Thèse de Doctorat en Géographie et Aménagement de l’espace, sous la direction de Raffaele Cattedra (Professeur, Université de Cagliari | Sardaigne, Italie), soutenue le 28 juin 2017 à l’Université Paul-Valéry de Montpellier

1La thèse a pour objet l’étude de l’avènement de l’urbanisme de projet en Tunisie, soutenu par des bailleurs de fonds étrangers, plus particulièrement dans l’aire métropolitaine de Tunis. Le waterfront tunisois ne s’est développé que partiellement, avec des fortes inégalités entre la rive Nord et la rive Sud. Les aménagements qui le concernent ont par ailleurs connu des évolutions diverses : alors que le premier, celui des Berges du Lac Nord, a pu résister aux dernières « crises » subies par la Tunisie, le second (Berges du Lac Sud) est aujourd’hui toujours en stand by. Confrontée à cette situation, nous nous sommes posée trois questions fondamentales : d’abord celle relative à l’étude du rapport entre l’urbanisme de projet et l’urbanisme réglementaire ; ensuite celle traitant des relations entre les collectivités locales, les services ministériels en charge de l’Urbanisme et les sociétés d’aménagement ; et, enfin, question qui s’applique plus spécifiquement à notre objet d’étude, celle de la place occupée par ces projets dans les stratégies d’aménagement du Grand Tunis.

2Notre recherche traite le cas du Grand Tunis en se focalisant sur les opérations visant à l’aménagement et à la valorisation des Berges du Lac (de Tunis). Cet espace représente un territoire de projet s’étalant sur cinq communes. Au fil du temps, les opérations qui le concernent ont été affectées par des crises de différentes natures : une « crise environnementale », conséquence de la dégradation du plan d’eau (eutrophisation, pollution olfactive durant les mois d’été, etc.) ; une crise financière et économique, liée à la crise financière internationale de 2008, laquelle a eu des répercussions sévères sur la totalité des grands projets lancés ou prévus par les investisseurs étrangers (souvent originaires du Golfe) ; une crise politique, correspondant à la Révolution de 2011 et à ses suites. Bien que les solutions apportées à la première de ces crises aient conduit à la réconciliation de ce territoire avec son plan d’eau, les deux autres ont engendré des retards, des blocages, voire des annulations partielles ou des situations d’arrêt de certains grands projets, dont ceux situés autour du Lac ont été particulièrement victimes.

3Notre thèse cherche à vérifier notre hypothèse principale, laquelle postule la « force », l’inertie projectuelle et la capacité de « résistance » du projet des Berges du Lac Nord de Tunis, toutes « qualités » qui lui auraient permis de s’adapter, au fur et à mesure, aux changements des contextes économiques, sociaux et politiques auxquels il a été confronté. Au-delà, nous avons tenté de voir comment, avec l’arrivé des grands projets, l’urbanisme réglementaire et la planification urbaine telle qu’elle était envisagée et conduite jusque-là avaient été bousculés. En même temps que cet urbanisme de projet, de plus en plus internationalisé, occupait une place prépondérante, il nous est apparu indispensable d’analyser quels en étaient les nouveaux paradigmes, en même temps qu’il nous fallait étudier les transformations du système d’acteurs, avec, en particulier, la systématisation du partenariat entre établissements publics et investisseurs privés.

Les projets urbains dans le Grand Tunis à l’ère de la mondialisation

4Avec le projet de faire de leur capitale une métropole internationale susceptible de participer à la concurrence mondiale, et d’en valoriser les atouts, les responsables tunisiens en charge de son aménagement se sont inscrits dans la « nouvelle » idéologie de l’urbanisme et son « nouveau » discours, contestant les principes antérieurs, les finalités et les outils de la planification spatiale. Un nouvel acteur émerge suite à ces initiatives en vue de restructurer des pans de l’urbain : c’est la « grande entreprise » privée. Son intervention prend plusieurs formes, mais, le plus généralement, elle agit en partenariat avec les autorités locales ou/et l’État central par la création de sociétés d’économie mixte. Ces nouveaux acteurs sont des holdings financiers des firmes multinationales de promotion immobilière qui achètent des terrains pour une valorisation urbaine en investissant dans des opérations faisant intervenir des architectes de renommée mondiale. La valorisation en question s’effectue au travers de la production de produits immobiliers finaux, qui sont des immeubles de bureaux modernes, de grandes surfaces commerciales, des complexes touristiques de luxe, des résidences haut de gamme, les uns et les autres destinés à faire rayonner l’image de marque de la ville par le côté exceptionnel des constructions, le nom de l’architecte, la réputation de l’investisseur et son origine. Ce modèle de grande opération d’urbanisme se reproduit de façon plus au moins mimétique (Cattedra, 2009) dans le Bassin méditerranéen à partir de la décennie 2000. Les montages opérationnels auxquels ces grands projets donnent lieu s’intègrent relativement difficilement au maillage institutionnel déjà existant des pays concernés – et de la Tunisie en particulier – parce que leurs acteurs déterminants sont en relations directes, y compris personnelles, avec les décideurs ministériels et, surtout, avec les chefs d’Etat (le Président de la République dans le cas tunisien). La réalisation de tels projets pose ainsi la question des rapports avec le système de production préexistant et avec la réglementation chargée d’assurer la régulation de l’urbanisme. Comme ces rapports risquent parfois d’être conflictuels, la technique utilisée par les véritables décideurs est celle de la « dérogation », c’est-à-dire le recours à l’exceptionnalité.

Les résistances et adaptabilités des projets du Lac de Tunis aux perturbations et aux crises exogènes et endogènes

7La ville moderne de Tunis avait de tout temps ignoré – sauf pour ce qui fut de sa défense à certaines périodes de son histoire – ses quatre sites aquatiques : les deux lagunes Nord et Sud et les sebkha-s Sijoumi et Ariana. Ils ont été considérés pendant longtemps comme des repoussoirs et des exutoires pour les ordures et les rejets de tous types. Face à cette situation, deux interventions étaient nécessaires afin de conserver l’écosystème tunisois : la « restauration » du plan d’eau et la « réconciliation » de ses berges avec le milieu aquatique environnant, l’une dépendant de l’autre. Toutefois, la seule opération qui se soit concrétisée est celle de l’aménagement des Berges du Lac Nord, portée et financée par le promoteur saoudien Cheikh Salah Kamel. Quant à la rive Sud, elle a fait l’objet de plusieurs tentatives, divers plans d’aménagement en ayant été établis, mais sans résultat jusqu’à aujourd’hui.

8Pendant des décennies, la réponse aux problèmes urbains, aux besoins d’extension spatiale et de développement économique de la ville de Tunis a été recherchée dans l’établissement des plans d’aménagement ou des schémas directeurs, tous documents prévus par le Code d’Urbanisme et d’Aménagement du Territoire de l’époque. Le mode de l’action urbaine est sensiblement modifié avec la mise en œuvre de grands projets – dont le premier a été celui des Berges du Lac Nord – qui sont caractérisés par l’établissement des plans d’ensemble (Master Plan) des projets concernés. Derrière leur gigantisme, ces projets témoignent d’une nouvelle économie politique plus au moins dépendante de la manne procurée par l’argent du pétrole des pays du Golfe (Signoles, 2014). De ce fait, ils sont étroitement dépendants des marchés financiers mondiaux.

9Les projets des deux Lacs de Tunis ont subi depuis l’époque de leur conception une profonde évolution qui les a fait passer de simples opérations portant sur un territoire délimité à des projets se voulant à rayonnement national et international. C’est pourquoi notre recherche a pris en considération cette évolution pour identifier les changements conceptuels et actionnels qui l’accompagnent, repérer les blocages que ces projets ont rencontrés et les remaniements dont ils ont fait l’objet pour essayer de répondre aux exigences politiques de la structure institutionnelle tunisienne. Mais nous nous sommes intéressés aussi à leur effet-retour, à savoir les réformes législatives et réglementaires que l’État a engagées et, parfois, menées à bien pour leur assurer une plus grande efficacité.

10Les Berges du Lac de Tunis, du fait de leurs caractéristiques physiques et naturelles, constituent un territoire de projet tel que celui-ci exige d’être envisagé et conçu dans sa globalité. Il devrait en effet constituer une « unité urbaine » en parfaite harmonie avec son environnement immédiat. Cependant, les orientations qui ont été retenus pour son aménagement ont été tout autres, à commencer par sa division en deux opérations indépendantes, un Lac Sud et un Lac Nord. En conséquence, les processus de mise en œuvre de ces projets n’ont pas été identiques, bien que pourtant les deux « espaces de projets » possédassent des caractéristiques similaires. Il s’agit en effet, dans les deux cas, d’aménager un front d’eau ; les investisseurs sont de grands groupes financiers étrangers et les projets sont portés, chacun de son côté, par des sociétés d’aménagement dédiées. Ces dernières, en outre, ne doivent rendre de comptes qu’aux ministres sous la tutelle desquels elles sont placées et, in fine, au président de la République. Leur similitude s’accroît dès lors qu’on remarque que l’avancement des projets a subi les effets des mêmes périodes de crise.

11Ainsi, dans leur version de 2010, ils témoignent d’un rétrécissement sensible de leur périmètre d’aménagement par rapport à la première version de 2007, conséquence que la crise financière internationale a eue sur l’investisseur Sama Dubaï. La situation s’est encore compliquée avec la Révolution à la suite du départ des signataires des conventions et de la dissolution du Comité Restreint de suivi des grands projets. De ce fait, la coordination entre les différents organismes publics et les consultants d’urbanisme concernés ne pouvait plus être assurée. Pour autant, s’est poursuivie la critique qui était adressée à l’égard de ces projets, jugés surcalibrés et dont le volet résidentiel est très ciblé en faveur de la frange aisée de la population. Par ailleurs, les annonces récurrentes des médias et du gouvernement pour la concrétisation de ces projets mis en stand by par la Révolution s’apparente, aux yeux des maîtres d’œuvre, à un retour programmé des promoteurs étrangers. Force est aussi de constater que les retards et blocages de développement de ces projets sont dus également à l’absence de contrôle des collectivités locales ou d’instance publique compétente, ainsi qu’à la très forte intervention directe de l’État central.

12Sur l’autre rive, le projet du Lac Nord a manifesté sa force par sa capacité de résistance et son adaptabilité aux fluctuations de son évolution. Plusieurs causes à cela, selon nous : de forts doutes, en amont, manifestés par les acteurs locaux quant à la réussite d’un projet localisé sur un territoire dégradé ; l’apparition du projet bien avant que les perturbations financières et les événements politiques des années 2007 et 2011 – et suivantes – ne se manifestent. Mais ces hésitations et difficultés ont été contrebalancées par le soutien permanent de l’État qui s’exprime par l’intermédiaire de la Société de promotion du Lac de Tunis (SPLT).

13Pour autant, la commercialisation des lots par la SPLT s’est effectuée à un rythme en dents de scie. Trois pics remarquables peuvent être repérés. Le premier correspond à l’année 1988, au cours de laquelle sont écoulés 292 lots du lotissement El Khalij. Le deuxième se situe en 1991 et 1992, la société ayant vendu, ces années-là, 170 et 175 lots. C’est l’année 1999 qui marque le troisième pic, avec le lancement de la deuxième tranche du projet, qui s’étend sur la zone Nord-Est – il s’agit essentiellement du lotissement Les Jardins du Lac et de la zone d’activités de Kheireddine. Les ventes s’effectuent donc selon un rythme cyclique, caractérisé par un nombre élevé de ventes sur de courtes périodes (une ou deux années) suivies de périodes plus longues (jusqu’à 6 ans) durant lesquelles le niveau des ventes est bas. Autant que l’on puisse en juger, ce rythme très irrégulier ne peut s’expliquer ni par des réactions positives ou négatives du marché, ni par une quelconque médiocrité des opérations de commercialisation de la part de la société de promotion. La raison principale se trouve, selon nous, dans un déséquilibre excessif entre l’offre de lots, massive à certaines périodes, et une demande, plus rare qu’attendue. La SPLT aurait dû suivre une stratégie commerciale plus réfléchie, de façon à être en mesure de proposer une offre plus régulière, sans les à-coups qu’elle a imposés au marché. Mais il est probable que, si elle n’y est pas parvenue, c’est parce qu’elle n’a pas réussi à harmoniser correctement la date d’achèvement des lotissements et de mise sur le marché des lots aménagés, d’une part, et celui de la commercialisation de ces lots, d’autre part.

Effets territoriaux du projet du Lac Nord sur le processus de métropolisation de Tunis : dimensions environnementale et économique, perception sociale

15Dans la Troisième Partie de notre thèse, nous centrons l’analyse sur la dimension locale du projet des Berges du Lac Nord, élaboré en 1983 et le seul, finalement, qui soit devenu une réalité concrète. Durant la décennie 1990, eurent lieu les premiers emménagements de résidents et les premières installations de bureaux, commerces et services. À partir de 1995, le premier lotissement entrepris, El Khalij, a enregistré l’arrivée de sociétés privées. La thèse de P.-A. Barthel, soutenue en 2003, a bien traité de la « construction de la territorialisation » dans la zone, mais l’auteur ne pouvait connaître que les prémices de ce processus de construction, le projet étant à son époque encore largement inachevé. Entre 2003 et la fin de l’année 2016, en effet, le projet a considérablement avancé – même s’il demeure inachevé, alors pourtant qu’il fut programmé il y a plus de trente ans.

16Nous nous sommes attachée à traiter trois dimensions : économique, environnementale et sociale, y compris le contexte des mobilités. Le projet, quand bien même inachevé à la fin 2016, a réussi à satisfaire une bonne part des besoins économiques de la capitale grâce à la commercialisation d’un grand nombre de lots sur lesquels sont venues s’implanter des entreprises variées, même si la majorité d’entre elles relèvent du secteur des services et des nouvelles technologies. Poursuivant un mouvement engagé dès les années 1980 en direction du Nord de la capitale, le « glissement » des bureaux depuis le centre-ville de Tunis s’est intensifié et ses destinations se sont élargies vers les Berges du Lac, où ils se sont installés sur les premiers lots construits. Ils ont progressivement constitué le quartier comme un pôle d’attraction en matière d’emplois.

17Mais l’opération des Berges du Lac Nord n’en est pas moins d’abord, et avant tout, une opération de promotion immobilière à des fins résidentielles. Afin d’assurer une bonne rentabilité aux investisseurs étrangers, la SPLT a orienté son produit vers la catégorie d’acheteurs disposant de hauts revenus pour ce qui concerne les appartements et villas, et, pour la catégorie « bureaux », « services » et « équipements », vers les entreprises privées recherchant une image de modernité et susceptibles d’accepter de payer soit des coûts élevés pour l’accès au foncier, soit des loyers assez dissuasifs. En revanche, force est de constater les difficultés rencontrées pour maîtriser ce développement du fait de l’insuffisante anticipation de certains effets, tels que ceux liés aux déplacements quotidiens d’actifs vers la zone de bureaux ou ceux de visiteurs attirés par l’aménité du site ou les activités de loisirs. De fait, il a manqué à la SPLT une stratégie globale d’organisation. Au niveau résidentiel, les Berges des Lacs sont captives d’une population aisée qui, en majorité, est « originaire » des quartiers chics du Grand Tunis, qui voyait dans ce projet un « petit luxe » du fait de son ouverture sur un plan d’eau. Les situations de reconversion de l’interface entre l’urbain et le plan d’eau ne sont pas propres à la Tunisie. Dans la plupart des cas, les aménagements liés à une reconversion de ce type s’accompagnent d’« opérations phares » (Cattedra, 2014), comme il en existe de nombreux exemples au Maroc (Casablanca, Rabat) ou en Algérie (Alger, Oran). Dans les villes concernées, principalement les capitales et métropoles, les transformations engagées s’insinuent dans le tissu urbain des capitales et des métropoles, par le réaménagement de waterfronts, par la construction d’hôtels de luxe, de « cités sportives », de « cités d’affaires », de « technopoles », etc. (Davis, 2007).

18Quant à la dimension environnementale, elle se limite aux premières opérations d’assainissement et de restauration du plan d’eau, ainsi qu’aux efforts continus pour maintenir sa bonne qualité, condition jugée indispensable pour garantir une bonne image à l’ensemble du périmètre aménagé. En vérité, la dimension environnementale n’est jamais prioritaire ; nous avons constaté la fréquente absence d’espaces verts dans les lotissements, alors que la programmation prévoyait pour eux des superficies conséquentes. Il est patent qu’investisseurs et aménageurs accordent bien plus d’importance à la production de lots constructibles – puisqu’ils sont commercialisables et assurent de ce fait la rentabilité des capitaux investis par la société porteuse du projet – qu’à l’aménagement d’espaces verts, trop souvent considérés comme consommateurs « inutiles » d’un espace coûteux.

19Pour ce qui est de la dimension urbaine du projet, nous étions partie de l’hypothèse que sa conception ambitionnait de parvenir à une qualité urbaine inédite dans le Grand Tunis – c’est en tout cas ce qu’affirmaient les promoteurs à l’origine. Trente-trois plus tard, il faut admettre que l’ambition est loin d’avoir été réalisée. On peut y voir la conséquence du rôle défaillant des municipalités concernées, incapables de peser de quelque manière que ce soit pour infléchir le projet ou l’obliger à respecter ses engagements. On peut y avoir aussi les effets des retards de réalisation des constructions.

20Pour autant, le projet des Berges du Lac Nord représente le premier exemple (et pour l’instant le seul) de grande opération relevant de l’« urbanisme de projet » en Tunisie et dans le Grand Tunis. Il marque réellement une « reconquête » d’un espace longtemps délaissé du fait de son environnement dégradé et insalubre. Mais un projet qui a connu le succès parce que la « privatisation » de l’urbanisme en Tunisie a ouvert la voie à sa financiarisation, ce qui, probablement, explique simultanément les limites de ce succès.

21À l’instar des autres quartiers aisés du Nord du Grand Tunis qui se sont développés à partir de la décennie 1980 (El Menzah, El Manar, etc.) et ont permis « d’amorcer au sein du Grand Tunis l’intégration d’une bourgeoisie citadine ou villageoise, dans une zone de l’agglomération devenue socialement valorisée » (Chabbi, 1997), l’aménagement des Berges du Lac Nord a produit une « urbanité inachevée », quasiment spécifique du lieu en ce qu’elle est caractérisée par son ouverture sur un plan d’eau. Aujourd’hui, en plus de cet aspect, l’articulation entre l’assiette du projet des Berges du Lac Nord et l’aménagement du centre-ville de Tunis (en continuité avec l’hypercentre) est à l’ordre de jour et nécessite une collaboration étroite entre les acteurs privés du projet et les acteurs publics en charge de l’urbain et de l’aménagement de la capitale.

Bibliographie

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Cattedra R., 2009, Le mimétisme sur la longue durée, ville et politique urbaine au Maghreb, communication au colloque international « Comparatisme en aménagement du territoire, mimétisme et spécificité. Afrique de l’Ouest, Maghreb, France », Montpellier, 27-28 avril 2009 ; pré-actes du colloque : Miossec J.-M., Diop A. (dir.), p. 17-26, GESTER, Univ. Paul-Valéry, Montpellier III, 182 p.

Cattedra R., 2014 (coord.), « Les grands projets urbains à la conquête des périphéries », p. 31-222, in Signoles P. (dir.), Territoires et politiques dans les périphéries des grandes villes du Maghreb, Paris, Karthala, 535 p.

Chabbi M., 1997, « Évolution du Grand Tunis, territorialité et centralité », p. 257-269, in Naciri M., Raymond A. (dir.), Sciences sociales et phénomènes urbains dans le Monde arabe, Casablanca, Fondation du Roi Abdulaziz Al Saoud pour les Études islamiques et les Sciences humaines, 299 p.

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