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Photographier les villes à venir : diffusion des économies urbaines et morcellement des terres au Kenya

Photographing Emerging Cities : Dissemination of Urban Economies and Land Subdivision in Kenya
Bérénice Bon

Résumés

En Afrique sub-saharienne, l’intensité des ventes, achats et reventes de terres dans les périphéries métropolitaines est inédite. Au Kenya, sur les fronts d’urbanisation de la capitale, Nairobi, sur de très vastes espaces, la terre est morcelée en petites parcelles clôturées par des barbelés, des tranchées, de la végétation, des bouts de bois. Les transactions marchandes opérées sur ces terres ne conduisent pas toutes à des constructions sur les parcelles. Ces marchés fonciers sans construction participent à l’expansion urbaine. Ils sont moins pris en compte dans la littérature académique que l’extension du bâti et l’accès aux services dans les périphéries métropolitaines. La photographie arrête le regard sur ces parcelles laissées vides pendant plusieurs années. Les entretiens et les observations diachroniques questionnent ensuite les profils, les trajectoires et les motivations des acteurs impliqués dans les transactions marchandes des terres. Ces terres appropriées et laissées sans construction jouent un rôle central dans la création et le stockage de l’argent en lien avec la diffusion des économies urbaines.

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Texte intégral

Cette recherche a été financée, en tout ou partie, par l'Agence nationale de la recherche, au titre du projet ANR-22-CE55-0003-01-METROLAND.

Illustration 1 - Tombeau de bornes d'immatriculation dans la localité de Konza, à 70 kilomètres de Nairobi

Illustration 1 - Tombeau de bornes d'immatriculation dans la localité de Konza, à 70 kilomètres de Nairobi

Auteure : B. Bon, IRD, 2022.

1Je me trouve à 70 kilomètres de Nairobi, la capitale du Kenya. Appareil photo tourné vers la terre, je marche vers un tombeau à ciel ouvert de bornes d’immatriculation. Dans ces étendues à perte de vue de sols semi-arides, de manière parfois très discrète, la terre est morcelée en parcelles. Ces bornes sont les témoins de transactions privées marchandes de terres. Ce tombeau se remplit au rythme intense des ventes, achats et reventes dans ces lointaines périphéries. Les bornes se succèdent, signe de l’intensité des transactions, mais rien, ou presque rien, n’est encore construit sur les parcelles.

Illustration 2 - Tranchée dans la terre dans la localité de Konza, à 70 kilomètres de Nairobi

Illustration 2 - Tranchée dans la terre dans la localité de Konza, à 70 kilomètres de Nairobi

Cette parcelle a été achetée en 2020 par une kényane résidant à Londres. Elle investit progressivement de l’argent dans l’érection d’une clôture.

Auteure : B. Bon, IRD, 2022.

2J’arpente cet espace depuis trois ans afin de documenter ces transformations. Autour de moi, seuls sont visibles la terre semi-aride, les petits arbustes et les marqueurs divers des morcellements : barbelés, murs, portails, bouts de bois, peintures sur les roches, tranchées, végétation plantée. La photographie arrête le regard sur les clôtures et leurs terres vides. Les entretiens qui les accompagnent portent la parole de ceux qui vendent et revendent, et attendent la ville.

Illustration 3 - Diversité des marqueurs de la propriété privée en périphérie de la petite ville de Kitengela, à 40 kilomètres de Nairobi

Illustration 3 - Diversité des marqueurs de la propriété privée en périphérie de la petite ville de Kitengela, à 40 kilomètres de Nairobi

Rien n’a été construit depuis 2017 sur les parcelles.

Auteure : B. Bon, IRD, 2021.

3Mon travail porte sur les marchés fonciers sur les fronts d’urbanisation de Nairobi. Dans ces localités situées dans un rayon de 30 à 80 kilomètres des grands centres urbains, les terres sont soumises à de fortes pressions. Mes enquêtes révèlent comment, petit à petit, ces terres agricoles, friches ou pacages communautaires se transforment en biens marchands en lien avec le capital urbain. Ces terres, encore non bâties et non viabilisées, comptent pourtant déjà dans la dynamique urbaine. Elles supportent des stratégies financières et, pour certaines, nourrissent des pratiques d’accumulation. Cette marchandisation foncière sans construction implique des acteurs variés au fil de la chaîne de marchandisation, depuis la vente de terres par les propriétaires fonciers originels, à leur morcellement et à la vente et revente de parcelles.

4Mon travail montre que ces dynamiques marchandes mobilisent majoritairement du capital lié aux économies urbaines (réinvestissement de capital marchand, salariat urbain, collectifs d’épargne et de crédit situés en ville). Je documente ces flux de capitaux, par des entretiens ainsi que des observations diachroniques dans ces territoires et dans les centres urbains environnants. Pour cela, j’identifie les individus – vendeurs, acquéreurs, intermédiaires de vente, géomètres, avocats, autorités politiques – impliqués à différents moments dans les transactions. Je questionne leurs trajectoires, leurs motivations et leurs pratiques financières. D’où vient le capital pour acheter les terres ? Où est réinvesti l’argent tiré des ventes de terres ? Comment sont valorisées les parcelles ? Dans ce dispositif d’enquête, la photographie s’est affirmée au fur et à mesure comme un complément méthodologique clé.

  • 1 Je remercie vivement les coordinateur·rices du numéro qui m’ont aidée à qualifier cette approche.

5La photographie donne à voir une « forme sensible » de la ville qui arrive1, non pas celle que l’on a l’habitude traditionnellement de regarder, la ville bâtie, mais d’autres formes qui semblent être du vide, mais n’en sont pas. Je veux traduire, par un travail minutieux et micro-géographique sur les clôtures et les délimitations parcellaires, ces notions de vide, d’attente, mais aussi l’importance de la propriété privée dans ces sociétés. Derrière cette impression de vide, l’argent circule, la propriété de la terre est adossée à d’autres stratégies que la construction : des stratégies individuelles d’anticipation économique, non restreintes à la seule production de logement ou, plus généralement, la mise en valeur immédiate de la parcelle.

6Ces dynamiques économiques sont encore trop peu étudiées. Les travaux sur les dynamiques d’urbanisation se focalisent sur les progrès du bâti et l’accès aux services urbains dans les périphéries métropolitaines. De plus, lorsque les recherches s’intéressent à ces questions, des termes vagues sont utilisés pour caractériser les individus impliqués dans les transactions : les recherches mentionnent des investisseurs, des spéculateurs, des acquéreurs et, plus généralement, un processus de spéculation, sans déchiffrer les dynamiques sociales et économiques concrètes à l’œuvre derrière ces ventes. En suivant le bien marchand à l’échelle de la parcelle, je précise la sociologie de la propriété, la valeur de ces parcelles laissées sans construction et les chaînes de marchandisation de la terre.

Illustration 4 - Terre achetée en 2018 dans la localité de Konza par un entrepreneur de Nairobi

Illustration 4 - Terre achetée en 2018 dans la localité de Konza par un entrepreneur de Nairobi

Cette terre a été laissée sans construction, exceptée une petite partie utilisée pour des plantations de légumes. Les bouteilles d’eau sur la clôture barbelée servent à éloigner les oiseaux et les zèbres.

Auteure : B. Bon, IRD, 2023.

7Cet article rend compte de ce travail documentaire et du rôle qu’y tient la photographie. La première partie contextualise le questionnement, en le situant dans le champ des études académiques sur les marchés fonciers et l’étalement urbain en Afrique sub-saharienne, et plus spécifiquement au Kenya. Je précise dans un deuxième temps le statut de la photographie dans ma démarche de recherche. Je présente enfin une série de photographies et les résultats des entretiens menés sur ces marchés fonciers sans construction.

Prendre en compte les marchés fonciers sans construction dans les dynamiques de l’étalement urbain

8De nombreuses études académiques portant sur l’Afrique sub-saharienne montrent que, sur les fronts d’urbanisation des lointaines périphéries urbaines, le rythme des ventes de terres et l’augmentation de leur valeur économique sont inédits. Cependant, certaines typologies trop génériques ou des biais de lecture demeurent dans les analyses de ces marchés fonciers en lien avec les dynamiques d’urbanisation.

9La plupart des travaux, tant fondés sur l’analyse spatiale et l’imagerie satellitaire que sur des enquêtes qualitatives, questionnent les dynamiques d’étalement urbain en considérant l’avancée du bâti (Sawyer, 2014 ; Karaman et al., 2023). Ces études placent la focale sur les marchés fonciers et l’auto-construction ou encore sur la promotion immobilière, les projets commerciaux ou industriels, ainsi que sur les infrastructures.

10Les marchés fonciers sans construction en périphérie des villes sont toutefois mis en avant dans des travaux récents au Bénin (Simonneau, 2023), au Nigeria (Thontteh et Babarin, 2018), en Éthiopie (Mersha et al., 2022), au Soudan (Steel et al., 2019), au Niger (Körling et Ibrahima, 2019), en République Démocratique du Congo (Peyton, 2018), au Mali (Bertrand, 2019 ; 2021) ou encore au Ghana (Gough et Yankson, 2011) et au Rwanda (Twarabamenye et al., 2012). Ces auteurs indiquent que les terres laissées en friche sont liées à des stratégies économiques d’anticipation de plus-values lors des reventes, ainsi que de placement de l’argent dans le foncier. Quand on cherche à identifier l’origine du capital mobilisé pour ces acquisitions foncières, on cite souvent le placement de l’épargne des citadins, mais aussi les placements des revenus des entreprises commerciales menées en ville. Cela a été montré par des enquêtes quantitatives qui s’appuient sur l’inventaire des titres fonciers (Bertrand, 2019 ; 2021). Ces travaux s’accordent sur le fait que les transactions marchandes des terres dépassent la seule fonction d’habiter. Comme l’ont montré également d’autres travaux dans les Suds (Denis, 2016 ; Bon et al., 2023), la propriété de la terre est un support privilégié d’accès à l’argent, car elle sert de garantie dans l’accès au crédit. Le titre de propriété peut ainsi être mis en hypothèque pour obtenir un crédit auprès d’une banque commerciale ou tout aussi bien être mis en garantie dans un hôpital pour échelonner des paiements. La terre revendue avec une plus-value permet l’accumulation, un processus souvent anticipé et recherché par les acteurs. La terre sert également à stocker de l’argent pour le mettre à l’abri de l’inflation ; enfin, les reventes sont anticipées pour pouvoir, un jour, financer un mariage, l’éducation des enfants ou un besoin urgent de liquidités. Cependant, il existe encore peu de données empiriques précises sur les trajectoires de ces acquéreurs urbains de parcelles laissées vacantes. Qu’est-ce que ces individus projettent derrière ces achats de terre et quelles sont leurs pratiques sur un temps long ? Les typologies des individus impliqués dans ces transactions restent souvent trop englobantes (les vendeurs, les investisseurs, les spéculateurs, les acquéreurs urbains, les ménages urbains) ou circonscrites à un bout de la chaîne des transactions, principalement en amont sur les facteurs de vente des détenteurs initiaux des terres.

Illustration 5 - Terre achetée à Konza à 50 kilomètres de Nairobi en février 2023

Illustration 5 - Terre achetée à Konza à 50 kilomètres de Nairobi en février 2023

Cette terre a été morcelée en novembre 2023 en une quarantaine de parcelles par un groupe de personnes trentenaires arrivant de Somalie, installés depuis deux ans à Nairobi. Toutes les parcelles ont été vendues. En avril 2024 seules sont visibles une route d’accès, la clôture et les bornes d’immatriculation.

Auteure : B. Bon, IRD, 2024.

11Au Kenya, dans les périphéries métropolitaines ou dans les villes secondaires, la majorité des travaux porte sur les ventes en amont des chaînes de marchandisation des terres. Ils rendent compte des conditions dans lesquelles s’opèrent les ventes pour leurs détenteurs initiaux et des formes de réinvestissement des revenus tirés des ventes. Par exemple, en anthropologie, les travaux d’Elliott (2022) offrent une analyse fine de « l’argent des parcelles » (the money of plots) vendues à des citadins dans une petite ville en forte croissance dans l’ouest du Kenya. L’autrice montre que les stratégies des vendeurs oscillent entre le réinvestissement dans quelque chose de « durable » (Elliott, 2022), l’éducation des enfants, une maison, des activités commerciales, ou, à l’inverse, la redistribution rapide à des proches et dans des biens de consommation. Ces travaux soulignent que les processus de privatisation et d’individualisation de terres auparavant sous gestion communautaire stimulent fortement les morcellements et les ventes par les détenteurs initiaux (Galaty, 1992 ; Rotich et al., 2023). Le profil des détenteurs-vendeurs reste donc le plus étudié en insistant sur l’individualisation de la propriété comme déclencheur de ces transactions marchandes. Mais, en aval des ventes, qui achète ? Comment ces acteurs accèdent-ils aux ressources rurales ? Pour faire quoi ? Avec quel capital ?

12Ces processus d’acquisition de terres, d’accumulation et de lien avec la création monétaire impliquent dans ces cas d’étude des acteurs étatiques et économiques privés nationaux et transnationaux, souvent décrits en opposition aux groupes installés dans ces territoires et qualifiés de passifs durant les transactions (en Afrique sub-saharienne plus généralement : Van Noorloos et Kloosterboer, 2018 ; au Kenya, Avianto et al., 2019 ; au Ghana Ablo et Bertelsen, 2022 ; Gillepsie, 2020). Cet emballement marchand ne se limite pourtant pas à une catégorie d’acteurs (Steel et al., 2019 ; Jayne et al., 2021). Tous les acteurs du champ social espèrent pouvoir capitaliser par le sol (Denis, 2016.). Pour préciser le profil socio-économique des vendeurs et des acquéreurs et les processus de marchandisation et de financiarisation du foncier, j’ai adopté une approche à l’échelle des parcelles que je précise ci-dessous. Celle-ci me permet d’analyser les étapes de marchandisation en amont et en aval et ainsi les divers acteurs impliqués et l’extraction et la circulation de la valeur du foncier. La photographie, dans cette approche, m’aide à capter la matérialité de ces échanges et de la fabrique de l’urbain.

Statut de la photographie dans la démarche de recherche

13Depuis 2020, je travaille dans deux sites d’étude situés dans un rayon de 30 à 80 kilomètres de Nairobi.

Illustration 6 - Localisation des deux sites d’étude

Illustration 6 - Localisation des deux sites d’étude

Source : image Google Earth, 2024.

14Le premier site se trouve dans la périphérie de la petite ville de Kitengela, à une quarantaine de kilomètres de Nairobi, le long d’une route récemment réaménagée et conduisant en Tanzanie. La petite ville de Kitengela a connu une forte croissance spatiale et démographique. Selon le dernier recensement, elle est passée de 58 000 résidents en 2009 à plus de 147 000 en 2019, soit une croissance de 153 % en dix ans. Les terres autour de la petite ville de Kitengela ont été attribuées à la communauté Maasaï à l’indépendance (1963) et des groupes de gestion communautaire de territoires ont été formés. Les familles Maasaï que j’ai rencontrées possèdent toutefois, dans l’ensemble, des titres de propriété privés individuels depuis les années 1980, qui sont issus des morcellements progressifs de ces terres, auparavant sous gestion communautaire (Médard et Duvail, 2020).

15Le deuxième site d’étude est constitué par les terres du Konza Ranch, à 70 kilomètres de Nairobi, le long d’une voie rapide menant à la ville portuaire de Mombasa. Durant la période coloniale, les terres du Konza Ranch étaient gérées par trois Européens engagés dans l’élevage de bétail. À l’indépendance, une société privée est formée – le Konza Ranching and Farming Cooperative Society – pour assurer le transfert des terres à des acheteurs africains, issus dans ce cas de la communauté kamba. En 2010, le gouvernement annonce officiellement la construction du projet de ville nouvelle, la Konza Techno City, en face des terres du ranch, de l’autre côté de la voie rapide. Cette même année débute le morcellement du ranch. Les familles obtiennent les titres de propriété définitifs en 2021. Chaque famille obtient officiellement quatre hectares. Les ventes, souvent après héritage transmis aux enfants, ont débuté en 2010.

16Dans ces deux localités, les régimes de propriété sont aujourd’hui privés et individualisés. Les titres « mères » (c’est-à-dire les titres originaux avant le morcellement de la terre), détenus par les familles originelles, sont vendus à des acquéreurs étrangers à ces territoires. Entre février 2020 et avril 2024, à Kitengela, le rythme des constructions est lent. À Konza, seuls deux projets d’auto-construction ont vu le jour et un projet immobilier d’une dizaine de maisonnettes.

  • 2 Je remercie ici Éric Denis dont les travaux et les discussions lors de projets communs ont conduit (...)

17Les transactions marchandes autour du foncier ont cette particularité de générer des flux de capitaux, des échanges économiques, des attentes spéculatives de divers acteurs, mais aussi de revêtir une certaine matérialité : démarcation d’une terre immuable, morcellement, érection de clôtures, extraction de ressources naturelles, etc. Pour tenir compte à la fois de cette matérialité, des échanges et des anticipations économiques des acteurs, je retrace par des biographies de parcelles2 les changements en termes de superficie, d’usage et de valeur économique à différentes étapes des chaînes de marchandisation. Je me réfère à l’attention apportée par Appadurai (2020) à « l’histoire sociale des choses » : un bien qui, à mesure qu’il passe de mains en mains, change de contexte et d’usage, accumulant ainsi une « biographie », faite de « trajectoires à petites et grandes échelles » et de « reconfigurations » plus ou moins marquées. La biographie d’une parcelle est toujours fragmentaire, car elle est complétée progressivement au fil des transactions, des transformations de la terre et de la valorisation économique de la propriété. Cette approche fait écho à celle proposée par Gidwani et Upadhya (2022), en Inde, sur les chaînes de valeur autour des ventes de terre dans le périurbain à partir des outils de l’anthropologie économique. Les auteurs montrent qu’à chaque étape, différents acteurs – les vendeurs, les intermédiaires de vente, les acquéreurs à différents moments de la chaîne, les géomètres, les avocats, etc. – extraient et produisent de la valeur. Ces placements d’argent se matérialisent progressivement dans l’espace, que ce soit sur les parcelles, mais aussi ailleurs, quand les titres de propriété sont adossés à des outils financiers et à un réinvestissement dans d’autres espaces de l’argent qui en est tiré.

18Dans cette démarche de recherche, la photographie et les entretiens se complètent et articulent l’analyse matérielle de l’expansion urbaine et de la transformation des espaces à l’étude des processus socio-économiques et politiques de l’urbain : ici, comment le capital urbain irrigue-t-il les transactions de terres dans les territoires ruraux adjacents et comment ces transactions éloignées des centres urbains supportent-elles en retour des activités en ville ?

19En amont des entretiens, la photographie est une première forme sensible qui permet d'appréhender les problématiques de la privatisation des terres et des marchés fonciers sans construction. Les clôtures de la terre, que ce soit des barbelés, des bouts de bois ou des tranchées, sont des objets ordinaires, banals dans les paysages, qui se laissent aisément oublier. J’arrête le regard sur ces clôtures et leurs formes géométriques, leur horizontalité, leur longueur dans ces espaces. J’opte pour un cadrage proche des barbelés, des poteaux ou autres marqueurs, captant l’intérieur de la parcelle clôturée et montrant l’étendue de l’espace à l’extérieur. Il s’agit de suivre les lignes horizontales et de montrer le vide tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de ces clôtures, ainsi que de comprendre de quelle façon elles quadrillent ces espaces de brousse qui semblent infinis. Cet étirement représente la problématique de la lenteur des transformations et de la mise en friche dans cet espace. Je photographie à intervalles réguliers une trentaine de ces parcelles, tous les six mois, afin de constituer un corpus visuel et d’histoire des propriétés. Dans ces deux sites d’étude, d’autres matériaux d’enquête s’articulent aux photographies pour expliquer ce qu’elles ne disent pas sur les transactions marchandes et la valorisation économique de la propriété, qui n’est pas restreinte à ces territoires.

Illustration 7 - Terre achetée à Kitengela, à 40 kilomètres de Nairobi, en 2022

Illustration 7 - Terre achetée à Kitengela, à 40 kilomètres de Nairobi, en 2022

Cette terre a été achetée par une femme d’affaires vivant à Syokimau, en périphérie de Nairobi. Elle a érigé la clôture en février 2024, mais n’a pas subdivisé le domaine qu’elle veut conserver pour cultiver dans un premier temps des légumes. L’investissement principal est un puits de forage visible sur la parcelle, pour le cas où l’irrigation s’avèrerait un jour nécessaire.

Auteure : B. Bon, IRD, 2024.

20Derrière cette impression de vide, les entretiens et observations diachroniques effectués depuis 2020 révèlent des circulations complexes de l’argent. Les parcelles, laissées vacantes, supportent des besoins économiques situés parfois dans d’autres territoires, quand le titre de propriété laissé en gage sert par exemple à obtenir des services ou de l’argent réinvesti dans d’autres investissements. Outre ces pratiques monétaires, les changements de propriété peuvent être aussi très rapides avec des reventes et des morcellements des titres mères qui ne prennent souvent que quelques mois. Je travaille en immersion dans les deux sites d’étude, où reconstituer et compléter progressivement les biographies prend du temps, car la plupart des acquéreurs sont absents. Une fois ces derniers identifiés, les entretiens sont aussi menés dans les centres urbains où ils résident.

Reconstituer les biographies des terres

21Cette série de photographies porte le regard sur des parcelles laissées vacantes durant plusieurs années. Les légendes des photos reconstituent pour chaque terre des éléments de leurs biographies, obtenus par entretiens.

Illustration 8 – Un projet de coopérative d’épargne et de crédit dans la localité de Konza, à une soixantaine de kilomètres de Nairobi

Illustration 8 – Un projet de coopérative d’épargne et de crédit dans la localité de Konza, à une soixantaine de kilomètres de Nairobi

Ce projet d’une coopérative d’épargne et de crédit comprend 100 000 membres qui envoient chaque mois une contribution financière. La coopérative centralise cette épargne et offre ensuite à ses membres des crédits et des propositions d’investissements. Cette coopérative possède une filiale en charge des investissements immobiliers et fonciers qui a été fondée en 2005 et qui fonctionne elle-même sur le principe d’une coopérative. En 2019, la coopérative mère approuve l’achat de terres par sa filiale à Konza, en mobilisant l’épargne accumulée des membres, mais aussi en proposant à cette filiale un crédit garanti par le titre de propriété. Selon le directeur des opérations, 3,5 hectares ont été achetés à 57 000 € à deux familles qui en ont hérité dans les années 1970. Les 10 acres ont été divisés en 70 parcelles qui ont été revendues autour de 3 300 € aux membres qui le souhaitaient, puis une petite partie à d’autres acquéreurs extérieurs. Un de ces acquéreurs explique qu’être membre de la filiale de la coopérative permet d’obtenir de la coopérative mère des arrangements financiers pour acheter la parcelle. Il dispose de deux ans pour le remboursement et d’un taux d’intérêt plus bas que ceux offerts par les banques. La filiale de la coopérative garde comme garantie le titre de propriété jusqu’au remboursement. Les arrangements financiers s’effectuent en circuit fermé autour des deux structures de coopératives. Depuis 2019, aucun investissement n’a été opéré par les acquéreurs sur leurs parcelles.

Auteure : B. Bon, IRD, 2023.

Illustration 9 - Projet de l’une des plus importantes sociétés d’achat de terres au Kenya à Kitengela, à une quarantaine de kilomètres de Nairobi et à une quinzaine de minutes de la route bitumée

Illustration 9 - Projet de l’une des plus importantes sociétés d’achat de terres au Kenya à Kitengela, à une quarantaine de kilomètres de Nairobi et à une quinzaine de minutes de la route bitumée

À l’image de nombreuses autres sociétés identiques, son existence repose sur la trajectoire d’un entrepreneur. Son fondateur a étudié à l’université de Nairobi et a été employé dans divers secteurs après ses études. Il a été en charge de la logistique dans des supermarchés locaux, puis au sein d’une fondation privée et d’organisations internationales dans des pays d’Afrique de l’Est. Après avoir peu à peu épargné avec l’argent tiré de son salaire, il place son argent dans l’achat de parcelles qu’il revend rapidement avec des plus-values. Au fil des plus-values, il réinvestit dans des achats plus importants en termes de superficie et de prix. Cette trajectoire d’accumulation foncière aboutit à la création d’une société d’achat qui est aujourd’hui supportée par deux banques commerciales avec les titres de propriété en garantie. Au loin, entourée d’arbres, est visible la deuxième propriété de la famille de la communauté maasaï qui a commencé à vendre des terres en 2011 dans ce territoire, et, à partir de 2018, à cette société d’achat de terres. La maison, construite à la suite des ventes, est destinée à la seconde épouse du chef de famille. La terre a été subdivisée par la société en 2021, puis les parcelles ont été proposées à la vente. L’ensemble des 160 parcelles a été vendu. En novembre 2023, seuls deux acquéreurs, résidant à Nairobi, avaient construit sur leurs parcelles.

Auteure : B. Bon, IRD, 2022.

Illustration 10 - Projet d’une société d’achat de terres dans la périphérie de Kitengela, à une heure et demie de route de Nairobi

Illustration 10 - Projet d’une société d’achat de terres dans la périphérie de Kitengela, à une heure et demie de route de Nairobi

Cette société d’achat de terres, créée en 2014, est dirigée par A. et sa femme R. A. était employé dans une firme d’audit à Nairobi. À la fin des années 1990, il effectue son premier achat au nord de Nairobi, seulement « quelques parcelles », comme il le décrit. Ses premiers clients sont sa sœur et des collègues. Il réinvestit l’argent dans une localité rurale encore non prisée par les investisseurs de Nairobi, qui bénéficiera six mois plus tard de l’officialisation d’un projet de voie rapide par le gouvernement. A. revend ses terres et déplace ses acquisitions en périphérie de Kitengela, anticipant la forte demande. Selon mes estimations effectuées à partir des données de la société, plus de 5 000 parcelles ont été immatriculées par la société dans les environs de Kitengela. En octobre 2023, la famille évoque avec moi ses difficultés financières. Les titres de propriété sont hypothéqués dans une banque commerciale kényane, mais la société a des difficultés à rembourser ses emprunts. Selon la famille, les ventes sont moins rapides dans le contexte d’une inflation très forte. Le terrain photographié a été acheté en 2007 à une famille maasaï qui a réinvesti l’argent dans un puits de forage pour l’irrigation de plantations commerciales et en anticipation des besoins d’eau des nouveaux installés. Aucun investissement supplémentaire n’a été réalisé. Aucune clôture n’est visible. Les acquéreurs sont majoritairement issus de la diaspora kényane installée aux États-Unis. Ces membres sont rassemblés dans une coopérative qui a négocié l’achat de plusieurs parcelles en s’appuyant sur leur épargne collective.

Auteure : B. Bon, IRD, 2023.

Illustration 11 - Projet d’un autre propriétaire absent à Konza, à une soixantaine de kilomètres de Nairobi

Illustration 11 - Projet d’un autre propriétaire absent à Konza, à une soixantaine de kilomètres de Nairobi

Les propriétaires absents sont, comme on les appelle au Kenya, ceux qui possèdent la terre, mais n’y résident pas. J. a une cinquantaine d’années. Il travaille dans un ministère à Nairobi. En 2020, il s’associe avec un ami pour l’achat de deux acres de terres qu’ils partagent en deux parcelles distinctes. La propriété appartenait à deux frères qui ont hérité de la terre et qui ont quitté la localité, contrairement à d’autres qui ont vendu une partie des terres et sont restés. J. projette la construction de petits immeubles pour les mettre en location, quand davantage de résidents s’installeront.

Auteure : B. Bon, IRD, 2022.

Illustration 12 – Prospection par un collectif d’épargne dans la localité de Konza, dans une partie éloignée de la route bitumée, à plus de soixante-dix kilomètres de Nairobi

Illustration 12 – Prospection par un collectif d’épargne dans la localité de Konza, dans une partie éloignée de la route bitumée, à plus de soixante-dix kilomètres de Nairobi

B. a 35 ans, il vit à Nairobi. En 2019, avec neuf de ses amis, je l’accompagne dans un circuit de prospection. Au Kenya, ces groupes constitués en collectif d’épargne sont appelés chamas. Ils doivent être enregistrés et comporter au minimum dix membres. Un membre d’une famille maasaï sert discrètement de guide et aidera à la négociation d’un des terrains appartenant à trois autres familles maasaï. Le transfert de la propriété n’aura finalement pas lieu, le groupe n’ayant pas réussi à trouver un accord. B., qui possède alors un petit garage, change d’activités entrepreneuriales. Il emprunte auprès d’une coopérative, fait venir des matériaux de Chine et commence à se constituer une clientèle dans les petites villes autour de Nairobi, pour l’installation de pergolas. Fin 2021, il rejoint un autre groupe d’épargne via un ami. Ils sont 14 membres et envoient chaque mois 50 € sur un compte commun. Le premier investissement est cette terre à Konza. Il s’agit de deux parcelles de deux acres. Comme le dit B. « on met en commun des ressources, on achète des terres, on transfère les charges, on subdivise, on revend ». L’image montre un investissement minime sur la parcelle, avec seulement des bouts de bois comme délimitation.

Auteure : B. Bon, IRD, 2022.

Illustration 13 - Projet d’un entrepreneur en périphérie de Kitengela, à une trentaine de minutes en voiture de la route bitumée

Illustration 13 - Projet d’un entrepreneur en périphérie de Kitengela, à une trentaine de minutes en voiture de la route bitumée

Il s’agit du projet d’un entrepreneur, B., qui possède un magasin de vente d’huiles de moteur à Nairobi. En 2012, il achète la terre à une coopérative de banque, en plaçant une partie de ses liquidités retirées de son commerce. Cette coopérative avait elle-même acheté la terre, au début des années 2000, à trois familles Maasaï. Une de ses familles a réinvesti l’argent dans l’achat de terres, à plusieurs centaines de kilomètres de cette localité, via le réseau de leur communauté. Durant la période du Covid, B. doit faire face à une chute importante de ses revenus, car les déplacements motorisés sont limités, ainsi que les circuits d’importation. En 2020, il décide alors de morceler la moitié de son terrain en une vingtaine de parcelles pour pouvoir réinjecter des liquidités dans son commerce. Au total, si une vingtaine de parcelles a été vendue, seules deux d’entre elles ont vu les acquéreurs entamer des constructions. Le premier d’entre eux est issu d’une famille qui était en location à Nairobi et dont la structure de la maison est pour l’instant temporaire, faute d’argent disponible. La maison à l’arrière-plan, en cours de construction, appartient à une avocate de la diaspora kényane habitant au Qatar. Depuis 2021, la construction est lente, dépendant des envois d’argent à l’entrepreneur en charge de la construction.

Auteure : B. Bon, IRD, 2022.

Conclusion

22Ces biographies de terres éclairent le fait que les ventes se produisent souvent en deux temps. Dans un premier temps, les familles héritières des terres ont déjà souvent opéré le morcellement de leur domaine, à la suite des héritages entre leurs membres, et vendent à des acquéreurs qui ne résident pas dans ces territoires. Ces acquisitions foncières de grande superficie préparent une seconde étape de morcellement en parcelles, d’environ 350 m² dans les sites d’étude. Ces parcelles sont revendues séparément ou en lots.

23Les biographies confirment le poids des milieux économiques urbains dans l’acquisition de ces ressources rurales. Les acteurs tant en amont qu’en aval anticipent l’avancée de la ville dans ces territoires et une montée constante des valeurs foncières. Ces attentes spéculatives se matérialisent dans l’espace. Dans les deux sites d’étude, la terre est morcelée, clôturée, des puits de forage sont creusés, des routes d’accès dessinées, mais la majorité des parcelles sont laissées vacantes depuis des années. La propriété de la terre supporte aussi des investissements qui se matérialisent dans d’autres espaces, servant de garantie ou de monnaie d’échange.

24Ces circuits économiques concernent les acquéreurs allochtones, mais aussi les familles détentrices initiales des terres. Celles-ci réinvestissent l’argent dans des affaires commerciales et la construction pour le marché de la location qui participent à la croissance spatiale et économique de nouveaux petits centres urbains. En support de l’activité agricole et en anticipation de futurs besoins de nouveaux installés, elles investissent également dans des puits de forage. La marchandisation de la terre est « systématique et spéculative » (Bertrand, 2021) et implique toutes les classes sociales, à des degrés divers et à différentes étapes de la chaîne de transactions : les individus les plus dotés en capital acquièrent les superficies les plus importantes et s’approprient les terres dont la valeur financière est la plus élevée, à proximité notamment des routes bitumées. Ils se chargent également des morcellements et peuvent acquérir en aval de la chaîne plusieurs lots fonciers. Les individus qui ne peuvent mobiliser que des sommes financières limitées interviennent en aval pour l’achat d’une parcelle, dans des espaces souvent très éloignés des routes.

25Pour certains et certaines, à cette étape, se greffe celle de la financiarisation de la terre, quand la propriété devient un actif financier. Cependant, le capital ne dépend pas seulement des banques nationales, de capitaux internationaux ou de disponibilités monétaires individuelles. Les modes collectifs d’épargne et de crédit sont structurants au Kenya. Les coopératives, appelées saccos, du secteur public ou privé et placées sous une autorité de régulation, ou les groupes au minimum de dix individus, appelés chamas, enregistrés auprès du ministère afférent, mutualisent des ressources pour l’accès à la terre. Ces collectifs sont divers. Ils sont formés par des membres de la diaspora, des salariés d’entreprises privées ou publiques, des fonctionnaires, des voisins, des individus natifs du même village, des amis de l’université, etc. Les écarts entre les sommes mises en jeu et les acquisitions réalisées sont importants. L’achat se fait en commun puis, dans la majorité des cas, le titre de propriété est individualisé par le morcellement du titre mère. Les titres acquis par ces groupes leur servent de garantie pour d’autres achats fonciers et l’accès aux prêts.

26Les sociétés d’achat de terres sont également présentes dans les premières étapes d’acquisition. Leurs trajectoires dévoilent les stratégies d’accumulation et de professionnalisation progressives. Celles-ci sont adossées aux profits réalisés par les reventes de terre et, au même titre que les groupes collectifs d’épargne et de crédit, la mise en gage des titres. Les portefeuilles fonciers, hypothéqués dans des banques ou auprès de coopératives d’épargne et de crédit, permettent de lever des fonds pour des achats de plus grande superficie et avec des volumes financiers plus importants.

27Les acquisitions sont aussi portées par des individus dont les placements se limitent à une mise financière, parfois plusieurs lots ou domaines, selon les ressources disponibles et les stratégies stabilisées ou non. L’exemple des commerçants de Nairobi montre comment, dans les contextes actuels d’incertitude et de forte inflation, la terre sert à parer aux aléas économiques et fluctuations des devises ou lors de crises politiques et sanitaires. La vente de parcelles permet à des entrepreneurs de générer rapidement des liquidités. La terre sert aussi de rémunération de services en nature. Les biographies présentées montrent enfin que les membres de la diaspora achètent eux aussi, le plus souvent via des modes collectifs d’épargne et de crédit.

28Les coopératives et sociétés d’achat de terre ou les individus avec des ressources stabilisées ajustent leurs stratégies commerciales au fur et à mesure de la constitution de leurs portfolios fonciers. Une fois leur crédibilité assurée, ils visent des clientèles d’acquéreurs plus aisées. Les types d’acquéreurs et leur évolution jouent un rôle important au cours de l’extraction et de la circulation de la valeur économique des terres. Il s’agit par exemple de ces sociétés d’achat de terre et coopératives qui ciblent les clients de la diaspora ou des classes plus aisées, ou placent plus d’argent dans la valorisation des acquisitions et font gonfler les prix. Ces différents processus relèguent certains acquéreurs loin des routes bitumées, les transactions se limitant à des bouts de bois ou des marques sur les sols. La viabilisation de ces terrains, qui bénéficient des investissements réalisés par de riches acquéreurs, demande des capacités financières hors d’atteinte des pouvoirs publics.

29La photographie arrête le regard sur ces paysages qui n’évoluent pas ou peu. Articulée à des entretiens, derrière une impression de vide et de lenteur, elle documente toute l’intensité de l’appropriation des terres et des circuits de l’argent dans ces territoires.

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Notes

1 Je remercie vivement les coordinateur·rices du numéro qui m’ont aidée à qualifier cette approche.

2 Je remercie ici Éric Denis dont les travaux et les discussions lors de projets communs ont conduit à l’affirmation de cette approche.

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Table des illustrations

Titre Illustration 1 - Tombeau de bornes d'immatriculation dans la localité de Konza, à 70 kilomètres de Nairobi
Crédits Auteure : B. Bon, IRD, 2022.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/27167/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 1,6M
Titre Illustration 2 - Tranchée dans la terre dans la localité de Konza, à 70 kilomètres de Nairobi
Légende Cette parcelle a été achetée en 2020 par une kényane résidant à Londres. Elle investit progressivement de l’argent dans l’érection d’une clôture.
Crédits Auteure : B. Bon, IRD, 2022.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/27167/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 1,4M
Titre Illustration 3 - Diversité des marqueurs de la propriété privée en périphérie de la petite ville de Kitengela, à 40 kilomètres de Nairobi
Légende Rien n’a été construit depuis 2017 sur les parcelles.
Crédits Auteure : B. Bon, IRD, 2021.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/27167/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 1,4M
Titre Illustration 4 - Terre achetée en 2018 dans la localité de Konza par un entrepreneur de Nairobi
Légende Cette terre a été laissée sans construction, exceptée une petite partie utilisée pour des plantations de légumes. Les bouteilles d’eau sur la clôture barbelée servent à éloigner les oiseaux et les zèbres.
Crédits Auteure : B. Bon, IRD, 2023.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/27167/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 1,0M
Titre Illustration 5 - Terre achetée à Konza à 50 kilomètres de Nairobi en février 2023
Légende Cette terre a été morcelée en novembre 2023 en une quarantaine de parcelles par un groupe de personnes trentenaires arrivant de Somalie, installés depuis deux ans à Nairobi. Toutes les parcelles ont été vendues. En avril 2024 seules sont visibles une route d’accès, la clôture et les bornes d’immatriculation.
Crédits Auteure : B. Bon, IRD, 2024.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/27167/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 1,1M
Titre Illustration 6 - Localisation des deux sites d’étude
Crédits Source : image Google Earth, 2024.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/27167/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 1,1M
Titre Illustration 7 - Terre achetée à Kitengela, à 40 kilomètres de Nairobi, en 2022
Légende Cette terre a été achetée par une femme d’affaires vivant à Syokimau, en périphérie de Nairobi. Elle a érigé la clôture en février 2024, mais n’a pas subdivisé le domaine qu’elle veut conserver pour cultiver dans un premier temps des légumes. L’investissement principal est un puits de forage visible sur la parcelle, pour le cas où l’irrigation s’avèrerait un jour nécessaire.
Crédits Auteure : B. Bon, IRD, 2024.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/27167/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 1,2M
Titre Illustration 8 – Un projet de coopérative d’épargne et de crédit dans la localité de Konza, à une soixantaine de kilomètres de Nairobi
Légende Ce projet d’une coopérative d’épargne et de crédit comprend 100 000 membres qui envoient chaque mois une contribution financière. La coopérative centralise cette épargne et offre ensuite à ses membres des crédits et des propositions d’investissements. Cette coopérative possède une filiale en charge des investissements immobiliers et fonciers qui a été fondée en 2005 et qui fonctionne elle-même sur le principe d’une coopérative. En 2019, la coopérative mère approuve l’achat de terres par sa filiale à Konza, en mobilisant l’épargne accumulée des membres, mais aussi en proposant à cette filiale un crédit garanti par le titre de propriété. Selon le directeur des opérations, 3,5 hectares ont été achetés à 57 000 € à deux familles qui en ont hérité dans les années 1970. Les 10 acres ont été divisés en 70 parcelles qui ont été revendues autour de 3 300 € aux membres qui le souhaitaient, puis une petite partie à d’autres acquéreurs extérieurs. Un de ces acquéreurs explique qu’être membre de la filiale de la coopérative permet d’obtenir de la coopérative mère des arrangements financiers pour acheter la parcelle. Il dispose de deux ans pour le remboursement et d’un taux d’intérêt plus bas que ceux offerts par les banques. La filiale de la coopérative garde comme garantie le titre de propriété jusqu’au remboursement. Les arrangements financiers s’effectuent en circuit fermé autour des deux structures de coopératives. Depuis 2019, aucun investissement n’a été opéré par les acquéreurs sur leurs parcelles.
Crédits Auteure : B. Bon, IRD, 2023.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/27167/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 1,3M
Titre Illustration 9 - Projet de l’une des plus importantes sociétés d’achat de terres au Kenya à Kitengela, à une quarantaine de kilomètres de Nairobi et à une quinzaine de minutes de la route bitumée
Légende À l’image de nombreuses autres sociétés identiques, son existence repose sur la trajectoire d’un entrepreneur. Son fondateur a étudié à l’université de Nairobi et a été employé dans divers secteurs après ses études. Il a été en charge de la logistique dans des supermarchés locaux, puis au sein d’une fondation privée et d’organisations internationales dans des pays d’Afrique de l’Est. Après avoir peu à peu épargné avec l’argent tiré de son salaire, il place son argent dans l’achat de parcelles qu’il revend rapidement avec des plus-values. Au fil des plus-values, il réinvestit dans des achats plus importants en termes de superficie et de prix. Cette trajectoire d’accumulation foncière aboutit à la création d’une société d’achat qui est aujourd’hui supportée par deux banques commerciales avec les titres de propriété en garantie. Au loin, entourée d’arbres, est visible la deuxième propriété de la famille de la communauté maasaï qui a commencé à vendre des terres en 2011 dans ce territoire, et, à partir de 2018, à cette société d’achat de terres. La maison, construite à la suite des ventes, est destinée à la seconde épouse du chef de famille. La terre a été subdivisée par la société en 2021, puis les parcelles ont été proposées à la vente. L’ensemble des 160 parcelles a été vendu. En novembre 2023, seuls deux acquéreurs, résidant à Nairobi, avaient construit sur leurs parcelles.
Crédits Auteure : B. Bon, IRD, 2022.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/27167/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 1,3M
Titre Illustration 10 - Projet d’une société d’achat de terres dans la périphérie de Kitengela, à une heure et demie de route de Nairobi
Légende Cette société d’achat de terres, créée en 2014, est dirigée par A. et sa femme R. A. était employé dans une firme d’audit à Nairobi. À la fin des années 1990, il effectue son premier achat au nord de Nairobi, seulement « quelques parcelles », comme il le décrit. Ses premiers clients sont sa sœur et des collègues. Il réinvestit l’argent dans une localité rurale encore non prisée par les investisseurs de Nairobi, qui bénéficiera six mois plus tard de l’officialisation d’un projet de voie rapide par le gouvernement. A. revend ses terres et déplace ses acquisitions en périphérie de Kitengela, anticipant la forte demande. Selon mes estimations effectuées à partir des données de la société, plus de 5 000 parcelles ont été immatriculées par la société dans les environs de Kitengela. En octobre 2023, la famille évoque avec moi ses difficultés financières. Les titres de propriété sont hypothéqués dans une banque commerciale kényane, mais la société a des difficultés à rembourser ses emprunts. Selon la famille, les ventes sont moins rapides dans le contexte d’une inflation très forte. Le terrain photographié a été acheté en 2007 à une famille maasaï qui a réinvesti l’argent dans un puits de forage pour l’irrigation de plantations commerciales et en anticipation des besoins d’eau des nouveaux installés. Aucun investissement supplémentaire n’a été réalisé. Aucune clôture n’est visible. Les acquéreurs sont majoritairement issus de la diaspora kényane installée aux États-Unis. Ces membres sont rassemblés dans une coopérative qui a négocié l’achat de plusieurs parcelles en s’appuyant sur leur épargne collective.
Crédits Auteure : B. Bon, IRD, 2023.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/27167/img-10.jpg
Fichier image/jpeg, 1,2M
Titre Illustration 11 - Projet d’un autre propriétaire absent à Konza, à une soixantaine de kilomètres de Nairobi
Légende Les propriétaires absents sont, comme on les appelle au Kenya, ceux qui possèdent la terre, mais n’y résident pas. J. a une cinquantaine d’années. Il travaille dans un ministère à Nairobi. En 2020, il s’associe avec un ami pour l’achat de deux acres de terres qu’ils partagent en deux parcelles distinctes. La propriété appartenait à deux frères qui ont hérité de la terre et qui ont quitté la localité, contrairement à d’autres qui ont vendu une partie des terres et sont restés. J. projette la construction de petits immeubles pour les mettre en location, quand davantage de résidents s’installeront.
Crédits Auteure : B. Bon, IRD, 2022.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/27167/img-11.jpg
Fichier image/jpeg, 1,2M
Titre Illustration 12 – Prospection par un collectif d’épargne dans la localité de Konza, dans une partie éloignée de la route bitumée, à plus de soixante-dix kilomètres de Nairobi
Légende B. a 35 ans, il vit à Nairobi. En 2019, avec neuf de ses amis, je l’accompagne dans un circuit de prospection. Au Kenya, ces groupes constitués en collectif d’épargne sont appelés chamas. Ils doivent être enregistrés et comporter au minimum dix membres. Un membre d’une famille maasaï sert discrètement de guide et aidera à la négociation d’un des terrains appartenant à trois autres familles maasaï. Le transfert de la propriété n’aura finalement pas lieu, le groupe n’ayant pas réussi à trouver un accord. B., qui possède alors un petit garage, change d’activités entrepreneuriales. Il emprunte auprès d’une coopérative, fait venir des matériaux de Chine et commence à se constituer une clientèle dans les petites villes autour de Nairobi, pour l’installation de pergolas. Fin 2021, il rejoint un autre groupe d’épargne via un ami. Ils sont 14 membres et envoient chaque mois 50 € sur un compte commun. Le premier investissement est cette terre à Konza. Il s’agit de deux parcelles de deux acres. Comme le dit B. « on met en commun des ressources, on achète des terres, on transfère les charges, on subdivise, on revend ». L’image montre un investissement minime sur la parcelle, avec seulement des bouts de bois comme délimitation.
Crédits Auteure : B. Bon, IRD, 2022.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/27167/img-12.jpg
Fichier image/jpeg, 1,5M
Titre Illustration 13 - Projet d’un entrepreneur en périphérie de Kitengela, à une trentaine de minutes en voiture de la route bitumée
Légende Il s’agit du projet d’un entrepreneur, B., qui possède un magasin de vente d’huiles de moteur à Nairobi. En 2012, il achète la terre à une coopérative de banque, en plaçant une partie de ses liquidités retirées de son commerce. Cette coopérative avait elle-même acheté la terre, au début des années 2000, à trois familles Maasaï. Une de ses familles a réinvesti l’argent dans l’achat de terres, à plusieurs centaines de kilomètres de cette localité, via le réseau de leur communauté. Durant la période du Covid, B. doit faire face à une chute importante de ses revenus, car les déplacements motorisés sont limités, ainsi que les circuits d’importation. En 2020, il décide alors de morceler la moitié de son terrain en une vingtaine de parcelles pour pouvoir réinjecter des liquidités dans son commerce. Au total, si une vingtaine de parcelles a été vendue, seules deux d’entre elles ont vu les acquéreurs entamer des constructions. Le premier d’entre eux est issu d’une famille qui était en location à Nairobi et dont la structure de la maison est pour l’instant temporaire, faute d’argent disponible. La maison à l’arrière-plan, en cours de construction, appartient à une avocate de la diaspora kényane habitant au Qatar. Depuis 2021, la construction est lente, dépendant des envois d’argent à l’entrepreneur en charge de la construction.
Crédits Auteure : B. Bon, IRD, 2022.
URL http://journals.openedition.org/echogeo/docannexe/image/27167/img-13.jpg
Fichier image/jpeg, 1,3M
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Pour citer cet article

Référence électronique

Bérénice Bon, « Photographier les villes à venir : diffusion des économies urbaines et morcellement des terres au Kenya »EchoGéo [En ligne], 67 | 2024, mis en ligne le 30 mars 2024, consulté le 24 juillet 2024. URL : http://journals.openedition.org/echogeo/27167 ; DOI : https://doi.org/10.4000/11y06

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Auteur

Bérénice Bon

Bérénice Bon, berenice.bon@ird.fr, est chargée de recherche à l’IRD et membre de l’UMR Cessma. ORCID: 0000-0002-9391-0382.
Elle a récemment publié :
- Bon B., Simonneau C., Denis E., Lavigne-Delville Ph., 2023. Conversions ordinaires des usages des sols liées à l’urbanisation dans les Suds, Habitation, capitalisation, mutation de l’agriculture. Paris, Comité Technique Foncier et Développement, 160 p. URL: https://www.foncier-developpement.fr/wp-content/uploads/Ouvrage-collectif-Usage-des-sols.pdf
- Bercegol R., Bon B., Lévy K., Ribardière A., Valette J.F., 2023. De Paris à Delhi en passant par Mexico : les grands programmes d’accession à la propriété pour les classes moyennes en périphéries métropolitaines. Métropoles [En ligne], n° 32. URL: http://journals.openedition.org/metropoles/9699 - DOI: https://doi.org/10.4000/metropoles.9699
- Bertrand M., Bon B., 2022. Négocier la terre en attendant la ville : marchés fonciers et gouvernance périurbaine en Afrique subsaharienne. Canadian Journal of African Studies, vol. 57, n° 1, p. 1-26. DOI : 10.1080/00083968.2021.2023359

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