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Antoine Guironnet, Ludovic Halbert, L’empire urbain de la finance

Nicolas Ausello
L'empire urbain de la finance
Antoine Guironnet, Ludovic Halbert, L'empire urbain de la finance. Pouvoir et inégalités à l'ère du capitalisme de gestion d'actifs, Paris, Amsterdam éditions, 2023, 317 p., ISBN : 978-2-35480-274-5.
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Texte intégral

1Antoine Guironnet et Ludovic Halbert ouvrent L’empire urbain de la finance par un constat : l’urbanisation actuelle des métropoles françaises est marquée par les logiques propres aux marchés financiers, où des acteurs tels que les banques, les fonds d’investissement, les promoteurs immobiliers, et surtout les gérants d’actifs jouent un rôle crucial. Ces derniers, chargés de faire fructifier l’épargne d’individus et d’entreprises, cherchent à diversifier leurs placements par « l’achat de bâtiments destinés à être mis en location et revendus à plus ou moins longue échéance » (p. 15). Les auteurs pointent également la manière dont cette financiarisation façonne de plus en plus les métropoles contemporaines selon des critères de rentabilité et de spéculation, le plus souvent au détriment de la justice spatiale et de l’environnement. Sur le plan théorique, le propos s’inscrit dans le sillage de travaux d’économie urbaine en adoptant une grille analytique qui croise les approches dites « internalistes » (centrées sur les outils et les concepts théoriques de la finance), et « externalistes » (focalisées sur les rapports de domination des organismes financiers sur les orientations politiques, économiques et sociales de la société). Ce cadre s’arrime à une lecture « spatialiste » de la relation entre gestion d’actifs et immobilier afin d’interroger les enjeux géographiques qu’impliquent les processus de financiarisation de l’urbanisme.

  • 1 À l’image des sociétés d’investissement immobilier (SII).
  • 2 Dans un contexte de fort interventionnisme de l’État en termes de planification et d’aménagement du (...)

2La relation entre l’environnement bâti et le marché de la finance n’est pas nouvelle. Le chapitre 1 est consacré aux premières expérimentations de la propriété actionnariale, permise au XIXe siècle par l’essor de la reconnaissance de la propriété privée du sol et de la marchandisation des titres fonciers (p. 41). Les frères Pereire sont cités comme l’exemple emblématique du développement de la propriété urbaine actionnariale de cette époque durant laquelle le secteur financier devient un moteur clé du processus d’urbanisation à Paris. Les années 1960 marquent un deuxième tournant avec la création par l’État d’instruments de « pierre-papier » (p. 50). Le système consiste à drainer l’épargne des classes moyennes pour financier des parcs immobiliers résidentiels et tertiaires1 afin de diversifier le financement de la construction de logements locatifs sans peser sur les dépenses publiques2. Les auteurs identifient une troisième étape dans les années 1980 avec l’internationalisation progressive du rapport entre marché financier et immobilier, particulièrement pour l’immobilier d’entreprise. Cette inflexion marque l’essor de la gestion d’actifs appliquée à l’environnement bâti. Il s’agit dès lors pour les détendeurs de titres de les gérer « activement » dans le seul but de créer de la valeur et d’accumuler du capital.

  • 3 Fonds de pension, retraite, assurance, fonds souverain, gestion de fortune personnelle, etc.
  • 4 Notamment en raison de la complexité des montages et de la faible traçabilité des flux.

3Le chapitre 2 amorce un développement sur la manière dont les fonds des gestions d’actifs alimentent les placements immobiliers et contribuent à la production urbaine des grandes métropoles. Profitant d’un afflux d’épargnes aux origines diverses3, les gérants d’actifs se présentent en experts des marchés immobiliers locaux auprès d’investisseurs étrangers. Ce faisant, « ils incarnent une modalité efficiente d’allocation du capital dans [les] espaces urbains » (p. 71). Entourés de prestataires, notamment dans le conseil immobilier, les gérants s’efforcent d’intégrer les attentes des investisseurs afin d’en faire leurs clients. Si les auteurs soulignent la difficulté de réaliser une géographie précise de la circulation des produits d’investissement immobiliers à l’échelle mondiale4, une cartographie des sièges des sociétés de gestion met en évidence leur forte concentration spatiale dans l’ouest parisien (p. 86), qui permet entre autres de faciliter la coordination du secteur.

4Le chapitre 3 aborde la place et le rôle de l’État dans la gestion d’actifs immobiliers. Le pouvoir central a en effet exercé une influence notable du côté de l’offre de capitaux, par la mise en place de réformes favorisant l’attractivité des investisseurs, mais également du côté de l’absorption de la demande, en incitant des organismes institutionnels et privés à devenir locataires des bâtiments. Les auteurs relèvent les arguments qui justifient une telle politique de l’offre : facteur de modernisation de l’urbanisme métropolitain, accroissement de la productivité pour les entreprises devenues locataires de biens immobiliers dont la gestion est optimisée, soutien au secteur de la construction et à l’emploi et retombées fiscales substantielles pour un État financièrement de plus en plus contraint. Le pouvoir central a donc permis que soit étendue la mainmise du secteur de la gestion d’actifs sur l’immobilier tertiaire et résidentiel.

5Compte tenu de l’importance du parc immobilier détenu, les gérants d’actifs ont un rôle à jouer pour atteindre les objectifs de réduction de la consommation énergétique, incarnés en France par les Grenelle I (2009) et II (2010). Interpellés par la puissance publique quant à leur contribution à l’effort pour la transition écologique, les gérants y voient plutôt l’occasion d’une conquête de « nouveaux fronts pionniers d’accumulation » (p. 127). Ce thème est exploré dans le chapitre 4. Au-delà des traces visibles dans les organigrammes (« service développement durable ») et dans le vocabulaire des rapports d’activité, l’intégration de l’enjeu environnemental se traduit principalement dans les critères d’évaluation des biens. Par exemple, l’incertitude des placements est désormais évaluée à l’aune du respect des règlementations thermiques des bâtiments. À travers les modes de calcul et les indicateurs, les gérants d’actifs ont progressivement procédé au verdissement des conventions qui dirigent leurs investissements. Ainsi, par effet d’entrainement, les entreprises locataires des biens sont en mesure d’accepter des loyers plus élevés en contrepartie « du gain d’image qu’implique l’occupation d’un immeuble certifié » (p. 146). Les auteurs soulignent toutefois que les modes d’adaptation des gérants d’actifs diffèrent en fonction des contextes métropolitains et des types d’immeubles, jugés plus ou moins stratégiques.

  • 5 Il s’agit sur ce point d’une augmentation de la valeur de l’immeuble corrélée à une augmentation de (...)
  • 6 Alain Lipietz, « Le tribut foncier urbain aujourd’hui : le cas de la France », Cahiers marxistes, n (...)

6Le chapitre 5 ouvre une réflexion théorique sur la création de la plus-value et de la rente par les gérants d’actifs immobiliers. Les bénéfices retirés par ces derniers sont principalement liés aux loyers et à la prise de valeur5. Conçus comme un produit financier, les revenus tirés des immeubles s’apparentent aux yeux des professionnels à ceux tirés d’obligations et d’actions boursières classiques. Finalement, les auteurs mettent en évidence une combinaison de deux types de rentes, l’une foncière et l’autre financière, qui fait la complexité de la financiarisation de l’immobilier. La première renvoie à une définition bien connue de la rente, dont la définition est empruntée à A. Lipietz : il s’agit du « droit, donné au propriétaire foncier, de prélever une part de la plus-value produite par le processus de production »6 sur le sol dont il est propriétaire. La rente foncière dépend alors fortement du contexte urbain au sein duquel se trouve le bâtiment (équipement, accessibilité, proximité d’autres activités). Le second type de rente provient du travail de mise en œuvre de gestion que les gérants d’actifs réalisent afin de légitimer leur position et leur utilité dans les circuits d’investissement. C’est donc sur les marchés financiers que les clients-investisseurs tirent une rente financière. Ces clients, aussi propriétaires de titres financiers (et non d’immeubles), et par là détenteurs de droits monopolistiques, peuvent jouer à la bourse et bénéficier d’éventuelles plus-values en fonction de la variation des cours. Ce constat permet aux auteurs d’ouvrir un débat sur l’origine de la valeur, opposant une lecture institutionnaliste, qui voit le droit comme la condition de possibilité de ce processus d’accumulation, et une lecture marxienne qui soutient une détermination des institutions par les rapports sociaux.

7Le chapitre 6 couvre la dimension spatiale des rapports entre gestion d’actifs et immobilier. Les auteurs mettent l’accent sur « la très forte sélectivité spatiale, matérielle et sociale [des] investissements » (p. 188). Les auteurs soulignent notamment que l’injonction contemporaine des urbanistes à la mixité fonctionnelle s’accorde mal avec les formes monofonctionnelles des immeubles de bureaux. Après les effets sur les espaces urbains, ce sont les effets politiques de la financiarisation de l’immobilier qui sont traités. Le chapitre 7 décrit ainsi la manière dont se mettent en place des « coalitions de croissance » (p. 231) entre exécutifs locaux et promoteurs immobiliers pour attirer les gérants d’actifs, avec pour exemple le modèle lyonnais. Le contexte parisien est présenté comme un cas d’étude différent en raison de la forte fragmentation institutionnelle du territoire, mais non moins propice à l’accueil de gérants d’actifs qui profitent des dynamiques concurrentielles à l’échelle locale pour imposer leurs critères d’investissement. Après avoir examiné les politiques de soutien à la financiarisation de la ville, le dernier chapitre s’intéresse aux différentes formes de contestation qui cette fois s’y opposent. Il est question des voies empruntées par les luttes urbaines de la société civile comme celles d’acteurs passant par des biais plus institutionnels et officiels.

8Fondé sur un matériau d’enquête étoffé et des ressources accumulées depuis une quinzaine d’années, L’empire urbain de la finance examine finement les mécanismes de la gestion financiarisée de projets urbains qui façonnent de nouveaux contextes métropolitains en France. D’un point de vue géographique, il semblerait intéressant de pousser l’étude des recompositions socio-spatiales des quartiers investis par le biais de l’analyse spatiale et de la cartographie, et ainsi d’apporter un éclairage supplémentaire aux processus décrits.

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Notes

1 À l’image des sociétés d’investissement immobilier (SII).

2 Dans un contexte de fort interventionnisme de l’État en termes de planification et d’aménagement du territoire, qui engage d’importantes ressources budgétaires.

3 Fonds de pension, retraite, assurance, fonds souverain, gestion de fortune personnelle, etc.

4 Notamment en raison de la complexité des montages et de la faible traçabilité des flux.

5 Il s’agit sur ce point d’une augmentation de la valeur de l’immeuble corrélée à une augmentation des loyers ou à une prolongation des baux. C’est donc le décalage entre la valeur initiale et la valeur actualisée qui permet une plus-value à la revente.

6 Alain Lipietz, « Le tribut foncier urbain aujourd’hui : le cas de la France », Cahiers marxistes, n° 243, 2013, p. 2.

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Pour citer cet article

Référence électronique

Nicolas Ausello, « Antoine Guironnet, Ludovic Halbert, L’empire urbain de la finance », Lectures [En ligne], Les comptes rendus, mis en ligne le 01 juillet 2024, consulté le 13 mai 2025. URL : http://journals.openedition.org/lectures/65050 ; DOI : https://doi.org/10.4000/11wv6

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Rédacteur

Nicolas Ausello

Doctorant en géographie et aménagement à l’Université Paris 8 Vincennes-Saint-Denis, membre du laboratoire Dynamiques sociales et recomposition des espaces (LADYSS UMR 7533).

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