6La précision irrégulière avec laquelle les matrices cadastrales – tout comme les plans d’ailleurs –, sont tenus à Bordeaux, au xix^e siècle, interroge la capacité à comptabiliser de façon homogène les variations de la construction en ville, à une époque où les revenus fonciers changent de nature et où les transformations urbaines (historique, géographique, urbanistique, architecturale, économique et sociale) sont, en règle générale, lentes et ténues dans la première moitié du siècle, mais apparaissent, ensuite, lorsqu’on les observe d’un peu près, déterminantes et profondes.

7À Bordeaux, comme dans vraisemblablement toutes les grandes villes françaises, l’hétérogénéité des sources cadastrales est réelle : elle se caractérise de plusieurs façons. Il y a d’abord trois séries bien distinctes de matrices et leurs volumes ne sont pas tous conservés au même endroit et ne présentent pas toutes les mêmes récapitulatifs. Elles ne concernent pas toujours les mêmes territoires : les périmètres des sections cadastrales changent, des territoires centraux sont re-découpés, de vastes territoires ruraux et périphériques deviennent ainsi urbains.

8Les modes d’évaluation des revenus fonciers évoluent en conséquence ou bien s’imposent sans rapport avec ces changements. L’enregistrement des mutations cadastrales n’est pas non plus tenu avec des décalages homogènes : l’anachronisme théorique, de un à trois ans, entre l’enregistrement des maisons démolies et celui des maisons neuves n’est, par exemple, pas toujours respecté avec la même rigueur. De plus, les enregistrements ne sont pas présentés avec la même précision selon les agents du cadastre qui remplissent les lignes individuelles et les tableaux récapitulatifs des matrices. Il n’existe pas d’imprimés récapitulatifs pour la première série de matrices et leur comptabilité est ensuite inégale car elle ne mentionne pas les mêmes valeurs. Enfin, les relations entre la nature de l’architecture des constructions et leur imposition changent : les « quatre vieilles » ne visent plus les mêmes objets. La mesure de la contribution foncière demeure la plus utile pour le sujet qui nous intéresse ici.

9En prenant en compte toutes ces contrariétés archivistiques et historiques, comment construire un portrait crédible des mutations urbaines à partir des matrices cadastrales ? Comment mettre bout à bout des séries hétérogènes en valeur, dans le temps et dans l’espace ? Plusieurs chercheurs se sont heurtés à cette difficile question.

1. Difficultés de mesure des mouvements de la construction d’après les matrices cadastrales

10On se contentera de rappeler ici, et le plus brièvement possible, les principaux auteurs qui nous ont inspiré pour nos recherches, ainsi que les principales difficultés méthodologiques qu’ils ont rencontrées dans les villes ou les territoires étudiés.

11Dans son étude sur les expropriations et le prix des terrains à Paris, publiée en 1909, Maurice Halbwachs n’a pas envisagé en elles-mêmes, les variations du montant des loyers ou des revenus des maisons, ni même celles de la construction ou des démolitions en ville, sous forme de mesures ou de courbes, même indicatives. Cette thèse de droit postulait que les forces sociales et collectives, longtemps comprimées, s’exprimaient le mieux à travers les fluctuations du prix des terrains enregistrés à l’occasion des transformations urbanistiques les plus violentes réalisées par expropriation pour créer des voies nouvelles et aboutissant à augmenter les valeurs foncières à Paris entre 1860 et 1900. Si l’auteur n’a pas exprimé de difficultés particulières quant à ce choix chronologique, il a en revanche mentionné ses regrets de ne pouvoir exploiter le mouvement des loyers et du revenu des constructions nouvelles en dehors de Paris.

• 14 Halbwachs, M., 1909, p. 396. Notons que, dans l’exposé de ces sources, l’auteur mentionne qu’il uti (...)

« Mais c’est l’occasion de marquer, écrivait-il en conclusion, le caractère limité, nécessairement incomplet, de notre travail, puisque, pour reconnaître ces influences et définir ces forces, une étude par la même méthode du développement foncier en d’autres grandes villes, françaises ou étrangères, également caractéristiques, s’imposerait. Incomplète, notre étude l’est encore parce qu’elle s’en tient à un aspect, sans doute important, mais limité, de l’évolution foncière. Nous avons indiqué quel rôle considérable doivent ici jouer les tendances des locataires, et nous avons exposé celles-ci et leur jeu tel qu’il ressortait, à notre sens, de l’étude des prix des terrains ; mais c’est évidemment dans le mouvement des loyers qu’on les apercevrait le mieux. D’autre part, l’étude des maisons est à distinguer de celle des terrains ; il ne suffit pas sans doute de connaître le prix des terrains, le prix des matériaux, le coût de la main-d’œuvre. etc., pour définir le prix de la maison. L’évolution du prix des maisons doit manifester des caractères propres, en raison des conditions spéciales de l’objet vendu, et du marché des maisons en général. Variations du prix des loyers, variations du prix des maisons expriment pour une part, influencent pour une autre le prix des terrains. Nous n’avons pas envisagé dans leurs rapports ces divers éléments. Une explication entière de notre phénomène n’était point possible dans ces conditions ».14

12Pour l’étude de l’économie foncière, le seul prix des terrains – sujet du fameux ouvrage d’Halbwachs –, apparaît donc insuffisant et ce sont plutôt le revenu locatif, imposable ou réel, et la valeur vénale des constructions et démolitions – c’est-à-dire des ventes ordinaires, et non seulement des expropriations qui ne font que manifester brusquement les tendances du marché – qui doivent être considérés pour mesurer plus largement et justement les mouvements de la construction dans une ville en fonction de sa vie économique, sociale et, en somme, urbanistique.

13C’est bien ainsi que l’entend également Adeline Daumard dans sa célèbre étude publiée en 1965, lorsqu’elle reprend, en connaissance de cause, les hypothèses et surtout les incertitudes d’Halbwachs, pour proposer de nouvelles pistes et hypothèses de recherche à son tour.

• 15 Daumard, A., 1965, p. 1. Les « pierres de la cité » sont une formule de M. Halbwachs reprise par L. (...)

« Si le développement urbain, écrit-elle, et l’évolution des fonctions d’une cité entraînent fréquemment l’édification de constructions nouvelles, inversement la nature des immeubles préexistants favorise ou freine l’expansion. Le passé, les traditions sont inscrits dans ‘les pierres de la cité’. Étudier les maisons d’une ville, c’est apprécier le poids de l’histoire sur une société urbaine ».15

• 21 Roncayolo, M., 1996, p. 207-209.

« L’utilisation du revenu cadastral réunit d’autres avantages. Les chiffres annuels ajoutés au principal, au titre des constructions nouvelles et des démolitions, peuvent être complétés par recours direct aux matrices cadastrales. La matrice de chaque section contient une table des augmentations et des diminutions, qu’il convient d’analyser (en cas d’addition de construction, l’ancien revenu cadastral est porté du côté des diminutions, le nouveau, du côté des augmentations). Le solde est moins significatif que la composition des éléments. Ces tables, réunies d’une manière exhaustive pour la période 1861-1917, permettent de contrôler le contenu même du mouvement de la construction ».21

2. Les sources bordelaises

Les trois séries de matrices

20Les agents du fisc rayent dès lors les noms des anciens propriétaires et enregistrent celui des nouveaux, le cas échéant, afin de mesurer les variations de revenu des propriétés, des constructions nouvelles, des augmentations de construction ou des démolitions (Figure 1). Ils distinguent bien le revenu bâti et non bâti. Ils portent dans la dernière colonne de droite, sans objet, les commentaires qu’ils jugent utiles, et c’est ici que figurent les mentions des démolitions et des constructions nouvelles, des augmentations de construction, des sur-haussements, des alignements pour cause de « voie publique »…

21Les informations de la deuxième série des matrices foncières (1856-1882), sont beaucoup plus complètes. La révision des revenus territoriaux de 1851-1853 porte tardivement ses fruits en 1857. À partir de cette source, l’intervalle d’étude est réduit, pour les constructions nouvelles, à partir de cette source, de 1854 à 1879. La série originale des Archives départementales est complète pour cette période. C’est alors qu’apparaissent les imprimés récapitulatifs dont nous parlerons plus loin en détail. La troisième série (1882-1914) conservée aux Archives départementales fait suite à la loi du 29 juillet 1881 et présente la difficulté apparente de ne présenter que les revenus des propriétés bâties, ceux des propriétés non bâties étant séparés dès 1882. De plus, les tableaux récapitulatifs, identiques à ceux de la période antérieure, ne sont plus complétés après 1891, ce qui interrompt l’observation à cette date (1888 pour les constructions nouvelles).

22Les imprimés des matrices sont les mêmes pour la première et la deuxième série. Ils changent toutefois – surtout de forme – par la nomenclature de leurs tableaux, à partir de 1882 (Figure 2). La structure de l’enregistrement des mutations est peu ou prou, de l’un à l’autre, la même : identification du propriétaire (nom, prénom et adresse s’il ne réside pas à celle du bien concerné, profession éventuelle) ; localisation du bien concerné (numéro du plan parcellaire, rue, numéro de la rue, nature de la propriété) ; contenance et revenu des propriétés (partiel, c’est-à-dire parcellaire, et total) ; enfin, nombre de portes et fenêtres (une seule colonne pour les bâtisses de moins de cinq ouvertures, trois pour celles de plus de cinq : portes cochères, portes et fenêtres du rez-de-chaussée et du premier étage, puis du deuxième et des étages supérieurs). Cependant, la place accordée au(x) propriétaire(s), aux années de mutations, réelles ou supposées, ainsi qu’à la désignation la plus précise possible des parcelles concernées par une même propriété est augmentée par les lignes réservées spécialement aux mutations de propriétés dans les nouveaux imprimés, après 1881. Ce souci de clarté administrative semble se traduire par une masse archivistique plus volumineuse et les pages des nouveaux imprimés sont plus copieusement remplies que celles des anciens. Ces écritures n’offrent cependant pas de renseignements supplémentaires ou plus précis à l’échelle des mutations globales des quartiers, et donc de la ville entière, que les anciennes. L’utilisation des tableaux récapitulatifs d’augmentation et de diminution des revenus des propriétés permet, en revanche, de mieux mesurer ces mouvements.

 Le contenu des tableaux récapitulatifs

23Les tableaux récapitulatifs des contenances et revenus des matrices cadastrales de la première série ne font qu’additionner le résultat de chaque section cadastrale, chaque folio, sa contenance et son revenu. La récapitulation par page et le résultat général ne mentionnent que la contenance et le revenu de chaque section, ici en 1838 (Figure 3), c’est-à-dire trois ans après la mise en place de cette comptabilité, ce qui offre un état intéressant du revenu des sections cadastrales pour toute la ville, mais ne donne aucun renseignement sur les transformations urbaines en elles-mêmes. Il faut donc recourir, pour cette première série, à l’étude exhaustive des volumes de ces matrices.

25Ces tableaux apportent aussi des précisions sur les démolitions, les incendies, les augmentations aux constructions existantes et parfois, les surélévations très fréquentes tout comme les terrains cédés à la voie publique. Les additions de construction sont portées dans les deux pages des tableaux. L’ancien revenu figure dans la page de droite, le nouveau à gauche. Selon que ces transformations augmentent ou diminuent l’assiette de l’impôt, elles figurent parfois sur une seule page.

27Un arasement et une démolition partielle sont, en revanche, considérés comme des diminutions. Les expropriations ne sont pas mentionnées en tant que telles. La dénomination « voie publique » comprend également les alignements et les cessions amiables. Une expropriation partielle est comptée en deux lignes : une pour la partie de terrain cédée à la voie publique, l’autre comme démolition volontaire si le propriétaire a décidé de reconstruire son immeuble sur le reste de terrain. Une expropriation totale est comptée en une seule ligne mentionnée « voie publique ». Elle fait l’objet d’une autre transcription lorsque le terrain délaissé est revendu, le cas échéant, puis construit. Les motifs de démolition ne sont donc pas transcrits dans les tableaux des matrices de façon univoque entre les pages de diminutions et d’augmentations. Il convient de prendre en compte cette façon de mesurer les démolitions pour évaluer la construction elle-même, ce qui pose d’autres difficultés.

• 35 Roncayolo, M., 1996, p. 203.

« Construire des indicateurs reste […] un exercice difficile, surtout quand il s’agit de bâtiments ou d’immeubles. Toute série suppose que les éléments soient comparables, que la mesure et le dénombrement aient un sens. Or rien n’est plus individuel qu’un immeuble, impossible à classer par de simples données physiques. Les statistiques de permis de construire sont donc par définition décevantes lorsqu’elles comptent seulement des maisons, sans autre distinction ».35

Les dégrèvements et les révisions d’évaluation, les décalages de l’enregistrement fiscal

30Les dégrèvements et les révisions d’évaluation des revenus peuvent fausser le produit des constructions nouvelles et des démolitions. En cas de dégrèvement, le nouveau revenu (le plus faible), est porté dans la page des augmentations à gauche, et l’ancien (le plus élevé), dans la page des diminutions à droite. Au contraire, une augmentation de l’impôt implique de mentionner l’ancien revenu (le plus faible), dans la page des diminutions et le nouveau (le plus fort), dans celle en vis-à-vis.

32Les constructions nouvelles sont mentionnées dans les tableaux d’augmentation et de diminution des revenus l’année de la révision de ces revenus, c’est-à-dire trois ans après leur achèvement. Cette disposition fiscale n’était pas toujours respectée, notamment entre 1836 et 1855 où les pages des matrices témoignent des imprécisions entre les dates de construction et les années de la révision fiscale. Il fut fréquent de réviser l’impôt des maisons construites avant, ou en 1838 et 1839, en 1839 et 1840, pas en 1841 et 1842. Les maisons construites ou détruites en 1848 ne furent seulement imposées qu’en 1858. Par décret du 19 juillet 1848, les maisons achevées au 1^er juillet 1850 et commencées avant le 1^er janvier 1849 furent en effet exemptées d’impôt pour dix ans. Cette exonération est généralement mentionnée dans les registres par la date de construction et celle d’imposition. Mais, parfois, cela n’est pas précisé. Il arrivait aussi que l’enregistrement des maisons achevées à la fin des années 1850 eut lieu à la fin des années 1870. Rares, ces retards sont négligeables.

33Quant aux démolitions, mentionnées en principe l’année même, il était fréquent de les enregistrer l’année suivante. Il se passait parfois deux ans, au maximum, entre la destruction et sa révision cadastrale.

34Il ne faut pas négliger l’ampleur des chantiers et les conditions climatiques pour apprécier l’importance de ces décalages. Car, si une échoppe se bâtissait en quelques mois l’année où sa construction avait commencé, souvent à la belle saison, le chantier pouvait aussi s’achever au début de l’année suivante et l’enregistrement avait donc lieu quatre ans après le début des travaux, et non trois. Les chantiers entamés en hiver n’étaient pas rares non plus et la construction d’un gros immeuble de rapport durait souvent plus d’un an, interrompue durant l’hiver pour reprendre à la belle saison. Les reconstructions augmentaient pour leur part la durée des chantiers, il fallait plus de temps pour détruire une vieille maison et la remplacer que pour en bâtir une neuve sur un terrain vierge.

Le problème des doubles enregistrements

35Les mentions « constructions nouvelles » ou « CN », ou « neuve », portées aux matrices cadastrales, peuvent concerner plusieurs constructions sur une même parcelle, et ce pour un seul ou plusieurs propriétaires, comme pour un seul ou plusieurs immeubles. Le premier cas est fréquent dans les lotissements périphériques où les numéros bis et ter des rues d’échoppes sont nombreux et ne peuvent pas toujours bien se distinguer. Un propriétaire construit souvent, dans ce cas, plusieurs maisons nouvelles sur son terrain et en revend rapidement la plupart même s’il en conserve une ou deux pour lui et sa famille. Le second cas, fréquent pour des immeubles loués, peut signifier que plusieurs propriétaires se partagent un ou même plusieurs immeubles neufs. Il n’est pas toujours possible d’interpréter justement le nombre de constructions nouvelles sinon en prenant en compte chaque mention puisqu’on ne sait pas toujours s’il s’agit effectivement de la même maison.

36Ce double décompte présente le risque de sur-dimensionner le mouvement de la construction privée dans la ville, le nombre de constructions neuves ne correspondant pas au nombre de propriétaires, et inversement. Mais les matrices foncières présentent l’intérêt d’enregistrer en priorité les mutations de propriété. Et, lorsqu’un morcellement de terrain fait l’objet d’une vente et de constructions nouvelles, deux articles séparés enregistrent ces mutations. Dans le cas d’un propriétaire se partageant deux immeubles répertoriés dans la même matrice, après division, mais dans des rues différentes, le lotissement est renvoyé à un nouveau numéro de folio. Il ne faut donc pas compter les constructions nouvelles, renvoyées à un folio différent de celui de la propriété d’origine, à l’intérieur d’un même registre, afin de ne pas compter en double une seule construction. Si heureusement ces données sont corrigées dans les tableaux récapitulatifs, elles ne le sont pas, en revanche, dans les matrices d’avant 1855.

3. Divisions des plans et des matrices cadastrales

37Le découpage des sommiers des matrices est déterminé par le découpage des plans cadastraux. Or, le lever d’un plan ne génère pas in extenso une série de matrices, et inversement. Les deux sources sont indépendantes quoique toutes les mutations foncières soient finalement recollées dans les matrices divisées en trois séries tandis que cinq campagnes de plans sont réalisées.

38À grande échelle, tout le territoire communal de la rive gauche est levé entre 1811 et 1832 avant son extension en 1865. Une campagne partielle est réalisée en 1846 dans les portions de communes qui seront annexées en 1865, rive gauche. Deux campagnes des revenus territoriaux révisent les quartiers centraux urbanisés en 1850-1855 et 1866 tandis qu’une autre vaste campagne enregistre les changements dans la banlieue en pleine, ou en cours, d’urbanisation, entre 1881-1884 (cf. Figure 5).

40Les sections des années 1850 sont numérotées de A à Z (sauf le W), et l’intitulé des matrices cadastrales reprend cette numérotation en lui associant un nom parfois commun au découpage antérieur (par exemple, B : Saint-Martial, C : Saint-Louis), mais sans aucune cohérence territoriale. Les sections postérieures (années 1880), qui balaient l’intégralité du territoire communal non révisé sur les plans auparavant, y compris ceux annexés en 1865 rives gauche et droite, portent des lettres composées ou abrégées, des noms entiers de communes périphériques ou encore d’anciens noms de sections cadastrales des années 1820, par exemple : AB : jalle de Blanquefort, La Bastide, LC : La Chartreuse (Figure 6).

4. Résultats : la représentativité des mesures cadastrales

43Les augmentations de construction et les surélévations ont été comptées avec les constructions nouvelles. Et, aussi contradictoire que cela puisse paraître, les destructions volontaires et totales des propriétaires méritent seules d’être recensées, dans les pages de diminutions, non les démolitions partielles, ni les incendies, ni les terrains ou maisons cédés à la voie publique pour alignement ou expropriation, dans la mesure où ces lignes sont l’objet d’une double comptabilité dans le chapitre des augmentations. Les augmentations de revenus étant plus importantes, aux yeux du fisc, que les diminutions, il convient de s’en tenir à la représentativité de ces dernières pages par rapport à celles des diminutions. On doit aussi ne pas tenir compte des années où les révisions de revenu ont été importantes afin d’éviter que la part moyenne du revenu (entre le nombre et le revenu du bâti) ne soit faussée par ces révisions.

44Enfin, compte tenu du décalage de trois années dans l’enregistrement des constructions nouvelles, les valeurs relevées dans les tableaux récapitulatifs devraient courir de 1832 à 1887. Nous avons fait le choix de conserver, en abscisse des courbes, les dates de l’enregistrement, car celles-ci ne correspondent pas toujours, on l’a vu, aux directives ministérielles, notamment de 1835 à 1855. Décaler arbitrairement les dates dans l’espoir de s’approcher de la réalité risquerait donc d’en fausser la lecture et de s’éloigner du temps de son écriture.

45Le morcellement qui fait suite aux découpages successifs des sections cadastrales n’empêche pas non plus d’observer l’intégralité des mouvements de construction et de démolition qui sont bien représentés – on l’a vu – pour la commune entière à partir de 1855, auparavant pour sa partie urbanisée, y compris les agrandissements territoriaux et les secteurs en pleine évolution urbanistique au xix^e siècle, par le cumul des tableaux récapitulatifs des sections disponibles pour les périodes considérées.

46Vue la dimension de la ville, vue la masse des sources accumulées avec leurs propres incohérences et incertitudes, il faut donc bien considérer que la collation de ces mesures n’offre que des courbes indicatives des mouvements de construction et de démolition. Il vaut mieux ensuite opter pour une représentation séparée des tendances de l’évolution des revenus, des nombres d’actes de bâtir et enfin de la moyenne de ces données, dans une logique arithmétique. Quoi que le choix d’une échelle logarithmique soit tentant pour exprimer les différences énormes de croissance de la construction entre la Monarchie de Juillet et le Second Empire ou le début de la Troisième République, cette idée s’avère décevante car elle écrase graphiquement les différences entre ces périodes marquantes. Voici donc une représentation des mouvements de construction et de démolition à Bordeaux entre 1835 et 1890 telle que permet de la construire l’étude des matrices cadastrales pour cette période, en termes de revenu, de nombre et de revenu moyen des constructions et démolitions (Figures 8 à 10). Les cartes qui suivent doivent être scindées en deux périodes : 1835-1855 (Figures 11 et 12) puis 1855-1890, en fonction des découpages des sections des plans observés plus haut.

Les mouvements de la construction (1835-1855)

49La construction neuve est particulièrement florissante dans les quartiers de l’Archevêché, du Palais-Gallien, dans ceux proches des quais des Chartrons et de Saint-Louis. Autour de l’ancien Hôtel-de-ville, jusqu’à l’estey Majou et au quartier Saint-Nicolas, s’étend un vaste territoire apparemment moins favorable. Au Nord, les Chartrons et la partie de Bacalan comprise entre le chemin du Roi et les quais connaissent un développement rapide. Près de 200 constructions, d’un revenu moyen de 250 à 500 francs, y sont élevées en vingt ans. À l’opposé, Sainte-Croix, l’Hôtel-de-Ville et les faubourgs du Sud-Ouest accueillent un nombre de constructions neuves comparable, mais de plus faible revenu, excepté dans le quartier de l’ancien Hôtel-de-Ville, où leur valeur se situe de 500 à 1 000 francs. Dans la ville romaine, circonscrite au quartier de la Douane et dans le lotissement du château Trompette, le nombre de constructions est faible en vingt ans (80 dans la section Douane, 120 au château Trompette) mais de forte valeur : 2 000 francs de valeur moyenne autour de la Bourse, et auprès des Quinconces, enfin urbanisés. Autour des allées de Chartres et du pavé des Chartrons, près des allées de Tourny, du Jardin-Public et du quartier des Grands-Hommes, les immeubles nouveaux présentent un revenu près de 60 % supérieur à celui des maisons démolies. Dans les rues Saint-Rémy, Porte-Dijeaux, Sainte-Catherine, quelques constructions nouvelles présentent les mêmes augmentations.

50En se basant sur le revenu des immeubles détruits pour évaluer celui des constructions neuves, la progression moyenne de revenu des immeubles de Sainte-Croix, des Sablières et de Saint-Nicolas semble forte (45 % environ). Mais cette forte progression ne permet pas à ces quartiers où les maisons avaient de faibles valeurs (moins de 250 francs) d’atteindre le niveau de celles du centre ville. Les loyers de 50 francs n’y étaient pas rares et quelques maisons de 20 francs de revenu faisaient parfois place à des loyers d’une centaine de francs. La progression des revenus n’est pas en elle-même un critère de croissance pour ces quartiers. C’est seulement autour des Quinconces et de la Douane que ce critère est remarquable. Passé le noyau formé par la Douane et le château Trompette, et même si ce noyau s’étend un peu au-delà des sections cadastrales en question, vers l’Hôtel-de-Ville et l’Archevêché, le revenu des immeubles diminue très vite, une couronne assez régulière de constructions de valeurs moyennes se forme, entre 250 et 500 francs, dans les sections des Chartrons, du Palais-Gallien, de l’Archevêché et de l’Hôtel-de-Ville. Au-delà de cet anneau, les revenus diminuent en dessous de 250 francs dans les faubourgs de Sainte-Croix, de Saint-Nicolas, aux marges des Sablières et de la Chartreuse.

51Le découpage cadastral met aussi en évidence les sections les plus denses pour la reconstruction. Le plus grand nombre de constructions et de reconstructions se concentre à l’ouest de l’Archévêché, des rues Beaubadat et du Temple, à l’ouest de la rue Lafaurie-de-Monbadon, dans le quartier du Palais-Gallien. Près de 400 en vingt ans au Palais-Gallien, pour plus de 200 démolitions ; près de 300 immeubles neufs, et 140 démolis, autour de l’Archevêché. Le quartier de l’ancien Hôtel-de-Ville n’est pas en reste : 185 constructions neuves et 200 démolitions, ce qui n’équivaut pas à un taux de renouvellement du bâti de plus de 90 %, car si les reconstructions sont nombreuses, le patrimoine ancien reste important. Les reconstructions ne sont pas toujours nombreuses dans les quartiers les plus denses et les plus anciens. Autour de la Douane, reconstructions et constructions nouvelles sont relativement rares (80 constructions et 90 démolitions). Dans le quartier nouvellement urbanisé des Quinconces, les reconstructions ne sont pas nulles (120 constructions pour presque 100 démolitions). Le renouvellement du bâti s’amorce clairement au Palais-Gallien, à l’Archevêché et à l’Hôtel-de-Ville entre 1835 et 1845. Mais la construction neuve se maintient davantage durant la décennie suivante dans les deux premières sections, tandis que les quartiers Sud présentent des valeurs moyennes (entre 90 et 120 constructions en dix ans).

« Il n’en est pas à Bordeaux comme des villes où les constructions nouvelles sont le résultat d’un accroissement de population ou de prospérité, telles les villes de Marseille et de Lyon […]

Les quartiers de Paludate et de Sainte-Croix, autrefois le centre d’une grande activité commerciale, ont été frappés de mort par la construction de notre pont. Le déplacement des chantiers de construction a amené le déplacement d’une foule de commerçants et d’ouvriers constructeurs.

Les vastes terrains du Château-Trompette situés dans une si admirable position ont attiré des capitaux considérables laissés inactifs par la stagnation de notre commerce et les constructions monumentales qui s’y sont élevées deviennent de jour en jour l’habitation des plus puissantes maisons de commerce autrefois fixées aux Chartrons et de riches rentiers que l’agrément du nouveau quartier arrache à nos anciennes rues.

Le luxe et l’aisance attirent toujours à eux la classe qu’ils entretiennent. C’est ainsi qu’à Bordeaux nous voyons la classe des ouvriers ou artisans, pour se rapprocher du centre opulent de la ville, abandonner leur ancienne demeure et venir peupler les terrains du derrière du Jardin Public, ceux de Belleville et de la Chartreuse, il y a peu d’années encore sillonnés par la charrue ou couverts d’eaux marécageuses.

• 49 AMB, 11 G 1, rapport sur les dégrèvements pour vacances de location, 16 octobre 1835.

Et comme notre population est restée à peu près stationnaire, il résulte de diverses circonstances que chaque construction nouvelle occasionne la vacance d’une ancienne. C’est le même revenu qui ne fait que changer de place ».49

53Ce commentaire est intéressant car il montre que l’enrichissement du nord de la ville ne vient pas seulement du déplacement des plus grosses fortunes marchandes, mais aussi de celui des populations modestes et nombreuses qui s’y agrègent. Si un glissement significatif s’opère donc bien vers le Nord-Ouest, il n’a pas le caractère d’une scission entre riches et pauvres. La seule scission qui demeure est celle entre la ville ancienne et la nouvelle. Cela se vérifie d’ailleurs, de façon différente, entre 1855 et 1890 (Figures 11 à 13).

La « belle époque » de la propriété bâtie (1855-1890)

55La croissance de la construction sous la Troisième République, après 1880, est si forte qu’en quinze ans seulement le nombre de maisons nouvelles dépasse presque partout celui des vingt années précédentes. À première vue, les courbes de tendance des constructions et des démolitions présentent de forts contrastes avec la période précédente. Il faut d’abord tenir compte de l’ampleur des mouvements pour les représenter et ainsi faire jouer les courbes de 1855-1890 à l’échelle 10 de celles de 1835-1855 afin d’établir un ordre de comparaison. Ce faisant, il convient de présenter en ordonnée maximale un revenu brut maximum de 1,6 million pour 1 600 constructions ou démolitions. Quatre périodes caractérisent les années 1852-1887. La construction connaît une phase de croissance au début du Second Empire (1852-1859) mais l’Empire libéral est marqué par une accumulation de revenus stables dans les années 1860 liés au développement du nombre des constructions nouvelles, en particulier jusqu’en 1865-1867. Une période stable et régressive s’ensuit, jusqu’en 1875-1878 et 1880, mauvaises années. La construction reprend son essor et culmine ensuite entre 1884-1886, avant une nouvelle dépression.

57La période 1852-1887 se distingue de la précédente parce qu’un grand nombre de constructions de petit revenu, après 1859 et après 1880, fait diminuer le revenu moyen. Les variations de revenu sont plus stables que dans la période précédente, elles ne suivent pas la courbe du nombre, par exemple entre 1859 et 1865, 1865 et 1871, où les revenus sont stables tandis que les nombres sont très variables. De même, entre 1871 et 1880, une forte hausse des revenus portés au contingent des constructions nouvelles s’accompagne de faibles variations de leur nombre. Après 1880, la même évolution des revenus se constate, quand près de 600 à plus de 1 200 constructions annuelles s’exécutent chaque année.

58Les démolitions sont marquées de rythmes différents de la période précédente. Elles augmentent peu dans les années 1850, davantage dans les années 1860, stagnent de 1869 à 1878, et reprennent leur essor jusqu’en 1887. Cela correspond aux expropriations du Second Empire et à leur légère reprise dans les années 1880. Mais les destructions volontaires sont plus nombreuses que les expropriations sur cette dernière période. Les démolitions influent sur les cycles de construction comme dans la période précédente. La croissance du marché bâti observée dès 1852 correspond à de nombreuses démolitions qui soutiennent le marché jusqu’en 1859, mauvaise année, après laquelle le marché neuf prend son essor alors que celui des démolitions a tendance à diminuer. Il dure jusqu’en 1872 pour les démolitions, et 1871 pour les constructions. Ensuite, une reprise des démolitions amorce une période médiocre jusqu’en 1875, ainsi qu’une hausse modeste après 1880-1882. On franchit à cette époque, comme entre 1858 et 1863, le seuil des 200 démolitions chaque année, c’est-à-dire plus qu’il ne se construisait sous la Monarchie de Juillet. Le revenu des constructions démolies tend aussi à augmenter, il oscille entre 150 000 et 250 000 francs chaque année entre 1857 et 1878, et exceptionnellement auprès de 300 000 ou 400 000 francs de 1879 à 1882, ce qui correspond à des démolitions d’un revenu moyen de 1 000 francs.

59Les sections cadastrales qui accueillent le plus de constructions nouvelles sont, de 1855 à 1875, La Bastide, Bègles, la Manufacture des Tabacs et Saint-Seurin, qui arrivent en tête. Elles sont suivies de Bacalan, Le Bouscat, le Jardin Public, Caudéran, Saint-Augustin et Saint-Nicolas. Les quartiers aux fonctions industrielles et portuaires sont donc privilégiés face aux quartiers résidentiels et artisanaux. De 1875 à 1890, La Bastide, Saint-Seurin et la Manufacture des Tabacs figurent en tête, et des quartiers un peu en retrait auparavant (Caudéran et Saint-Nicolas) ont accueilli de nombreuses constructions, tandis qu’à Bègles ou Bacalan, ce mouvement s’est estompé. Les territoires périphériques accueillent alors le solde le plus important de constructions nouvelles. Cependant, il convient de se méfier de la dimension des sections cadastrales. Lorsque plus de 800 constructions neuves sont répertoriées dans la très grande section de La Bastide et qu’autant sont comptées dans celle, minuscule, proche du boulevard de Caudéran, ce ne sont pas les mêmes concentrations de construction. Ainsi, les sections les plus changeantes sont celles où la densité de constructions nouvelles est la plus importante : Saint-Seurin et Caudéran sont les principales, comme les abords de la Manufacture des tabacs, Saint-Nicolas ou Talence. Ce sont les segments les plus attractifs de la banlieue bordelaise pendant la seconde moitié du siècle, de part et d’autre du cimetière de la Chartreuse. La Bastide n’offre finalement qu’un faible contrepoids à cette tendance de la rive gauche de la Garonne où la construction au long des quartiers des boulevards et de la petite banlieue bordelaise est très dynamique. Un net déséquilibre s’instaure cependant rive gauche entre les quartiers nord et sud de la petite banlieue et les secteurs Nord-Ouest et Sud-Ouest.

60Un phénomène comparable s’observe dans la couronne des faubourgs. De 1855 à 1875, 200 à 400 constructions se répartissent assez également dans les sections du Palais-Gallien, des Sourdes-Muettes, de l’Hôtel-de-Ville, du Palais-de-Justice, du cours d’Aquitaine, des Incurables, de Saint-Michel et des Enfants-Trouvés. Les sections du Sud n’attirent des constructions neuves que de 1875 à 1890. Il en résulte que les faubourgs du Nord-Ouest sont saturés à cette époque, ceux du Sud et du Sud-Ouest continuent d’accueillir des constructions nouvelles.

61Au centre ville, exceptée la section P, dite de Saint-Projet, le solde des constructions neuves, sur près de 35 ans, est quasiment insignifiant comparé à la croissance des faubourgs et de la banlieue : les maisons du vieux Bordeaux ne se renouvellent alors qu’exceptionnellement, et fort lentement. Pourtant, dès le Second Empire, des démolitions relativement nombreuses (plus de 250) sont réalisées justement dans cette section P. Cela correspond aux travaux engagés cours d’Alsace-et-Lorraine, place Pey-Berland, rue Ravez ou encore rue Sainte-Catherine. Mais ces démolitions demeurent limitées. À proximité, la section F par exemple, qui s’étend au long du cours de l’Intendance et du cours du Chapeau-Rouge connaît à peine 50 démolitions de 1855 à 1875, moins de 25 ensuite, comme aux Quinconces, Notre-Dame ou Tourny. Au Nord, on ne démolit et ne construit quasiment pas, au Sud on démolit sensiblement plus et par conséquent on reconstruit un peu, à Saint-Michel, aux Enfants Trouvés, et dans la section des Incurables. Toutefois, les quartiers où l’on démolit le plus demeurent les faubourgs du Nord-Ouest : le Palais-Gallien, Saint-Seurin et le Jardin-Public demeurent, depuis la Monarchie de Juillet, les quartiers préférés des Bordelais.

62De 1855 à 1890, la répartition dans l’espace des constructions neuves et des démolitions est donc révélatrice des tendances longues de la construction bordelaise : il y a peu de travaux dans un centre qui demeure divisé entre la ville ancienne et la nouvelle. La construction en ville est avant tout constituée de faubourgs dynamiques et de périphéries étales, en pleine expansion. Aux deux cadrans résidentiels préférés des habitants de Bordeaux, au Nord-Ouest et au Sud-Ouest, il faut ajouter les quartiers plus ouvriers du Nord à Bacalan, du Sud à Paludate et Bègles, enfin, à l’Est, La Bastide. Pour apprécier cette géographie, il convient d’observer celle du revenu des constructions nouvelles.

63Les constructions dans la couronne des faubourgs ont un revenu moyen compris entre 500 et 1 000 francs, réparti de façon équilibrée du Nord au Sud autour de la ville. Ces valeurs tombent dans la tranche inférieure de 250 à 500 francs lorsque l’on s’éloigne de ces quartiers. La périphérie bordelaise présente ses propres rythmes de construction.

64Les valeurs locatives moyennes de 250 à 1 000 francs, qui correspondent aux loyers ou aux revenus de petits immeubles d’un étage ou d’échoppes cossues, sont plus représentées au Nord qu’au Sud, ainsi qu’à La Bastide. De 1855 à 1875, les sections de Bègles, Saint-Nicolas, Talence, de la Manufacture des Tabacs, du Tondu et Caudéran, où pourtant l’on construit beaucoup, présentent un revenu moyen inférieur à 250 francs, ce qui correspond plus à une modeste échoppe qu’à une maison cossue. De 1875 à 1890, les écarts ne se creusent pas sensiblement entre les quartiers. Il est par conséquent difficile d’en conclure à une différenciation sociale et spatiale importante. Il en résulte que, dans la masse des constructions nouvelles, il n’y a pas de quartiers luxueux ou populaires selon les moyennes des valeurs locatives.

65La situation est différente si l’on considère celles des constructions neuves au centre de Bordeaux. Les rares maisons construites aux Quinconces dans les années 1855-1875 ont des loyers qui dépassent en règle générale 8 000 francs. À l’Ouest, celles des quartiers de Tourny et Notre-Dame ont des revenus variant de 4 000 à 8 000 francs. La vieille ville (sections F, P, Q et R) accueille, au Sud, des revenus équivalents à ceux des Chartrons. Les valeurs foncières du vieux Bordeaux n’augmentent, de 1875 à 1890, que lorsqu’on y construit à neuf, ce qui est rare, à part vers Notre-Dame et Saint-Rémy.

66Le centre de la ville s’embourgeoise peut-être, car il accueille encore des constructions neuves, et de forte valeur, à la fin du siècle, mais les mouvements de construction les plus intenses semblent bien l’emporter dans la banlieue et les faubourgs. Le revenu des maisons démolies et la croissance du revenu des maisons neuves permettent de nuancer ces appréciations. De 1855 à 1875, Bacalan, les marais de Bordeaux et la section de Saint-Martial prennent une valeur considérable, car le revenu des constructions nouvelles gagne de 75 à 100 %, par rapport à celui des maisons démolies. La Bastide arrive ensuite, comme aux Enfants-Trouvés, Porte-du-Palais ou près de la place Tourny, avec un accroissement de 50 à 75 %.

67Lorsque des constructions nouvelles remplacent d’anciennes de très faible valeur, comme c’est le cas dans les marais des Bordeaux, où seules des masures ou des cabanes sont détruites, la croissance du revenu est plus forte que dans les quartiers où des maisons de valeurs moyenne ou forte sont détruites, pour être remplacées par d’autres d’une valeur juste un peu supérieure comme c’est le cas au centre de Bordeaux.

68De 1875 à 1890, les valeurs foncières de la vieille ville sont marquées par de considérables constructions nouvelles, avec une plus-value souvent supérieure à 100 % des anciennes maisons, démolies, reconstruites ou remplacées, bien que ces cas soient rares. La section P, de Saint-Projet, où de nombreux travaux sont pourtant réalisés, n’entre pas pour autant dans cette tendance. En revanche, dans les faubourgs et les banlieues, les écarts se creusent. Le renouvellement du bâti ne génère pas, même là où les constructions sont nombreuses, d’accroissements considérables. Les sections de Saint-Seurin, du Jardin-Public, du Palais-Gallien et de Caudéran, ne dépassent pas 10 % d’accroissement de leur revenu moyen lorsqu’une construction neuve en remplace une ancienne.

69L’embourgeoisement du centre ville est donc réel à la fin du siècle, le centre de Bordeaux se renouvelle toutefois très lentement et c’est la croissance de la périphérie qui est le moteur du marché bâti bordelais.

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70Voici donc ce que les sources cadastrales permettent de préciser quant aux spécificités de la construction bordelaise. On a ici affaire à un renouvellement très lent du parc immobilier existant dans la ville stricto sensu, s’accompagnant d’une forte extension du bâti environnant. Les données du cadastre, et particulièrement celles des matrices foncières, sont précieuses pour ce qui concerne la géographie de la construction et son évolution sur le territoire urbain de la Restauration à la Troisième République.

71Sur le territoire de l’extension bordelaise et dans la masse des mouvements du bâtiment et des cycles de construction, les secteurs les plus représentatifs sont donc ceux des faubourgs et de la banlieue, dans la seconde moitié du xix^e siècle. L’ampleur de la construction des quartiers périphériques est notable par rapport aux évolutions du centre et même de certains faubourgs. La ville, réunifiée par son agrandissement et la création des boulevards, n’en est pas moins divisée de nouveau. Elle se morcelle et des pôles et des centres secondaires viennent se superposer aux tendances anciennes de son évolution et la redéfinir.

72Dans chaque quartier, deux époques fastes de construction débutent dans les années 1850, et culminent à la fin des années 1860. Mais dans certains quartiers seulement, une troisième vague de construction s’amorce au milieu des années 1870, pour culminer au milieu des années 1880. Cette dernière phase de construction concerne des terrains proches des faubourgs, ceux qui connaissaient déjà un développement spectaculaire avant le Second Empire, ainsi que des secteurs dont la proximité à ces faubourgs, après l’annexion, était favorable à une nouvelle urbanisation. Au centre ville, la construction s’est renouvelée de façon moins brutale et moins nette qu’en périphérie.

73Cette source sérielle que sont les matrices cadastrales est donc bien représentative pour l’analyse du changement urbain, au niveau de la ville dans son ensemble, comme, dans une moindre mesure, pour chacun de ses secteurs cadastraux. Si, en effet, l’établissement d’une vue d’ensemble des mouvements des revenus fonciers de la ville est possible malgré l’apparente hétérogénéité des sources et des mesures fiscales, il s’avère qu’une analyse plus précise de ces changements, dans le temps et dans l’espace, n’est relative qu’à l’homogénéité des sources utilisées. En ce sens, les registres des matrices cadastrales demeurent une source fondamentale, même s’il faut procéder à de nombreux bricolages mathématiques et conceptuels afin d’en apprécier justement la mesure, d’en concevoir, en fait, une mesure particulière.

74Instaurer la relativité, voire l’instabilité dans les sources de la mesure, ce n’est pas pour autant en brouiller les périodisations classiques. La mesure de la source et la nature des objets mesurés à Bordeaux engendrent leurs propres régulations, mais aussi leurs propres dérèglements cycliques par rapport aux périodisations canoniques de représentation de ces mouvements.