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Logements et espaces de résidences contemporains

Éditorial
Matthieu Gateau, Hervé Marchal et Jean-François Léger

Texte intégral

1Le logement et les espaces de résidences sont des thématiques bien documentées en sciences sociales. Et pourtant, elles sont l’objet d’un clivage persistant entre, d’un côté, les attentes et pratiques d’une grande partie de la population et, de l’autre, les représentations ou/et les décisions du pouvoir politique, du monde académique et des médias.

2Le logement préféré des Français est la maison individuelle. Dans une enquête par sondage conduite en 1945 par l’Institut national des études démographiques (Ined) sur les « désirs des Français en matière d’habitation urbaine » [Girard, Stœzel, 1947 ; 2019], 72 % des personnes interrogées déclarent que la maison individuelle est leur type de logement préféré. Cette proportion atteint ou dépasse les 75 % dans toutes les strates urbaines sauf à Paris où 56 % seulement des personnes interrogées mentionnent cette préférence pour la maison individuelle. Cette aspiration se double également, dans bien des cas, par une préférence pour le statut de propriétaire. Si la raison essentielle est de disposer d’un jardin, les auteurs de cette étude précisent toutefois que « l’indépendance, l’éloignement du centre de la ville sont des motifs souvent allégués par les personnes interrogées » [Girard, Stœzel, 2019, p. 43]. Et pour accéder à un tel logement, en 1945, déjà, « plus des trois-quarts des personnes qui souhaitent une maison individuelle consentiraient à augmenter d’une demi-heure la durée du parcours qui les sépare de leur lieu de travail » [Girard, Stœzel, 2019, p. 45]. Cette préférence ne s’est jamais démentie depuis. Julien Damon [2017] précise même à partir d’une enquête menée en 2007 par TNS Sofres à la demande de l’observatoire de la Ville, que la maison individuelle isolée (56 %) est préférée à celle située dans un ensemble pavillonnaire (20 %) ; le petit habitat individuel en ville (11 %) et les logements collectifs sont relégués loin derrière.

3Les Français, dans leur grande majorité, et avec une remarquable constance, aspirent donc à devenir propriétaires d’une maison individuelle dans un espace peu dense. Et pourtant, ces aspirations ont été ignorées pour ne pas dire niées par les politiques publiques tout au long des Trente Glorieuses. C’est même tout le contraire que les hommes politiques en charge du logement ont mis en œuvre dans un contexte toutefois très particulier. La crise du logement après-guerre, l’augmentation rapide de la population sous l’effet du baby-boom et la poursuite de l’exode rural en raison de la concentration croissante des emplois dans les villes, ont apporté du crédit à la décision d’investir massivement dans la construction de grands ensembles de logements collectifs et de densifier les espaces urbains. Mais une opposition idéologique sous-tend également cette opposition entre les préférences des Français et les décideurs qui furent largement soutenus par les sciences sociales alors fortement influencées par le marxisme : « La maison est plus que jamais assimilée au passé et à une image traditionnelle de la famille, alors que l’habitat collectif représente l’avenir avec la modernité et l’émergence d’une société sans classe » [Bonvalet, 2019, p. 17].

4Il est vrai qu’à la fin des années 1960, les logements collectifs en milieu urbain offrent en moyenne un confort bien plus important que les maisons individuelles dans les espaces ruraux. C’est tout particulièrement le cas des conditions sanitaires comme le précisent en ouverture de ce dossier thématique consacré aux logements et espaces de résidence contemporains, Virginie Dejoux, David Valageas et Maryse Gaimard dans leur Panorama de l’évolution des conditions de logement en France depuis la fin des années 1960. À partir d’une double approche spatiale, nationale et locale (l’aire urbaine de Dijon) et la mobilisation des recensements depuis 1968, ces auteurs montrent que si certaines inégalités de logement se sont résorbées dans le temps entre les différents espaces de résidence, des écarts persistent. Vivre dans une maison individuelle au sein d’un espace peu dense n’est pas la même chose que résider dans un immeuble en milieu urbanisé. Et en la matière, les préférences des Français sont constantes.

5Ils vont donc tenir bon dans leur désir en matière d’habitat et lorsque les conditions d’accès à la propriété seront facilitées (à la fin des années 1960, création de l’épargne logement, du crédit immobilier, etc.), que des mesures politiques, à la fin des années 1970, permettront l’arrivée sur le marché de la maison individuelle de grands constructeurs, et que l’automobile permettra de bénéficier d’une autonomie dans les déplacements pendulaires, ils accèderont pour une fraction d’entre eux à leur idéal résidentiel : une maison individuelle en périphérie des cœurs de ville. Au cours des années 1975-1990, la croissance démographique française se localise donc essentiellement dans les espaces de densité intermédiaire (310 habitants au km2 en moyenne dans les communes concernées) ou peu denses (51 habitants au km2 en moyenne) situées dans les périphéries urbaines : au sein de ces espaces, le taux d’accroissement annuel moyen est de l’ordre de + 0,75 % tandis qu’il est seulement de + 0,14 % dans les espaces très denses (2 559 habitants au km2 en moyenne) et de – 0,44 % dans les espaces très peu denses (13 habitants au km2 en moyenne). C’est le début du phénomène de périurbanisation qui se traduit alors par un double mouvement, d’une part de concentration urbaine croissante aux dépens du monde rural et, d’autre part, de déconcentration des centres urbains au profit de leur périphérie, avec l’extension corolaire des aires urbaines. C’est autour de ce phénomène que le décalage entre les aspirations des Français et les représentations de ceux qui pensent l’aménagement du territoire va se poursuivre. Ce n’est plus seulement la maison individuelle en tant que telle qui est décriée mais son inscription spatiale et ses conséquences : l’esthétisme des lotissements est raillé ; l’usage important de l’automobile pour assurer les déplacements est critiqué dans un contexte de montée des préoccupations environnementales ; le désir de vivre dans un espace peu dense et homogène sur le plan socio-culturel est appréhendé comme l’expression d’un repli culturel et d’une poussée identitaire ; une certaine irresponsabilité financière des périurbains est parfois pointée quand des difficultés pour assumer ce mode de vie en périphérie des centres urbains sont révélées. À l’opposé, la ville compacte, dense, très peuplée, verticale, continue d’être parée de nombreuses vertus : elle serait plus écologique en dépit des pics de pollution, plus ouverte sur la diversité en dépit des inégalités socio-spatiales internes, plus moderne bien que veillant à préserver et valoriser son patrimoine architectural et muséal, etc.

6L’articulation du logement et de l’espace résidentiel est donc toujours dominée par l’opposition entre les couples maisons individuelles/espaces peu denses et logements collectifs/espaces denses. Ces deux types d’espace et logement de résidence sont logiquement les plus appréhendés par les sciences sociales. La démographie justifie cet intérêt, pour des raisons différentes.

7L’intérêt pour les communes densément peuplées, qui correspondent aux communes centres et de première couronne des principales agglomérations françaises, concentrent 38 % de la population sur 2 % de la superficie nationale [Vallès, 2019]. Dans ces espaces, le taux d’accroissement s’est stabilisé aux environ de + 0,4 % au cours de la période 2007-2017. Mais cette croissance appliquée à un ensemble comptant 25 millions d’habitants se traduit par un solde démographique annuel de l’ordre de + 100 000 personnes sur un espace très réduit. Dans ces espaces qui comptent déjà en moyenne plus de 2 500 habitants/km2, cette croissance démographique s’est concrétisée, chaque année en moyenne sur la période 2007-2017, par un gain de 9 habitants au km2, 18 fois plus qu’en moyenne à l’échelle nationale. Dans les communes densément peuplées des principales agglomérations françaises, on a gagné nettement plus de 9 habitants au km2 : le gain est par exemple de + 17 habitants au km2 pour celles de Bordeaux, de + 20 dans celles de Paris, de + 26 dans celles de Toulouse et de + 30 dans celles de Montpellier et Lyon, dont il est précisément question dans deux articles de ce numéro d’Espace populations sociétés. Pour augmenter la densité démographique au sein d’espaces déjà denses, où les réserves foncières sont forcément limitées, l’habitat vertical est la seule solution. Dans leur article Le retour de l’habitat vertical et les politiques TOD (Transit Oriented Development) dans les villes françaises : vers une intensification urbaine socialement sélective ?, Geoffrey Mollé, Manuel Appert et Hélène Mathian analysent le retour des tours résidentielles dans les villes françaises. Alors que ce type d’habitat était jusqu’à présent associé aux logement social, il incarne dorénavant la ville compacte et ses vertus écologiques et s’adresse surtout, comme c’est le cas à Lyon qui fait l’objet d’une analyse détaillée dans cet article, à une population aux revenus supérieurs à la moyenne vivant au sein de petits ménages. Jadis lieu de relégation sociale, les nouvelles tours participeraient-elles aujourd’hui à l’accroissement des inégalités sociales au sein des métropoles ? C’est la question à laquelle s’intéressent les auteurs de ce texte.

8Ces grandes villes denses, compactes, au sein desquelles les cadres et les professions intellectuelles supérieures sont surreprésentées, sont logiquement le lieu d’une compétition foncière qui peut être féroce. Les logements peuvent aussi s’inscrire davantage dans une logique patrimoniale que résidentielle. Comment pourrait-il en être autrement quand les prix de l’immobilier dans les plus grandes villes continuent d’augmenter alors qu’ils atteignent déjà des valeurs qui excluent une grande partie de la population comme à Paris (10 000 euros le m2) ou à Lyon (plus de 4 000 euros le m2) ? Au sein de ces mêmes villes, d’un quartier à l’autre, des écarts importants sont constatés. Le prix au mètre carré dessine donc une géographie des inégalités socio-spatiales. Dans son article La désaccumulation sélective : la place des personnes âgées sur le marché immobilier résidentiel du Grand Lyon (2006-2015), Pierre Lebrun parvient également à définir une géographie des disparités socio-spatiales au sein de l’agglomération lyonnaise mais au terme d’une démarche inhabituelle et originale : il s’intéresse en effet à une forme particulière de transaction immobilière, la désaccumulation immobilière des personnes âgées. Cet article, qui s’attache aux logiques sous-jacentes à ce type de transaction, révèle ainsi que ces transactions sont très inégales selon les communes et que leur analyse permet de définir une géographie originale qui complète celle des inégalités sociales au sein de l’agglomération lyonnaise.

9Mais, heureusement, la grande ville dense, la ville compacte, n’accueille pas seulement des cadres et des professions intellectuelles supérieures et n’est pas uniquement un lieu de spéculation et de transaction immobilière, loin de là, en particulier dans les métropoles régionales de taille intermédiaire comme Metz ou Nancy. Les classes moyennes trouvent aussi à s’y loger. On ne construit pas, en effet, seulement des tours résidentielles au montant ou loyer élevé. Des quartiers résidentiels plus abordables continuent d’être livrés pour faire face à la demande de ceux dont la préférence résidentielle va vers les logements collectifs neufs. Dans son article Du paysage en chantier à l’« habiter » des nouveaux quartiers, Julien Aimé s’est précisément intéressé à la façon dont les néo-habitants de nouveaux quartiers s’approprient leur logement et leur nouvel espace de vie alors que ce dernier est encore en chantier. Tout n’est pas rose non plus quand on accède à la propriété d’un appartement neuf dans un nouveau quartier...

10L’accès à la propriété dans les grandes villes n’est pas facile pour les familles, en particulier celles qui n’appartiennent pas aux fractions les plus aisées de la population. En effet, dans les grandes villes, outre le prix élevé des logements, le parc immobilier se caractérise par une surreprésentation des petits logements. Le déficit de grands appartements accentue donc la pression immobilière sur ce type de logement, ce qui accroit les difficultés financières pour y accéder. De ce fait, nombre de familles, y compris celles des classes moyennes et même moyennes-supérieures, n’ont d’autres alternatives pour trouver un logement familial que de quitter les communes les plus denses des plus grandes aires urbaines françaises. C’est ce qui explique que le taux de variation migratoire annuel moyen des communes densément peuplées soit négatif (- 0,4 % par an pour la période 2007-2017) [Vallès, 2019]. Des petits ménages arrivent tandis que des ménages de grande taille s’en vont. Et ce sont les communes peu denses qui les accueillent le plus : ce même taux de variation migratoire est en effet de + 0,5 % par an dans les communes peu denses, contre + 0,1 % pour les communes de densité intermédiaire et + 0,2 % dans les communes très peu denses. Dans les communes peu denses et très peu denses, le moteur de l’accroissement démographique réside précisément dans cette attractivité migratoire des familles.

11Ces espaces peu denses ne sont pas seulement un lieu de repli pour les catégories sociales les plus modestes : « Après les villes et les banlieues, les gentrifieurs envahissent le périurbain » [Marchal, Stébé, 2019]. Ce nouveau front de gentrification répondrait à un désir de nature, ce qu’illustre parfaitement l’article proposé par Marie Mangold, La « maison durable » dans les espaces périurbains en Alsace et renouvellement de l’habitat « pavillonnaire ». Son enquête menée auprès de ménages appartenant précisément aux classes moyenne et supérieure révèle la façon dont cette population mobilise le logement dans les espaces peu denses pour définir de nouvelles alternatives résidentielles soucieuses des problématiques environnementales.

12L’herbe n’est toutefois pas toujours plus verte, même à la campagne et, comme en ville, l’accès à la propriété ne va pas toujours sans difficultés ni lassitude. C’est ce bilan que dressent Jean-Marc Stébé et Hervé Marchal dans leur article Accéder à la propriété dans le périurbain éloigné : après l’enthousiasme, les désillusions, au terme de plusieurs recherches au cours desquelles ils ont notamment confronté les ressorts des choix résidentiels à l’expérience de la propriété privée d’une maison individuelle en périurbain éloigné. Ce travail les conduit également à qualifier le type d’espace que ces ménages occupent à la périphérie du périurbain peu dense. Cette conceptualisation de l’espace peu dense en périphérie du périurbain fait écho aux récentes statistiques sur l’accroissement migratoire dans les espaces peu denses en fonction de la distance à une commune dense ou de densité intermédiaire. « Désormais, en France, ces dix dernières années, la croissance dans les communes peu denses due aux seuls mouvements migratoires est identique quelle que soit la distance à la commune dense ou de densité intermédiaire la plus proche. Ce n’était pas le cas pour les périodes précédentes où l’attractivité déclinait au fur et à mesure que l’on s’en éloignait » [Vallès, 2019]. D’une certaine manière aujourd’hui, on s’installe là où l’on peut, dès lors que la densité est faible et l’accès à la propriété d’une maison individuelle abordable.

13Cette tension entre, d’une part, l’organisation encadrée par les pouvoirs publics de l’aménagement du territoire selon des canons partagés par le monde académique et, d’autre part, les pratiques individuelles (presque) autogérées de l’établissement résidentiel marque aussi Les transformations du secteur du logement étudiant au Royaume-Uni depuis la Seconde Guerre mondiale, un article hors dossier que nous adressé Alexis Alamel. Dans ce texte, qui apporte un éclairage différent quant au lien entre logements et espaces de résidences contemporains, il est question du décalage entre les prescriptions résidentielles longtemps imposées aux étudiants anglais par les universités et les désirs de ces derniers. Après-guerre, les étudiants anglais étaient d’une certaine manière assignés à résidence au sein des universités qui faisaient du partage d’un même espace résidentiel l’un des piliers de leur dispositif pédagogique et de la socialisation des élites du pays. Petit à petit, les étudiants anglais se sont affranchis de cette tutelle pesante et ont progressivement investi le cœur des villes universitaires, non sans effet sur l’évolution du parc immobilier et la vie des riverains.

14Enfin, un dossier pédagogique consacré au lien population-logement, et plus précisément au rendement démographique des logements, complète ce numéro 2019-3 d’Espace populations sociétés. Ce dossier pédagogique ne conclut pas pour autant ce numéro consacré au logements et espaces résidentiels contemporains. En effet, un second dossier, consacré au lien entre caractéristiques des logements et composition par âge des populations sera diffusé dans le numéro 2020-1 d’Espace populations sociétés. On n’en a donc décidément jamais fini avec le logement !

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Bibliographie

BONVALET Catherine, 2019, Préambule à la nouvelle édition. In : GIRARD Alain, STOEZEL Jean, 2019, Désirs des Français en matière d’habitation urbaine. Cahier n° 3 (nouvelle édition), collection « Travaux et documents », Ined, Paris, pp. 9-28.

DAMON Julien, 2017, Les Français et l’habitat individuel : préférences révélées et déclarées. SociologieS [En ligne], Dossiers, Où en est le pavillonnaire ?, mis en ligne le 21 février 2017, consulté le 30 janvier 2020. URL : http://journals.openedition.org/sociologies/5886

GIRARD Alain, STOEZEL Jean, 2019, Désirs des Français en matière d’habitation urbaine. Cahier n° 3, collection « Travaux et documents », Ined, Paris (1ère édition : 1947), 125 p.

Marchal Hervé, StÉbÉ Jean-Marc, 2019, Après les villes et les banlieues, les gentrifieurs envahissent le périurbain. Métropolitiques, 2 décembre. URL : https://www.metropolitiques.eu/Apres-les-villes-et-les-banlieues-les-gentrifieurs-envahissent-le-periurbain.html

VALLÉS Vincent, 2019, Une croissance démographique marquée dans les espaces peu denses. Insee Focus, n° 177, décembre. URL : https://www.insee.fr/fr/statistiques/4267787

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Pour citer cet article

Référence électronique

Matthieu Gateau, Hervé Marchal et Jean-François Léger, « Logements et espaces de résidences contemporains », Espace populations sociétés [En ligne], 2019/3 | 2019, mis en ligne le 28 janvier 2020, consulté le 16 juillet 2020. URL : http://journals.openedition.org/eps/9566

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Auteurs

Matthieu Gateau

Sociologue. Maître de conférences
Université de Bourgogne
Centre Georges Chevrier – UMR 7366
Esplanade Erasmes – 21000 Dijon
matthieu.gateau@u-bourgogne.fr

Hervé Marchal

Sociologue. Professeur des universités
Université de Bourgogne
Centre Georges Chevrier – UMR 7366
Esplanade Erasmes – 21000 Dijon
Herve.Marchal@u-bourgogne.fr

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Jean-François Léger

Université Paris 1 Panthéon Sorbonne
Institut de démographie (Idup)
Centre Pierre Mendès France
90 rue de Tolbiac
75694 Paris cedex 13
jfleger@univ-paris1.fr

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