transports, portée par le gouvernement dominicain, a aussi grandement contribué à désenclaver la région et à la rendre attractive. La péninsule de Samaná a en effet été désignée comme un pôle prioritaire pour le tourisme dominicain dans les années 2000. La construction du Boulevard de l’Atlantique, autoroute à péages financée par la Banque Interaméricaine de Développement à partir de 2009, a permis de relier en deux heures Las Terrenas à la capitale dominicaine. L’aéroport international Juan Bosch, situé à l’entrée de la péninsule et ouvert en 2006, a quant à lui permis de connecter la région à des destinations internationales. Désignée comme pôle stratégique par l’État dominicain et investie par des capitaux étrangers nombreux, Las Terrenas est ainsi devenue depuis une dizaine d’années, une bourgade touristique et attractive. L’augmentation de la population et le dynamisme du bourg ne sont pas uniquement liés aux Européens, mais aussi à l’arrivée continue de Dominicains venus d’autres régions, ou encore d’Haïtiens, qui constituent la majorité des travailleurs du secteur de la construction et de celui des services liés aux activités immobilières (activités d’entretiens essentiellement).

Liberté et absence de régulation

12L’absence de régulations et la faiblesse du pouvoir central sont deux autres caractéristiques des fronts pionnier. Ces thèmes sont souvent évoqués par les acteurs rencontrés, qui mobilisent le registre de la liberté pour évoquer leur vie à Las Terrenas. Les facteurs de cette « liberté » sont multiples. Tout d’abord le climat et le cadre de vie, qualifiés à l’envie de  « petit coin de paradis », sont assimilés à une absence totale de contraintes, dans une ville où il serait possible de vivre un « été éternel ». Ces tableaux prolongent le discours publicitaire des professionnels du tourisme, tels les agents immobiliers qui vantent parfois la « densité de cocotiers » de Las Terrenas comme la plus forte au monde après la Thaïlande. Les plages de sable blanc bordées de cocotiers correspondent parfaitement aux imaginaires touristiques mondialisés (Auvray, 2012 ; Staszak, 2012) partagés par une partie des migrants d’agrément. Abondamment citée mais jamais définie, la « liberté » des Français de Las Terrenas repose sur un faisceaux d'éléments exotisants : intensité de la vie nocturne, danse, souplesse des emplois du temps…

Illustration 2 - La plage du centre-ville, cadre de vie idéal des investisseurs immobiliers

Illustration 2 - La plage du centre-ville, cadre de vie idéal des investisseurs immobiliers

Auteur : L. Chapon, 2022.

13Une autre dimension de la « liberté » repose sur la sensation d’une intégration harmonieuse dans la société d’accueil et sur un fort sentiment de sécurité, qui n’est pas exempt de contradictions, comme le soulignent ces propos d’un agent immobilier :

  • 8 Entretien D11, 15 juillet 2021.

« C’est cosmopolite ici, on n’est pas dans des trucs fermés avec des murs, on vit avec des Dominicains, qui sont un peuple hyper sympa, ce qui fait qu’on a vraiment envie de vivre avec eux, y a toujours des cons qui vont vouloir faire un mur autour de leur maison… Mais bon après y en a toujours… la sécurité tout ça…, les gens se font des idées, parce que je ne sais pas si t’as remarqué, les gens sont armés… Donc ça surprend… Devant chaque truc y a un mec avec un fusil donc ça peut créer un sentiment de stress au départ mais au bout d’un moment tu fais plus attention. C’est con, mais je me sens plus en sécurité ici que dans certaines villes en France, si tu vois ce que je veux dire… [rires] ».8

14Ce discours paradoxal, qui célèbre simultanément la spontanéité des relations sociales et l’armement des agents de sécurité, souligne la perception très positive des dispositifs de surveillance par les Français. Les résidences qui leur sont destinées sont en effet généralement équipées de caméras de vidéo-surveillance et surveillées par des vigiles (souvent armés). La police est également très présente dans les rues. Si, comme le souligne cet interlocuteur, ces dispositifs socio-techniques peuvent créer un sentiment de malaise chez certains (souvent les touristes de passage), la forte visibilité des équipements sécuritaires rassure au contraire les résidents permanents qui opposent très souvent leur cadre de vie à une vision fantasmée de l’insécurité qui régnerait en France hexagonale.

15Le rapport à la France est d’ailleurs très ambigu et le pays fait figure d’anti-modèle à la vie en République dominicaine. Les travaux relatifs aux lifestyle migrations ont justement montré que les étrangers construisent un imaginaire négatif de leur pays d’origine qui renforce l’idéal de liberté perçu et vécu dans le pays d’arrivée (Benson et O’Reilly, 2011). Une agente immobilière l’exprime en ces termes : « J’aime beaucoup la France, j’y rentre tous les étés, mais maintenant pour y vivre ça serait difficile parce qu’on a une liberté ici… Alors que là-bas, avec tout ce qui se passe, y a plus de liberté […]. Ici, tu peux monter sur une moto sans casque, y a pas de problème ». La pandémie de la Covid-19 et l’adoption du pass sanitaire par le gouvernement français, condamnée par de nombreux interlocuteurs comme une mesure liberticide, semblent aussi avoir exacerbé cette affirmation de « liberté ». À Las Terrenas les mesures sanitaires ont au contraire été très lâches et bien que le port du masque ait été obligatoire, peu de personnes l’ont en fait respecté. Contrairement à leurs habitudes beaucoup de Français ne sont pas rentrés en France à l’été 2021, en raison de la politique gouvernementale. Las Terrenas a de fait été peu touchée par la Covid-19, ce qui a conforté l’idée de bulle paradisiaque isolée des dangers et contraintes politiques du reste du monde, nourrissant l’imaginaire exotisant et libertarien de leur région d’adoption. Le registre de la liberté adopté par les enquêtés reprend ainsi une grande partie des éléments analysés par les chercheurs travaillant sur les migrations d’agrément. L’imaginaire du front pionnier, espace vierge à conquérir et à développer, légitime les investissements dans l’immobilier. Toutefois ces investissements s’appuient aussi sur des dispositifs socio-légaux concrets et déterminants.

Stratégies entrepreneuriales et mécanismes d’appropriation de l’espace : le rôle du droit

Acheter un bien immobilier pour défiscaliser : des pratiques individuelles qui passent par la médiation d’acteurs locaux français

  • 9 Les sources de financement sont essentiellement liées à des apports personnels et familiaux. Les em (...)

16Une partie des Français investissant dans l’immobilier achètent un petit nombre de biens (entre un et trois) à des fins de rentabilité locative, l’immobilier faisant figure de placement sûr. Les biens achetés correspondent à des petites villas ou appartements dans des complexes résidentiels fermés. Les propriétaires peuvent venir occasionnellement dans leur logement en vacances mais ils le confient essentiellement en gestion à des agences immobilières qui se chargent de le louer (à des hivernants ou à des touristes). Les biens sont achetés sur catalogue, lors de salons immobiliers en France hexagonale ou en passant par les agents immobiliers français de Las Terrenas, lors de vacances. Selon un agent, le processus de vente prend entre trois mois et un an selon les clients. Les sources de financement sont généralement des apports personnels et familiaux (souvent liés à une activité indépendante ou un héritage)9.

17Deux dispositifs juridiques rendent alors ces investissements particulièrement intéressants pour les Français. Le premier relève des politiques fiscales et des faibles taux d’imposition édictés par le gouvernement dominicain. Une transaction immobilière est taxée à hauteur de 3 % de la valeur fiscale du bien, mais la valeur fiscale correspond en fait très rarement aux « prix réels » (terme employé par les agents) du marché immobilier de Las Terrenas. De nombreux acteurs omettent ainsi de déclarer cette valeur réelle et déclarent une valeur sous-estimée, ce qui les exempte du paiement d’une partie de l’impôt auprès du gouvernement dominicai. Les contrôles sont alors très faibles, comme l’explique un agent immobilier :

  • 10 Entretien D2, 2 juillet 2021.

« En fait c’est qu’on déclare pas, mais l’impôt existe. Mais comme y a pas de contrôles, les gens préfèrent ne pas déclarer. Voilà… c’est comme à l’époque en France… Après voilà, ça s’organise… Et je pense qu’à terme tout le monde va payer ses impôts normalement comme en France… Mais bon, en attendant…[rires]10 ».

  • 11 En France, il n’est pas obligatoire de déclarer au fisc une résidence secondaire à l’étranger si ce (...)
  • 12 Cette politique migratoire contraste largement avec la politique migratoire mise en place à l’égard (...)

18Si les stratégies d’optimisation fiscale se font vis-à-vis du gouvernement dominicain, certains propriétaires peuvent également ommettre de déclarer une partie des revenus associés à leurs biens immobiliers aux autorités françaises11, comme me l’ont expliqué, à demi-mots, certains interlocuteurs. Le cas de Las Terrenas présente ainsi certaines des caractéristiques d’un paradis fiscal (Palan et al., 2009). Le gouvernement dominicain garantit en effet le secret des transactions immobilières réalisées dans le pays et n’a pas signé d’accords avec la France pour communiquer les noms des propriétés et propriétaires immobiliers présents sur son sol. Ces stratégies d’optimisation fiscales sont facilitées par le faible coût des opérations d’enregistrement juridique auprès des autorités dominicaines. La politique migratoire, très permissive à l’égard des Français,12 est également souvent citée par ces derniers comme un élément facilitant grandement leur installation.

19L’autre dispositif largement évoqué est celui réglementant les héritages. Le droit dominicain garantit en effet la transmission intégrale du bien immobilier aux héritiers des propriétaires, rendant le placement d’argent dans de tels biens relativement sûr. Un agent me l’explique ainsi :

  • 13 Entretien D5, 10 juillet 2021.

« La loi dominicaine, elle est très facile à comprendre. Pourquoi ? Parce qu’elle est calquée sur le code 1804, le code Napoléon, donc c’est exactement la même loi qu’en France ! Avec des particularités, plutôt au niveau fiscal, il y a notamment une certaine facilité pour investir, c’est beaucoup moins contraignant, eu égard au fait que c’est un pays en voie de développement. [] Ici, quand on achète, on achète le sol et ‘sus mejoras’, c’est-à-dire tout ce qui a été construit et édifié sur le sol []. C’est donc une propriété de plein droit, on a pleinement jouissance du sol et de ses édifices et on pourra transmettre le terrain à ses héritiers13 ».

  • 14 Ces pays sont souvent cités par les acteurs immobiliers. Ils correspondent à d’autres lieux de l’in (...)

20La reconnaissance d’un « droit du sol » est perçue comme sécurisante et est opposée aux politiques en vigueur dans d’autres pays : la Thaïlande, le Mexique, Cuba ou encore le Maroc sont souvent cités comme des contre-modèles où l’investissement foncier et immobilier serait plus difficile14. Le cadre législatif permissif et favorable aux propriétaires étrangers est ainsi largement mobilisé par les acteurs immobiliers pour expliquer le dynamisme du marché et encourager les ventes. Las Terrenas concentre d’ailleurs un grand nombre d’avocats (une vingtaine de cabinets, composés d’un à dix avocats) et de professions juridiques. Ces derniers conseillent leurs clients sur les montages les plus avantageux pour sécuriser leurs biens, notamment pour prévoir les successions. Les dispositifs de SCI (société civile immobilière) sont largement plébiscités par les interlocuteurs car ils seraient moins contraignants que les indivisions. Cela permet à des associés, membres d’une même famille, de posséder des quotes-parts du bien immobilier, parts qui seront plus facilement revendus lors d’un héritage (par ailleurs souvent conflictuel, d’après les professionnels rencontrés). Les professionnels du droit conseillent ainsi les Français sur les différentes stratégies de défiscalisation immobilière et de sécurisation de leurs placements. Cela renforce l’idéal de liberté, la construction d’un monde sans contraintes passant par la médiation juridique.

Illustration 3 - Livret offert par le cabinet d’avocats Guzman Aríza à ses clients francophones

Illustration 3 - Livret offert par le cabinet d’avocats Guzman Aríza à ses clients francophones

Auteur : L. Chapon, 2021.

Promoteurs et constructeurs : la maîtrise du cadastre pour s’approprier le foncier

21Le boom de la construction et l’augmentation des prix de l’immobilier entraîne également une pression foncière importante à Las Terrenas. Les terrains non construits sont l’objet de nombreuses convoitises, notamment celles des promoteurs et constructeurs français. La concurrence prend place dans un cadre légal relativement flou qui permet des comportements spéculatifs de la part des investisseurs. En effet, si le gouvernement dominicain a entamé un processus de modernisation et de numérisation du système cadastral dès 2005, toutes les parcelles ne sont pas encore enregistrées au cadastre. De nombreux géomètres travaillent alors dans la bourgade pour sécuriser les terrains en vente et les faire enregistrer au Registre des terres de Samaná, capitale de la province. Les litiges relatifs aux délimitations semblent nombreux au regard des articles de presse locaux consultés sur place qui relayent les débats dans ce tribunal. Cela témoigne de la forte concurrence qui existe pour certains terrains, ceux situés près de la mer particulièrement.

Illustration 4 – Panneaux indicateurs du statut des terrains

Illustration 4 – Panneaux indicateurs du statut des terrains

Panneau jaune indiquant la vente d’un terrain vierge cadastré (deslinde) au cœur du bourg. Le panneau vert adjacent indique un processus de délimitation en cours et précise qu’il est possible d’effectuer des réclamations au tribunal des terres de Samaná.

Auteur : L. Chapon, 2022.

Illustration 5 - Extrait du cadastre de Las Terrenas

Illustration 5 - Extrait du cadastre de Las Terrenas

Sur la photographie ci-dessous, extraite du cadastre de Las Terrenas, les parcelles qui sont enregistrées au cadastre le plus récent sont en orange, alors que l’ancien système de délimitation (datant de 1947) est en bleu. La plupart des parcelles, notamment situées sur la côte, ont été régularisées mais de grands terrains restent encore l’objet de fortes convoitises.

Auteur : L. Chapon, 2022.

22Dans ce contexte, le positionnement des promoteurs, constructeurs et agents immobiliers est assez ambivalent. Tous expliquent recommander à leurs clients de n’acheter que des biens (immobiliers ou fonciers) disposant d’un titre de propriété valide. Lors des entretiens, ils sont ainsi nombreux à me présenter, documents à l’appui, les titres valides (de couleur jaune) et les vieux titres (de couleur bleu) et ne disent garantir la vente qu’une fois le titre en main. C’est alors au vendeur de fournir ce document, en ayant recours à un géomètre. Toutefois, ils sont également nombreux à m’expliquer qu’il est possible, en prenant certes un risque, d’acheter un terrain non légalisé et de se charger de son enregistrement au cadastre par la suite, ce qui fera augmenter sa valeur. Le rachat de « litiges », c’est-à-dire l’achat de terrains litigieux sur lesquels le processus de cadastrage est à l’arrêt en raison de différents entre plusieurs parties, peut aussi être une opération rentable comme me l’explique un promoteur qui a réussi à « débloquer » un terrain en mobilisant de très bons avocats spécialisés en droit immobilier. Il a obtenu une très bonne plus-value à la revente de ce terrain, idéalement situé dans la ville. Les agents immobiliers précisent toutefois que ces opérations spéculatives sont risquées et ils ne les recommandent pas officiellement. Ce double discours est sans doute ajusté en fonction des interlocuteurs et liens de confiance, la recommandation des transactions légales apparaissant comme une preuve de sérieux des professionnels de l’immobilier auprès de leurs clients. D’autre part, tous les investisseurs n’ont pas les mêmes ressources, financières et juridiques, pour s’engager dans des opérations coûteuses et risquées. Les deux pratiques (achat de terrains légalisés ou achat de terrains non enregistrés) coexistent donc dans le bourg et donnent à voir différents comportements immobiliers, selon les investisseurs engagés. Les comportements spéculatifs d’une partie d’entre eux entraînent toutefois une augmentation des prix du foncier et une compétition générale pour l’acquisition des terres. Ils produisent aussi une division socio-spatiale dans la bourgade, où différents facteurs de ségrégation se combinent, liée à la fois à la nationalité mais aussi à la classe sociale à laquelle appartiennent les différents habitants.

Boom immobilier et division socio-spatiale de l’espace

Urbanisation et extension urbaine : une ville en chantier

  • 15 Il existe de nombreuses normes de construction, notamment pour prévenir les risques naturels (séism (...)
  • 16 Pour avoir une idée du style architectural des maisons vendues à Las Terrenas, voir le site d’une a (...)

23La présence étrangère, et notamment française, a entraîné depuis le début des années 2000 une forte urbanisation de la bourgade qui connaît un boom de la construction (construction boom) et une augmentation des prix de vente des maisons (property boom). La ligne de côte est particulièrement investie, les étrangers recherchant la proximité immédiate avec la plage. De nombreuses constructions sont ainsi réalisées dans des zones marécageuses, et les normes architecturales et environnementales, édictées en partie par la mairie ne sont pas toujours respectées15. De nombreuses personnes me rappellent d’ailleurs que les contrôles sont peu fréquents. Le front de mer étant désormais saturé, les deuxièmes et troisièmes lignes, comme les appellent les agents immobiliers, sont aujourd’hui très prisées. Le secteur des collines, qui s’élèvent au-dessus du village entre 300 et 700 mètres d’altitude et à une dizaine de kilomètres de la côte, connaît également un processus d’urbanisation important. Ces espaces sont historiquement peu urbanisés et étaient souvent des zones agricoles dédiées aux cocoteraies et à la culture du café. De plus en plus d’étrangers achètent de vastes parcelles dans ces périphéries et font construire de grandes villas présentant des attributs luxueux (superficie de plus de 200 mètres2, toits plats, vastes piscines souvent à débordement, terrasse avec vue sur la mer) destinées à la vente ou à leur usage personnel16. Un constructeur français d’une soixantaine d’années, présent depuis plus de vingt ans dans la bourgade, me montre ainsi les plans de sa future villa, qu’il a dessinés avec sa femme et qui correspondent, selon ses mots, à un symbole de réussite professionnel et personnel. Originaire du Var, il souligne qu’il n’aurait jamais pu, avec une carrière dans le bâtiment, acquérir une telle demeure dans sa région d’origine. Les nouvelles constructions de Las Terrenas sont donc installées sur des terrains particulièrement fragiles (zones humides, espaces de collines avec risques de ravinement).

Illustration 6 - Construction d’une résidence dans la rue principale de la bourgade

Illustration 6 - Construction d’une résidence dans la rue principale de la bourgade

Auteur : L. Chapon, 2022.

24L’urbanisation accélérée entraîne également d’autres problèmes environnementaux puisque les infrastructures locales ne sont pas adaptées à une telle croissance urbaine. Le service de gestion des déchets est par exemple très insuffisant, la municipalité ne comptant qu’un seul camion pour une bourgade de plus de 30 000 habitants. Certains Français nous disent alors se plaindre régulièrement à la municipalité des manques d’infrastructures urbaines adaptées, même s'ils tempèrent aussi leurs revendications en rappelant que les impôts municipaux sont inexistants. Ces problématiques sont révélatrices de l’absence d’une puissance publique dans une ville développée essentiellement par des petits entrepreneurs privés. Un interlocuteur influent parmi la communauté française me dit alors réfléchir à un système de collecte des déchets qui serait géré non pas par la municipalité mais par les habitants du bourg, au premier rang desquels les Français.

Une division de l’espace selon des facteurs multiples : nationalité et classe sociale

25Outre l’extension urbaine dans des zones parfois peu favorables, la présence française entraîne également des formes de ségrégation spatiale, couplées à une hausse très forte des prix de l’immobilier et du foncier. Selon un agent immobilier, les propriétés se vendent entre 200 000 et 600 000 euros et certaines ventes dépassent le million. Les prix au mètre carré oscillent entre 500 et 1 000 euros selon les zones considérées. Ces prix contrastent avec la situation de la population locale dominicaine, dont le salaire médian est de 300 euros par mois17. Selon le plan d’aménagement territorial de la mairie pour la période 2016-2028, 72 % de la population de la bourgade serait en situation de pauvreté. Les inégalités socio-spatiales se lisent à travers la ville, même si certains aiment à raconter une mixité pacifiée avec les Dominicains, plus fantasmée que réelle, ainsi que l’explique cet agent : « L’avantage pour un étranger quand il arrive ici c’est qu’il a la vraie vie dominicaine ! Parce qu’en fait, tout le monde vit ensemble, les riches, les pauvres, les Dominicains, les étrangers, et puis bon ça se passe plutôt pas mal ». Les biens immobiliers possédés par les Français sont en fait souvent situés dans des résidences fermées et surveillées et se concentrent dans le centre et dans les secteurs de Las Ballenas et Playa Bonita. Ces espaces sont alors dinstigués selon des préférences nationales ; certaines structures sont habitées par les Français, d’autres par des Italiens ou encore par des Dominicains. Les facteurs de la ségrégation sont donc en partie liés à la nationalité mais pas uniquement.

  • 18 Beaucoup de Dominicains fréquentent la plage le dimanche en famille et groupes d’amis. Les différen (...)

26Le pouvoir d’achat et la classe sociale des étrangers vivant à Las Terrenas est également un facteur de ségrégation majeur. Dans certains espaces, celui-ci prévaut davantage que les logiques de nationalité. A Playa Bonita, secteur situé à quelques kilomètres du centre du bourg, les hôteliers (à moitié Français, moitié Dominicains), réunis en une puissante association, ont réussi en 2013 à faire piétonniser le bord de plage en finançant la construction d’une route derrière les hôtels. Ils ont aussi obtenu l’arrêt de la musique sur la plage et la vente de bières dans des chariots ambulants. Si ces mesures sont présentées comme bénéfiques pour l’environnement sonore et paysager de la plage, elles aboutissent surtout à l'éviction des usages populaires de la plage en République dominicaine18. Ces mesures constituent de facto une forme de privatisation de l’espace (bien qu’il reste physiquement accessible à tous) et une modification des usages de la plage. La spéculation foncière et immobilière profite ainsi à un petit groupe d’acteurs dominants, tant français que dominicains et exclut une partie de la population, dominicaine, haïtienne ou encore française moins fortunée.

  • 19 Certains se sont par exemple tournés vers des activités touristiques (guides, agents touristiques), (...)

27La diversité socio-économique des Français installés est en effet à souligner ; ces derniers ne disposent pas des mêmes capitaux lors de leur installation et n’ont pas tous investis dans l’immobilier et le foncier19. L’exemple de cet hôtel de luxe est révélateur des rapports de domination imbriqués qui se jouent dans la bourgade, y compris au sein de la communauté française. Le propriétaire, français, est arrivé depuis une dizaine d’années dans la ville. Il gère à la fois des activités de promotion immobilière et de location touristique, après avoir effectué une carrière fructueuse dans l’immobilier en France et il vit dans un appartement au sein d’une résidence fermée dans le centre de la ville. Il emploie comme réceptionniste et gérante de l’hôtel une femme française âgée d’une quarantaine d’années, ancienne ouvrière du bâtiment et hivernante historique, qui a finalement décidé de s’installer dans le bourg suite à une période de chômage en France. Elle est payée par son employeur français selon un contrat local et gagne 700 euros par mois pour une semaine de 40 heures de travail. Cela lui permet de louer un petit appartement à 10 km du centre-ville (les logements dans le centre sont trop chers) et de payer les frais de sa voiture. Elle n’a pas pu rentrer en France depuis cinq ans, faute de moyens suffisants pour payer le billet d’avion. Le propriétaire emploie également quatre salariées dominicaines pour l’entretien des chambres et un jardinier, qu’il paye au salaire minimum dominicain, soit un équivalent de 180 euros par mois (alors que les dix chambres de l’hôtel sont louées entre 150 et 200 euros la nuit). Au-delà du tableau idyllique d’une vie de village harmonieuse, les relations salariales soulignent donc la continuité des rapports de domination et des inégalités importées, voire amplifiées : d’un point de vue économique Las Terrenas n’est que très partiellement et partialement un espace d’exception.

28Les rapports salariaux inégaux sont justifiés par les employeurs selon une rhétorique développementaliste courante comme l’illustre cet hôtelier et promoteur :

  • 20 Entretien D8, 12 juillet 2021.

« Le problème, c’est qu’on ne peut pas laisser les employés tout seul, faut tout le temps être derrière eux, parce qu’ils sont pas compétents… Le vrai problème, c’est la formation… Il n’y a pas d’école hôtelière, et puis y a une mauvaise éducation, y en a encore beaucoup qui savent pas lire et écrire, surtout de ma génération… Du coup les responsables, je prends des Français en général, mais c’est dur à trouver, surtout avec les salaires d’ici. Moi je les paye au salaire légal, donc le salaire légal c’est 12 000 DOP par mois [200 euros], plus 10 % du chiffre du bénéfice de l’hôtel sur l’année, donc ça leur fait des salaires à 20-25000 DOP [entre 330 et 416 euros par mois]. Après ça dépend de la répartition des postes, mon jardinier je le paye le moins cher, jusqu’au réceptionniste, que je paye le plus cher… Mais bon y a plein de choses qu’ils captent pas, qu’ils font mal, c’est le plus compliqué ça… Mais bon on s’entend quand même très bien avec eux ! »20.

  • 21 Entretien D8, 12 juillet 2021.

29Cette vision reproduit des stéréotypes racistes et coloniaux qui visent à ériger l’Autre en travailleur peu efficace, justifiant son exploitation. Un autre argument employé (souvent de manière concomitante) est le meilleur traitement que réserverait à un salarié un employeur français par rapport à un employeur dominicain, qui exploiterait plus volontiers ses compatriotes. Le discours se place ici dans un registre moralisateur et la rhétorique développementaliste légitime des formes de domination à travers la stigmatisation des entrepreneurs dominicains. En les traitant « mieux » les Français s’attachent ainsi la confiance de leurs employés dominicains avec qui ils entretiennent par ailleurs des relations chaleureuses et amicales en apparence (Le Renard, 2019). Tous les enquêtés me précisent également éviter d’employer des Haïtiens, même s’ils « valent moins chers »21, dans un souci de préférence nationale pour le pays qui les accueille si bien. Les activités immobilières de ces acteurs produisent et renforce des inégalités Nord-Sud importantes, justifiées par un discours néocolonialiste et paternaliste bien installé.

Conclusion

30L’article a permis de souligner la place du droit et de son usage dans les stratégies d’acquisition immobilières et foncières des Français installés en République dominicaine. Les « privilèges » (Le Bigot, 2017) des investisseurs et promoteurs immobiliers sont multiples. Ils bénéficient, à l’échelle locale, d’une législation dominicaine permissive, d’un point de vue fiscal essentiellement, qui rend attractif l’investissement immobilier et foncier. Ils mobilisent ainsi leur capital financier pour financer avocats et conseillers spécialisés afin de sécuriser leurs démarches. Enfin, à une plus petite échelle, ils bénéficient d’un différentiel de développement entre leur pays d’origine et le pays d’accueil qui leur permet de justifier le maintien de rapports salariaux inégaux. Ces privilèges, notamment économiques, entraînent alors une forte concurrence sur l’espace (Le Bigot, 2017) dans une petite ville touristique en croissance. La présence française produit également des divisions socio-spatiales importantes et est vectrice d’urbanisation. Pour justifier ces « privilèges » (Le Bigot, 2017), les Français emploient une rhétorique développementaliste bien ancrée et mobilisent l’imaginaire du front pionnier, Las Terrenas faisant figure d’espace vierge à mettre en valeur. Ces discours légitiment alors leur présence et permettent de ne pas penser les rapports de domination imbriqués qu’ils contribuent à renforcer. Le recours au droit permet de naturaliser des comportements, spéculatifs et d’investissements, sans en interroger les fondements politiques et leurs conséquences, à une échelle locale. L’article permet ainsi de souligner le rôle des dispositifs socio-légaux dans la production d’inégalités socio-spatiales par les migrations d’agrément lorsqu’elles se déroulent dans un contexte où le cadre législatif leur est très favorable. Il pourrait être intéressant de comparer ce cas avec d’autres formes de présence étrangère dans des pays où l’investissement immobilier étranger est plus réglementé, afin de souligner l’importance de ces législations dans la production de l’espace.

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Notes

1 URL: https://webapps.france-diplomatie.info/carte-registre/, consulté en mars 2022. Les chiffres sont sous-estimés car les Français ne sont pas tous inscrits au registre consulaire mais peuvent résider de manière permanente ou semi-permanente dans la ville.

2 1 000 Français sont effectivement inscrits au registre consulaire.

3 Les hivernants sont des retraités qui viennent passer l’hiver au soleil.

4 Les frontières sont poreuses entre les différentes activités et les investisseurs et professionnels réalisent la plupart du temps des activités multiples (un promoteur-constructeur est un investisseur et peut aussi être agent immobilier et mettre en location ses résidences). Je ne distingue pas non plus l’immobilier résidentiel de l’immobilier touristique, puisque dans le cadre des migrations d’agrément,, de mêmes structures sont utilisées par les deux types d’usagers. De plus, la construction d’une résidence ou d’un hôtel s’appuie et produit les mêmes processus et mécanismes immobiliers et fonciers.

5 URL: https://ayuntamientolasterrenas.gob.do/turismo/, consulté en mars 2022. Traduction libre : « En el 1975 llega a Las Terrenas Juan el francés que significa para Las Terrenas el cambio de vida de la comunidad, la cual era un pueblo de pescadores, agricultores, apicultores, con causchas, sin agua, sin energía eléctrica, con apenas caminos vecinales y sin comunicación telefónica. Es Juan el francés con su atrevimiento de iniciar el hotel Tropic Banana, quien marca el paso para un pueblo modernizado ».

6 Entretien D3, 4 juillet 2021.

7 Entretien D4, 10 juillet 2021.

8 Entretien D11, 15 juillet 2021.

9 Les sources de financement sont essentiellement liées à des apports personnels et familiaux. Les emprunts bancaires sont peu nombreux, car les banques françaises prêtent rarement de l’argent pour un achat à l’étranger. Il y a également peu d’investissements liés à des groupes immobiliers ou financiers français. Actuellement, deux projets de complexes hôteliers sont à l’étude et seraient quant à eux financés par des groupes financiers nord-américains et espagnols, selon des montages complexes.

10 Entretien D2, 2 juillet 2021.

11 En France, il n’est pas obligatoire de déclarer au fisc une résidence secondaire à l’étranger si celle-ci ne génére pas de revenus. Si le bien est mis en location, il faut en revanche déclarer ces revenus sauf si une convention fiscale existe entre les deux pays (ce qui n’est pas le cas avec la République dominicaine). Les propriétaires dont le patrimoine est supérieur au seuil fixé par l’administration fiscale, soit 1,3 millions d’euros, doivent eux renseigner une déclaration d’impôts sur la fortune immobilière (IFI) aux autorités françaises. URL: https://www.lapauseimmobiliere.fr/immobilier-a-letranger/declarer-bien-immobilier-etranger/, consulté en mars 2022 et https://www.impots.gouv.fr/international-particulier/questions/je-suis-non-resident-comment-me-renseigner-letranger-sur-mes , consulté en mars 2022.

12 Cette politique migratoire contraste largement avec la politique migratoire mise en place à l’égard des Haïtiens, qui sont soumis dans la bourgade à de nombreux contrôles, arrestations et expulsions, souvent violemment, alors qu’ils constituent une force de travail essentielle.

13 Entretien D5, 10 juillet 2021.

14 Ces pays sont souvent cités par les acteurs immobiliers. Ils correspondent à d’autres lieux de l’investissement français dans l’immobilier. Certaines personnes rencontrées ont déjà pu y avoir des expériences professionnelles et touristiques. Les quatre pays disposent de réglementations plus fortes sur le foncier, permettant souvent à l’État de conserver les droits du sol.

15 Il existe de nombreuses normes de construction, notamment pour prévenir les risques naturels (séismes, tsunamis…) et qui interdisent les constructions sur certains types de terrains. Pour consulter ces normes, voir le plan municipal d’aménagement territorial de la municipalité de Las Terrenas. URL: https://www.catedrarses.com.do/Portals/0/OpenContent/Files/468/Plan_Municipal_de_Ordenamiento_Territorial_Las_Terrenas_compressed.pdf. La mairie du bourg est en charge du contrôle et de l’octroi des permis de construire.

16 Pour avoir une idée du style architectural des maisons vendues à Las Terrenas, voir le site d’une agence immobilière française, Atlantique Sur, spécialisée dans l’immobilier à Las Terrenas. URL: https://fr.realestatelasterrenas.com/our-projects, consulté en janvier 2022.

17 URL: https://www.catedrarses.com.do/Portals/0/OpenContent/Files/468/Plan_Municipal_de_Ordenamiento_Territorial_Las_Terrenas_compressed.pdf.

18 Beaucoup de Dominicains fréquentent la plage le dimanche en famille et groupes d’amis. Les différents groupes installent souvent des enceintes et diffusent de la musique dominicaine (bachata, reggaeton), à des volumes sonores plutôt élevés. Ces derniers amènent leur pique-nique et consomment également bières et autre refrescos directement dans la mer.

19 Certains se sont par exemple tournés vers des activités touristiques (guides, agents touristiques), d’éducation (professeurs à l’école française), de restauration ou sont sans activités, les retraités permanents étant nombreux.

20 Entretien D8, 12 juillet 2021.

21 Entretien D8, 12 juillet 2021.

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Table des illustrations

Titre Illustration 1 - Dynamisme foncier et immobilier à Las Terrenas
Légende Au premier plan, un panneau publicitaire pour une résidence en construction, réalisé par une agence de promotion immobilière française (les appartements sur plan sont à la vente) et un panneau indiquant un terrain vierge en vente. Au second plan, un terrain vierge en bord de côte, objet de convoitises.
Crédits Auteur : L. Chapon, 2021.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/23149/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 1,1M
Titre Illustration 2 - La plage du centre-ville, cadre de vie idéal des investisseurs immobiliers
Crédits Auteur : L. Chapon, 2022.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/23149/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 691k
Titre Illustration 3 - Livret offert par le cabinet d’avocats Guzman Aríza à ses clients francophones
Crédits Auteur : L. Chapon, 2021.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/23149/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 514k
Titre Illustration 4 – Panneaux indicateurs du statut des terrains
Légende Panneau jaune indiquant la vente d’un terrain vierge cadastré (deslinde) au cœur du bourg. Le panneau vert adjacent indique un processus de délimitation en cours et précise qu’il est possible d’effectuer des réclamations au tribunal des terres de Samaná.
Crédits Auteur : L. Chapon, 2022.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/23149/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 1,2M
Titre Illustration 5 - Extrait du cadastre de Las Terrenas
Légende Sur la photographie ci-dessous, extraite du cadastre de Las Terrenas, les parcelles qui sont enregistrées au cadastre le plus récent sont en orange, alors que l’ancien système de délimitation (datant de 1947) est en bleu. La plupart des parcelles, notamment situées sur la côte, ont été régularisées mais de grands terrains restent encore l’objet de fortes convoitises.
Crédits Auteur : L. Chapon, 2022.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/23149/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 1,4M
Titre Illustration 6 - Construction d’une résidence dans la rue principale de la bourgade
Crédits Auteur : L. Chapon, 2022.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/23149/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 1,2M
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Pour citer cet article

Référence électronique

Laurine Chapon, « Investir sous les cocotiers. Entrepreneuralisme immobilier et production de l’espace, le cas des Français de Las Terrenas », EchoGéo [En ligne], 59 | 2022, mis en ligne le 31 mars 2022, consulté le 20 mai 2022. URL : http://journals.openedition.org/echogeo/23149 ; DOI : https://doi.org/10.4000/echogeo.23149

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Auteur

Laurine Chapon

Laurine Chapon, laurine.chapon@sorbonne-nouvelle.fr, est doctorante à l’Université Paris 3 - Sorbonne-Nouvelle, unité IHEAL-CREDA.

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