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A produção e a valorização desigual do espaço urbano em Campos dos Goytacazes-RJ: uma análise das ações do estado e dos promotores/incorporadores imobiliários

The Production and the Uneven Valorization of Urban Space in Campos Dos Goytacazes-RJ: An Analysis of State and Real Estate Developers Actions
La Producción y la Desigual Valorizacción del Espacio Urbano en Campos Dos Goytacazes, RJ: Un Análisis de las Acciones del Estado y Promotores Inmobiliarios
Marcos Antônio Silvestre Gomes

Resumos

Este artigo discute alguns aspectos da produção do espaço urbano considerando as ações de agentes sociais específicos. A partir de pesquisas bibliográficas, levantamentos de dados e entrevistas em órgãos públicos e privados, observações de campo e mapeamentos da área urbana, apresenta-se uma análise da atuação do Estado e dos promotores/incorporadores imobiliários na produção e valorização desigual do espaço urbano em Campos dos Goytacazes-RJ. Os resultados do trabalho apontam a intensificação e complexificação das ações desses agentes com o advento da economia petrolífera. No período 1981-2011 houve uma intensa valorização do eixo Sudoeste-Leste da cidade, destacando-se um vertiginoso processo de verticalização e implantação de loteamentos fechados de alto padrão, o que tem contribuído para um aumento significativo no preço do solo urbano, em detrimento de outras parcelas da cidade. Ocorreu também um alargamento da distância entre os preços praticados em áreas consideradas de maior interesse imobiliário e aquelas habitadas ou destinadas à população de menor poder aquisitivo.

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Notas da redacção

Artigo recebido em: 08/01/2015
Artigo publicado em: 20/07/2015

Notas do autor

Artigo resultante de pesquisa financiada pela Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado do Rio de Janeiro – FAPERJ.

Texto integral

Introdução

  • 1 Compõem esta região os seguintes municípios: Campos dos Goytacazes, Macaé, Carapebus, Cardoso Morei (...)
  • 2 A Petrobrás instalou-se no ano de 1978 no município de Macaé, o que complexificou a cadeia logístic (...)
  • 3 http://www.inforoyalties.ucam-campos.br/. Acesso: outubro de 2014.
  • 4 Em 2011, segundo o IBGE, o PIB municipal foi de R$ 37.205.791.000,00 se constituindo no 13º PIB ent (...)
  • 5 www.ibge.gov.br. Acesso: outubro de 2014.

1O município de Campos dos Goytacazes está localizado na Região Norte Fluminense1 e apresenta expressivo destaque no cenário estadual e nacional em função das atividades de extração de petróleo e gás desde o final dos anos 19702. O dinamismo econômico oriundo dessas atividades resultou em elevadas rendas municipais, através do repasse de royalties e participações especiais (Lei Federal 9.478/97), que em 2013 somaram R$ 1.933.657.804,763 para Campos dos Goytacazes, o que elevou o município a um dos maiores PIBs (Produto Interno Bruto) no Brasil4. Em 2014, estimativas do IBGE5 apontam uma população de 480.648 habitantes no município.

2As mudanças na base produtiva proporcionaram o aumento dos investimentos na região através da implantação de infraestruturas públicas ou privadas (bases aeroportuárias, rodovias, geração de energia, sistemas integrados de comunicação e redes de fibras óticas, universidades, loteamentos fechados, redes de fastfood, cadeias hoteleiras etc.), mas também provocaram um significativo aumento dos problemas ligados à oferta de habitação, transporte e serviços básicos de saúde e educação, sobretudo para a parcela da população de baixa renda (OLIVEIRA, 2008, CRUZ, 2004, GOMES, 2013).

3Para Monié (2003, p. 258), o crescimento das atividades petrolíferas e industriais de base produziu, em geral, uma urbanização marcada pela segregação socioespacial, na qual a paisagem urbana « é caracterizada por uma oposição entre a cidade dos funcionários das grandes firmas e do resto da população que vive a jusante das atividades motrizes ». Entretanto, como aponta Cruz (2006, p. 55) a raiz dos problemas sociais pode ser encontrada no padrão de dominação e de desenvolvimento regional, hegemonizado pelas elites açucareiras, que fez « emergir a questão social do Norte Fluminense como a questão das relações de trabalho no campo, da precarização do mercado de trabalho, da pobreza e da exclusão social ».

4Considerando as mudanças socioespaciais ocorridas ao longo das últimas décadas em Campos dos Goytacazes, este trabalho analisa a atuação de agentes sociais, em especial o Estado e os promotores/incorporadores imobiliários, na produção das desigualdades socioespaciais urbanas e na valorização desigual do espaço. Apresenta, portanto, uma análise das mudanças no preço do solo urbano no período 1981-2011, decorrentes, sobretudo, de ações desses agentes sociais.

5A ação dos agentes produtores do espaço é complexa, inclui práticas que levam ao constante processo de reorganização espacial, como incorporação de novas áreas ao espaço urbano, mudanças nos padrões de uso do solo, deterioração de certas áreas da cidade, investimentos diferenciados em setores urbanos específicos, entre outros (VASCONCELOS, 2011; CORRÊA, 2011).

6Como produtor e regulador do espaço urbano o Estado desenvolve uma multiplicidade de ações que não são neutras, refletem os interesses capitalistas e envolvem mecanismos de negociação, cooptação, clientelismo e corrupção, considerando as suas relações com os demais agentes sociais (CORRÊA, 2011). Entre suas ações destacam-se a implantação de serviços públicos e elaboração de leis e normas vinculadas ao uso do solo, capazes de beneficiar tanto empresas como parcelas da população. Contudo, considerando-se que se trata de um Estado capitalista e, portanto, classista, tende a privilegiar os interesses das classes que estão no poder, o que contribui para a ampliação das desigualdades socioespaciais (HARVEY, 2006).

7Os promotores/incorporadores imobiliários, por sua vez, também atuam de modo desigual no espaço urbano, desenvolvendo suas ações prioritariamente para atender às camadas de mais elevadas rendas. Suas ações se desenvolvem na incorporação, financiamento, estudo técnico, construção e comercialização do imóvel.

8Na produção da cidade capitalista, as ações do Estado junto aos promotores/incorporadores, grandes proprietários fundiários e camadas de maior poder aquisitivo conjugam-se no intuito de valorizar diferencialmente certas áreas da cidade, tornando-as atrativas para o mercado: são áreas nobres, produzidas e reproduzidas segundo os interesses dos promotores imobiliários, que se valem de intensa propaganda com base nos discursos sobre qualidade de vida, área verde, lazer, segurança etc. Contraditoriamente, as camadas de baixa renda alojam-se nas periferias pobres onde comumente não há atrativos, infraestruturas adequadas e onde o preço da terra é menor ou mesmo onde se possa ocupar terras públicas ou privadas.

As ações do Estado e dos promotores/incorporadores imobiliários e as mudanças no preço do solo urbano em Campos dos Goytacazes-RJ

9O mercado imobiliário em Campos dos Goytacazes tem apresentado um crescimento expressivo nos últimos anos. Aproveitando-se do fato da cidade ser uma das mais importantes na Bacia de Campos, onde a economia do petróleo tem se mostrado dinâmica, muitas incorporadoras têm lançado empreendimentos de diversos perfis, cujo destaque é para os projetos de maior sofisticação, ou seja, a oferta de apartamentos de elevado padrão, para uso comercial e empresarial, e de casas em loteamentos fechados.

  • 6 « O CBF-Complexo de Barra do Furado é composto de um Estaleiro, no município de Quissamã; de uma Ba (...)

10A demanda tem provocado interesse de grandes grupos imobiliários que passaram a atuar de maneira mais expressiva em Campos dos Goytacazes a partir de 2006. Estima-se que o setor mantenha-se ainda mais aquecido nos próximos anos em função do início das operações do Complexo Logístico, Industrial e Portuário do Açu (CLIPA), em São João da Barra-RJ, e da implantação do Complexo Industrial e Logístico de Barra do Furado6 (CBF) em Campos dos Goytacazes-RJ e Quissamã-RJ.

11Como afirma Cruz (2012, p. 54),

O CLIPA se situa na fronteira norte do município de Campos; o CBF, no sul do município. Com isso, a capacidade instalada e em expansão da infraestrutura urbana, de formação e qualificação de mão de obra, e de logística e serviços de Campos, sua área e sua população, bem com sua tradição como polo regional, o credencia como receptor da maioria das instalações físicas de suporte, apoio, fornecimento e serviços, aos dois complexos, bem como da maior parte das instalações residenciais e de hotelaria.

12O dinamismo econômico de Campos dos Goytacazes e região tem dilatado o mercado imobiliário local, onde notam-se um número notável de empreendimentos residenciais e comerciais-empresariais sem precedentes na história do município. Como consequência, diversos grupos incorporadores passaram a atuar na cidade. Como demonstra a Figura 1, há um importante número de incorporadoras atuando em Campos dos Goytacazes, com destaque para aquelas que não têm sede na cidade. Os dados revelam algumas empresas e empreendimentos que foram possíveis de serem levantados conforme as fontes de pesquisa. No entanto, esses dados não esgotam a possibilidade de existência de muitos outros.

FIGURA 1 - Incorporadoras atuantes em Campos dos Goytacazes-RJ (2013)

FIGURA 1 - Incorporadoras atuantes em Campos dos Goytacazes-RJ (2013)

Fonte: Sites das empresas; consultas em imobiliárias; panfletos de divulgação dos empreendimentos.

13Conforme se observa na Figura 1 a maior parte das empresas que atuam no segmento da incorporação em Campos dos Goytacazes tem sede em outras cidades ou estados da federação, em especial São Paulo e Rio de Janeiro. No entanto, é expressiva a quantidade de empresas locais, com destaque para a AVM Construções, pela quantidade de empreendimentos lançados e pelo elevado padrão dos seus projetos.

14Os diversos grupos incorporadores, locais ou não, atuam de maneira diversificada na produção e oferta de empreendimentos. A maior parte deles realizam projetos para os segmentos de média e elevada rendas, em geral, localizados no Parque Avenida Pelinca e bairros do entorno, bem como no Centro, entre a Praça São Benedito e o Terminal Rodoviário.

  • 7 Quanto aos loteamentos fechados de médio e alto padrão não se obteve informações relevantes. Isto p (...)

15De todos os empreendimentos identificados na Figura 1 apenas dois constituem projetos de casas. Trata-se de condomínios/loteamentos fechados de casas geminadas, destinados à população de baixa renda, localizados na periferia da cidade7. Os demais constituem edifícios de apartamentos. No entanto, pode-se observar que há diferenciações na oferta e localização destes edifícios, revelando as estratégias do segmento da incorporação. Ou seja, por um lado, têm-se a oferta de imóveis para uso residencial, e por outro, para uso comercial-empresarial.

16Os empreendimentos para uso residencial seguem uma espacialização diferenciada de acordo com o perfil de renda do comprador. Para as camadas de elevada renda ofertam-se edifícios de alto padrão, com projetos arquitetônicos arrojados, cuja concentração se dá no Parque Tamandaré, a exemplo do edifício Lumiére, da AVM Construções. Esta incorporadora tem se destacado na oferta de imóveis para este segmento de renda e se constitui em uma empresa tradicional na cidade, concentrando seus investimentos basicamente no Parque Avenida Pelinca e Parque Tamandaré, onde há um elevado preço do solo (Figura 2). Cabe destacar que, em geral, seus projetos são realizados por empresa também local, ou seja, a Melo Teixeira Arquitetura e Planejamento, que atua no mercado há mais de 30 anos.

  • 8 Programa federal de habitação que, em geral, acontece em parceria com estados e municípios.

17As incorporadoras que atuam para os segmentos de baixa renda têm ofertado imóveis na periferia da cidade. Em geral, são blocos de apartamentos padronizados, cujos atrativos comuns têm sido: o preço menos elevado do que nos demais bairros, aderência ao Programa Minha Casa Minha Vida8 do governo federal e, agregação de áreas de lazer aos projetos, em especial piscina, playground e churrasqueira. Como exemplo, destaca-se o Residencial Parque Guarani, no bairro Jóckey Club, lançado pela MRV. É importante salientar que, comumente, estes empreendimentos ofertam plantas pequenas, com área média de 50m2 para unidades de 2 quartos, tornando o espaço limitado para as famílias que muitas vezes são compostas por mais de 4 membros. Mesmo as casas em condomínios fechados, como destacado anteriormente, não fogem a este padrão. Cria-se a ilusão da moradia independente, porém permanece limitada às mesmas condições dos apartamentos.

18No que se refere à oferta de imóveis para as camadas de renda média, em geral destacam-se projetos que envolvem centenas de unidades de apartamentos, diversas torres, localizados nas imediações do Parque Avenida Pelinca. De acordo com a atuação dos grandes grupos incorporadores, conforme Figura 1, destacam-se o Residencial Fit Vivai, da Gafisa S.A, e o Residencial Splendore Family Club, da Cyrela Brasil Realty S.A. O primeiro está localizado no Parque Santo Amaro, uma área em plena expansão imobiliária e se constitui em um conjunto de 4 torres de 20 pavimentos, totalizando 640 unidades de apartamentos. O segundo, localizado nos limites da área Central, envolve 3 torres de 21 pavimentos, totalizando 752 unidades. Ambos os projetos se caracterizam pela oferta de centenas de unidades habitacionais e amplas áreas de lazer que, em geral, envolvem brinquedoteca, espaço gourmet, espaço fitness, salão de festa, churrasqueira, deck molhado, redário, quadras de esporte, entre outros itens. Trata-se de uma dupla estratégia dirigida pelo mercado imobiliário, ampliar para as cidades de médio porte o padrão residencial típico dos grandes centros, ancorado na exaustiva oferta dos segmentos de lazer no interior dos empreendimentos, mas também maximizar o retorno financeiro uma vez que os projetos se pautam na produção de centenas de unidades.

19Sobretudo, ao longo das últimas duas décadas, o bairro Flamboyant tem se destacado na oferta de unidades de apartamentos de médio padrão. Em geral, neste bairro atuam pequenos e médios construtores locais que adquirem os terrenos, executam a construção e realizam a venda. A maioria dos empreendimentos é caracterizada por edifícios de 2 pavimentos mais pilotis, comumente disponibilizando 8 unidades de apartamentos. No entanto, especialmente desde 2011 observa-se neste bairro uma mudança no perfil dos edifícios, sinalizando a alteração no padrão de ocupação, ou seja, surgem edifícios de mais de 6 pavimentos, em detrimento daqueles comumente implantados. Trata-se de empreendimentos desenvolvidos por incorporadoras/construtoras locais que visam obter maior retorno financeiro em vista da intensificação da oferta de apartamentos por edifício.

20Embora a oferta de imóveis para o segmento residencial tenha sido preponderante nos últimos anos, destaca-se, nesta análise, a crescente oferta dos empreendimentos para uso comercial-empresarial. Grandes incorporadoras, inclusive locais, têm atuado de forma ostensiva na implantação e divulgação dos seus projetos. Constituem empreendimentos de elevado padrão construtivo e, em geral, com localização estratégica, entre o Centro (imediações do Jardim São Benedito) e o Parque Avenida Pelinca. Entre os listados na Figura 1, destacam-se Global Center, da Gep; Connect Campos, da InterRio e; Atrium Business Center, da Arthur Marinho.

21Têm-se, portanto, a oferta de grandes complexos multiuso, como o Global Center Campos, que agrega lojas, salas comerciais e suítes hoteleiras em um mesmo empreendimento. Neste caso, em específico, são oferecidas 240 unidades em 20 pavimentos. Outro empreendimento de destaque é o Atrium Business Center, que compreende duas torres, comercial e corporativa, sendo o primeiro edifício a oferecer heliporto na cidade.

  • 9 Estratégia que consiste basicamente na administração do empreendimento por empresa de hotelaria, on (...)

22Além desses complexos, o segmento da incorporação passou a atuar também no setor hoteleiro. Redes nacionais, como a BHG (Brazil Hospitality Group), iniciaram diversos empreendimentos nos últimos cinco anos. Para a venda destes empreendimentos desenvolveram-se estratégia de marketing para compradores investidores e também apostam-se no pool imobiliário9, onde ocorre a participação nos lucros dos empreendimentos.

23As mudanças apontadas no setor imobiliário em Campos dos Goytacazes, com grande concentração dos lançamentos imobiliários no segmento de médio-alto padrão, tanto do uso residencial quanto comercial-empresarial, tem contribuído significativamente para o aumento no preço do solo nas áreas onde se localizam, ampliando a diferença entre estas e a periferia pobre.

  • 10 Nas últimas gestões municipais tem havido um esforço para a produção de moradias populares, as quai (...)

24Apesar de ter uma parcela da população empregada na cadeia produtiva do petróleo, a dinâmica do mercado de trabalho no município « está dominada pela clandestinidade, ou informalidade de grande parcela da sua força de trabalho, que vive de biscates e mora em favelas e loteamentos clandestinos ». Essa massa de trabalhadores marginalizados é considerada « altamente desqualificada para as novas atividades econômicas regionais da agroindústria deserdada pela modernização e pelo enxugamento relativo do setor » e, assim, desenvolvem estratégias de morar e trabalhar, em geral, consideradas também marginalizadas (CRUZ, 2004, p. 106)10.

25Apesar da atuação expressiva do setor imobiliário na produção da diferenciação socioespacial, concentrando investimentos em áreas específicas, como demonstrado nesta análise, destaca-se aqui também a atuação do Estado e suas consequências sobre a dinâmica do preço do solo. Alguns estudos apontam a produção e ampliação histórica das desigualdades socioespaciais urbanas em Campos dos Goytacazes, em especial pela atuação do Estado.

26As análises de importantes planos urbanísticos, como o de Saturnino de Brito, de 1902, Plano Coimbra Bueno, de 1944 (FARIA, 2000), e Plano de Desenvolvimento Físico-Territorial, de 1979 (ZACCHI, 2012), e também dos investimentos das gestões municipais de 1993 a 2004 (TERRA, 2007), demonstraram a concentração de investimentos públicos em áreas específicas da cidade, sendo historicamente privilegiadas as áreas centrais e adjacências. Neste sentido, são pontuadas, neste trabalho, ações públicas municipais realizadas nos últimos anos, que resultaram em maior dinamismo de algumas áreas em detrimento de outras, em especial a partir da gestão 2009-2012.

27A Figura 2, baseada em anúncios de classificados de jornais locais, apresenta o preço do solo urbano em Campos dos Goytacazes no período 1981-2011. A setorização urbana (Norte, Central, Leste e Oeste) para os fins desta análise considerou, grosso modo, o agrupamento de bairros por suas características socioeconômicas e seu contexto histórico, uma vez que não há critérios oficiais de divisão administrativa. Assim, na delimitação dos setores teve importância decisiva o dinamismo imobiliário apresentado pelo conjunto dos bairros na atualidade.

FIGURA 2 - Campos dos Goytacazes-RJ: preço do solo por m2 na área urbana, em R$ (1981-2011)

FIGURA 2 - Campos dos Goytacazes-RJ: preço do solo por m2 na área urbana, em R$ (1981-2011)

Fonte: Classificados do Jornal Folha da Manhã. Org. o autor

  • 11 Para a espacialização dos dados em 1981 e 2011, considerou-se a malha urbana de 1998 tendo em vi (...)

28As figuras11 3 e 4 espacializam os setores urbanos e as mudanças no preço do solo em Campos dos Goytacazes no período 1981-2011.

FIGURA 3 - Campos dos Goytacazes-RJ: Preço do solo (m2) – 1981.

FIGURA 3 - Campos dos Goytacazes-RJ: Preço do solo (m2) – 1981.

Org. Marcos Antônio Silvestre Gomes; Sandra Fernandes de Almeida; Rafael Gomes Scheiner.

FIGURA 4 - Campos dos Goytacazes-RJ: Preço do solo (m2) - 2011

FIGURA 4 - Campos dos Goytacazes-RJ: Preço do solo (m2) - 2011

Org. Marcos Antônio Silvestre Gomes; Sandra Fernandes de Almeida; Rafael Gomes Scheiner.

29Para o período considerado, o Setor Central constitui-se naquele onde o preço do solo é mais elevado, ou seja, corresponde ao de maior dinamismo. No entanto, as diferenças em relação aos outros setores eram mais expressivas em 1981, talvez em função da maior precarização em infraestrutura apresentada pelos mesmos. Esta área compreende, além do Centro, outros bairros contíguos a Oeste, Leste e Sul, que historicamente são beneficiados com expressivos investimentos públicos e privados. Há concentração de shoppings centers, bancos, hotéis, restaurantes, universidades, hipermercados, clínicas médicas, lojas especializadas etc. Apresenta também um vertiginoso aumento da verticalização, com oferta de imóveis de médio/alto padrão, sobretudo no Parque Avenida Pelinca, Parque Tamandaré e Parque Flamboyant.

30Terra (2007, p. 167), ao analisar a distribuição da população segundo o « status socioeconômico », identificou que as camadas de « alto status » localizam-se, predominantemente, no Setor Central, que esta pesquisa identifica como aquela onde o preço do solo é mais elevado. Segundo a autora,

31Estes grupos estão predominantemente no centro e nos lados oeste e leste da cidade, apesar de existirem alguns poucos na zona norte. Incluem bairros tradicionais como Pq. Tamandaré, Pelinca, IPS, Pq. Dr. Beda, Pq. Turf Club, Pq. João Maria, entre outros e alguns novos, como Pq. Tarcísio Miranda e Pq. José do Patrocínio. Estes são os espaços de concentração de renda dos responsáveis pelos domicílios que auferem renda entre 3 e 10 salários mínimos (41%), seguido por aqueles que recebem entre 1 e 3 salários mínimos (29%), os que recebem até 1 salário mínimo (17%) e mais de 10 salários mínimos (12%). Os níveis educacionais dos chefes de domicílios se concentram no intervalo de 9 a 11 anos de estudo (34%), mas ainda incluem chefes de domicílios com até 4 anos de estudo (28%), com 5 a 8 anos de estudo (24%) e com mais de 12 anos de estudo (14%). São as áreas em que existem mais domicílios com esgotamento sanitário (38%) e cerca de 82% têm o lixo coletado por serviço de limpeza ou caçamba.

32A concentração de investimentos milionários pelas últimas gestões públicas atesta a prioridade nesta área, como a construção do Centro de Eventos Populares (CEPOP), revitalização da Avenida Beira Valão, novo asfaltamento das ruas do Centro e bairros circunvizinhos, ajardinamento das praças, canteiros e rotatórias etc. Além disso, ressalte-se a intensa especulação fundiária, sobretudo no Parque Avenida Pelinca e Parque Tamandaré, com pouca disponibilidade de terrenos e onde o preço do metro quadrado é quase o triplo do setor onde está inserido e cerca de 20 vezes o do bairro Eldorado, no Setor Norte.

33Os setores definidos como Leste, Oeste e Sul apresentam um comportamento semelhante em relação às mudanças no preço do solo, ou seja, mesmo os bairros apresentando-se heterogêneos em relação à infraestrutura e conteúdo social, a média para estes setores são muito próximas. Porém, constataram-se diferenças significativas de um bairro para outro, como no caso do Parque do Rosário e Parque Aurora, cujos preços do m2 demonstraram uma diferença de mais de cinco vezes do primeiro em relação ao segundo. No geral, trata-se de um conjunto de bairros afastados da área central, embora espacialmente contíguos, que não foram privilegiados por fluxos de investimentos públicos ou privados capazes de alterar a lógica de valorização.

34Considera-se que a abertura da Avenida Artur Bernardes está significando o início de um novo processo, com mudanças no padrão de uso e ocupação do solo nos bairros servidos pela mesma, como os citados acima. Genericamente, considera-se o Setor Leste como de expressiva expansão urbana; o Oeste, de ocupação consolidada, com mudanças significativas no padrão de uso e ocupação do solo; e o Sul, como área em dinamismo, em especial pela implantação da Avenida Arthur Bernardes.

35O Setor Norte-Guarus, considerado área deprimida, historicamente se caracteriza como um grande maciço de pobreza, com precários investimentos públicos em infraestrutura básica, como água, esgoto e asfalto, onde predominam loteamentos populares e ocupações irregulares, às margens de ferrovia e rodovia, beiras de rios e lagoas etc. Este setor se mostra pouco atrativo para o mercado imobiliário. Também, como nos outros setores, os bairros são muito heterogêneos, o que aponta para variações profundas no preço do solo. Como exemplo, pode-se apontar o Jardim Carioca, mais próximo ao Centro e servido de boa infraestrutura urbana, cujo preço médio do m2 em 2011 foi de R$ 480,00 e o Eldorado, de apenas R$ 69,00.

36De maneira geral, a análise demonstrou que o Setor Central se manteve como aquele onde o preço é mais elevado e, além disso, intensificou significativamente esse aumento. Do mesmo modo, o Setor Norte-Guarus manteve-se como o de menor preço do solo, constituindo o menos atrativo para o segmento imobiliário e onde os investimentos públicos foram escassos.

37Com o intuito de reafirmar a atuação desigual do Estado no espaço, a Figura 5 demonstra os investimentos públicos na área urbana no período 1993-2004, considerando a atuação de três gestões municipais.

FIGURA 5 - Campos dos Goytacazes-RJ: distribuição espacial dos investimentos per capita em obras públicas (1993-2004)

FIGURA 5 - Campos dos Goytacazes-RJ: distribuição espacial dos investimentos per capita em obras públicas (1993-2004)

Fonte: Terra (2007).

38De acordo com Terra (2007, p. 207), no período 1993-2004, a « distribuição dos investimentos apontou que, com a elevação das receitas orçamentárias do município, os espaços habitados pela população de alta e média alta rendas receberam proporcionalmente mais recursos que os espaços onde reside a população de menor poder aquisitivo ».

39Como apontado nesta análise, a concentração dos investimentos públicos nas áreas centrais de Campos dos Goytacazes é histórica. No entanto, nos últimos anos, a abertura da Avenida Arthur Bernardes constituiu-se em uma das principais obras do Estado, provocando significativas alterações no padrão de uso e ocupação do solo e ampliando o dinamismo do Setor Central.

A abertura da Avenida Arthur Bernardes e formação do « arco da valorização fundiária »

  • 12 Até o momento em que esta pesquisa foi finalizada (abril/2013), as obras não foram concluídas, mas (...)

40A implantação da Avenida Arthur Bernardes teve início na gestão municipal 2005-2008, de Alexandre Mocaiber, que realizou a etapa entre o trevo da BR 101-Sul e as proximidades do Canal Beira-Valão. A segunda etapa foi realizada na gestão 2009-2012, de Rosinha Garotinho, complementando a ligação com a Avenida Alberto Lamego12.

41Segundo Zacchi (2012), a Avenida Arthur Bernardes está prevista no Plano Coimbra Bueno de 1944. No entanto, apesar de exaustivas buscas em órgãos públicos e entre pesquisadores locais, não foi possível localizar o referido Plano para confirmar tal afirmação.

42Através de consultas ao historiador ambiental Arthur Soffiati, foi informado que a Avenida Arthur Bernardes corresponde a um trecho do anel rodoviário de Coimbra Bueno, que deveria ter se constituído originalmente em uma rodovia-parque. Trata-se do planejamento de uma « perimetral que saía de Campos, atravessava o Rio Paraíba do Sul, passava ao norte da lagoa do Vigário e voltava a Campos por outra ponte ».

  • 13 Apesar da postura crítica da autora quanto a este processo que envolve as glebas das antigas usi (...)

43Em consultas ao mapa do PDUC (Plano de Desenvolvimento Físico-Territorial de Campos dos Goytacazes), de 1979, constatou-se a demarcação da referida Avenida, denominada nesse documento como Perimetral Interna Arthur Bernardes, a qual realizaria a ligação do Parque Rodoviário à Avenida Alberto Lamego, nas proximidades do Horto Municipal. No entanto, sendo o PDUC um instrumento normativo público onde os interesses dos proprietários fundiários locais apareciam contemplados, não se pode corroborar com a afirmação de Zacchi13 (2012, p. 126), de que o « objetivo deste investimento público é fornecer alternativa aos moradores da área leste da cidade, desafogando a Avenida 28 de Março (RJ-216) ». No momento em que esta via foi planejada a área urbana era muito limitada e não haviam graves problemas de trânsito. Acredita-se que a principal questão a ser debatida é a sua execução no atual momento histórico, onde despontam interesses diversos entre os agentes sociais diante do novo contexto econômico que envolve o Complexo Portuário do Açu e o Complexo Logístico-Industrial Barra do Furado.

44Apesar de não ter sido disponibilizado pelos órgãos públicos os valores do investimento público na Avenida Arthur Bernardes, observa-se que este se encontra entre aqueles de maior envergadura realizados na última gestão municipal. A implantação deste corredor não apenas contribui para a maior mobilidade urbana, mas integra duas áreas igualmente relevantes do ponto de vista do mercado imobiliário, a região do Parque Avenida Pelinca e Boulevard Shopping ao eixo Flamboyant-Avenida Alberto Lamego.

45Ou seja, a Avenida apresenta-se como um novo corredor de investimentos imobiliários, preconizando novos padrões de uso e ocupação do solo. Trata-se da substituição do padrão predominante de uso residencial para o de uso comercial. Da mesma forma, têm-se a gradativa alteração do padrão residencial unifamiliar para edifícios de apartamentos. Neste primeiro momento, constatam-se edificações de até três pavimentos.

46Considerando as questões apresentadas e a lógica do preço do solo urbano, conforme a Figura 2, aponta-se, neste estudo, a conformação de um eixo de dinamismo imobiliário, denominado aqui de « arco da valorização fundiária », que se estende do segmento Sudoeste (grande área do Boulevard Shopping) ao segmento Leste (grande área do entorno do CEPOP), (Figura 6).

FIGURA 6 - « Arco da valorização fundiária » e eixos imobiliários dinâmicos em Campos dos Goytacazes.

FIGURA 6 - « Arco da valorização fundiária » e eixos imobiliários dinâmicos em Campos dos Goytacazes.

Org. Marcos Antônio Silvestre Gomes, 2013.

47Como retrata a Figura 6, trata-se de um arco viário que envolve áreas já valorizadas e em processo de acentuada valorização, como é o caso do eixo Leste, sentido São João da Barra-RJ. Acentua-se a oferta de imóveis de médio-alto padrão, como os loteamentos fechados, nas duas extremidades do « arco », e nos seus interstícios desenvolve-se uma pluralidade de ocupações: edifícios de apartamentos de variados padrões, com destaque para o surgimento de empreendimentos de mais de 6 pavimentos no bairro Flamboyant; ampliação da ocupação unifamiliar de bairros residenciais por segmentos de renda média, como o Alphaville II; ampliação e diversificação das atividades comerciais etc. Observa-se, dessa forma, um dinamismo crescente em bairros tradicionais como Parque Aurora e IPS e a sinalização do início desse processo no bairro do Jóckey, contíguo ao bairro Flamboyant.

Considerações finais

48O desenvolvimento da indústria do petróleo na região Norte Fluminense, privilegiando principalmente Campos dos Goytacazes e Macaé, alterou a dinâmica socioespacial e econômica dos municípios. Ao tempo em que proporcionou rendas milionárias aos orçamentos públicos, aprofundou as desigualdades intra e intermunicipais, sendo os avanços sociais pouco expressivos, como atestaram alguns estudos locais e regionais (CRUZ, 2004, 2006; TERRA, 2007; GOMES, 2013).

49Os municípios experimentaram uma nova realidade com importantes fluxos migratórios que incidiram sobre o mercado de trabalho, a dinâmica imobiliária e o padrão de crescimento das cidades. Ocorreu, portanto, um reordenamento do espaço urbano, com atuação de diferentes agentes, especialmente o Estado e os promotores/incorporadores imobiliários.

50Ratificando as contribuições teóricas de Harvey (2006), Corrêa (2011) e Vasconcelos (2011), as ações desses agentes demonstraram no plano local as estratégias para a reprodução do capital e valorização desigual do espaço, como a implantação de obras públicas milionárias especificamente localizadas e lançamentos de grandes empreendimentos imobiliários, para usos residenciais ou comerciais/empresariais. Na última década intensificou-se a atuação de grandes grupos incorporadores no mercado local de Campos dos Goytacazes, ampliando e diversificando os produtos imobiliários.

51A atuação de tais agentes resultou, entre outros, na intensa valorização do eixo Sudoeste-Leste da cidade, em detrimento de outras áreas sem infraestrutura básica. A análise da valorização fundiária por bairro e setor administrativo demonstrou este processo, considerando o período 1981-2011. Ocorreu um alargamento da distância entre os preços praticados em áreas consideradas de maior interesse imobiliário e aquelas habitadas ou destinadas à população de menor poder aquisitivo.

52Entre as principais mudanças no espaço urbano, destacam-se a intensificação da verticalização e da oferta de loteamentos fechados, e também da favelização, que não foi o foco desta análise. Estes processos contribuíram para a conformação de uma dupla realidade que, grosso modo, apresenta suas faces nos sentidos opostos da área urbana.

53Em Campos dos Goytacazes, destaca-se a concentração histórica dos investimentos públicos na área central urbana e no Parque Avenida Pelinca e seu entorno imediato. O dinamismo recente aponta para o eixo Sudoeste-Leste, formando um arco de valorização fundiária que se estende entre as saídas para as cidades do Rio de Janeiro e São João da Barra, coroado pela implantação da Avenida Arthur Bernardes e do Boulevard Shopping. Nestas áreas, constata-se um vertiginoso processo de verticalização e implantação de loteamentos fechados de alto padrão, o que tem contribuído para um aumento significativo no preço do solo urbano, em detrimento de outras parcelas da cidade.

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Bibliografia

CORRÊA, R. L. Sobre os agentes sociais, escala e produção do espaço: um texto para discussão. In: CARLOS, A. F. A. et. al. (orgs.). A produção do espaço urbano: agentes e processos, escalas e desafios. São Paulo: Contexto, 2011.

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Notas

1 Compõem esta região os seguintes municípios: Campos dos Goytacazes, Macaé, Carapebus, Cardoso Moreira, Conceição de Macabu, Quissamã, São Fidélis, São Francisco de Itabapoana e São João da Barra.

2 A Petrobrás instalou-se no ano de 1978 no município de Macaé, o que complexificou a cadeia logística ligada às atividades petrolíferas em diversos municípios do Norte Fluminense.

3 http://www.inforoyalties.ucam-campos.br/. Acesso: outubro de 2014.

4 Em 2011, segundo o IBGE, o PIB municipal foi de R$ 37.205.791.000,00 se constituindo no 13º PIB entre os municípios do Brasil.

5 www.ibge.gov.br. Acesso: outubro de 2014.

6 « O CBF-Complexo de Barra do Furado é composto de um Estaleiro, no município de Quissamã; de uma Base de Apoio offshore, e de um Centro de estocagem de combustível, ambos voltados para o mercado das atividades offshore de exploração e produção de petróleo e gás, no município de Campos dos Goytacazes. Localiza-se nas duas margens do Canal das Flechas, no seu encontro com o mar, na divisa entre os dois municípios » (CRUZ, 2012, p. 45).

7 Quanto aos loteamentos fechados de médio e alto padrão não se obteve informações relevantes. Isto pode ter ocorrido em função da pesquisa sobre os empreendimentos ter contemplado o período 2010-início de 2013, que podem não ter sido lançados empreendimentos deste porte. Embora Zacchi (2012) tenha realizado estudo local sobre esta temática, não se produziu informações quanto aos incorporadores, mas, sobretudo sobre os proprietários fundiários que particionaram suas terras ampliando a oferta de loteamentos fechados.

8 Programa federal de habitação que, em geral, acontece em parceria com estados e municípios.

9 Estratégia que consiste basicamente na administração do empreendimento por empresa de hotelaria, onde todas as despesas e receitas são divididas entre os participantes do pool.

10 Nas últimas gestões municipais tem havido um esforço para a produção de moradias populares, as quais passam a ser ocupadas por antigos moradores de favelas em um processo por vezes conflituoso. Para uma análise sobre a atuação do Estado na condução da política de moradia, nas ações de erradicação de favelas e na produção de loteamentos populares em Campos dos Goytacazes, consultar Mendes, Gomes e Siqueira (2014).

11 Para a espacialização dos dados em 1981 e 2011, considerou-se a malha urbana de 1998 tendo em vista que não foi disponibilizada pelos órgãos públicos a malha urbana atualizada.

12 Até o momento em que esta pesquisa foi finalizada (abril/2013), as obras não foram concluídas, mas a abertura da via foi realizada e o asfalto implantado. Os trechos destacados totalizam 7,1 km de extensão, de acordo com Zacchi (2012).

13 Apesar da postura crítica da autora quanto a este processo que envolve as glebas das antigas usinas que circundam a cidade e as ações do poder público, o discurso do trânsito, disseminado pela mídia, vem ocultar um processo de apropriação dos investimentos públicos por setores específicos.

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Índice das ilustrações

Título FIGURA 1 - Incorporadoras atuantes em Campos dos Goytacazes-RJ (2013)
Créditos Fonte: Sites das empresas; consultas em imobiliárias; panfletos de divulgação dos empreendimentos.
URL http://journals.openedition.org/geografares/docannexe/image/14152/img-1.png
Ficheiro image/png, 318k
Título FIGURA 2 - Campos dos Goytacazes-RJ: preço do solo por m2 na área urbana, em R$ (1981-2011)
Créditos Fonte: Classificados do Jornal Folha da Manhã. Org. o autor
URL http://journals.openedition.org/geografares/docannexe/image/14152/img-2.png
Ficheiro image/png, 242k
Título FIGURA 3 - Campos dos Goytacazes-RJ: Preço do solo (m2) – 1981.
Créditos Org. Marcos Antônio Silvestre Gomes; Sandra Fernandes de Almeida; Rafael Gomes Scheiner.
URL http://journals.openedition.org/geografares/docannexe/image/14152/img-3.png
Ficheiro image/png, 442k
Título FIGURA 4 - Campos dos Goytacazes-RJ: Preço do solo (m2) - 2011
Créditos Org. Marcos Antônio Silvestre Gomes; Sandra Fernandes de Almeida; Rafael Gomes Scheiner.
URL http://journals.openedition.org/geografares/docannexe/image/14152/img-4.png
Ficheiro image/png, 435k
Título FIGURA 5 - Campos dos Goytacazes-RJ: distribuição espacial dos investimentos per capita em obras públicas (1993-2004)
Créditos Fonte: Terra (2007).
URL http://journals.openedition.org/geografares/docannexe/image/14152/img-5.jpg
Ficheiro image/jpeg, 200k
Título FIGURA 6 - « Arco da valorização fundiária » e eixos imobiliários dinâmicos em Campos dos Goytacazes.
Créditos Org. Marcos Antônio Silvestre Gomes, 2013.
URL http://journals.openedition.org/geografares/docannexe/image/14152/img-6.jpg
Ficheiro image/jpeg, 306k
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Para citar este artigo

Referência eletrónica

Marcos Antônio Silvestre Gomes, «A produção e a valorização desigual do espaço urbano em Campos dos Goytacazes-RJ: uma análise das ações do estado e dos promotores/incorporadores imobiliários»Geografares [Online], 19 | 2015, posto online no dia 30 julho 2015, consultado o 22 junho 2025. URL: http://journals.openedition.org/geografares/14152

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Autor

Marcos Antônio Silvestre Gomes

Professor Adjunto do Departamento de Geografia da UFTM e Professor Colaborador do Programa de Pós-Graduação em Geografia da UFF/Campos dos Goytacazes
E-mail: gomesmas@yahoo.com.br

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Direitos de autor

CC-BY-NC-4.0

Apenas o texto pode ser utilizado sob licença CC BY-NC 4.0. Outros elementos (ilustrações, anexos importados) são "Todos os direitos reservados", à exceção de indicação em contrário.

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