Navigation – Plan du site

AccueilNuméros47Outils et modes de gestion et d’i...Le plan de gestion patrimoniale :...

Outils et modes de gestion et d’intervention

Le plan de gestion patrimoniale : un outil de gestion pour les grands ensembles protégés

L’exemple des cités-jardins Le Logis et Floréal à Bruxelles
Heritage management plan: a management tool for protected large housing estates. The example of the garden cities of Le Logis and Floréal in Brussels
Anne Van Loo

Résumés

Le plus souvent, les dimensions des grands ensembles bâtis remarquables sont un frein à leur protection en raison des obligations qui en résultent pour leurs propriétaires (qui doivent se conformer à des dispositifs contraignants) comme pour les autorités (qui participent financièrement à leur entretien). Pourtant, la composition même de ces ensembles, la récurrence de leurs formes et matériaux offrent les clés d’une approche raisonnée de leur devenir, afin qu’ils demeurent des ensembles et n’évoluent pas au coup par coup. Le plan de gestion patrimoniale (PGP) des cités-jardins Le Logis et Floréal à Bruxelles exploite les particularités de ces deux ensembles (1600 logements) pour préciser la manière dont leurs composants étaient conçus à l’origine, comment ils interagissaient entre eux et comment ils doivent être entretenus pour assurer la pérennité du tout. Il est possible de déroger au PGP. Cependant, la simplification des procédures administratives et les aides financières qui découlent de leur respect agissent comme un encouragement à en adopter les règles. Appliqué dès 2001, le PGP a été complété en 2014, essentiellement par des recommandations, prescriptions et détails de construction relatifs à l’hygiène et au confort des maisons afin de répondre aux nouvelles préoccupations énergétiques. Au terme d’une vingtaine d’années d’application, on peut faire le constat que la cohérence urbanistique et architecturale des cités a été préservée tout en assurant la bonne conservation du bâti originel.

Haut de page

Texte intégral

1En l’an 2000, alors que la Commission royale des Monuments et des Sites de la Région de Bruxelles-Capitale (CRMS1) proposait sans succès cette protection depuis une dizaine d’années, le gouvernement régional prit la décision de classer comme « site » le grand ensemble de logements à bon marché constitué par les cités-jardins Le Logis et Floréal (1920-1937) à Watermael-Boitsfort, dans les faubourgs de Bruxelles.

2Succédant à plusieurs gouvernements socialistes, un gouvernement à majorité libérale décida ainsi de jouer un tour malicieux à ses prédécesseurs qui ne voyaient pas dans ces logements modestes un intérêt patrimonial. En classant cet ensemble social et paysager comme « site », la Région lui octroyait le plus haut degré de protection – à condition que cette mesure soit accompagnée d’un plan de gestion patrimoniale (PGP), protocole réglant à la fois la manière d’entretenir ces biens et d’y réaliser des travaux, déterminant aussi les aides qui leur seraient octroyées et les processus de demandes de permis [fig. 1].

Figure 1

Figure 1

Panorama de la cité Le Logis dans l’axe de l’avenue du Ramier (Belgique), vers 1935. Aménagement paysager Louis Van der Swaelmen et architecture Jean-Jules Eggericx (1924).

© Nemerling / reproduction Urban Brussels.

  • 2 Le campus médical et social des étudiants de l’université catholique de Louvain à Woluwe-Saint-Lamb (...)

3Ce sont là les circonstances qui sont à l’origine de la protection du plus vaste ensemble bâti et paysager jamais classé à Bruxelles. Plus jamais l’autorité politique ne s’est impliquée de manière aussi déterminée dans la protection du patrimoine et lorsque, en 2016, la CRMS proposa le classement d’un campus universitaire remarquable du début des années 1970 – « La Mémé »2, réalisé par l’Atelier d’architecture et d’urbanisme Simone et Lucien Kroll – la réaction du gouvernement fut loin d’être enthousiaste. Bien que, dans ce cas aussi, la réalisation d’un PGP similaire à celui des cités-jardins aurait pu apporter une réponse précise et adaptée à la protection de l’ensemble, c’est son « Inscription sur la liste de sauvegarde » qui fut décidée – ce qui ne donnait droit à aucune aide financière et, par conséquent, à aucun encouragement à bien faire, ni même à élaborer un PGP.

  • 3 Le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT) constitue la base juridique de l’urbanism (...)

4Aujourd’hui, alors que le « plan de gestion patrimoniale » est intégré dans l’arsenal des mesures légales proposées par le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT) pour favoriser la bonne conservation du patrimoine, il faut constater que l’exemple prometteur du PGP des cités-jardins est resté sans lendemain3.

5Cet article a pour ambition de contribuer à faire connaître le plus largement possible cet outil de gestion précieux et efficace, consultable en ligne4, dont la mise au point a nécessité un travail complexe5.

Les cités-jardins Le Logis et Floréal à Bruxelles (1920-1937) : structure spatiale et optimisme social

6En Belgique, l’aventure des cités-jardins constitue un épisode marquant de l’histoire sociale, de l’histoire urbaine et aussi de celle du Mouvement moderne en architecture : elle a offert une vitrine aux multiples visages de la modernité et a servi de banc d’essai à l’utilisation de matériaux neufs et de nouvelles techniques constructives. Dans un pays ravagé par le premier conflit mondial, ces ensembles, édifiés grâce au développement de sociétés coopératives de locataires coordonnées par la Société nationale des habitations à bon marché, ont concentré les plus importantes réalisations de l’entre-deux-guerres en matière de logements à bon marché [fig. 2].

Figure 2

Figure 2

Le Logis, avenue du Ramier (Belgique) en 2004, architecte Jean-Jules Eggericx (1924).

© A. Van Loo.

  • 6 Bien que les esquisses préparatoires de J.-J. Eggericx présentent des volumes géométriques aux toit (...)
  • 7 126, rue du Pinson. Maison classée le 3 février 2011.
  • 8 En collaboration avec les architectes Lucien François (1894-1983) et Raymond Moenaert (1882-1977) p (...)

7Les plus remarquables doivent leur conception à Louis Van der Swaelmen (1883-1929), urbaniste et paysagiste, disciple de Hendrik P. Berlage (1856-1934). C’est lui qui aménage les cités-jardins Le Logis et Floréal dans la périphérie sud-est de Bruxelles. À ses côtés, on trouve un architecte moderniste de talent, principal maître d’œuvre des deux cités, Jean-Jules Eggericx (1884-1963), adepte de Raymond Unwin (1863-1940) et lecteur attentif de son ouvrage Town Planning in Practice (1909). Conscient de la responsabilité qui lui incombe en ces temps de pénurie (1919), Eggericx défend une mise en œuvre optimale des moyens limités disponibles, sans aucune concession au style, à la forme et aux matériaux6. Ne laissant rien au hasard, il teste préalablement les uns et les autres dans la modeste maison qu’il se construit en bordure des cités, sur ses fonds propres7. Toute sa vie, il la passe au côté des milliers d’habitants qui vivent dans ses logements et fréquentent les équipements (jardins d’enfants, écoles, salle des fêtes, infirmerie) et commerces édifiés par ses soins8.

8Les deux cités comptent 1 600 logements. L’urbanisation du site vallonné de 57 hectares qu’elles recouvrent n’a pas été conçue ex nihilo : elle tire parti de la topographie des lieux, intègre les points de repère et les chemins qui préexistent [fig. 3]. Les habitations sont groupées de manière à dessiner des formes urbaines caractéristiques (le Triangle, le Trapèze, l’Entonnoir, etc.), reliées entre elles par des voiries soigneusement hiérarchisées. Les équipements et les immeubles plus élevés (le Fer à cheval, les Trois Tilleuls) concentrent la vie collective dans les lieux à forte identité.

Figure 3

Figure 3

Floréal, exploitation du relief préexistant (Belgique). Architectes Louis Van der Swaelmen et Jean-Jules Eggericx (1922-1923), 2018.

© Bastin & Evrard.

  • 9 STEGEN G., « (T04) Unité dans la diversité », in Plan de gestion patrimoniale des maisons classées (...)

9La structure spatiale organique semble spontanée, alors que l’analyse montre qu’elle est le fruit d’études poussées. Elle mise sur des « effets de l’espace », privilégiant la perméabilité et les vues profondes. Au cours des déplacements, ces effets multiplient les relations et les transitions fluides entre les formes urbaines. En fait, « la structure spatiale est le support d’une cohésion sociale robuste sans contrainte ». Elle est le reflet de « l’optimisme social » qui caractérise cet urbanisme généreux, favorisant les contacts sociaux [fig. 4]9.

Figure 4

Figure 4

Ensemble des maisons protégées et datation des différents chantiers mis en œuvre. La cité Floréal est représentée en jaune. Les autres entités appartiennent à la cité Le Logis. Extrait du « Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal », Cahier (P03), carte thématique G, Arsis, 2001.

© Arsis / reproduction Urban Brussels.

Le classement d’un grand ensemble de l’entre-deux-guerres et son plan de gestion

  • 10 Le classement porte sur les ensembles de maisons antérieurs à 1940. Les immeubles élevés compris da (...)
  • 11 Dans la zone de protection, la Commission royale des Monuments et des Sites (CRMS) rend des avis no (...)

10La décision du gouvernement de classer les deux cités date du 15 février 200110. La protection couvre près de 36 hectares. Elle porte sur les aménagements paysagers, les jardins privés et les espaces publics ainsi que sur les façades et toitures des constructions. Le classement est accompagné d’une zone de protection de 21 hectares complémentaires afin de maîtriser l’évolution de la totalité des 57 hectares11.

  • 12 Le CoBAT prévoit que les travaux réalisés sur des biens classés nécessitent un « permis unique », u (...)

11L’ampleur de cette mesure de protection est sans précédent : elle comprend 1 000 maisons unifamiliales et 30 maisons en duplex représentant 60 logements, soit environ 150 000 m2 de surfaces de plancher construites, sans compter le site même. Elle a pour corollaire l’obligation de garantir la pérennité de ce patrimoine et, dès lors, ne peut s’envisager sans un « plan de gestion » facilitant l’entretien des éléments protégés et simplifiant le traitement administratif des demandes de travaux12.

  • 13 L’administration du patrimoine souhaitait développer ce plan en interne mais il n’a pas été finalis (...)
  • 14 La commande a été effectuée en janvier 2001 et l’essentiel de l’étude a été déposé à la fin de cett (...)

12Le plus urgent était d’apporter une réponse aux nombreuses demandes de travaux relatives aux maisons : la gestion des constructions est donc privilégiée par rapport à la gestion paysagère, qui doit venir la compléter ultérieurement13. C’est au bureau bruxellois Arsis qu’est confié ce « plan de gestion » des constructions dont il doit imaginer la forme et le contenu – ce type d’étude n’ayant pas de précédent14.

13L’hypothèse de travail du bureau d’études paraît simple : s’il a été possible de réaliser un ensemble de cette importance avec un vocabulaire architectural et constructif standardisé en un peu plus d’une quinzaine d’années, il devrait être possible de développer une stratégie de conservation de l’ensemble des cités à l’aide d’un nombre limité de prescriptions. Du moins, pour autant que l’on puisse identifier précisément le système mis en place par Eggericx pour échapper au risque de monotonie, à savoir : créer une identité à l’échelle de la maison, à celle de la rue et à celle des quartiers.

La diversité dans l’unité et les structures combinatoires complexes

  • 15 STEGEN G., « (T04) Unité dans la diversité », in Plan de gestion patrimoniale des maisons classées (...)

14Le travail d’élaboration du PGP débute par l’étude des permis de construire et le relevé du « petit patrimoine » (les modèles de lucarnes, de portes, d’auvents, de volets, etc.) dans la perspective de dégager une logique permettant de rattacher chaque adresse à ses particularités architecturales et constructives. Le système de diversification des thématiques semble cependant obéir à des logiques plus élaborées que celles du regroupement ou du type de maison. Et c’est, finalement, un système reposant sur le principe de structures combinatoires complexes qui émerge de l’analyse : quelques variations, notamment de rythme, suffisent à accroître considérablement la diversité15. Parmi ces variations : composer en miroir, créer des couples, alterner, marquer les extrémités, déplacer, changer de thème dans les sous-groupes, etc. À ces variations, il faut ajouter le thème de la couleur qui sert à différencier les unités à l’échelle des deux cités : les maisons aux menuiseries vertes et noires appartiennent au Logis, les jaunes et noires à Floréal.

  • 16 Ibid., p. 8. Les cartes thématiques sont regroupées dans le cahier P03.

15C’est l’exploitation maximale de ces différents registres qui explique l’impression de diversité dans l’unité qui se dégage de ce grand ensemble. Pour en découvrir la clé, il a été nécessaire de cartographier les regroupements de combinaisons (les maisons à corniches en bois ou en béton, les types de toitures, etc.) et les niveaux sur lesquels certains thèmes opéraient de manière autonome (la période d’exécution, par exemple). Dix-huit cartes thématiques permettent d’identifier la structure originelle, mais aussi de déterminer les éléments des cahiers des charges ainsi que des détails qui s’appliquent à chaque élément pour une adresse précise [fig. 5]16.

Figure 5

Figure 5

Un exemple d’optimisme social (place des Zinnias, Floréal, Belgique)), vers 1934. Architecte Jean-Jules Eggericx (vers 1930).

© Duquesne / reproduction Urban Brussels.

  • 17 Ibid., p. 11-12.

16Quant au secret de l’unité, il réside « simplement » dans la proportion constante des fenêtres à croisillons qui déterminent l’image de la cité. Qu’ils soient verticaux ou horizontaux, les châssis sont composés sur une grille homogène et régulière, car toutes les vitres ont pratiquement la même dimension qui constitue une sorte de plus petit dénominateur commun. Leur proportion (H/L=√2) n’est pas le fruit du hasard : « […] elle est unique. L’assemblage de deux rectangles ayant ces proportions est un rectangle présentant à nouveau la même proportion. L’assemblage de quatre rectangles ayant ces proportions donne le même résultat, et ainsi de suite17. » Enfin, une autre propriété découlant de la proportion constante, essentielle dans la perception de l’ordre, est que les diagonales de ces surfaces sont toujours parallèles ou perpendiculaires entre elles. Ainsi la vitre a-t-elle dicté les différents composants de l’architecture (portes, bow-windows, volets, lucarnes, etc.) sans que ne disparaisse jamais la proportion fixée [fig. 6].

Figure 6

Figure 6

La fenêtre et la proportion constante. Extrait du « Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal », Cahier (T04), Arsis, 2001.

© Arsis / reproduction Urban Brussels.

  • 18 Ibid., p. 17.
  • 19 Ce système oblige, par exemple, l’humidité de l’air à se condenser sur les vitrages plutôt que sur (...)

17La matière fait intégralement partie du système complexe que constituent les deux cités. L’art de bâtir, fondé sur l’expérience accumulée, consiste en effet à faire fonctionner les parties dans une relation collégiale avec l’ensemble. L’usure matérielle est reportée sur ce qui ne contribue pas en premier lieu à la stabilité et sur ce qui peut se remplacer aisément, par exemple l’enduit des façades18. Dans ce système global, les éléments de construction ne sont donc pas parfaits en eux-mêmes, mais ils sont exactement appropriés à l’ensemble et l’on ne peut les remettre en cause sans mettre en péril le tout19. C’est ainsi que, dans l’intérêt du maintien de l’ensemble, le bureau d’études a inscrit ces principes à la fois dans une stratégie d’entretien des parties (T02) et dans un document intitulé « L’adaptation des maisons aux usages actuels » (T05) élaboré un peu plus tard.

Les objectifs et le contenu du plan de gestion adopté en 2001

18Le plan de gestion déposé par le bureau Arsis au terme d’une année intense d’étude, en 2001, est conçu comme « un encouragement à bien faire » [fig. 7]. Il poursuit un double objectif :

  • 20 En vue de financer l’achèvement du chantier, 25 % des maisons environ furent vendues à des propriét (...)

– permettre aux propriétaires (privés et publics20) d’entretenir correctement leur bien, de le restaurer si nécessaire ou d’en remplacer certains éléments lorsque leur état ne permet plus la restauration – ceci dans le strict respect de cette hiérarchie des interventions ;

  • 21 Car le plan de gestion est adopté sur avis conforme (contraignant) de la CRMS.

– permettre d’alléger les procédures administratives lorsque les demandes de travaux respectent les règles préconisées21.

Figure 7

Figure 7

Image synthétique du « Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal », Cahier (T04), Arsis, 2001.

© Arsis / reproduction Urban Brussels.

19À l’origine, le plan comprend :

20• des documents indicatifs, permettant de recueillir le maximum d’informations sur une maison donnée :

21Le tableau des maisons classées (T01), organisé par adresses, spécifiant pour chaque maison les références des types de portes, lucarnes, cheminées, etc. On y trouve rapidement les principales informations de base pour une adresse donnée.

22Les recueils des types de maisons (P10 pour Le Logis et P20 pour Floréal) constitués d’une fiche par type de maison, reprenant les élévations et toitures d’origine, ainsi que certaines précisions (architecte, transformations éventuelles, etc.).

23Les grands plans de localisation des différents types de maisons dans les cités (P11, P12, P13 pour la cité Le Logis, et P21 pour la cité Floréal) indiquant, pour chaque parcelle, les toitures, lucarnes et cheminées d’origine.

24Les cartes thématiques (P03) répertoriant, selon dix-huit thèmes différents, les variantes qui sont indépendantes des types de maisons (corniches, auvents, lucarnes, cheminées, etc.) [fig. 8]. Ces cartes facilitent la gestion administrative (propriétés privées ou publiques, type de logements, phases de construction) et documentent les aspects constructifs. Elles donnent la situation d’origine et aussi les adaptations ou transformations.

Figure 8

Figure 8

Carte thématique des différents types de lucarnes. Extrait du « Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal », Cahier (P03) J, Arsis, 2001.

© Arsis / reproduction Urban Brussels.

25Le catalogue du petit patrimoine (P01) : dessins détaillés des châssis, volets, portes, portillons d’entrée, etc., renvoyant aux détails techniques de construction correspondants (P02) et à la description des travaux conseillés (T02) [fig. 9].

Figure 9

Figure 9

Inventaire du petit patrimoine : les portes. Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal à Watermael Boitsfort, Cahier (P01), Arsis, 2001.

© Arsis / reproduction Urban Brussels.

26• des documents relatifs aux travaux recommandés (P02 et T02) :

27Le recueil des détails de construction et d’exécution (P02) de tous les éléments de façades et de toitures. Les détails techniques de la situation d’origine sont accompagnés de l’amélioration autorisée si nécessaire.

28Le cahier des charges (T02) spécifiant les travaux autorisés aux différents éléments de façade et de toiture classés : menuiseries, corniches, lucarnes, auvents, enduits, etc. Il donne des informations sur la situation d’origine et les pathologies généralement rencontrées.

29• un texte général sur les moyens mis en œuvre dans la conception de ces cités :

30« Unité dans la diversité » (T04) expliquant les principes de la composition urbanistique et documentant les moyens mis en œuvre pour l’organiser.

Évaluation du plan et compléments d’études (2005-2014)

31Le bilan effectué après cinq années de gestion a montré que les objectifs avaient été atteints, même si privilégier la restauration par rapport au remplacement avait toujours nécessité des négociations longues et délicates avec les propriétaires, qu’ils soient privés ou publics.

  • 22 Dénommée, à l’époque, direction des Monuments et des Sites de la Région bruxelloise ; aujourd’hui d (...)

32Dès 2005, une série d’études complémentaires a été commandée au bureau d’études par l’administration du Patrimoine22, portant essentiellement sur la systématisation de transformations anciennes (comme la fermeture de certains porches couverts en façade arrière) et sur des dispositifs particuliers situés dans les zones de recul (terrasses, garde-corps, murs de soutènement, abris de jardin, etc.). Il s’agissait aussi de prendre en compte les questions de sécurité et d’effraction (aggravées par le non-respect de la hauteur maximum des haies de clôtures à 1,20 mètre).

  • 23 Mesurées de manière scientifique et non calculées à l’aide de logiciels inadaptés.

33Cependant, les nouvelles normes énergétiques en vigueur et les primes régionales accordées pour les travaux d’isolation ont nécessité, en 2008, l’élargissement de cette commande à « l’adaptation des maisons au confort et aux besoins actuels ». Le principal défi à relever était de pallier le risque bien réel d’appliquer à ces maisons des normes de performance énergétique calculée pour des constructions neuves, sans tenir compte de leurs qualités et performances réelles23.

34C’est ici que le classement partiel des maisons (réduit au seul aspect extérieur) s’est avéré problématique, car les demandes de transformations opérées sur la distribution en plan des maisons avaient évidemment des implications déterminantes sur le confort et le climat intérieur. Aussi des recommandations générales ont-elles été incluses, mettant en garde les propriétaires contre les conséquences très néfastes de certaines modifications (comme la suppression des sas d’entrée) sur la consommation énergétique – en regard des gains attendus de certaines mesures d’isolation.

35Les seuls documents disponibles pour aborder les questions hygrothermiques (audits partiels, mesures effectuées à l’initiative de propriétaires ou de conseillers en énergie) avaient été réalisés dans des conditions peu maîtrisées. Leurs conclusions, souvent contradictoires, laissaient cependant deviner que l’excès d’humidité était au cœur de la problématique et que des paramètres importants (comme l’orientation des maisons et les transformations apportées au plan originel) n’avaient pas été pris en compte [fig. 10].

Figure 10

Figure 10

La diversité et l’orientation des maisons exigent d’analyser les performances réelles du bâti existant, rue des Scilles, Floréal (Belgique), en 2004. Architecte Jean-Jules Eggericx (1922-1923).

© A. Van Loo.

36Afin de tenter de répondre le plus adéquatement possible à la question délicate de l’équilibre hygrothermique, un nouvel audit énergétique de l’une des maisons-types a été réalisé en 2014, cette fois sur la base d’un cahier des charges très précis rédigé par le bureau d’études Arsis suite à l’analyse des hiatus apparus entre les études précédentes.

37Il en est ressorti que l’excès d’humidité des constructions figurait bien parmi les problèmes d’inconfort à résoudre en priorité, car il aggravait de manière significative les autres défauts inhérents au système constructif des maisons.

Adaptation aux besoins actuels et équilibre hygrothermique des maisons (cahier T05)

38L’hypothèse de travail du bureau Arsis (ensuite validée par la CRMS, les sociétés coopératives et la société d’audit agréée) a été de préconiser des mesures hygrothermiques de confort et de santé permettant d’influer directement sur la demande en isolation. Car les mesures favorables au confort sont toujours favorables à l’économie d’énergie – tandis que l’inverse n’est pas nécessairement vrai. Ce constat impliquait un véritable changement de paradigme : le raisonnement courant actuel, « atteindre le confort par l’économie d’énergie », devenait : « atteindre l’économie d’énergie par le confort ». Ce PGP marque donc le début d’une inversion importante qui renoue avec l’ancienne théorie du confort, dans le respect de méthodes assez évidentes et éprouvées, comme on le faisait dans le passé lorsque les ressources énergétiques étaient limitées.

39De manière concrète, l’amélioration du confort devrait permettre la réduction de la température de 1° à 2°, ce qui influe favorablement sur les désagréments causés par d’autres points faibles découlant des caractéristiques constructives des maisons des cités-jardins (ponts thermiques, étanchéité à l’air des menuiseries, confort d’été). C’est donc l’interaction entre confort et énergie qui oriente dorénavant les décisions et les priorités – le bon choix étant tributaire de chaque maison concrète, à savoir : le type de maison, avec ses caractéristiques architecturales et sa distribution en plan, son orientation, les modifications déjà intervenues, les installations techniques spécifiques, etc.

40Les mesures proposées ont été regroupées dans un nouveau cahier T05, dénommé « adaptations aux besoins actuels ». Il propose des travaux qui aident à répondre à des besoins en termes d’économie d’énergie et de confort ainsi que de sécurité, mais toujours dans le respect de l’ensemble des critères relatifs à la conservation du patrimoine. Ce cahier fait donc le lien avec les travaux d’entretien ou d’amélioration autorisés dans le cahier T02 (petit patrimoine) et met en garde contre les paradoxes qui peuvent exister entre les divers objectifs poursuivis, tout en définissant la manière de s’orienter vers les bonnes solutions.

41La marche à suivre préconisée est la suivante :

- définir les priorités en fonction des moyens disponibles (car les travaux les plus coûteux ne sont pas nécessairement les plus performants) ;

- faire les travaux dans le bon ordre (isoler la toiture avant de remplacer les vitrages) ;

- admettre qu’en gagnant sur un aspect on peut perdre sur un autre ;

- adapter ses choix à la maison concrète que l’on habite (type, orientation, modifications intervenues, installations techniques) ;

- ne pas sous-estimer l’importance des gestes simples dans l’économie et le confort (par comparaison aux gros investissements).

42Les mesures hygrothermiques et de confort sont déclinées sous forme de quatre thèmes :

1. le compartimentage des espaces (recommandations) : étanchéité des menuiseries, suppression des ponts thermiques, confort d’été, assainissement des murs et sols humides, autres mesures favorables à la gestion de la température et de l’humidité [fig. 11] ;

2. économies d’énergie par l’enveloppe extérieure : murs de façade, sols sur espaces non chauffés, toitures, vitrages de menuiseries extérieures, isolation des portes d’entrée, assainissement des murs et sols humides ;

3. mesures en faveur de la sécurité des vitrages, de la performance des menuiseries extérieures et du confort d’utilisation (notamment des fenêtres à guillotine) ;

4. isolation acoustique : vitrages et menuiseries.

Figure 11

Figure 11

Détail (P02) répondant aux prescriptions de restauration des auvents en béton en cas de demande spécifique d’isolation du pont thermique (T02, B7). Situation d’origine et projetée.

© Arsis / reproduction Urban Brussels.

Le plan de gestion définitif adopté en 2014

43Ce complément d’étude a nécessité d’importants ajouts aux cahiers de prescriptions et de dessins techniques. L’ensemble du plan de gestion a dès lors été revu, complété par le bureau d’études et validé par la CRMS avant d’être adopté par le gouvernement sous sa forme définitive. Il a aussi été précédé d’un vade-mecum (T00) du plan de gestion patrimoniale qui énonce les objectifs du PGP, la méthodologie utilisée pour favoriser la restauration d’un grand ensemble (situation de référence et dérogations techniques admises), la mise en pratique du PGP (solutions expérimentées et fournies sous forme de dessins P02, de prescriptions ou de cahier des charges (T02), aides financières prévues), un aperçu de l’ensemble des cahiers du PGP et leur mode d’emploi [fig. 12].

Figure 12

Figure 12

Image synthétique du « Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal » adopté en 2014.

© Arsis / reproduction Urban Brussels.

44In fine, certains travaux particulièrement coûteux (comme l’isolation des façades) ne sont autorisés que si un audit énergétique (tel que décrit à l’article A1 du T02) démontre que ces mesures sont réellement opportunes et constituent une priorité. Cet audit doit répondre à la question suivante : les mêmes économies peuvent-elles être réalisées par d’autres mesures plus aisées et moins coûteuses à mettre en œuvre, moins problématiques pour la conservation du patrimoine ? Ces audits doivent aussi permettre à l’administration (qui assure l’accompagnement du PGP) de récolter des données relatives aux caractéristiques hygrothermiques des maisons classées (et à en dégager les meilleures solutions à préconiser en fonction des types et conditions d’habitation). Elles doivent également permettre d’évaluer les gains réels des mesures énergétiques adoptées par rapport à leur impact sur le patrimoine.

45Tous les autres travaux décrits dans le PGP sont dispensés d’autorisation à condition de respecter la hiérarchie des interventions qui est donnée :

– la conservation des éléments d’origine doit toujours être privilégiée et l’entretien approprié est la première mesure de conservation ;

– les travaux de remplacement d’ouvrages non originels viseront une restitution identique ou la plus proche possible de la situation d’origine (pour veiller à l’unité dans la diversité) ;

– les améliorations techniques proposées ne peuvent porter atteinte au patrimoine existant et doivent être considérées comme des mesures de conservation ;

– le remplacement complet ou partiel d’éléments d’origine doit respecter les prescriptions techniques et les plans de détails. Il ne sera mis en œuvre que si l’approche conservatoire s’avère techniquement impossible [fig. 13] ;

– l’adaptation du bâti aux besoins actuels ne peut pas porter préjudice au patrimoine.

46Les demandes qui ne respectent pas les solutions préconisées dans le PGP ne sont pas interdites, mais elles ne sont pas dispensées de permis. Elles suivent alors simplement le cheminement normal des demandes de « permis unique », comme c’est le cas pour tous les biens classés.

Figure 13

Figure 13

Détail (P02) répondant aux prescriptions d’amélioration de la devanture des lucarnes à colombage existantes. Situation d’origine et projetée (T02, C4). Extrait du « Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal ».

© Arsis / reproduction Urban Brussels.

47Le plan de gestion patrimoniale déposé en 2001 et revu en 2014 est parvenu à endiguer les interventions disparates sur les façades et toitures des maisons et à encourager les bonnes pratiques sans interdire d’autres approches, pour autant qu’elles s’inscrivent dans les règles de bonne conservation d’un ensemble classé. À ce titre, on peut dire que l’application du PGP est un succès.

48Cependant, eu égard au nombre de propriétaires et d’interlocuteurs différents, assurer le suivi régulier des demandes de travaux et des chantiers n’est pas une sinécure. En effet, à la complexité urbanistique et architecturale des cités correspond évidemment une certaine complexité du PGP dont les prescriptions, cahiers des charges et détails techniques s’adressent aux propriétaires publics et aux maîtres de l’ouvrage plutôt qu’aux propriétaires privés – ceux-ci étant censés consulter un architecte ou à l’administration du Patrimoine culturel s’ils souhaitent entreprendre de petits travaux ne nécessitant pas d’architecte [fig. 14].

Figure 14

Figure 14

Vue aérienne des cités-jardins Le Logis et Floréal (Belgique) en 2012.

© Bruciel / reproduction Urban Brussels.

49C’est toutefois loin d’être un réflexe de la part des propriétaires privés qui voient dans le classement une réduction de leurs droits. Ils préfèrent parfois réaliser des travaux sans autorisation, que l’on découvre tardivement, et doivent alors procéder à une demande de régularisation qui pose assurément problème.

50Ce constat devrait conduire l’administration à installer sur place une antenne qui serve de relais entre elle et les propriétaires privés (et même les propriétaires publics) – sorte de cellule d’information et de conseil, comprenant au moins un architecte, installée si possible dans une « maison témoin » ayant conservé ses dispositifs d’origine, qui pourrait expliquer à tout un chacun les grands principes du PGP et ses avantages : rapidité des permis et subventions à la clé.

51Son rôle principal serait d’orienter les demandeurs vers les travaux préconisés par le PGP et, en fonction de l’état de leur maison et de l’importance des interventions qu’ils souhaitent entreprendre, de les conseiller dans leurs démarches : soit s’adjoindre un architecte, soit examiner avec eux les petits travaux qu’ils pourraient envisager de réaliser avec l’aide d’un entrepreneur qui respecte scrupuleusement les prescriptions et recommandations du plan.

52Enfin, l’installation de cette cellule au centre des cités impliquerait une fréquentation régulière des lieux et une vigilance naturelle qui ne serait pas perçue comme une « descente » de l’administration pour verbaliser mais plutôt comme le suivi normal des travaux en cours et une observation bienveillante pour que tout se passe le mieux possible.

53Maintenir une telle antenne sur place nécessite bien sûr des moyens mais, à l’échelle de quelque 1 000 maisons, il paraît assez évident que son rôle de « facilitateur » simplifierait fortement le travail que l’administration doit investir dans la gestion des régularisations et la réparation des travaux inacceptables.

Haut de page

Notes

1 Cadre légal et composition de la CRMS : http://www.crms.irisnet.be/fr/cadre-legal/composition-crms [lien valide en janvier 2022]. Mission de la CRMS : http://www.crms.irisnet.be/fr/cadre-legal/mission [lien valide en janvier 2022].

2 Le campus médical et social des étudiants de l’université catholique de Louvain à Woluwe-Saint-Lambert (Bruxelles).

3 Le Code bruxellois de l’aménagement du territoire (CoBAT) constitue la base juridique de l’urbanisme.

4 http://patrimoine.brussels/decouvrir/plans-de-gestion-patrimoniale [lien valide en janvier 2022].

5 L’essentiel de cet article se fonde sur les études approfondies réalisées entre 2001 et 2014 par Guido Stegen et son bureau d’études Arsis à la demande de la Région de Bruxelles-Capitale. Ces études ont débouché sur le PGP Le Logis et Floréal comprenant différents cahiers de prescriptions ou cahier des charges, mais aussi cahiers de détails de construction et modèles. Les différentes stratégies mises en œuvre pour atteindre l’Unité dans la diversité renvoient au cahier T04 du PGP. Le contenu du premier PGP (2001) a fait l’objet d’un article succinct (VAN LOO Anne, « Les cités-jardins Le Logis et Floréal à Watermael-Boitsfort », Thema & Collecta, 2011, no 1, « Gestion du patrimoine mondial », p. 99-105). Depuis, le PGP a été largement complété.

6 Bien que les esquisses préparatoires de J.-J. Eggericx présentent des volumes géométriques aux toitures plates, il décide finalement de privilégier les typologies et techniques constructives ayant fait leurs preuves (toitures à bâtières), tout en poussant au maximum la standardisation des composants.

7 126, rue du Pinson. Maison classée le 3 février 2011.

8 En collaboration avec les architectes Lucien François (1894-1983) et Raymond Moenaert (1882-1977) pour la cité Floréal.

9 STEGEN G., « (T04) Unité dans la diversité », in Plan de gestion patrimoniale des maisons classées des cités-jardins, p. 16, disponible en ligne http://patrimoine.brussels/liens/plans-de-gestion-patrimoniale/logis-floreal/unite-dans-la-diversite [lien valide en janvier 2022].

10 Le classement porte sur les ensembles de maisons antérieurs à 1940. Les immeubles élevés compris dans ce périmètre ont fait l’objet de mesures de protection distinctes. Les ensembles construits après 1940 présentent d’autres caractéristiques typologiques et constructives, mais ils mériteraient aussi un PGP.

11 Dans la zone de protection, la Commission royale des Monuments et des Sites (CRMS) rend des avis non contraignants sur les demandes de travaux tandis que dans la zone classée, ils le sont.

12 Le CoBAT prévoit que les travaux réalisés sur des biens classés nécessitent un « permis unique », une procédure qui inclut un avis contraignant de la CRMS. Cependant, tous les travaux conformes au plan de gestion sont exemptés de cette procédure.

13 L’administration du patrimoine souhaitait développer ce plan en interne mais il n’a pas été finalisé.

14 La commande a été effectuée en janvier 2001 et l’essentiel de l’étude a été déposé à la fin de cette année pour répondre au souhait du gouvernement.

15 STEGEN G., « (T04) Unité dans la diversité », in Plan de gestion patrimoniale des maisons classées des cités-jardins, p. 7-10. Voir aussi le cahier P03, p. 3-4.

16 Ibid., p. 8. Les cartes thématiques sont regroupées dans le cahier P03.

17 Ibid., p. 11-12.

18 Ibid., p. 17.

19 Ce système oblige, par exemple, l’humidité de l’air à se condenser sur les vitrages plutôt que sur de plus mauvais supports (les parois extérieures, les sols ou les plafonds) ce qui diminuerait le pouvoir d’isolation de l’enveloppe et augmenterait la note de chauffage. Les qualités de l’enduit des façades comptent également parmi les composants importants de ce système global.

20 En vue de financer l’achèvement du chantier, 25 % des maisons environ furent vendues à des propriétaires privés dans les années 1928-1932. Elles sont toujours des propriétés privées aujourd’hui.

21 Car le plan de gestion est adopté sur avis conforme (contraignant) de la CRMS.

22 Dénommée, à l’époque, direction des Monuments et des Sites de la Région bruxelloise ; aujourd’hui direction du Patrimoine culturel – Urban Brussels : http://patrimoine.brussels/news/urban-brussels [lien valide en janvier 2022].

23 Mesurées de manière scientifique et non calculées à l’aide de logiciels inadaptés.

Haut de page

Table des illustrations

Titre Figure 1
Légende Panorama de la cité Le Logis dans l’axe de l’avenue du Ramier (Belgique), vers 1935. Aménagement paysager Louis Van der Swaelmen et architecture Jean-Jules Eggericx (1924).
Crédits © Nemerling / reproduction Urban Brussels.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 242k
Titre Figure 2
Légende Le Logis, avenue du Ramier (Belgique) en 2004, architecte Jean-Jules Eggericx (1924).
Crédits © A. Van Loo.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 253k
Titre Figure 3
Légende Floréal, exploitation du relief préexistant (Belgique). Architectes Louis Van der Swaelmen et Jean-Jules Eggericx (1922-1923), 2018.
Crédits © Bastin & Evrard.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 511k
Titre Figure 4
Légende Ensemble des maisons protégées et datation des différents chantiers mis en œuvre. La cité Floréal est représentée en jaune. Les autres entités appartiennent à la cité Le Logis. Extrait du « Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal », Cahier (P03), carte thématique G, Arsis, 2001.
Crédits © Arsis / reproduction Urban Brussels.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 288k
Titre Figure 5
Légende Un exemple d’optimisme social (place des Zinnias, Floréal, Belgique)), vers 1934. Architecte Jean-Jules Eggericx (vers 1930).
Crédits © Duquesne / reproduction Urban Brussels.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 288k
Titre Figure 6
Légende La fenêtre et la proportion constante. Extrait du « Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal », Cahier (T04), Arsis, 2001.
Crédits © Arsis / reproduction Urban Brussels.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 90k
Titre Figure 7
Légende Image synthétique du « Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal », Cahier (T04), Arsis, 2001.
Crédits © Arsis / reproduction Urban Brussels.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 442k
Titre Figure 8
Légende Carte thématique des différents types de lucarnes. Extrait du « Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal », Cahier (P03) J, Arsis, 2001.
Crédits © Arsis / reproduction Urban Brussels.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 289k
Titre Figure 9
Légende Inventaire du petit patrimoine : les portes. Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal à Watermael Boitsfort, Cahier (P01), Arsis, 2001.
Crédits © Arsis / reproduction Urban Brussels.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 263k
Titre Figure 10
Légende La diversité et l’orientation des maisons exigent d’analyser les performances réelles du bâti existant, rue des Scilles, Floréal (Belgique), en 2004. Architecte Jean-Jules Eggericx (1922-1923).
Crédits © A. Van Loo.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-10.jpg
Fichier image/jpeg, 415k
Titre Figure 11
Légende Détail (P02) répondant aux prescriptions de restauration des auvents en béton en cas de demande spécifique d’isolation du pont thermique (T02, B7). Situation d’origine et projetée.
Crédits © Arsis / reproduction Urban Brussels.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-11.jpg
Fichier image/jpeg, 462k
Titre Figure 12
Légende Image synthétique du « Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal » adopté en 2014.
Crédits © Arsis / reproduction Urban Brussels.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-12.jpg
Fichier image/jpeg, 220k
Titre Figure 13
Légende Détail (P02) répondant aux prescriptions d’amélioration de la devanture des lucarnes à colombage existantes. Situation d’origine et projetée (T02, C4). Extrait du « Plan de gestion patrimoniale des cités-jardins Le Logis et Floréal ».
Crédits © Arsis / reproduction Urban Brussels.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-13.jpg
Fichier image/jpeg, 341k
Titre Figure 14
Légende Vue aérienne des cités-jardins Le Logis et Floréal (Belgique) en 2012.
Crédits © Bruciel / reproduction Urban Brussels.
URL http://journals.openedition.org/insitu/docannexe/image/34898/img-14.jpg
Fichier image/jpeg, 471k
Haut de page

Pour citer cet article

Référence électronique

Anne Van Loo, « Le plan de gestion patrimoniale : un outil de gestion pour les grands ensembles protégés »In Situ [En ligne], 47 | 2022, mis en ligne le 15 avril 2022, consulté le 20 mai 2022. URL : http://journals.openedition.org/insitu/34898 ; DOI : https://doi.org/10.4000/insitu.34898

Haut de page

Auteur

Anne Van Loo

Secrétaire permanente honoraire de la Commission royale des Monuments et des Sites (Région de Bruxelles-Capitale)

anne.vanloo1@gmail.com

Haut de page

Droits d’auteur

Licence Creative Commons
In Situ Revues des patrimoines est mis à disposition selon les termes de la licence Creative Commons Attribution - Pas d'Utilisation Commerciale - Pas de Modification 4.0 International.

Haut de page
  • DOAJ - Directory of Open Access Journals
  • OpenEdition Journals
Rechercher dans OpenEdition Search

Vous allez être redirigé vers OpenEdition Search