1Élément crucial dans la construction des politiques territoriales, le patrimoine est devenu un fait avéré grâce à la multiplication d’initiatives menées à différentes échelles du territoire. Il est fortement mobilisé pour la protection des savoirs locaux et le déploiement d’un tourisme durable.
2La ville de Marrakech dispose d’un potentiel séculaire en matière d’architecture, de patrimoine urbain et de traditions, qui n’ont cessé de se diversifier et de s’enrichir en intégrant des apports variés. Son histoire illustre cette dynamique à travers un patrimoine urbain riche et des pratiques historiques qui se sont développées au fil du temps.
3Le patrimoine et le tourisme sont souvent associés à toutes les échelles, mais leurs relations sont loin d’être simples. Il existe une forme de gémellité entre ces deux notions, une familiarité qui les unit à travers un rapport co-constitutif et complémentaire (Di Méo, 1994).
4L’approche du patrimoine adoptée ici repose sur la notion de ressource, c’est-à-dire un bien qui préexiste ou qui est produit pour être valorisé dans un contexte économique, culturel et/ou technologique donné.
5La prise de conscience de la dimension patrimoniale d’une ressource conduit à comprendre et à accepter que son utilisation ne doit en aucun cas être exhaustive ni entraîner sa destruction ou sa dégradation. Cette conscience implique la notion de transmission, entendue comme l’acte de transférer la propriété et constituant la base même de toute notion d’héritage. Par conséquent, le statut patrimonial d’une ressource fait référence à la fois à la ressource elle-même et à ses usages (Gauchon, 2010).
6Marrakech, destination touristique de renommée internationale, illustre le processus de patrimonialisation par la reconnaissance de son patrimoine culturel, tout en œuvrant à maintenir un équilibre entre la préservation des valeurs patrimoniales et les stratégies de développement touristique.
7Doublement classée par l’UNESCO pour sa médina (1985) et la place Jemaa el-Fna (2000), la ville, grâce à son patrimoine bâti, a su attirer depuis la fin des années 1990, de nombreux occidentaux charmés par l’ancienne médina, sa citadinité traditionnelle et son urbanité typique. Cet engouement a conduit à l’achat et à la réhabilitation d’anciens riads par des Européens, qui les transforment en maisons d’hôtes. Ce phénomène a fortement contribué à la revitalisation de l’ancienne médina de Marrakech, renforçant sa valeur touristique et patrimoniale.
8Les réhabilitations des riads ont sauvé plusieurs demeures en voie de dégradation et ont participé également à l’embellissement de plusieurs quartiers.
9Notons par ailleurs que l’attrait pour ces maisons s’inscrit dans une longue tradition de culture patrimoniale, exportée à l’étranger par les moyens modernes et rapides de communication et une mondialisation du patrimoine, rendue universel, notamment par la démarche de l’UNESCO.
10Par ailleurs, l’hébergement touristique a drainé une clientèle massive envers les riads devenus des endroits de détente et de dépaysement pour plusieurs touristes à la recherche d’une ambiance originelle et authentique loin des cadres un peu standardisés qu’offrent les structures hôtelières situées au sein des quartiers touristiques de la ville de Marrakech.
11Toutefois, le déploiement exponentiel des riads réhabilités pour des fins touristiques a eu des aspects jusque-là incontournables provoquant un développement anarchique sans planification ni ordre public générant l’apparition de tensions entre les anciens habitants des quartiers et les nouveaux résidents. Partant de ce constat, nous nous interrogerons sur la capacité des riads à sauvegarder leur authenticité tout en répondant aux besoins évolutifs de l’industrie touristique, garantissant ainsi leur originalité et leur pérennité.
12L’objectif de cette étude est de retracer l’histoire des riads dans la Médina de Marrakech, en analysant leur évolution, leur architecture, leur gestion touristique et leur impact sur la dynamique touristique locale, ce que nous avons schématisé et exposé ci-dessous :
Figure 1. Schéma des interactions tourisme-patrimoine autour de la ressource (riad)
Source : Compilation des auteurs.
13En observant la forme particulière d’implantation touristique au cœur de la médina de Marrakech, on ne peut rester indifférent aux changements remarquables et parfois surprenants qui s’y produisent à un rythme plus ou moins rapide. En effet, convertir d’anciens riads en Riads Maisons d’hôtes (RMH) et les développer en tourisme est à la fois une bonne chose et un préjudice (Saigh Bousta et Tebbaa, 2005).
14La cohabitation entre les autochtones et les touristes, qui est peu commune dans ces espaces, met en lumière certaines tensions latentes. Cette situation a suscité des émotions et déclenché des réactions, bien que celles-ci restent souvent imperceptibles pour les observateurs extérieurs en raison du calme et de la sérénité caractéristiques des populations locales. Toutefois, lorsqu’on interroge les habitants sur les nouvelles situations créées par le tourisme, certains aspects de leur vécu deviennent plus apparents et sensibles (Saigh Bousta et Tebbaa, 2005).
15En effet, ce type d’hébergement est la réponse idéale pour une immersion culturelle profonde dans l’histoire de la médina de Marrakech. Il offre aux visiteurs certes des arômes, des goûts, des couleurs éclatantes, une tradition riche encore préservée et un environnement accueillant invitant au voyage dans le temps.
16Il importe de rappeler que ces riads, nichés au cœur de la médina, d’accès peu commode pour la mobilité du quotidien, ont toujours été le territoire réservé aux familles marrakchies, surtout celles qui sont lourdement enracinées dans la tradition et le patrimoine matériel et immatériel. Ces familles gardiennes d’une mémoire ancestrale vivace demeurent les témoins des mythes et des rites les plus anciens… Un « musée vivant », doté de telles richesses culturelles – du fait de l’émergence et la multiplication des RMH –, ne risque-t-il pas de devenir le lieu de transformations qui affectent aussi bien son patrimoine immatériel que le devenir des populations et ce qu’elles véhiculent comme mémoire, imaginaire et patrimoines symboliques ?
17Après l’indépendance, les habitations traditionnelles (les riads de la médina) ont été délaissées, cédant la place à l’arrivée de populations rurales migrantes. Ce changement a entraîné une dégradation de l’habitat, avec la division des vastes demeures entre plusieurs familles, dans un phénomène appelé « taudification ». En parallèle, l’installation de migrants célibataires a contribué à une détérioration progressive du cadre bâti, alors que les propriétaires négligent l’entretien et que les locataires ne peuvent pas se le permettre (Masmoudi, 2018).
18La densification rapide de l’habitat a parfois conduit à un surpeuplement, aggravant ainsi les conditions de vie. Cette évolution a également été marquée par un déclin généralisé des activités économiques, certaines étant réduites à l’état de ruines.
19La transformation de la médina par le tourisme s’est avérée être une autre facette importante de l’évolution urbaine postindépendance. Avec l’essor du tourisme, la médina a vu émerger de nouveaux centres d’activités économiques et sociales.
20Ces anciennes demeures, auparavant délaissées, ont été rénovées pour devenir des riads maisons d’hôtes, des boutiques d’artisanat ou des cafés pittoresques ou encore des musées, offrant ainsi de nouvelles opportunités de travail pour les habitants. Cette revitalisation a également entraîné des changements dans la composition sociale au sein de la médina, attirant une population plus aisée, envoûtée par la beauté architecturale de la médina ou encore par le potentiel économique qu’elle représente.
21La croissance urbaine a donné naissance à un espace urbain contrasté, caractérisé par une diversité morphologique marquée. Cette dynamique a également affecté la centralité de la ville, avec une nette bipolarisation entre le centre-ville et la médina, traditionnellement considérés comme le cœur de la cité.
- 1 L’étude quantitative que nous avons menée, dans le cadre de cet article.
22Dans le paysage touristique de Marrakech, les riads représentent des joyaux architecturaux et culturels qui attirent les visiteurs du monde entier, ils représentent certes une partie importante de la capacité litières de Marrakech, avec plus de 130 000 chambres1. Ces demeures traditionnelles, nichées au cœur de la Médina, sont bien plus que de simples hébergements ; elles sont des témoins vivants de l’histoire et de la culture marocaines.
23Ces belles demeures sont à la fois des trésors du patrimoine bâti ; en analysant leur histoire, leur architecture, leur gestion touristique et leur impact sur l’industrie touristique locale il s’est avéré que leur apport économique sur l’industrie du tourisme n’est plus à démontrer.
- 2 Les Almoravides étaient une dynastie Amazighe, ils avaient établi un vaste empire qui englobait une (...)
24Nos recherches ont révélé que les riads de Marrakech remontent à plusieurs siècles, avec des exemples remarquables datant de l’époque de la dynastie des Almoravides2, notamment leur architecture distinctive, caractérisée par des cours intérieures, des fontaines, des jardins luxuriants et des détails artisanaux exquis, témoignent du savoir-faire artisanal marocain.
25Ces dernières années, on qualifie toutes les maisons traditionnelles de la médina en tant que riads, mais il est important de distinguer entre deux types de maisons traditionnelles au sein de la médina de Marrakech : riadriad et dar.
Figure 2. Exemple de croquis d’une dar et d’un riadriad
Source : Rackow, E. 1958.
26La maison traditionnelle urbaine peut être décrite sur la base de deux modèles que l’on trouvait dans la médina de Marrakech et toutes les anciennes médinas marocaines. Premièrement, le « dar » qui est la maison traditionnelle d’habitation avec une simple cour intérieure au milieu entouré de piliers. Le deuxième type c’est le riadriad qui qualifie une forme de maison prestigieuse avec jardin et souvent une fontaine en zellige ou marbre, avec des pièces plus larges, une belle hauteur du plafond souvent sculpté en bois ou en plâtre.
27Ce type de propriétés a attiré aussitôt les étrangers pour l’acquisition, que ce soit pour des séjours temporaires, des résidences secondaires ou à des fins professionnelles. Un nombre significatif de ces propriétaires s’engagent activement dans la rénovation et l’adaptation de la demeure à leurs besoins.
Figure 3. Croquis d’un RMH inspiré des observations de terrain
Source : Benaddi, A., 2019.
28La présence des étrangers dans la médina de Marrakech augmente considérablement chaque année, et contribue à la richesse culturelle et à la diversité architecturale de la ville. Aujourd’hui, un grand nombre de riads, appartenant à des propriétaires étrangers ou exploités par des investisseurs internationaux, offrent une variété d’utilisations, notamment en tant que résidences privées, maisons d’hôtes, institutions culturelles et restaurants.
29Cette diversité renforce l’attrait touristique de la Médina en offrant aux visiteurs une gamme d’options d’hébergement et de lieux culturels à découvrir.
30En fin des années 1990 et début des années 2000, le nombre de riads à vocation d’hébergement touristique a augmenté considérablement dans un vide légal et organisationnel, ce qui a été cadré par la loi (61-00) promulguée en 2002.
31Avec cet engouement, l’habitat traditionnel a été très sensiblement réévalué sur le marché immobilier, car il a été soutenu par une demande soudaine et massive d’investisseurs étrangers dotés de grands moyens financiers bien supérieurs au prix habituel dans le marché local. Il arrive ainsi que la valeur des biens immobiliers dépasse de loin les prix payés par les premiers acheteurs, puis peut être doublée ou triplée pour les investisseurs suivants. Les spécialistes de l’immobilier parlent d’une hausse de 15 % annuellement avec un pic entre 2001 et 2003 de 30 %. Les prix s’amplifient en fonction de plusieurs critères : la proximité aux monuments historiques ; des grandes portes monumentales de l’ancienne médina) ; l’accessibilité (à pied, en voiture) et du panorama (la vue sur l’Atlas et la mosquée de la Koutoubia monument emblématique de la ville ocre), de l’âge du bâti, de son état et aussi selon les coûts des réparations.
32En 2001, le prix au mètre carré d’un riad rénové s’élève à 10 000 dirhams (dh) et de 10 000 dh pour un bien à rénover. Parallèlement le coût du mètre carré dans les quartiers résidentiels du Guéliz (centre de la ville nouvelle) est estimé entre 1500 à 2000 dh pour une villa et 8000 dh pour un immeuble du centre-ville moderne à la même date.
33En 2005, le coût du mètre carré rénové se situe entre 1200 et 5000 dh. En agence, le coût du non-rénové est estimé à environ 8000 dh/m² (A-C. Souali,2007).
- 3 Les données collectées par notre étude menées auprès de 195 propriétaires, et les données collectée (...)
34Aujourd’hui, le prix du m2 à rénover varie entre 10 000 et 18 000 dhs le mètre carré selon le quartier (pour les biens non titrés, les prix sont généralement à 10-20 % moins chers), ce qui concerne le mètre carré rénové, le prix varie entre 20 000 dhs jusqu’à 55 000 dhs3, mais il est nécessaire de clarifier que sur les biens rénovés, il y a souvent une valorisation du fonds de commerce si le bien détient un agrément maison d’hôtes.
35Ces riads à vocation commerciale dans la Médina ont un impact clairvoyant sur le tissu urbain local de la médina. Parfois, la rénovation et la restauration de ces riads par des investisseurs étrangers peuvent contribuer à revitaliser des quartiers autrement délaissés, en apportant des investissements et en créant des emplois locaux dans le secteur de la construction et du tourisme. Cependant, cela peut également entraîner des changements dans la composition sociale et économique de la Médina, en poussant parfois les résidents locaux à quitter leurs quartiers en raison de l’augmentation du coût de vie.
36Cette contribution sur les riads de Marrakech, motivée par les interactions complexes entre tourisme et patrimoine, s’est déroulée à travers une recherche documentaire exhaustive combinant des sources historiques, des archives locales et des études académiques. Elle a permis de retracer l’évolution historique et architecturale des riads dans la médina, mettant en lumière leur intégration profonde dans le tissu culturel et social de Marrakech.
37Parallèlement, une enquête quantitative rigoureuse a été menée entre janvier et septembre 2023, portant sur un échantillon représentatif de 195 riads destinés à l’hébergement touristique, ce qui représente un peu plus de 10 % de l’ensemble des riads de la médina en se basant sur les données des autorités locales et du ratissage cartographique que nous avons mené dans le cadre de cette étude.
38Les études quantitatives nous ont permis de recueillir des données précises sur les riads à travers des questionnaires structurés et dépouillés à l’aide du logiciel SPSS qui nous a permis d’analyser les perceptions et les impacts de la gentrification sur ces propriétés. L’échantillon choisi représente environ 10 % de la population totale des riads. Un échantillon qui a été sélectionné aléatoirement pour participer à l’étude, représentant ainsi plus de 10 % de la population mère assurant une représentativité statistique d’une manière égale entre les 5 zones que nous avons morcelées sur la carte selon la concentration des riads à vocation touristique dans la médina (carte 1).
39L’étude cartographique via le logiciel ARCGIS nous a permis d’obtenir une vision d’ensemble des riads de Marrakech, leur localisation géographique, leur état de conservation, et leur utilisation actuelle. Cette méthode permet de visualiser la distribution spatiale des riads et d’identifier les zones les plus touchées par la gentrification.
40Nous avons opté pour un ratissage des riads à travers les observations sur le terrain, les données géographiques recueillies à l’aide de GPS pour localiser précisément chaque riad, mais également par l’inventaire des riads fourni par les autorités locales (la délégation régionale du tourisme).
41Cette étude vise à analyser leur contribution économique locale, leur rôle crucial dans l’attrait touristique de la ville, ainsi que leur impact sur le patrimoine matériel et immatériel (par des questions sur le nombre d’employés, revenus annuels, taux d’occupation, la présence du patrimoine marocain dans leurs riads, la relation avec le voisinage…). Sur le plan méthodologique, une cartographie détaillée a été réalisée pour identifier et localiser exhaustivement tous les riads touristiques, permettant ainsi une analyse précise sur leur évolution, leur répartition géographique, et de leur densité dans la médina. Les résultats obtenus soulignent l’importance stratégique des riads dans le dynamisme économique de Marrakech, tout en mettant en lumière les défis et les opportunités pour la préservation culturelle et patrimoniale face à leur développement touristique croissant.
42Dans la médina de Marrakech, les riads à vocation touristique ont profondément transformé le paysage urbain depuis la fin des années 1990, marquant un engouement massif notamment parmi les investisseurs étrangers. La législation, promulguée en 2002, a régulé cette expansion après une période initiale sans cadre clair. Cette transformation a considérablement revalorisé l’immobilier traditionnel, avec des prix au mètre carré dépassant largement les standards locaux, particulièrement près des monuments historiques et des sites emblématiques comme la mosquée de la Koutoubia et l’Atlas en arrière-plan. Si cette revitalisation a dynamisé économiquement certains quartiers délaissés, elle a aussi entraîné des changements sociaux en augmentant le coût de la vie et en influençant la composition démographique locale. Sur le plan historique, climatique et socio-économique, le riad/dar, modèle d’habitation traditionnelle, s’est imposé comme une réponse aux conditions climatiques locales, offrant fraîcheur et espace au cœur de la médina, tout en préservant une continuité avec les modèles d’habitation rurale antérieurs.
43Par ailleurs, plusieurs justifications historiques, climatiques et socio-économiques peuvent expliquer le succès du riad/dar en tant que modèle d’habitat et forme d’hébergement touristique à Marrakech. Tout d’abord, le climat semi-aride de la ville joue un rôle déterminant. La végétation présente dans le riad offre une ombre rafraîchissante, ce qui est crucial pendant les pics de chaleur en été. De plus, l’absence de relief significatif et le sol en pente légère favorisent le développement d’un habitat horizontal. De surcroît, la disponibilité d’un espace considérable à l’intérieur des murs de la Médina a permis aux habitants de disposer de parcelles plus grandes que dans d’autres villes, favorisant ainsi la construction d’un habitat-jardin qui économise l’espace. Enfin, pour une population autrefois rurale devenue urbaine, le riad Marrakchi représente une continuité avec les modèles d’habitats ruraux antérieurs, où la présence de verdure au cœur de la maison est une caractéristique marquante de la médina de Marrakech sans négliger le côté investissement qui s’avère parmi les principales motivations ces dernières années.
44En termes de gestion touristique, de nombreux riads ont été restaurés et convertis en maisons d’hôtes de haut de gamme, offrant aux visiteurs une expérience authentique de la vie typiquement marocaine.
45La médina de Marrakech s’étend sur plusieurs quartiers que nous avons classés selon l’importance et la concentration de l’activité touristique (catégorie 1 sont les quartiers les plus touristiques et catégorie 5 sont les quartiers les moins touristiques).
Carte 1. La répartition des quartiers de la médina selon la concentration des riads
Source : Compilation des auteurs.
46De nombreux riads ont été restaurés et convertis en maisons d’hôtes ou en petits hôtels de charme, offrant aux visiteurs une expérience d’hébergement authentique et immersive.
47Les propriétaires y mettent souvent l’accent sur le service personnalisé, la cuisine traditionnelle et l’organisation d’activités culturelles pour offrir aux visiteurs une expérience mémorable de la vie marocaine.
48Sur la carte ci-dessus, nous avons minutieusement localisé tous les riads destinés à l’hébergement touristique dans la médina de Marrakech. Chaque emplacement est soigneusement marqué pour offrir une vue d’ensemble précise de la répartition de ces trésors architecturaux à travers la Médina. Grâce à cette représentation visuelle, il est possible d’appréhender l’étendue et la densité des riads dans chaque quartier, mettant en évidence leur importance dans le tissu urbain de la ville. Cette carte constitue un outil précieux pour comprendre la géographie des riads à Marrakech et peut servir de référence pour des études ultérieures sur l’impact socio-économique et culturel de ces établissements emblématiques.
49Nous avons compté environ 1810 riads, dont 1600 riads maison d’hôtes, sur la carte ci-dessous, les riads maisons d’hôtes sont indiqués en points rouges et les riads sans agrément maisons d’hôtes sont indiqués en bleu.
Carte 2. Les riads à vocation d’hébergement touristique dans la médina de Marrakech (intramuros).
Source : compilation des auteurs
50La prolifération des maisons d’hôtes dans la médina de Marrakech est clairvoyante, elle témoigne certes de l’essor touristique de la ville, offrant aux visiteurs une immersion authentique dans la culture marocaine tout en stimulant l’économie locale. Cependant, cette tendance suscite des préoccupations quant à la préservation de l’identité et du tissu social de la médina ainsi qu’à l’impact sur les résidents traditionnels et la qualité de vie dans ces quartiers historiques. Une gestion prudente et équilibrée est nécessaire pour concilier le développement touristique avec la protection du patrimoine culturel et le bien-être des communautés locales, assurant ainsi un développement durable et inclusif de la médina de Marrakech.
51Cependant, cette transformation dans la composition de la médina a également suscité des préoccupations quant à la préservation de son authenticité et son identité culturelle et son impact sur les résidents traditionnels confrontés à une pression croissante du coût de la vie que sous-tend une éventuelle gentrification. Ainsi, le tourisme a créé des opportunités économiques tout en posant des défis complexes pour la médina. Cette situation a suscité une gestion prudente interpellant un équilibre entre les intérêts économiques ; la préservation du patrimoine culturel et le maintien de qualité de vie des habitants.
52Malgré l’adoption d’un cadre juridique en 2002 pour réguler les riads à vocation touristique au sein de la médina de Marrakech, l’informel persiste et évolue (les points bleus sur la carte présentent les riads qui ne détiennent pas un agrément maison d’hôtes). Cette persistance peut être interprétée comme une conséquence de l’inadaptation des textes de loi aux dynamiques locales et à la réalité du terrain. Les pratiques informelles continuent souvent en raison de contraintes bureaucratiques, d’une rigidité dans l’application des règlements, ou encore de l’adaptabilité nécessaire face aux besoins changeants du marché immobilier et touristique. Cela soulève des défis pour la gestion urbaine et la préservation patrimoniale, nécessitant une révision régulière des politiques pour mieux répondre aux besoins et aux aspirations des acteurs locaux tout en préservant l’intégrité culturelle et architecturale de la médina.
53Les riads sont devenus des attractions incontournables pour les visiteurs de Marrakech, attirant les amateurs d’histoire, de culture et de luxe à la recherche d’une expérience immersive.
54Ils sont devenus des symboles emblématiques de l’attrait touristique de la ville, offrant une immersion culturelle unique pour de nombreux visiteurs en quête d’une expérience authentique et immersive. Nichées au cœur de la médina, ces anciennes demeures permettent aux touristes de découvrir les charmes de l’architecture marocaine traditionnelle. Les visiteurs sont séduits par l’histoire, les cours intérieures verdoyantes, et l’artisanat local, contribuant ainsi à une expérience de voyage riche en découvertes culturelles. Cependant, leur développement éclatant et rapide a eu des répercussions économiques et sociales très significatives.
55Depuis la fin des années 1990 et le début des années 2000, le nombre de riads à vocation touristique a augmenté de manière exponentielle, malgré un vide légal initial comblé par la loi 61-00 promulguée en 2002. Cette loi visait à encadrer cette expansion, mais l’informel continue de persister, indiquant une possible inadéquation des textes législatifs face à la réalité du terrain.
56L’engouement pour les riads a considérablement réévalué l’immobilier traditionnel, avec une demande massive d’investisseurs étrangers. Entre 2001 et 2003, les prix ont connu une hausse annuelle de 15 %, atteignant même 30 % pendant certaines périodes. Aujourd’hui, les prix des riads rénovés varient entre 20 000 et 55 000 dirhams par mètre carré, tandis que ceux à rénover se situent entre 10 000 et 18 000 dirhams.
57Ces maisons traditionnelles converties par le tourisme offrent une capacité litière importante, de plus de 130 000 chambres, leur contribution à l’économie locale est significative, générant des emplois dans le secteur du tourisme, ils emploient plus de 10 000 postes directs, soit 0,7 personne par chambre, stimulant les activités commerciales locales et revitalisant les quartiers historiques de la Médina.
58Cette transformation a généré des opportunités économiques, notamment en termes d’emplois locaux dans le secteur de la construction et du tourisme. Cependant, elle a également entraîné des défis sociaux, comme la hausse du coût de vie, forçant parfois les résidents locaux à quitter leurs quartiers d’origine.
59Malgré la présence d’un cadre juridique, l’informalité continue à prospérer, ce qui souligne la rigidité et l’inadaptation des règlements actuels. La nécessité de réviser et d’ajuster les politiques existantes est cruciale pour mieux aligner les régulations avec les réalités locales et assurer une gestion équilibrée du développement touristique et de la préservation patrimoniale.
60La conservation des riads pose des défis, notamment la préservation des structures anciennes, la gestion de l’afflux touristique et la protection contre la gentrification.
61Des mesures de durabilité, telles que l’utilisation de matériaux traditionnels, la promotion du tourisme responsable et la sensibilisation à l’importance du patrimoine culturel, sont essentielles pour assurer la préservation à long terme des riads de Marrakech.
62Le danger de transformer la médina en un lieu muséifié est un réel défi, si elle ne conserve que des résidences secondaires destinées à l’élite et des hébergements touristiques. Avec la rapide expansion des résidences modernes et des logements destinés aux touristes, il est fort probable que le mode de vie traditionnel séculaire disparaisse. Mais que serait la médina de Marrakech sans ce mode de vie distinctif qui lui est propre ? Sans le réseau dense et complexe de relations sociales tissées au fil des siècles, sans sa mémoire et son histoire, qui sont incarnées non seulement dans ses murs, mais surtout dans ses habitants, les précieux gardiens de ces pratiques et traditions ancestrales (Saigh Bousta et Tebbaa, 2005).
63La médina est de plus en plus dépeuplée et la gentrification de ses 4 444 quartiers est indéniable. Le nombre initial de ménages dans la médina est passé de 42 738 en 1994 à 40 477 en 2004.
64De même, entre 2004 et 2014, le nombre de ménages a fortement diminué, passant de 40 477 à 32 522. Une diminution de 4 444 personnes dans 2 261 ménages a été enregistrée en 20 ans. Cela signifie que la population de la médina a diminué de 4 444 personnes, passant de 217 448 en 1994 à 137 503 en 2014 (HCP, 2014) d’après les données consultées à savoir le nombre de maisons à vendre, l’évolution des riads à vocation touristique, les résidences secondaires appartenant à des étrangers, les restaurants, musées… Notons par ailleurs que le recensement national de 2024 va surement dévoiler une diminution remarquable des ménages (marocains) dans la médina.
65Ces résultats mettent en évidence l’importance des riads en tant que trésors du patrimoine architectural et produit touristique culturel à Marrakech, tout en soulignant les défis et les opportunités associés à leur conservation ainsi que les enjeux liés au maintien et à la protection de leurs habitants locaux.
66L’attrait touristique des riads réside dans leur capacité à offrir aux visiteurs une immersion dans la culture et le patrimoine marocain. Cependant, cette popularité croissante présente également des défis, notamment en termes de conservation du patrimoine architectural et de préservation de leur caractère authentique dans un contexte de développement touristique exponentiel au sein de la ville de Marrakech. Cet état des lieux nécessite désormais la mise en œuvre des stratégies de gestion durable alliant préservation et mise en valeur touristique sans compromettre l’authenticité qu’offrent ces belles demeures.
67Les riads de Marrakech représentent un patrimoine culturel et architectural précieux, mais leur conservation est confrontée à des défis croissants. La pression du développement urbain, l’usure du temps et la demande touristique croissante menacent l’intégrité de ces bâtiments historiques.
68Des politiques de préservation robustes sont nécessaires pour protéger les riads des risques de dégradation et de destruction. Cela pourrait inclure des mesures de conservation des bâtiments historiques, des incitations fiscales pour encourager la restauration et des réglementations strictes sur le développement dans les quartiers historiques.
69Bien qu’elle ait fait l’objet des investissements importants réalisés pour valoriser les quartiers anciens et l’architecture des grandes demeures, la ville est confrontée à d’importants problèmes sociaux. De nombreuses maisons sont divisées, partagées, voire squattées par des familles aux ressources limitées, qui ne peuvent pas se permettre d’accéder à un logement décent. Ce phénomène semble même s’intensifier dans certains quartiers défavorisés de la médina.
70Pour faire face à ces défis, le Conseil de la ville de Marrakech a lancé un programme d’accompagnement social dans un quartier défavorisé, entraînant la création d’une structure locale de proximité, la CASU (Coordination pour l’action sociale et d’urbanisme). Parallèlement, un programme appelé « Ville Sans Bidonvilles » (VSB), porté par le ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme, la Mairie et la Wilaya, vise à reloger près de 1 568 ménages vivant dans des conditions précaires, dans des fondouks et des bâtiments mal entretenus de la médina. Ces résidents seront transférés vers des sites d’accueil aménagés après concertation avec toutes les parties prenantes, jusqu’à l’horizon 2007.
71Le projet RehabiMed, intégré au programme Euromed Héritage de la Commission européenne, s’inscrit dans une vision de collaboration et de préservation du patrimoine dans le bassin méditerranéen. En mettant l’accent sur la réhabilitation des bâtiments traditionnels. RehabiMed vise à renforcer le développement durable dans les pays méditerranéens. Conscient de la valeur économique et culturelle de ce patrimoine, le projet cherche à améliorer le cadre de vie des habitants tout en préservant leur identité historique. En Europe, où la réhabilitation représente une part importante du secteur de la construction, cette initiative vise à accroître cette activité dans les pays méditerranéens, où elle est encore sous-développée. Ainsi, RehabiMed contribue à valoriser un patrimoine vivant, central pour la vie quotidienne des habitants et pour l’identité des villes méditerranéennes, tout en répondant aux défis économiques et sociaux actuels.
72RehabiMed développe une méthode pour équilibrer l’amélioration du cadre de vie et la préservation du patrimoine architectural. Impliquant tous les acteurs de la réhabilitation, elle envisage ce processus comme une revitalisation du territoire, adaptée aux besoins contemporains et planifiée à long terme.
73Les travaux de réhabilitation ont nécessité une négociation familiale et logement par logement pour restructurer et redistribuer les espaces afin de dégager le patio central des constructions parasites. Des choix difficiles ont dû être faits pour respecter le patrimoine tout en améliorant les conditions de vie, sans réduire les espaces privatisés déjà limités. La consolidation des structures porteuses du bâtiment et la restauration des toitures-terrasses ont été réalisées zone après zone. Il a également fallu remplacer les rondins porteurs et refaire les dalles traditionnelles. Les mezzanines ont été réaménagées ou agrandies, et un nouvel escalier a été construit pour faciliter l’accès aux pièces situées sur les terrasses. Le réseau d’alimentation en eau et d’assainissement a été entièrement remplacé, avec un défi majeur concernant l’évacuation des eaux usées vers le réseau public. La solution retenue a été de surélever le niveau du patio et de construire un bloc sanitaire collectif indépendant. Le réseau électrique a été refait pour fournir au moins un point lumineux et une prise de courant par logement. Les enduits intérieurs ont été refaits et les sols des parties communes ont été réalisés en carreaux de ciment. Enfin, un jardin en creux a été aménagé au milieu du patio pour conserver un peu de végétation et préserver l’arbre existant.
74Cependant, les interventions en matière d’habitat ne couvrent pas encore les bâtiments traditionnels de la médina de Marrakech. Des réflexions sont en cours pour intégrer ces problèmes dans le programme VSB. L’opération pilote RehabiMed, avec sa méthodologie et ses résultats, servira de modèle d’intervention pour les acteurs du développement local, qu’ils soient institutionnels ou territoriaux. Ces efforts visent à répondre aux besoins urgents en logement tout en préservant l’identité et le patrimoine culturel de la médina de Marrakech.
75Bien que le tourisme soit vital pour l’économie de Marrakech, il est crucial de promouvoir une approche durable qui protège à la fois les riads et leur environnement. Le surtourisme peut exercer une pression énorme sur les infrastructures locales, l’environnement et la culture locale.
76Des initiatives de tourisme durable, telles que la sensibilisation des visiteurs à la préservation du patrimoine, la promotion de pratiques respectueuses de l’environnement et le soutien aux entreprises locales, sont essentielles pour atténuer les impacts négatifs du tourisme de masse.
77Les propriétaires de riads et les acteurs du tourisme ont un rôle crucial à jouer dans la gestion responsable de ces établissements. Cela comprend la mise en œuvre de pratiques de préservation du patrimoine, la formation du personnel pour offrir une hospitalité authentique et la collaboration avec les communautés locales pour garantir des retombées positives du tourisme.
78Il est également important de promouvoir la participation des communautés locales dans la gestion des riads, en veillant à ce qu’elles bénéficient équitablement des avantages économiques du tourisme et participent à la prise de décisions concernant le développement touristique dans leur quartier.
79Face aux défis actuels, l’innovation et l’adaptation sont essentielles pour assurer la durabilité à long terme des riads de Marrakech. Cela pourrait impliquer l’exploration de nouvelles sources de financement pour la préservation, l’intégration de technologies durables dans la gestion des établissements et la diversification des offres touristiques pour répondre aux besoins changeants des voyageurs. Les propriétaires de riads pourraient rechercher des financements alternatifs, tels que des partenariats public-privé ou des initiatives de financement participatif, pour couvrir les coûts élevés associés à la restauration et à la conservation des riads. De plus, l’adoption de technologies durables, comme l’énergie solaire et les pratiques de construction respectueuses de l’environnement, peut contribuer à réduire l’empreinte écologique des riads et à diminuer les coûts d’exploitation à long terme. En diversifiant leurs offres touristiques, tels que des cours de cuisine traditionnelle ou des visites guidées thématiques, les riads peuvent répondre aux besoins changeants des voyageurs tout en offrant des expériences authentiques de la culture marocaine. En encourageant l’innovation et l’adaptation, les riads de Marrakech peuvent continuer à prospérer en tant que trésors du patrimoine et attraits touristiques, préservant ainsi leur authenticité et leur valeur culturelle pour les générations futures.
80La préservation des riads de Marrakech en tant que trésors du patrimoine et attraits touristiques représente un défi complexe, mais essentiel pour assurer la durabilité et l’authenticité de la ville ocre. À la lumière des discussions et analyses menées dans cette étude, il est clair que les riads jouent un rôle crucial dans le paysage urbain et le tissu économique de Marrakech, tant sur le plan culturel que touristique. Leur architecture unique, leur histoire riche et leur ambiance envoûtante captivent les visiteurs du monde entier, offrant une immersion authentique dans la culture marocaine.
81Cependant, cette préservation est confrontée à des défis majeurs liés au développement urbain, à la croissance économique et à l’expansion touristique. Ces enjeux appellent à la promotion d’un tourisme durable, respectueux de l’authenticité des riads et contribuant à la préservation ainsi qu’à l’évolution des communautés locales.
82Simultanément, l’innovation et l’adaptation sont indispensables pour répondre aux besoins changeants de l’industrie touristique tout en préservant l’authenticité de ces demeures traditionnelles. L’intégration de technologies durables, la diversification des offres touristiques et l’exploration de nouvelles sources de financement peuvent contribuer à assurer la viabilité économique des riads tout en préservant leur caractère traditionnel.
83Les riads de Marrakech jouent un rôle essentiel en tant que trésors du patrimoine et piliers du paysage touristique de la ville. Leur histoire fascinante, leur architecture remarquable et leur ambiance unique en font des destinations incontournables pour les voyageurs en quête d’authenticité. Ils incarnent la possibilité de concilier la préservation du patrimoine avec sa revivification à travers le développement touristique.
84Toutefois, il est crucial de trouver un équilibre entre la conservation du patrimoine et le développement touristique, afin d’éviter toute dérive vers la dénaturation ou la surexploitation. Cet équilibre est indispensable pour garantir la pérennité de ces demeures emblématiques dans le paysage touristique de Marrakech.