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Vers un deuxième âge périurbain ? L’exemple de l’ouest francilien

Towards a second age of periurbanization in the western part of Parisian region?
Martine Berger

Résumés

Les espaces périurbains ont été longtemps considérés comme des annexes résidentielles des pôles urbains. Les ménages qui s’installaient dans des communes périurbaines occultaient souvent la place des espaces ouverts dans ces nouveaux quartiers pavillonnaires. À partir des années 1990, on observe ce qu’on pourrait qualifier de tournant ruraliste : dans leurs choix résidentiels, les ménages s’installant dans le périurbain privilégient de plus en plus souvent les qualités paysagères de la campagne et du bâti rural. Cette valorisation des communes rurales est à mettre en relation à la fois avec le nouveau regard sur la campagne qui s’installe à partir des années 1990 et avec l’évolution des origines sociales et géographiques des périurbains. L’analyse, fondée sur des données censitaires et des enquêtes auprès des ménages, porte sur l’ouest d’une grande région parisienne.

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Texte intégral

1Depuis près d’un demi-siècle, le mouvement de périurbanisation a profondément modifié la distribution des groupes socio-démographiques et les destinations des mobilités résidentielles au sein des régions urbaines françaises. La diffusion de la motorisation des ménages a rendu possible pour une partie d’entre eux l’accès à la propriété pavillonnaire en périphérie des villes et une transformation radicale des modes d’habiter. D’abord considérées comme des annexes résidentielles des agglomérations voisines, les couronnes périurbaines se sont étendues et densifiées, elles ont acquis une complexité spatiale et sociale par la diversification de leurs populations au point de constituer désormais, pour certains auteurs, un tiers espace [Vanier, 2000], une catégorie hybride entre le rural et l’urbain. Dans un contexte de ralentissement de la croissance périphérique [Baccaïni et Sémécurbe, 2009], elles semblent désormais répondre à un nouveau modèle, en particulier là où le processus a atteint un stade de maturité : réduction voire inversion des soldes migratoires, vieillissement in situ, diminution de la taille des ménages, augmentation des mobilités résidentielles de proximité, valorisation croissante du cadre rural et des espaces ouverts de proximité comme fondement de l’attractivité des communes périurbaines. Ces inflexions s’inscrivent à la fois dans un changement de paradigme concernant la ruralité [Kayser, 1996 ; Hervieu et Viard, 1996 ; Mathieu, 1998 ; Donadieu et Fleury, 2003] et dans une évolution des structures socio-démographiques des ménages qui y résident et de leurs pratiques [Poulot, 2013 ; Didier-Fèvre et al., 2014 ; Berger et al., 2016 et 2017].

  • 1 Ces travaux ont été menés notamment dans le cadre de recherches pour le PUCA sur l’émergence de nou (...)
  • 2 Le secteur étudié inclut deux parcs naturels régionaux : celui du Vexin français (créé en 1995) et (...)

2L’analyse de cette inflexion du modèle périurbain s’appuie sur des recherches menées en région parisienne, en particulier dans deux départements de l’ouest de l’Île-de-France (Yvelines et Val d’Oise) et sur ses marges, une auréole de cantons situés dans l’Eure, l’Eure-et-Loir, l’Oise et la Seine maritime, dans un rayon de 20 à 100 km de Paris (cf. carte 1a), soit une zone de contact et de chevauchement entre l’aire urbaine de Paris et celles de pôles urbains de taille moyenne du Bassin parisien proche (carte 1b)1. Dans cet espace fortement métropolisé, la périurbanisation a démarré dès la fin des années 1960, portée par le déplacement du centre de gravité des emplois franciliens vers l’ouest. Sur les 1 300 communes du périmètre d’étude, 1 055 classées aujourd’hui comme périurbaines ou multipolarisées regroupent plus d’1 million d’habitants. La moitié d’entre elles comptent moins de 500 habitants, et un tiers des périurbains vivent dans des communes de moins de 1 000 habitants. Mais l’espace périurbain inclut aussi un certain nombre de villes petites et moyennes dans l’orbite du pôle d’emploi parisien : elles abritent un peu plus d’un demi-million d’habitants, soit une part équivalente à celle des communes périurbaines rurales, qui sont 5 fois plus nombreuses. Avec un bâti résidentiel largement dominé par le pavillonnaire, l’ouest parisien, au sens large, offre des formes d’hybridation entre ville et campagne d’autant plus riches que le cycle de périurbanisation s’étend sur plus de quatre décennies et que les contours de l’agglomération parisienne s’étirent loin vers l’ouest, le long de la vallée de la Seine jusqu’à Mantes, démultipliant les contacts entre espaces urbanisés et espaces ouverts. À partir de données censitaires, d’une analyse des mutations de propriété dans le parc pavillonnaire et d’enquêtes auprès des ménages et des élus dans quatre secteurs (cf. carte 1a), on mettra en évidence ce processus de revalorisation de la ruralité, tant du bâti que de son environnement. On insistera en particulier sur le rôle que joue le parc ancien villageois, désormais très prisé, surtout dans les secteurs les plus protégés2.

Carte 1a - Des marges de l’agglomération aux petites communes rurales : Les espaces périurbains de l’ouest francilien

Carte 1a - Des marges de l’agglomération aux petites communes rurales : Les espaces périurbains de l’ouest francilien

Carte 1b - L’ouest francilien : pôles urbains et espaces périurbains en 2010

Carte 1b - L’ouest francilien : pôles urbains et espaces périurbains en 2010

1. Les espaces périurbains : d’une annexe de la ville à une ruralité réactivée ?

3L’espace périurbain a souvent été décrit comme une zone tampon transitoire, vouée à laisser place à de la ville et à être repoussée toujours plus loin. L’annexion statistique des communes périurbaines aux aires urbaines [Le Jeannic, 1996 et 1997] fait des communes périurbaines un segment du marché résidentiel urbain, dans l’orbite de pôles d’emplois urbains. L’exemple des couronnes périurbaines de l’ouest parisien conduit cependant à nuancer cette idée d’une expansion inéluctable de l’urbain, repoussant toujours plus loin la campagne. On y observe au fil du temps une prise de distance et d’autonomie par rapport au pôle parisien, ainsi qu’une valorisation de la situation de contact entre ville et campagne dans la construction des préférences résidentielles des ménages.

1.1 Un premier âge du périurbain : un espace annexe de la ville ?

  • 3 On raisonne à périmètre constant : celui de la délimitation actuelle (2010) du périurbain et des pô (...)

4Les maisons individuelles constituent aujourd’hui 4/5 du parc de logements périurbains, près de 9 sur 10 sont occupées par leur propriétaire, et 6 sur 10 ont été construites depuis 1970. Entre 1968 et 2013, la population des communes périurbaines3 de la zone a été multipliée par 2, le nombre de résidences principales par 2,5. La croissance périurbaine a été nettement plus forte en début de période : plus de 2/3 (69 %) des gains de population, et 60 % des constructions de pavillons ont été réalisés avant la fin des années 1980. En 1990, plus de la moitié (57 %) des ménages qui résident dans une maison individuelle en propriété est constituée de couples ayant des enfants, et plus de deux sur trois (71 %) pour les nouveaux installés. Parmi ces derniers, un ménage sur cinq a quitté Paris ou la banlieue proche (départements de la petite couronne), un sur quatre résidait précédemment dans une commune de l’agglomération parisienne en grande couronne : en 1990, près de la moitié des nouveaux propriétaires de pavillons périurbains viennent du pôle urbain de Paris, et près de la moitié des actifs y travaillent, plus d’un sur quatre a un emploi à Paris ou en petite couronne.

  • 4 La zone étudiée inclut deux villes nouvelles, Cergy-Pontoise et Saint-Quentin-en-Yvelines.

5Dans ce « premier âge » du périurbain, la proximité de la ville l’emporte dans les choix résidentiels des ménages qui s’y installent et occulte souvent les dimensions rurales et la place des espaces ouverts, à un moment où ces nouveaux espaces pavillonnaires sont d’abord considérés par leurs habitants comme synonymes d’amélioration du confort spatial et d’un choix économique rationnel par rapport au paiement d’un loyer à fonds perdus [Berger, 2004). Pour beaucoup de ménages, acheter un pavillon périurbain, plus grand et plus neuf que leur domicile urbain précédent, avec un bon rapport qualité-prix, revient à changer de segment dans le marché du logement métropolitain. S’ils apprécient le contexte plus aéré et la moindre densité, peu d’entre eux mettent en avant dans leurs choix la présence d’un jardin ou l’environnement rural, la proximité des champs ou des bois [Berger, 2008]. L’offre périurbaine abondante, portée par des constructeurs et promoteurs qui ont testé en ville nouvelle le modèle de l’individuel groupé vendu clés en main4, ouvre pour eux un nouveau champ des possibles résidentiels aux lisières de la ville, dans le prolongement immédiat de l’urbain. Leurs emplois, leurs habitudes d’achats et de loisirs continuent à les porter majoritairement vers leurs anciens quartiers.

1.2 Vers un deuxième âge périurbain : ralentissement de la croissance et attractivité renforcée des communes rurales

  • 5 La taille moyenne des ménages périurbains passe de 3,1 habitants par logement en 1975 à 2,9 en 1990 (...)

6À partir des années 1990, la croissance des communes périurbaines de l’ouest francilien et de ses franges ralentit nettement : entre 1990 et 2013, les gains annuels de population sont plus que divisés par 2 par rapport à la période précédente (+ 7 000 habitants/an au lieu de +16 600 entre 1968 et 1990), le solde migratoire s’effondre, passant de 300 000 entre 1968 et 1990 à moins de 50 000 entre 1990 et 2013. La croissance du parc de résidences principales y est également moins forte (+4 900 logements/an entre 1990 et 2013 au lieu de +6 400 précédemment), mais le nombre de logements y augmente deux fois plus vite que la population : les communes périurbaines enregistrent à la fois un processus de densification du bâti résidentiel et un desserrement de la population au sein des logements avec une diminution sensible de la taille des ménages5.

  • 6 Les maisons individuelles constituent en 2013 70 % de l’ensemble des résidences principales dans le (...)

7Durant cette période, les enveloppes externes de l’urbain et du périurbain restent relativement stables (cf. carte 2) : l’extension de l’aire urbaine de Paris est liée à l’annexion au pôle urbain parisien d’anciennes unités urbaines indépendantes, avec la réalisation d’une continuité du bâti entre l’agglomération parisienne et des villes, principalement situées le long des vallées et/ou de grands axes de circulation, qui en étaient jusque-là séparées. Il s’agit donc pour l’essentiel d’un processus de coalescence entre des espaces qui étaient déjà urbains qui, en repoussant les limites externes de l’agglomération parisienne, a eu pour effet d’étendre mécaniquement ses couronnes périurbaines, en élargissant le bassin d’emploi de référence, sans que cela témoigne d’un renforcement de son attractivité. De même, dans les couronnes périurbaines, les rattachements de communes rurales à des unités urbaines n’ont pas remis en cause la nature même de ces espaces, qui restent caractérisés par l’importance du parc de maisons individuelles et des espaces ouverts6.

Carte 2 - Types de communes 1975-2010

Carte 2 - Types de communes 1975-2010

8C’est désormais dans les communes rurales que se situe l’essentiel de la croissance de la population périurbaine de la zone. Entre 1990 et 2013, elles ont gagné100 000 habitants (+23 %), au lieu de 68 000 pour les petites villes du périurbain (+14 %). Ces dernières ont enregistré entre 1990 et 2013 un solde migratoire proche de zéro (+5 000) alors qu’il demeure positif dans la fraction rurale du périurbain (+45 000, soit près de la moitié de la croissance de la population), bien que divisé par 3 par rapport aux années 1968-1990. Les pavillons ruraux représentent aujourd’hui 57 % du parc de maisons individuelles périurbaines, au lieu de52 % en 1975. Alors que la construction de maisons individuelles dans les communes périurbaines a considérablement diminué (5 700 pavillons/an entre 1971 et 1990 ; 2 900/an entre 1991 et 2010), la part des communes rurales dans l’offre neuve a augmenté dans le même temps (passant de 53 % à 62 %).

9À l’origine de l’attractivité résidentielle des communes rurales périurbaines et de leur valorisation croissante, les espaces ouverts sont au cœur des processus de distinction, leur protection leur permettant d’accéder au rang de paysages et de patrimoine. Aux représentations très urbano-centrées d’un premier âge périurbain succède progressivement une promotion de la ville-campagne, de la ville-nature [Poulot, 2008 et 2013]. Dans leurs choix résidentiels, les ménages s’installant dans le périurbain privilégient de plus en plus souvent les qualités paysagères de la campagne et du bâti rural. Dans cette évolution du modèle périurbain, une part relève d’un changement de paradigmes concernant le rural et l’urbain, une autre tient à l’évolution de la composition socio-démographique des périurbains et de leurs pratiques.

1.3 Nouveau contexte, nouveaux paradigmes : un tournant ruraliste ?

10Ce mouvement s’inscrit à la fois dans un contexte idéologique et politique – qui voit la montée en puissance des questions d’environnement – et dans une évolution des populations et des modes d’habiter périurbains. Le moment où nature, paysage et ruralité vont à nouveau de pair et où la campagne est vue comme un patrimoine collectif qui prend de la valeur, est aussi celui où des périurbains installés depuis plus longtemps ont appris à connaître et à apprécier un environnement rural qui joue un rôle croissant dans leurs choix résidentiels et dans leurs pratiques de loisirs, comme en témoignent les enquêtes auprès des ménages et des élus périurbains [Berger et al., 2016]. Ils sont désormais plus nombreux à venir s’installer plus loin de la ville dense, en 2ème ou 3ème couronne périurbaine, plus souvent depuis les franges de l’agglomération : la part des nouveaux habitants originaires de Paris intra muros et des banlieusards quittant la Petite couronne a fortement baissé.

  • 7 Au recensement de population de 2013.

11Dans les communes périurbaines de notre zone d’étude, 4 ménages propriétaires de pavillons sur 10 habitent aujourd’hui leur logement depuis plus de 20 ans, un sur 4 depuis plus de 30 ans7. La maison est désormais équipée, on se tourne plus vers l’environnement proche qu’on a appris à connaître et où se sont organisées des activités. Ce processus d’appropriation conduit à un renforcement des ancrages dans des territoires proches, d’autant qu’en trois décennies les espaces périurbains se sont densifiés et équipés, avec une diversification de l’offre de commerces et de services rendant possible des déplacements quotidiens de proximité et une insertion plus locale. Cette tendance est accentuée par l’évolution de la composition des ménages périurbains, qui comptent une part croissante de retraités, plus présents au village, et de ménages de cadres, nombreux en particulier à proximité de l’agglomération parisienne [Berger et al., 2014] et souvent plus sensibles aux qualités paysagères et plus à même d’en payer le prix. Ils choisissent plus souvent d’habiter le périurbain pour ce qu’il offre en termes d’environnement, et non parce qu’il est près de la ville, de ses emplois et de ses services. Dans un contexte général de ralentissement de la croissance périurbaine et de baisse de l’offre de logements neufs, l’ensemble de ces évolutions contribue à la revalorisation du parc rural et des logements anciens, dont témoignent les sources censitaires et les prix des logements.

2. La revalorisation du parc rural et du parc ancien

2.1 Une part croissante de cadres dans les communes rurales et dans le parc ancien

  • 8 En 1982 : 29 % de ménages cadres et professions intermédiaires, 24 % de retraités et 33 % d’ouvrier (...)

12Dans les années 1980, les propriétaires de maisons individuelles situées dans des communes rurales étaient moins souvent des cadres et professions intermédiaires et plus souvent des retraités et des ouvriers que ceux des petites villes du périurbain. L’écart s’est aujourd’hui réduit8 et le vieillissement des ménages est plus prononcé dans ces dernières. Si on tient compte de la distance à Paris, qui se traduit par un gradient social important, le processus de valorisation relative des communes rurales est encore plus net : parmi les ménages récemment installés, les proportions de cadres et professions intermédiaires y sont désormais équivalentes, voire légèrement supérieures, à celles observées dans les communes urbaines du périurbain (cf. tableau 1).

Tableau 1 - Catégories socioprofessionnelles des propriétaires de pavillons périurbains 1982-2013

Type de commune

Cadres

Professions

Employés

Ouvriers

Retraités

intermédiaires

1982

2013

1982

2013

1982

2013

1982

2013

1982

2013

 

Ensemble des ménages

Moins de 60 km de Paris

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Périurbain, comm. rurales

17,7

22,0

19,7

17,6

6,8

6,3

21,0

11,3

20,8

32,9

Périurbain, comm. urbaines

18,4

20,5

22,4

17,5

7,8

6,7

21,3

10,8

18,3

37,2

Plus de 60 km de Paris

Périurbain, comm. rurales

8,2

12,0

15,3

17,3

6,5

6,9

30,8

18,9

25,6

35,0

Périurbain, comm. urbaines

7,4

11,0

14,5

16,5

5,0

7,5

32,5

16,5

28,9

41,2

 

Nouveaux installés

Moins de 60 km de Paris

Périurbain, comm. rurales

24,4

30,0

26,3

25,3

7,8

9,1

21,0

16,2

8,7

9,1

Périurbain, comm. urbaines

24,6

28,8

28,2

26,4

9,1

11,2

21,2

15,7

7,5

10,2

Plus de 60 km de Paris

Périurbain, comm. rurales

12,0

16,3

21,7

25,2

8,7

10,5

35,8

28,1

11,2

10,3

Périurbain, comm. urbaines

10,8

15,5

20,6

23,8

6,5

11,9

37,6

25,3

14,8

15,5

Sources : Insee, RP 1982 (1/4) et 2013(exp. compl.). *En 1982 : installés depuis 1975 ; en 2013 : dont le plus ancien occupant a emménagé au cours des 5 années précédant la collecte de recensement.

13Communes périurbaines rurales et urbaines sont également recherchées par les cadres : si les petites villes bénéficient d’une meilleure accessibilité et de plus d’équipements et de services, la ruralité est porteuse d’une image de moindre densité et d’un environnement, « naturel » et social, plus protégé. On pourrait penser que les communes rurales, moins équipées, offrant un foncier a priori moins coûteux, accueillent plus souvent les catégories modestes. En fait, une part plus importante des ménages d’ouvriers et d’employés s’installent en pavillon dans des communes urbaines des espaces périurbains, pour être plus près des commerces et services et réduire les besoins et les coûts de mobilité [Motte, 2007 ; Motte-Baumvol et al., 2012].

14La valorisation des communes rurales est à mettre en relation avec le nouveau regard sur la campagne qui s’installe à partir des années 1990 et avec l’évolution des origines sociales et géographiques des périurbains. Les ménages de cadres et professions intermédiaires constituent désormais la moitié des nouveaux installés dans des pavillons périurbains, au lieu de 41 % en 1982, tandis que la part des employés et ouvriers diminue (de 38 % en 1982 à 32 % en 2013). En 1982, parmi ces nouveaux installés, un ménage sur 2 résidait précédemment dans l’agglomération parisienne (dont la moitié à Paris ou en Petite Couronne), un sur 8 dans une commune rurale ; en 2013, moins d’un ménage sur 3 habitait auparavant l’agglomération parisienne, moins d’un sur 10 a quitté Paris ou la Petite Couronne, un sur 4 vient d’une commune rurale. En 1982, 3 sur 10 résidaient déjà dans une commune périurbaine ; en 2013, c’est le cas d’un ménage sur deux. De plus, les enquêtes auprès des ménages périurbains ruraux montrent que nombre d’« exurbains » sont originaires de la commune ou de ses environs et y reviennent après un court séjour en ville lors de la décohabitation ou de la constitution du ménage, ou bien y ont des racines familiales à la génération précédente.

15À côté des dimensions paysagères des campagnes périurbaines, la structure de l’offre oriente les choix résidentiels : la proportion de grands logements (plus de 100 m2) est plus élevée dans les communes rurales, celle du parc ancien – disposant souvent de terrains plus vastes autour de la maison – également. Le regain d’intérêt pour le parc ancien est particulièrement net dans les communes rurales où il accueillait en 2006 près d’un tiers des nouveaux installés (31 %, au lieu de 27 % en 1982), alors même que sa part relative a diminué (passant de 41 % à 33 % dans la même période). Longtemps considéré comme inconfortable et occupé principalement par des ménages d’ouvriers et d’employés ainsi que des retraités, il accueille aujourd’hui de plus en plus de ménages plus aisés (tableau 2). La composition des ménages résidant dans le parc construit avant 1949 ou s’y installant témoigne d’une forte valorisation au fil du temps, en particulier dans les communes rurales : elle s’inscrit dans un processus de patrimonialisation du bâti et des paysages dont témoigne l’évolution des prix.

Tableau 2 - Catégories socioprofessionnelles des ménages résidant dans des pavillons périurbains construits avant 1949 (1982-2006)

Catégories socioprofessionnelles

Ensemble des ménages

Nouveaux installés*

par type de commune

1982

2006

1982

2006

Communes rurales

 

 

 

 

Cadres, actifs et retraités

12,1

19,9

22,6

28,7

Prof. intermédiaires, actifs et retraités

12,1

20,0

19,1

27,5

Ouvriers et employés, actifs et retraités

48,2

36,8

38,4

31,5

Ensemble des retraités et inactifs âgés**

42,0

36,0

19,6

9,0

Cadres et prof. intermédiaires, actifs

19,2

31,1

37,2

51,6

Ouvriers et employés, actifs

26,1

20,1

29,1

28,6

Communes urbaines

 

 

 

 

Cadres, actifs et retraités

10,1

20,0

17,9

25,7

Prof. intermédiaires, actifs et retraités

14,0

21,3

20,4

28,5

Ouvriers et employés, actifs et retraités

52,2

42,0

41,9

33,8

Ensemble des retraités et inactifs âgés**

41,6

38,5

20,3

9,3

Cadres et prof. intermédiaires, actifs

18,7

31,2

34,5

50,8

Ouvriers et employés, actifs

27,8

21,0

32,3

29,5

Sources : Insee, RP 1982 (1/4) et 2006. *En 1982 : installés depuis 1975 ; en 2006 : ayant emménagé au cours des 5 années précédant la collecte de recensement.

2.2 Les prix des maisons individuelles périurbaines en Île-de-France (1996-2012)

  • 9 À laquelle nous avons pu accéder dans le cadre d’une convention de recherche avec la région Île-de- (...)

16La base BIEN9 renseignée par la chambre des notaires concerne les ventes réalisées depuis 1996 dans les Yvelines et le Val-d’Oise, à l’exclusion des départements bordiers. On a retenu les prix des 4-5 pièces (la moitié des mutations) et ceux des 6-8 pièces (1/4 des ventes) en excluant les biens « exceptionnels » (maisons de maître, grandes propriétés, hôtels particuliers). Pour ces deux catégories de taille, et pour l’ensemble de la période, les valeurs moyennes et médianes des prix sont plus élevées dans les communes rurales que dans les petites villes du périurbain parisien (cf. tableau 3) mais restent inférieures (de 10 à 15 %) à celles observées dans l’ouest de l’agglomération parisienne, en grande couronne. Les écarts en faveur des communes rurales sont plus importants pour les maisons de 4-5 pièces et pour les années 2003-2006.

Tableau 3 - Prix des pavillons périurbains dans les Yvelines et le Val-d’Oise 1996-2012

Années

Maisons 4-5 pièces

Maisons 6-8 pièces

prix moyens

prix médians

prix moyens

prix médians

Ratio périurbain rural/périurbain urbain

1996-2012

108

107

101

105

1996-1999

105

109

105

113

2003-2006

111

111

100

107

2008-2012

105

106

101

106

Ratio communes périurbaines /agglomération parisienne*

1996-2012

88

90

84

87

1996-1999

87

89

83

86

2003-2006

89

89

86

88

2008-2012

85

88

81

85

Source : Base BIEN. *dans les limites des deux départements.

17Alors qu’entre 1996 et 2006 les prix moyens et médians des maisons individuelles ont augmenté plus vite dans les communes rurales (respectivement + 115 et + 125 %) que dans les petites villes du périurbain (moyenne : + 112 %, médiane : + 115 %) et dans l’agglomération parisienne (+ 101 et + 107 %), la tendance s’inverse en fin de période. Les prix ont stagné entre 2006 et 2012 dans les communes périurbaines, alors qu’ils continuaient à croître dans l’agglomération parisienne. Depuis 2006, les plus grandes communes (celles dont la population est supérieure à 10 000 habitants), mieux équipées et souvent mieux desservies par les transports collectifs et/ou plus proches des pôles d’emploi, enregistrent une forte valorisation. Est-ce lié à une prise en compte plus importante par les ménages, dans un contexte de crise et de renchérissement des prix de l’énergie, de l’accessibilité et de l’équipement des communes de résidence, dans une recherche croissante de proximité des services et de réduction des distances des mobilités quotidiennes ? Faut-il y voir le signe d’une nouvelle inflexion de leurs préférences résidentielles ?

  • 10 Au sens de la base BIEN : logement construit depuis moins de 5 ans, bénéficiant d’un régime fiscal (...)

18Il reste que dans un contexte de très forte hausse des valeurs immobilières (le prix moyen des maisons de 4 à 8 pièces a été multiplié par 2,2, toutes zones confondues, entre 1996 et 2012), les communes rurales bénéficient toujours, à côté de qualités d’environnement naturel, d’effets de structure de l’offre. En proportion des ventes, les grands logements y sont plus nombreux (4 maisons sur 10 comptent au moins 6 pièces, au lieu de moins d’une sur 3 dans les communes urbaines) ; les dimensions des terrains y sont plus importantes (la moitié des pavillons de 4-5 pièces et 2/3 des 6-8 pièces y sont implantés sur des parcelles de plus de 750 m2, au lieu de respectivement un sur 5 et 4 sur 10 dans les communes urbaines du périurbain). Ceci s’explique en partie par l’importance prise par le bâti ancien dans les biens ruraux offerts à la vente : 3 maisons sur 10 y ont été construites avant 1948, contre une sur 5 dans les communes urbaines du périurbain. Face à la chute des constructions neuves10, la part des ventes de logements anciens a augmenté au fil du temps, avec le remplacement des ménages les plus âgés, les retraités représentant environ 1/3 des vendeurs. Le parc ancien est attractif à la fois par son cachet et sa flexibilité, ses capacités plus grandes de transformation. Intervient aussi l’assouplissement des conditions d’accession dans l’ancien : baisse des droits de mutation, nouvelles conditions de prêts moins restrictives en termes de volume des travaux, qui peuvent plus facilement être échelonnés, extension du prêt à taux zéro sur le foncier.

19Dans la base BIEN, la période de construction de l’immeuble n’est renseignée que pour la moitié des ventes enregistrées. Lorsque l’information est disponible, on constate pour toutes les périodes de construction le même écart de prix pour les 4-5 pièces entre le parc périurbain rural (plus cher en moyenne) et celui des petites villes du périurbain. Les prix moyens dans l’ancien (datant d’avant 1948) restent cependant nettement inférieurs à ceux des pavillons récents ou neufs (construits après 1991) dans l’ensemble du périurbain, qu’il soit rural ou urbain (cf. tableau 4). Plus modernes, souvent plus confortables, les pavillons neufs ont aussi longtemps bénéficié de crédits immobiliers plus favorables. Toutefois, du milieu des années 1990 à la fin de la 1ère décennie des années 2000, l’écart des prix moyens entre maisons anciennes et constructions neuves ou très récentes s’est réduit, dans un contexte où l’offre neuve a chuté.

Tableau 4 - Indice des prix de vente moyens des maisons de 4-5 pièces anciennes* par rapport aux maisons récentes ou neuves** dans les communes périurbaines des Yvelines et du Val-d’Oise

Communes rurales

Petites villes

1996-2000 :

76

78

2001-2005

84

83

2006-2008

96

93

2010-2012

84

84

Source : Base BIEN. *construites avant 1948 ; **construites depuis 1992.

20Cependant, la crise semble peser de manière plus significative sur la valorisation des maisons rurales que sur d’autres segments du parc. Alors que dans l’agglomération parisienne les prix moyens des pavillons de 4-8 pièces n’ont pas fléchi en 2010 et dépassent largement en 2012 leur niveau de 2006 (+10 %), les communes périurbaines ont enregistré une baisse importante en 2010 et retrouvent à peine en 2012 les niveaux de 2006. Dans les communes rurales, la baisse est particulièrement sensible pour le parc récent (postérieur à 1991), alors que le marché de l’ancien résiste mieux. Dans la partie urbaine du périurbain, les prix se maintiennent dans le parc récent, mais diminuent dans l’ancien. Mais ces fluctuations ne se répercutent qu’à la marge dans la composition socioprofessionnelle des acheteurs : elles relèvent pour partie de variations dans la structure de l’offre (part croissante des 6-8 pièces dans le marché, mais augmentation des ventes dans la 2ème couronne périurbaine, au-delà de 40 km de Paris). L’évolution reste marquée par une tendance longue à la hausse des cadres et professions intermédiaires et au recul des ménages d’ouvriers et d’employés dans tous les segments du parc pavillonnaire périurbain de l’ouest francilien, amplifiant les effets des transformations du système productif.

21Les niveaux des prix immobiliers et leur évolution témoignent donc d’une segmentation très fine du parc périurbain, en fonction des périodes de construction, des standings différents, de la distance aux équipements et de la taille des communes, mais aussi du volume de l’offre et de la nature des biens mis sur le marché à un moment donné. À nombre de pièces principales équivalent, les caractéristiques du bien (dimension du terrain, nombre de salles de bain…), et sans doute aussi l’environnement général, jouent plutôt en faveur de la valorisation du parc rural. Mais une inflexion des préférences résidentielles d’une partie des ménages résidant dans l’ouest de la grande couronne parisienne semble se dessiner en faveur de communes plus accessibles et mieux équipées, au moins pour ceux qui disposent d’une certaine latitude dans leurs choix.

2.3 Des inflexions récentes dans les choix résidentiels des ménages périurbains ?

22Alors que la diffusion du modèle périurbain a été portée par la demande de couples ayant des enfants et le plus souvent biactifs, 6 ménages propriétaires de pavillons périurbains sur 10 sont aujourd’hui des couples sans enfants, des personnes seules ou des familles monoparentales, la moitié ont plus de 55 ans (au lieu d’un tiers en 1982), près de 3 sur 10 plus de 65 ans. L’âge moyen des ménages propriétaires de pavillons périurbains est passé de 35 en 1990 à 54 ans en 2006. Les retraités et inactifs de plus de 60 ans représentent aujourd’hui plus d’un tiers des occupants (37 % en 2013, au lieu de 24 % en 1982) : en trois décennies, leur nombre a été multiplié par 3. Aujourd’hui, le vieillissement sur place des plus anciens installés est largement engagé, mais il s’agit pour l’essentiel de retraités encore jeunes issus de générations motorisées : 2 sur 3 ont moins de 75 ans, un sur 4 moins de 65 ans. Leur stabilité dans le logement est très forte, en raison à la fois de leur âge et de leur statut d’occupation : en 2013, seulement 3 % des ménages de retraités présents au 1er janvier de l’année précédant le recensement ont déménagé (au lieu d’un sur 10 pour l’ensemble des ménages périurbains), près d’un sur 5 au sein de la même commune.

  • 11 Où la moitié d’entre eux s’installe dans un pôle urbain, un ménage sur 5 dans une commune urbaine d (...)

23Parmi ceux qui ont changé de commune, un sur 3 a quitté la région pour s’installer ailleurs en France métropolitaine11, 2 sur 3 sont restés en Île-de-France ou dans le Bassin parisien. Parmi ces derniers, très peu se sont dirigés vers Paris ou la Petite couronne, la moitié habite toujours une commune périurbaine, près d’un ménage retraité sur deux s’est installé dans un pôle urbain. Ceux qui se sont déplacés vers une autre commune périurbaine ont choisi plus souvent une petite ville. Au total, alors que la moitié des retraités périurbains ayant déménagé au sein de la région habitaient précédemment une commune rurale, c’est le cas de moins d’un quart d’entre eux aujourd’hui. Le souhait de se déplacer vers une commune urbaine mieux équipée ne concerne toutefois qu’un très petit nombre des retraités périurbains : sur 4 200 ménages qui ont changé de logement, moins d’un sur 3 (1 200) a déménagé d’une commune rurale vers une commune urbaine (appartenant à un pôle urbain ou à une couronne périurbaine, au sein de la zone ou dans le reste de la France métropolitaine). Entre départs et arrivées de retraités dans des communes périurbaines de la zone, le solde en faveur des communes rurales est légèrement positif pour les échanges avec la France métropolitaine, et les arrivées en provenance de l’agglomération parisienne l’emportent nettement sur les départs. Les flux « montants » vers des communes plus peuplées et mieux équipées sont donc loin d’être exclusifs parmi les ménages retraités issus du périurbain [Berger et al., 2010] : les origines et destinations des migrants varient avec leur âge, en relation avec les types de logements qu’ils recherchent. Parmi les moins de 75 ans (qui représentent aujourd’hui 2/3 des retraités périurbains), 2 ménages sur 3 s’installent dans une maison individuelle, 3 sur 10 vont habiter dans une commune rurale. Au-delà de 75 ans, 2 sur 3 se dirigent vers le collectif, 9 sur 10 vers une commune urbaine.

24La faiblesse des flux de migrations des retraités témoigne donc de leur ancrage dans les communes périurbaines, où la moitié d’entre eux habitent le même logement depuis 30 ans au moins, 2 sur 3 depuis plus de 20 ans. Les entretiens révèlent un grand attachement à la maison individuelle et à la propriété, mais aussi à des sociabilités de voisinage construites souvent de longue date. Pour nombre de retraités pavillonnaires périurbains, leur logement est porteur d’une charge symbolique forte : son achat témoigne souvent d’un itinéraire d’ascension sociale, sans compter l’ampleur de l’investissement dans l’aménagement du jardin et de la maison. Les communes qui ont accueilli les vagues périurbaines des années 1970 et 1980 ont été puissamment transformées, notamment en matière d’offre de services à la population. La part des retraités aisés, plus motorisés et plus à même de faire face aux coûts des mobilités quotidiennes, s’est accrue : les anciens cadres et professions intermédiaires représentaient en 2006 près d’un tiers des retraités périurbains, deux fois plus qu’en 1982. La question de l’accès aux services et équipements se pose plus dans la couronne périurbaine la plus récente, aux franges de l’aire urbaine de Paris, où résident des retraités plus modestes dans des communes de plus petite taille, et où le semis de bourgs et de petites villes est moins dense.

25Bien que les flux soient faibles, les mobilités résidentielles des retraités contribuent à libérer des pavillons dans les communes périurbaines. Le processus de remplacement dans le parc datant des années 1970-1980 est en cours et va s’amplifier, compte tenu de la pyramide des âges. Jusqu’à maintenant, il a conduit le plus souvent à l’installation de ménages appartenant à des catégories plus aisées, en relation avec l’évolution d’ensemble du système productif francilien. Au fil du temps, la part des acquéreurs ouvriers et employés a diminué alors que celle des cadres augmentait, plus nettement dans les zones les plus proches de l’agglomération. Celle des professions intermédiaires est restée à la fois plus stable et plus régulièrement répartie, avec cependant une baisse de la part relative des contremaîtres et agents de maîtrise.

26Cependant une inflexion semble se dessiner depuis 2008 dans la composition des acheteurs de pavillons dans les Yvelines et le Val-d’Oise : alors que la part des cadres continue à croître dans l’ouest de l’agglomération parisienne, où les prix moyens augmentent toujours, elle diminue dans les communes périurbaines, quelle que soit la taille du bien, le type de commune (urbaine ou rurale), et la distance à Paris. Les résultats des derniers recensements semblent confirmer ce mouvement pour l’ensemble de la zone d’étude : en 2013 et 2014 (collectes des années 2011 à 2016), la part des cadres parmi les nouveaux installés dans un pavillon périurbain en propriété fléchit sensiblement par rapport à 2006 (années 2004 à 2008), quel que soit le type de commune et sa distance à Paris, alors qu’elle reste stable dans l’agglomération parisienne, où la part des professions intermédiaires recule.

27Ces tendances récentes conduisent à s’interroger sur l’évolution de l’attractivité du parc pavillonnaire périurbain. La concentration accélérée des fonctions stratégiques en Île-de-France conduit toujours à une forte progression des actifs très qualifiés. Mais on constate, dans les dernières périodes intercensitaires, une transformation de la composition et des origines géographiques des cadres franciliens : plus jeunes, plus souvent en début de cycle professionnel et familial, plus fréquemment étrangers et/ou de passage [Berger, 2013]. On peut donc faire l’hypothèse que leurs choix résidentiels se porteront plutôt vers le centre de l’agglomération parisienne où l’offre dans des immeubles gentrifiés explose, à Paris et en proche banlieue.

  • 12 La proportion de couples biactifs au sein des couples de cadres périurbains est aujourd’hui pratiqu (...)

28Alors que la demande croissante des ménages de cadres a longtemps tiré vers le haut les prix des pavillons périurbains, vont-ils se détourner de ce segment du parc, à un moment où la succession des générations va libérer un grand nombre de logements ? Après une phase de large diffusion au sein des communes périurbaines, les cadres résidant en grande couronne semblent aujourd’hui privilégier plutôt des localisations dans l’agglomération ou à proximité. Effectuant des navettes domicile-travail plus longues et plus motorisées, plus touchées par la diminution des vitesses liée à la congestion du réseau, ils sont devenus plus sensibles à la proximité des emplois. Ils ont moins profité de leur desserrement vers la périphérie de l’agglomération parisienne et le périurbain, que les professions intermédiaires, plus nombreuses dans l’emploi présentiel. De plus, la part des femmes parmi les actifs cadres et celle des couples biactifs parmi les cadres ont nettement progressé12. Ceci conduit sans doute à un changement de regard des ménages de cadres vis-à-vis des localisations résidentielles périurbaines, avec un regain d’intérêt pour des logements plus centraux auxquels leurs revenus leur permettent souvent d’accéder. Ce mouvement peut favoriser un renforcement des installations de professions intermédiaires, mais les inflexions récentes des politiques publiques (limitation du prêt à taux zéro dans l’ancien, suppression annoncée de l’APL pour les accédants) laissent la question ouverte.

Conclusion

29Dans les espaces de périurbanisation ancienne de l’ouest francilien, l’observation sur plus de trois décennies met en évidence des inflexions du modèle périurbain. Pour autant, cela ne se traduit pas par des ruptures claires, dans la mesure où l’offre pavillonnaire s’adresse à des clientèles variées dont le noyau principal, des ménages biactifs ayant des enfants et appartenant aux classes « moyennes », reste stable dans ses effectifs et très largement réparti. Cette population de propriétaires semble désormais ancrée dans des espaces qui ont été créés, pour une large part, dans les années 1970 et 1980. En témoigne l’importance croissante des retraités qui restent sur place, mais aussi de jeunes natifs du périurbain qui y font souche, parfois après un court séjour en ville lors de la décohabitation.

30Le ralentissement de la croissance périurbaine dans l’ouest de la région parisienne intervient dès les années 1990 : fléchissement net de la construction neuve, lotissements plus petits face aux grandes opérations des deux décennies précédentes, en rapport avec le « protectionnisme » des nouveaux habitants qui ont choisi un cadre de vie que leurs élus défendent. En fin de période, les préoccupations écologiques très présentes chez nombre de périurbains ont accentué la prise en compte de la raréfaction et du coût des ressources, dans le sens d’une injonction plus forte et mieux comprise à des formes de développement plus durable, en particulier en réduisant la portée des déplacements quotidiens.

31Cependant la crise a accentué les processus ségrégatifs y compris dans le périurbain, dont la structure discontinue en noyaux se prête aux micro-segmentations sociales. La valorisation des espaces ouverts, des paysages de campagnes et du patrimoine rural ancien participe de ce désir de distinction et de maintien de la « bonne distance » [Jaillet, 2004]. On peut penser que ce modèle périurbain très ségrégatif est spécifique des régions urbaines très métropolisées et s’oppose à des formes laissant place à plus de mixité sociale autour de pôles urbains moins dynamiques dans des espaces qualifiés par certains de périphériques. On peut s’interroger sur l’avenir des couronnes périurbaines de l’ouest francilien qui semblent avoir atteint une forme de maturité. Face aux transformations des modèles familiaux, elles cherchent à diversifier leur offre en accueillant une dose de parc locatif et de logement social, pour retenir de nouvelles clientèles, familles monoparentales et jeunes décohabitants.

32Même si les représentations portées par les habitants dépassent leurs positions sociales, les débats au sein des municipalités périurbaines montrent que les groupes sociaux ne sont pas tous porteurs des mêmes projets pour les espaces où ils résident [Berroir et al, 2017 ; Berger et al., 2017]. Entre la construction d’une ville-campagne où l’emporteraient les enjeux paysagers et le souhait de disposer d’un plus grand nombre de services de proximité passant par l’acceptation d’une densification modérée, les bifurcations ne se font pas et ne se feront pas partout dans le même sens, dessinant des mosaïques territoriales complexes, renvoyant à des modèles différents et à des stratégies d’aménagement largement influencées par les combinaisons sociales locales.

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Notes

1 Ces travaux ont été menés notamment dans le cadre de recherches pour le PUCA sur l’émergence de nouvelles polarités dans les espaces périurbains autour de deux métropoles, Paris et Toulouse (Bonnin-Oliveira et al., 2012) et sur les formes d’hybridation entre ville et campagne (Didier-Fèvre et al., 2014).

2 Le secteur étudié inclut deux parcs naturels régionaux : celui du Vexin français (créé en 1995) et celui de la Haute Vallée de Chevreuse (créé en 1985 et largement étendu en 2007).

3 On raisonne à périmètre constant : celui de la délimitation actuelle (2010) du périurbain et des pôles urbains, des unités urbaines et des communes rurales.

4 La zone étudiée inclut deux villes nouvelles, Cergy-Pontoise et Saint-Quentin-en-Yvelines.

5 La taille moyenne des ménages périurbains passe de 3,1 habitants par logement en 1975 à 2,9 en 1990 et 2,5 en 2013.

6 Les maisons individuelles constituent en 2013 70 % de l’ensemble des résidences principales dans les communes urbaines du périurbain, 95 % dans les communes rurales et 42 % dans les pôles urbains.

7 Au recensement de population de 2013.

8 En 1982 : 29 % de ménages cadres et professions intermédiaires, 24 % de retraités et 33 % d’ouvriers et d’employés parmi les propriétaires de pavillons dans les communes rurales, contre respectivement 35 %, 22 % et 31 % dans les communes urbaines du périurbain.

En 2013 : 33 % de ménages cadres et professions intermédiaires, 34 % de retraités et 23 % d’ouvriers et d’employés parmi les propriétaires de pavillons dans les communes rurales, contre respectivement 35 %, 38 % et 19 % dans les communes urbaines du périurbain.

9 À laquelle nous avons pu accéder dans le cadre d’une convention de recherche avec la région Île-de-France (ensemble des mutations réalisées entre 1996 et 2006) et d’une mise à disposition dans le cadre du Labex DynamiTe (sondage portant sur les années 1996, 1999, 2003, 2006, 2008, 2010 et 2012, incluant toutes les transactions dans les communes de moins de 10 000 habitants en 2010, 1  sur 2 pour les autres communes).

10 Au sens de la base BIEN : logement construit depuis moins de 5 ans, bénéficiant d’un régime fiscal particulier. La part des pavillons neufs dans les ventes est passée de 11 % en 1996 à moins de 4 % en 2012. Sur l’ensemble de la période, ils ne représentent que 3 % des achats effectués dans les communes rurales, 5,3 % dans les petites villes du périurbain.

11 Où la moitié d’entre eux s’installe dans un pôle urbain, un ménage sur 5 dans une commune urbaine du périurbain, 3 sur 10 dans une commune rurale, périurbaine ou non.

12 La proportion de couples biactifs au sein des couples de cadres périurbains est aujourd’hui pratiquement équivalente (77 % en 2013) à celle observée pour les couples de professions intermédiaires (81 %), alors que l’écart était de 15 points en faveur de ces derniers en 1990, et encore de 8 points en 2006. En 2013, les femmes constituent 37 % des actifs cadres au lieu d’un sur 4 en 1990.

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Table des illustrations

Titre Carte 1a - Des marges de l’agglomération aux petites communes rurales : Les espaces périurbains de l’ouest francilien
URL http://journals.openedition.org/eps/docannexe/image/8870/img-1.png
Fichier image/, 172k
Titre Carte 1b - L’ouest francilien : pôles urbains et espaces périurbains en 2010
URL http://journals.openedition.org/eps/docannexe/image/8870/img-2.png
Fichier image/, 420k
Titre Carte 2 - Types de communes 1975-2010
URL http://journals.openedition.org/eps/docannexe/image/8870/img-3.png
Fichier image/, 494k
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Pour citer cet article

Référence électronique

Martine Berger, « Vers un deuxième âge périurbain ? L’exemple de l’ouest francilien », Espace populations sociétés [En ligne], 2019-2 | 2019, mis en ligne le 17 septembre 2019, consulté le 18 octobre 2019. URL : http://journals.openedition.org/eps/8870 ; DOI : 10.4000/eps.8870

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Auteur

Martine Berger

Professeur émérite, Université Paris1, UMR Prodig
martine.berger95@orange.fr

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