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La désaccumulation sélective : la place des personnes âgées sur le marché immobilier résidentiel du Grand Lyon (2006-2015)

Selective decumulation: elderly people in the Grand Lyon residential real estate market (2006-2015)
Pierre Le Brun

Abstracts

The impending retirement of the Baby Boomers, in majority homeowners, raises the question of the elderly people’s position in the residential real estate market. The asset-based welfare discourses are based on Life Cycle Hypothesis (LCH) models which predict a decumulation of housing equity by older people. Although particularly modest in the case of France, the decumulation is empirically valid [Laferrère, 2008]. However, these works are confined by an insufficient distinction between rental and owner-occupied houses. A study of the real estate transactions conducted in the Grand Lyon between 2006 and 2015 highlights the selective aspects of real estate decumulation. This paper first explores the differential treatment of houses depending on the housing occupation status. Rental properties and assets are managed in a comparable way through a precautionary decumulation. In contrast, the householders are way more attached to the owner-occupant status, therefore are more likely to retain their main residences. The decumulation selectivity also takes on a spatial dimension. The Grand Lyon real estate market can be segmented into three submarkets. Whereas the central area is driven by a financialisation of housing behaviours, the Western and Northern territories are predominantly marked by residential logics. The Eastern and Southern areas occupy an intermediate position while involving lower-value assets. This observed diversity in the forms of decumulation puts forward a spatially varying validity of behavioural models.

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Full text

Introduction1

  • 1 Le présent article reprend les résultats d’un mémoire de Master encadré par Guilhem Boulay, que je (...)
  • 2 L’expression « asset-based welfare » est parfois traduite par « État social patrimonial ».

1Le vieillissement démographique français et le ralentissement de la croissance économique alimentent la crainte d’une crise du système des retraites [Masson, 2016]. En parallèle, les cohortes du « baby boom » se caractérisent par des taux de propriété élevés. En 2015, d’après l’INSEE, 74,9% des ménages dont la personne de référence est âgée de 65 ans ou plus sont propriétaires de leur résidence principale, contre une moyenne tous âges confondus de 57,6%. Cette réserve de patrimoine a pu servir de justification à une diminution des pensions et des aides à destination des personnes âgées [Rougier, 2017]. Selon cette logique dite d’« asset-based welfare »2 [Doling et Ronald, 2010], le logement constituerait une réserve de valeur à disposition des ménages convertible, via le marché immobilier, en liquidités. L’épargne ainsi dégagée garantirait l’autonomie financière des personnes âgées. Elle leur permettrait notamment de prendre en charge elles-mêmes les frais de dépendance fréquents aux âges les plus avancés (soins à domicile, séjour en institution, etc.). Les partisans de l’ « asset-based welfare » s’appuient sur un certain nombre d’hypothèses concernant les comportements immobiliers des retraités et les rapports qu’ils entretiennent aux logements qu’ils possèdent. L’objet de cette contribution est ainsi d’approfondir la façon dont les personnes âgées gèrent et désaccumulent leurs biens immobiliers.

2Le contexte français se prête a priori à une désaccumulation patrimoniale relativement faible, ce qui en fait un cadre privilégié pour l’étude de la dimension sélective de ce phénomène. En premier lieu, la marchandisation et la financiarisation du logement y sont atténuées en comparaison des autres pays de l’OCDE [Fernandez et Aalbers, 2016]. En second lieu, le niveau des pensions limite le décrochage des revenus des ménages au moment de l’arrivée à la retraite. Selon les résultats de l’enquête Revenus fiscaux et sociaux 2015 de l’INSEE, les ménages retraités disposent d’un niveau de vie très légèrement supérieur à la moyenne nationale. La désaccumulation immobilière n’a donc dans l’ensemble pas un caractère aussi contraint que dans les économies libérales de marché telles que les États-Unis [Gotman, 2010]. Notre thèse, appuyée sur le cas de la communauté urbaine de Lyon, est que cette désaccumulation est menée sur un mode sélectif. La gestion des biens immobiliers diffère selon qu’il s’agisse ou non de la résidence principale des propriétaires. Ce traitement différentiel se traduit par une segmentation spatiale du marché immobilier lyonnais. La présente contribution s’ouvre sur une présentation des enjeux théoriques de notre recherche ainsi que sur les données utilisées pour l’élaborer. Une deuxième partie aborde les logiques de désaccumulation en se concentrant sur le statut d’occupation des logements. La troisième partie est consacrée à la dimension spatiale de la désaccumulation immobilière.

1. Analyser les transactions immobilières des personnes âgées : approches théoriques et méthodologiques

3De nombreux travaux analysent la désaccumulation immobilière des personnes âgées au prisme de l’hypothèse du cycle de vie (HCV) initialement développée par Franco Modigliani [Modigliani et Brumberg, 1954]. Dans sa version classique, ce modèle s’appuie de façon assumée sur des hypothèses très restrictives (en particulier, les individus connaîtraient à l’avance la date de leur décès, ne souhaiteraient pas transmettre de patrimoine à leurs enfants, ne se heurteraient à aucune restriction d’accès au crédit). Il établit que, sous de telles conditions, les individus accumulent une épargne au cours de leur période d’activité et l’utilisent pendant leur retraite pour compenser la diminution de leur revenu et ainsi lisser leur consommation tout au long de leur existence. Appliquée au patrimoine des ménages, la HCV prédit donc une désaccumulation de celui-ci à partir de la fin de la période d’activité.

4Les analyses empiriques nuancent ce schéma. Plusieurs travaux réalisés sur les États-Unis [De Nardi, French et Jones, 2015], les Pays-Bas [Van Oojien, Alessie et Kalwij, 2015] et le Japon [Niimi et Horioka, 2018] s’accordent à constater une tendance des personnes âgées à désaccumuler leurs actifs immobiliers tout en insistant sur le maintien d’une épargne résiduelle en fin de vie. Le cas français est davantage controversé. Certains travaux défendent une version amendée de la HCV qui intègrerait le maintien en fin de vie d’une épargne « de précaution » [Laferrère, 2008]. L’étude de Jean-Baptiste Bernard et Laura Berthet, appuyée sur les enquêtes Patrimoine de l’INSEE, invalide plus fondamentalement la HCV en concluant à l’absence de désaccumulation claire d’actifs financiers chez les ménages français après la retraite [Bernard et Berthet, 2015]. Le modèle de cycle de vie, qui offre en outre un fondement aux politiques d’« asset-based welfare » [Gotman, 2018], pose également des problèmes théoriques. En particulier, il appréhende le patrimoine des ménages comme un tout homogène. Or il semblerait que les ménages gèrent différemment leur patrimoine immobilier selon qu’il s’agisse de résidences principales ou de biens locatifs et de résidences secondaires [Simon et Essafi, 2017].

5Les comportements immobiliers des personnes âgées ont également été étudiés au travers du statut et de la mobilité résidentiels des ménages [Painter et KwanOk, 2009 ; Nowik et Thalineau, 2010 ; Angelini, Brugiavini et Weber, 2014 ; Delance et Vignolles, 2017 ; Fiori, Graham et Feng, 2019]. L’ensemble de ces études concluent à un net penchant des retraités pour l’immobilité résidentielle. Lorsqu’elles déménagent, les personnes âgées ont tendance à diminuer la taille de leur logement et à passer, si elles sont propriétaires, à un statut de locataires. De tels changements de situation découlent généralement de contraintes financières. Se concentrer sur la mobilité résidentielle et le taux de propriété présente cependant comme inconvénient d’exclure de l’analyse les biens immobiliers détenus hors de la résidence principale. En France, l’enquête Patrimoine permet d’y pallier et de montrer que la désaccumulation immobilière des ménages français se concentre sur les logements autres que la résidence principale (résidences secondaires, biens locatifs, logements vacants) [Coppoletta-Solotareff et al., 2015]. L’enquête Patrimoine offre ce qu’il est possible de nommer une approche « par les stocks » de la désaccumulation en traitant l’immobilier comme un attribut des propriétaires au moment de l’enquête. En cela, elle ne constitue pas un support approprié à l’objectivation des volumes et des caractéristiques des biens mutés sur les marchés immobiliers. Il convient davantage, pour ce faire, d’adopter une entrée « par les flux », c’est-à-dire par les transactions immobilières elles-mêmes. Corolaire de ce dernier point, les études portant sur la désaccumulation immobilière des personnes âgées s’appuient sur des échantillons de population généralement nationaux. Ils permettent donc mal de situer les logiques de désaccumulation dans l’espace de la ville. Un relevé plus complet des transactions immobilières à une échelle locale semble davantage approprié pour saisir les liens entre désaccumulation patrimoniale et production de la ville.

6La présente contribution étudie les flux immobiliers à l’échelle de l’intercommunalité lyonnaise. Elle se fonde sur l’analyse des transactions immobilières menées entre 2006 et 2015 sur le territoire du Grand Lyon (55 communes en 2006) par les personnes âgées d’au moins 65 ans. En 2015, ce territoire comptait environ 1 335 000 habitants dont 212 000 âgés de 65 ans et plus (16% de la population recensée). 65,2% des ménages dont la personne de référence appartient à cette catégorie d’âge étaient à cette date propriétaires de leur logement. Il s’agit d’un taux nettement inférieur à la moyenne française (74,9%) : les résultats obtenus dans le Grand Lyon ne peuvent donc être étendus à la France entière. L’absence de travaux équivalents sur d’autres villes rend malaisées les comparaisons. Ce travail, exploratoire, appelle donc à être poursuivi par des études portant sur d’autres terrains, en France et ailleurs.

  • 3 Les bases Perval utilisées ont été mises à ma disposition sous convention par le Grand Lyon grâce à (...)

7Le volet quantitatif de notre enquête repose sur l’étude des bases de données Perval, gérées et élaborées par la société Min.not3. Celles-ci donnent accès, pour chaque transaction, à des informations portant sur le bien muté (prix, taille, localisation, date de sa précédente mutation, etc.) ainsi que sur les différentes parties de la vente (telles que l’âge du vendeur et de l’acquéreur). Cette base, renseignée par les notaires, répertorie en principe toute transaction immobilière effectuée hors de l’Ile-de-France. Dans les faits, les bases Perval n’offrent pas un recensement exhaustif. Une note d’information du Sénat estime son taux de couverture pour l’année 2006 à en moyenne 56% [Délégation pour la planification, 2007] avec des écarts importants selon les régions et la proximité des centres urbains. Perval rassemblerait ainsi 80% des transactions dans les grandes villes [Gaschet et Pouyanne, 2011]. Dans le cas du Grand Lyon, la distribution spatiale des transactions renseignées est globalement représentative de celle du parc de logement (annexe 1). Sous hypothèse d’une répartition homogène des transactions dans l’espace, on peut donc conclure à une bonne représentativité des bases Perval sur le territoire étudié. Sans être parfaitement exhaustives, elles constituent ainsi une source fiable pour l’étude du marché immobilier résidentiel de l’intercommunalité lyonnaise.

8Le mode d’élaboration de ces bases invite cependant à se montrer prudent dans la généralisation des résultats de leur analyse. Les transactions sont inégalement renseignées – les omissions, erreurs ou incohérences, dont certaines peuvent être corrigées par recodage, sont relativement fréquentes [Boulay, 2011]. Il existe en outre d’importants écarts entre les bases Perval d’une part et Demande de valeurs foncières (DVF) d’autre part, qui présentent, par rapport aux premières, l’avantage d’être exhaustives. Les écarts constatés s’expliquent par des biais divers tels que les différences de taux de couverture ou de traitement des multiventes [Casanova et al., 2017]. Enfin, les bases Perval n’offrent pas d’information sur les revenus ni sur les trajectoires socioprofessionnelles des individus. Notre étude n’aborde donc pas les questions de sélection sociale et d’exclusion des personnes âgées par les marchés immobiliers. Ces enjeux n’en demeurent pas moins très importants : les comportements d’accumulation et de désaccumulation patrimoniales varient selon la richesse des ménages, leur parcours professionnel et leur niveau de diplôme [Girardot-Buffard, 2009 ; Bernard et Berthet, 2015]

9Ce matériau quantitatif a été complété par une série d’entretiens semi-directifs avec des acteurs du marché immobilier lyonnais ayant en commun d’occuper une position d’intermédiaire des transactions. Une douzaine d’entretiens courts ont ainsi été réalisés avec des agents immobiliers et des notaires lors de visites au Salon de l’immobilier de Lyon de mars 2017. Dix entretiens plus longs ont ensuite été menés avec des agents immobiliers opérant sur le Grand Lyon. Ce volet qualitatif a permis d’affiner la compréhension des décisions immobilières des personnes âgées en confrontant leur expérience des marchés immobiliers aux résultats tirés de l’analyse de Perval.

2. Le traitement différentiel des biens immobiliers selon leur statut d’occupation

10L’analyse de la place des personnes âgées sur le marché immobilier permet de conclure au caractère modéré et sélectif de la désaccumulation immobilière. Si les biens locatifs sont facilement liquidés avec l’arrivée à la retraite, les ménages cherchent en revanche à conserver le statut de propriétaire-occupant. Au niveau agrégé, la désaccumulation patrimoniale des personnes âgées est donc relativement faible, conformément aux conclusions de la littérature sur le sujet. Son analyse détaillée permet néanmoins de distinguer deux modes de gestion du patrimoine immobilier, que nous qualifierons dans la suite de logiques résidentielle et financière.

Une désaccumulation modérée du patrimoine immobilier

11Les personnes âgées constituent une catégorie vendeuse nette de biens immobiliers. L’analyse des transactions immobilières dans le Grand Lyon entre 2006 et 2015 confirme globalement les résultats issus des enquêtes réalisées à l’échelle de la France [Laferrère, 2008] et des pays européens [Angelini, Brugiavini et Weber, 2014]. Sur la période, le groupe des personnes de 65 ans et plus réalisent en moyenne 3,9 ventes pour une acquisition. Cette désaccumulation est cependant d’ampleur modérée : en 2013, sur 1000 propriétaires-occupants tous âges confondus, 15,3 ont vendu leur résidence principale contre seulement 6,7 pour les 65-79 ans et 7,8 pour les 80 ans et plus. Il en résulte une relative discrétion des personnes âgées sur les marchés immobiliers : la part des ventes réalisées par des personnes de 65 ans ou plus reste inférieure à la part qu’elles occupent dans le groupe des propriétaires-occupants (tableau 1).

Tableau 1. La place des personnes âgées sur le marché immobilier du Grand Lyon en 2015.

Catégorie d'âge

Part de population totale

Part des propriétaires-occupants

Part des ventes

Part des acquisitions

Nombre de ventes réalisées pour une acquisition

Moins de 25 ans

34,4%

1,2%

0,3%

3,1%

0,1

25-39 ans

21,7%

17,4%

26,2%

47,1%

0,6

40-54 ans

18,2%

27,4%

28,2%

32,7%

0,9

55-64 ans

10,0%

18,4%

20,1%

10,6%

1,9

65-79 ans

10,6%

23,2%

17,2%

5,6%

3,1

80 ans et plus

5,3%

12,4%

8,0%

0,9%

8,8

Tous âges confondus

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

1,0

Champ : Ensemble des particuliers d’âge renseigné ayant été impliqués dans une transaction immobilière en 2015 pour un bien appartement à l’une des 56 communes rattachées au Grand Lyon depuis 2006.
Lecture : en 2015, 10,6% des personnes recensées ont entre 65 et 79 ans ; 23,2% des propriétaires-occupants recensés ont entre 65 et 79 ans.

Source : INSEE (Recensement 2015) ; Perval (Min.not 2015)

12La trajectoire immobilière classique des personnes âgées, telle que dépeinte aussi bien par les travaux sur la question [Caradec, 2010] que par les agents immobiliers interrogés, se traduit donc par une légère désaccumulation. Celle-ci se fait cependant rarement au prix de l’abandon du statut de propriétaire-occupant.

La désaccumulation préserve le statut de propriétaire-occupant

  • 4 En 2015 dans le Grand Lyon, les résidences principales occupées par leur propriétaire représentent (...)

13L’étude des statuts d’occupation des biens vendus permet de montrer que l’arrivée à la retraite ne se traduit pas par une recrudescence des ventes de résidences principales, mais au contraire par une diminution de celles-ci (graphique 1). Dans le Grand Lyon, pour la période 2006-2015, les ventes de logements en propriété-occupation connaissent ainsi un pic entre 30 et 40 ans pour les appartements (particulièrement marqué) et autour de 45 ans pour les maisons (moins marqué). En revanche, les ventes des autres types de logement – essentiellement des biens locatifs dans le cas lyonnais4 – culminent entre 60 et 65 ans.

Graphique 1. Statut d’occupation des logements vendus selon l’âge du vendeur (2006-2015)

Graphique 1. Statut d’occupation des logements vendus selon l’âge du vendeur (2006-2015)

Champ : Ensemble des particuliers d’âge renseigné de 20 à 99 ans ayant été impliqués dans une transaction immobilière entre 2006 et 2015 pour un bien appartenant à l’une des 56 communes rattachées au Grand Lyon en 2006.
Lecture : Entre 2006 et 2015, 2404 propriétés occupées ont été vendues par des personnes ayant entre 25 et 29 ans.

Source : Perval (Min.not 2006-2015).

14L’hypothèse de traitement différentiel des biens est corroborée par les agents immobiliers interrogés. « Le locatif c’est presque un produit financier. Souvent c’est liquidé. », constate l’un d’eux. Selon une autre encore :

Les investissements, qu’ils les vendent, j’ai envie de dire oui. (...) Au bout de vingt ou trente ans, les gens, ils en ont marre. Ça tombe pile au moment de la retraite. Après, vendre – s’il n’y a pas d’obligation – la résidence principale, je sais pas... J’ai envie de dire moins. Ça inquiète les gens, quand même.

  • 5 Le cas des résidences secondaires, négligé ici en raison de leur très faible présence sur le territ (...)

15Ces résultats permettent donc d’esquisser une carrière immobilière des personnes âgées fondée sur une différence de gestion des biens selon leur statut d’occupation. Pour les ménages qui en détiennent, les biens locatifs acquis pendant la période d’activité ont tendance à être liquidés à l’approche de la retraite ou au début de celle-ci5. En revanche, la résidence principale est généralement conservée. Dans les cas, minoritaires, où elle ne l’est pas, sa vente est très souvent suivie de l’acquisition d’un nouveau logement – préservant ainsi le statut de propriétaire-occupant. Les résultats du recensement de 2013 étayent cette hypothèse. Dans le Grand Lyon, les taux de propriété-occupation sont quasiment similaires pour les 65-79 ans (64,5%) et les 80 ans et plus (64,3%). À l’échelle de la France, l’enquête Patrimoine de 2015 établit en revanche une diminution nette du taux de détention de logements non classés résidence principale avec l’avancée en âge : 24,9% des ménages dont la personne de référence a entre 60 et 69 ans en possèdent contre 17,2% pour la catégorie 70 ans et plus [Coppoletta-Solotareff et al, 2015]. Bien que ces proportions seraient sans doute sensiblement différentes pour le Grand Lyon, il semble raisonnable de penser que l’essentiel des ventes sans nouvelle acquisition concerne les logements non classés résidence principale.

16Les déménagements, lorsqu’ils ont lieu, se font de plus en plus vers des appartements à mesure de l’avancée en âge. Dans le Grand Lyon, les maisons représentent 7,6% des acquisitions des personnes âgées de 65 ans et plus contre environ 15% pour le reste de la population, ce qui confirme les tendances observées à l’échelle nationale. Au fil de l’âge, les personnes âgées cherchent de plus en plus à s’installer dans des logements de plain-pied proches des services de santé, ce qui les amène à se montrer plus favorables aux appartements [Djefal et Eugène, 2004]. De manière générale, les personnes âgées, en cas de changement de résidence principale, partent pour des logements de plus petite taille, moins chers que la propriété qu’ils quittent [Christel, 2006 ; Nowik et Thalineau, 2010]. La résidence principale peut donc être utilisée à des fins de désaccumulation, mais, dans la plupart de ces situations, seule une part résiduelle du montant tiré de la vente est maintenue sous forme d’épargne liquide. À l’inverse, les sommes tirées de la vente de logements non classés en résidence principale ne sont que rarement utilisées pour acquérir un nouveau bien locatif.

17Cette carrière immobilière se maintient au fil des générations. La préservation du statut de propriétaire-occupant ainsi que la liquidation des autres types de logement obéissent bien à un effet d’âge davantage qu’à un effet de cohorte [Dauriol, 2008 ; Bernard et Berthet, 2015 ; Simon et Essafi, 2017]. Les comportements immobiliers décrits ici ne sont donc pas un simple produit des conditions avantageuses d’entrée dans la vie active des générations du Baby-Boom : ils illustrent de façon plus générale des différences de rapport aux biens immobiliers selon l’usage qu’en ont les propriétaires. La tendance générale à la conservation de la résidence principale est illustrée en creux par l’étude des cas, exceptionnels, de ventes sans nouvelle acquisition.

Les ventes sans rachat : l’exception qui éclaire la règle

  • 6 Tel que calculé par l’INSEE, le niveau de vie n’est pas proportionnel au nombre de personnes du mén (...)

18Les situations d’abandon du statut de propriétaire-occupant pendant la retraite interviennent plus fréquemment à partir de 75 ans. Comme constaté à la section précédente, les plus de 80 ans sont davantage mobiles et vendent plus facilement leur résidence principale que les 65-79 ans. Ces cas de vente sans rachat sont généralement le fruit de contextes financièrement contraignants. Les travaux réalisés sur la question, tant aux États-Unis [Painter et Lee, 2009] qu’en Europe [Angelini, Brugiavini et Weber, 2014] et en France plus particulièrement [Bonvalet et Ogg, 2008] identifient deux principaux motifs de désaccumulation : la dégradation de la santé et la perte du conjoint. Le veuvage favorise en effet la désaccumulation en réduisant le niveau de vie du ménage6. Le conjoint survivant peut chercher à déménager afin d’ajuster ses dépenses de logement à ses revenus diminués [Bonnet, Gobillon et Laferrère, 2008]. Dans le Grand Lyon en 2013, parmi les 80 ans et plus, les personnes veuves représentent 51,8% de la population recensée, 62,0% des vendeurs de biens immobiliers et 43,8% des acquéreurs.

19La perte d’autonomie apparaît également comme un motif majeur des ventes sans rachat. Le montant tiré de la vente est alors consacré au financement d’un séjour en institution. L’hébergement en établissement est en effet très faiblement pris en charge par la protection sociale : en 2014, 74% de ces frais étaient supportés par les ménages [DRESS, 2016]. Or, le revenu des retraités est dans la majorité des cas inférieur aux coûts d’un séjour en EHPAD [Besnard et Zakri, 2018]. Dans ces situations, le patrimoine immobilier peut faire office d’épargne de dernier recours [IGAS, 2009]. Il est difficile d’établir précisément la force du lien statistique entre dépendance et vente sans nouvelle acquisition. Solène Billaud observe néanmoins qu’en 2007, seuls 26% des résidents d’EHPA interrogés par la DREES se déclaraient propriétaires d’un bien immobilier contre environ 65% de l’ensemble des personnes de 80 ans et plus à la même période [Billaud, 2012]. Les agents immobiliers interrogés s’accordent à considérer le départ en institution comme un motif important de l’abandon du statut de propriétaire-occupant pour les âges les plus avancés. L’une des interviewées aborde spontanément le problème en ouverture d’entretien :

On a régulièrement un dossier où il y a une maladie d’Alzheimer. Il faut placer. Avec un coût de 3000 euros par mois la seule solution c’est de vendre.

20L’ensemble des sources, travaux de recherche et agents interviewés, confirment cependant l’attachement des personnes âgées à leur résidence principale et leur désir de la conserver le plus longtemps possible. La désaccumulation n’intervient que dans les cas où les dépenses courantes commencent à excéder le montant des revenus perçus.

21L’âge lui-même semble donc agir de façon essentiellement indirecte sur les comportements résidentiels. Il joue par l’intermédiaire des organismes et institutions nationales qui définissent les ressources perçues à chaque période du parcours de vie. Une faible prise en charge collective de la dépendance, telle que préconisée par les partisans de l’« asset-based welfare », pourrait ainsi favoriser la désaccumulation patrimoniale. Ce mécanisme confirme la thèse d’un lien entre l’organisation des systèmes de protection sociale et les marchés immobiliers. La propriété immobilière peut s’imposer comme substitut des pensions de retraite ou de prestations de santé [Kemeny, 2001] au prix d’un accroissement des inégalités sociales [Conley et Gifford, 2006 ; Bugeja, 2011]. Ces problématiques gagneraient à être approfondies dans de futures études par une prise en compte des trajectoires socioprofessionnelles et patrimoniales des ménages retraités, ce que ne permet pas à elle seule la base Perval.

Logiques résidentielle et financière : le marquage social du logement

22Ces résultats amènent à distinguer deux modalités idéaltypiques de gestion du logement que l’on pourrait qualifier de logique financière et résidentielle. La première renvoie au fait que les biens immobiliers non occupés par leur propriétaire sont gérés comme des actifs. La seconde insiste davantage sur les dimensions non financières de l’attachement à la résidence principale et au statut de propriétaire-occupant.

23L’usage qu’ont les personnes âgées des biens locatifs est proche des comportements de gestion des actifs financiers prescrits par les modèles économiques intertemporels. Il s’agit de biens désaccumulés de manière anticipée, c’est-à-dire avant que les ménages ne se trouvent en situation d’illiquidité. Alain Tourdjman et Yann Benoist-Lucy [Tourdjman et Benoist-Lucy, 2006] montrent que les montants ainsi dégagés sont épargnés par les ménages sous des formes plus liquides – généralement des placements financiers (livret A, assurance-vie). Ils rappellent à ce titre que les personnes âgées françaises maintiennent un taux d’épargne positif jusqu’aux alentours de 75 ans. La liquidation des logements non occupés comme résidence principale correspondrait donc à une désaccumulation de précaution. Les personnes âgées, anticipant la dégradation de leur santé et la transmission de leur patrimoine, préfèrent disposer de leur épargne sous une forme liquide plutôt qu’immobilière. De l’avis des agents immobiliers interrogés, le recours au marché immobilier est en effet perçu par les retraités comme particulièrement pénible. Ainsi, la gestion des biens non occupés par leur propriétaire correspond globalement aux prédictions des modèles de cycle de vie, à cela près qu’elles constituent moins une véritable désaccumulation qu’une « liquéfaction » d’une partie du patrimoine.

  • 7 Les fondements de ce marquage ne constituent cependant pas l’objet de cet article – sur ce thème, v (...)

24Cette préférence pour des formes d’épargne liquides ne semble cependant pas stimuler la vente des résidences principales. Comme observé précédemment, les résidents en EHPAD n’envisagent la liquidation du patrimoine immobilier que dans le cas où l’épargne et le patrimoine non immobilier sont insuffisants. La résidence principale ne serait donc pas directement substituable à l’épargne liquide, contrairement aux autres biens immobiliers. En cela, les logements semblent l’objet d’un « marquage social » [Zelizer, 2005] : les ménages affectent les logements qu’ils possèdent à des usages différents7. Les choix immobiliers concernant les résidences principales ne relèvent pas, ou rarement, d’anticipations. À propos des résidences principales, un agent immobilier observe : « On ne m’a jamais dit qu’on achetait pour, plus tard, financer une maison de retraite. » La résidence principale semble ainsi échapper aux comportements prédits par l’hypothèse du cycle de vie : elle ne se réduit pas à un actif patrimonial, et sa gestion par les ménages procède moins de l’anticipation que d’une « adaptation à vue » [Aragau et Morel-Brochet, 2013].

3. La segmentation du marché immobilier lyonnais

25Le traitement différencié des biens immobiliers selon leur statut est spatialement marqué. L’analyse des bases de données Perval permet de proposer un découpage de la communauté urbaine de Lyon en trois zones selon les caractéristiques de leurs marchés immobiliers.

Le Grand Lyon : trois principaux sous-marchés

  • 8 La durée de détention des biens vendus est mesurée par la durée moyenne entre la transaction enregi (...)

26Les données sur les transactions réalisées entre 2006 et 2015 dans les communes du Grand Lyon permettent d’opposer trois principaux sous-marchés. Cette distinction est le résultat d’une classification ascendante hiérarchique (CAH) réalisée à l’échelon communal pour les biens vendus par des personnes de 65 ans ou plus. Les cinq variables utilisées, obtenues à partir des bases Perval8, sont indiquées dans le tableau 2. Elles permettent une caractérisation des marchés immobiliers locaux en nous renseignant, outre le prix, sur le type de biens mutés, sur leur usage et sur la rapidité de leur rotation. L’échelon communal a été privilégié en raison du nombre parfois insuffisant de transactions aux mailles plus fines, et en dépit du fait que le découpage administratif ne permet qu’une représentation imparfaite du fonctionnement des marchés immobiliers [Lee, Cho et Kim, 2016].

27Une CAH permet de regrouper les individus statistiques d’un échantillon en classes emboîtées selon la proximité de leurs caractéristiques. La classification a ici été obtenue par la méthode de Ward. Celle-ci regroupe les individus de façon à ce que les classes produites soient le plus homogènes possible, c’est-à-dire par minimisation de l’inertie intraclasse [Bouroche et Saporta, 2006]. On a ici opté pour une partition de l’effectif en trois classes, qui semblait le meilleur compromis entre diversité et cohérence des catégories obtenues. A ensuite été calculé, pour chaque groupe, l’écart moyen entre le temps de détention des résidences principales et celui des autres logements (tableau 2).

Tableau 2. Caractéristiques moyennes des trois sous-marchés immobiliers locaux pour les biens vendus par des personnes de 65 ans ou plus

Marché à dominante résidentielle

Marché intermédiaire

Marché à dominante financière

Nombre de communes et arrondissements concernés

28 (44%)

18 (29%)

17 (27%)

Variables utilisées pour la CAH

Prix moyen hors taxes

331 650 euros

195 110 euros

219 170 euros

Prix moyen au m2

2 880 euros

2 192 euros

2 793 euros

Part des maisons dans les ventes

84,3%

44,2%

14,5%

Part des propriétés occupées dans les ventes

47,1%

39,0%

27,8%

Durée moyenne de conservation des biens vendus

16,5 années

15,6 années

13,9 années

Variables supplémentaires

Les propriétés occupées sont en moyenne conservées n années de plus que les autres logements

5,0 années

3,3 années

1,1 années

Note : le prix au mètre carré est calculé en rapportant le prix hors taxe à la surface habitable – ce calcul n’intègre donc pas la surface du terrain des maisons.

28La CAH permet de distinguer nettement trois catégories de communes. Un premier groupe, représentant un peu moins de la moitié de l’effectif total, est marqué par des logiques résidentielles. Il se caractérise par un marché immobilier orienté vers l’échange de propriétés occupées, où les maisons sont largement majoritaires, la rotation relativement lente et les biens mutés substantiellement plus chers. À l’opposé, environ un quart des communes présentent des signes d’une financiarisation plus marquée des usages de l’immobilier. Ce sous-marché à dominante financière met en jeu presque essentiellement des appartements et des biens locatifs, dont la durée de détention est plus courte que dans les autres zones. L’analyse permet d’identifier une troisième catégorie, qui occupe une place intermédiaire pour ce qui est de la part des maisons et des résidences principales dans les ventes ainsi que de la durée de détention. Ce dernier sous-marché se distingue cependant par des prix nettement inférieurs à ceux pratiqués dans le reste du Grand Lyon, tant en termes de montant total que rapporté au mètre carré.

Une segmentation inscrite dans l’espace

29Le sous marché à dominante financière se limite pour l’essentiel au centre de l’agglomération lyonnaise (carte 1). Il s’agit de territoires marqués par un habitat particulièrement dense et d’importantes hétérogénéités de revenus. Les niveaux de vie médians s’échelonnent d’environ 20 000 euros par an par unité de consommation en 2015 à Villeurbanne et Neuville-sur-Saône à plus de 28 000 euros dans le sixième arrondissement de Lyon. La part faible des résidences principales dans les ventes et la durée relativement rapide de rotation des biens immobiliers indique une tendance à un usage spéculatif de l’immobilier dans le centre de l’agglomération.

30Le sous-marché à dominante résidentielle se concentre essentiellement dans le quart nord-ouest de l’agglomération lyonnaise tout en intégrant certaines des communes les plus éloignées du centre-ville. Il se compose de territoires historiquement tournés vers l’habitat pavillonnaire, accueillant des populations globalement aisées et soucieuses de limiter la densification urbaine [Charmes et Rousseau, 2014]. Le cas de Saint-Didier-au-Mont-D’Or offre un exemple extrême de cette catégorie de commune. Avec un niveau de vie annuel médian de 37 300 euros, elle illustre à la fois la tendance à la spécialisation résidentielle des communes de l’Ouest et les tentatives de ces municipalités de limiter la densification et l’installation de ménages de catégories populaires [Rousseau, 2017]. Ces choix se reflètent dans les caractéristiques des biens qui y sont vendus par les personnes âgées ; il s’agit de biens plus chers et davantage occupés par leurs propriétaires que la moyenne des biens mutés. Le fait que ces territoires de l’Ouest, dont certains sont limitrophes de Lyon, présentent des profils similaires aux communes les plus périphériques du Grand Lyon peut se lire comme le signe d’un certain succès de ces politiques locales.

31Le dernier sous-marché, intermédiaire, se déploie principalement dans les communes de l’Est lyonnais, dont la population résidente bénéficie de niveaux de vie plus faibles que ceux du reste du Grand Lyon [Bernert et Gilbert, 2015]. La spécificité de ce sous-marché réside ainsi dans la relative accessibilité des biens qui s’y échangent, dont les prix au mètre carré sont inférieurs d’environ un quart à ceux pratiqués dans les communes à dominante résidentielle. Les municipalités des communes de l’Est lyonnais ont en outre davantage joué le jeu de la densification urbaine [Rousseau, 2017], d’où une certaine mixité des biens immobiliers aussi bien en termes de part des maisons dans les ventes que de statut d’occupation.

Carte 1. La segmentation du marché immobilier pour les biens vendus par des personnes âgées de 65 ans ou plus (2006-2015)

Carte 1. La segmentation du marché immobilier pour les biens vendus par des personnes âgées de 65 ans ou plus (2006-2015)

Source : Perval (Min.not 2006-2015).

32La distribution spatiale des sous-marchés associe ainsi logique centre-périphérie et division Est-Ouest. Ce résultat est le reflet des répartitions des composantes de la CAH réalisée (carte 2). En matière d’inégalités sociales prévaut une opposition Est-Ouest [Charmes et Rousseau, 2014] qui se répercute directement sur les prix des biens vendus. Les transactions enregistrées à Saint-Didier-au-Mont-d’Or impliquent ainsi des montants en moyenne 3,3 fois supérieurs à celles de Vaulx-en-Velin. En revanche, les parts des maisons et des résidences principales dans les ventes ainsi que, dans une moindre mesure, la durée moyenne de conservation des biens, sont toutes davantage distribuées sur un mode centre-périphérie.

Carte 2. Répartition des prix moyens, des durées de conservation et des caractéristiques des biens vendus par des personnes de 65 ans ou plus (2006-2015)

Carte 2. Répartition des prix moyens, des durées de conservation et des caractéristiques des biens vendus par des personnes de 65 ans ou plus (2006-2015)

Source : Perval (Min.not 2006-2015).

La variabilité spatiale des modèles comportementaux

33Les modèles appuyés sur la HCV s’appuient sur une conception du patrimoine immobilier comme un ensemble d’actifs relativement homogènes. La prise en compte de leur hétérogénéité permet de montrer que les comportements de désaccumulation prennent en réalité des formes diverses. L’inégale répartition géographique des statuts d’occupation des logements accompagne une diversité spatiale des comportements de désaccumulation. Les communes centrales constituent ainsi des espaces où la gestion des biens immobiliers est davantage anticipée et correspond plus qu’ailleurs à un schéma proche des prédictions des modèles fondés sur la HCV. Ces résultats permettent donc d’insister sur les écarts spatiaux de validité de modèles comportementaux.

34En outre, les écarts de traitement des biens immobiliers selon leur statut d’occupation sont plus prononcés dans les communes du sous-marché à dominante résidentielle. Les propriétés occupées y sont conservées environ cinq années de plus que les autres logements, tandis que cet écart est à peine supérieur à un an dans le centre lyonnais (tableau 2). Les logiques résidentielles et immobilières sont donc moins clairement distinguables dans le centre de l’agglomération que dans les communes qui l’entourent. Cette variabilité spatiale du marquage social des logements appelle à nuancer la segmentation a priori des comportements selon les statuts d’occupation. Si les écarts de gestion entre les propriétés occupées et les autres types de bien sont manifestes, leur ampleur est elle aussi géographiquement variable. Un modèle de type HCV enrichi qui prendrait en compte les statuts d’occupation serait donc, dans une certaine mesure, lui aussi inégalement valide selon les territoires.

Conclusion

35L’étude des transactions réalisées par les personnes de 65 ans et plus permet d’identifier des différences importantes de gestion des biens immobiliers selon leur statut d’occupation. Les personnes âgées utilisent plus facilement comme des actifs les logements qu’elles n’occupent pas. Pour leurs propriétaires, la valeur de ces biens correspond donc essentiellement à leur valeur monétaire. Leur désaccumulation pendant la période de la retraite, relativement marquée, correspond à des comportements d’anticipation dont l’objectif est la constitution d’une épargne de précaution facile à mobiliser. À l’inverse, le marché des propriétés occupées peut se lire comme davantage « encastré » [Polanyi, 1983] que celui des autres biens immobiliers dans le sens où la valeur accordée aux résidences principales par leurs propriétaires ne correspond pas nécessairement au prix du marché. Leur gestion par les ménages est également beaucoup moins anticipée. Elles sont plus difficilement cédées et, lorsqu’elles le sont, le montant tiré de leur vente est pour l’essentiel affecté à l’acquisition d’une nouvelle résidence principale. L’encastrement de ce marché semble ainsi lié à la valorisation du statut de propriétaire-occupant. La propriété de son logement reste en effet un moyen de lutter contre l’insécurité sociale [Castel, 2003] – en l’occurrence contre la vulnérabilité associée aux âges les plus avancés. Paradoxalement, le glissement vers des systèmes d’asset-based welfare pourrait tout à fait renforcer le sentiment sécurisant associé à la propriété de son logement.

36Ce traitement différencié des biens immobiliers est spatialement marqué. Le centre de l’agglomération lyonnaise, où les biens locatifs sont davantage représentés, se caractérise par une plus grande financiarisation de la gestion des logements des ménages âgés. Ce phénomène s’y accompagne de la réduction des écarts de gestion entre les résidences principales et les autres biens. Le caractère encastré des premières serait donc moins affirmé dans les centres que dans les périphéries à vocation résidentielle. Dès lors, si la diffusion des discours d’« asset-based welfare » participe bien d’une tendance à la financiarisation du logement [Aalbers, 2015], celui-ci relève en France d’une gestion encore en partie résidentielle, à plus forte raison hors des centres urbains. Les marchés immobiliers sont ainsi marqués par des formes d’hybridation de logiques patrimoniales traditionnelles et de modes de comportements plus financiarisés.

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Annex

Annexe 1. Représentativité spatiale des bases Perval à l’échelle des communes (Grand Lyon, 2006-2015)

Annexe 1. Représentativité spatiale des bases Perval à l’échelle des communes (Grand Lyon, 2006-2015)
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Notes

1 Le présent article reprend les résultats d’un mémoire de Master encadré par Guilhem Boulay, que je remercie pour ses conseils et ses relectures.

2 L’expression « asset-based welfare » est parfois traduite par « État social patrimonial ».

3 Les bases Perval utilisées ont été mises à ma disposition sous convention par le Grand Lyon grâce à l’intervention de Julien Virmont.

4 En 2015 dans le Grand Lyon, les résidences principales occupées par leur propriétaire représentent 39,4% des logements recensés ; celles louées 49,0% ; les résidences secondaires 1,25% ; les logements vacants 7,44%.

5 Le cas des résidences secondaires, négligé ici en raison de leur très faible présence sur le territoire du Grand Lyon, semble obéir à d’autres logiques [Chevrier et Darris, 2009].

6 Tel que calculé par l’INSEE, le niveau de vie n’est pas proportionnel au nombre de personnes du ménage : une personne vivant seule avec un certain revenu verra son niveau de vie augmenter si une autre personne percevant le même revenu emménage avec elle, et inversement si celle-ci quitte le ménage. En outre, du fait de la répartition des revenus et des espérances de vie, le décès touche plus fréquemment le conjoint (en général un homme) percevant le revenu le plus important, ce qui accroit encore le phénomène de diminution du revenu en cas de veuvage.

7 Les fondements de ce marquage ne constituent cependant pas l’objet de cet article – sur ce thème, voir notamment les travaux de Hervé Marchal [2017] et Anne Gotman [2018].

8 La durée de détention des biens vendus est mesurée par la durée moyenne entre la transaction enregistrée et sa précédente mutation.

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Title Graphique 1. Statut d’occupation des logements vendus selon l’âge du vendeur (2006-2015)
Caption Champ : Ensemble des particuliers d’âge renseigné de 20 à 99 ans ayant été impliqués dans une transaction immobilière entre 2006 et 2015 pour un bien appartenant à l’une des 56 communes rattachées au Grand Lyon en 2006. Lecture : Entre 2006 et 2015, 2404 propriétés occupées ont été vendues par des personnes ayant entre 25 et 29 ans.
Credits Source : Perval (Min.not 2006-2015).
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Title Carte 1. La segmentation du marché immobilier pour les biens vendus par des personnes âgées de 65 ans ou plus (2006-2015)
Credits Source : Perval (Min.not 2006-2015).
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Title Carte 2. Répartition des prix moyens, des durées de conservation et des caractéristiques des biens vendus par des personnes de 65 ans ou plus (2006-2015)
Credits Source : Perval (Min.not 2006-2015).
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Title Annexe 1. Représentativité spatiale des bases Perval à l’échelle des communes (Grand Lyon, 2006-2015)
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Pierre Le Brun, « La désaccumulation sélective : la place des personnes âgées sur le marché immobilier résidentiel du Grand Lyon (2006-2015) », Espace populations sociétés [Online], 2019/3 | 2019, Online since 28 January 2020, connection on 13 August 2020. URL : http://journals.openedition.org/eps/9310 ; DOI : https://doi.org/10.4000/eps.9310

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