• 1   G. Béaur, 1994, p. 1427 ; id., 1988, p. 1453-1459 ; F. Boudjaaba, 2008. Jean-Pierre Bardet, dans (...)
• 2   F. Boudjaaba, 2008, p. 485.
• 3   J. L. Viret, 2013.
• 4   G. Béaur, 1994, p. 1411-1428.

1Quels paramètres étaient-ils, sous l’Ancien Régime, les plus susceptibles de stimuler le marché foncier ? La réponse des historiens a varié, selon qu’ils étudiaient le xviii^e siècle – très favorisé par l’historiographie – ou bien des temps plus reculés, selon qu’il s’agissait d’un pays de monoculture ou de polyculture, de grande ou de petite propriété, selon qu’il y avait ou non en tel ou tel lieu des industries rurales dispersées, un crédit aisément accessible. Les historiens économistes mettent l’accent sur l’importance particulière de la conjoncture tandis que les spécialistes de la famille attirent plutôt l’attention sur le régime successoral et le cycle de vie. Toute la difficulté consiste à articuler et pondérer l’ensemble de ces facteurs, à établir le degré d’attractivité du foncier en tel lieu à telle époque. Pourquoi les uns s’acharnent-ils à devenir propriétaires fonciers quand d’autres se détournent de la terre ? Tandis que Gérard Béaur laisse ouverte la possibilité qu’il y ait des comportements différentiels vis-à-vis de l’argent et de la terre, Fabrice Boudjaaba écarte plus énergiquement l’idée d’un lien sentimental et fétichiste à la terre, au profit d’une conception dynamique et opportuniste des patrimoines1. Vernon montre un marché en plein essor, faisant presque jeu égal avec l’héritage dans les années 1810-1820, un marché reposant du côté des vendeurs sur la force de travail (on vend quand les forces diminuent) et du côté des acheteurs sur la capacité à épargner. La rationalité économique exposée prend alors principalement la forme d’une adaptation des surfaces exploitées à la force de travail disponible2. L’objectif du présent travail est d’observer les transformations d’un marché foncier, sur une durée d’un siècle, entre le milieu du xvi^e et le milieu du xvii^e siècle. On examinera d’abord quelles sortes de biens étaient achetés et vendus, par qui et dans quelles conditions. On se demandera ensuite si, à des époques antérieures au xviii^e siècle, le crédit ne dissimulait pas des stratégies d’expropriation. Dans le bourg d’Argences, proche de Caen, parmi les motifs d’endettement, les acquisitions foncières jouaient un rôle mineur. Le crédit n’y fonctionnait pas comme un instrument d’expropriation3. Un tel résultat rejoint l’observation, déjà faite par Gérard Béaur, d’une altération et d’un découplage des relations crédit/foncier vers 1730-17504. Mais qu’en était-il dans le Perche ?

• 5   G. Béaur, 1987, p. 523-548 ; id., 2004b, p. 985-1001. Gérard Béaur commente dans ces articles les (...)
• 6   G. Béaur, 1991a, p. 275-288 ; id., 1998, p. 285-302 ; D.W. Sabean, 1990.
• 7   F. Boudjaaba, 2008, p. 360-36 ; J. L. Viret, 2004.

2Le second thème dont il sera ici question est celui de l’insensibilité du marché foncier au critère de parenté et de l’articulation au régime successoral. Gérard Béaur, en écho aux controverses soulevées par Alan MacFarlane quant à l’individualisme et à l’affirmation d’une société capitaliste, ainsi qu’aux études de Giovanni Levi sur l’établissement du prix de la terre, demandait si les ventes intrafamiliales avaient « pollué » le marché5. Les travaux récents confirment que les opérations intrafamiliales ont toujours été très minoritaires, que les prix tenaient davantage aux rapports de force entre groupes sociaux qu’aux liens de parenté, que des évènements familiaux identiques n’avaient pas les mêmes effets d’une génération à l’autre6. Tout indique que le marché fonctionnait bien sur un mode « impersonnel » ! Il est établi qu’il n’y avait pas de prix d’ami en famille, ni de bien particulier suscitant la mobilisation de la parenté, en dehors peut-être de la maison et du jardin potager7. Les biens hérités étaient dans la même proportion vendus à l’intérieur ou en dehors de la famille. L’affaire paraît donc entendue. Mais faut-il en rester là ? En a-t-on fini avec la parenté et établi le caractère « impersonnel » du marché en ayant montré que les différents types d’immeubles définis par leurs propriétés physiques se vendaient dans une proportion comparable aux parents et aux étrangers ? Oui, si l’on veut uniquement considérer la terre – support d’une activité économique – pour ce qu’elle procure immédiatement. Non, si l’on se projette à une autre échelle temporelle et si l’on raisonne en termes lignagers. Dans la durée, toute aliénation ou acquisition d’immeuble emporte nécessairement des conséquences successorales, une altération ou une amélioration des espérances de chacun. On ne peut pas non plus considérer tous les parents de façon indifférenciée dans une société lignagère qui distingue les héritiers aux propres du mari des héritiers aux propres féminins. Une question examinée ici est par conséquent de voir si les comportements constatés sur le marché foncier étaient cohérents ou non avec ce que l’on sait du régime successoral.

• 8   Le PRDH a visé dès sa création la reconstitution exhaustive de la population du Québec ancien. Il (...)
• 9   Je souhaite ici remercier tout particulièrement André-Joseph Dardaine, ingénieur informaticien du (...)
• 10   Parmi les ventes ont été écartés 212 actes, consistant surtout en ventes de condition de rachat ( (...)

3La réussite du Programme de recherche en démographie historique (PRDH) de l’université de Montréal, visant à reconstituer toute la population passée du pays, suscita au début des années 2000 un prolongement français8. Une banque de données sur les migrants fut constituée, à laquelle fut ajoutée une banque « percheronne », plus large, ne visant pas uniquement les migrants, riche de plus de 166 000 actes couvrant une quarantaine de communes. L’auteur est donc redevable aux concepteurs et aux releveurs du Préfen (programme de recherche sur l’émigration des Français en Nouvelle-France) pour le travail accompli sur cette base9. Aux actes paroissiaux furent ensuite ajoutés près de 33 000 actes notariés passés à Mortagne-au-Perche, Réveillon et Tourouvre. Ce sont les actes signés à Tourouvre par les notaires Gilles, Jean et François Chouaiseau entre 1544 et 1659, ensuite par Jean Debray et Nicolas Chouaiseau jusqu’en 1700, qui forment la matière du présent article. L’ensemble couvre 156 années – 121 années complètes, déduction faite des lacunes documentaires – et consiste en 17 569 actes. Dans cet ensemble se trouvent 4 733 ventes10. Pour chacune d’elles, on possède les noms des vendeurs et des acheteurs, le lien de parenté éventuellement signalé dans l’acte, les professions et résidence de chacun, enfin les dates et lieux de signature du contrat. Ma contribution personnelle a consisté à relire l’ensemble des actes de manière à collecter les informations manquantes relatives à la nature des biens vendus, aux superficies, aux prix de vente et aux modalités de règlement. J’ai également noté toutes les mentions d’origine du bien (achat, échange, héritage) ainsi que l’identité du propriétaire au sein du ménage. C’est au moyen de cette base de données enrichie que je me propose de répondre aux questions précédemment évoquées. J’exposerai d’abord le rôle du contexte et des acteurs, ensuite celui de la proximité, entendue au sens géographique et familial, enfin le rôle du crédit et la question du règlement des achats.

• 11   É. Gautier & L. Henry, 1958.
• 12   Près de 300 percherons quittèrent la contrée entre 1608 et 1700, et principalement avant 1654. Mo (...)

4À une dizaine de kilomètres de Mortagne-au-Perche et de Crulai, bien connues des démographes, Tourouvre était une localité entourée de forêts où vivaient artisans, marchands et laboureurs11. La forêt couvrait environ 450 ha sur un total de 2 314 ha. Le reste se partageait en labours, en prairies et herbages de différentes qualités. Cela donnait un paysage d’enclos, peu marqué toutefois, si l’on en croit la rareté des mentions de clôtures. Les sols argileux non recouverts de limon étaient d’une qualité moyenne. Au début du xix^e siècle, un rapport estimait qu’il y avait environ 10 % de terres en friche dans l’étendue du canton de Tourouvre. Mais il y avait aussi de bonnes terres sablonneuses et légères en direction du sud. La forêt, combinée à la présence de minerais de fer superficiels, de cours d’eau et d’étangs, permit l’établissement d’une verrerie. Traversé par la route conduisant de Paris à Alençon, situé à proximité immédiate du chemin conduisant de Nogent-le-Rotrou à l’Aigle, le bourg ne souffrait pas d’un isolement excessif. Les conditions naturelles et la situation géographique étaient en somme correctes. L’action des seigneurs de Tourouvre, celle en particulier d’Alexandre de la Vove, dans le dernier tiers du xvi^e siècle, contribua semble-t-il à l’essor du bourg. En 1593, Tourouvre comptait 263 censitaires. Cet essor rapide fut-il la cause des départs ultérieurs vers la Nouvelle-France ? Il ne semble pas que la misère ait été responsable du départ des hommes et des femmes de Mortagne-au-Perche et de Tourouvre, en particulier de celui des marchands et des artisans, nombreux parmi les premiers migrants12. Ceux-ci possédaient du bien. S’il est par conséquent un lieu où l’on ne semble pas avoir eu un attachement marqué à la terre, c’est bien celui-ci. On dispose là, assurément, d’un terrain idéal pour qui souhaite constater l’existence d’un marché « moderne et impersonnel ».

• 13   Archives départementales de l’Orne [désormais AD 61], 4E 231/7 à 12, minutes Gilles Chouaiseau (1 (...)
• 14   Voir par exemple la crise de 1746 dans la région de Saint-Étienne ou celles de 1652 et 1709 dans (...)
• 15   L. Porquet, 1898. Une lettre reçue par le père Eudes indique que tout le diocèse de Sées est atte (...)
• 16   La transaction moyenne est de 33,5 livres en 1562-1569 (21,9 livres en 1565), 37,9 livres en 1605 (...)
• 17   S. Vigneron, 2008, p. 156 et 158 ; J. Thomas, 1998, p. 325.
• 18   L’activité du tabellion de Longny n’était pas très soutenue. AD61, 4E 120/38 et 39. 149 actes son (...)

5Faute de pouvoir réaliser l’exploitation complète des 121 années disponibles, nous avons opté ici pour quatre coupes couvrant une vingtaine d’années réparties sur une durée d’un siècle13. Pour tenir compte de la sensibilité du marché à la conjoncture, climatique, frumentaire, démographique et politique, les coupes retenues mêlent années « de crise », caractérisées par une forte animation du marché et années « ordinaires » de moindre activité. Les crises de subsistance et les mortalités faisaient en effet régulièrement grimper le chiffre des transactions14. À Tourouvre, l’activité fut ainsi très soutenue entre 1562 et 1569 mais également entre 1660 et 1664. Si la région eut à souffrir de la peste dans les années 1560 et particulièrement en 1565, d’autres facteurs intervinrent car les ventes furent nombreuses avant comme après 156515. Il est inutile de s’étendre sur la crise fameuse dite de ­l’Avènement, en 1662, qui fut d’une particulière gravité en Normandie. Les autres périodes retenues, par comparaison, furent plutôt calmes. La peste, présente dans le Perche en 1627, eut un impact réel mais limité. Dès 1628, le nombre des ventes chuta brutalement. Les années 1605 à 1612 enfin ne se signalèrent par aucun accident particulier. Un indice parmi d’autres de la gravité des crises traversées est la chute de la valeur moyenne des transactions. Cette valeur moyenne chuta d’un tiers à Tourouvre en 1565 ainsi qu’en 166216. C’est un fait constaté ailleurs, par exemple à Villiers-le-Bel en 1648-1652, à Lille en 1692-1693 ou bien encore à Toulouse en 1751, que les crises entraînaient une multiplication d’opérations microscopiques17. La présence massive des veuves dans les ventes, enfin, apporte un dernier indice. On détecte nettement par ce moyen le pic de mortalité de 1627 (Annexe 1). Chaque épisode possède des caractéristiques particulières dont il faut tenir compte dans l’analyse. On dispose finalement pour les quatre coupes retenues d’un échantillon de 2 465 contrats, inégalement répartis dans le temps mais aussi dans l’espace. L’aire d’attraction du notariat de Tourouvre a en effet varié. Les habitants de Tourouvre, sur l’ensemble de la période examinée ici, ont été les clients les plus nombreux et les plus assidus. Pour autant, une partie des opérations manquent, car certains préféraient s’en remettre au tabellion de la châtellenie de Longny, Nicolas Debray18. Ni les acteurs ni les biens vendus n’ont jamais été strictement les mêmes à l’intérieur d’un périmètre lui-même instable. Faute d’enregistrement, l’étude du marché foncier au premier âge moderne laissera toujours insatisfait. On doit s’y résigner.

• 19   G. Béaur, 1984 p. 59-72 ; id., 2007, p. 103 ; id., 2004a, p. 221.

6Les historiens connaissent bien l’importance de la conjoncture et la fluctuation saisonnière des ventes depuis l’étude faite par Gérard Béaur des marchés maintenonnais et janvillois. À Jouy et Saint-Prest, au xviii^e siècle, les vignerons restaient soumis aux caprices des prix du blé, avec un décalage des ventes de l’hiver vers le printemps lors des principales crises19. On trouve également à Tourouvre le creux estival correspondant aux travaux agricoles.

• 20   Les quelques parcelles mesurées en journaux ont été converties en boisseaux. Un journel mesure tr (...)
• 21   Il s’agit de deux parcelles vendues par Thomas Pichon le 9 septembre 1608, située l’une et l’autr (...)
• 22   Par exemple les ventes du 12 février 1662 de 1,25 boisseau à 62,4 livres le boisseau, du 23 avril (...)

9On pense pouvoir expliquer cette progression par l’essor de l’élevage, activité fort rémunératrice. On observe encore que la valeur des prés clos de haies est nettement supérieure en 1605-1612 à celle des herbages non enclos, le boisseau valant 50,8 livres dans le premier cas contre seulement 29,4 livres dans le second (Annexe 6)20. Peut-être certains prés sont-ils clos et plantés d’arbres fruitiers ? La plus-value dépend alors de la densité et du nombre des arbres. La vente de deux parcelles de labours faisant respectivement 1,5 et 2 boisseaux, opérée le même jour par la même personne, l’une étant plantée et l’autre non, autorise une comparaison21. La première vaut 30 livres le boisseau, qui est le prix moyen du marché pour les labours, et l’autre 57,3 livres. Les arbres font donc pratiquement doubler le prix du terrain. Les relevés de prix de parcelles plantées et non plantées en 1660-1662 confirment ce doublement22. On ne sait en définitive s’il faut attribuer la hausse des prix à un progrès de l’élevage ou à celui de la couverture en arbres fruitiers. Peut-être les deux facteurs ont-ils joués simultanément ?

• 23   Figurent dans le groupe des artisans les charrons, charpentiers, sabotiers, scieurs de longs, fen (...)

11Pour l’analyse des contractants, j’ai opté, sans originalité, pour des regroupements très larges. Tout vendeur de grains ou de farine (marchand laboureur, meunier, boulanger), de viande (boucherie), de bois ou de charbon de bois (charbonniers), ou encore de chandelles (chandeliers), sera considéré ici comme un marchand. Les hôteliers figurent bien évidemment à leurs côtés. Les tisserands, trop nombreux pour la simple satisfaction des besoins locaux et probablement insérés dans une production de nature proto-industrielle, figurent sur une ligne distincte. Quelques domestiques sont joints aux manouvriers et « hommes de peine », même si leur condition s’avère souvent meilleure. Tous les autres travailleurs manuels, possédant une technique et un travail non agricole, sont classés avec les artisans23. Les laboureurs, les officiers et les institutions religieuses, très présents sur le marché foncier sont enfin comptés chacun sur une ligne séparée. Pour alléger la présentation, les figures suivantes ne donnent que les pourcentages d’opérations réalisées dans chaque groupe, les effectifs étant renvoyés en annexe (Annexes 7 et 8).

• 24   G. Béaur, 1984, p. 197.

12Un regard rapide jeté sur les Figures 4 et 5 fait clairement apparaître le rôle prépondérant des laboureurs et des marchands, à toutes les époques, parmi les vendeurs comme parmi les acheteurs. Ils réalisent ensemble toujours plus de la moitié des ventes et presque jamais moins de 60 % des achats. Les marchands surtout font figure de vainqueurs, puisque parmi eux, l’excédent des achats sur les ventes oscille entre 10 et 22 points selon les époques. La réussite des laboureurs et de la fraction supérieure de la paysannerie répète ici celle déjà constatée par Gérard Béaur dans le bureau de Janville24. Les officiers, les nobles et les ecclésiastiques, nécessairement moins nombreux, figurent aussi du côté des acheteurs nets. Logiquement, puisqu’il faut des perdants, les artisans cèdent des immeubles plus souvent qu’ils n’en achètent. Les ouvriers et les tisserands sont également perdants, excepté dans les années 1605-1612 pour les premiers. Sur un marché laissant éclater au grand jour de saisissantes inégalités, quelques figures particulièrement actives peuvent être distinguées.

• 25   E. Dalsorg, 2006, p. 191-221 ; V. Toureille, 2005, p. 69-83 ; A. Fersing, 2015, p. 123-143.

15Les marchands apparaissent d’abord comme les principaux gagnants des années 1562-1569 (Figure 6 et Annexe 9). Leur part se réduit fortement ensuite, en restant malgré tout importante. Les rassembleurs, au commencement du xvii^e siècle, viennent d’horizons sociaux plus variés. Les officiers et les laboureurs (1605-1612 et 1626-1628) entrent en scène au début du xvii^e siècle en réalisant des achats massifs. Enfin, à l’occasion de la dernière grande crise, tous les acheteurs habituels se manifestent simultanément. Le surgissement tardif du clergé, jusqu’alors absent parmi les « rassembleurs », ne doit pas être interprété comme un véritable changement. L’abbaye du Valdieu, située à Feings, avait un notaire attitré qui n’était pas celui de Tourouvre. Le procureur de l’abbaye du Valdieu ayant choisi Jean Debray pour établir les contrats d’acquisition – 34 réalisés en quatre années pour un total d’au moins 70,5 boisseaux -le chiffre total des opérations ecclésiastiques bondit lors de la dernière période d’observation. Seul le marchand étameur Robert Devaux fait mieux que l’abbaye avec 39 achats. Les politiques d’achat suivies par l’abbaye et par le marchand étameur divergent nettement. Tandis que le second achète presque exclusivement des labours, l’abbaye réalise des achats plus diversifiés, avec notamment plusieurs herbages de bonne consistance. En 1605 et en 1626, ce sont les sergents gardes forestiers qui se distinguent comme les plus gros acquéreurs, avec pour chacun plus d’une vingtaine d’achats. La réussite de ces officiers subalternes ne surprend qu’à moitié. Les sergents, d’Argences, en qualité d’huissiers-priseurs, jouissaient de beaux revenus. Nombre d’entre eux paraissent avoir usé et abusé de leur autorité pour s’enrichir25.

• 26   G. Béaur, 1984, p. 190.
• 27   F. Boudjaaba, 2008, p. 378.

16Ces chiffres ne donnent bien évidemment qu’un aperçu, sur une durée très courte, de l’activité de ces rassembleurs, puisque ces personnages menèrent probablement l’offensive sur une durée bien supérieure à celle observée. Lorsque l’on examine la façon dont les acheteurs en série soldaient leurs acquisitions, on s’aperçoit que tous payaient comptant. Les rassembleurs disposaient manifestement d’importants fonds ou (et) de crédit. Lors des grandes crises frumentaires, il n’était guère possible de faire patienter les vendeurs. Très présents lorsque les difficultés s’accumulaient, les rassembleurs ne disparaissaient jamais tout à fait du paysage. On les voit également agir pendant une période aussi peu agitée que les années 1605 à 1612. Les rassembleurs n’ont ni les mêmes ressources ni les mêmes objectifs. L’abbaye du Valdieu, peut-être parce que ses moyens financiers le lui permettent, ne se contente pas d’acquérir des biens situés à proximité immédiate. Seulement 11 achats sur 34 sont situés à Feings. Ce n’est pas ce que font ordinairement les rassembleurs. Presque toutes les parcelles de terre achetées par le garde forestier Mace Pichon dans les années 1626-1628 se situent à proximité immédiate de sa résidence. Antoine Pelisson, également garde forestier dans les années 1605 à 1612, agit de même. L’attrait pour des parcelles bien situées, proches du lieu de résidence de l’acquéreur, est un fait établi depuis longtemps26. Fabrice Boudjaaba, à partir d’un échantillon de 280 contrats, a calculé que le pourcentage de parcelles limitrophes d’une possession de l’acheteur atteignait 23 % lorsque le marché était conclu avec des étrangers et de 46 % avec des parents27. La proximité géographique et la parenté sont les deux aspects du marché qu’il s’agit d’examiner maintenant.

• 28   On trouve dans les liasses de Nicolas Debray des actes de gestion courante de l’abbaye de Valdieu (...)

17Si le notaire de Tourouvre instrumente pour une clientèle assez dispersée, sept localités fournissent l’essentiel de l’effectif des vendeurs (73 à 82 %) et des acheteurs (78 à 90 %). Les habitants de Tourouvre occupaient bien sûr la première place (Annexes 10 et 11). Ceux de Feings progressent fortement lors de la dernière séquence, lorsque Jean Debray y déplace sa résidence. Et si les acheteurs surclassent alors largement les vendeurs parmi les habitants de Feings, c’est à cause du poids particulier de l’abbaye de Valdieu. En venant s’établir à Feings, Jean Debray a en effet récupéré quelques-uns des meilleurs clients de l’ancien notaire de Longny, Nicolas Debray, parmi lesquels figure l’abbaye de Valdieu28. L’histoire du notariat permettrait sans doute de comprendre pourquoi les habitants de Bressolettes ont cessé d’aller devant le notaire de Tourouvre. On manque de renseignements à cet égard. Peut-être une autre étude s’est-elle installée plus près ? De manière générale, à toutes les périodes, on constate que les opérations se nouent préférentiellement entre voisins (Tableau 2) et que le bien se situe souvent à portée de clocher.

• 29   À Vernon, en additionnant les parcelles limitrophes et celles situées dans le village de l’achete (...)
• 30   P. Poujade, 1999, p. 95 ; A. Jollet, 2000, p. 287-288.
• 31   S. Vigneron, 2003, p. 66.

18L’immeuble se trouve dans la paroisse de l’acheteur dans 58 à 78 % des cas selon les époques, et dans celle du vendeur dans 52 à 70 % des cas29. Très souvent même, le bien convoité était limitrophe d’un bien déjà possédé par l’acheteur. Cela se produit dans 31 à 45 % des cas, soit un pourcentage supérieur même à celui rencontré à Vernon. Dans la vallée de l’Ariège ou dans la région d’Amboise, la proportion de parcelles limitrophes atteignait aussi le tiers au cours du xviii^e siècle30. Sylvain Vigneron a fait le même constat s’agissant du Cambrésis, avec cependant des investissements exogènes en augmentation dans les paroisses présentant peu de terres à acquérir, par exemple dans celles où la propriété du clergé était importante31.

• 32   F. Boudjaaba, 2008, p. 161-168. L’effet des hauts prix agricoles (indice conjoncturel) autour de (...)

19La rationalité économique et gestionnaire évidente de ces achats de proximité, démontre-t-elle pour autant que le marché était dominé par les acheteurs ? On constate que lorsque la crise est de faible intensité ou bien inexistante, les acheteurs se font plus sélectifs. C’est entre 1605 et 1612 puis entre 1626 et 1628 que les transactions se font le plus souvent dans la paroisse de l’acheteur. En revanche, quand la situation se détériore, le critère de proximité joue moins fortement. Les acheteurs, voulant profitant des circonstances, saisissent simplement un plus grand nombre d’opportunités. Ce comportement s’explique par le fait que lors des crises les plus sérieuses, les biens qui sont ordinairement tenus à l’écart du marché se retrouvent exceptionnellement offerts à la vente. Un tel marché, où la demande n’est satisfaite que dans des circonstances exceptionnelles, est un marché dominé par l’offre. Si les acheteurs s’abstiennent d’acheter des biens trop éloignés, c’est aussi que les petits propriétaires ruraux, ordinairement, s’abstiennent de vendre. La domination du marché par les vendeurs est d’ailleurs corroborée, à Vernon, par le fait que la variable socio-économique avait une incidence plus forte du côté des vendeurs que des acheteurs32.

• 33   F. Boudjaaba, 2008, p. 350 ; G. Béaur, 2004, p. 994 ; S. Vigneron, 2003, p. 53-77 ; J. L. Viret, (...)

Tableau 3. La part des opérations intrafamiliales en France33

• 34   J. L. Viret, 2004, p. 226 ; J.-P. Bardet, G. Béaur & J. Renard, 1998, p. 193-202 ; F. Boudjaaba, (...)
• 35   J. L. Viret, 2013, p. 249.
• 36   J. L. Viret, à paraître.

21On se limitera donc ici à quelques observations. Sans surprise, les frères et les sœurs viennent en tête des opérations accomplies entre parents. La chose était connue, mesurée à Vernon sur l’ensemble des opérations foncières et à Villiers-le-Bel pour les seules ventes intrafamiliales d’édifices34. 32,5 % des acheteurs à Tourouvre sont des frères ou des sœurs (Annexe 12). Ce sont donc les plus proches parents en degré qui bénéficient du plus grand nombre de ventes intrafamiliales. Lors des grandes mortalités, les frères sont encore plus présents à cause des recompositions patrimoniales consécutives au décès des cohéritiers. Une surprise toutefois est la dissymétrie observée selon le sexe. Les frères bénéficient beaucoup plus souvent que les sœurs de ces ventes. Le ratio est en effet de 3,85 en faveur des garçons. Même dans une Normandie agnatique à forte préférence masculine, le ratio ne dépassait pas 2,435 ! Une préférence pour les garçons, pourtant ignorée du droit successoral, semble donc s’insinuer sur le marché foncier percheron ! Les frères et les sœurs ne sont pas seuls en cause puisque les habitants de Tourouvre paraissent préférer aussi les oncles aux tantes. Faut-il en déduire que la recomposition patrimoniale en faveur des frères est une caractéristique universelle, indifférente au régime successoral ? Il ne semble pas, car dans une région de transmission bilatérale comme la région parisienne, on avait au milieu du xvii^e siècle un ratio beaucoup moins défavorable aux filles de 1,25, proche même de l’équilibre36. Notre hypothèse est plutôt celle, ici, d’un ralliement incomplet du Perche à la bilatéralité. Peut-être le Perche balançait-il simplement entre des influences contradictoires ? L’examen de l’action des femmes plaide dans le même sens, qui montre là encore une propension à sacrifier la propriété des filles, tendance ignorée en région parisienne.

• 37   Sur cette question, voir V. Lemonnier-Lesage, 2005, p. 226-229.
• 38   Il arrive à deux reprises que l’achat soit fait avec les deniers issus de la vente d’un propre du (...)
• 39   J. L. Viret, 2004, p. 215.

23La présence de l’épouse lors des ventes est principalement justifiée par le fait que le bien vendu est un propre lui appartenant (Annexe 13). Quand un bien propre à la femme est vendu, il arrive qu’elle renonce au bénéfice du Velléien. La chose est peu courante au xvi^e siècle, mais assez courante au début du xvii^e siècle, avec 37 cas identifiés entre 1605 et 1612. La clause disparaît ensuite complètement. Comme la participation des femmes au marché foncier est très bien attestée avant le début du xvii^e siècle, on doit attribuer cette « mode » à une inquiétude juridique nouvelle et temporaire37. Le parlement de Normandie refusa d’enregistrer l’édit royal de 1606 qui prohibait l’utilisation de la renonciation au Velléien. Les notaires percherons adoptèrent cette position, probablement pour rassurer l’acheteur. La présence féminine était en revanche moins nécessaire dans les achats. Elle était motivée principalement par le fait que le bien acquis, dans certaines circonstances, pouvait devenir la propriété de la femme. Dans la moitié des cas en effet, en 1605-1612 ainsi qu’en 1626-1628, puis dans 37 % des cas en 1660-1664, l’achat était fait au titre du remploi des deniers issus de la vente d’un propre féminin. Quand un bien de la femme était vendu, l’argent réemployé en achat d’héritages faisait alors un propre féminin. La présence de l’épouse se comprend donc aisément. Comme il est peu probable que le notaire ait omis une information aussi importante, on doit considérer que tous les autres achats faisaient des acquêts communs aux deux époux38. Puisque les achats faits « en remploi » venaient à la suite de ventes de propres féminins, l’opération n’était pas avantageuse aux épouses. Les seules vraies acquisitions féminines, entendons « strictement féminines », étaient celles réalisées par les veuves. Mais les pertes des veuves étaient 4,4 fois plus importantes que les gains ! Le bilan, pour elles, était donc clairement négatif. Le bilan était-il plus favorable pour les épouses ? Si quelquefois l’argent issu de la vente d’un propre féminin était réinvesti dans un immeuble, au profit de la femme, cela était-il fréquent ? Dans quelle proportion les ventes étaient-elles suivies d’un réemploi ? Nous l’ignorons. La présence des épouses, 4 à 7,5 fois supérieure dans les ventes par rapport aux achats, ne laisse pas soupçonner un bilan très favorable. Il se peut, bien sûr, qu’un certain nombre de femmes vendeuses viennent ­acquiescer à la vente d’un acquêt. Pour les trois périodes couvrant le xvii^e siècle, la part des propres féminins dans les aliénations renseignées ne descend jamais en-dessous de 78 % et monte jusqu’à 86 %. On ne peut pas conserver cette proportion pour les cas non renseignés, car la mention de l’origine du bien avait beaucoup plus d’importance pour l’épouse lorsque le bien vendu était un propre féminin. Cependant, la proportion de cas non renseignés évolue en raison inverse du nombre des biens acquis par voie successorale (Tableau 6). Tout cela autorise à penser que la moitié au minimum des biens aliénés en présence d’une femme étaient des propres féminins. On ne peut s’autoriser un chiffre précis, mais il est évident qu’un nombre élevé de propres féminins étaient aliénés sans donner lieu par la suite à aucun remploi. Cela contraste une nouvelle fois avec le comportement observé en région parisienne à la même époque. En effet, à Villiers-le-Bel, lors des crises, les hommes vendaient leurs propres prioritairement, avant ceux de leurs épouses39 !

• 40   Marie-Claude Marandet signale leur présence en Lauragais au début du xv^e siècle. M.-C. Marandet, (...)
• 41   Acte 187186, vente de condition faite devant Jean Chouaiseau le 1^er juillet 1612.
• 42   Paolo Tedeschi constate la même pratique en Lombardie orientale, dans les vallées alpines. P. Ted (...)
• 43   M. Boudin, 1963, p. 258. Pour compliquer le rachat, les Perrote raccourcissaient la durée du rémé (...)
• 44   P. Poujade, 1999, p. 97. L’auteur observe cela chez plusieurs ménagers.

26Les ventes à réméré étaient pratiquées dans des contextes très variés un peu partout en Europe depuis bien avant le xvi^e siècle40. L’examen des clauses de réméré incluses dans certains contrats de vente signés à Tourouvre au xvi^e siècle et au début du siècle suivant réserve une surprise. La clause est valide pour une durée laissée entièrement à l’appréciation du vendeur. Les contrats disent en effet que le vendeur pourra agir et reprendre son bien « lorsqu’il lui plaira » ou bien « quand il aura la puissance » de le faire. À défaut d’une durée précisément établie, la seule limite applicable était la prescription trentenaire. De fait, une « faculté de rachat » vendue le 1^er juillet 1612, se rapporte à une vente faite 25 années plus tôt41. Lorsque de tels délais étaient accordés, la vente à réméré ne visait manifestement pas l’extorsion brutale, rapide et définitive de la propriété du vendeur. Aux xvi^e et xvii^e siècles, un réméré de trois années était déjà un délai important. Il arrivait fréquemment que de tels délais soient consentis ou même des délais d’une durée multiple de trois. La présence simultanée de baux de location en donne clairement la signification. On espérait se ressaisir du bien avant la fin du bail, de manière à n’avoir jamais à renoncer à la jouissance du bien42. La durée de la faculté de rachat modifie-t-elle la nature de l’acte ? Nous pensons que oui. Les historiens voient généralement dans la vente avec clause de rachat une opération de crédit. Mais on devrait être plus attentif aux modalités de remboursement et aux délais. À Bretteville-l’Orgueilleuse, entre Caen et Bayeux, au lendemain de la Guerre de Cent ans, Perrote de Cairon, fort d’une solide assise financière, volait au secours des paysans en difficulté. Les ventes de rentes anciennes et les nouvelles constitutions de rentes étaient alors les moyens les plus employés et les plus efficaces pour se procurer de l’argent. Tous ceux qui avaient des difficultés de trésorerie et qui possédaient des rentes pouvaient être conduits à s’en dessaisir. Détail intéressant, lorsqu’une condition de réméré était présente dans le contrat de vente d’une rente en argent, sa durée était nettement plus importante que dans le cas des rentes en nature. Perrote de Cairon s’arrangeait en effet pour rendre le rachat plus difficile quand le bien servant d’hypothèque – ici des rentes en froment – l’intéressait particulièrement43. Il est certain que beaucoup de créanciers se sont fait une spécialité d’acheter des terres de cette façon44.

• 45   P. Patanchon, 1985, p. 385 ; L. Benhamiche & Y. Képéklian, 1985, p. 372 ; G. Larguier, 1999, p. 2 (...)
• 46   E. Pélaquier, 1996, p. 277.
• 47   G. Béaur, 1991b, p. 196.
• 48   Gérard Béaur donne la Normandie comme une région favorable aux ventes à réméré. Cependant, les ch (...)
• 49   M. Conesa, 2012, p. 530.
• 50   J. Garnier, 1982, p. 219.
• 51   E. Pélaquier, 1999, p. 143.

27À Tourouvre, des clauses de réméré plutôt favorables en termes de durée, étaient encore fréquemment consenties au milieu du xvii^e siècle. Mais en 1660-1664, les clauses de réméré étaient trois fois moins fréquentes qu’un siècle auparavant (Tableau 7 et Annexe 14). On ne les trouvait plus que dans une vente sur 20. C’est bien peu si l’on songe que la clause est présente dans 33 % des contrats de ventes en Haut-Comminges entre 1675 et 1695 et même dans 46,1 % des contrats signés à Saint-Béat, que par ailleurs les ventes à pacte de rachat en Roussillon atteignent 20 à 30 % du total des ventes selon les localités, avec une pointe à 29,4 % à Prades45. Même le Languedoc fait mieux, avec un taux de 8 % pour la période s’écoulant de 1661 à 178946. Le Perche est-il seul devenu rétif aux clauses de rachat ? Gérard Béaur, à partir d’un échantillon de 60 bureaux, a montré l’existence d’une géographie du réméré47. Rares en Île-de-France, en Beauce ou dans les régions de l’Est, les ventes à réméré étaient plus nombreuses en Normandie, en Bretagne et dans certaines parties du bassin aquitain48. Il faut donc prendre en compte cette diversité géographique. Mais il n’y a pas que la géographie. Il faut également tenir compte des reculs et des retours du réméré dans la longue durée. En Cerdagne à Estavar, Marc Conesa constate une forte poussée de la clause dans la première moitié du xviii^e siècle. En 1727, le nombre des vendas a carta de gracià talonne celui des ventes ordinaires49. Puis le siècle s’achève sur une forte baisse. Dans d’autres régions, on ne voit pas de mouvements d’une telle amplitude. Ainsi en Forez, la clause se trouve dans 1,45 % des contrats entre 1641 et 1662 et se hisse à peine un peu plus haut entre 1746 et 1754, à hauteur de 3,15 %50. À un trend se superposent des mouvements courts, liés aux crises. Cela s’observe par exemple en Languedoc51. Dans le Perche, il semble bien que l’on assiste à un reflux lent, inscrit dans la durée, puisque même dans les difficiles années 1660-1664, la clause devient rare.

• 52   B. Schnapper, 1957.

28Une autre question est de savoir si la clause de rachat exprimait un rapport de forces et dans quelle direction il évolua. Il semblerait qu’au Moyen Âge, la faculté de rachat ait souvent été accordée pour des durées supérieures à trois années. La faculté de rachat réduite à une ou deux années laisse deviner une dégradation de la position des vendeurs aux xvi^e et au xvii^e siècle. Mais les vendeurs, même dans le cas de délais allongés, se faisaient-ils beaucoup d’illusions sur leur capacité à rembourser ? Dans le cas des rentes constituées, qui à la fin du xv^e siècle comportaient presque toutes une clause de rachat, le créancier avait très peu d’espoir de retrouver son capital. Pour cette raison, Bernard Schnapper ne voyait pas en elles de véritables instruments de crédit52.

• 53   Pour un échantillon de 109 ventes en 1562.
• 54   La vente de la parcelle de labours, faisant 2 boisseaux et 6 perches, est datée du 23 juillet 156 (...)
• 55   L’échantillon consiste en 55 contrats avec clause de réméré d’une durée égale ou inférieure à 3 a (...)

29Si la clause de rachat exprimait un rapport de force, un effet prévisible devrait être la modification du prix de vente. De fait, le prix des parcelles de labours à Tourouvre était sensiblement inférieur – entre 22 % et 24,5 % du prix moyen rapporté à la surface – lorsque le contrat contenait une clause de rachat53. L’examen du prix de vente des « conditions de rachat », puisque la faculté pouvait elle-même être vendue, confirme l’ordre de grandeur. Le prix de la faculté de rachat, rapporté à la superficie indiquée dans le contrat et à la valeur moyenne, pour 7 parcelles de labours vendues entre 1562 et 1569, représente 19,1 % du prix total. Dans un cas mieux documenté où l’on possède à la fois le contrat de vente initial et la vente de la condition de rachat, une parcelle de labours vendue par Bonaventure Rousseau le 23 juillet 1564, d’une valeur de 20 livres, est suivie de la vente de la faculté de rachat deux années et demie plus tard. Le prix indiqué représente là encore 20 % de la valeur du bien vendu54. Dans le cas des labours au moins les chiffres convergent. Les parcelles vendues à condition de rachat sont donc bien et nettement sous-estimées. Cela n’est pas surprenant. L’existence même d’un marché des « facultés de rachat » réclame cette sous-estimation. En effet, l’acquéreur de la faculté de rachat doit encore payer le premier acquéreur et faire le « rachat » pour pouvoir se saisir du bien convoité. Ajoutons que le rabais n’est pas la rémunération du « prêt » consenti. C’est la jouissance du bien qui constitue la rémunération dans l’attente d’un hypothétique rachat. Enfin, notons que le prix du boisseau s’abaisse le plus quand la faculté de rachat est accordée pour une durée réduite. Le prix du boisseau de labours descend en effet à 11,8 livres (1562-1569) quand la condition de rachat est inférieure à 3 années, tandis qu’il s’élève à 13,1 livres lorsqu’il est de plus longue durée55.

• 56   P. Poujade, 1999, p. 75. En Roussillon, les reventes représentent de 5 à 15 % du total des ventes (...)

30On se trompe en interprétant la vente avec faculté de rachat d’abord et principalement comme une forme de prêt. La vente « avec faculté de rachat » est bien une vente, qui opère un transfert immédiat de la propriété. Lorsque la condition de rachat est vendue à un tiers, il faut encore que l’acquéreur de la condition paye le premier acheteur pour qu’il puisse se saisir du bien convoité. Une seconde vente se superpose alors simplement à la première. Cela fait bien sûr une importante différence selon que le « rachat » bénéficie au propriétaire initial ou passe à un tiers, acquéreur de la faculté de reprise. Peu étudiée, la question est laissée par les auteurs dans un certain flou. Patrice Poujade trouve très peu de rachats dans l’Ariège tandis que d’autres auteurs comptent de nombreuses « reventes » – terme synonyme de rachats – sans que l’on connaisse toutefois l’identité du bénéficiaire56. Si, comme il est à supposer, un petit nombre seulement d’immeubles revenaient à leur propriétaire initial, nous devrions davantage encore regarder ces actions avec les yeux des prêteurs-acquéreurs, c’est-à-dire non pas comme des actes de crédit mais bien plutôt comme de véritables achats. Quand le vendeur est en difficulté et poussé à la vente, ni la durée du réméré ni le prix consenti ne peuvent lui être favorables. Comme le démontrent les prix de vente, le vendeur obtient moins d’argent d’un bien cédé avec une faculté de rachat raccourcie. C’est le produit d’un pur rapport de forces. Si les ventes faites dans les conditions précédemment exposées peuvent être – généralement à tort – regardées comme des opérations de crédit, celui-ci existe bien évidemment et même pénètre très fortement le marché foncier. C’est le dernier point qu’il reste à examiner.

• 57   U. Pfister, 2007, p. 489-518.
• 58   Ibid., p. 505.
• 59   L’auteur donne en exemple les paysans sans terres du village zurichois Rifferswill. Ibid., p. 506 (...)
• 60   J. L. Viret, 2010, p. 156.
• 61   F. Boudjaaba, 2008, p. 165-166.
• 62   J. L. Viret, 2013, p. 263-272.
• 63   Ibid., p. 45-65.

31On sait que l’endettement des ruraux avait des causes multiples. En s’endettant, on pouvait accélérer le rythme de ses acquisitions57. On hésitait d’autant moins à s’endetter que l’on était capable de rembourser et que l’on avait des revenus, sinon assurés, tout au moins réguliers. Cela explique la plus grande animation du marché lorsqu’une industrie rurale était bien installée, à condition toutefois que la rémunération des ouvriers ne fut pas trop basse58. Pour pouvoir s’endetter, il fallait offrir des garanties. La répartition du foncier avait une incidence sur l’extension du crédit et indirectement sur le marché foncier. En effet, tous ceux qui désiraient acquérir des immeubles n’avaient pas forcément accès au crédit59. Même ceux qui détenaient quelques biens ne pouvaient pas franchir certaines limites. L’endettement « offensif », consécutif à des acquisitions, a toujours existé. Il est à l’origine d’échecs retentissants dans la noblesse60. Mais quelle fut son importance réelle parmi les populations les plus modestes ? Les ventes eurent-elles souvent pour objectif de préparer des achats et de faciliter des recompositions patrimoniales ? Cela paraît douteux, car autrement, pourquoi la vente réduirait-elle la propension à acheter, comme cela a été observé à Vernon61 ? Il existait bien sûr une multitude de façons de s’endetter quand on était marchand, artisan ou simple journalier. En Normandie, dans les obligations, les billets et les quittances comme dans les pièces judiciaires, les achats de terres ne sont jamais donnés comme cause de l’endettement62. Il est en revanche sans cesse question d’arriérés de loyers et de rentes, de livraisons de marchandises, d’achats de blé, de gages et de promesses de mariage. L’endettement peut aussi procéder de l’obligation d’indemniser des cohéritiers, selon le système juridique en vigueur. C’est le cas en Normandie, où les héritiers doivent payer la légitime des filles, mais pas dans le Perche égalitaire63.

• 64   E. Pélaquier, 1999, p. 146.
• 65   Id., 1996, p. 278 ; P. Patanchon, 1985, p. 386. En Haut-Comminges, la proportion atteint 55 %.
• 66   E. Pélaquier, 2005, p. 297.
• 67   Six contrats sur 23 pour la période 1660-1663 accordent un délai de règlement supérieur à une ann (...)
• 68   À Bourgneuf-en-Retz, l’essentiel du prix est payé à crédit. Mais le paiement comptant est la règl (...)

32Quelle que soit l’origine de la dette, on constate que la proportion de contrats venant effacer une dette oscille à Tourouvre entre 23 % et 28 %. C’est un niveau comparable à celui mesuré à Saint-Victor-de-la-Coste, soit 24 % entre 1661 et 179164. Cependant comme la proportion s’élève en ce lieu à 36 % entre 1666 et 1720 et que ce chiffre est dépassé dans d’autres secteurs comme le Haut-Comminges, on peut dire que l’endettement se situe dans le Perche à un niveau finalement modéré65. En sens contraire, un crédit est consenti à l’acheteur dans 29 à 31 % des contrats à Tourouvre. Cette fois, le pourcentage est nettement plus élevé qu’en Languedoc. À Saint-Victor-de-la-Coste, entre 1660 et 1789, 17,5 % des ventes seulement accordaient un délai à l’acheteur66. D’un côté comme de l’autre, le crédit semble donc assez libéralement accordé en Normandie, surtout lorsque le montant de l’achat est élevé67. Fréquent, le crédit est également important en valeur, puisqu’il représente en moyenne les trois quarts du prix d’achat68. Ces facilités accordées aux acheteurs cessent bien évidemment lorsque les vendeurs sont en difficulté et que la vente a précisément pour objet d’obtenir un paiement immédiat. Au plus fort de la hausse des prix des grains, en 1662, les vendeurs ne sont que 12 % à consentir des délais de paiement à leur acheteur.