1A despeito dos estrangeirismos, usados em larga medida neste trabalho, a proposta central aqui é de analisar a difusão das corporate towers (ou torres corporativas) no perímetro da OUCRPRJ. A escolha pelos empreendimentos corporativos se dá, pois, eles materializam e simbolizam o processo de financeirização do espaço urbano, sobretudo na região portuária do Rio de Janeiro.
2Desta feita, apontamos que o objetivo do trabalho é compreender os processos de transformação que envolvem o projeto do Porto Maravilha e a constituição daquilo que que Manuel Aalbers denominou de Subprime Cities, ou seja, cidades que são sustentadas pelas rendas futuras do capitalismo do amanhã. A primeira seção do artigo é dedicada a uma breve, porém necessária, discussão acerca da paisagem enquanto discurso e das representações que subjazem em meio ao ambiente construído. Na segunda seção detalharemos os principais empreendimentos que compõem o grupo de edifícios corporativos da região portuária, para na terceira seção esboçarmos uma análise da atual situação de tais empreendimentos, a qual é baseada nos relatórios trimestrais das principais consultorias imobiliárias, como a Jones Lang LaSalle – JLL, Cushman & Wakefield e a Colliers, bem como nas pesquisas de campo realizadas. A última seção, denominada “Entre inércias e dinamismo” conterá, ao final do texto, as considerações acerca do processo estudado. Fica claro, portanto, que nosso foco de investigação serão os recentes prédios corporativos lançados na região, também conhecidos como corporate towers, e tal escolha – pelos espigões espelhados – se justifica, pois representam um modelo urbanístico e arquitetônico que visa reforçar o discurso de cidade global através da transformação da paisagem. Representam, portanto, o ambiente construído que segue, pari passu, os ditames do setor e do capital financeiro.
3Vale, num movimento inicial do trabalho, apresentar uma breve discussão acerca das representações que permeiam as transformações da paisagem, em destaque as transformações que compõem o objetivo deste trabalho: o processo de financeirização do espaço portuário carioca e as contradições inerentes a esse processo. Mariana Fix (2007, p. 23) inicia o primeiro capítulo de seu livro com uma definição de paisagem bastante objetiva, na tentativa de aproximar o leitor ao seu objeto de pesquisa. Segundo ela, inspirada por Sharon Zukin (Landscape of Power):
A arquitetura e a forma urbana, ao mesmo tempo que configuram fisicamente o espaço, nos dão a percepção que temos da cidade. São, desse modo, a materialidade e a expressão simbólica de uma cidade. Por isso, são os produtos culturais que melhor nos ajudam a mapear a paisagem do poder e do dinheiro.
4Isso posto, devemos lembrar que a paisagem, através da morfologia – dimensão material – apresenta um discurso e através da simbologia – dimensão imaterial – representa signos e símbolos. Sobre o caráter simbólico que a paisagem adquire, podemos lembrar que as torres gêmeas do World Trade Center, localizadas no Lower Manhattan (Financial District) materializavam a nova dominância do capital financeiro sob a égide da globalização neoliberal. Foram inauguradas em 1973, período em que as práticas neoliberais começavam a ganhar destaque nas políticas municipais de Nova York. Fix lembra que as torres do WTC simbolizaram o poder do capital financeiro, mas também um novo modelo de desenvolvimento urbano que “confere à valorização imobiliária o caráter virtuoso de ‘revitalizar’ áreas tidas como deterioradas ou degradadas. Foram peça-chave da operação de renovação do sul da ilha de Manhattan, que produziu o conhecido projeto de Battery Park” (FIX, 2007, p. 76).
5Indo além, resgatamos Lefebvre, segundo o qual as “representações não podem ser reduzidas nem a seu veículo lingüístico (fato da linguagem) nem a seus suportes sociais” (LEFEBVRE, [1980] 2006, p. 27). Para ele, as representações baseiam-se pela tríade representado – representante – representação, a qual superpõe a díade significante – significado ou sujeito – objeto. Em suas palavras ([1980] 2006, p. 62):
Este espaço de representações, isto é, de ações virtuais ou em curso, difere das representações do espaço, construídas a partir de um conhecimento e de uma lógica, que envolvem as aquisições da matemática, das técnicas e assim por diante. A distinção entre o espaço das representações e as representações do espaço é muito mais antiga que a era moderna. Assim, na Idade Média, o espaço figurativo em nome da religião cristã difere do espaço dos navegadores. Houve uma vez uma diferença singular entre esses dois espaços. Nos tempos modernos, eles tendem a se aproximar. No entanto, o espaço das representações, conforme foi definido, é mais agitado, mais povoado do que as representações do espaço, geralmente frias.
6Podemos inferir, a partir do exposto acima, que os discursos das construtoras e do Estado na promoção da arquitetura-espetáculo e dos edifícios triple A compõem as representações do espaço, que seguem a lógica que homogeneiza, hierarquiza e fragmenta, pautada nos interesses do capital financeiro. Em obra anterior – A Produção do Espaço – Lefebvre já afirmava que “as representações do espaço (...) estão ligadas às relações de produção, à ‘ordem’ que impõem e, assim, ao conhecimento dos signos, códigos e relações ‘frontais’” (LEFEBVRE, ([1974] 2013, p. 92).
7Um bom exemplo trabalhado por Lefebvre para enfatizar as singularidades das representações é sobre a questão do tempo de trabalho. Ele lembra que a medição de trabalho não é o trabalho em si, da mesma maneira que a medição do tempo não é o tempo. Para ele “há, então, representação, mas o relógio, objeto material, é seu meio e suporte” (LEFEBVRE, [1980] 2006, p. 37). Temos, portanto, que o modo de produção capitalista se sustenta através das representações que substituem o representado. Logo, “a representação não consiste em uma imagem, uma reflexão ou qualquer abstração, mas uma medida” (LEFEBVRE, [1980] 2006, p. 41). Seguindo a explanação, podemos afirmar que a força da paisagem como um discurso se dá, pois, “o que bloqueia o possível, o que tira de si mesmo, o que causa ou mantém o esquecimento e a perda, é uma representação ou, antes, um núcleo (nó e centro) de representações” (LEFEBVRE, [1980] 2006, p. 64). Reitera-se, assim, que a relação entre presença e ausência permeia a construção da paisagem como discurso homogeneizante. Da mesma maneira que a representação enfatiza um objeto – discurso – ela ignora tantos outros.
8Assim, a difusão dos espigões espelhados, mimetizando o skyline de muitas cidades globais, é por excelência um exemplo da representação do espaço trabalhada por Lefebvre. Repete-se um padrão homogeneizante, ao passo que hierarquiza e fragmenta o espaço da metrópole.
Imagem 01: projeto do skyline da orla marítima (water front) no perímetro da OUCRPRJ
Fonte: http://www.portomaravilha.com.br/noticiasdetalhe/4955
9Esse processo, sob o qual a produção do espaço ignora os habitantes e seus espaços vividos, é parte fundamental das estratégias postas em prática pelos atores das transformações socioespaciais que dominam a região portuária carioca. Atores e não agentes pois “o que os move, o ponto de partida, tem sentidos diferentes” (FERREIRA, 2013, p. 54); tal distinção é necessária pois:
As ações que se realizam em determinado lugar, e que dão origem a algumas formas urbanas, muitas vezes são fruto de desejos e estratégias estranhas ao lugar. Assim, encontramo-nos entre inúmeras possibilidades de ações; algumas que fortalecem o status quo e outras que a ele se oporiam, entre ações estratégicas (do Estado e das grandes corporações) e ações sociais.
10A ênfase neste trabalho será sobre o papel dos fundos de investimento imobiliário que participaram decisivamente dos empreendimentos corporativos da OUCRPRJ. Não obstante, abordaremos – ainda que de maneira sucinta – a participação do Estado em suas múltiplas escalas e ações.
11Talvez o principal ator presente no projeto do Porto Maravilha seja o Estado em seus diferentes níveis escalares de poder (União, estado e município). Sabemos que o projeto só foi possível pois tais esferas de poder articularam-se em torno de um objetivo comum: a formação de um clima de negócios atraentes, a fim de atrair fluxos de capital para a região que envolve o projeto. Segundo Harvey ([2003] 2014, p. 92), os Estados – sob a lógica territorial de poder – se esforçam no objetivo de “aumentar seus próprios poderes mediante a criação de paraísos para o investimento de capital. Assim agindo, usam, como sempre, os poderes de monopólio inerentes ao espaço para tentar oferecer privilégios monopolistas” aos demais atores interessados na reprodução do espaço urbano. Temos, portanto, que um dos principais atores presentes na financeirização do espaço urbano portuário carioca é o Estado, com suas ações ratificadas através da Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio de Janeiro (OUCRPRJ), a qual foi estabelecida na Lei Complementar n°101 de 23 de novembro de 2009, abrangendo uma área de aproximadamente 5 milhões de m² nas regiões central e portuária da cidade (imagem 02).
Imagem 02: demarcação referente ao perímetro da Operação Urbana Consorciada da Região do Porto do Rio de Janeiro – OUCRPRJ
Fonte: http://www.portomaravilha.com.br/portomaravilha
12Sobre o Estado Ana Fani ([2015] 2018, p.30-31) esclarece que:
[...] com seus instrumentos legais, produz, assim, grandes transformações nos usos e funções dos lugares da cidade, reproduzindo uma hierarquia desses lugares no conjunto do espaço metropolitano. Mas, ao direcionar os investimentos em infraestrutura, ele aprofunda as desigualdades na metrópole, interferindo de modo marcante nas formas de apropriação do espaço à medida que produzem, com sua intervenção, um processo de valorização diferencial do solo urbano. Realiza-se aprofundando a contradição entre extensão do valor de troca no espaço e a possibilidade do valor de uso na medida em que o valor de troca se autonomiza, pela potencialização da propriedade como direito e realidade.
13Por isso afirmamos, linhas acima, que tanto o Estado como as parcerias público-privadas por ele geridas perfazem um importante ator nas transformações do espaço urbano. Analisemos, agora, os interesses do capital e do setor financeiro na transformação da região portuária carioca.
14Bons exemplos do padrão urbanístico financeirizado são os chamados corporate towers: arquitetura espelhada, lajes corporativas, certificação triple A ou A+, acesso a uma malha de transportes multimodal etc. Essas torres corporativas vêm se espalhando no perímetro da OUCRPRJ. Entre os projetos, destacamos os que já foram concluídos, como o Port Corporate, o Novocais do Porto, Novotel Porto Atlântico, Condomínio Porto Atlântico, Porto 130, Aqwa Corporate, SubSea 7, L’Oréal e Vista Guanabara (imagem 03).
Imagem 03: tabela com as empresas e com os empreendimentos presentes no perímetro da OUCRPRJ
Empresa
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País de Origem
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Empreendimentos
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Tishman Speyer
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Estados Unidos
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AQWA Corporate e Port Corporate
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Odebrecht
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Brasil
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Novotel Porto Atlântico, Porto Atlântico, Novocais
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GTIS Partners
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Estados Unidos
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Vista Guanabara
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Subsea7
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Reino Unido / Luxemburgo
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SubSea 7
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L’Oréal
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França
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L’Oréal
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BRIO
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Brasil
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Porto 130
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15Todos os empreendimentos acima listados estão no perímetro de aplicação das CEPACS, variando conforme os subsetores planejados na operação urbana consorciada. Conquanto, vale – neste momento – apresentar as informações pormenorizadas dos empreendimentos listados.
16Talvez a empresa de maior pujança presente na difusão dos corporate towers no Porto Maravilha seja a Tishman Speyer, a qual se apresenta como “proprietária, incorporadora, operadora e administradora de fundos do mercado imobiliário de primeira classe no mundo inteiro”. São responsáveis por importantes signature assets (ativos de assinatura, algo semelhante à “arquitetura espetáculo”), como o Rockfeller Center (Nova York), Potsdam Platz (Berlim), Yankee Stadium (Nova York), Opernturm e Taunusturm (Frankfurt), Torre Norte (São Paulo) entre outros. No Rio de Janeiro a empresa atua tanto na região do Largo da Carioca, com o Ventura Corporate Tower, como também na região portuária, através dos empreendimentos AQWA Corporate e Port Corporate. É importante destacar o texto de apresentação que a empresa dispõe em seu endereço eletrônico:
Convertemos oportunidades em valores, através de nossa expertise em todos os aspectos imobiliários globais, do desenvolvimento de projeto até a administração de propriedades concluídas.
Desenvolvemos e operamos propriedades de altíssimo padrão e de uso misto em todo o mundo, muitas das quais são integradas com sistemas de transporte—um desafio complexo de design técnico e construção.
Temos vasta experiência na reformulação de locais históricos importantes e entendemos a importância de equilibrar a herança de um edifício com as necessidades práticas dos locatários modernos.
[...]
Da gestão de fundos ao desenvolvimento, da construção às operações do edifício — em tudo que fazemos, acreditamos em atingir qualidade excepcional e desempenho superior, e em criar propriedades imobiliárias de valor durável em todo o mundo.
17Os trechos destacados podem elucidar e corroborar aquilo que outrora denominamos de financeirização do urbano. A primeira frase destacada deixa claro tal processo, ao afirmar que a empresa converte oportunidades em valores. Apesar do equívoco conceitual entre valor e renda, a apresentação da Tishman indica que através da elevação da renda imobiliária os ganhos financeiros podem ser alcançados. Esse cenário reitera a ideia de fazer cidades para investidores, não para moradores. As palavras de Rufino (2017, p. 227) são esclarecedoras:
Ao mesmo tempo que a terra se tornou um mecanismo central de ampliação do “valor” das empresas, a grande disputa por sua propriedade e a disponibilidade de capital para a compra da mesma gerou forte elevação dos preços da terra, capturada como renda imobiliária por seus proprietários.
18Seguindo com a análise, o segundo grifo reafirma o tipo de imóvel e mercado que a Tishman Speyer está presente: altíssimo padrão. Para Mariana Fix (2007, p. 51), esse interesse se justifica, pois, os fundos de pensão e incorporadoras buscam liquidez no mercado imobiliário, idade inferior a dez anos (para não perder o vetor de valorização patrimonial) e o alto padrão (AA ou AAA). Completando os pilares da empresa, fica clara a ênfase em imóveis que devem atender aos interesses do mercado de aluguel, condizente com a alta flexibilidade das empresas transnacionais em se deslocar pelo mundo e por diferentes lugares. Na descrição de sua história a Tishman Speyer ressalta que seu objetivo é de “criar propriedades de alto valor durável” e comemora a assinatura com a Nike (em 2012) de “um dos maiores contratos de locação da história de Xangai para projetar e construir o escritório destinado à sede da empresa na região conhecida como The Springs em Jiang Wan New Town”.
19Voltando à nossa análise sobre a região portuária, a Tishman Speyer construiu na região dois grandes espigões corporativos, o AQWA Corporate e o Port Corporate (imagem 04).
20Ambos os empreendimentos são anunciados no endereço eletrônico da empresa, acompanhados de muita expectativa e recheados de predicados como: triple A, localização estratégica, certificação LEED, amplas lajes corporativas, arquitetura de assinatura etc. Há maior destaque para o AQWA, que segundo a Tishman Speyer é:
(...) um complexo corporativo Classe A assinado por Foster+Partners e desenvolvido com a expertise global da Tishman Speyer está localizado ao longo da orla do Rio de Janeiro, está estrategicamente posicionado no coração da maior área de intervenção urbana do país - o Porto Maravilha. As lajes ousadamente amplas, eficientes e tecnologicamente otimizadas, contemplam a deslumbrante vista 360 º da Baia de Guanabara, das montanhas com o Cristo Redentor e o Pão de Açúcar.
21Cabe dizer que tal empresa já se vale dos Fundos de Investimento Imobiliário (FII’s) que ora mencionamos. Ela tem por estratégia a venda de cotas no mercado secundário, a depender do portfólio que a empresa oferece. Esse mecanismo é um ótimo exemplo de como pode ocorrer o processo de centralização de capital, visto que os fundos de investimento e a gestão de portfólio agregam diferentes investidores em torno um mesmo objetivo: a realização do empreendimento e a busca da renda imobiliária através do recebimento de aluguéis.
22Seguindo com o detalhamento dos projetos e atores presentes na financeirização do urbano na região portuária, temos a participação de uma das maiores construtoras brasileiras, a Odebrecht, responsável também pelo consórcio Porto Novo. Neste momento o interesse é sobre as torres do Novotel Porto Atlântico, Porto Atlântico, Novocais, haja vista são os empreendimentos da Odebrecht que compõem parte nossa pesquisa.
23A proposta da Odebrecht Realizações para o Porto Maravilha é grandiosa, com o objetivo de formar uma das mais importantes quadras empresariais do Brasil: o Porto Atlântico Business Square Leste. Como já indicamos acima, compõem o portfólio da empresa o Novotel Porto Atlântico, Porto Atlântico e Novocais e, para melhor compreendermos os projetos, vamos dividi-los em dois eixos: Porto Atlântico, composto por dois blocos já lançados, e o Novocais que fica mais próximo da rodoviária Novo Rio (imagem 05).
24As duas torres que compõem o Porto Atlântico (Leste e Oeste), têm 16.681 m² e 11.851 m² respectivamente. A Odebrecht traz como singularidades do empreendimento nove características essenciais as quais ressaltam a posição estratégica do imóvel, acessibilidade aos diferentes modais de transportes (lembrando que a escolha da linha do VLT pela própria Odebrecht contempla tanto o Novocais como o conjunto Porto Atlântico), certificação LEED (como já mencionamos acima), arquitetura espelhada, inúmeras “lajes planejadas, com espaços amplos e áreas diversas que se adaptam a qualquer tipo de negócio” etc. Já o Novocais, torre única, possui 13.321 m² distribuídos em onze pavimentos de lajes corporativas e o térreo, com 1.059 m², totalizando 14.380 m² de área disponível. Constatou-se, em pesquisa de campo realizada em 2019, que a maior parte das lajes e espaços estavam sem ocupação, sendo que no Novocais apenas as lajes do 6º andar, 9º andar e 10º andar eram ocupadas por Enseada / Odebrechet e Ocyan, respectivamente. Vale destacar que as três compõem o grupo Odebrecht (em 2018 a Odebrecht Oléo e Gás passou a se chamar Ocyan). Quanto ao prédio ocupado pelo grupo Accor Hotels, com a bandeira do Novotel, mesmo com a baixa ocupação o projeto foi mantido em operação. A expectativa é de que, segundo os investidores, a retomada do setor petroquímico e a recuperação da economia brasileira trarão dinamismo para a região portuária carioca.
25Caminhando para o eixo de maior valorização e dinamismo do Porto Maravilha – aquele próximo à Parada dos Museus e Praça Mauá, encontramos os empreendimentos da GTIS Partners, da L’Oreal e Subsea 07 (imagem 06).
26O edifício Vista Guanabara é, para este eixo, o mais portentoso e talvez aquele que melhor representa a tentativa de produzir no perímetro da OUCRPRJ um skyline global. O empreendimento segue o padrão daqueles já trabalhados acima, com extensas lajes corporativas – 1.700 m² até 1.800 m² – dezessete pavimentos, uma bela vista para a Baía de Guanabara, localização privilegiada e arquitetura de assinatura. A gestão do Vista Guanabara fica por conta da GTIS Partners e da Autonomy Investimentos; a primeira é uma empresa estadunidense com escritórios em importantes cidades do capitalismo contemporâneo (Los Angeles, São Francisco, Atlanta, São Paulo, Paris e Munique) e um portfólio de ativos que valem mais de U$ 5 bilhões, enquanto sua parceira brasileira possui um portfólio mais modesto – U$ 750 milhões – e também atua diretamente no mercado de “gestão e desenvolvimento de propriedades de escritórios”.
27A presença da GTIS Partners e da Tishman Speyer é, sem sombra de dúvidas, um forte indicativo da financeirização na produção do espaço urbano da região portuária carioca. São empresas que possuem ativos imobiliários (assets in real estate) em cidades e regiões bastante específicas, alavancados por diferentes fundos de investimento. Esse movimento contempla o processo de financeirização pois permite a articulação dos mecanismos de financiamento ao mercado imobiliário ao mercado de capitais. É importante lembrar que essa situação vem se desenrolando desde a década de 1990. Maria Beatriz Cruz Rufino lembra que em 1993 surgem os primeiros FII’s (Fundos de Investimento Imobiliário), junto das Carteiras Hipotecárias em 1994 e do SFI (Sistema Financeiro Imobiliário) em 1997. Nas palavras de Rufino (2017, p. 221):
Neste novo sistema são previstos um conjunto de novos instrumentos inovadores, como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI), que possibilitariam viabilizar a produção imobiliária a partir do mecanismo de securitização. A partir de 2005, fortalece-se ainda o movimento de emissão de ações pelas grandes incorporadoras (...).
28Assim como Maria Beatriz Cruz Rufino (2017), Daniel Sanfelici (2013) também identificou o movimento de entrada das incorporadoras na bolsa de valores, abrindo capital à investidores de todas as partes e seguimentos. Ainda em trabalho publicado em 2017, Rufino cita Rocha Lima Jr. e Gregório (2018) para reiterar a grande participação de capital estrangeiro no processo de financeirização das incorporadoras imobiliárias, chegando a 75% do volume de investimentos financeiros no setor imobiliário brasileiro! Para Fix (2007), a criação dos fundos de investimento imobiliário tem importante função, pois reúnem recursos para investimentos, sem fragmentar a propriedade do imóvel (2007, p. 65). Dessa maneira, a criação dos fundos de investimento imobiliário permite “transferir para os novos empreendimentos parte do grande montante aplicado atualmente de modo disperso em imóveis que seus proprietários mantêm para renda no Brasil” (FIX, 2007, p. 65), o que nos permite afirmar que a financeirização do urbano é ubiquamente composta pela centralização de capital em torno de tais fundos.
29A análise, ainda que breve, dos empreendimentos corporativos presentes no perímetro da OUCRPRJ revela que a financeirização do espaço urbano é componente estruturante do atual processo de metropolização do espaço. Podemos afirmar que os projetos urbanos e urbanísticos realizados em São Paulo e Rio de Janeiro têm, ao menos, uma clara semelhança: inserir as respectivas cidades na competitiva rede urbana global, buscando cada vez mais um protagonismo em escala global. A diferença, no entanto, está na forma de transformação do ambiente construído e dos tais projetos urbanos, além do dinamismo dos mercados paulistano e carioca. Em São Paulo podemos identificar a presença maciça de edifícios corporativos que “projetam a imagem de uma cidade globalizada” (FIX, 2007, p. 23), enquanto no Rio de Janeiro vemos a recuperação do water front e a arquitetura espetáculo como estratégias de promoção da cidade globalizada. Como advertira Alvaro Ferreira (2013, p.57):
A cada instante as imagens tornam-se mais próximas do mundo “real”; ganham movimento como em um filme, e cada vez mais as imagens virtuais são cuidadosamente “colocadas” na paisagem. Se a paisagem tem um caráter de algo que já existe, então essas imagens, ao serem “coladas” nela, acabam ajudando a introjetar nos agentes a sensação de que isso já está dado, já é um dado, porque se transformou em paisagem.
30Assim, podemos afirmar que os corporate towers do Porto Maravilha ainda não transformaram a imagem virtual em paisagem, mas já introjetaram a sensação de que a financeirização tomará conta da região portuária carioca.
31Diante da breve exposição sobre a disseminação de torres corporativas na região portuária, cabe agora analisá-las em meio ao complicado mercado de imóveis carioca, que experimentou uma forte retração nos últimos anos. O intuito é apontar os limites inerentes à financeirização do urbano, mesmo que em escala regional. Tais limites podem sinalizar para condições de crise no modo da produção capitalista, tendo em vista que cada vez mais mobiliza-se o espaço como parte fundamental na reprodução do capital. Nesse sentido, podemos compreender a busca por um skyline global – sob o signo da financeirização – como uma materialização clara das contradições e tensões existentes entre dinamismo e inércia, fixidez e movimento, concentração e dispersão, centralização e descentralização, competição e monopólio, os quais atuam em diferentes níveis escalares e resultam dos “processos moleculares de acumulação interminável do capital no espaço e no tempo” (HARVEY, [2003] 2014, p. 87).
32Os conflitos e contradições presentes no modo de produção capitalista podem se estabelecer em diversas escalas e mesmo entre diferentes níveis escalares e contextos espaçotemporais, produzindo e se alimentando dos desenvolvimentos geográficos desiguais. Por exemplo, há de se lembrar que a corrida pela busca permanente do lucro leva ao dinamismo espacial, o qual é combatido pela reunião de poderes monopolistas no espaço; segundo Harvey ([2003] 2014, p. 85) “é exatamente desses centros que emanam tipicamente práticas imperialistas (...). Lenin e Hilferding estavam, portanto, certos em enfatizar a importante ligação interior entre monopolização e imperialismo”. Essa contradição fica muito clara quando analisamos os investimentos em capital fixo na terra, pois este requer que as “interações espaciais sigam o padrão geográfico fixado de seus investimentos para que seu próprio valor se realize” ([2003] 2014, p. 87). Contudo, ainda segundo Harvey, o próprio capital fixo atua como uma barreira aos desenvolvimentos geográficos desiguais, ou seja, uma “oposição a transformações geográficas e à realocação da atividade capitalista” ([2003] 2014, p. 87) que coloca em rota de colisão a inércia geográfica e o dinamismo da produção.
33Para um mergulho no mercado imobiliário, utilizaremos os dados disponibilizados por três das principais empresas de consultoria do mercado imobiliário mundial, a Jones Lang LaSalle, a Cushman&Wakefield e a Colliers. O objetivo é, através dos relatórios de tais empresas, de buscar as informações mais específicas sobre o mercado imobiliário. Além disso, aproximaremos nosso discurso àquele do setor financeiro uma vez que uma das demandas do setor financeiro e, por conseguinte, do capital fictício, é a maior rapidez em valorizar seus investimentos. Nessa busca alucinante, “os fundos de pensão não têm mais acompanhado a atividade das empresas com base no balanço anual, mas nas suas prestações de conta trimestrais” (FARNETTI, 1998, p. 194). Michel Albert chama essa demanda de ditadura do Quarterly Report.
34Comecemos com os dados disponibilizados pela empresa Jones Lang LaSalle, para os anos de 2017 e 2018. Segundo relatório publicado pela JLL Consultoria (imagem 07), em janeiro de 2017, o estoque de salas comerciais, escritórios e lajes corporativas já apresentava os seguintes dados.
Imagem 07: gráfico com o Estoque, Preço e Vacância da região portuária em janeiro de 2017, com dados da JLL Consultoria
Fonte: Produzido por Frederico Montanari, com dados dos relatórios da empresa de consultoria Jones Lang LaSalle (JLL).
35Pode-se constatar que os imóveis da categoria AA&A correspondem ao grupo de maior vacância no início do ano de 2017. Segundo o mesmo relatório, a vacância dos imóveis AA&A na região portuária era de 91,5% em 2016, mesmo apresentando o segundo menor estoque de imóveis AA&A. Ou seja, ainda são poucos e quase que completamente vazios os imóveis AA&A da “nova fronteira urbana” no Rio de Janeiro. Mas antes de qualquer conclusão rasa vale lembrar que até janeiro de 2017 os principais “ocupantes” da região portuária, listados pela consultoria, eram SubSea 7, Governo do Estado do Rio de Janeiro, Tribunal Regional Federal, Odebrecht, Logictel e Granado.
36Ao findar o primeiro trimestre de 2017 o quadro de estagnação aprofundava-se. Os dados logo indicavam que a taxa de vacância dos anos anteriores estava aumentando, sobretudo em imóveis AA&A e triple A. A absorção líquida entre janeiro e março de 2017 contabilizava 94 mil m² negativos. Segundo a JLL Consultoria, os preços baixos e a grande oferta de espaços corporativos impulsionaram a “movimentação” (deslocamento geográfico) de empresas na cidade.
37A oferta de lajes corporativas, mesmo com o tímido mercado portuário e a vacância em níveis nada rentáveis, contou com o lançamento da torre AQWA da Tishman Speyer no segundo trimestre de 2017, elevando o estoque de salas comerciais, escritórios e lajes corporativas. Só esse empreendimento trouxe para o mercado dezenove novos pavimentos de escritórios e lajes entre 3.200 m² e 3.700 m² e, da mesma maneira que a oferta crescia, crescia também a taxa de vacância. Noutro sentido tivemos também a entrega do edifício da L’Oréal, da incorporadora BTS (imagem 08).
Imagem 08: entregas realizadas no 2º trimestre de 2017, com dados da JLL Consultoria
Fonte: Produzido por Frederico Montanari, com dados dos relatórios da empresa de consultoria Jones Lang LaSalle (JLL).
38Ao final do segundo trimestre temos a manutenção da condição anterior, com elevada vacância nos edifícios AA&A – aproximadamente 74% de todo o estoque vago na cidade do Rio de Janeiro. E o cenário para o Porto Maravilha ainda mais tenebroso, mesmo com a total ocupação do prédio pela L’Oréal. Aliás, esse dado levou otimismo ao mercado, fato que pôde ser verificado através nas matérias jornalísticas publicadas, tendo em vista que a efetivação da ocupação da L’Oréal foi capaz de reduzir em 6,6% a taxa de vacância, estabilizando-se em 77,5%. O otimismo mascarava a situação real da região, que permanecia imersa a uma enorme vacância e, portanto, com pouco retorno aos investidores das empresas ali estabelecidas. Essa situação, de fraco desempenho do setor de salas comerciais, escritórios e lajes corporativas na cidade do Rio de Janeiro e, em especial, no Porto Maravilha, postergou a entrega de 69 mil metros quadrados para depois de 2018.
39Segundo a Jones Lang LaSalle, o último trimestre de 2017 ficou marcado pela ocupação de153 mil m². Mesmo que 22% menor que no ano anterior, o Rio de Janeiro teve um forte número de ocupações frente a um mercado em desaceleração desde 2013. Segundo a empresa de consultoria, as razões para este movimento foram a alta disponibilidade de um estoque de qualidade e valores de locação bem mais baixos. Com essas condições de mercado, muitos ocupantes fizeram o movimento de flight - to - quality, conseguindo também o flight - to - price. Portanto, o final do ano de 2017 ficou marcado pela queda da vacância, mesmo que discreta. O retrato ainda é de milhares de metros quadrados vazios, os quais têm impacto direto no preço de locação. Ao analisarmos os dados referentes ao ano de 2016 e 2017 percebemos que o movimento flight- to - quality e flight - to - price não se traduziu em valorização dos imóveis, pois o preço de locação caiu e, dessa maneira, reduziu a renda paga aos fundos de investimento imobiliário que estão presentes no Porto Maravilha (imagem 09).
Imagem 09: preço de locação no Porto Maravilha - 2016 e 2017
Fonte: produzido por Frederico Montanari, com dados dos relatórios da empresa de consultoria Jones Lang LaSalle (JLL).
40Como já mencionamos, o otimismo começou a tomar conta do setor de desenvolvimento imobiliário ao final de 2017, condição que se manteve para o início de 2018. Uma série de sites, jornais, blogues e consultorias passaram a comemorar a retomada no setor. Contudo, mais uma vez o discurso dos tecnocratas não correspondia à situação verificada no Porto Maravilha e no centro da cidade. A saída da Petrobras vagou 37,6 mil metros quadrados no Ventura Corporate (Centro). O que, então, sustentava o entusiasmo dos tecnocratas? Este se dava por conta da aquisição e ocupação de grandes espaços no Porto Maravilha. O Bradesco Seguros comprou 35 mil metros quadrados no Port Corporate, enquanto que a Fábrica de Startups e o escritório Tauil & Chequer Advogados – Mayer Brown locaram 5,5 mil metros quadrados no AQWA Corporate.
41Cabe, aqui, uma observação importante. Pouco foi mencionado nos relatórios anteriores a elevada taxa de vacância nos novos empreendimentos (lançamentos). Segundo a JLL Consultoria, 60% do espaço vago do mercado carioca está concentrada em edifícios mais novos. Essa situação tem transformado os contratos de aluguel dos empreendimentos corporativos, que se valem da oferta de carência total (isenção de aluguel, condomínio e IPTU) no intuito de atrair novos ocupantes. Se lembrarmos que grande parte dos fundos de investimento imobiliário têm suas ações e valores fundados na renda proveniente do aluguel de salas e lajes corporativas, o cenário do Porto Maravilha é preocupante. As apostas passaram a ser mais realistas, pois os “especialistas” sabem que os patamares vividos entre 2009 e 2013 não serão alcançados tão cedo.
42O segundo semestre de 2018 trouxe melhoras para o mercado de escritórios e lajes corporativas, mesmo que em outros bairros e regiões da cidade. A expectativa de novo fôlego para o mercado de imóveis no Rio de Janeiro se confirmou, o que pode ser percebido em relatório publicado pela JLL Consultoria, o qual informava que “a metragem de novas locações acumulada nesse ano já é 50% maior do que o número de 2017 e é três vezes maior do que a expectativa de devoluções para o ano” (JLL Consultoria, 3º Trimestre de 2018). Contudo, é importante destacar que essa condição fo oui impulsionada por negociações que envolveram o Centro / Cinelândia, com a Caixa Econômica Federal e a Shell locando mais de 40 mil metros quadrados nessa região, enquanto a região do Porto Maravilha pouco participou dessa retomada de fôlego comercial. Além disso, uma informação de destaque é que os setores financeiro e de óleo / gás são os responsáveis pelas novas locações. O gráfico da imagem 10, abaixo, reflete bem a situação que se desenha no setor das salas comerciais, escritórios e lajes corporativas.
Imagem 10: participação (%) nas novas locações - Retomada no 3º Trimestre de 2018.
Fonte: produzido por Frederico Montanari, com dados dos relatórios da empresa de consultoria Cushman&Wakefield.
43A virada do ano de 2018 para 2019 foi recheada de expectativas, haja vista que o candidato que representava os interesses do mercado financeiro foi eleito, trazendo pautas de máxima liberalização e privatização, bem como o ataque sistemático à classe trabalhadora. As manchetes traziam o entusiasmo do mercado: “Bovespa fecha em alta e renova máxima histórica com expectativa para novo governo”, “Ibovespa dispara 4% e renova máxima histórica com otimismo com governo Bolsonaro”. Para a região do Porto Maravilha a situação era de sintonia com a alta do mercado, onde a expectativa – no início do ano de 2019 – sustentava-se pelo “volume negociado de 133 mil m² que deverá ser ocupado em 2019. Destaque para a região do Centro e Porto Maravilha, que receberão 90% dessa área negociada”. A taxa de vacância também recuou, mesmo que num patamar bastante modesto.
44A inércia vivida pelo mercado portuário ainda traz calafrios às empresas e fundos de investimento ali estabelecidos. A consultoria Cushman&Wakefield aponta em seu relatório do último trimestre de 2018 que a taxa de vacância dos imóveis corporativos no Porto Maravilha é de 78,8%. Isso, mesmo após a chegada da Amil e do banco BOCOM BBM S.A. no Vista Guanabara e da Licks Attorneys no AQWA. Os dados do gráfico da imagem 11 esclarecem o abismo que domina o mercado portuário.
Imagem 11: Taxa de vacância dos imóveis corporativos, segundo os diferentes submarkets
Fonte: produzido por Frederico Montanari, com dados dos relatórios da empresa de consultoria Cushman&Wakefield.
45Em relatório sobre as condições atuais do projeto Porto Maravilha, Mariana Werneck, Patrícia Novaes e Orlando dos Santos Alves Júnior apontam para uma mudança brusca na engenharia financeira que sustenta a PPP (parceria público-privada) e, portanto, o projeto. Segundo eles:
Em âmbito local, a deterioração das contas públicas e seus impactos negativos sobre a economia fluminense agravaram os efeitos da recessão vivida pelo país. Ao mesmo tempo, a desconfiança do mercado imobiliário, que ainda direciona suas apostas para a região da Barra da Tijuca, desacelerou a produção imobiliária da área portuária - acarretando riscos e custos sobre o fundo público do FGTS e, mais ainda, sobre as finanças municipais.
46Esse cenário caótico não impediu, como vimos acima, que novos empreendimentos fossem laçados na região. Segundo esses mesmos autores, “considerando-se o período do início da operação urbana, em 2009, até dezembro de 2017, a pesquisa identificou 77 empreendimentos de mercado, 48 empreendimentos residenciais de habitação de interesse social e 29 empreendimentos públicos, culturais e operacionais”. Dos 77 empreendimentos, 35 se referem a novas construções, das quais 23 não saíram do papel e apenas 7 foram lançados. Entre a inércia e o dinamismo, a região do Porto Maravilha apresenta uma enorme vacância em meio alguns projetos encaminhados à espera da tão aguardada retomada.
47Diante do que foi exposto ao longo desta seção do artigo, torna-se importante resgatar algumas discussões, sobretudo aquelas que tratam dos conceitos de preço, valor e antivalor. Considerando a oposição entre o conceito de valor e de antivalor, podemos afirmar que muitas das novas incorporações do Porto Maravilha, por não apresentarem um uso efetivo devido à enorme taxa de vacância, não têm realizado o valor de uso, predominando o antivalor para aqueles que investiram em sua construção e incorporação, visto que ainda não foi valorizado através da troca. Conforme Harvey (2018, p. 81), à luz dos escritos de Marx nos Grundrisse:
Quando o capital assume uma “figura particular” – como um processo de produção, um produto à espera para ser vendido, uma mercadoria circulando nas mãos de capitalistas comerciais ou dinheiro à espera de ser transferido ou reinvestido –, o capital é “potencialmente desvalorizado”. Capital “em repouso” em qualquer um desses estados é denominado de várias maneiras: “negado”, “em pousio”, “dormente” ou “fixado”. Ou: “Enquanto permanece fixado em sua figura de produto acabado, o capital não pode atuar como capital, é capital negado”.
48Tal situação é justamente aquela que vem ocorrendo na maior parte dos investimentos corporativos presentes no Porto Maravilha: AQWA, Porto Atlântico, Novotel Porto Atlântico, Novocais, Vista Guanabara etc., pois a taxa de vacância média dos empreendimentos, como já reiteramos, é superior a 70%, quando não é total (para alguns empreendimentos). Vale lembrar que o problema no circuito de valorização do capital decorre devido ao fato da mercadoria não ser vendida e tampouco alugada (arrendada) – realizando do valor – em determinado intervalo de tempo. Esse dilema fica brilhantemente exposto no trecho dos Grundrisse (MARX, 2014, p. 519) destacado por Harvey (2018, p. 81):
Enquanto persiste no processo de produção, [o capital] não é capaz de circular; e [é] potencialmente desvalorizado. Enquanto persiste na circulação, não é capaz de produzir [...]. Enquanto não pode ser lançado no mercado, é fixado como produto; enquanto tem de permanecer no mercado, é fixado como mercadoria. Enquanto não pode ser trocado pelas condições de produção, é fixado como dinheiro.
49Ainda inspirados por David Harvey (2014, p. 70), devemos lembrar que “a terra, porém, não é uma mercadoria no sentido corrente do termo. É uma forma fictícia que deriva das expectativas de aluguéis futuros. Assim como o próprio capital que se apropria de parte da renda dos juros – capital fictício”. Nesse sentido, a financeirização urbanizadora leva ao extremo a contradição do regime de acumulação financeirizado, visto que há uma maior participação dos mercados imobiliários no PIB e, consequentemente, uma maior conexão entre financiamento e investimento no ambiente construído, condições que são fontes potenciais de macrocrises.
50O cenário descrito para o mercado imobiliário da OUCRPRJ – de grande vacância e inércia – já era situação comum antes mesmo da pandemia de COVID-19. Como indicavam os relatórios das grandes empresas de consultoria e os trabalhos de campo realizados, a vacância oscilava em torno de 70% da área construída (considerando os imóveis pesquisados).
51O despontar da crise resultante da pandemia de COVID-19 no primeiro semestre de 2020 já indicava forte contração econômica, algo que não experimentávamos desde a famigerada crise do subprime, de 2008 / 2009. A situação se agravou e a cidade do Rio de Janeiro (considerando todos os bairros e regiões administrativas) liderava a vacância nos empreendimentos corporativos triplos A (ou A+ e A, conforme relatório da Colliers).
Imagem 12: Inventário (m²) e Taxa de Vacância (%) Classe A+ A
Fonte: Colliers, relatório do 1º trimestre de 2022 para a Cidade do Rio de Janeiro.
52Em dados mais recentes – referentes ao 1º trimestre de 2022 – a empresa de consultoria Colliers indicava uma ligeira recuperação para o mercado carioca. Segundo relatório disponível no site da empresa, os empreendimentos triple A absorveram novos inquilinos, principalmente dos setores de energia, tecnologia da informação e administração pública, ao passo que os imóveis classe B apresentaram maior retração, sobretudo aqueles localizados no bairro da Cidade Nova.
53Outra forma de dinamizar o setor imobiliário advém da reconversão de uso, sobretudo para os imóveis que estiveram outrora no mercado hoteleiro ou no mercado corporativo. Para o diretor de Investimento e Gestão de Ativos da CBRE Group, Inc. – Edson Ferrari – lajes corporativas mais antigas e sem as especificações técnicas exigidas deverão apresentar maior esvaziamento. O fundo de investimento imobiliário Opportunity já reconverteu o antigo Hotel Glória (na cidade do Rio de Janeiro) em mais de 600 apartamentos, enquanto a Zogbi Engenharia reconverteu um prédio de escritórios em mais de 100 apartamentos, na “renovada” rua Avanhandava (cidade de São Paulo).
54Assim posto, cabe indagarmos os limites da financeirização do espaço urbano como estratégia para alavancar o fluxo de valor, visto que o mercado imobiliário – com suas vicissitudes – pode representar, muito mais, um limite e uma barreira à demandas do setor financeiro e, portanto, ao modo capitalista de produção.