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La pierre et la terre

Comment donner une valeur à l’immobilier ?

L’efficacité des méthodes du Crédit foncier de France au xixe siècle
How to Determine Real Estate Value? The Efficiency of Crédit Foncier de France Methods in the 19th Century
David Le Bris
p. 43-59

Résumés

Fondé en 1852, le Crédit foncier prête la moitié de la valeur d’un immeuble apporté en hypothèque. Comme tout intermédiaire financier, le Foncier doit réduire l’asymétrie d’information entre prêteur et emprunteur. En utilisant les archives des premiers dossiers de prêt, cet article montre que la banque met en place une démarche efficace d’évaluation des immeubles et des entreprises agricoles. Cette évaluation combine une méthode par multiples sur des biens comparables et une autre par actualisation des revenus futurs ; la banque insiste sur l’importance du taux de capitalisation à utiliser. Cette démarche tranche avec les pratiques bancaires actuelles.

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Entrées d’index

Keywords :

valuation, real estate, bank

Géographie :

France

Chronologie :

XIXe siècle
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Texte intégral

  • 1   W. Goetzmann, 2005.

1Donner une valeur à un actif est une question aussi ancienne que la finance. Pourtant, l’histoire des méthodes de valorisation reste largement à écrire. Goetzmann montre que dès 1202, le Liber Abaci rédigé à Pise par Fibonacci expose en détail le calcul de la valeur actuelle de flux futurs1. Les techniques financières sont donc disponibles depuis longtemps. Mais il est difficile de savoir qu’elles ont été les applications pratiques de ces connaissances théoriques. Il faut dire que ces applications sont délicates à identifier avant l’apparition d’entreprises suffisamment structurées pour formaliser des procédures et laisser des traces. Le présent article met en lumière les méthodes efficaces mises en œuvre par la première grande banque française, le Crédit foncier de France (CFF), pour donner une valeur à un actif immobilier ou à une entreprise agricole. Le Foncier effectue une double estimation par multiples de biens comparables récemment vendus et par actualisation des flux futurs avant d’accorder un prêt.

  • 2   P. T. Hoffman et al., 1998.

2Dans un marché financier parfait, l’offre et la demande de ressources financières se rencontreraient spontanément. Mais la présence d’asymétrie d’information justifie l’existence d’intermédiaires. Jusqu’au milieu du xixe siècle, l’intermédiation était assurée par un notaire mettant en relation prêteur et emprunteur puis rédigeant le contrat de prêt. Le notaire est un excellent intermédiaire car, professionnel de l’enregistrement des contrats, il limite les coûts de rédaction. De plus, enregistrant de multiples ventes, il génère de l’information informelle capable de réduire l’asymétrie existant entre prêteur et emprunteur sur la valeur du bien hypothéqué2. Mais, pour l’épargnant, cette forme de placement par un prêt via notaire a deux défauts. Elle n’est pas liquide car l’épargnant ne peut dénouer son engagement avant le terme du contrat de prêt. Et le risque n’est pas diversifié car il repose sur un unique emprunteur.

  • 3   Sur l’histoire du Crédit foncier de France, voir la thèse de J.-P. Alline, 1984, et l’ouvrage de (...)

3Crée en 1852, le Crédit foncier répond à ces deux défauts. Il invente le métier consistant à prêter aux particuliers en contrepartie d’une hypothèque en émettant des obligations pour se financer. Ainsi, l’épargnant, plutôt que d’accorder un prêt, achète les obligations de la banque qui sont cotées en bourse (et donc cessibles) et il répartit le risque sur une multitude d’emprunteurs plutôt que sur un seul. Le décret à l’origine du Crédit foncier prévoit que le prêt ne peut dépasser la moitié de la valeur du bien apporté en hypothèque par l’emprunteur. Cette règle fait de la valorisation du bien immobilier est une question centrale dès l’origine de cet établissement3.

4La faiblesse de ce système est que le Foncier ne dispose pas, a priori, d’information sur la valeur du bien hypothéqué. Le bénéfice de la diversification disparaitrait si le risque individuel de chaque prêt augmente en prêtant au-delà de la moitié de la valeur réelle. Pour profiter de la diversification, sans prendre des risques individuels plus élevés, le Foncier doit donc développer un outil pour générer de l’information fiable sur la valeur du bien hypothéqué par l’emprunteur. Cet outil doit pouvoir rivaliser avec l’information informelle que possède le notaire sur la valeur des biens afin de réduire aussi bien que lui l’asymétrie d’information.

  • 4   Créée en 1802, la Banque de France est aussi une société par actions tout comme le Crédit industr (...)

5Une méthode de valorisation apparaît distinctement avec la création du Crédit foncier car c’est la première banque à vocation nationale, ce qui implique des règles de fonctionnement explicites du fait que les dirigeants ne peuvent appréhender l’ensemble de l’activité de l’établissement. C’est aussi la première banque française sous forme d’entreprise managériale à l’actionnariat dispersé qui vise le grand public4. Seules existaient auparavant des banques privées familiales, de taille réduite, dont les dirigeants étaient aussi les actionnaires, ce qui réduisait le besoin de formalisation.

  • 5   M. Lescure, 1980.
  • 6   J.-B. Josseau, 1885 [1853].

6Le formidable succès rencontré par la banque atteste de l’efficacité de ses méthodes. Les immeubles dits haussmanniens en sont des témoins de pierre car la plupart ont été financés, plus ou moins directement, par le Foncier5. Le succès économique du Foncier est tel qu’il constitue, à la fin du siècle, un groupe bancaire majeur. Ses pratiques sont suffisamment attractives pour que son modèle s’exporte dans de nombreux pays avec la Société hypothécaire des États-Unis, le Crédit foncier d’Autriche ou la Banque hypothécaire d’Espagne6.

7En mettant principalement à profit les dossiers d’attribution de prêts qui ont été conservés, cet article explore la manière dont le Foncier évalue les biens immobiliers. L’exposé des méthodes du xixe siècle permet d’éclairer les débats théoriques ainsi que la réflexion des praticiens d’aujourd’hui. Le prochain chapitre expose les sources et les méthodes utilisées. Le suivant explique la problématique à laquelle le Foncier est confronté et sa manière d’y répondre. La troisième section détaille les méthodes employées pour estimer la valeur d’un bien.

1. Méthodes et sources

  • 7   M.-E. Seiffert & E. Godelier, 2008.
  • 8   Y. Lemarchand, 2008.
  • 9   M. Billings & F. Capie, 2004.
  • 10   A. Pezet, 2009, et A. Pezet & S. Sponem, 2009.
  • 11   M. Flandreau, 2003.
  • 12   H. Bonin, 2004.

8Cet article s’inscrit dans un large mouvement qui voit les sciences de gestion s’emparer des données et méthodes historiques. Ce champ de recherche apporte aux gestionnaires de nouveaux éléments de compréhension des pratiques contemporaines7. Les études en histoire de la gestion se caractérisent par une grande diversité8. Plusieurs travaux récents mettent en valeur les banques comme source d’innovations en termes de gestion9. Pezet et Sponem identifient l’invention du « tableau de bord » au Crédit lyonnais fin xixe après avoir revisité le mythe d’une création par des ingénieurs10. Le Crédit lyonnais s’est aussi précocement doté d’un service moderne d’études économiques et financières préfigurant parfois les agences de notation11. Pour faire face à l’augmentation des flux d’informations à enregistrer, les banques introduisent la mécanisation dès les années 192012. Les techniques de valorisation du Crédit foncier au milieu du xixe siècle constituent alors une nouvelle illustration des innovations du secteur bancaire.

  • 13   Intitulés « prêts individuels » dans les Archives nationales du monde du travail (désormais ANMT) (...)

9Cette étude exploite les archives du Crédit foncier de France (462 mètres linéaires) conservées depuis 2003 aux Archives nationales du monde du travail, à Roubaix, mais dont la consultation reste soumise à l’autorisation de la banque. Une seule catégorie d’archive est mobilisée pour cet article : les dossiers « emprunteurs13 ». Les dossiers des emprunteurs contenus dans les archives sont très peu nombreux (62) par rapport à l’activité du CFF (118 768 prêts sont accordés entre 1853 et 1900). Ils ne contiennent pas tous les mêmes documents.

  • 14   ANMT 2001 026 2743, Dossier de M. Chibourg.

10La totalité de ces dossiers a été étudié mais ils ne peuvent prétendre à une bonne représentativité. En effet, la soixantaine de dossiers conservée ne l’a pas été par hasard. Les dossiers sont parvenus jusqu’à nous soit parce que l’emprunteur était célèbre soit parce que le prêt, bien que souscrit par un anonyme, présentait une singularité. C’est le premier motif qui explique la conservation de la majorité des dossiers, les emprunteurs disposant d’une particule ou d’un titre nobiliaire représentant ainsi 62 % des dossiers conservés. Quelques anonymes se glissent parmi eux pour des raisons particulières, comme par exemple le premier prêt de l’établissement14. Quelques dossiers semblent également avoir été conservés suite au fonctionnement continu de la banque, certains prêts ayant entraîné des actes jusque dans les années 1970 à cause de litiges avec les héritiers de l’emprunteur. Ce manque de représentativité ne permet donc pas de tirer de statistiques très solides des informations chiffrées contenues dans ces dossiers. Mais ceux-ci fournissent des informations qualitatives sur leur structure même : pièces présentes, formulaires, contenu des formulaires, calculs effectués… Ces éléments, notamment les formulaires imprimés, sont supposés communs à tous les dossiers de l’époque. C’est cette seconde source d’information, qualitative, qui est principalement mise à profit dans cet article afin de reconstituer le cœur névralgique de son activité : les méthodes de valorisation. On postule que les méthodes employées dans les dossiers conservés sont représentatives de l’activité de la banque.

11Le point de départ de ce travail est donc un travail d’archives. Les dossiers constitués par la banque lors de la demande de prêts constituent la source principale. Le caractère répétitif des pièces et procédures, d’un dossier à l’autre, permet une vérification croisée afin de dégager les éléments communs et leurs évolutions au cours du temps. Lorsqu’un dossier se distingue plus parti­culièrement, sa référence est explicitement citée. Ces documents d’archives sont complétés par les sources écrites contemporaines pour reconstituer les méthodes de valorisation des immeubles utilisées par la banque. Ces méthodes sont ensuite mises en perspectives avec la littérature financière actuelle.

2. Des méthodes efficaces pour réduire l’asymétrie d’information

12Une banque réduit l’asymétrie informationnelle entre prêteur et emprunteur notamment lorsqu’un immeuble, par nature difficile à évaluer, sert de garantie. Face à cet enjeu, le Foncier adopte des méthodes d’évaluation parfaitement efficaces.

Le cœur de métier d’une banque hypothécaire est de valoriser les actifs immobiliers

  • 15   H. Leland & D. Pyle, 1977.
  • 16   G. J. Benston & C. W. Smith, 1976.

13Toute banque subit une asymétrie d’information par rapport à un emprunteur potentiel qui connaît mieux que quiconque son risque de non remboursement. La gestion de cette asymétrie représente l’essentiel des coûts de transaction justifiant l’existence des intermédiaires15. L’importance de ces coûts de transaction dissuade l’épargnant de diversifier lui-même ses risques en multipliant des prêts d’un faible montant. Une banque permet de réduire les coûts de transaction grâce à une économie d’échelle : le nombre de contrats est réduit lorsque chaque prêteur contracte avec une banque qui elle-même contracte avec chaque emprunteur au lieu que chaque prêteur s’entende avec chaque emprunteur16.

  • 17   D. Besanko & A.V. Thakor, 1987.
  • 18   A. N. Berger & G. F. Udell, 2006.
  • 19Id., 2002 ; et, sur les notaires, P. T. Hoffman et al., 2001.

14Encore faut-il que la banque se fonde sur une information de qualité pour contracter en limitant ses risques, c’est-à-dire, dans le cas du Foncier, qu’elle donne une estimation correcte de la valeur du bien hypothéqué. Hypothéquer un bien constitue déjà un premier signal favorable émis par l’emprunteur afin de réduire cette asymétrie17. Mais la banque doit surtout parvenir à une estimation fiable de la valeur du bien. Cette technique correspond à ce que Berger et Udell nomment le « asset-based lending » lorsqu’ils distinguent les différentes manières de produire de l’information dans une banque18. Cette information est de nature formelle (hard information) et s’oppose à l’information informelle (soft information) que peut générer une banque dans le cas d’une relation suivie entre un banquier et son client ou celle que générait les notaires qui dominaient le marché du crédit depuis plusieurs siècles19.

De la difficulté de valoriser un actif immobilier

15Une évaluation objective de la valeur des biens est nécessaire car les propriétaires ont tendance à surévaluer le leur. Certains dossiers ont conservé la valeur déclarée par l’emprunteur et celle expertisée par la banque : la première est en moyenne 50 % supérieure à celle retenue par l’expert. Cette statistique est fournie malgré la faible représentativité des dossiers évoquée précédemment car l’on peut soupçonner une certaine complaisance de la banque envers des emprunteurs illustres. Malgré le soupçon de complaisance dans les dossiers étudiés, la banque estime une valeur en moyenne moitié inférieure à celle annoncée par le client. Seulement trois dossiers conduisent l’expert du Foncier à retenir une valeur supérieure à celle déclarée par l’emprunteur (inférieur à 1 sur la Figure 1). Dans un cas la valeur déclarée par l’emprunteur est quatre fois supérieure à celle retenue par l’expert.

Figure 1. Décalage de valorisation des biens hypothéqués selon l’emprunteur et l’expert

Figure 1. Décalage de valorisation des biens hypothéqués selon l’emprunteur et l’expert

Source. ANMT, archives du Crédit foncier de France

16Ce décalage illustre le biais des emprunteurs et la difficulté, aujourd’hui comme hier, à donner une valeur à un bien immobilier. Un bien immobilier présente des caractéristiques singulières. Tout d’abord, un immeuble est un bien durable bénéficiant d’une très longue durée de vie économique et même perpétuelle pour la composante « terrain ». Une deuxième caractéristique réside dans l’hétérogénéité des immeubles selon leur surface, leur âge, le confort, la clarté, etc. La troisième caractéristique est le terrain sur lequel est bâti l’immeuble, qui est par nature non-reproductible. Il est d’ailleurs possible de décomposer (et c’est ce que faisait le Foncier) la valeur du sol et celle de la construction qui s’y élève.

17Du fait de ces deux dernières caractéristiques (hétérogénéité et emplacement), les biens immobiliers ne sont pas standardisés. L’évaluation d’un immeuble est encore plus délicate que pour des actifs comme les actions ou les obligations qui, étant standardisés, peuvent faire l’objet de transactions régulières. Dans certains dossiers, le Foncier accorde son prêt à l’occasion d’un achat matérialisant ainsi un prix de transaction mais ce cas n’est pas le cas le plus fréquent et cette transaction peut être réalisée à un prix mal négocié. D’ailleurs, le prix d’achat n’est même pas mentionné dans les dossiers d’expertise. Réaliser une évaluation pertinente de la valeur immobilière a donc été un exercice particulièrement délicat.

Une démarche parfaitement efficace

18Dès l’origine le Crédit foncier s’impose le principe d’une double évaluation. Ses statuts précisent explicitement : « l’estimation est faite sur la double base du revenu net et du prix vénal » (art. 70). La première méthode cherche à donner une valeur présente aux flux de revenus futurs. Tandis que la seconde s’intéresse au « stock » en cherchant la valeur de biens comparables récemment vendus Se combinent donc une évaluation par comparaison dite patrimoniale et une évaluation par les flux dite par les revenus.

  • 20   J.-C. Perrot, 1992 ; P. Fontaine & L. Marco, 1993.
  • 21   C. E. Royer, 1846.
  • 22   M. Lescure, 1982.

19Le Crédit foncier met en place ces méthodes car il est l’héritier de longues pratiques et réflexions. Les réflexions théoriques sont riches et diversifiées depuis le xviie siècle. Le xixe siècle constituera un véritable laboratoire dans lequel seront expérimentées des pratiques variées d’organisations économiques20. Le Crédit foncier constitue l’un de ces sujets d’étude et d’expérimentation. Ainsi, la Revue de législation et de jurisprudence publie vingt articles consacrés au Crédit foncier entre 1836 et 1852. Les débats de l’époque ont pu s’appuyer sur les échecs de crédits fonciers en France (une Banque territoriale est créée en l’an VII sous l’impulsion du physiocrate Dupont de Nemours et la Caisse hypothécaire du saint-simonien Olinde Rodringues en 1818) et surtout sur les expériences réussies en Europe orientale. En 1846, un rapport de 500 pages commandé par le ministère de l’agriculture et du commerce expose les multiples structures de crédits fonciers allemandes21. Ce rapport public est une manifestation précoce de l’implication qui allait être celle de l’État dans le marché immobilier à partir de la seconde moitié du siècle22.

  • 23   Renseignements fournis par Ronan Tallec, voir R. Tallec, 2013.
  • 24   M. Nikitin, 1992.

20Concernant les pratiques, il semble exister une certaine habitude de donner une valeur à un actif en capitalisant les revenus à 5 % (denier 20 de l’Ancien Régime). Par exemple, dans les contrats de constitution de dot dans la région toulousaine, l’évaluation des biens fonciers est souvent faite ainsi depuis le xviie siècle23. L’actualisation en tant que telle est une pratique observée au sein des entreprises dès les années 182024. La collecte d’informations sur la valeur des biens immobiliers est également une pratique de longue date. Depuis le Moyen Âge, les villes du sud de la France tiennent des cadastres constitués de pages dédiées à une parcelle particulière (dont la valeur est évaluée) sur laquelle sont retranscrites les ventes successives afin de connaître à tout moment le propriétaire (et contribuable) légitime. Après la Révolution, trois des « quatre vieilles » (patente, contribution foncière et contribution personnelle mobilière) sont basées sur des estimations de valeurs locatives que l’administration effectue. Le Crédit foncier réunit donc des outils conceptuels et pratiques déjà bien établis qu’il emploie de manière méthodique à son profit.

  • 25   Renseignements fournis par Peter Foldvari, salarié du département Real Estate de Goldman Sachs, à (...)

21Malgré les développements récents des sciences financières, la méthode de double évaluation employée par le Crédit foncier demeure indépassée. C’est exactement la même démarche qui est aujourd’hui recommandée par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière publiée en 1998 par un regroupement européen de quatorze associations professionnelles. Les banques d’affaires ont aussi recours à la combinaison de ces deux méthodes. Ainsi, un établissement actuel réalisant des prêts hypothécaires à destination d’investisseurs institutionnels pour des montants supérieurs à 20 millions d’euros utilise exactement la même technique25. À cent cinquante ans d’intervalle, les professionnels et le Crédit foncier ont une approche identique, attendu que les caractéristiques déterminantes d’un immeuble sont intemporelles. Le prochain chapitre expose le détail de la démarche appliqué par la banque.

3. Une évaluation des immeubles par multiples et par revenus

22Les dossiers de demande de prêt sont constitués d’imprimés recueillant de nombreux renseignements sur le bien hypothéqué dont le cœur est constitué par un rapport d’évaluation combinant une méthode de multiples et une par les flux.

Des dossiers pré-imprimés

  • 26   Copie dans J.-B. Josseau, 1885 [1853].
  • 27   ANMT 2001 026 2743, Dossier de M. Chibourg, 13 décembre 1852.

23Afin de construire ces estimations, le Foncier édite, dès 1852, un guide de vingt-six pages, « Instructions générales pour la visite et l’estimation des propriétés rurales et urbaines », listant avec un luxe de détails ce que doit contenir un rapport d’estimation26. Pourtant les premiers dossiers témoignent d’une certaine impréparation car les informations fournies sont moins nombreuses que ce que prévoient les « Instructions générales » et sont présentées sur une simple feuille volante27. Ces renseignements sont de deux catégories : la demande de l’emprunteur et les caractéristiques du bien hypothéqué. Il est indiqué l’état civil de l’emprunteur, son adresse, la somme demandée, la durée d’amortissement, le taux et les annuités en découlant. Le second type de renseignements concerne le bien hypothéqué avec son adresse et son origine (actes notariés à l’appui), sa superficie, les revenus, charges et la valeur déclarée ainsi que la copie de la police d’assurance contre l’incendie. La valeur assurée est mise en avant dès les premiers dossiers pour éviter que la garantie de la banque ne parte en fumée.

  • 28   ANMT 2001 026 2744, Dossier de M. Frémy, Gouverneur, 2 janvier 1858.

24Dès 1858, les dossiers emprunteurs évoluent nettement, sur la base d’imprimés, comportant plus de renseignements28. Apparaît aussi, comme pièce du dossier, une évaluation de la valeur du bien par un expert dont le nom est mentionné. Ce rapport présente le bien hypothéqué dans le détail avec sa situation, le nombre et la distribution des appartements, le nombre et l’état des constructions et surtout un double tableau d’évaluation (voir extrait ci-dessous). Les charges sont distinctement listées : l’impôt foncier, l’impôt des portes et fenêtres, les prestations consommées, les assurances contre l’incendie, les frais d’entretiens et les réparations prévues. Pour les propriétés rurales productives, c’est en réalité l’entreprise d’exploitation agricole qui est évaluée. La description est encore plus détaillée avec les fermages en argent et en nature, les récoltes prévisionnelles des différentes productions, les faisances et redevances, la production de bois et le cheptel. Les charges agricoles sont également précisément exposées avec notamment la mortalité des bestiaux et le montant d’éventuelles assurances contre la grêle. Cette description exhaustive des revenus et des charges permet d’obtenir le revenu net généré par le bien hypothéqué.

Figure 2. Imprimé d’évaluation d’un bien immobilier

Figure 2. Imprimé d’évaluation d’un bien immobilier

Source. ANMT, archives du Crédit foncier de France,Dossier Maquaire, 2001 026 2762

  • 29   ANMT 2001 026 2747, Dossier du Duc d’Albe, 17  décembre 1860.

25Une formalisation encore plus poussée est observée à partir de 186029. De nouveaux imprimés apparaissent et restent identiques pour les trente années suivantes. Les éléments concernant l’emprunteur ne se modifient pas. En revanche, le dossier s’enrichit d’imprimés concernant « la vie du prêt » (remboursements anticipés, les mainlevées ou translations d’hypothèques ainsi que les éventuels litiges) et de détails supplémentaires sur le bien hypothéqué concernant les précédentes mutations. Le cœur de ces dossiers est le rapport soigné, d’une dizaine de pages, qui estime la valeur du bien en combinant les deux méthodes : évaluation par multiples et par les flux.

Une évaluation par multiples de biens comparables

26Une évaluation par comparaison consiste à mesurer les surfaces de terrain et de construction puis à leur donner un prix au mètre carré permettant, par multiplications et additions, d’obtenir une valeur globale. Cette méthode est appelée par la banque « D’après la valeur du sol et des constructions ». Pour donner un prix aux constructions, le Foncier quantifie les bâtiments selon leur nature. La date de construction, la destination et la qualité des bâtiments peuvent varier sur un même terrain ; par exemple, des surfaces d’écurie n’ont pas le même coût de construction qu’un logement. Il est ensuite donné un prix au mètre carré pour les différentes catégories de constructions par comparaison avec des cas connus. Une multiplication des surfaces par le coût de construction au mètre carré donne la valeur des constructions.

  • 30   F. François-Marsal, 1928.

27La quantité de terrain est plus facilement identifiable (grâce au cadastre) mais c’est sa valeur qui est plus délicate à définir. Le meilleur estimateur de la valeur d’un terrain est la comparaison avec des transactions récentes. Cette comparaison est délicate car, par définition, deux terrains ne peuvent être identiques. Au-delà de l’emplacement, sa forme, sa longueur sur rue, ses possibilités d’accès affectent profondément la valeur moyenne au mètre carré. À l’époque, la valeur des terrains à Paris était plus facile à approcher qu’aujourd’hui grâce au grand nombre de transactions. En effet, l’ampleur des réaménagements et l’absence presque totale de volonté de conservation de l’existant rendaient très nombreuses les transactions portant sur des terrains nus. Rapidement, le Crédit foncier dispose d’informations sur la valeur des terrains parisiens car 59,5 % des montants prêtés concernent le département de la Seine30.

  • 31   G. Béaur, 1994, a montré la variété des marchés immobiliers à travers la France de 1770 à 1810.
  • 32   ANMT 2001 026 2756, Dossier Frères des Écoles Chrétiennes, Marseille, 24 avril 1878.

28Le Foncier se heurte à une difficulté encore plus grande pour la valorisation d’un emplacement lorsque le bien hypothéqué se trouve en dehors de Paris, car chaque marché immobilier est spécifique31. Consciente du problème, la banque cherche à le résoudre à travers un imprimé spécifique32. Pour valoriser l’emplacement, la banque le caractérise par différents critères. La plupart de ces critères sont objectifs : population de la localité, dans le cas d’un hameau ou d’un bourg, distance du chef-lieu de canton ou d’arrondissement, distance de la gare la plus proche et importance du quartier. D’autres critères sont plus subjectifs : type de quartier (central, commerçant, bourgeois ou ouvrier) et l’état général de la localité (en progression, en diminution ou stationnaire). Ces renseignements doivent permettre de donner une valeur la plus argumentée possible à un mètre carré de terrain.

Une évaluation par les flux

29Cette deuxième approche se concentre sur les revenus nets de l’immeuble qui peuvent être des loyers dans le cas d’un immeuble de logements ou des produits dans le cas d’une propriété agricole. La banque nomme cette méthode « D’après les produits ». Elle repose sur le principe qu’un actif vaut ce qu’il rapporte : le prix d’un actif correspond à la somme de la valeur actuelle des flux futurs qu’il génère. Ces flux sont les revenus nets de charges que peut dégager le bien. Avec ces flux notés F1, F2,… Fn, la valeur actuelle des flux futurs est donc :

30Avant 1914, les flux de loyers générés par un immeuble ou produits par une exploitation agricole sont constants dans le temps. En effet, sous le régime de l’étalon-or qui caractérise cette époque, les prix et notamment les loyers sont très stables. Lorsque des flux constants sont infinis, ce qui est acceptable a minima pour la composante terrain d’un immeuble (une parcelle de terrain sur le vieux port de Marseille produit des revenus depuis l’Antiquité), cette équation peut se simplifier. En effet, si n tend vers l’infini, nous obtenons :

31La valeur actuelle d’un flux de loyer constant à l’infini est égale au loyer divisé par le taux d’actualisation. C’est la formule utilisée par les experts du Foncier dans leurs imprimés qui parlent donc de taux de capitalisation plutôt que de taux d’actualisation. Les montants des loyers et charges constituent des données objectives lorsque l’immeuble est loué (ou en production pour une propriété agricole). En revanche, pour des biens qui ne font pas l’objet d’une location mais d’une occupation par le propriétaire, le Foncier procède à des estimations. Par comparaison avec des loyers existants sur des biens similaires, il est possible d’estimer les revenus bruts (les loyers) et les charges supportées pour les obtenir. Par soustraction, on obtient le revenu net de l’immeuble.

  • 33   L. Bonneval & F. Robert, 2010, proposent une mesure originale de la performance de l’immobilier l (...)

32Aujourd’hui, il est convenu d’utiliser un taux d’actualisation qui correspond à la classe de risque propre au bien produisant ces revenus. Des revenus peu risqués sont actualisés à un taux plus faible que d’autres supportant un risque plus élevé33. Un taux faible donne une valeur supérieure au bien pour un même montant de loyer net. Ainsi, pour un logement et un entrepôt qui rapportent le même loyer, c’est à travers ce taux que le logement obtient une valeur supérieure ; ce qui est normal car le risque est plus faible, ne serait-ce que pour trouver un locataire. Malheureusement, ce taux n’est pas une donnée observable et il n’existe pas de méthode infaillible de calcul. C’est aujourd’hui la difficulté principale de la valorisation par les flux.

33Le Crédit foncier a parfaitement conscience de l’importance de ce taux et surtout de ne pas retenir un chiffre trop faible pour éviter de surestimer la valeur d’un bien. Ainsi, les imprimés de la banque demandent de justifier un taux de capitalisation trop éloigné de 5 %. Dès les « Instructions générales » de 1852, il est demandé de calculer sur les ventes récentes de biens comparables « sur quel taux de produit net elle est établie ». Les taux retenus dans les dossiers conservés sont assez variables, ils s’étalent de 3 à 9 % avec une moyenne de 5,72 % et un écart-type de 1,41 %. Le maximum de 9 % est observé dans le cas d’un immeuble parisien hypothéqué par Mme Ledru-Rollin en 1875. Le taux minimal est utilisé dans le cas du prêt au comte de Chambord en 1853, mais aussi pour un anonyme qui hypothèque 29 hectares dans les Côtes-du-Nord en 1859.

Conclusion

34Comme tout intermédiaire financier, le rôle fondamental du Crédit foncier est de réduire l’asymétrie d’information entre prêteurs et emprunteurs sur la valeur du bien hypothéqué. À cette fin, il met en place une procédure interne qui vise à produire de l’information sur la valeur des biens hypothéqués. Le cœur de cette procédure est une évaluation des immeubles par un expert appliquant une méthode efficace (évaluations par multiples de comparables et par les revenus) à l’aide d’imprimés. Le Foncier se concentre sur l’immeuble et délaisse les informations sur l’emprunteur. Il n’est jamais précisé l’objet du prêt (investissement ou consommation) et des renseignements qui peuvent paraître importants sur l’emprunteur ne sont pas demandés. Ainsi, la profession, les revenus ou l’existence d’une autre dette ne sont jamais précisés.

35Inversement, le mode de distribution actuel des prêts immobiliers se concentre sur l’emprunteur et s’intéresse peu au bien hypothéqué. En général, les banques accordent aujourd’hui leurs prêts immobiliers sans chercher à valoriser le bien mais simplement en étudiant les risques de défaillance de l’emprunteur. Le dossier classique d’une demande de prêt immobilier ne comporte aucun renseignement sur la valeur locative ou le prix de biens similaires mais toute une série d’informations sur le mode de vie de l’emprunteur. Ces renseignements sur l’emprunteur sont compilés afin de fournir une note unique (scoring).

36Ce basculement de l’immeuble vers l’emprunteur est cohérent avec le développement généralisé du salariat depuis l’après-guerre en France. Les banques ont adapté leurs méthodes aux modifications du contexte. Le salarié dispose d’une relative sécurité dans ses revenus futurs, sécurité presque totale pour plusieurs millions de fonctionnaires, lui permettant d’assumer les échéances d’amortissement d’un prêt immobilier. De plus, la saisie par une banque d’une résidence principale est aujourd’hui particulièrement délicate et lorsqu’elle est possible, le processus est long et coûteux. Les banques se sont donc adaptées en privilégiant l’étude des revenus (généralement des salaires) qui est la plus simple et la plus pertinente de nos jours.

  • 34   Il est à noter qu’aujourd’hui le montant des prêts dépasse fréquemment 50 % de la valeur de l’imm (...)
  • 35   M. Poon, 2009.

37Aujourd’hui, l’étude d’une demande de prêt immobilier consiste à définir les revenus et les dépenses afin de connaître la capacité de remboursement. Le critère principal, si ce n’est unique, pour attribuer un prêt immobilier est de supporter des charges de remboursement (intérêts et amortissement) inférieures à 30 % des revenus. Par ailleurs, une assurance-crédit est systé­matiquement demandée afin de garantir la banque en cas de disparition des revenus qu’elle qu’en soit la cause, décès, chômage ou incapacité34. La focalisation sur l’emprunteur et ses revenus trouve ses limites dans le cas des investissements locatifs, c’est vrai pour les professionnels mais aussi pour les particuliers-investisseurs. Le changement n’est donc pas total. Dans certains pays, la pratique actuelle semble plus proche du principe originel du prêt hypothécaire. Aux États-Unis, la crise dite des subprimes a mis en lumière cette focalisation sur l’immeuble mais aussi de mauvaises règles de gestion des risques, étant donné que les banques sont devenues propriétaires de biens immobiliers dont la valeur marchande était parfois inférieure au montant du prêt35.

38La pratique des banques actuelles s’est donc éloignée de ce que faisait le Crédit foncier. Mais sur le plan conceptuel, la démarche d’évaluation adoptée au milieu du xixe siècle apparait indépassée. Aujourd’hui aussi, l’évaluation d’un immeuble passe par des multiples sur des transactions comparables et/ou l’actualisation des revenus futurs avec une attention particulière sur le taux utilisé. À l’heure où les banques cherchent à se réinventer, les méthodes développées par le Foncier au xixe siècle offrent donc de précieux enseignements.

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Notes

1   W. Goetzmann, 2005.

2   P. T. Hoffman et al., 1998.

3   Sur l’histoire du Crédit foncier de France, voir la thèse de J.-P. Alline, 1984, et l’ouvrage de commande de A. Raimbault & H. Heugas-Daraspen, 1994 ; et sur son rôle dans le système financier de la fin du xixe siècle, M. Lescure, 2013.

4   Créée en 1802, la Banque de France est aussi une société par actions tout comme le Crédit industriel et commercial et le Crédit mobilier qui apparaissent à la même époque que le Foncier, mais ces banques ne s’adressent pas au grand public.

5   M. Lescure, 1980.

6   J.-B. Josseau, 1885 [1853].

7   M.-E. Seiffert & E. Godelier, 2008.

8   Y. Lemarchand, 2008.

9   M. Billings & F. Capie, 2004.

10   A. Pezet, 2009, et A. Pezet & S. Sponem, 2009.

11   M. Flandreau, 2003.

12   H. Bonin, 2004.

13   Intitulés « prêts individuels » dans les Archives nationales du monde du travail (désormais ANMT) 2001 026 2743 à 2001 026 2753, 2001 026 2756 et 2001 026 2758 à 2001 026 2760.

14   ANMT 2001 026 2743, Dossier de M. Chibourg.

15   H. Leland & D. Pyle, 1977.

16   G. J. Benston & C. W. Smith, 1976.

17   D. Besanko & A.V. Thakor, 1987.

18   A. N. Berger & G. F. Udell, 2006.

19Id., 2002 ; et, sur les notaires, P. T. Hoffman et al., 2001.

20   J.-C. Perrot, 1992 ; P. Fontaine & L. Marco, 1993.

21   C. E. Royer, 1846.

22   M. Lescure, 1982.

23   Renseignements fournis par Ronan Tallec, voir R. Tallec, 2013.

24   M. Nikitin, 1992.

25   Renseignements fournis par Peter Foldvari, salarié du département Real Estate de Goldman Sachs, à Londres, en juin 2007. Il complète seulement la valorisation par une notion de valeur de transformation (valorisation par comparaison en cas de changement de destination de l’immeuble de bureaux en logement ou inversement).

26   Copie dans J.-B. Josseau, 1885 [1853].

27   ANMT 2001 026 2743, Dossier de M. Chibourg, 13 décembre 1852.

28   ANMT 2001 026 2744, Dossier de M. Frémy, Gouverneur, 2 janvier 1858.

29   ANMT 2001 026 2747, Dossier du Duc d’Albe, 17  décembre 1860.

30   F. François-Marsal, 1928.

31   G. Béaur, 1994, a montré la variété des marchés immobiliers à travers la France de 1770 à 1810.

32   ANMT 2001 026 2756, Dossier Frères des Écoles Chrétiennes, Marseille, 24 avril 1878.

33   L. Bonneval & F. Robert, 2010, proposent une mesure originale de la performance de l’immobilier lyonnais sur le long terme.

34   Il est à noter qu’aujourd’hui le montant des prêts dépasse fréquemment 50 % de la valeur de l’immeuble. En moyenne, l’endettement était de 81,1 % du montant de l’opération (prix d’achat de l’immeuble + frais) en 2010 (Banque de France, 2011).

35   M. Poon, 2009.

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Table des illustrations

Titre Figure 1. Décalage de valorisation des biens hypothéqués selon l’emprunteur et l’expert
Crédits Source. ANMT, archives du Crédit foncier de France
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Titre Figure 2. Imprimé d’évaluation d’un bien immobilier
Crédits Source. ANMT, archives du Crédit foncier de France,Dossier Maquaire, 2001 026 2762
URL http://journals.openedition.org/histoiremesure/docannexe/image/5302/img-2.png
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URL http://journals.openedition.org/histoiremesure/docannexe/image/5302/img-3.png
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Pour citer cet article

Référence papier

David Le Bris, « Comment donner une valeur à l’immobilier ? », Histoire & mesure, XXXI-1 | 2016, 43-59.

Référence électronique

David Le Bris, « Comment donner une valeur à l’immobilier ? », Histoire & mesure [En ligne], XXXI-1 | 2016, mis en ligne le 30 juin 2018, consulté le 05 juin 2020. URL : http://journals.openedition.org/histoiremesure/5302 ; DOI : https://doi.org/10.4000/histoiremesure.5302

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Auteur

David Le Bris

Université de Toulouse, Toulouse Business School, 20 bd Lascrosses, 31068 Toulouse. E-mail : d.le-bris@tbs-education.fr

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© Éditions de l’EHESS

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