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Dossier pédagogique

Le lien logement-population à l’échelle locale. I – Le « rendement démographique » des logements

Jean-François Léger

Texte intégral

Introduction. Du lien population-logement à l’échelle nationale au lien logement-population à l’échelle locale

  • 1 Un ménage correspond à l’ensemble des personnes (au moins une) qui habitent au sein d’une même rési (...)

1Le questionnement sur le lien entre population et logement est quasiment aussi ancien que la démographie elle-même. Dès 1946, dans un article précisément intitulé « population et logement » paru dans l’un des tout premiers numéros de la revue de l’Institut national des études démographiques (l’Ined) Population, Alfred Sauvy souligne que « le logement présente tant d’interférences avec le problème démographique, qu’il ne saurait être abordé, dans aucun cas concret, sans une étude parallèle sur la population et son mouvement » [Sauvy, 1946, p. 441]. Le nombre de logements à construire est alors considéré comme une variable dépendante de la dynamique démographique. Les projections du nombre de ménages1 et de logements à l’échelle nationale [Jacquot, 2012] ou régionale [par exemple Bailleul et al., 2018 ; Bourriau et al., 2019] sont d’ailleurs encore fondées, de manière légitime, sur le postulat qu’elles sont une conséquence de la croissance de la population : les logements répondent à un besoin démographique.

2Quelques années plus tard, Louis Henry [1949] précise la relation entre population et logement en mesurant l’effet de certains facteurs démographiques sur les besoins en matière de logements : la structure par âge, l’état matrimonial et les migrations internes. Il souligne notamment qu’en fonction de la composition des ménages, les besoins immobiliers ne sont pas les mêmes : par exemple ceux d’un jeune couple avec des enfants ne sont pas les mêmes que ceux d’un ménage de retraités. Il fait intervenir aussi une dimension géographique par la prise en compte des migrations internes : la localisation des logements est importante dans la mesure où les besoins doivent être définis là où les gens résident : selon lui, et à juste titre, une approche nationale éludant la distribution inégale des habitants sur le territoire et négligeant les dynamiques migratoires qui sont alors (à la toute fin des années 1940, à l’aube des « Trente Glorieuses ») en train de remodeler la géographie de la population française ne pourrait en effet correctement approcher l’adéquation entre population et logements. La démarche s’inscrit donc dans la continuité de la réflexion initiée par Alfred Sauvy : le besoin en logements dépend toujours de la dynamique de la population. Cette relation de dépendance est incontestable à une échelle géographique très large, comme celle d’un pays, d’une région ou encore d’un département. Mais Louis Henry précise toutefois que cette relation est moins évidente à mesure que l’échelle géographique d’analyse s’écarte du niveau national pour aller vers des échelons de plus en plus locaux.

3Louis Henry approfondit sa réflexion sur le sujet quelques années plus tard [1960]. Un travail sur des ensembles démographiques plus petits (notamment ceux des villes nouvelles) le conduit à souligner les effets à court terme du déséquilibre de la composition par âge d’une population emménageant à un même moment (ou sur une période très courte) dans un ensemble résidentiel réduit (cité, quartier) sur la dynamique démographique. Il constate ainsi qu’une « population dont la structure, au premier chef la composition par âge, s’écarte beaucoup de la structure d’équilibre correspondant à ses caractéristiques de renouvellement (fécondité et mortalité, règles d’entrée et de sortie) présente une évolution oscillante, dont l’amortissement peut être très lent » [Henry, 1960, p. 608]. Les conséquences locales sont importantes : « dans l’hypothèse vraisemblable d’une faible mobilité de leur population, les quartiers neufs et, encore plus, les villes neuves utiliseront très mal leur équipement immobilier, alternativement gaspillé et surchargé » [Henry, 1960, p. 608]. Par exemple, une population adulte en début de cycle de vie aura par exemple surtout besoin d’infrastructures pour accueillir les enfants (crèches, puis établissements d’enseignement primaire et secondaire), tandis que plus tard, quand ces derniers auront quitté le domicile familial et que les parents seront devenus plus vieux, ce sont des équipements adaptés aux besoins des personnes âgées qu’il faudra privilégier [Léger, 2012]. Il en vient donc à recommander, dès 1960, que la population présente au départ des « anomalies ». « En d’autres termes, il faut loger dans les quartiers neufs et les villes neuves d’autres catégories de ménages que celle des jeunes ménages n’ayant guère que de très jeunes enfants ; il faut y loger aussi des ménages plus anciens et de vieux ménages » [Henry, 1960, p. 608].

4Avec ce travail, le logement n’est plus seulement une variable dépendante de la dynamique démographique. Un premier pas vers le renversement de la relation est opéré : dans un parc de logements constant, la composition des ménages initiaux va structurer la nature de son évolution avec le risque de rendre obsolètes toutes les infrastructures publiques déterminées pour l’accueil de la première génération d’habitants. Cette démarche a été précisée de manière théorique par Hervé Le Bras et Jean-Claude Chesnais en 1976. À partir de nombreuses simulations menées, contrairement à Louis Henry, sur le très long terme, ils mettent en évidence l’effet du calendrier de livraison et d’emménagement des logements d’un parc résidentiel neuf (dans le cas présent il s’agit encore du cas des villes nouvelles) sur la dynamique démographique de la population de ce même parc résidentiel. Les auteurs ne font pas des logements une variable dépendante de la dynamique des populations ; ils renversent la perspective et montrent qu’au niveau d’un parc résidentiel déterminé, le cycle de l’habitat détermine l’effectif et la composition par âge de la population des ménages qui y résident. De conséquence des évolutions démographiques au niveau national, le logement en devient l’une des causes à l’échelle locale. Il faudra tout de même attendre les années 1980 puis 1990 pour que des démographes se saisissent concrètement de ces observations. En Belgique, Thierry Eggerickx et Michel Poulain [1999] ont par exemple détaillé la dynamique démographique de la population des lotissements. En France, c’est dans le cadre de perspectives démographiques locales qu’Alfred Dittgen [1988] ou encore Philippe Louchart [1999] ont initié puis développé l’analyse du lien logement-population à l’échelle locale pour la région Île-de-France. Alfred Dittgen [2008, p. 100] résume d’ailleurs aussi bien que simplement l’évidence du lien logement-population à l’échelle locale :

« Dans les pays développés, pour qu’une ville voie sa population croître il faut qu’elle connaisse une croissance de son parc immobilier. À l’inverse, une ville dans laquelle on détruit des logements sans les remplacer voit sa population décroître. D’une façon générale l’évolution d’une population urbaine dépend de l’évolution de son parc immobilier. C’est particulièrement vrai en ville nouvelle ou dans un quartier neuf. »

5On peut traduire sans équivoque par une relation mathématique simple le sens de ce lien entre logement et population à l’échelle locale. Pour commencer, on rappelle que la population totale est composée en grande partie de la population des ménages (PM) et pour une partie résiduelle de la population hors ménage qui correspond aux personnes vivant en communauté (foyers de travailleurs, maisons de retraite, résidences universitaires, maisons de détention…) ou dans des habitations mobiles, aux bateliers et aux sans-abris. La population totale (P) est donc le produit de la population des ménages (PM) par l’inverse de la part de la population résidant au sein des ménages (fPM) :

6L’effectif de la population des ménages peut lui-même être décomposé en un produit de trois facteurs : le nombre de logements (L), la proportion de résidences principales parmi les logements (fRP) et la taille moyenne des ménages (TMM, le nombre moyen d’occupants par résidence principale). De ce fait, l’effectif de la population totale s’écrit :

7L’effectif de la population totale et son évolution dépendent donc de quatre facteurs, dont l’importance est toutefois inégale. En particulier, la population hors ménage est, quelle que soit l’échelle géographique et la période, peu importante en regard de celle vivant au sein des résidences principales. À l’échelle nationale, depuis 1968, elle représente moins de 3 % de la population totale ; à l’échelle locale, son poids dépasse rarement les 5 % : en 2016, dans 87 % des unités urbaines de France métropolitaine, il est compris entre 0 % et 5 %. De ce fait, l’effectif des populations locales correspondent quasiment exclusivement à celui de la population des ménages (plus de 97 % de la population totale de France métropolitaine ; au moins 95 % de la population totale dans 9 unités urbaines de métropole sur 10). En d’autres termes, à l’échelle locale, plus il y a de logements, plus ces derniers sont occupés de manière permanente par des ménages et plus ces derniers comptent en moyenne de personnes, plus l’effectif de la population locale sera important. Ce dossier détaille donc les facteurs qui assurent le « rendement démographique » des logements : la première section est consacrée à la proportion de résidences principales à l’échelle locale, tandis que les suivantes précisent le lien qui existent entre les caractéristiques des résidences principales et la taille moyenne des ménages : le type de logement (maison individuelle ; logement collectif) et le nombre de pièces (section 2), le statut d’occupation (section 3) et l’ancienneté du logement (section 4). Enfin, une dernière section proposera une synthèse mathématique du lien logement-population à l’échelle locale et ouvrira sur un second dossier consacré à la relation entre les caractéristiques des logements et leur composition démographique [cf. EPS 2020/1].

1. Une proportion de résidences principales très inégale selon les territoires

  • 2 Ces chiffres sont ceux correspondant au millésime 2014 du recensement rénové.

8Pour que le « rendement démographique » d’un parc de logements soit maximal, il faudrait qu’ils soient tous occupés à titre de résidence principale. C’est loin d’être le cas. À l’échelle de la métropole, en 2016, 82,3 % des logements sont des résidences principales, soit un niveau comparable à celui de l’année 1990, le plus faible jamais enregistré depuis 1968 (figure 1). Mais surtout la proportion de résidences principales est également beaucoup moins stable dans le temps et l’espace que ne l’est le poids de la population des ménages dans la population totale. Selon les régions, les communes ou les quartiers, le poids des résidences principales peut varier de manière importante, en raison notamment des résidences secondaires. Ces dernières « sont localisées majoritairement dans les espaces peu denses présentant des aménités naturelles » [Haran, Kaldi, 2017, p. 9]. Dans de nombreux arrondissements situés dans le massif alpin, elles représentent plus de la moitié des logements [Léger, 2017] ; dans ces territoires, moins d’un logement sur deux est donc occupé de manière permanente. À des échelles plus réduites (l’unité urbaine, la commune), les résidences principales peuvent être particulièrement minoritaires : dans les Alpes (unités urbaines du Grand-Bornand ou de Morzine par exemple), moins de 20 % des logements sont des résidences principales. Ailleurs, le long du littoral français notamment, cette proportion est inférieure à 30 % dans bien des unités urbaines (par exemple 19 % à La Tranche-sur-Mer sur le littoral Atlantique ; 22 % au Grau-du-Roi dans l’Hérault ; 29 % à Cavalaire-sur-mer dans le Var, etc.). Pour ces communes, les logements qui accueillent les résidents permanents sont donc très minoritaires et le parc immobilier sans commune mesure avec la taille de la population recensée localement. Les logements vacants affectent aussi dans certaines régions la part des résidences principales et donc le « rendement démographique » des logements. La vacance affecte principalement les « petits pôles urbains, où 10,2 % des logements sont vacants, et dans une moindre mesure les communes isolées, situées en dehors de l’influence des pôles (9,3 %) »2 [Haran, Kaldi, 2017, p. 9]. Elle peut donc localement réduire la part de résidences principales de manière notable. Toutefois, là où se concentrent les habitants, c’est-à-dire dans les unités urbaines comptant au moins 50 000 habitants, la part de résidences principales reste élevée et est supérieure à la moyenne nationale (figure 1).

Figure 1. Évolution de 1968 à 2016 de la proportion de résidences principales selon la taille des unités urbaines

Figure 1. Évolution de 1968 à 2016 de la proportion de résidences principales selon la taille des unités urbaines

Source : Insee, Recensements de 1968 à 2016. Calculs : auteur

9Dans les principales unités urbaines de France, la proportion de résidences principales atteint ou dépasse systématiquement les 90 % sauf à Nice (70 %) en raison de nombreuses résidences secondaires. Toutefois, il convient de s’attarder sur le cas des arrondissements parisiens (figure 2). En effet, à la fin des années 1960, la quasi-totalité des logements de la capitale étaient des résidences principales (de 93 % à 96 % selon les arrondissements). En 2016, dans 6 arrondissements (les 1er, 2e, 4e, 6e, 7e, 8e), cette proportion est maintenant inférieure à 75 % ! Elle est même inférieure à 70 % dans les 1er, 2e, 4e et 8e arrondissements. Au cours des cinq dernières années, des baisses importantes ont été enregistrées : - 10 pts de pourcentage dans le 2e arrondissement, - 8 points dans le 7e. Ces évolutions sont consécutives à l’augmentation de la part de logements destinés aux tourisme ou acquis à des fins de résidence secondaire ou de pied-à-terre (logement occasionnel). Cette diminution de la proportion de résidences principales est, dans le cas parisien, la cause de la diminution récente du nombre d’habitants dans la capitale (- 60 000 habitants entre 2011 et 2016).

Figure 2. Évolution de 1968 à 2016 de la proportion de résidences principales dans les 20 arrondissements parisiens classés selon leur niveau en 2016

Figure 2. Évolution de 1968 à 2016 de la proportion de résidences principales dans les 20 arrondissements parisiens classés selon leur niveau en 2016

Source : Insee, Recensements de 1968 à 2016. Calculs : auteur

2. Plus le logement est grand, plus le nombre d’occupants est important, mais cette relation évidente est inégale selon les territoires et les espaces

10La proportion de résidences principales est donc un facteur important dans la traduction du nombre de logements en nombre d’habitants. L’autre grand facteur est la taille moyenne des ménages, c’est-à-dire le nombre moyen d’occupants de chaque résidence principale, qui est très corrélé au nombre de pièces des logements (figure 3). Pour les maisons individuelles comme pour les appartements, le coefficient de corrélation entre la taille des ménages et le nombre de pièces du logement est supérieur à 0,97. Il peut paraître étonnant qu’à nombre de pièces équivalent, les ménages soient le plus souvent de plus grande taille dans les appartements que dans les maisons individuelles. Mais comme cela sera précisé un peu plus loin dans ce texte, la taille moyenne des ménages dépend aussi, notamment, du statut d’occupation des logements et de leur ancienneté. Or, les ménages des maisons individuelles et des appartements ne sont pas dans les mêmes proportions propriétaires de leur logement ou locataires du secteur privé ou social et l’ancienneté moyenne du parc de maisons individuelles peut, localement, être bien différente de celle des appartements.

11Toutefois, compte tenu de la structure du parc de logements en France métropolitaine, les maisons individuelles accueillent en moyenne des ménages de plus grande taille que les logements collectifs (ou appartements). En effet, 85 % des maisons individuelles comptent au moins 4 pièces ; on en compte d’ailleurs quasiment autant de 4, 5 ou 6 pièces ou plus. Dans ces maisons, la taille moyenne des ménages est de 2,6 personnes. Au contraire, le parc de logements collectifs est majoritairement (71 %) composé d’appartements de moins de 4 pièces. Les grands logements de 5 pièces ou plus représentent moins de 9 % des logements collectifs. De ce fait, en moyenne, dans l’ensemble des logements collectifs, la taille moyenne des ménages est nettement inférieure à celle de l’ensemble des maisons individuelles (1,92 contre 2,44). Pour simplifier, il y a donc en moyenne une demi-personne de plus dans les maisons individuelles que dans les appartements (toutes tailles confondues).

Figure 3. Taille moyenne des ménages selon le type de logement et le nombre de pièces en 2016

Figure 3. Taille moyenne des ménages selon le type de logement et le nombre de pièces en 2016

Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur

  • 3 Ces valeurs médianes sont celles diffusées pour la période avril-juin 2019 par les notaires de Fran (...)

12Le lieu de résidence a incontestablement un effet sur la taille moyenne des ménages. Plus l’espace est densément peuplé, plus les logements, à nombre identique de pièces, sont densément occupés. La comparaison entre les tailles moyennes des logements occupés dans les agglomérations de quatre villes de taille différente (une ville moyenne, Chalon-sur-Saône ; une capitale régionale de taille intermédiaire, Dijon ; une métropole régionale millionnaire, Lyon ; Paris) l’illustre bien. Pour un même nombre de pièces, plus la taille de l’agglomération et la densité de population augmentent, plus la taille moyenne des ménages est élevée. C’est tout particulièrement le cas dans les logements collectifs (figure 4). On dénombre ainsi toujours plus de personnes dans les appartements de l’agglomération parisienne que dans ceux de l’agglomération lyonnaise. Par exemple, dans les T1, l’écart est de 0,12 personne (1,23 contre 1,11), soit 10 % de plus à Paris par rapport à Lyon. En d’autres termes, un même nombre de T1 compte environ 10 % de personnes en plus dans l’agglomération parisienne que dans celle de Lyon. L’écart est de 0,24 personne dans les T2 (soit 18 % de plus à Paris), de 0,33 dans les T3 (soit 16 % en plus à Paris), de 0,29 dans les T4 (soit 11 % en plus à Paris), de 0,21 dans les T5 (soit 8 % en plus à Paris) et enfin de 0,1 personne dans les T6+ (soit 3 % de plus à Paris). Ces petits mais incontestables écarts dans chaque type de logement entre ces deux unités urbaines ont un effet démographique important quand ils sont multipliés par le nombre d’appartements. Cela signifie aussi qu’à densité de bâti équivalent, la densité démographique est plus élevée à Paris. On retrouve des écarts comparables entre Lyon et Dijon, mais de moindre ampleur entre Dijon et Chalon-sur-Sâone. Il y a semble-t-il un effet « métropole » particulièrement marqué, qui s’explique par le prix de l’immobilier. En Île-de-France, le prix médian de vente dans l’ancien est de 4 000 euros/m2 ; certes, c’est éloigné des prix dans Paris (la moitié des transactions se fait sur une base supérieure à 10 000 €/m2), mais supérieure au prix médian dans la métropole lyonnaise (3 300 €/m2), lui-même bien supérieur à celui de l’agglomération dijonnaise (2 000 €/m2) et de celui de l’agglomération de Chalon-sur-Saône (1 200 €/m2)3. En toute logique, plus le prix de l’immobilier est élevé, plus les taux d’occupation (rapport entre le nombre de résidents du logement et le nombre de pièces) est élevé.

Figure 4. Taille moyenne des ménages occupant un appartement selon le nombre de pièces, dans des unités urbaines (UU) de taille et de densité démographiques différentes en 2016

Figure 4. Taille moyenne des ménages occupant un appartement selon le nombre de pièces, dans des unités urbaines (UU) de taille et de densité démographiques différentes en 2016

Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur

13Ce gradient d’occupation des logements selon la taille dans ces quatre strates urbaines bien différentes les unes des autres est également observé pour les maisons individuelles (figure 5). Si les écarts entre Paris et Lyon et ceux entre Lyon et Dijon sont toujours aussi marqués, il n’y a en revanche plus guère de différence entre l’occupation des maisons des agglomérations de Dijon et de Chalon-sur-Saône. En fait, si les centres de ces deux unités urbaines, essentiellement composés de logements collectifs, diffèrent l’un de l’autre, les espaces moins denses de ces deux agglomérations sont au contraire composés de bourgs de morphologie comparable où dominent les maisons individuelles. Il n’y a d’ailleurs aucune rupture entre l’espace périurbain situé au sud de Dijon et celui situé au nord de Chalon-sur-Saône, qui forment presque un espace homogène que vient seulement interrompre la commune de Beaune. Si l’on écarte les maisons de petite taille (peu nombreuses), dans celles comptant au moins 4 pièces, on dénombre en moyenne 2,94 personnes dans l’agglomération parisienne, 2,78 dans celles de l’agglomération de Lyon et moins de 2,6 dans celles des unités urbaines de Dijon (2,53) et de Chalon-sur-Saône (2,59).

Figure 5. Taille moyenne des ménages occupant une maison individuelle selon le nombre de pièces, dans des unités urbaines (UU) de taille et de densité démographiques différentes en 2016

Figure 5. Taille moyenne des ménages occupant une maison individuelle selon le nombre de pièces, dans des unités urbaines (UU) de taille et de densité démographiques différentes en 2016

Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur

14Au sein des différentes strates urbaines, le nombre moyen d’occupants dans les maisons individuelles ne varie guère selon les différents types d’espace (ville-centre, banlieue, péri-urbain). Par exemple à Lyon, les maisons de 5 pièces de l’aire urbaine lyonnaise comptent toutes le même nombre moyen d’occupants, qu’elles se situent dans la ville-centre, la banlieue ou le péri-urbain. C’est le cas pour les autres tailles de maisons individuelles, à quelques nuances près (figure 6). Le même constat est observé dans les aires urbaines parisienne, dijonnaise et chalonnaise. Globalement, on peut admettre que la localisation au sein d’une même aire urbaine a peu d’effet sur la taille moyenne des ménages au sein des maisons individuelles. Ce n’est pas le cas, au contraire, pour les logements collectifs. Le constat est là encore commun aux aires urbaines de Paris, Lyon et Dijon. Dans l’aire urbaine de Lyon par exemple, d’une manière générale, en banlieue, les appartements de grande taille sont occupés en moyenne par plus de personnes que dans la ville-centre et dans le péri-urbain (figure 7). Ainsi, les appartements de 4 pièces comptent en moyenne chacun 0,18 personne de plus en banlieue que dans la ville-centre. L’écart est de 0,30 personne dans les T5 et de 0,26 dans les T6+. Cela est principalement dû à la concentration plus élevée de ménages locataires du parc social dans les banlieues des grandes villes. En revanche, pour les logements plus petits, le nombre d’occupants est très proche. Les valeurs pour le péri-urbain sont plus difficiles à interpréter, en raison notamment du nombre relativement peu important dans ce type d’espace résidentiel des logements collectifs de 4 pièces ou plus (8 % du parc total de logements dans l’aire urbaine lyonnaise).

Figure 6. Taille moyenne des ménages occupant une maison individuelle selon le nombre de pièces, selon l’espace de résidence au sein de l’aire urbaine de Lyon en 2016

Figure 6. Taille moyenne des ménages occupant une maison individuelle selon le nombre de pièces, selon l’espace de résidence au sein de l’aire urbaine de Lyon en 2016

Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur

Figure 7. Taille moyenne des ménages occupant un appartement selon le nombre de pièces, selon l’espace de résidence au sein de l’aire urbaine de Lyon en 2016

Figure 7. Taille moyenne des ménages occupant un appartement selon le nombre de pièces, selon l’espace de résidence au sein de l’aire urbaine de Lyon en 2016

Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur

3. Influence du statut d’occupation du logement sur la taille des ménages

15On compte en 2014 en France métropolitaine (hors Corse) 58 % de ménages propriétaires. Cette proportion est inégale selon les régions : elle varie de 47 % en Île-de-France à 66 % en Bretagne [Le Graët, 2018]. Au sein de chaque région, elle prend également des valeurs très différentes selon les territoires et les espaces. Ainsi, dans l’aire urbaine lyonnaise, en 2016, 52 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale (contre 59 % à l’échelle de la région Auvergne-Rhône-Alpes) [Geay, Bianco, 2018]. À l’intérieur de l’aire urbaine lyonnaise, les écarts sont encore plus importants entre l’espace péri-urbain (69 % de propriétaires), la banlieue (56 %) et l’hyper-centre de l’aire urbaine composé des communes de Lyon et Villeurbanne (34 %). De manière symétrique, c’est dans l’hyper-centre que l’on compte le plus de locataires (64 % dont 17 % dans le secteur social), devant la banlieue (42 % dont 21 % dans le secteur social) et le péri-urbain (29 % de locataires dont 11 % dans le secteur social). Ces différences sont corrélées à la part de maisons individuelles au sein de chacun de ces espaces de l’aire urbaine lyonnaise. En effet, la quasi-totalité des ménages occupant une maison individuelle sont propriétaires de leur logement, ce qui n’est pas le cas pour les ménages résidant au sein du parc de logements collectifs, notamment lorsqu’ils sont de petite taille (figure 8). Or, 76 % des résidences principales dans le péri-urbain de l’aire urbaine lyonnaise sont des maisons individuelles, tandis que c’est le cas de moins d’une habitation sur deux (43 %) en banlieue et de seulement 4 % des résidences principales dans l’hyper-centre.

Figure 8. Répartition des différentes catégories de logements (maisons ; appartements distingués selon le nombre de pièces) selon le statut d’occupation. Aire urbaine de Lyon, 2015.

Figure 8. Répartition des différentes catégories de logements (maisons ; appartements distingués selon le nombre de pièces) selon le statut d’occupation. Aire urbaine de Lyon, 2015.

Lecture : 20 % des ménages occupant un T2 sont propriétaires de leur logement ; un peu plus de 50 % sont locataires dans le secteur privé ; 20 % environ sont locataires dans le parc social et moins de 10 % occupent un autre T2 (chambre d’hôtel louée, logement gratuit chez des parents, des amis, l’employeur ...).

Source : Insee, Recensements 2015. Calculs : auteur

16À l’échelle nationale comme dans toutes les régions de France métropolitaine, la proportion de propriétaires a connu une hausse considérable entre 1968 et 1990 (de 43 % à 54 % dans l’ensemble de l’hexagone), avant de se stabiliser durant les années 1990 puis d’augmenter à nouveau au cours des années 2000 (de 55 % en 1999 à 58 % en 2009) « jusqu’à la crise économique de 2008, qui marque le début d’une nouvelle stabilisation. (...) De manière générale, la part de propriétaires croît avec l’âge : les ménages dont le référent a plus de 60 ans sont plus souvent propriétaires tant en 2014 qu’en 1968 » [Le Graët, 2018]. Comme les ménages dont la personne de référence est âgée sont le plus souvent de petite taille [Daguet, 2017], on peut donc penser que la taille moyenne des ménages propriétaires de leur logement est plus petite, toutes caractéristiques du logement égales par ailleurs, que les ménages locataires. C’est précisément le cas.

  • 4 Moyenne arithmétique des tailles moyennes des ménages occupant des logements de 4, 5 ou 6 pièces ou (...)

17Le statut d’occupation des logements a un effet sur la taille des ménages. C’est le cas quel que soit le type de logement dès lors qu’il comporte au moins trois pièces. Systématiquement, les ménages locataires du parc social comptent plus de personnes que ceux locataires du parc privé, qui eux-mêmes sont de plus grande taille que ceux propriétaires de leur logement. Les écarts sont considérables. Dans les maisons individuelles comptant au moins 4 pièces, les ménages locataires du parc social comptent au moins une personne de plus que les ménages propriétaires de leur maison (figure 9). Les ménages locataires d’une maison du parc privé se situent à mi-chemin des ménages locataires du parc social et des ménages propriétaires. Ainsi, en moyenne4, dans l’ensemble des maisons de 4 pièces ou plus, on compte 3,9 personnes dans les ménages locataires du parc social, 3,3 dans les ménages locataires du parc privé et 2,8 dans les ménages propriétaires.

Figure 9. Taille moyenne des ménages occupant une maison individuelle selon le nombre de pièces, selon le statut d’occupation dans l’agglomération de Lyon (2016)

Figure 9. Taille moyenne des ménages occupant une maison individuelle selon le nombre de pièces, selon le statut d’occupation dans l’agglomération de Lyon (2016)

Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur

18Les écarts sont encore plus importants dans le parc de logements collectifs (figure 10). Ainsi, dans les appartements de 6 pièces ou plus, les ménages locataires du parc social comptent 1,5 personne de plus que ceux propriétaires de leur logement (4,4 contre 2,9). Là encore, les ménages locataires du parc privé occupent une position médiane (3,5 personnes par ménage). Les écarts sont presqu’aussi importants pour les logements de cinq pièces : il y a en moyenne 3,9 personnes dans les ménages locataires du parc social, 3,2 dans ceux locataires du parc privé et 2,6 dans les ménages propriétaires. Il n’y a finalement guère que dans les petits logements (1 ou 2 pièces), où le nombre moyen d’occupants est à peine supérieur à 1, que le statut d’occupation n’a guère d’effet sur la taille moyenne des ménages.

Figure 10. Taille moyenne des ménages occupant un appartement selon le nombre de pièces, selon le statut d’occupation dans l’agglomération de Lyon (2016)

Figure 10. Taille moyenne des ménages occupant un appartement selon le nombre de pièces, selon le statut d’occupation dans l’agglomération de Lyon (2016)

Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur

19Le facteur de différenciation entre les ménages du parc social et celui du parc privé est un effet de sélection. En effet, les logements du parc social sont attribués sur critères sociaux et familiaux. La taille des ménages est donc un critère qui permet d’accéder à un logement social. De ce fait, dans la plupart des cas, la taille du logement attribué par les bailleurs sociaux est adaptée à celle du ménage. Certes, dans le parc privé, les ménages adaptent également le nombre de pièces de leur logement à leurs besoins, mais la relation entre les nombres de pièces et d’occupants est moins contraignante que dans les logements sociaux. Les écarts sont particulièrement importants au moment de l’emménagement dans les grands logements, qu’il s’agisse de maisons individuelles ou d’appartements, mais ils s’atténuent au fil du temps (figure 11). Le type de logement a peu d’effet sur la taille des ménages et l’évolution de cette dernière au fil du temps. C’est bien le nombre de pièces qui est prépondérant. On peut dégager quelques grandes tendances :

  • Dans les logements comptant au moins 3 pièces, le nombre moyen d’occupants des logements sociaux est toujours supérieur à celui des ménages résidant dans le parc privé au cours des 20 premières années d’emménagement.

    • 5 Le changement de la composition des ménages au fil du temps sera notamment détaillé dans le second (...)

    La taille moyenne des ménages ne cesse de diminuer avec la durée d’emménagement. Dans les logements sociaux de grande taille, les ménages présents depuis au moins 30 ans compte deux personnes de moins que ceux qui viennent d’emménager. Il s’agit ici principalement de l’effet de la décohabitation des enfants5. Dans le parc privé, l’écart est moins grand (on perd environ 1,5 personne entre les ménages arrivant et ceux occupant leur logement depuis au moins 30 ans). Cela est principalement dû au moindre nombre d’enfants dans ces familles, ce qui réduit le nombre de départs et le déficit démographique par rapport à la taille initiale du ménage. En conséquence, avec la durée d’emménagement, l’écart entre les tailles moyennes des ménages dans les secteurs social et privé tend à diminuer.

  • Dans les logements collectifs de 3 pièces, si les ménages occupant un logement social sont au début de plus grande taille que les ménages locataires du secteur privé ou propriétaires, les tailles moyennes des ménages selon les divers statuts d’occupation convergent très rapidement pour être identiques à partir d’une trentaine d’années.

  • Enfin, dans les petits logements, il n’y a pas d’effet du statut d’occupation sur la taille moyenne des ménages, qui reste quasiment constante dans le temps.

Figure 11. Évolution de la taille moyenne des ménages selon la durée de présence dans le logement. Agglomération de Lyon, 2016

Figure 11. Évolution de la taille moyenne des ménages selon la durée de présence dans le logement. Agglomération de Lyon, 2016

Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur

20La sélection des ménages qui occupent le parc social assure donc aux logements sociaux un « rendement démographique » bien supérieur à celui des logements du parc privé. Toutefois, ce « rendement démographique » diminue avec l’ancienneté de présence dans le logement. On peut énoncer cela différemment : plus un ménage est présent depuis longtemps dans son logement, moins il est « rentable » sur le plan démographique. La distribution des ménages selon l’ancienneté de résidence est donc un facteur qui peut accentuer ou atténuer les écarts de taille moyenne des ménages entre les différents statuts d’occupation des logements. Il s’agit précisément du facteur qui contribue dans l’agglomération lyonnaise à accentuer les différences de taille moyenne des ménages selon le nombre de pièces entre les ménages locataires et propriétaires du secteur privé (tableau 1).

Tableau 1. Répartition des ménages selon la durée de présence dans les grands logements. Agglomération de Lyon 2016

Ancienneté d’emménagement

Maisons individuelles 4 pièces ou +

Appartements 4 pièces ou +

Propriétaires

Locataires secteur privé

Locataires secteur social

Propriétaires

Locataires secteur privé

Locataire secteur social

< 2 ans

5%

22%

7%

6%

23%

7%

2-4 ans

10%

36%

22%

14%

33%

19%

5-9 ans

15%

20%

21%

19%

18%

19%

10-19 ans

24%

12%

26%

25%

15%

26%

20-29 ans

18%

5%

13%

14%

5%

12%

>= 30 ans

28%

5%

11%

22%

6%

17%

Total

100%

100%

100%

100%

100%

100%

Source : Insee, Recensement 2016. Calculs : auteur

21Dans le cas présent, le renouvellement des ménages au sein des grands logements (4 pièces ou plus) est le plus rapide au sein du parc locatif du secteur privé. Ainsi, 78 % des ménages locataires d’une maison individuelle sont présents depuis moins de 10 ans, dont 58 % depuis moins de 5 ans. Dans les appartements de grande taille, la plupart des ménages locataires du secteur privé sont également présents depuis peu de temps : 56 % depuis moins de 5 ans et 74 % depuis moins de 10 ans. C’est presque tout le contraire parmi les ménages propriétaires : 70 % des propriétaires d’une maison individuelle l’occupent depuis au moins 10 ans et ils sont 61 % dans ce cas parmi les ménages propriétaires d’un appartement de grande taille. Comme la taille des ménages diminue avec l’ancienneté de présence, la part importante de ménages propriétaires présents depuis longtemps dans leur logement conduit à diminuer la taille moyenne des ménages propriétaires par rapport à celle des ménages locataires du secteur privé.

22Dans le secteur social, les ménages locataires d’un appartement se renouvellent beaucoup plus lentement que dans le secteur privé. Ils ont d’ailleurs tendance à « s’installer » dans leur logement comme le font les ménages propriétaires de leur appartement. Cette situation avait déjà été soulignée par Alfred Dittgen pour Paris [2005]. « D’après les enquêtes de l’Insee [Laferrère, Warsee, 2002], ce phénomène est général en France, mais plus marquée en région parisienne. Cette différence est évidemment liée au coût de l’immobilier, qui n’incite pas les ménages qui ont eu la chance d’entrer dans un logement social dans la capitale à en sortir » [Dittgen, 2005, p. 328]. Un constat comparable peut être énoncé pour Lyon et plus généralement pour tous les espaces résidentiels au sein desquels le prix des logements est élevé en regard du salaire médian.

4. Des ménages plus grands dans les logements récents

23L’évolution de la taille des ménages en fonction de la durée d’emménagement dans le logement explique également que le nombre moyen d’occupants diffère, à type, nombre de pièces et statut d’occupation équivalents, selon l’ancienneté du logement (figures 12). En effet, c’est dans les logements les plus anciens que l’on trouve les ménages présents depuis de nombreuses années et qui ont donc vieilli sur place, ce qui se traduit notamment, comme cela vient d’être détaillé, par une réduction de la taille moyenne des ménages. Du point de vue des pouvoirs publics, la date d’achèvement des logements et donc celle de leur livraison sur le marché immobilier est une caractéristique connue qui permet d’appréhender l’évolution dans le temps du « rendement démographique » d’un parc de logements.

Figures 12. Taille moyenne des ménages en 2016 dans l’agglomération lyonnaise selon la période d’achèvement du logement

Figures 12. Taille moyenne des ménages en 2016 dans l’agglomération lyonnaise selon la période d’achèvement du logement

Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur

24D’une manière générale, dans les logements comptant au moins trois personnes, quel que soit le type et le statut d’occupation, la taille moyenne des ménages est la plus importante dans les logements les plus récents (ici ceux construits entre 2006 et 2015). C’est donc dans les logements qui ont moins d’une dizaine d’années d’ancienneté que la taille moyenne des ménages est la plus élevée. Dans les logements plus anciens, le nombre moyen d’occupants baisse de manière globalement régulière avant de se stabiliser, le plus souvent, quand les logements ont de 25 à 45 ans d’ancienneté (ici les cohortes de logements 1971-1990). La taille moyenne des ménages peut même remonter un peu dans les logements encore plus anciens, sans pour autant atteindre les valeurs initiales, loin de là. Le mécanisme général qui explique cette variation du nombre moyen d’occupants dans les logements en fonction de leur ancienneté est simple. Dans les logements les plus récents arrivent des primo-occupants. Le plus souvent, le nombre de pièces correspond aux besoins de ces ménages au moment où ils arrivent. Dans les logements comptant au moins 4 pièces, les ménages correspondent le plus souvent à un couple avec enfants. Tant que les enfants ne décohabitent pas, la taille moyenne du ménage reste constante, sauf accident familial. Au bout d’une dizaine-quinzaine d’années, les décohabitations vont progressivement réduire la taille moyenne des ménages. Une fois que tous les enfants sont partis, la taille des ménages se stabilise avant de décroître à nouveau en raison, principalement, de la mortalité des conjoints. Toutefois, à l’échelle de l’ensemble des logements et donc des ménages, ce n’est pas une poursuite de la baisse de la taille moyenne des ménages que l’on observe. En fait, progressivement, une partie des ménages anciens de petite taille vont être renouvelés par de nouveaux ménages dont la taille est cohérente avec le nombre de pièces. De ce fait, l’arrivée progressive de ces ménages va contribuer à ralentir la baisse de la taille moyenne des ménages, puis à la stabiliser avant de contribuer à sa légère remontée : en effet, dans les logements les plus anciens, le remplacement de petits ménages par des ménages de taille plus importante contribue à produire un léger rebond du nombre moyen d’occupants.

25Ce schéma général est classique et assez bien documenté en démographie, tant d’un point de vue théorique [Le Bras, Chesnais, 1976] que pratique [par exemple Dittgen, 2005, pour Paris ; Eggerickx, Poulain, 1999, pour les lotissements]. La dynamique démographique au sein des logements est en effet caractérisée par une remarquable inertie et elle est constance dans le temps. De ce fait, ce qui est observé de manière transversale pour différentes cohortes de logements est également observé de manière longitudinale au sein d’une même cohorte de logements. Cela signifie donc que lorsque des logements de taille moyenne ou grande (au moins 3 pièces, et surtout ceux de 4 pièces ou plus) sont livrés, le nombre d’occupants va systématiquement diminuer avant de se stabiliser. C’est par exemple ce qui peut être observé entre 1982 et 2016 dans l’agglomération lyonnaise dans le parc de grands logements (figures 13). Nous avons regroupé les maisons individuelles et les logements de 4 pièces ou plus compte tenu des dynamiques démographiques comparables dans ces deux types de logement. Nous distinguons ensuite seulement les logements du parc social (figure 13a) de ceux du parc privé (figure 13b). En effet, au sein du parc privé, le statut d’occupation des logements peut évoluer dans le temps : un même logement peut être occupé par un ménage propriétaire puis par un ménage locataire et vice-versa. Du point de vue des élus et techniciens du territoire, dans une perspective temporelle longue, le statut d’occupation du logement n’est en effet guère identifiable aisément. Sans surprise, à mesure que l’on avance dans le temps, le nombre moyen d’occupants au sein de chaque cohorte de logements de grande taille diminue avant de se stabiliser. Dans l’ensemble du parc privé et social (figure 13c), la taille moyenne des ménages occupant un logement de 4 pièces ou plus construit avant 1946 passe de 3,1 en 1982 à 2,7 personnes en 2015 ; au sein de la cohorte de logements construits entre 1946 et 1971, la taille moyenne des ménages perd 0,7 occupant entre 1982 et 2015 (de 3,4 à 2,7) tandis que dans la cohorte de logements construits entre 1971 et 1990, elle passe en 25 ans (de 1990 à 2015) de 3,5 à 2,7 personnes. Ce processus est commun aux logements des secteurs privé et social. En dépit de la livraison constante de nouveaux logements occupés par des ménages de grande taille, le nombre moyen d’occupants dans l’ensemble du parc de logements de grande taille, toutes cohortes confondues (donc y compris, en 2015, les logements livrés entre 1990 et 2015), n’a cessé de décroitre, passant de 3,5 personnes en 1982 à 2,8 en 2015 (figure 13d).

Figures 13. Évolution de la taille moyenne des ménages de quelques cohortes de logements de 4 pièces ou + (maisons individuelles et logements collectifs) de l’agglomération lyonnaise selon le type de parc immobilier

Figures 13. Évolution de la taille moyenne des ménages de quelques cohortes de logements de 4 pièces ou + (maisons individuelles et logements collectifs) de l’agglomération lyonnaise selon le type de parc immobilier

Sources : Insee, recensements de 1982, 1990, 1999 et 2016. Calculs : auteur

26En d’autres termes, un nombre constant de logements ne garantit pas une stabilité du nombre d’habitants, à moins que le parc de logements ne soit constitué que de petits logements au sein desquels la taille moyenne des ménages est stable. Mais dans un parc plus classique, composé de logements de tailles et d’ancienneté diverses, pour que le nombre d’habitants demeure constant, il est nécessaire de construire toujours plus de logements. Un outil statistique, le « simulateur immobilier » [Foucher, 1984], permet de le montrer aisément.

5. Pour conclure : le « simulateur immobilier », une formalisation mathématique du lien logement-population à l’échelle locale

27Si l’on appréhende le temps de manière continue et si l’on considère que la croissance de la population est de type exponentiel, on peut écrire que la population à l’instant t+n (Pt+n) correspond au produit de la population en t (Pt) par un facteur d’accroissement qui correspond à l’exponentiel du produit du taux d’accroissement annuel moyen (r) par la durée (n, en années) qui sépare t de t+n :

28De cette relation, on peut en déduire la valeur du taux d’accroissement annuel moyen :

  • 6 Sur un intervalle de temps réduit, la variation absolue d’une croissance relative exponentielle fai (...)

29Roland Pressat [1995, p. 104] montre que cette expression de l’accroissement d’une population conduit à des résultats quasiment identiques à ceux auxquels on parvient quand on appréhende le temps de manière discontinue lorsque le taux d’accroissement est faible (< 3 %) et la durée proche de celle des périodes intercensitaires, ce qui est précisément le cas des analyses démographiques intercensitaires, notamment en France. Dans les mêmes conditions, on sait aussi que le calcul des taux d’accroissement en démographie donne des résultats quasiment identiques, que la variation soit de type exponentiel ou de type linéaire6.

30Dans le cas de l’effectif d’une population locale qui correspond, comme nous l’avons précisé dans l’introduction de ce dossier, au produit du nombre de logements (L) par la proportion de résidences principales (fRP), la taille moyenne des ménages (TMM) et l’inverse de la part de personnes résidant au sein des ménages (1/fPM), le taux d’accroissement annuel moyen entre les moments t et t+n s’écrit :

31Comme le logarithme d’un produit est aussi la somme des logarithmes de chacun des facteurs, on peut aussi écrire cette relation de manière à faire apparaître les taux d’accroissement de chacun des facteurs de variation de la population :

32Ainsi, le taux d’accroissement de l’effectif de la population est égal à la somme des taux d’accroissement de chacun des facteurs dont il dépend :

  • le taux d’accroissement des logements (rL),

  • celui de la proportion de résidences principales (rfRP),

  • celui de la taille moyenne des ménages (rTMM),

  • et celui de l’inverse de la part de la population des ménages dans la population totale (r1/fPM).

33Si l’on souhaite que l’effectif de la population demeure constant, il faut donc que la somme des taux d’accroissement des quatre composantes de l’effectif de la population locale soit nulle. Dès lors que l’un d’eux diminue, il faut qu’il soit compensé par l’un ou les autres. Prenons le cas de la population résidant au sein des logements de 4 pièces ou plus de l’agglomération lyonnaise. Dans ce parc de logements, entre 1982 et 2015, la taille moyenne des ménages est passée de 3,5 à 2,8 personnes. Si l’on ne construit plus de logements, la taille moyenne des ménages devrait tendre vers 2,5, qui est la valeur vers laquelle tendent en moyenne les ménages de toutes les cohortes de logements à partir d’une trentaine d’années d’ancienneté. Cela signifie qu’à l’horizon 2045, dans les logements de 4 pièces et plus existant aujourd’hui, on perdra en moyenne 0,3 occupant. Le taux d’accroissement de la taille moyenne des ménages sera donc négatif et serait dans ce cas en moyenne de – 0,38 % par an :

34Pour simplifier la démarche, on fait l’hypothèse que les proportions de résidences principales et de personnes résidant au sein des ménages sont de 100 % (en réalité elles sont respectivement de 90 % et 98 % en 2015) et ne changeront pas au sein de ce parc immobilier. Dans ce cas, leur taux d’accroissement est nul. On réduit donc les logements aux résidences principales et la population totale à celle des ménages. Pour que l’effectif de la population de ce parc de logements reste stable, il faudrait donc compenser la baisse de la taille moyenne des ménages par un accroissement du nombre de logements de même taille de + 0,38 % par an. En 2015, il y avait 303 000 résidences principales de 4 pièces ou plus dans l’agglomération lyonnaise, regroupant 852 000 personnes. Avec la baisse attendue de la taille moyenne des ménages (de 2,8 à 2,5 personnes), cela signifie qu’à l’horizon 2045 il n’y aurait plus que 757 500 personnes, soit un déficit de 94 500 personnes. Pour compenser ce déficit inhérent aux phénomènes de décohabitation des enfants et de mortalité des conjoints, en dépit d’un renouvellement permanent des logements libérés, il faudrait donc livrer 34 500 logements occupés en moyenne chacun par 2,5 personnes : 303 000 × 0,38 % × 30. En réalité, comme dans les logements récents la taille moyenne des ménages est plus élevée que dans les logements anciens, il faudrait dans ce cas de figure livrer moins de 34 500 logements en 30 ans. Par exemple, un déficit de 94 500 personnes pourrait être comblé avec 32 600 nouveaux logements occupés par 2,9 personnes en moyenne : 94 500 ÷ 2,9. Il est évident que si la proportion de résidences principales devait diminuer (augmentation des résidences secondaires ou des logements destinés au tourisme ; croissance de la vacance), l’effort de livraison de nouveaux logements devrait être accentué. Cet effort supplémentaire est facile à déterminer avec le simulateur immobilier. Cette formalisation de la relation entre logement et population montre sans ambigüité que l’équilibre démographique, et plus encore la croissance de l’effectif de la population au niveau local, supposent une densification de l’espace résidentiel. De plus, la croissance relative du nombre de logements doit être bien plus élevée que celle de l’effectif de la population comme l’exemple lyonnais le montre bien depuis 25 ans (figure 14).

Figure 14. Décomposition de la croissance démographique de la population de l’agglomération lyonnaise depuis 25 ans avec le simulateur immobilier

Figure 14. Décomposition de la croissance démographique de la population de l’agglomération lyonnaise depuis 25 ans avec le simulateur immobilier

Source : Insee, Recensements 1990, 1999, 2010, 2015. Calculs : auteur

35Au cours de la période intercensitaire la plus récente (2010-2015), dans l’agglomération de Lyon, le nombre de logements (tous types, tous statuts d’occupation et toutes tailles réunis) a dû augmenter de + 1,62 % chaque année pour assurer une croissance annuelle moyenne de la population de + 1,12 %, car une partie de la croissance du parc immobilier a été « absorbée » par la baisse de la taille moyenne des ménages et celle de la proportion de résidences principales. Au cours de la période précédente (1999-2010), bien que la part de résidences principales ait pourtant augmenté, la croissance démographique avait également supposé un effort de livraison de nouveaux logements bien plus élevé, la baisse de la taille moyenne des ménages ayant été plus importante.

36Au niveau local, sans nouveau logement, il ne peut donc y avoir de croissance démographique. Par exemple, dans l’agglomération lyonnaise, pour que la population gagne 221 000 personnes entre 1990 et 2015, il a fallu dans le même temps que le nombre de logements augmente de 185 000 unités. En d’autres termes, un logement supplémentaire s’est traduit par 1,2 habitant de plus. De façon plus générale, les soldes de population et de logements depuis 1968 dans l’unité urbaine de Lyon ont évolué de manière quasiment parallèle, ce qui traduit bien le faible « rendement démographique » des logements (figure 15).

Figure 15. Évolution du nombre d’habitants et de logements dans l’agglomération lyonnaise entre 1968 et 2015

Figure 15. Évolution du nombre d’habitants et de logements dans l’agglomération lyonnaise entre 1968 et 2015

Source : Insee, Recensements 1968, 1975, 1982, 1990, 1999, 2010, 2015.

37Ce rapport entre les soldes de population et de logements demeure toutefois supérieur à 1 pour l’agglomération lyonnaise. À l’échelle de la France métropolitaine, entre 1999 et 2006, ce n’était le cas que d’un arrondissement sur deux [Léger, 2013]. Ces arrondissements étaient principalement localisés en Île-de-France et dans un bassin parisien élargi, dans le grand ouest, le long de la Garonne puis sur le pourtour méditerranéen, et enfin en Rhône-Alpes et dans le Bas-Rhin. Dans quelques rares cas, il atteignait voire dépassait 2, soit deux habitants de plus par logement supplémentaire. Ces cas se situaient essentiellement en région parisienne et dans le sud de la France. Ailleurs, cet indicateur était inférieur à 1, ce qui signifiait dans ces arrondissements que la population avait gagné moins d’habitants que de logements. Dans certains cas, il pouvait même être négatif lorsque l’augmentation du nombre de logements n’avait pu empêcher une diminution du nombre d’habitants. C’était le cas notamment de la quasi-totalité des arrondissements de la diagonale des faibles densités où les taux de vacance sont élevés [Haran, Kaldi, 2017]. Le rapport entre les soldes de population et de logements permet de définir une géographie originale de l’attractivité résidentielle fondée sur le lien logement-population (carte 1).

Carte 1. Nombre d’habitants supplémentaires par logement supplémentaire selon l’arrondissement entre 1999 et 2006

Carte 1. Nombre d’habitants supplémentaires par logement supplémentaire selon l’arrondissement entre 1999 et 2006

Lecture : Dans les arrondissements en rouge, chaque logement supplémentaire entre 1999 et 2006 s’est concrétisé par un gain démographique entre 1999 et 2006 compris entre + 1,9 et + 2,8 habitants. Là où les arrondissements ont une teinte bleutée, l’augmentation du nombre de logements sur cette même période n’a pu empêcher la diminution de l’effectif de la population.

Source : Léger, 2013 (carte réalisée avec Philcarto). Données : Insee, Recensements 1999, 2006.

38Cette méthode dite du « simulateur immobilier » a donc un intérêt à la fois explicatif et prospectif sur les dynamiques démographiques à l’échelle locale. Elle permet de mettre en évidence et de quantifier la tension qui existe principalement entre la croissance du parc immobilier et la baisse de la taille moyenne des ménages, la variation irrégulière de la proportion de résidences principales jouant un rôle d’arbitre, accentuant ou au contraire atténuant les effets de l’évolution du nombre de logements et de la taille moyenne des ménages dans la dynamique démographique locale. La connaissance des caractéristiques du parc de logements est donc importante pour comprendre et anticiper la baisse de la taille moyenne des ménages. Par exemple, dans un parc de petits logements, elle sera modérée, contrairement à ce qui se passe dans un parc composé majoritairement de grands logements ; un parc composé principalement de très vieux logements aura atteint son équilibre démographique contrairement à un parc plus récent encore soumis au vieillissement des ménages. Cette connaissance des caractéristiques du parc de logements, couplée à celle du lien qui existe entre ces dernières et la taille des ménages, permet donc de bien comprendre les ressorts des évolutions démographiques locales, notamment à des échelles très fines (quartier) et/ou à des échelles fonctionnelles pour une collectivité locale (par exemple les périmètres scolaires). Mais le lien logement-population n’est pas seulement « quantitatif ». Il est aussi « qualitatif » : à chaque catégorie de logement ou presque correspond en effet une composition démographique particulière : par exemple, dans les grands logements récents résident surtout des couples avec enfants, tandis que les petits logements accueillent essentiellement des ménages sans enfant. La structure par âge est très liée au type de logement, au nombre de pièces, au statut d’occupation et aussi à son ancienneté. C’est d’ailleurs la déformation de la pyramide des âges selon l’ancienneté des logements qui explique la variation de la taille moyenne des ménages à mesure que les logements vieillissent. Un second dossier pédagogique, consacré plus précisément au lien entre logement et composition par âge de la population, s’avère donc nécessaire pour préciser ce lien entre logement et population à l’échelle locale [cf. EPS 2020/1]. Il complètera donc ce premier dossier centré sur le lien entre logement et effectif de la population, autrement dit le « rendement démographique » des logements.

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Notes

1 Un ménage correspond à l’ensemble des personnes (au moins une) qui habitent au sein d’une même résidence principale. Il y a donc autant de ménages que de résidences principales et vice-versa. Ces dernières constituent le type de logement le plus important sur le plan quantitatif, loin devant les résidences secondaires, les logements occasionnels et les logements vacants.

2 Ces chiffres sont ceux correspondant au millésime 2014 du recensement rénové.

3 Ces valeurs médianes sont celles diffusées pour la période avril-juin 2019 par les notaires de France (www.immobilier.notaires.fr).

4 Moyenne arithmétique des tailles moyennes des ménages occupant des logements de 4, 5 ou 6 pièces ou plus sans tenir compte du poids respectif de chacune de ces tailles de logement dans le parc de maisons individuelles.

5 Le changement de la composition des ménages au fil du temps sera notamment détaillé dans le second dossier consacré au lien logement-population à l’échelle locale [cf. EPS 2020/1].

6 Sur un intervalle de temps réduit, la variation absolue d’une croissance relative exponentielle faible est d’un point de vue graphique approchée presque parfaitement par un segment de droite qui traduit de son côté une variation absolue de type ... linéaire (cqfd).

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Titre Figure 1. Évolution de 1968 à 2016 de la proportion de résidences principales selon la taille des unités urbaines
Crédits Source : Insee, Recensements de 1968 à 2016. Calculs : auteur
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Titre Figure 2. Évolution de 1968 à 2016 de la proportion de résidences principales dans les 20 arrondissements parisiens classés selon leur niveau en 2016
Crédits Source : Insee, Recensements de 1968 à 2016. Calculs : auteur
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Titre Figure 3. Taille moyenne des ménages selon le type de logement et le nombre de pièces en 2016
Crédits Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur
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Titre Figure 4. Taille moyenne des ménages occupant un appartement selon le nombre de pièces, dans des unités urbaines (UU) de taille et de densité démographiques différentes en 2016
Crédits Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur
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Titre Figure 5. Taille moyenne des ménages occupant une maison individuelle selon le nombre de pièces, dans des unités urbaines (UU) de taille et de densité démographiques différentes en 2016
Crédits Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur
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Titre Figure 6. Taille moyenne des ménages occupant une maison individuelle selon le nombre de pièces, selon l’espace de résidence au sein de l’aire urbaine de Lyon en 2016
Crédits Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur
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Titre Figure 7. Taille moyenne des ménages occupant un appartement selon le nombre de pièces, selon l’espace de résidence au sein de l’aire urbaine de Lyon en 2016
Crédits Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur
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Titre Figure 8. Répartition des différentes catégories de logements (maisons ; appartements distingués selon le nombre de pièces) selon le statut d’occupation. Aire urbaine de Lyon, 2015.
Légende Lecture : 20 % des ménages occupant un T2 sont propriétaires de leur logement ; un peu plus de 50 % sont locataires dans le secteur privé ; 20 % environ sont locataires dans le parc social et moins de 10 % occupent un autre T2 (chambre d’hôtel louée, logement gratuit chez des parents, des amis, l’employeur ...).
Crédits Source : Insee, Recensements 2015. Calculs : auteur
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Titre Figure 9. Taille moyenne des ménages occupant une maison individuelle selon le nombre de pièces, selon le statut d’occupation dans l’agglomération de Lyon (2016)
Crédits Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur
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Titre Figure 10. Taille moyenne des ménages occupant un appartement selon le nombre de pièces, selon le statut d’occupation dans l’agglomération de Lyon (2016)
Crédits Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur
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Titre Figure 11. Évolution de la taille moyenne des ménages selon la durée de présence dans le logement. Agglomération de Lyon, 2016
Crédits Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur
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Titre Figures 12. Taille moyenne des ménages en 2016 dans l’agglomération lyonnaise selon la période d’achèvement du logement
Crédits Source : Insee, Recensements 2016. Calculs : auteur
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Titre Figures 13. Évolution de la taille moyenne des ménages de quelques cohortes de logements de 4 pièces ou + (maisons individuelles et logements collectifs) de l’agglomération lyonnaise selon le type de parc immobilier
Crédits Sources : Insee, recensements de 1982, 1990, 1999 et 2016. Calculs : auteur
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Titre Figure 14. Décomposition de la croissance démographique de la population de l’agglomération lyonnaise depuis 25 ans avec le simulateur immobilier
Crédits Source : Insee, Recensements 1990, 1999, 2010, 2015. Calculs : auteur
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Titre Figure 15. Évolution du nombre d’habitants et de logements dans l’agglomération lyonnaise entre 1968 et 2015
Crédits Source : Insee, Recensements 1968, 1975, 1982, 1990, 1999, 2010, 2015.
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Titre Carte 1. Nombre d’habitants supplémentaires par logement supplémentaire selon l’arrondissement entre 1999 et 2006
Légende Lecture : Dans les arrondissements en rouge, chaque logement supplémentaire entre 1999 et 2006 s’est concrétisé par un gain démographique entre 1999 et 2006 compris entre + 1,9 et + 2,8 habitants. Là où les arrondissements ont une teinte bleutée, l’augmentation du nombre de logements sur cette même période n’a pu empêcher la diminution de l’effectif de la population.
Crédits Source : Léger, 2013 (carte réalisée avec Philcarto). Données : Insee, Recensements 1999, 2006.
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Pour citer cet article

Référence électronique

Jean-François Léger, « Le lien logement-population à l’échelle locale. I – Le « rendement démographique » des logements », Espace populations sociétés [En ligne], 2019/3 | 2019, mis en ligne le 28 janvier 2020, consulté le 16 juillet 2020. URL : http://journals.openedition.org/eps/9511 ; DOI : https://doi.org/10.4000/eps.9511

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Auteur

Jean-François Léger

Université Panthéon Sorbonne – Paris 1, Institut de démographie (Idup)

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