Navigation – Plan du site

Danièle Voldman, Locataires et propriétaires. Une histoire française

Romain Maurice
Locataires et propriétaires
Danièle Voldman, Locataires et propriétaires. Une histoire française, Paris, Payot, 2016, 350 p., ISBN : 9782228915298.
Haut de page

Texte intégral

  • 1 Driant Jean-Claude, Les politiques du logement en France, Paris, La Documentation française, 2009.

1Danièle Voldman propose un ouvrage plus large que le titre ne le laisse entendre. Comme annoncé en quatrième de couverture, l’auteure réalise une « histoire générale du logement » plus qu’une « simple » étude des rapports entre propriétaires et locataires et du poids politique de ces acteurs. Les chercheurs spécialisés dans le logement n’y apprendront certainement pas de nombreux éléments tellement l’ouvrage traite d’un vaste sujet sur une longue période (de 1789 à aujourd’hui), mais il constitue une bonne référence pour les étudiants et les personnes curieuses de s’ouvrir au sujet. La lecture de ce livre couplée à celle de l’ouvrage de Jean-Claude Driant1 sur les politiques du logement en France constitue une présentation complète, claire et synthétique des tenants et aboutissants de la question du logement en France et du rôle des pouvoirs publics dans le domaine. Précisons également que cet ouvrage porte exclusivement sur la question du logement. Les rapports entre propriétaires et locataires d’autres types de produits immobiliers n’y sont pas du tout abordés. Danièle Voldman adopte un plan chronologique en quatre grandes parties. Elles correspondent à quatre phases différentes dans les liens entre propriétaires et locataires et, surtout, dans la place et le rôle joué par l’État dans les politiques du logement.

2De 1789 à 1871, le logement relève essentiellement de la sphère privée. C’est la question du droit de propriété qui est alors essentielle. Un nouvel ordre social s’installe après la Révolution de 1789. Il est marqué par un le transfert radical des propriétés, par l’introduction de la propriété unique et par son établissement légal en tant que « droit naturel et imprescriptible » dans l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. L’auteure développe principalement trois éléments dans cette première partie. Premièrement, le droit de vote d’alors est censitaire et la fiscalité directe repose majoritairement sur la contribution foncière. Mieux vaut donc être propriétaire et riche pour devenir citoyen à part entière. Deuxièmement, les batailles sociales et les révolutions qui ont marqué le XIXe siècle se focalisaient peu sur la question du logement : « le piètre logis faisait partie de la vie des pauvres, fatalité associée à la crainte de manquer d’ouvrage et de pain » (p. 43). En l’absence de toute politique sociale, ce sont d’abord les questions des salaires et des conditions de travail qui sont prégnantes. Toutefois, bien que les devoirs des propriétaires envers leurs locataires soient restreints, voire absents, des évolutions législatives ont lieu. Elles visent d’abord à limiter les risques d’épidémies, jusqu’à progressivement aboutir à l’idée que les propriétaires ont le devoir de ne pas nuire à la santé de leurs locataires. Surtout, à compter loi Melun de 1850 relative à l’assainissement des logements insalubres, les locataires peuvent impliquer les pouvoirs publics pour défendre leur droit à un logement décent. Troisièmement, sous l’impulsion de Napoléon III, d’Haussmann et de grands patrons, les pouvoirs publics comme les industriels s’intéressent de plus en plus à partir des années 1850 aux conditions de vie des habitants et des travailleurs. Les visées sont alors principalement économiques, urbanistiques et sanitaires mais les grands travaux d’haussmannisation et la construction des premières cités ouvrières posent toutefois les bases des futures habitations à bon marché (HBM) et d’une implication de plus en plus importante des pouvoirs publics dans le logement. Elle prend une tournure brutale le 30 septembre 1870, date d’instauration du premier moratoire des loyers pour répondre à l’urgence de la guerre puis à l’instauration de la Commune à Paris. Dès lors, la question du logement sort définitivement de la sphère des rapports strictement privés. Avec ces mesures et avec l’importance grandissante du socialisme dans le débat politique, nait progressivement l’idée que le logement n’est pas une marchandise comme les autres et que le lutte entre propriétaires et locataires est aussi un des aspects de la lutte entre les classes.

  • 2 Voir à ce sujet : Nappi-Choulet Ingrid, « Le logement, laissé-pour-compte de la financiarisation de (...)

3Les trois autres grandes parties de l’ouvrage portent sur les périodes de 1871 à 1945, de l’après-guerre à 1979 puis des années 1980 à nos jours. Parce que la promulgation d’un nombre de plus en plus important de politiques publiques relatives au logement et la naissance du logement social sont liées à des questions plus larges de planification urbaine, de santé publique et de politiques sociales, l’auteure s’éloigne alors, dans certains chapitres, de son sujet central des rapports et du poids politique respectif des propriétaires et des locataires. Ces éléments sont bien connexes, mais parfois, ils sont peu rapportés au sujet central. Ainsi, c’est souvent au lecteur de comprendre en quoi des législations nationales et des décisions étatiques ont changé les rapports entre propriétaires et locataires. Nous regrettons également le choix de l’auteure de n’évoquer que ponctuellement et à chaque fois en quelques lignes seulement un changement sociétal structurel de la seconde moitié du XXe siècle, à savoir que le nombre de ménages propriétaires de leur résidence principale devient supérieur au nombre de locataires. Danièle Voldman évoque certaines des conséquences économiques, sociales et urbanistiques d’un tel changement, mais dans des affirmations parfois peu étayées. C’est par exemple le cas lorsqu’elle affirme que les ménages modestes, en souhaitant devenir propriétaire, ont cédé à ce qui reste largement un « mirage » et que d’autre part ces accédants, « surpris par la lourdeur imprévue ou mal calculée des remboursements, étranglés par le surendettement […] furent pris au piège de leurs maisonnettes » (p. 276). Elle effleure également l’importance de la nature des propriétaires des logements, mais le rôle respectif des promoteurs immobiliers, des investisseurs institutionnels (qu’ils soient des bailleurs au capital privé ou public, sociaux ou non) et des particuliers n’est que rapidement évoqué, ce qui crée une certaine confusion. Certes, des compagnies d’assurance et des fonds d’investissement sont propriétaires-bailleurs de logements en France, mais leur nombre est faible. De plus, les promoteurs immobiliers ne sont qu’extrêmement rarement des propriétaires fonciers et immobiliers. Contrairement à ce que laisse penser l’ouvrage (p. 297-298), les études actuelles montrent plutôt qu’il n’y a pas aujourd’hui de « financiarisation » du logement en France2. Enfin, les particuliers propriétaires-bailleurs d’un ou plusieurs logements (parfois alors même qu’ils sont locataires de leur résidence principale) sont peu évoqués. En résumé, la catégorisation de la nature des propriétaires nous semble trop rapide, ce qui nuit à l’analyse de l’évolution de leurs rapports entre eux et avec leurs éventuels locataires. Un lecteur non averti conclura trop rapidement à une catégorisation en trois grands groupes qui partagent globalement des idées et des intérêts similaires : les propriétaires-bailleurs institutionnels privés (c’est à des « zinzins », pour investisseurs institutionnels), les bailleurs sociaux et les particuliers.

4À partir de la seconde partie, l’ouvrage porte essentiellement sur l’histoire générale du logement en France ainsi que sur les principales politiques du logement et d’hébergement, de la Troisième République à nos jours. Sur ces thématiques, l’ouvrage est clair. Il permet de bien comprendre l’évolution du rôle des pouvoirs publics (particulièrement de l’État) dans la construction de logements (principalement grâce au parc de logements des bailleurs sociaux) et dans l’établissement des législations qui ont contribuées à améliorer la qualité du parc tout en influant sur le montant des loyers. L’auteure montre bien également que le marché du logement est un tout et que la question de l’hébergement d’urgence et du logement des ménages modestes ne peut pas se régler sans agir globalement sur la qualité, la quantité, le mode d’occupation et le mode de gestion du parc de logements.

5Ainsi, les thématiques abordées par l’ouvrage sont bien plus nombreuses que ne le laisse penser son titre : la régulation ou non des loyers, le poids politique des associations de propriétaires et de locataires, les conditions de logement lors des deux guerres mondiales, la reconstruction, le rôle du logement social, le traitement des quartiers insalubres et des bidonvilles, l’hébergement des sans-abris (qui ne sont ni locataire, ni propriétaire), la « politique de la ville » et le traitement des grands ensembles, le fonctionnement des marchés du logement, la répartition entre aides à la pierre et aides à la personne. Le plan chronologique permet de bien comprendre quelles furent les questions majeures, voire urgentes, des différentes époques, mais a pour défaut – habituel pour un tel plan – de mélanger dans des mêmes parties des thématiques parfois relativement éloignées les unes des autres. L’auteure pose toutefois bien le contexte, ce qui permet au lecteur de garder le fil de l’ouvrage et de retenir les principaux éléments.

Haut de page

Notes

1 Driant Jean-Claude, Les politiques du logement en France, Paris, La Documentation française, 2009.

2 Voir à ce sujet : Nappi-Choulet Ingrid, « Le logement, laissé-pour-compte de la financiarisation de l'immobilier », Esprit, n° 381, 2012, p 84-95.

Haut de page

Pour citer cet article

Référence électronique

Romain Maurice, « Danièle Voldman, Locataires et propriétaires. Une histoire française », Lectures [En ligne], Les comptes rendus, 2016, mis en ligne le 15 juin 2016, consulté le 14 novembre 2018. URL : http://journals.openedition.org/lectures/21023

Haut de page

Droits d’auteur

© Lectures - Toute reproduction interdite sans autorisation explicite de la rédaction / Any replication is submitted to the authorization of the editors

Haut de page