• 1 Education Act.
• 2 « Higher Education », en anglais.
• 3 « Old civic », en anglais.
• 4 « Red brick », en anglais.

4Au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, la population étudiante au Royaume-Uni s’élevait à 50 000 individus. Cinq ans plus tard, ce total avait doublé [Tight, 2009]. Cette hausse soutenue des effectifs résulte de facteurs divers tels que la loi sur l’éducation1 de 1944 qui encourage l'augmentation de nouveaux entrants à l’université, le développement prolongé de science et des disciplines technologiques, la disponibilité des jeunes hommes après la guerre et aussi les transformations sociales et économiques massives opérant au Royaume-Uni [Lowe, 1988]. La restructuration de l’enseignement supérieur2 a, en réalité, commencé bien avant 1945. A cette époque, le Royaume-Uni combinait des institutions « anciennes » et prestigieuses comme Oxford, Cambridge, St. Andrews, Glasgow, Édimbourg et Aberdeen, des universités du 19^ème siècle (par exemple Durham, l’université de Londres et l’université du Pays de Galles) et les universités civiques anglaises3. Ces dernières, aussi désignées comme les universités en « brique rouge4 », regroupent des institutions dans des grandes villes industrielles anglaises telles que Birmingham, Bristol, Leeds, Liverpool, Manchester et Sheffield. La plupart de ces établissements ont été fondés à la fin du 19^ème siècle et sont devenus indépendants au début du 20^ème siècle. En 1950, environ un tiers des étudiants inscrits à l’université, l’était dans ces dernières institutions.

• 5 Du nom de William Roy Niblett, membre permanent de la commission consultative (University Grants Co (...)

5Jusqu'à la fin de la Seconde Guerre mondiale, la stratégie de recrutement des universités et d'autres institutions de l’enseignement supérieur, à l'exception d'Oxbridge (contraction reconnue d’Oxford et Cambridge), se tournait essentiellement vers la participation locale. Néanmoins, l’offre de logement étudiant se matérialisait principalement par des résidences universitaires. Celles-ci étaient traditionnellement caractérisées par une discipline rigide et une supervision régulée ayant pour but de façonner les actions sociales, morales et académiques des étudiants. Comme Silver [2004 : 125] le souligne : « la mission collégiale était plus que jamais vue comme influençant la conduite à court et long terme des étudiants ». Perçue exclusivement pour une élite sociale, la résidence universitaire « traditionnelle » ou « Niblett5 » est devenue l'emblème irrévocable de l'idéal universitaire britannique.

• 6 Robbins Report.

7Toutefois, dans la première moitié du 20^ème siècle, cette conception résidentielle si singulière a commencé à s’effriter. Les universités sont devenues structurellement plus spécialisées et compétitives en proposant un choix plus étoffé de matières enseignées et de cursus académiques. Ces changements fonctionnels ont offert aux candidats la possibilité d’étendre leur rayon de recherche au-delà des frontières résidentielles. Par conséquent, cela a stimulé une mobilité croissante parmi les étudiants. Ces processus migratoires ont été amplifiés dans les années de l'après-guerre avec la création des « nouvelles universités civiques » dans des villes provinciales de plus petites tailles (par exemple Exeter, Hull, Leicester, Nottingham, Reading et Southampton). La deuxième vague d'universités civiques a conduit à l’instauration de campus britanniques sur le modèle états-unien, composé de sites à l’extérieur des centres urbains et fondés sur le principe d’un habitat extensif [Scott, 1995]. Les discussions associées aux questions du logement universitaire ont pris un tournant différent après la publication du rapport Robbins6 en 1963, et qui a considérablement influencé le fonctionnement du système universitaire actuel.

• 7 Traduction de lodging. Ce terme est polysémique, désignant simultanément un logis, un hébergement o (...)

9Les travaux scientifiques effectués dans les années 1960 [Thoday, 1960 ; Marris, 1964 ; Cameron, 1969] et 1970 [Brothers et Hatch, 1971] fournissent un aperçu de la situation de l’offre de résidences universitaires à travers des perspectives sociales et économiques. Par exemple, pour l’année universitaire 1961/62, la part des étudiants inscrits dans une université de proximité et résidant au domicile parental ou marital a chuté de 42 % à 20 % entre 1939 et 1961 [Morgan et McDowell, 1979]. Vivre « à la maison » était, dès lors, considéré comme inhibant la pleine expérience sociale et intellectuelle qu’offre la vie en collectivité. Comme dépeint dans la figure 1, les auteurs du rapport Robbins ont évalué que pendant l'année universitaire 1961/62, 28 % des étudiants à temps-plein dans les universités de Grande-Bretagne résidaient dans des internats et des résidences universitaires. Les étudiants habitant au domicile parental (ou marital) et dans les logis7 étaient estimés à 20 % et 52 %, respectivement. Le terme de « logis » désigne l'alternative conventionnelle aux résidences universitaires sur le campus. Le logis, bien qu’étant souvent considéré comme une solution provisoire, était le type de logement le plus choisi par les étudiants.

• 8 « Warden », en anglais.

11Dans les années 1950 et 1960, il est fréquent qu’étudiants et professeurs vivent et dînent ensemble dans les résidences universitaires. Le sentiment de communauté existant au sein des murs de l'université instille des valeurs sociales et culturelles pour ses résidents. L’esprit collégial des résidences étudiantes est, en outre, fortement lié à la présence familière du surveillant8. Le surveillant, dont le rôle consiste à éduquer et instruire les jeunes résidents, habite soit au sein de la résidence, soit dans un logement adjacent. Le surveillant possède aussi le pouvoir de sélection des candidats souhaitant vivre dans la résidence. Les régulations mises en place en octobre 1967 stipule que le surveillant doit allouer la moitié des chambres disponibles aux néo-étudiants et 20 % aux étudiants étrangers [Brothers et Hatch, 1971]. L’aspect fédérateur et collégial de la résidence, la transmission de valeurs entre les habitants et le passage à la vie adulte forment la pierre angulaire de la création de réseaux sociaux, et potentiellement, de futures connections professionnelles. Ainsi, le vivre-ensemble établi dans les halls of residence représentait, à l’époque, l'idéal universitaire britannique.

• 9 « Union Nationale des Etudiants », en français.
• 10 « Private Rented Sector » (PRS), en anglais.

12Les années 1960 marquent un tournant important dans l’émergence d’un nouveau modèle de développement de logement estudiantin. Alors que la première moitié de la décennie consiste à la multiplication de nouvelles résidences universitaires, la deuxième moitié est marquée par l'incapacité des institutions et des pouvoirs publics à maintenir le rythme de la demande résidentielle. Que ce soit en Angleterre, en Écosse ou encore au Pays de Galles, des difficultés à loger les étudiants sont apparues dans les années suivant la publication du Robbins Report. Elles résultent d'une évolution dans les demandes et les préférences résidentielles des étudiants. En quelques années, la popularité du logement sur le campus, particulièrement des résidences universitaires, a diminué, bien qu'elles proposent généralement une qualité supérieure à d'autres types d'hébergement. Les étudiants, soutenus par le syndicat étudiant National Union of Students9 (NUS) qui est devenu plus désapprobateur envers les résidences universitaires, ont commencé à prendre leur distance vis-à-vis de ce logement traditionnel, coûteux et restrictif. En effet, la nature cohésive et corporative de la vie dans les halls of residence et la surveillance permanente du warden ont convaincu un grand nombre d’étudiants à chercher un logement dans le parc locatif privé10.

• 11 Rent Act.

15Au milieu des années 1960, l’évolution des préférences résidentielles des étudiants s’inscrivant en faveur du secteur locatif privé, a marqué la naissance de rapports tendus sur le marché du logement entre les résidents locaux et les étudiants, perçus par les premiers comme des « intrus ». En effet, il était avancé que les besoins des étudiants étaient exclusivement saisonniers et que le domicile parental constitué leur « vrai domicile ». Suite à l’application de la loi sur les loyers11 de 1974, il a été rapporté que des bailleurs privés de la ville de Nottingham ont proposé d’interdire leurs propriétés aux étudiants [Morgan et McDowell, 1979]. La pomme de discorde portait sur la nouvelle législation qui visait à réduire le coût excessif des loyers auquel les étudiants pouvaient prétendre.

• 12 Avant de devenir Premier Ministre, Margaret Thatcher a occupé la fonction de Secrétaire d’Etat à l' (...)

17De nombreux changements radicaux ont affecté l’enseignement supérieur au Royaume-Uni dans les années 1980 et au début des années 1990. Cette période fut marquée par l’avènement du néolibéralisme comme courant politique dominant dans le pays. Le gouvernement conservateur, mené par Margaret Thatcher12, remporta les élections en 1979. Les profondes restructurations sociales et économiques opérées au cours des années Thatcher ont bouleversé, de manière spectaculaire, les orientations données au système universitaire. La nouvelle philosophie érigée par la vision néolibérale était d'améliorer l’efficacité de l'utilisation des ressources économiques alloués aux institutions. Progressivement, l'esprit collégial des établissements de l’enseignement supérieur s'effaça, remplacé par une idéologie corporative [McNay, 1995]. Dès lors, la mission de l'université changea fondamentalement.

• 13 « Plateglass », en anglais.

18Proposer un logement aux étudiants devint de moins en moins perçu comme étant du ressort du secteur public. En effet, les projets immobiliers privés ont commencé à s’implanter sur les campus britanniques, et tout particulièrement parmi les institutions qui ont été le plus durement affectées par les coupes budgétaires de 1981, telles que les nouvelles universités « en verre poli13 » (par exemple Brighton, Warwick, Norwich et York). L'apparition d'investisseurs commerciaux dans les universités a causé la césure entre la fonction résidentielle et la mission éducative de l'établissement [Blakey, 1994]. Cependant, la dégradation des conditions socio-économiques des étudiants contrasta avec les besoins des universités « de satisfaire le désir de l'étudiant de vivre avec d'autres étudiants et d’éviter l'isolement social » [Ibid. : 76]. Par exemple, le coût des loyers augmenta de 18 % pour des chambres universitaires en pension individuelle contre 3 % dans le marché privé, en 1992/93. L'érosion du revenu des étudiants, notamment générée par la suppression des allocations au logement, a intensifié la demande de ce groupe dans ce marché. Ainsi, l'inadaptabilité de l'offre et de la demande de logement étudiant devint évidente.

• 14 Dearing Report. Sir, Ron Dearing était à l'époque le Vice-Chancellor (équivalent du président) de l (...)

19Loin de l’âge d’or de l’enseignement supérieur au Royaume-Uni que furent les années 1950 et 1960, l'héritage laissé par Thatcher aux universités a consisté en une intense financiarisation du secteur. Durant la seconde moitié des années 1990 qui ont suivi « les années Thatcher » et malgré la prise de pouvoir du gouvernement travailliste de Tony Blair, de nombreuses directives et législations ont profondément changé le système de l’enseignement supérieur. En 1997, le monde de l’enseignement supérieur a connu un nouvel évènement majeur avec la publication du rapport Dearing14. Ce document préconisait une participation économique à hauteur de 25 % du coût moyen des frais de scolarité. Cela représentait une contribution annuelle de £ 1 000 pour chaque étudiant national ou provenant de pays de l'Union Européenne (UE) inscrit à temps-plein en licence, à l'exception des étudiants aux revenus les plus modestes [Payne et Callender, 1997].

• 15 Neil Smith, un des chefs de file des théories de gentrification, considère que les processus de gen (...)

21En 2000, Callender et Kemp présentaient des résultats saisissants d’une étude longitudinale sur la nature du logement et le coût de la vie. Il fut démontré qu'entre 1995/96 et 1998/99, la part des étudiants vivant dans le secteur privé s’amenuisa, au profit des chambres en résidence universitaire et du domicile parental. Pourtant, une majorité d'étudiants, à l'exception des étudiants de 1^re année de licence, résidait dans le marché locatif privé. Rhodes [1999] rapporta que, dans certaines universités, une chambre en cité universitaire était garantie pour les candidats en 1^re année de licence. Décrite avec pertinence par Rugg et al. [2000], cette période a vu émerger un créneau du logement étudiant sur le marché immobilier, soutenu par une dépendance croissante au parc locatif privé pour héberger les étudiants. Encouragés par des conditions fiscales avantageuses et le développement de processus de rent gap15[Munro et Livingston, 2012] là où la demande en logement étudiant est difficilement soulagée par les universités, de nombreux propriétaires en ont profité pour acquérir des logements avec comme intention principale de les louer à des populations étudiantes [Rugg et al., 2000]. Subséquemment, cela a généré une prolifération de locations étudiantes dans le secteur locatif privé.

• 16 Higher Education Act.

22Les politiques récentes établies dans l'enseignement supérieur sont symbolisées par des hausses fréquentes et substantielles des frais de scolarité des universités britanniques. Par exemple, en 2004, le gouvernement travailliste promulgua la loi de l’Enseignement Supérieur16 qui entra en vigueur à la rentrée 2006. Les frais d’inscription universitaire pour les étudiants britanniques et de l'UE pouvaient atteindre £ 3 000 par an. En 2012, le gouvernement conservateur de David Cameron proposa d’élever les frais d’inscriptions à hauteur de £ 9 000 par an pour les universités anglaises, soit un triplement des frais. Cette décision a été fortement contestée par les étudiants à travers une série de manifestations (parfois violentes) dans tout le pays [The Guardian, 2010]. La réforme fut toutefois appliquée à partir de l'année universitaire 2012/2013, principalement pour la Grande-Bretagne. L’Irlande du Nord a, elle, limité les frais d’inscription universitaire annuels à £ 4 030 alors que l’Université en Ecosse est entièrement financée par le gouvernement pour les étudiants écossais (ceux qui ont résidé au moins trois années successives dans le pays avant d’entrer à l’université). Le triplement des frais de scolarité a eu un impact retentissant sur les finances des étudiants [Wakeling et Jefferies, 2013] et s’est aussi répercuté sur les processus de choix résidentiels des étudiants.

• 17 Les effectifs étudiants ont cru de 17% depuis 2000 (HESA, 2014).
• 18 « Purpose Built Student Accommodation » (PBSA), en anglais.

24Au cours des deux dernières décennies, la diversification de l’offre de logements étudiants, en partie liée au nombre croissant des effectifs étudiants dans les universités17, s’est accélérée. La distribution résidentielle de la population estudiantine est organisée de la façon suivante : 44 % vit dans le parc locatif privé, 25 % habite dans des résidences universitaires gérées par l’établissement lui-même, 9 % loge dans des résidences étudiantes privées18, 8 % est propriétaire de son logement et 7 % réside au domicile parental [NUS, 2014]. Les autres étudiants occupent des logements sociaux. Les chambres sur les campus britanniques sont majoritairement mises à disposition pour les étudiants de 1^re année ainsi que pour les étudiants de Master, sachant que ce cursus s’effectue en une seule année.

• 19 Par « traditionnel », on entend le parc locatif privé dans son ensemble.
• 20 « terrace houses », en anglais.
• 21 « house in multiple occupation » (HMO), en anglais.

25La demande soutenue en logement étudiant est principalement orientée vers le secteur locatif privé « traditionnel19 ». Les étudiants ont emménagé, de façon exponentielle, dans des maisons Victoriennes classiques20 qui hébergeaient déjà certains étudiants dans les années 1970. Ces maisons en collocation étudiante, converties physiquement pour accueillir de plus grands ménages et qui pullulent dans toutes les villes universitaires, font l’objet d’un statut juridique spécifique. Un logement « HMO21 » se définit par la division d’une habitation en chambres individuelles, par un usage commun des commodités domestiques (par exemple salles de bain, laverie, et cuisine) et qui est occupé par au moins trois résidents sans lien de parenté. Le prix du loyer hebdomadaire, environ £ 60-70, reste bien inférieur au coût du loyer pour les chambres sur le campus : de £ 75 à £ 120 en fonction du degré de confort choisi (pension complète, fibre optique pour Internet, chaînes de télévision payantes, etc.) [Alamel, 2015].

• 22 Terme contractant les mots « student » et « gentrification ».

26Ces habitations symbolisent la résilience accrue du logement estudiantin sur le marché locatif privé dont certains quartiers sont affectés par des transformations socio-économiques et démographiques, liées à la présence importante des étudiants. Les transformations urbaines des espaces résidentiels produites par la présence substantielle d'étudiants, appelées « studentification22 » [Smith, 2002], ont été au cœur du mécontentement de groupes de citoyens à travers le pays. Les querelles de voisinage entre les populations locales et étudiantes, aux modes de vie souvent incompatibles, cristallisent les tensions existantes dans de nombreuses villes britanniques. Les universités sont accusées par des associations de résidents d’être responsables des processus d’érosions sociales et culturelles de ces communautés [Smith, 2005 ; Hubbard, 2008 ; Holdsworth, 2009]. Par ailleurs, des recompositions démographiques dans les quartiers studentifiés ont été abondamment analysées dans la littérature, notamment à travers les cas d’études de Birmingham [Allinson, 2006], Brighton [Sage et al., 2012], Liverpool [Holdsworth, 2009] et Loughborough [Hubbard, 2008]. Enfin, le déficit de logements mis à disposition par les universités a engendré l'apparition de nombreux investisseurs locatifs dont beaucoup d'entre eux ont échoué à offrir des conditions de logement décentes à leurs locataires.

• 23 Processus décrit dans la littérature comme la « première vague de studentification » [voir Smith, 2 (...)
• 24 Ville universitaire des East Midlands, dans le centre du pays.

27Alors que de nombreux quartiers résidentiels sont investis par une population étudiante en augmentation23, le développement de résidences privées, dans les centres-villes, par des fonds d’investissements privés et des bailleurs bien établis sur le marché, s’est intensifié depuis le milieu des années 2000. Il s’agit de la « deuxième vague de studentification » [Hubbard, 2009]. Construites sur des anciennes friches industrielles, des parkings ou des maisons abandonnées, ces résidences mettent en avant leurs nombreux atouts pour attirer une clientèle haut de gamme (illustré par la figure 3) : parking sécurisé, salle de sport intégrée, salle commune avec jeux vidéo et surtout une situation centrale dans la ville, proche des lieux populaires chez les étudiants. Avec des loyers oscillant en moyenne entre £ 120 par semaine dans des villes provinciales comme à Loughborough24 [cf. Alamel, 2015] et £ 160 à Coventry [The Guardian, 2016], ces logements fastueux sont réservés aux étudiants les plus fortunés, créant ainsi des processus de ségrégation résidentielle au sein d’une population étudiante aux caractéristiques socio-économiques déjà inégalitaires. Dans un contexte de marché du logement étudiant de plus en plus compétitif en Angleterre, en Écosse et au Pays de Galles, Smith [2008] souligne que les constructions de PBSA (Purpose Built Student Accommodation) doivent être observées attentivement car la prolifération de ces résidences pourrait engendrer des phénomènes de ghettoïsation des étudiants dans ces gated communities. Enfin, selon Smith et Hubbard [2014], la production de territoires exclusifs aux étudiants renforce la caractéristique d’exclusion des géographies résidentielles étudiantes. Si l’on se réfère aux observations de l’un des leaders du conseil immobilier d’entreprises, Jones Lang LaSalle, les investissements réalisés dans les PBSA sont amenés à poursuivre leur croissance dans les années à venir [JLL, 2017].

• 25 Pour l’année 2017/18, la population étudiante de l’université de Loughborough représentait 26% de l (...)
• 26 Ce qui est le cas pour de nombreuses universités, selon Christie et al. [2002].

29Loughborough, ville universitaire25 de 62 200 habitants située dans les East-Midlands, est considérée comme un terrain d’étude privilégié des chercheurs s’intéressant aux mobilités résidentielles des étudiants et aux transformations urbaines liées à la présence de ce groupe [voir Balsdon, 2015 ; Kinton et al., 2016, 2018 ; Hubbard, 2008, 2009 ; Smith, 2008). En effet, ont été observées dans cette ville plusieurs phases de processus de studentification. Alors que les nouveaux entrants à l’université de Loughborough (LU) sont garantis l’obtention d’une place en résidence étudiante26, la compétition pour l’offre de logements est exacerbée dans le parc privé. À l’instar d’autres villes accueillant un ou plusieurs établissements d’enseignement supérieur (par exemple Nottingham, Bristol, Oxford, Liverpool et Warwick), Loughborough connaît une diffusion importante de logements étudiants dans le PRS (Private Rented Sector). Avec environ 5 000 chambres disponibles sur le campus, la pénurie de logements est associée à une intensification de l’offre dans le secteur privé. Figure 5 montre que l’évolution du parc locatif privé s’est considérablement développée à l’ouest de Loughborough et de son campus universitaire. Il ne fait que peu de doutes que la hausse de la demande en logement étudiant est l’une des causes majeures de cette expansion de l’offre locative privée.

• 27 Ces quartiers ou « wards » sont une des références du découpage géographique, administrative et dém (...)
• 28 « Triangle Doré », en français. Ce surnom fut initialement introduit par les propriétaires et les a (...)

30Cette tendance est particulièrement perceptible dans trois quartiers27 de la ville : Ashby, Southfields et Storer. Affublés de l’appellation « Golden Triangle28 », ces quartiers situés à toute proximité du campus (voir figure 4), sont considérés studentifiés de par leur forte propension à accueillir une population résidentielle (très) jeune. Comme illustré dans le tableau 1, l’âge médian de ces trois quartiers ne dépasse pas les 23 ans. Dans le quartier d’Ashby, la part des résidents entre 18 et 29 ans équivaut à 64 % de la population totale de ce territoire alors que ce groupe d’âge représente quasiment la moitié des habitants à Southfields et Storer. Enfin, entre 2001 et 2011, les quartiers de Southfields et Storer ont gagné des résidents, 22 % (soit 1 448 habitants) et 8 % (soit 498 habitants) respectivement. Bien qu’on ne puisse affirmer que la cohorte des 18-29 ans soit exclusivement composée d’étudiants, l’identification de ces espaces résidentiels comme étant studentifiés renforce l’hypothèse d’une densité très importante de ménages étudiants.