Bon Bérénice, Simonneau Claire, Denis Éric, Lavigne Delville Philippe, Conversions ordinaires des usages des sols liées à l’urbanisation dans les Suds. Habitation, capitalisation, mutations de l’agriculture
Bon Bérénice, Simonneau Claire, Denis Éric & Lavigne Delville Philippe (dir.). — Conversions ordinaires des usages des sols liées à l’urbanisation dans les Suds. Habitation, capitalisation, mutations de l’agriculture. Paris, Comité technique « Foncier & développement », 2023, 110 p., bibl., ill.
Texte intégral
1Cet ouvrage collectif, portant sur « les modalités de conversion des usages du sol dans les Suds en lien avec l’urbanisation », a pour origine un rapport, issu d’un projet de recherche piloté par les coordinateurs de l’ouvrage. Il présente un double objectif, scientifique et pratique. Il s’agit de rendre compte des dynamiques de conversion des usages du sol, mais également de formuler une série de recommandations pouvant éclairer les pratiques.
2L’ambition est de dépasser une lecture centrée sur les accaparements pour mettre « l’accent sur les sources de convoitises foncières », et les « dynamiques plus ordinaires et populaires » (p. 14). Cette posture permet une articulation des contextes locaux et globaux, et une diversification des échelles d’analyse dans une perspective comparatiste à partir de neuf cas d’étude portant sur l’Afrique (5) et l’Asie (4). Il s’agit de périphéries de métropoles ouest-africaines (Dakar, Cotonou et Abidjan), d’Afrique de l’Est (Nairobi et Dar es Salam), du Proche-Orient (Grand Amman en Jordanie), et d’Asie du Sud-Est (Yangon en Birmanie) et de franges rurales du Liban et de l’Inde (Bahour en Pondichéry). L’enjeu est de décloisonner « les approches par l’urbain ou le rural » en portant l’attention sur les « régimes politiques et économiques locaux d’accumulation et de circulation des capitaux en lien avec les changements d’usage du sol » (p. 14). L’analyse des dynamiques d’urbanisation à l’échelle sous-régionale est combinée avec des études empiriques attentives aux pratiques des acteurs et à leurs rapports pour rendre compte des processus, des formes et des étapes des conversions foncières. Ce travail est organisé en cinq chapitres dans une progression combinant échelle spatiale, de la métropole à la parcelle, et échelle temporelle, en amont et en aval des processus de reconversion foncière. Il apporte un éclairage sur les séquences temporelles des reconversions des sols, sur la non-linéarité de la transformation de ses usages, et sur l’urbanisation.
3Le chapitre 1 mesure les dynamiques d’urbanisation dans les Suds où la complexité du phénomène tient à sa forme diffuse et à son intensité. Il met en avant une disjonction de plus en plus marquée entre une croissance démographique ralentie dans les agglomérations et un étalement urbain en accélération. L’analyse des tendances régionales montre les effets contrastés des dynamiques démographiques sur l’urbanisation entre l’Afrique et l’Asie du Sud-Est. L’analyse des surfaces mises en friche par le biais des indicateurs de déprise agricole et de transaction foncière pour les terrains en attente de conversion met en lumière les limites des approches morphologiques basées sur une mesure de l’urbanisation par l’expansion du bâti. Ainsi, les bases de données urbaines qui n’intègrent pas les surfaces en friche peinent à anticiper la ville à venir. Les friches sont une étape dans les processus de reconversions foncières qui ne sont intelligibles que par l’analyse des pratiques et des logiques d’acteurs, objet du chapitre 2.
4La grille de lecture des pratiques à l’amont des ventes, des achats et des changements d’usage des terres est portée sur « les conversions ordinaires, organisées par des acteurs locaux » (p. 30). L’hétérogénéité des terres rurales selon leur degré de mise en valeur, leurs valeurs agronomique et économique, les modes locaux d’appropriation, et la diversité des détenteurs est révélatrice de l’importance des logiques spatiales et temporelles dans les arbitrages en matière de transactions et de changements d’usage. Ces logiques influencent les évolutions des pratiques foncières locales vers des processus d’individualisation et de marchandisation de la terre, favorisés par les mutations de longue durée d’une société rurale que les changements démographique, familial, social, politique, économique et environnemental travaillent. Les détenteurs de terres rurales, actifs sur le marché foncier, peuvent combiner, superposer ou alterner des logiques offensives ou défensives de maintien de l’agriculture, de ventes de terres et de promotion foncière et immobilière. Les conversions foncières peuvent prendre une forme diffuse là où les pouvoirs publics locaux les encouragent. Toutefois, partout, les acteurs privés jouent un rôle de catalyseur dans la promotion foncière et immobilière en exerçant une forte pression sociale et politique sur les détenteurs de terres. La diversité des acteurs et de leurs niveaux d’intervention dans la chaîne de conversion et de transaction foncières les inscrit dans des trajectoires différentes de professionnalisation, d’accès au foncier et à des financements.
5Le chapitre 3 met en lumière les profils et les motivations des acquéreurs, les conditions d’accès aux parcelles, le circuit de l’argent, les ressources informationnelles, et le déroulement des transactions. Partout s’opère un filtrage des profils selon l’offre en fonction de l’accessibilité aux services et aux réseaux, du statut juridique, et du niveau d’aménagement. Les distributions de terres par la puissance publique influencent les jeux d’acteurs et les valeurs foncières, et participent à la circulation des capitaux aux mains d’investisseurs étrangers, nationaux et locaux. Dans les régions éloignées des métropoles, comme en Asie du Sud-Est, les marchés immobiliers sont largement contrôlés par des acteurs locaux. Des pratiques de mise en commun des ressources financières, telles que les coopératives, les associations ou les groupes d’intérêts, permettent d’accéder collectivement à la terre ou à la promotion immobilière, avant une individualisation des lots d’habitation.
6Le chapitre 4 analyse en aval les usages différents des terres à partir des valorisations économiques par la promotion immobilière, et les mises en friche. Les décisions concernant les transactions immobilières dépendent des choix entre laisser le terrain en friche, tirer profit de sa valeur d’échange immédiate ou de sa valeur d’usage en investissant dans l’immobilier. La mise en friche, une pratique transversale à toutes les couches de la société, est révélatrice d’une montée des acquisitions spéculatives. Elle contribue à la fixation du capital dans des perspectives d’épargne, de constitution de patrimoine ou d’anticipation de la ville pour tirer profit de la plus-value foncière. Il ne suffit pas qu’une transaction ait lieu pour qu’il y ait une mutation dans l’utilisation des usages. La mise en friche peut correspondre au délai requis pour mobiliser les capitaux nécessaires. Les ventes font circuler le capital qui est réinvesti dans d’autres activités urbaines ou rurales. La valorisation économique des parcelles par la promotion immobilière ou l’autoconstruction est le fait d’une diversité de promoteurs-constructeurs et de projets immobiliers selon la destination, la taille, le procédé de réalisation et le caractère régulier ou non de l’opération. Les transactions marchandes de la terre ont des impacts sur les ressources naturelles, accompagnés d’une privatisation de l’accès à celles-ci, comme c’est le cas de l’eau au Kenya et en Tanzanie. Différents niveaux de gouvernance s’impliquent dans l’autorisation et la légalisation des changements des usages. Ils témoignent de la pluralité des étapes, des pratiques et des situations qui peuvent relever à la fois du droit et de l’informel. Les procédures de légalisation ou d’officialisation peuvent survenir après une transaction ou un changement d’usage. Il est donc essentiel de distinguer « officialisation de la propriété, officialisation du changement d’usage et légalisation de ces processus » (p. 73). Les transactions foncières et les procédures d’immatriculation de domaines agricoles en faveur d’acteurs urbains sont des sources de conflictualités foncières et d’insécurité à la fois pour les acteurs locaux et extérieurs. Les tentatives de minimiser les risques et les incertitudes des marchés fonciers par la digitalisation des procédures ont des limites liées aux modalités de leur mise en œuvre et à leur portée géographique restreinte.
7Le dernier chapitre interroge les enjeux et les outils de régulation et de contrôle des stratégies d’acquisition, d’accumulation foncière et de morcellement des terres par les pouvoirs publics en formulant une série de recommandations précédées par l’esquisse de perspectives de recherche. Les politiques publiques de régulation peinent à influer positivement sur des enjeux multiples relatifs à l’environnement, aux inégalités socioéconomiques et spatiales, à l’inclusion financière, à la résistance et aux capacités d’adaptation de l’activité agricole, aux risques financiers, à la conflictualité foncière et aux insuffisances des outils de la planification de l’espace. Ce chapitre se conclut par une série de recommandations autour de cinq points. Il s’agit de renforcer le dialogue entre la recherche et l’administration publique concernant la gestion des terres dans les zones de transition entre la campagne et la ville, dans le cadre d’une gouvernance verticale multipartite. La reconnaissance de la confrontation des intérêts est recommandée pour établir une négociation plutôt que des coups de force et des conflits ouverts, en se dotant de dispositifs de participation et en mettant en perspective les échelles de la régulation pour construire une vision collective. La régulation juridique en faveur de la justice sociale et environnementale également, par des statuts juridiques adaptés pour un meilleur partage des responsabilités. La mobilisation des instruments de planification et de prospective est conseillée pour mettre en cohérence les différentes approches sectorielles et les temporalités pour réussir l’articulation des programmations d’infrastructures. Enfin, il faut apporter un soutien aux capacités de gestion locale et au renforcement des capacités financières, techniques et humaines, former à l’utilisation des outils de gestion foncière, promouvoir des outils et des cadres de coordination intersectoriels, des mécanismes de publicité pour une gouvernance foncière plus transparente des opérations d’aménagement et de lotissement, avec des dispositifs de financement appropriés.
8Cet ouvrage s’attache à approfondir la compréhension des marchés fonciers dans les Suds. Sa principale contribution est la finesse de son analyse de ces marchés sur le long terme pour mettre en évidence les différentes étapes des processus de reconversion et de changement des usages du sol. Le souci constant de replacer les analyses croisées des études de cas, qui ne rendent certes pas compte de la diversité des contextes dans les Suds dans des cadres d’analyse plus globaux, en faisant appel à la littérature et à de nombreux encadrés fort utiles, élargit la perspective et approfondit des idées, des concepts ou des débats soulevés dans l'ouvrage. L’analyse de la conversion des sols en articulant les enjeux environnementaux, économiques, sociaux et politiques ainsi que l’effort de mesure des dynamiques d’urbanisation en intégrant les phases intermédiaires de transition entre usages agricoles et urbains ouvrent des perspectives prometteuses. La mobilisation d’une grille de lecture qui renouvelle les approches des marchés fonciers, des dynamiques d’urbanisation et des politiques publiques intéresse chercheurs et praticiens qui étudient les mutations foncières dans les périphéries des grandes métropoles des Suds.
Pour citer cet article
Référence papier
Momar Diongue, « Bon Bérénice, Simonneau Claire, Denis Éric, Lavigne Delville Philippe, Conversions ordinaires des usages des sols liées à l’urbanisation dans les Suds. Habitation, capitalisation, mutations de l’agriculture », Cahiers d’études africaines, 261 | 2026, 210-214.
Référence électronique
Momar Diongue, « Bon Bérénice, Simonneau Claire, Denis Éric, Lavigne Delville Philippe, Conversions ordinaires des usages des sols liées à l’urbanisation dans les Suds. Habitation, capitalisation, mutations de l’agriculture », Cahiers d’études africaines [En ligne], 261 | 2026, mis en ligne le 10 mars 2026, consulté le 22 avril 2026. URL : http://journals.openedition.org/etudesafricaines/53515 ; DOI : https://doi.org/10.4000/15tcb
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