1L’appel à contribution sur les populations vulnérables et les territoires invite à explorer la pluralité des vulnérabilités et leurs ancrages spatiaux. Il appréhende la vulnérabilité dans une perspective multidimensionnelle, en croisant les effets du dérèglement climatique avec les formes croissantes de précarisation économique, sociale et familiale.
2Longtemps centrée sur les risques environnementaux, la géographie de la vulnérabilité s’est d’abord attachée à mesurer les expositions aux aléas naturels [Mancebo, 2006 ; Veyret et Reghezza, 2006], avant d’envisager la vulnérabilité comme un facteur aggravant [Wisner, et al, 2014]. Toutefois, ces approches quantitatives ont été critiquées pour leur déconnexion de contextes sociaux [Reghezza-Zitt, 2006]. Progressivement, des dimensions sociales ont été intégrées, prenant en compte les rapports de pouvoir, les discriminations liées au genre ou au statut migratoire [Pigeon, 2005]. Malgré cela, les études sont longtemps restées sectorisées, souvent limitées à certaines thématiques ou à une approche strictement spatiale. Certaines portaient notamment sur des questions d’inégalités d’accès aux soins ou aux services publics même si le concept de vulnérabilité n’apparaissait que de manière implicite. Des perspectives plus récentes mobilisent des approches intersectionnelles, issues des études de genre, postcoloniales ou de géographie critique [Lieber, 2008] et mettent en avant la manière dont les rapports de pouvoir se croisent dans la production de la vulnérabilité.
3A la fin des années 2010, la notion de vulnérabilité résidentielle s’est développée en géographie et en sociologie, souvent autour de la précarité du logement et de l’instabilité résidentielle [Dietrich-Ragon, 2013 ; Bouillon et al, 2015]. Elle concerne des ménages cumulant faibles revenus, faible niveau de diplôme ou migration récente. Plus récemment, la vulnérabilité est pensée non plus comme un statut mais comme le produit d’interactions entre facteurs individuels et dynamiques structurelles (marché immobilier, politiques publiques) [Fijalkow, 2017].
4Cependant, la majorité des travaux sur la vulnérabilité résidentielle reste centrée sur les contextes urbains, en particulier les quartiers populaires [Deboulet, 2018]. Les recherches en milieu rural sont plus rares, souvent liées à la précarité énergétique ou au vieillissement [Gucher et al, 2007]. De nouvelles perspectives, comme celles d’Élise Martin [2024], élargissent la réflexion aux populations exilées ou en situation de handicap.
5Cette contribution, ancrée en géographie sociale, s’inscrit dans ces réflexions sur la vulnérabilité résidentielle, en interrogeant les effets potentiels de la mise en œuvre de l’objectif Zéro Artificialisation Nette (ZAN) sur l’accès à la propriété en milieu rural. Promulgué par la loi Climat et Résilience de 2021, il impose de réduire la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers, ce qui impacte fortement les trajectoires résidentielles des ménages qui souhaitent accéder à la propriété en construisant une maison individuelle. Elle propose d’analyser les limites imposées aux choix résidentiels des ménages les moins dotés, non pas à travers leur trajectoire individuelle, mais en croisant facteurs structurels et contextes locaux.
6Ce travail repose sur une recherche doctorale en cours au sein d’un Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) et s’appuie sur une enquête de terrain menée dans huit communes rurales du département de la Haute-Vienne, combinant études de gisement foncier et création d’un observatoire. Tout au long de notre propos, cet article sera l’occasion de s’appuyer sur un corpus composé d’observations mais aussi d’une trentaine d’entretiens réalisés auprès d’acteurs locaux.
7Notre réflexion s’articulera en trois parties. La première mettra en perspective la notion de vulnérabilité résidentielle dans les territoires ruraux, à travers l’analyse des modalités d’accession à la propriété et des mutations à l’œuvre. La deuxième partie s’intéressera aux raisons pour lesquelles ce contexte de vulnérabilité soulève des interrogations spécifiques quant aux effets potentiels du ZAN. Enfin, à partir d’une enquête de terrain, nous examinerons comment cette vulnérabilité est appréhendée par les acteurs locaux.
8Au 1er janvier 2024, plus de la moitié des Français sont propriétaires [INSEE, 2024]. Pourtant, les formes d’habitat et les modalités d’accession divergent fortement, révélant des inégalités dans le rapport des individus à leur lieu de résidence. La maison individuelle, bien qu’elle constitue l’habitat préféré de près de 80 % des Français [Kantar Public, 2022], est une porte d’entrée pertinente pour analyser les vulnérabilités résidentielles.
9Longtemps réservée aux classes aisées, la maison individuelle devient plus accessible à partir des années 1950 grâce aux politiques publiques favorisant l’accession à la propriété [Bonvalet et Bringé, 2013]. Les dispositifs mis en place, notamment sous l’impulsion du ministre Chalendon, ont facilité l’émergence d’un modèle d’habitat standardisé, notamment dans les lotissements. L’augmentation du nombre de propriétaires dans les années 1970-80 reflète ce tournant historique. L’État a ainsi largement contribué à forger la préférence collective pour ce type d’habitat, comme le montrent des travaux anciens [Raymond et al, 1966] et plus récents [Damon, 2017 ; Marchal et Stébé, 2023].
10Cependant, cette diffusion ne signifie pas une égalité d’accès. Derrière l’apparente homogénéité du modèle pavillonnaire se cachent des réalités sociales très contrastées et une charge idéologique [Magri, 2008 ; Lambert, 2015 ; Charmes, 2022]. Pour certains ménages, le pavillon représente un choix résidentiel parmi d’autres. Pour d’autres, c’est la seule voie d’accès possible à la propriété. Ces derniers, souvent contraints de s’éloigner des centres urbains pour accéder à une maison avec jardin, cumulent les fragilités : faibles revenus, dépendance à la voiture, éloignement des services publics.
11Ces trajectoires contrastées nourrissent une distinction entre pavillon « enchanté » et « désenchanté » [Marchal et Stébé, 2023]. Tandis que les ménages les mieux dotés accèdent à un véritable « club résidentiel » [Charmes, 2011], les plus modestes expérimentent l’isolement social. Lionel Rougé [2005], dans sa thèse sur les familles modestes des couronnes éloignées de Toulouse, parle de ménages « captifs » de territoires périurbains mal desservis et peu équipés, souvent fortement endettés. Le pavillon, alors symbole de réussite sociale, devient un facteur de précarité.
12Ainsi, tous les pavillons ne se valent donc pas, comme l’a rappelé Jean-Marc Stébé lors d’une intervention au Club Observation et Stratégie Foncière de la région Nouvelle-Aquitaine en 2023, les classes supérieures n’investissent pas les mêmes espaces ni les mêmes logements que les classes populaires. Le rêve pavillonnaire reste commun, mais il se matérialise différemment selon les capitaux détenus. Les moins favorisés n’y accèdent souvent que dans les couronnes les plus éloignées, au prix d’un habitat standardisé. Ce processus a contribué à une véritable répartition sociale de l’espace résidentiel.
13Ces travaux, centrés sur le périurbain, permettent de poser les jalons d’une réflexion sur la vulnérabilité résidentielle. Toutefois, comme nous le verrons, cette question prend une dimension particulière dans les territoires ruraux, marqués par de fortes recompositions sociales.
14Les territoires ruraux sont majoritairement peuplés de classes populaires salariées (employés et ouvriers), bien au-delà des seuls secteurs agricoles. Ils représentent 58 % de la population rurale, contre 47 % dans le reste de la France métropolitaine [Durand et Mischi, 2024]. Si les représentations traditionnelles des mondes ruraux, centrées sur l’agriculture, doivent être dépassées, ces ménages restent globalement marqués par une précarité économique.
15La sociologie rurale apparait essentielle pour appréhender la vulnérabilité résidentielle, entendue à la fois comme fragilité des conditions d’habitat et des populations [Fijalkow, 2013]. En termes de revenus, les écarts sont révélateurs : en 2021, la moitié des habitants des territoires ruraux isolés vivaient avec moins de 1808 euros par mois, contre 1987 euros dans les couronnes périurbaines. Les 10 % les plus pauvres y disposaient de moins de 1098 euros par mois [INSEE, 2021]. Cette précarité s’est notamment exprimée lors du mouvement des Gilets Jaunes, symptôme d’une crise sociale plus large touchant les zones rurales, au-delà de la seule question du carburant.
16Pour autant, ces territoires connaissent depuis plusieurs décennies de profondes recompositions démographiques. Des populations mieux dotées en capitaux économiques, sociaux et culturels s’y installent, modifiant les équilibres sociaux. Cette dynamique questionne fortement les formes actuelles de vulnérabilité résidentielle.
17Les études du programme POPSU, notamment dans le sillage de la crise sanitaire, ont mis en lumière ces mutations. La pandémie a accentué des tendances déjà perceptibles : la périurbanisation se poursuit mais les motivations évoluent. Préoccupations environnementales, attrait pour des formes d’habitat alternatif, développement de la multirésidentialité [Delage et Rousseau, 2023] et télétravail favorisent l’arrivée de nouveaux habitants, souvent qualifiés de néoruraux.
18Ceux qui s’installent par choix – et non par contrainte – disposent généralement de ressources supérieures et leurs profils socioprofessionnels convergent : cadres, diplômés, actifs en reconversion [POPSU, 2023]. A l’inverse, une partie des ménages d’origine reste captives d’un marché résidentiel restreint, avec peu de marge de manœuvre. Cette cohabitation creuse les inégalités entre ceux qui peuvent choisir leur lieu de vie et ceux qui y sont assignés.
19Ces transformations sociales se lisent à travers les données statistiques, mais aussi dans les discours médiatiques, qui participent à construire un nouvel imaginaire valorisant de la « campagne française ».
20Ainsi, les mutations sociales des campagnes révèlent des tensions croissantes entre populations autochtones et néorurales. Dans ce contexte, la notion de gentrification rurale permet d’analyser des dynamiques et leurs impacts sur la vulnérabilité résidentielle.
21Les recompositions sociales à l’œuvre dans les territoires ruraux traduisent des rapports de force entre populations autochtones plus vulnérables et néoruraux disposant de capitaux économiques, sociaux et culturels plus élevés. Ces dynamiques sont au cœur des recherches sur la gentrification rurale, qui analysent les effets de l’arrivée de nouvelles populations sur l’accès à la propriété.
22Si le terme de « gentrification rurale » n’est qu’explicitement mentionné en France que dans les années 2000, les processus qu’il désigne sont repérables dès la fin des années 1970, à travers des études décrivant une spécialisation sociale progressive, marquée par l’arrivée de cadres ou de classes moyennes urbaines dans certains villages [Richard et Tommasi, 2025]. Même sans utiliser explicitement le concept, ces recherches attestent de profondes transformations sociales et foncières dans les campagnes françaises.
23Les réflexions sur la gentrification urbaine, notamment à travers l’ouvrage collectif dirigé par Chabrol et al [2016], ont élargi la perspective, en liant gentrification et vulnérabilité et en dépassant une lecture strictement centrée sur les leviers de promotion immobilière et de mixité sociale permise par la gentrification.
24Néanmoins, les travaux portant sur la gentrification rurale promettent des perspectives tout à fait éclairantes quant aux dimensions de la vulnérabilité résidentielle, surtout lorsque l’on s’intéresse aux dynamiques structurelles qui influencent la vulnérabilité des individus.
25Les recherches britanniques sur la gentrification rurale, comme celles de David Parsons [1979] et de Paul Cloke [1979, 1983], montrent que les politiques d’aménagement, notamment autour des key settlements, ont eu un impact structurant. En concentrant les équipements et les constructions dans certaines zones, tout en protégeant d’autres villages par des régulations strictes, ces politiques ont favorisé des déplacements résidentiels et une revalorisation de certains espaces, plus tard investis par des populations aisées sensibles aux qualités environnementales. Ces éléments ont ouvert la voie à des travaux postérieurs montrant le rôle des dispositifs juridiques et urbanistiques dans la structuration sociale des territoires, en Angleterre [Little, 1987 ; Shucksmith, 2011 ; Méténier, 2020] comme en France [Richard et al, 2025].
26Enfin, l’expérience des campagnes gentrifiées montre que si l’arrivée de populations aisées peut parfois engendrer des retombées positives (revalorisation foncière, investissements publics), elle contribue également à accentuer la vulnérabilité résidentielle des populations locales, mises en difficultés par la hausse des prix et la recomposition des équilibres socio-économiques [Richard et al, 2017, 2018].
27Cette première partie a permis de poser les jalons d’une réflexion sur la vulnérabilité résidentielle en milieu rural, en analysant les dynamiques sociales et résidentielles à l’œuvre. Dans la deuxième partie, l’exemple de la Haute-Vienne servira à interroger les effets potentiels de l’objectif « Zéro Artificialisation Nette » sur les équilibres sociaux de ces territoires.
28Depuis plusieurs décennies, la lutte contre l’étalement urbain et la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) s’est traduite par une succession de lois urbanistiques. Dès la fin des années 1990, l’économie d’espace devient un principe fondamental du Code de l’urbanisme, renforcé par la loi pour la Solidarité et le Renouvellement Urbain (SRU) de 2000 qui introduit les Plans Locaux d’Urbanisme (PLU). Les lois Grenelle accentuent cette dynamique, notamment via la notion de continuités écologiques. La loi ALUR de 2014 vient ensuite encadrer davantage l’ouverture à l’urbanisation, en exigeant une justification fondée sur les besoins réels du territoire.
29Cependant, ces dispositifs n’ont pas suffi à enrayer l’artificialisation des sols, incitant le législateur à adopter un tournant plus contraignant avec la loi Climat et Résilience de 2021. Celle-ci fixe l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN), à l’horizon 2050. Une première étape vise à réduire de 50 % la consommation foncière d’ici 2030, par rapport à la décennie précédente (2011-2021).
30Cette trajectoire doit être intégrée et « territorialisée » progressivement dans les documents d’urbanisme, à commencer par les Schémas Régionaux d’Aménagement, de Développement Durable et d’Égalité des Territoires (SRADDET) d’ici 2026, puis à travers les Schémas de Cohérence Territoriaux (SCOT) d’ici 2031 et enfin dans les Plans Locaux d’Urbanisme communaux et intercommunaux (PLU(I)) et les cartes communales d’ici 2036. Pour les collectivités, cela implique souvent un déclassement de zones constructibles en zones naturelles ou agricoles. C’est pourquoi, de nombreux élus, notamment en milieu rural, dénoncent une atteinte à leur capacité de développement alors que certains territoires peinent encore à maintenir leur population. A titre d’exemple, Laurent Wauquiez, ancien président de la région Auvergne-Rhône-Alpes, qualifie le ZAN de « ruralicide ».
31Du côté académique, des voix critiques, telles qu’Éric Charmes, alertent sur les risques sociaux d’un tel dispositif. En réduisant l’offre foncière, le ZAN pourrait engendrer une inflation des prix du terrain à bâtir, rendant l’accession à la propriété plus difficile pour les ménages modestes, en particulier dans les zones rurales. Il évoque ainsi une « bombe sociale à retardement », soulignant que le ZAN relie « la question des fins de mois et celle de la fin du monde » [Charmes, 2023].
32Dans cette perspective, nous proposons d’analyser les effets potentiels de la mise en œuvre du ZAN sur la vulnérabilité résidentielle, à partir d’un cas d’étude : le département de la Haute-Vienne. A travers cet exemple, il s’agira de questionner les répercussions sociales de la restriction de l’accès au foncier constructible pour les ménages les plus fragiles.
33Située au nord de la région Nouvelle-Aquitaine, la Haute-Vienne est un département rural en déclin démographique, où l’artificialisation des sols n’est pas toujours corrélée à une croissance démographique ou économique [Desrousseaux, 2024]. Ainsi, entre 2011 et 2023, plus de 2 359 hectares d’espaces NAF ont été artificialisés, alors que la population diminuait de près de 5 200 habitants [Portail de l’artificialisation, 2023]. L’habitat représente la principale cause de cette artificialisation, avec près de 1 900 hectares consommés sur cette période.
34Ce territoire illustre également une forte vulnérabilité résidentielle, ce qui justifie d’y interroger les effets potentiels du ZAN. La Haute-Vienne présente une précarité économique marquée : en 2021, le revenu médian par unité de consommation y était de 21 300 euros par an, contre 22 710 euros en Nouvelle Aquitaine et 23 080 en France [INSEE, 2021]. Sur les 195 communes du département, 152 ont un revenu médian inférieur à la moyenne nationale.
35Pour nuancer cette vision strictement rurale du département, nous avons croisé les niveaux de vie des ménages avec la grille communale de densité à 7 niveaux de l’INSEE [2023]. Le niveau de vie médian national étant de 24 330 euros [INSEE, 2022], nous avons comptabilisé les ménages vivant en dessous de ce seuil dans chaque niveau de densité. Notons que seules huit communes sont considérées comme urbaines (niveaux 1 à 4).
Figure 1 : Répartition des ménages sous le niveau de vie médian national selon la densité communale en Haute-Vienne
36Le tableau montre une tendance claire : plus une commune est peu dense, plus la part de ménages en dessous du niveau de vie médian national est élevée. Si cela concerne moins de 1 % des ménages en zones urbaines (niveaux 1, 3 et 4), la proportion atteint 5 % dans les zones rurales, dont plus de 3 % dans les territoires à habitat très dispersé (Fig. 1).
37Ces données confirment l’ancrage populaire des zones rurales, caractérisées par une précarité économique notable.
38Pour analyser la vulnérabilité résidentielle de manière plus fine, il convient désormais d’évaluer les dynamiques foncières en cours dans ces territoires, où la mise en œuvre du ZAN représente un enjeu majeur.
39Afin de conforter l’hypothèse selon laquelle l’application du ZAN risque de restreindre l’accès à la propriété dans les communes rurales de la Haute-Vienne, nous avons analysé les ventes de terrains à bâtir et l’évolution des valeurs foncières sur quatre années de référence : 2014, 2019, 2021 et 2023 (Fig. 2). L’analyse du nombre de ventes et des prix permet d’évaluer dans quelle mesure les ménages peuvent accéder à la propriété via la construction d’une maison individuelle. Nous avons volontairement exclu les données des communes dites urbaines (au sens de l’INSEE) afin de nous concentrer sur les communes rurales.
Figure 2 : Nombre de ventes de terrains à bâtir et valeurs foncières en Haute-Vienne
Figure 3 : Nombre de ventes de terrains à bâtir et valeurs foncières par commune
40L’analyse cartographique (Fig.3) met en évidence une polarisation des ventes de terrains à bâtir autour de Limoges et de deux pôles secondaires : Saint-Junien à l’ouest et Saint-Yrieix-la-Perche au sud du département. Une hausse du nombre de ventes est observée entre 2014 et 2021, ce qui ne permet pas de confirmer un effet significatif des politiques publiques antérieures, comme la loi ALUR, censées limiter la consommation d’espaces NAF. Par ailleurs, un mouvement de périurbanisation en cercles concentriques autour de Limoges est perceptible.
41Cependant, les communes les moins denses, situées au nord, au sud-ouest et au sud-est du département, enregistrent peu voire aucune vente, ce qui souligne une inégalité territoriale d’accès à la propriété. Les ménages modestes, souvent exclus des premières couronnes, disposent alors de peu d’options viables dans les territoires plus éloignés, eux-mêmes peu pourvus en terrains constructibles.
42Entre 2021 et 2023, une baisse marquée du nombre de ventes est observée, en particulier dans les communes les plus éloignées. Cette tendance illustre une première dimension de la vulnérabilité résidentielle.
43L’analyse de l’évolution des prix confirme cette dynamique. Le prix moyen au m2 augmente de 14,21 % entre 2014 et 2019, puis de près de 40 % entre 2019 et 2021, tandis que le nombre de ventes progresse de seulement 30 %. En 2023, le nombre de ventes revient au niveau de 2014, mais le prix minimum au m2 atteint 1 654 euros, soit une hausse de 27,82 % depuis 2016. Cette tendance traduit une spéculation foncière grandissante. En outre, contrairement aux années précédentes, l’augmentation des prix en 2023 touche également des communes plus éloignées telles qu’Ambazac, Eyjeaux, Saint-Jouvent, Chamboret, Vayres ou Le Dorat. Ces dynamiques foncières révèlent une pression croissante sur les territoires ruraux : l’offre de terrains constructibles y diminue, tandis que les prix augmentent, compromettant l’accès à la propriété des ménages modestes.
44Ainsi, à travers l’exemple de la Haute-Vienne, cette deuxième partie confirme l’existence de recompositions sociales dans les territoires ruraux et met en lumière les risques de gentrification induits par le ZAN. Toutefois, il reste difficile de déterminer si ces dynamiques résultent directement des politiques de sobriété foncière ou de la conjoncture économique actuelle. La troisième partie s’attachera à analyser si les acteurs locaux, à travers les travaux menés par le CAUE de la Haute-Vienne, intègrent déjà ces risques sociaux dans la mise en œuvre du ZAN.
Figure 4 : Huit communes d’étude aux profils variés
45Les recherches menées en Haute-Vienne se sont concentrées sur huit communes rurales aux profils variés, selon leur dynamique démographique, leur document d’urbanisme en vigueur et leur niveau de préservation des espaces (Fig.4). L’objectif des enquêtes de terrain, menées à travers les missions exercées au CAUE et des entretiens semi-directifs, était d’évaluer si les élus locaux prennent en compte les risques sociaux induits par la mise en œuvre du ZAN, notamment en matière d’accès à la propriété.
46Pour l’heure, aucun ne s’est spontanément saisi de la question de l’accession à la propriété ou de la vulnérabilité résidentielle. Les élus expriment plutôt une inquiétude face à une norme perçue comme injustement uniforme, applicable indifféremment à tous les territoires : « Ce que m’inspire le ZAN… je pense qu’on applique la même sauce à tout le monde et c’est pas juste. Et en milieu rural où on n’a pas non plus une extension folle, je trouve que c’est pas équilibré. » [Entretien].
47A l’inverse, d’autres élus, déjà sensibilisés aux enjeux environnementaux, considèrent le ZAN comme une continuité logique de leur action : « On a toujours eu cette préoccupation, notre équipe municipale, de ne pas artificialiser trop les sols. Donc même le PLU qu’on avait mis en place en 2017 prenait quand même cette problématique en considération. Et je sais que beaucoup de maires ou d’élus voient ça comme une contrainte, moi je vois ça comme une avancée de le faire entrer dans la loi. » [Entretien]. Pour certains, la loi fournit surtout un cadre légitime pour réguler l’urbanisation : « Moi je suis quelqu’un qui n’a pas forcément de connaissances en matière d’urbanisme en tant que tel. Mais du coup, ça permet justement [le ZAN] de mettre un petit peu le holà, de cloisonner un peu les choses, de rappeler les règles liées à la loi, puis à l’environnement. » [Entretien].
48Les élus se montent donc plus préoccupés par le déclin démographique, le maintien des services publics (comme les écoles) et l’attractivité de leur territoire que les inégalités d’accès au foncier. La composition sociale des nouveaux arrivants ou les besoins en accession à la propriété ne se sont pas perçus comme des enjeux majeurs, contrairement à d’autres territoires sous tension, comme le Pays basque, où les prix atteignent des niveaux tels que la mixité sociale devient impossible : « Le Pays basque dans certaines communes, on est quasiment sur le centre parisien. […] Les derniers pavillons, années 2000 tu vois… une jolie maison sur à peu près 500 m2, 600 m2 de terrain, elle se vend aux alentours de 700 000. […] Donc après, tu ne peux plus avoir une mixité de population dans ce genre de cas. » [Entretien].
49En Haute-Vienne, malgré une faible pression foncière, les maires évoquent un manque de logements locatifs, mais ne l’associent pas à une problématique plus large d’accès au logement ou de précarité résidentielle. Cette absence de lien témoigne d’un angle mort dans la mise en œuvre du ZAN : ses implications sociales sont peu intégrées, ni par le législateur, ni par les acteurs locaux dans les territoires faiblement urbanisés.
50La suite de ce travail analysera comment le CAUE de la Haute-Vienne tente d’ouvrir cette réflexion en accompagnant la création d’un observatoire du foncier avec les communes partenaires.
51L’observatoire du foncier, initié par le CAUE de la Haute-Vienne, visait à centraliser et rendre lisibles les résultats des études de gisement foncier : biens vacants à rénover, parcelles à densifier, dents creuses. Il s’agissait à la fois de créer un outil d’aide à la décision pour les collectivités souhaitant développer une politique d’accueil, et de faciliter l’accès à l’information pour les particuliers désireux de s’installer sur le territoire. L’ambition était ainsi de démocratiser la donnée foncière.
52Afin de répondre au plus près aux besoins des communes, les maires ont été consultés sur leurs attentes vis-à-vis de l’outil. Certains ont exprimé le souhait d’un accompagnement technique sur des enjeux précis, tels que la mobilisation du foncier vacant ou le montage de projet communaux : « Alors, on aurait besoin d’aide, c’est pour le logement vacant, de donner toutes les pistes pour inciter les gens à vendre. […] Et puis après, nous aider dans les montages de terrain qui appartiennent à nos collectivités, comment produire un projet d’installation, de construction, avec des logements conformes à l’esprit de la future loi. » [Entretien].
53Cependant, plusieurs limites sont apparues au fil des échanges. La première concerne le risque de voir l’observatoire utilisé comme un outil de marketing territorial. En permettant la comparaison entre communes sur la base d’indicateurs tels que les services, équipements ou aménités, l’outil pourrait renforcer la compétition intercommunale, au détriment d’une vision solidaire de l’aménagement : « Pour moi, ça ne serait pas de pouvoir se comparer mais… je trouve qu’il n’y a pas suffisamment de relations, d’échanges entre communes. […] Donc c’est peut-être aussi un outil qui permettrait, à défaut de nos échanges, de se rendre compte de ce qui se passe ailleurs. » [Entretien].
54La seconde limite touche aux inégalités socioculturelles dans l’appropriation de la donnée. Si l’accès aux informations foncières bénéficie à des individus disposant d’un fort capital culturel, cela pourrait accroitre les écarts dans les trajectoires résidentielles. Le risque est que l’outil renforce les capacités d’action de certains habitants, déjà acculturés aux enjeux d’urbanisme, tout en laissant d’autres à l’écart. Le directeur d’un bureau d’études en planification a d’ailleurs constaté une appropriation croissante de ces sujets : « Quand on fait une réunion publique, qu’on essaye d’expliquer des réductions de consommation d’espace, même sans aller jusqu’au ZAN, je ne pensais pas que les gens capteraient aussi bien. » [Entretien]. Il ajoute cependant que maitriser les sujets d’urbanisme donne aussi plus de possibilités aux habitants de peser dans les décisions : « Sur un territoire, on a une association de citoyens qui trouve que l’urbanisme c’est très important… alors aujourd’hui c’est une association de citoyens, faut pas se leurrer, ce sera une liste dissidente aux prochaines élections. » [Entretien].
55Ainsi, si l’objectif affiché est celui de l’ouverture des données, l’usage différencié de l’observatoire pourrait involontairement accentuer les déséquilibres d’accès à l’information et au foncier. En l’état, l’outil ne permet pas de prendre en compte la vulnérabilité résidentielle. Au contraire, il risque de reproduire, voire d’aggraver, les rapports de force entre habitants acculturés à l’aménagement et d’autres moins informés.
56Ainsi, ces constats ont conduit à proposer une relecture de la vulnérabilité résidentielle à travers la notion de capital environnemental.
57La mise en œuvre du ZAN génère de nouvelles dynamiques d’action publique qui peuvent aggraver les inégalités d’accès à la propriété. Son caractère prescriptif et normatif pousse les élus à se positionner, révélant un clivage : d’un côté ceux qui y voient une contrainte injuste, de l’autre ceux qui y trouvent un prolongement de convictions écologiques préexistantes.
58Dans les territoires où les prix fonciers augmentent et l’offre se réduit (cf. 2.2.), le ZAN risque de pénaliser les ménages modestes. D’autant plus que les choix politiques locaux – influencés par la sensibilité environnementale des élus – peuvent renforcer ces dynamiques en allant au-delà des exigences légales, comme en témoigne cet extrait d’entretien : « Moi je n’ai pas besoin de signer 30 permis de construire par an. Quelques ouvertures, quelques nouvelles constructions, de la réhabilitation, voilà. […] Je l’ai vu et je le partage avec les équipes successives. » [Entretien].
59Ces choix peuvent générer des différenciations territoriales, renforcées par l’absence d’outils concrets pour garantir une accessibilité foncière équitable, comme le montre un urbaniste du CAUE de la Charente : « On a souligné cette dimension de gentrification, on va dire, de coût du foncier qui risque d’augmenter. […] Mais surtout, on se retrouve face au schéma classique où on a des collectivités qui prennent conscience ou pas de ce phénomène-là, mais qui se retrouvent démunies face à ça et qui n’ont franchement pas spécialement envie de s’embêter. » [Entretien].
60Ces écarts de traitement posent la question du capital environnemental, un concept développé par les chercheurs de l’UMR GEOLAB [Richard et al., 2017, 2018 ; Saumon, 2019], désignant l’ensemble des ressources environnementales – réelles ou perçues – mobilisables dans des stratégies résidentielles, politiques ou économiques. Il est souvent produit par la transposition de capitaux économiques, sociaux ou culturels, et se manifeste chez les élus par des représentations pro-environnementales, une capacité à s’approprier les outils d’urbanisme ou à mobiliser des réseaux d’expertise. Ce capital peut également être instrumentalisé comme ressource politique, légitimant un refus de permis de construire ou des politiques restrictives. Lorsqu’il converge avec les attentes de nouveaux arrivants dotés de capitaux élevés, il peut renforcer leurs positions dans les rapports de force locaux. Ces derniers, souvent sensibles au langage écologique, disposent des codes nécessaires pour influencer les décisions publiques.
61Ces dynamiques contribuent à renforcer l’agentivité environnementale des groupes les plus favorisés, c’est-à-dire leur capacité à orienter les politiques locales en fonction de leurs représentations de l’environnement et de leurs préférences résidentielles. A l’inverse, les ménages les plus contraints économiquement, pour qui l’accès au logement prévaut sur les enjeux environnementaux, risquent d’être marginalisés.
62Le ZAN, en tant que norme environnementale structurante, ouvre ainsi une voie pour reconfigurer la lecture de la vulnérabilité résidentielle, non seulement à travers les conditions matérielles d’accès au foncier, mais aussi en fonction des inégalités d’accès aux normes, savoirs et institutions qui encadrent l’action environnementale.
63Cette contribution a mis en lumière les tensions et ambivalences suscitées par l’application du Zéro Artificialisation Nette (ZAN), en particulier dans les territoires ruraux. L’analyse des trajectoires contrastées de la vulnérabilité résidentielle, depuis le pavillonnaire périurbain jusqu’aux campagnes en mutation, révèle la complexité croissante des fractures sociales et spatiales qui traversent les territoires français. La maison individuelle, longtemps symbole d’ascension sociale, tend désormais à devenir un lieu de contraintes pour une part croissante des ménages modestes, relégués dans des périphéries de plus en plus éloignées et peu desservies. Parallèlement, certaines zones rurales connaissent une dynamique de gentrification qui, tout en renouvelant leur attractivité, accentue les inégalités entre populations locales fragilisées et néo-ruraux plus aisés, redéfinissant les rapports sociaux et fonciers.
64Dans ce contexte, le ZAN s’inscrit comme une nouvelle étape des politiques d’aménagement du territoire. S’il répond à des objectifs environnementaux légitimes, il soulève néanmoins de profondes interrogations quant à la prise en compte des dimensions sociales de la transition écologique, notamment en matière de vulnérabilité résidentielle. Le cas de la Haute-Vienne illustre les défis spécifiques d’une application du ZAN en milieu rural : malgré un recul démographique, l’artificialisation des sols y progresse toujours, tandis que la précarité économique demeure élevée, en particulier dans les communes les moins denses. Les données foncières révèlent une raréfaction de l’offre de terrains constructibles et une hausse continue des prix, réduisant les possibilités d’accession à la propriété pour les ménages modestes et accentuant les risques de gentrification rurale.
65L’enquête de terrain souligne par ailleurs un angle mort persistant dans la régulation environnementale : les implications sociales du ZAN restent encore marginalement intégrées. La création d’un observatoire du foncier, censé améliorer la transparence et la planification, peut paradoxalement accentuer les inégalités d’accès à l’information et au foncier. L’introduction du concept de capital environnemental permet alors de dépasser une lecture purement matérielle de la vulnérabilité résidentielle, en intégrant les inégalités d’accès aux ressources symboliques, normatives et institutionnelles qui structurent la gestion environnementale des territoires. La difficulté des collectivités à concilier développement territorial, justice sociale et sobriété foncière appelle ainsi une approche plus intégrée et territorialisée, attentive aux besoins différenciés des populations et à leur capacité à faire valoir leurs droits à un environnement de qualité.
66Ces constats ouvrent plusieurs pistes de recherche. D’un point de vue comparatif, l’étude d’autres départements ruraux aux dynamiques sociales et foncières contrastées permettrait d’identifier les configurations territoriales qui amplifient ou, au contraire, atténuent les effets sociaux des politiques de sobriété foncière. Un approfondissement des inégalités d’accès au capital environnemental, entendu comme l’accès aux aménités paysagères, à la qualité du cadre de vie, mais aussi aux normes et dispositifs de régulation, permettrait de mieux comprendre comment les politiques environnementales transforment les rapports sociaux à l’espace. En outre, l’articulation entre structures institutionnelles (cadres législatifs, rapports de pouvoir, instruments d’aménagement) et agentivité des acteurs (élus, habitants, techniciens) mérite d’être davantage explorée afin de cerner les marges de manœuvre réelles dont disposent les collectivités rurales pour territorialiser les objectifs nationaux.
67Enfin, un suivi longitudinal des effets sociaux et fonciers après 2030, lorsque les déclinaisons locales du ZAN entreront pleinement en vigueur, sera indispensable pour documenter les recompositions sociales à l’œuvre, et interroger les conditions d’un aménagement du territoire conciliant durabilité environnementale et équité sociale.