- 1 Capital, 8 juillet 2023.
- 2 Colonies, « Investisseurs institutionnels » [en ligne], 2024, disponible sur : https://www.livecol (...)
- 3 Ikoab, « Le coliving, l'investissement malin » [en ligne], 2024, disponible sur : https://www.ikoa (...)
1Depuis la fin des années 2010, le coliving attire de plus en plus l’attention de la presse financière et immobilière. Cette forme émergente de logement partagé assortie de services et destinée aux jeunes adultes des classes intermédiaires et supérieures séduit par les rendements élevés que ses opérateurs promettent. Un article de presse titrait par exemple en 2023 « Le coliving, comment réussir un investissement immobilier ultra-rentable1 », relayant les discours enthousiastes des acteurs du secteur. Sur son site, Colonies, première entreprise française de coliving, promet par exemple à ses futurs investisseurs institutionnels « des rendements optimisés2 » tandis qu’IKOAB, entreprise belge, vante « un rendement net supérieur à celui du marché immobilier locatif classique3 ».
- 4 L’Écho, 16 novembre 2022.
2Ces promesses attirent des investissements significatifs. En novembre 2022, la presse économique belge annonce « une des plus grosses levées de fonds belges de l’année », tous secteurs confondus, à l’occasion du partenariat entre Cohabs, première entreprise de coliving active à Bruxelles, et Ivanhoé Cambridge, filiale immobilière de la Caisse de dépôt et placement du Québec (CDPQ), l’un des plus importants gestionnaires de fonds institutionnels au Canada. L’accord porte sur un investissement de 400 millions d’euros jusqu’en 2026, conditionné à des résultats en termes de croissance. L’objectif annoncé est d’atteindre 5 000 chambres dans onze villes à l’échelle internationale à la fin de l’année 20264.
3Le coliving s’ajoute de cette façon à la liste des niches immobilières très financiarisées telles que les maisons de repos, les résidences pour touristes et les résidences étudiantes privées. La littérature montre que ces produits sont avant tout façonnés pour satisfaire aux exigences de leurs investisseurs, en promettant une rentabilité élevée et sûre (Aveline-Dubach, 2022 ; Revington et August, 2020 ; Trouillard, 2014).
- 5 « la domination croissante des acteurs, marchés, pratiques, mesures et récits financiers, à des éc (...)
4Ces niches sont une matérialisation parmi d’autres de la financiarisation du logement, qui s’est renforcée à la suite de la crise économique de 2008. Globalement, la notion de financiarisation du logement renvoie aux multiples processus par lesquels cet objet est traité comme un actif financier. Cette mutation n’est pas surprenante : le logement est un bien dont la forme et l’accès sont largement déterminés par les conditions de l’économie capitaliste (Gaudreau, 2020), elle-même caractérisée depuis les années 1970 par une financiarisation, suite à d’importantes réformes publiques visant à réduire l’action de l’État et à soutenir l’investissement privé par l’intermédiaire des marchés financiers. Ce processus multiforme peut être défini comme « the increasing dominance of financial actors, markets, practices, measurements and narratives, at various scales, resulting in a structural transformation of economies, firms (including financial institutions), states and households »5 (Aalbers, 2016, p. 2).
5Cette financiarisation pénètre toutes les composantes du marché du logement, contribuant à y implanter de nouveaux acteurs, de nouveaux produits, de nouvelles perceptions et de nouvelles pratiques en termes de production et de gestion, qui ensemble, le refaçonnent de façon plus ou moins intense selon les segments concernés. L’article présenté ici s’intéresse à cette dernière dimension, à savoir la transformation des modes de gestion et de production du logement au service d’une rentabilité maximale, en formulant la question de recherche suivante : comment la financiarisation du logement influence-t-elle les modes de production et de gestion du logement ? Pour y répondre, il prend comme cas d’étude le coliving bruxellois, récemment apparu dans la capitale belge. Les paragraphes suivants font état des résultats de la littérature sur ces questions, avant de décrire précisément l’objet de recherche et de présenter les résultats de l’enquête.
- 6 Nous désignons par l’expression simplifiée « rendement » le rendement locatif net. Le rendement lo (...)
6La financiarisation du logement s’accompagne du développement de nouveaux modes de gestion et de production, déjà documentés par la littérature. Nous postulons que ces modalités visent à maximiser le rendement6 extrait de ces biens, objectif découlant de leur assimilation à des couples « rendement-risque » et des acteurs impliqués dans ce processus.
7D’abord, l’assimilation des logements à des actifs financiers comme les autres signifie que ces biens sont désormais évalués par leurs détenteurs ou futurs acquéreurs avant tout selon leurs niveaux de rendement et de risque. Cette dynamique est particulièrement nette pour la part minoritaire mais croissante de logements transformés en titres échangeables sur les marchés des capitaux (Guironnet et Halbert, 2023 ; Aveline-Dubach et al., 2020). Quant aux logements détenus selon la forme classique de la propriété immobilière, le développement d’activités de gestion immobilières facilite l’évaluation selon un couple « rendement-risque ». Proposées par des acteurs divers et selon des horizons d’investissement variables, ces activités déchargent les investisseurs de toute tâche dévolue habituellement à un bailleur (par exemple : Trouillard, 2014). Les outils numériques contribuent également à cette perception chiffrée des biens résidentiels, en stimulant les logiques purement calculatrices du côté des (potentiels) propriétaires (Fields et Rogers, 2021), comme cela est exposé plus loin.
8Nous postulons que cette transformation du logement en un (quasi) actif financier ou sa perception comme tel implique des rapports nouveaux au rendement immobilier, en termes d’ampleur visée et de moyens d’action. D’abord, de la réduction de la perception du logement en termes de rendement et de risque découle la prépondérance de l’objectif, à niveau de risque égal, de maximisation du rendement dans sa production et sa gestion. Ensuite, les moyens mis en œuvre pour atteindre cet objectif sont renouvelés par l’insertion d’acteurs financiarisés et de gestionnaires de biens dans le marché résidentiel. En outre, l’implication de ces derniers nécessite des niveaux de rendement permettant de rémunérer deux parties : la propriété et la gestion.
9Ces rapports au rendement induits par la financiarisation du logement influencent donc les modes de production et de gestion du logement locatif privé, au service de sa maximisation. La littérature permet d’identifier plusieurs dimensions transversales à ces nouvelles modalités dont trois sont centrales dans le coliving bruxellois : la réduction ou la densification des espaces mis en location, la numérisation de la gestion et l’exploitation des failles urbanistiques, qui interviennent selon une intensité inégale et des combinaisons variées en fonction des typologies de logement. Il faut en effet rappeler que de nombreux pans du marché résidentiel restent largement caractérisés par des dynamiques rentières classiques (Périlleux, 2023).
10D’abord, la financiarisation du logement entretient une relation forte avec la densification et la réduction des surfaces. Ce processus a contribué à réduire les tailles des unités résidentielles, puisque les investisseurs cherchent à transformer en revenu chaque mètre carré (Harris, Nowicki et White, 2023). C’est particulièrement visible dans l’intérêt que portent les acteurs financiers aux différentes formes de résidences-services, qu’elles soient destinées à des étudiant·es, des personnes âgées ou dans le cas du coliving, des jeunes adultes des classes intermédiaires et supérieures. Ces niches immobilières très financiarisées regroupant un nombre important d’unités dans un même bâtiment sont taillées sur mesure pour en faire des actifs attractifs auprès des investisseurs, par leurs loyers élevés au mètre carré, leur promotion comme des biens sûrs et résilients et l’existence d’intermédiaires prenant en charge la gestion locative (Revington et August, 2020 ; Trouillard, 2014). Dans ce modèle résidentiel, le lit ou la chambre devient l’unité de location permettant la densification et l’intensification de la location, en maximisant le nombre de locataires au sein d’un même espace (White, 2023).
11Ensuite, la numérisation permet d’optimiser l’acquisition et la gestion locative de logements, en particulier ceux caractérisés par une dispersion et une hétérogénéité forte. Des recherches indiquent par exemple la financiarisation progressive du marché des maisons unifamiliales dans certains contextes, tels que les États-Unis où la crise financière de 2008 a donné l’opportunité à de grands investisseurs d’acquérir de vastes stocks de maisons bon marché et concentrées spatialement (Christophers, 2023). Cette situation avantageuse a été renforcée par le développement de technologies numériques de prospection et gestion immobilières. Ces dernières réduisent considérablement les coûts de ces opérations, via le développement d’algorithmes d’acquisition et l’extraction massive de données, via la création d’applications pour smartphone ou de systèmes de verrouillage sans clé limitant les interactions avec les locataires et via la surveillance numérique des travailleurs et travailleuses de la maintenance. Elles permettent de cette façon de constituer et de gérer de façon optimisée un parc de logements dispersés (Fields, 2022). En Afrique du Sud, l’automatisation de la sélection des locataires et de la gestion des paiements s’appuie sur et nourrit l’extraction massive de données, qui génère également de la valeur (Migozzi, 2023). Dans le secteur de l’hébergement de courte durée, la gestion croissante des biens par des entreprises spécialisées s’accompagne d’outils numériques qui permettent à ces « corporate hosts » de générer des économies d’échelle et d’optimiser les taux d’occupation et le rendement pour le propriétaire, à un niveau inaccessible aux bailleurs individuels (Cocola-Gant et al., 2021). Comme dans d’autres secteurs d’activités (Simonet, 2018), cette numérisation permet également de mettre au travail les locataires dans la gestion locative (Fields et Rogers, 2021).
12Cette numérisation de l’immobilier contribue également à la réduction du logement à un couple « rendement-risque » comme n’importe quel actif financier. Les plateformes proposent des interfaces en ligne reprenant le suivi du paiement du loyer, les problèmes de maintenance, etc. qui génèrent des données qui mesurent, trient et classent. Certaines utilisent l’intelligence artificielle pour accorder des biens résidentiels à chaque profil spécifique d’investisseurs. De telles modalités transforment les prises de décision financière en favorisant des raisonnements chiffrés pour définir et évaluer les biens (Fields et Rogers, 2021).
13Enfin, les interactions entre financiarisation du logement et réglementations urbanistiques méritent d’être davantage explorées alors que plusieurs travaux montrent que certains acteurs majeurs de ce processus adoptent des pratiques spécifiques dans ce domaine. Le concept d’« entreprenariat réglementaire » (regulatory entrepreneurship) (Pollman et Barry, 2017) désigne les entreprises opérant dans un secteur d’activité dans lequel l’exploitation des failles des réglementations existantes et/ou la modification de la loi constituent une dimension significative de leur modèle économique. Airbnb (Aguilera, Artioli et Colom, 2019) ou Uber (Coiquaud et Morissette, 2020) en sont les figures les plus connues. Ces entreprises ont pour spécificité de développer leurs activités dans des espaces législatifs réellement ou imaginairement flous, de prendre avantage de cette incertitude pour ensuite, « demander pardon » aux autorités publiques. Elles visent également une croissance rapide de sorte à augmenter leur rapport de force vis-à-vis des autorités publiques. Enfin, elles mobilisent leurs client·es comme force politique pour revendiquer un encadrement favorable. L’extensibilité (scalability), c’est-à-dire la capacité d’un produit à s’adapter à un changement d’ordre de grandeur de la demande, constitue un facteur de succès important pour les entrepreneurs réglementaires. Grandir rapidement renforce les chances de succès, dans la mesure où les autorités en charge de la régulation – qui souvent réagissent moins vite que les entrepreneurs – sont incapables de mettre fin à l’activité avant qu’elle atteigne une masse critique (Pollman et Barry, 2017).
14Nous proposons donc dans cette contribution de poursuivre ces réflexions sur les modes de production et de gestion induits par la financiarisation du logement. Pour ce faire, nous étudions les pratiques des entreprises du coliving bruxellois depuis la recherche de biens immobiliers jusqu’aux interactions quotidiennes avec leurs locataires. À chaque étape, nous montrons que les rendements visés, élevés et rapides, façonnent ces pratiques, caractérisées par une forme d’intensification de l’occupation de l’espace et de compression des délais. À la lumière de cette analyse, la niche immobilière du coliving apparaît bel et bien telle qu’elle est : un produit pensé et élaboré pour répondre avant tout aux exigences d’investisseurs.
15En poursuivant ces objectifs, la recherche s’inscrit dans le champ de la socio-économie du logement, en prenant pour parti que les activités économiques de production et de gestion immobilières s’insèrent dans le social. En effet, ces activités prennent forme au sein de celui-ci, dans ce cas le contexte réglementaire et l’environnement bâti, et l’influencent, par exemple à travers la vie des locataires. La recherche ne vise cependant pas à dresser ici une sociologie de l’intermédiation immobilière, en s’intéressant de façon approfondie aux profils, parcours et représentations des acteurs enquêtés, qui dépasserait les objectifs proposés.
16La contribution prend comme objet le secteur du coliving bruxellois. La définition précise du coliving, apparu dans la capitale belge en 2016, comme celle de nombreux phénomènes émergents sur le marché immobilier, est rendue ardue par l’absence de cadre juridique et par les multiples utilisations du terme qu’en font les acteurs immobiliers afin de promouvoir des formes résidentielles voire hôtelières parfois très différentes. L’observation permet de catégoriser le coliving comme une forme de résidences-services destinées aux jeunes adultes des classes intermédiaires et supérieures, ce qui le distingue des résidences étudiantes haut de gamme. Il propose à la location des petites unités privées meublées, généralement une chambre, accompagnées d’espaces partagés, souvent présentés comme « supérieurs ». La location est forfaitaire et inclut des services, tels que la gestion des charges, la fourniture de produits de nettoyage et d’épicerie de base (sel, huile, papier toilette, etc.) et le nettoyage régulier des espaces communs. Les baux sont présentés comme plus courts et plus flexibles que dans la location traditionnelle. Par ailleurs, certaines caractéristiques sont récurrentes parmi les entreprises opérant les établissements de coliving : la plupart d’entre elles incluent dans les charges des services supplémentaires comme l’organisation d’événements, la location de vélos ou de trottinettes, la mise à disposition d’une salle de sport, etc. ; elles s’appuient largement sur les outils numériques dans le recrutement des locataires et la gestion quotidienne de leurs établissements ; enfin, elles affirment offrir une expérience de vie communautaire à leurs locataires.
17Ces aspects attirent principalement des jeunes expatrié·es dans les établissements de coliving bruxellois : selon les données transmises par une entreprise en février 2021, les locataires présentent un âge médian de 25 ans et le rapport entre femmes et hommes est assez équilibré. Un premier tiers de ceux et celles-ci est belge, majoritairement non-bruxellois, un second tiers est français, et enfin, un dernier tiers est d’une autre nationalité de l’Union européenne. Près de deux tiers sont en emploi, les autres étant stagiaires ou étudiant·es. Les entretiens menés avec ces locataires (encadré 1) permettent d’affiner ce profil. Non seulement il s’agit de jeunes adultes très diplômé·es mais en outre, leur parcours est largement marqué par des séjours à l’étranger, en particulier durant leurs études, témoignant de leur haut capital culturel et économique. Ils restent en général un an dans l’établissement de coliving concerné.
18À Bruxelles, le coliving consiste en une offre de niche, représentant environ 3 300 chambres réparties dans 330 résidences en janvier 2024 (source : encadré 1). Le secteur y a toutefois connu une forte croissance depuis 2016, année qui marque le début de son développement dans la capitale. Ce développement précoce et rapide par rapport à d’autres villes est nourri par des spécificités immobilières et démographiques, qui se surajoutent à des tendances globales : celle décrite plus haut de la financiarisation du logement mais aussi celle de la flexibilisation du marché du travail, qui se traduit notamment par des injonctions fortes à la mobilité internationale des jeunes adultes et façonne ainsi une demande spécifique sur le marché résidentiel des grandes villes. Bruxelles est en effet le siège de plusieurs institutions internationales de premier plan, qui attirent un nombre important de travailleurs et travailleuses qualifié·es (Casier, 2019). Elle reste pourtant caractérisée par des valeurs immobilières relativement basses par rapport aux capitales avoisinantes telles que Paris ou Amsterdam, bien qu’en forte croissance (Périlleux, 2023).
- 7 Les maisons bourgeoises bruxelloises typiques, majoritairement construites entre le milieu du XIXe(...)
19La majorité des établissements de coliving bruxellois se situent au sein de maisons bourgeoises typiques du centre-ville et de la première couronne urbaine7. Ils se distinguent ainsi du modèle typologique dominant des résidences-services, consistant en de larges complexes d’unités situés dans des immeubles neufs ou de bureaux reconvertis. Nous verrons dans la suite comment cette originalité contribue au développement rapide du secteur dans la capitale belge.
20En 2024, huit entreprises spécialisées dans le coliving opèrent environ 80 % des chambres de coliving recensées à Bruxelles (tableau 1). Elles ont pour la plupart été fondées par des entrepreneurs bruxellois à partir de 2016 et possèdent leur siège social dans la capitale. Si elles offrent un produit relativement similaire aux locataires, elles s’appuient sur deux modes de financement très différents. D’une part, certaines sont uniquement chargées de la gestion des biens qu’elles louent. Les établissements gérés par cette catégorie d’entreprise sont donc détenus par un propriétaire unique, généralement une personne physique. Il s’agit majoritairement d’individus issus des classes supérieures bruxelloises, en recherche d’un investissement immobilier rentable et sans tracas. Ces propriétaires sont déchargés des tâches liées à la location d’un bien et perçoivent les loyers dont sont déduits un pourcentage et/ou des frais de gestion prélevés par l’entreprise gestionnaire. D’autre part, une seconde catégorie d’entreprises de coliving détiennent le foncier qu’elles opèrent. Elles doivent donc lever du capital pour acquérir leurs établissements. En fonction de leur envergure, elles s’adressent à des investisseurs particuliers, des fonds d’investissement ou des sociétés immobilières cotées. On constate l’entrée récente de fonds étrangers dans un marché auparavant financé exclusivement par des capitaux belges. Sauf précision, ces deux types d’entreprises sont assimilées dans cet article sous le même terme « entreprises de coliving », leurs pratiques étant quasi similaires dans le développement et la gestion de leurs établissements. Cette forte proximité, qui peut sembler étonnante au regard de la différence de profil des propriétaires, sera rediscutée en conclusion.
Tableau 1 : principales entreprises de coliving implantées à Bruxelles en janvier 2024
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Nom
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Établissements (~)
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Chambres (~)
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Fondation
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Siège social
|
Modèle économique
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Cohabs
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61
|
887
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2016
|
Belgique (Bruxelles)
|
Propriétaire du foncier
|
|
ShareHome Bruxelles
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81
|
634
|
2017
|
Belgique (Bruxelles)
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Gestion
|
|
Colive
|
29
|
300
|
2018
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Belgique (Charleroi)
|
Hybride : certains établissements sont détenus par l’entreprise, d’autres sont pris en gestion uniquement.
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Ikoab
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39
|
317
|
2015
|
Belgique (Charleroi)
|
Gestion
|
|
ColocHousing
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26
|
190
|
2018
|
Belgique (Bruxelles)
|
Gestion
|
|
Co-homing
|
12
|
139
|
2019
|
Belgique (Bruxelles)
|
Non-déterminé
|
|
Neybor
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11
|
120
|
2019
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Belgique (Bruxelles)
|
Propriétaire du foncier
|
|
Colonies
|
10
|
150
|
2017
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France (Paris)
|
Gestion
|
Source : base de données propre (encadré 1).
21La suite de l’article suit le processus-type de production des résidences de coliving à Bruxelles, dont la reconstitution résulte d’une étude approfondie du secteur caractérisée par un éclectisme des données (encadré 1). Il s’intéresse d’abord à sa production, c’est-à-dire la sélection du bien et sa rénovation. Ensuite, il aborde sa gestion, à savoir le recrutement des locataires, la gestion des interactions avec ceux et celles-ci et la maintenance du bien.
Encadré 1 : enquêter sur un secteur immobilier émergent
L’analyse s’appuie ensuite sur des entretiens semi-directifs conduits auprès d’entreprises de coliving (14), des propriétaires d’établissements de coliving (5) ainsi que des membres des administrations locales bruxelloises et des représentant·es politiques (13). Pour la première catégorie, les discussions portaient sur l’historique, le modèle économique, les stratégies immobilières et les interactions avec le cadre réglementaire de l’entreprise concernée. Pour les propriétaires d’établissement, l’entretien abordait leur profil en termes professionnel et immobilier, leurs relations avec l’entreprise gestionnaire, leur parcours d’investissement dans le coliving et les modalités de gestion. Pour les administrations et représentant·es politiques, la discussion visait à recueillir l’état des connaissances sur le coliving de l’interlocuteur ou interlocutrice, le point de vue de son cabinet/administration, les contacts entretenus avec les entreprises opératrices et les outils déployés pour réguler ou pas le phénomène. Des entretiens ont également été conduits avec des locataires du coliving (23) sur leur parcours migratoire, professionnel et résidentiel. Enfin, cette enquête a nécessité la collecte et l’analyse d’un nombre important de sources écrites et numériques, produites par des structures variées. Nous avons dépouillé les articles de la presse immobilière et financière belge portant sur le coliving afin de documenter l’historique des entreprises et le fonctionnement du secteur. Une source particulièrement intéressante sont les interviews données par les fondateurs d’entreprises de coliving à la presse ou à l’occasion d’évènements professionnels. Si les entretiens sont mobilisés dans cette contribution en respectant l’anonymat des personnes interrogées, ce n’est pas le cas pour les citations de la presse. Une autre source documentaire importante est le contenu produit par les entreprises opératrices. Celui-ci est majoritairement numérique, car mis à disposition du public via leurs sites internet et les réseaux sociaux. Une exception est constituée par les baux de location, transmis par les locataires.
22À Bruxelles, les établissements de coliving associent des espaces partagés et de nombreuses chambres privées individuelles, comme décrit dans les prochains paragraphes. Les espaces partagés comprennent au minimum une cuisine équipée, une salle à manger, un salon et une buanderie. Dans les établissements d’une quinzaine de chambres ou plus, il est fréquent de trouver également une salle de projection et une salle de sport aménagées au sous-sol. Des espaces de travail communs et un deuxième salon peuvent également être ajoutés. Les locataires partagent parfois leur salle de bain mais la norme est la salle de bain individuelle. Toutefois, celle-ci consiste régulièrement en une simple cabine de douche et un évier directement installés dans la chambre ; la toilette est alors partagée entre plusieurs chambres.
23Pour maximiser le rendement tiré du coliving, les entreprises de coliving cherchent d’abord à augmenter leurs revenus locatifs, à savoir les loyers payés par les locataires. Pour ce faire, ils réalisent un double travail de maximisation : celui du nombre de chambres dans le bien converti en coliving et celui du prix à la chambre.
- 8 Trends, 22 novembre 2018.
24Lorsqu’elles produisent un établissement de coliving, les entreprises de coliving ont recours à la division d’un bien de relativement grande taille, classiquement une maison traditionnelle bruxelloise (figure 1), en de multiples petites unités louées individuellement. Comme l’explique à la presse le PDG d’une des plus grandes entreprises de coliving bruxelloise : « c’est un segment particulièrement rentable, car nous arrivons à louer une dizaine ou une quinzaine de chambres pour une seule maison »8.
Fig. 1 : deux établissements de coliving bruxellois
Ils occupent deux maisons bruxelloises mitoyennes et proposent respectivement onze et treize chambres à la location.
© C. Casier, 25 novembre 2021.
25En multipliant les unités locatives au sein d’une maison unifamiliale, le coliving en augmente considérablement les revenus locatifs. Ainsi, plus il y a de chambres dans un établissement, plus le rendement au mètre carré de celui-ci augmente. Cette relation inattendue résulte vraisemblablement d’une réduction de la surface d’espaces communs par occupant·e lorsque le nombre de chambres croît : concrètement, un coliving de douze chambres offre moins d’espaces communs par locataire qu’un établissement de huit chambres. Or, dans ces deux configurations, les locataires payent des loyers à la chambre relativement similaires. Cette relation positive entre nombre de chambres et loyer au mètre carré représente une inversion notable de la tendance constatée sur le marché du logement classique où le prix unitaire de la surface habitable d’un logement diminue généralement quand la surface augmente. Cette relation non-linéaire entre superficie et prix s’explique par des coûts fixes (sanitaires, réseaux…) qui augmentent le prix des plus petits biens (Cavailhès, 2005, p. 105). En outre, dans le cas du coliving, cette inversion est opérée dans la location mais pas dans l’achat des établissements : à cette étape, l’acquisition de relativement grandes surfaces assure un prix d’achat au mètre carré relativement faible. Ce décalage entre un prix d’achat au mètre carré faible et un loyer au mètre carré élevé renforce le rendement de ce mode de location.
26Ce mode de location à la chambre conditionne l’élaboration des projets de coliving dès l’achat. Lors des visites immobilières, les entreprises de coliving déterminent le nombre de chambres réalisables selon la typologie du bien, en visant un prix d’achat maximum par chambre. Si cette condition est respectée, elles acquièrent le bien. La description par la presse d’une maison à vendre témoigne de l’intégration de ce critère dans l’évaluation d’un bien : bien qu’elle compte cinq chambres en l’état, elle aurait « un potentiel de 8-9 chambres », ce qui la rend « idéale pour un projet d’investissement type coliving, coworking, etc9. ». Cette évaluation des logements en fonction du nombre de chambres potentielles est en fait un « calcul à rebours » comme identifié par Romainville dans sa thèse sur la production capitaliste de logement à Bruxelles. Dans le cadre d’un projet neuf, le promoteur évalue également le prix qu’il peut allouer au terrain concerné en fonction des recettes potentielles, des coûts de construction et des autres frais (Romainville, 2015, p. 50).
27Cette stratégie de maximisation du nombre de chambres est adoptée aussi bien par les entreprises uniquement gestionnaires que celles également propriétaires, à la différence que les secondes disposent de moyens supérieurs pour acquérir des biens plus grands, qui offrent des rentabilités encore plus élevées. Les premières font en effet reposer l’acquisition d’un établissement sur un seul particulier, ce qui diminue les moyens qui peuvent être investis par projet.
Fig. 2 : une chambre de coliving au dernier étage d’une maison
Elle est aménagée dans un espace qui n’est au départ pas destiné à cette fonction.
© C. Casier, 29 janvier 2021.
Fig. 3 : une chambre de coliving de très petite taille louée aux murs décrépis
La photographie est prise sur le pas de la porte. Le lit se trouve derrière le bureau.
© C. Casier, 17 février 2022.
28Pour maximiser le nombre de chambres dans une maison unifamiliale, les entreprises peuvent réaliser plusieurs aménagements. D’abord, les étages mansardés (figure 2) et les sous-sols comprenant une fenêtre sont quasi systématiquement transformés en chambres ou en espaces communs. Dans ce deuxième cas, cela libère de la place dans les pièces à vivre originelles pour y faire des chambres. Ensuite, les entreprises peuvent ajouter des cloisons pour diviser des pièces existantes. Il est également par exemple fréquent qu’une des trois traditionnelles pièces en enfilade des rez-de-chaussée bruxellois soit transformée en chambre en la séparant du séjour. Enfin, la surface des chambres peut être limitée (figure 3). Ces transformations se traduisent globalement par une réduction des espaces communs ou leur relégation aux lieux qui ne sont pas aménageables en chambres. Elles témoignent enfin de la relative facilité à diviser et louer les maisons bruxelloises traditionnelles à la chambre, ce qui représente un support déterminant au développement du coliving bruxellois. À cette division d’un bien en multiples unités locatives, s’ajoutent des loyers élevés à la chambre en soi. Ainsi, les prix pour une chambre de coliving à Bruxelles s’échelonnent généralement entre 700 et 1 000 euros par mois (charges comprises). À titre de comparaison, le prix moyen d’une chambre en colocation dans la même ville en 2023 était de 490 euros (charges comprises) (Salembier et Ledent, 2023). À travers la promotion de la flexibilité de leur produit, d’un mode de vie spécifique et d’une localisation valorisée, les entreprises présentent le coliving comme un produit unique, forgeant ainsi un monopole à leur profit. Cette singularité artificiellement construite permet de demander à leurs locataires des loyers supérieurs à ceux d’une chambre équivalente dans un logement étudiant ou une colocation traditionnelle. Les entreprises justifient également ces prix par les services offerts et la formule tout inclus, mais nous verrons plus bas que ces coûts sont compressés par les entreprises de coliving.
29Les entreprises de coliving tentent également de réduire leurs coûts dans la phase de production. Il s’agit ici essentiellement de compresser les délais entre l’achat et la commercialisation. Cette stratégie se couple avec celle d’une intervention limitée sur le bâti, en termes de rénovation et d’ameublement.
30Comme décrit précédemment, les entreprises de coliving développent leurs établissements majoritairement dans du bâti existant qu’elles rénovent. À Bruxelles, ce mode de production apparaît comme le dispositif qui permet de « créer » des chambres le plus vite. D’une part, la rénovation d’un bien est plus rapide que la construction neuve. D’autre part, le cadre réglementaire dans lequel le coliving s’est développé n’impose pas d’obtenir une autorisation pour ouvrir un tel établissement dans un logement existant. En outre, cela réduit l’incertitude pour l’investisseur, qui ne dépend pas des pouvoirs publics pour fixer le nombre de chambres exploitables dans le bâtiment acquis.
- 10 Ce cadre propice au développement du secteur est toutefois en évolution et pourrait faire l’objet (...)
31En effet, au 1er janvier 2024, le coliving ne fait l’objet d’aucune réglementation régionale spécifique et l’ouverture d’un établissement de coliving ne nécessite pas d’autorisation en soi10. En matière de rénovation de logement existant, le Code bruxellois de l’Aménagement du Territoire (CoBAT) soumet à permis d’urbanisme quatre types d’actes et de travaux, auquel échappe largement le coliving.
- 11 La Libre, 2 septembre 2021.
- 12 Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 12 décembre 2002.
32D’abord, est soumise à permis la modification même sans travaux de la destination de tout ou d’une partie d’un bien, à savoir la « fonction » à laquelle le bien doit être employé. En juin 2021, le tribunal de première instance francophone de Bruxelles a jugé que la transformation d’un immeuble d’habitation en coliving ne constituait pas un changement de destination soumis à permis d’urbanisme11. Ensuite, la modification de l’utilisation d’un bien est également soumise à permis, pour autant que cette modification figure sur une liste limitative arrêtée par le Gouvernement12 ; or, aucun changement d’utilisation résidentielle n’est soumis à permis. Le coliving n’est donc pas concerné. Troisièmement, la modification du nombre de logements dans une construction existante est aussi soumise à permis. Dans ce cadre, la notion de logement définie par le Règlement régional d’urbanisme (RRU) est souple et plusieurs éléments (sonnette unique, cuisine partagée, entrée unique, etc.) permettent d’argumenter qu’un établissement de coliving correspond à un seul logement, de même qu’une maison unifamiliale (Bernard, 2022). Le coliving n’est donc à nouveau pas concerné par cette disposition.
- 13 Responsable d’un service d’urbanisme communal (entretien du 24 mars 2021).
33Enfin, un permis est requis en cas de transformation physique d’une construction existante, à l’exception des travaux de conservation et d’entretien. Cependant, sont dispensés de cette obligation certains travaux considérés comme de « minime importance ». Si un propriétaire doit réaliser des transformations majeures pour produire un établissement de coliving, il doit demander un permis mais au même titre qu’un autre logement où une transformation similaire serait effectuée. Dans ce cas, la mention de l’exploitation future du bâtiment en coliving n’est pas requise. La responsable d’un service d’urbanisme communal résume bien ces limites de l’approche urbanistique pour encadrer le phénomène, puisque des critères basés sur l’occupation ne sont pas valables : « qu’un propriétaire loue [une maison] à une famille ou à un groupe d’étudiants qui l’occupent à plusieurs, ça n’entre pas dans les compétences urbanistiques. La maison n’est pas modifiée : c’est une maison unifamiliale13 ».
- 14 Développeur immobilier (entretien du 4 mai 2022).
34Afin de profiter pleinement de ce cadre réglementaire peu contraignant, les entreprises de coliving adoptent des stratégies pour éviter toute demande de permis. Un développeur immobilier déclare dans un entretien que « surtout pour aller vite, l’idée, c’est de ne pas demander de permis14 ». Ainsi, elles évitent d’acheter des maisons en situation urbanistique irrégulière ou avec une autre affectation que celle de logement pour ne pas devoir demander une régularisation. L’écrasante majorité des établissements de coliving bruxellois n’ont fait l’objet d’aucune demande récente de permis d’urbanisme.
- 15 Le Soir, 7 février 2019
35Comme Airbnb ou Uber, les entreprises du coliving adoptent ainsi en grande partie les stratégies de l’« entreprenariat réglementaire » (Pollman et Barry, 2017). L’exploitation de ce contexte réglementaire permissif a facilité l’émergence et le développement rapide du coliving à Bruxelles. D’une part, le coliving y apparaît comme un dispositif permettant de tirer de maisons unifamiliales des revenus plus élevés que lorsqu’elles sont louées entières, sans devoir obtenir un permis pour les diviser. Un agent immobilier précise d’ailleurs dans la presse qu’il s’agit d’une façon de contourner les normes contraignantes imposées par les services d’urbanisme : « beaucoup de nos propriétaires achètent ou sous-louent en coliving, ce qui leur apporte d’ailleurs des rendements importants […]. Cela permet par ailleurs de contourner le problème des surfaces minimum imposées puisqu’ils saucissonnent leur maison en plusieurs unités15 ».
- 16 Le Soir, 5 février 2021.
- 17 Interview de Y. Dauber, PDG de Cohabs, à Silversquare (9 mars 2022).
36D’autre part, ce mode de production sans autorisation raccourcit les délais de commercialisation des établissements de coliving. Comme le résume dans la presse le responsable d’une entreprise de coliving : « on a clairement profité des conditions légales en sortant rapidement des maisons sans avoir besoin de permis16. ». Plus tard, il confirme que ce modèle vise à « squeezer au maximum17 » ces délais. Plusieurs entreprises vantent ainsi des délais de six mois entre l’acquisition et l’ouverture.
37Ce mode de production est particulièrement attractif au regard des délais et procédures pour construire des logements neufs ou reconvertir en résidentiel des bâtiments existants en Région de Bruxelles-Capitale. Selon le rapport 2021 de l’Union professionnelle du secteur immobilier (UPSI), un an et huit mois seraient nécessaires en moyenne pour obtenir un permis et deux ans et quatre mois pour que l’autorité se prononce en cas de recours18. De plus, le Règlement régional d’Urbanisme (RRU) fixe des obligations relativement contraignantes pour les immeubles de logements en termes de création d’équipements communs et pour les projets de plus de 1 000 mètres carrés, des charges d’urbanisme sont dues par le demandeur du permis d’urbanisme. Par ailleurs, la rénovation d’un logement permet de bénéficier d’une TVA de 6 % alors que la rénovation de bureaux (ou autre affectation) est assujettie à une TVA de 21 %.
- 19 Structure équivalente à la Société d’investissement immobilier cotée (SIIC) française.
- 20 L’Écho, 11 mai 2021.
38C’est probablement dans ce contexte que la « rapidité d’exécution » du dispositif du coliving a encouragé la société immobilière réglementée (SIR19) belge AG Real Estate à investir dans la plus grande entreprise du secteur à Bruxelles : « la capacité qu’a Cohabs de faire revivre de l’immobilier disponible et leur rapidité d’exécution nous ont convaincus20 ».
- 21 Un apporteur d’affaires met en relation des personnes dans le cadre d’une vente immobilière. La pr (...)
- 22 Le Vif, 27 septembre 2018.
39Des économies d’échelle sont également réalisées de deux manières au moment de la production d’un nouvel établissement, dans l’achat, la rénovation et l’ameublement. Premièrement, les entreprises de coliving nourrissent des relations privilégiées avec les agences immobilières et apporteurs d’affaires21, de fait des transactions régulières qu’elles réalisent ou organisent. Cela permet aux premières de réduire le travail de recherche immobilière et les coûts à l’achat puisqu’elles obtiennent ainsi parfois des rabais, soit à leur profit lorsqu’elles sont directement propriétaires des établissements, soit à celui de l’acquéreur lorsqu’elles en assurent uniquement la gestion. Deuxièmement, le nombre important des chantiers et commandes diminue les coûts de rénovation et d’ameublement pour les entreprises. Ainsi, l’une d’elles se félicite dans la presse de disposer d’un « pouvoir de négociation élevé auprès de ses sous-traitants et fournisseurs22 ».
- 23 Architecte d’une entreprise de coliving (entretien du 3 juin 2022).
40Outre ces économies d’échelle, les entreprises de coliving cherchent à compresser les coûts dans la rénovation et l’ameublement avec des interventions limitées et parfois de mauvaise qualité, témoignant d’une production dirigée par la rentabilité. Ainsi, une entreprise propriétaire explique être contrainte pour attirer des investisseurs à baisser ses budgets de rénovation et d’ameublement pour accroître sa rentabilité, décrite comme plus faible que celle de ses concurrents à cause de la « haute qualité visée23 ». Cette exigence semble être également rencontrée du côté des entreprises uniquement gestionnaires. Un propriétaire d’un établissement géré en coliving explique par exemple qu’il n’est pas prêt à en acquérir un deuxième en raison du montant des travaux exigés par l’entreprise :
- 24 Propriétaire d’un établissement de coliving (entretien du 30 mai 2022).
J’ai été quelques fois en contact avec l’entreprise pour refaire un nouvel investissement mais les prix étaient trop élevés et surtout les frais qu’ils me demandaient de faire dans chacune des maisons étaient beaucoup trop importants. J’estimais moi que c’était beaucoup trop important et que c’était pas des travaux… fin voilà au budget pas bien maîtrisé quoi. C’est pour ça que j’en ai jamais refait24.
41Les locataires interviewé·es mentionnent des problèmes réguliers dans les bâtiments ou la maintenance. L’une décrit par exemple des incidents fréquents avec les douches, qualifiées de « cheap », et avec les canalisations qui n’auraient pas été réalisées soigneusement :
- 25 Locataire d’un coliving (entretien du 21 mars 2022).
On a toujours eu des problèmes avec les douches […]. En fait, [l’entreprise] mettait du matériel super cheap, et je pense que [elle] m’a changé ma douche en un an trois fois intégralement. Les canalisations sont faites n’importe comment. […] Et tout le monde dit ça. Quand je vais dans d’autres maisons, c’est toujours la même chose, problème de canalisation, problème d’humidité25.
42De plus, la tendance de certaines entreprises de coliving à installer des douches dans chaque chambre ou presque semble faire fi des réalités d’un bâti ancien.
- 26 Propos de L. Jadot, architecte d’intérieur d’une entreprise de coliving, lors de la conférence « C (...)
43L’architecte d’une entreprise de coliving revendique également d’« accepter la décrépitude » du bâti dans lequel elle implante ses établissements. Au nom d’arguments écologiques, il s’agirait de « minimiser le mille-feuille », c’est-à-dire de limiter le rafraîchissement des murs (enduit, peinture), de « laisser les choses vivre telles qu’elles sont » et d’« acheter le moins de matériaux possible26 ». Cette approche se matérialise dans des murs décrépis (figure 3) et des parquets abîmés. L’ameublement de chambres est également très minimal et propose peu de rangements.
44Enfin, la maintenance des bâtiments ne semble pas toujours à la hauteur des promesses. Un locataire explique que l’entreprise de coliving qui l’héberge a pris deux mois pour remplacer des plaques de cuisson défectueuses, laissant les vingt et un résident·es de l’établissement s’organiser avec seulement la moitié des équipements. Il a fallu que des potentiels investisseurs viennent visiter l’établissement pour que le problème soit résolu :
- 27 Locataire d’un coliving (entretien du 17 février 2022). Citation originale : « it's money bullshit (...)
C’est une histoire d’argent, rien de plus. Par exemple, le truc dans la cuisine était cassé depuis deux mois, puis finalement les investisseurs sont venus, et donc ils l’ont réparé lundi. C’est vraiment merdique27.
45Malgré ces défauts, les entreprises parviennent à assurer un taux d’occupation proche de 100 % au sein de leurs établissements. Ce paradoxe s’explique probablement par l’insertion compliquée des jeunes expatrié·es au sein du marché locatif classique bruxellois et de l’important travail de promotion mené par le secteur du coliving afin de présenter leurs établissements et le mode de vie associé comme uniques et particulièrement adaptés à ce public.
46Les entreprises de coliving justifient notamment leurs loyers élevés par les services et la maintenance inclus dans l’offre. Pourtant, elles parviennent à réduire ces coûts de différentes façons : économies d’échelle, automatisation des processus via les technologies numériques et mise à contribution des locataires.
- 28 Le dispositif des titres-services, établi en Belgique en 2001, représente une subvention étatique (...)
47D’abord, le nombre important de locataires vivant dans un même établissement permet de diminuer les consommations individuelles d’énergie et de répartir les coûts de frais fixes comme l’abonnement internet et Netflix. Le prix de la maintenance et du nettoyage des espaces communs est également réparti entre plusieurs locataires. Il faut d’ailleurs souligner que ce dernier service est peu onéreux pour les entreprises grâce au recours à une main-d’œuvre bon marché. Au sein de nombreux établissements, le nettoyage est par exemple effectué par le biais des titres-services, un dispositif subsidié par l’État belge à destination des ménages28. Le bail d’une entreprise prévoit que les locataires lui donnent procuration pour utiliser en leur nom cet avantage, qui n’est accessible qu’aux personnes physiques majeures domiciliées. De cette façon, elle fournit à ses locataires un service de nettoyage à moindre coût.
- 29 Responsable d’une entreprise de coliving (entretien du 13 décembre 2022).
48Cette répartition des coûts explique notamment pourquoi un seuil minimum de chambres est visé dans chaque établissement, en général au minimum six ou sept, en dessous duquel, « ça devient compliqué financièrement parlant29 ». Ce critère s’ajoute à celui du prix maximal par chambre dans l’acquisition d’un bien, décrit plus haut.
49En outre, le développement d’outils numériques est central dans le modèle économique des entreprises de coliving qui s’adressent à un public caractérisé par un turn-over important, à savoir une majorité de jeunes expatrié·es. En effet, ces dispositifs autorisent d’importantes économies d’échelle puisqu’ils permettent de dissocier le travail de gestion locative du nombre de locataires. En retour, l’augmentation de ce nombre permet de diminuer le coût unitaire de ces applications et autres portails web. Ces outils sont ainsi intégrés dans une logique de réduction des dépenses et de hausse des rendements, tout en correspondant aux attentes des client·es, comme le déclarent les locataires interviewé·es.
- 30 Trends Tendances, 24 octobre 2019.
50D’abord, tout le processus de recrutement des locataires peut être opéré à distance : le ou la candidat·e complète son profil, choisit sa chambre et signe son contrat de bail en ligne. Un entretien téléphonique a lieu avec un·e employé·e de l’entreprise. Dans de nombreux cas, les futur·es locataires ne visitent pas physiquement les lieux avant de louer leur chambre et effectuent plutôt une visite virtuelle. Le ou la nouvel·le entrant·e accède à la résidence le plus souvent avec des codes voire une application, plutôt que par des clés, permettant ainsi une première entrée et un départ autonomes (figure 4). Le secteur du coliving décline ainsi des pratiques déjà fréquentes dans l’hébergement de court terme aux logements, bien qu’occupés pour des durées moins longues que traditionnellement. Un bail prévoit par exemple qu’« au plus tard la veille de son emménagement, le nouvel occupant reçoit le code de la porte d’entrée. Il est également ajouté au groupe Whatsapp de la maison ; Le nouveau copreneur emménage seul dans la maison, à l’heure qui lui convient. Il est invité à prendre contact avec les autres occupants pour se présenter et leur signaler la date et l’heure à laquelle il souhaite emménager ». De cette façon, les entreprises n’ont pas à mobiliser de personnel pour accueillir les locataires entrant·es ou remplacer des clés. Comme l’explique le responsable d’une entreprise de coliving, « cela paraît gadget mais pas du tout : cela évite de devoir aller remettre les clés aux locataires ou de changer tout un jeu de clés lorsqu’un locataire perd celle de l’entrée30 ».
Fig. 4 : clavier numérique sous la sonnette d’un établissement de coliving
Ce clavier numérique permet d’accéder à l’établissement avec un code.
© C. Casier, 31 janvier 2023.
51En outre, l’état des lieux se fait souvent à distance : les locataires notifient ce qui n’est pas conforme via mail ou une application. Une fois installé·es dans l’établissement, ils ont accès à leur contrat, son renouvellement, l’historique de paiement des loyers, etc. via un intranet ou dans une application propre. Ils peuvent y notifier la fin de leur bail, demander son extension ou introduire une demande de mutation d’établissement ou de chambre.
- 31 Agent logiciel qui dialogue avec un·e utilisateur ou utilisatrice.
52En cas d’incident dans le bâtiment ou avec les équipements, la plupart des entreprises proposent aux locataires de remplir à nouveau un formulaire sur un intranet propre ou via une application. La plus grande entreprise de coliving bruxellois a mis en place un chatbot31 incitant les locataires à régler le problème de façon autonome. Il peut ensuite éventuellement faire intervenir un professionnel en lui transférant les informations récoltées. Cet outil est présenté comme l’aboutissement d’un processus pensé par l’entreprise pour limiter les moyens humains dédiés à la gestion d’un nombre croissant de chambres :
- 32 Interview de Y. Dauber, PDG de Cohabs, à Silversquare (9 mars 2022).
On est des machines de guerre pour opérer beaucoup de chambres avec peu de ressources. Typiquement, le property management on l’a automatisé : on a listé tous les incidents les plus récurrents. […] 9 fois sur 10, ils [les locataires] peuvent le faire eux-mêmes. Aujourd’hui quand ils loggent un incident via l’application mobile, t’as une espèce de petit chatbot qui dit « où c’est localisé ? » « hein ok plomberie évier pété ». On a fait des vidéos des douze incidents les plus récurrents et t’as Ben de Cohabs qui explique comment tu dois unclog [déboucher] un évier. Ça a vachement diminué le nombre d’incidents qui rentrent. Les incidents qu’ils [les locataires] ne peuvent pas régler eux-mêmes, ça passe dans notre back-office […] avec une petite équipe de deux personnes aujourd’hui qui gèrent ces incidents32.
53Cette numérisation de la gestion immobilière s’apparente à une forme de « rationalisation numérique », dans laquelle chaque étape devient une tâche instrumentale, qui peut être contrôlée par un algorithme, introduisant un nouveau type de travail qui n’est pas effectué par des employé·es (Fields et Rogers, 2021). L’entreprise mentionnée plus haut travaille ainsi à automatiser le plus de tâches de gestion possible par des outils numériques, ce qui lui permettrait de consacrer « très peu de ressources » à la gestion quotidienne33 et d’accroître le nombre de chambres « à coût nul », comme s’en réjouit son responsable :
- 34 Trends Tendances, 16 septembre 2019.
Nous nous inspirons pleinement du concept de croissance à coût nul dans nos développements. Dans des start-ups précédentes, nous avons constaté que, souvent, la croissance nécessitait des recrutements. Ce qui pouvait devenir un frein, voire une limite. Pour Cohabs, nous essayons de limiter cette contrainte au maximum. Et nous arrivons à gérer, à Bruxelles, 300 chambres avec seulement 2 personnes dédiées, l’une pour le remplissage des chambres et l’autre pour les aspects pratiques et la gestion des incidents. […] Sans le numérique nous n’y arriverions pas. Et cela nous permet d’envisager de nouvelles ouvertures de chambres sans pour autant devoir renforcer sensiblement les équipes34.
54L’économie de ressources humaines résultant de ces outils numériques semble avoir été décisive dans l’implication d’un des premiers investisseurs de cette entreprise de coliving :
- 35 La Libre, 28 mars 2018.
C’est surtout cet outil magnifique et unique mis en place par Cohabs qui a décidé notre implication. Depuis le dossier de candidature à la signature du bail et l’entrée dans la maison, en passant par la visite, l’état des lieux et le dépôt de la garantie locative, tout est automatisé. C’est cet outil qui fait de Cohabs un produit immobilier bien ficelé, aisément duplicable et susceptible d’éveiller l’intérêt d’investisseurs privés ou institutionnels35.
- 36 Responsable d’une entreprise de coliving (entretien du 6 décembre 2022).
55Ces outils de gestion numériques semblent à la fois la résultante et la condition de la gestion par des entreprises privées de larges parcs de résidences de relativement petite taille et dispersées, en leur permettant de créer de la valeur malgré ces caractéristiques. Ils nourrissent l’intérêt inhabituel – à travers le coliving – d’acteurs financiarisés de grande ampleur pour le marché des maisons unifamiliales anciennes bruxelloises. Ils facilitent même la création de portefeuilles transnationaux, notamment en limitant le personnel sur place. Ainsi, un responsable d’une entreprise gérant des établissements à Bruxelles, Lille, Paris et Lisbonne, explique avoir « mis en place des choses qui permettent de gérer beaucoup depuis la Belgique. On a une équipe centrale ici [Bruxelles] et des gens sur place, via le fait que tout soit digital36 ».
56Ces exemples tendent à confirmer les liens forts entre financiarisation et numérisation de l’immobilier. L’exemple du coliving bruxellois précise également deux aspects majeurs de cette relation. D’abord, il pointe le rôle indispensable d’intermédiaires de gestion dans ce processus. Si les outils numériques réduisent le travail lié aux interactions avec les locataires et à la maintenance, leur mise en place nécessite l’agglomération d’un nombre relativement important d’unités pour être rentables. Les entreprises de coliving réalisent ce travail soient en acquérant des biens elles-mêmes, soit en les gérant pour d’autres propriétaires, mettant ainsi à disposition de ceux-ci les rendements élevés générés par ces dispositifs. D’autre part, ces outils numériques semblent particulièrement attractifs pour les secteurs résidentiels caractérisés par un turn-over élevé des locataires, en limitant l’important travail de gestion traditionnellement associé à cette caractéristique.
57Outre ces atouts, ces outils numériques, au travers notamment du travail d’encodage effectué par les locataires, produisent des données importantes. Par exemple, les dispositifs d’ouverture à distance permettent aux entreprises de connaître les horaires de présence des locataires dans les établissements. Si à ce stade, rien n’indique que les entreprises de coliving en tirent profit, l’extraction de données pourrait être à terme un levier supplémentaire de création de valeur pour celles-ci, en les aidant par exemple à adapter leur stratégie en termes de sous-marchés à atteindre.
58Enfin, la mise au travail des locataires est un dernier élément permettant des économies dans la gestion quotidienne des établissements de coliving. Les paragraphes précédents ont montré comment ceux et celles-ci jouent un rôle actif dans leur propre recrutement, en remplissant de façon autonome des formulaires ou autres dispositifs en ligne, et dans la maintenance, en contribuant au monitoring, au diagnostic voire à la résolution des incidents. Par ailleurs, les entreprises de coliving peuvent profiter du travail de communication réalisé par leurs locataires sur les réseaux sociaux, dont elles repartagent abondamment les posts et stories. Ces tâches représentent une forme de travail numérique (ou digital labor), non-payé et volontaire, mais dont l’exploitation produit de la valeur pour les entreprises de coliving.
- 37 Un responsable d’une entreprise de coliving (entretien du 13 décembre 2022).
59En outre, certaines entreprises délèguent également à leurs locataires le recrutement des autres occupant·es. Dans ce cas, les locataires sortant·es doivent trouver un·e candidat·e pour les remplacer avant la fin de leur préavis. Ils sont généralement chargé·es de publier une annonce sur les réseaux sociaux et des entretiens sont organisés avec les colocataires restant·es. L’entreprise ne prend en charge le dossier qu’après sélection par les habitant·es des maisons. De cette manière, cette délégation du recrutement aux locataires limite le travail de publicité puisque « nos commerciaux sont nos locataires. On ne fait jamais de pub37 ».
60D’autres aspects de la gestion quotidienne peuvent également être transférés à un·e « house leader » ou « ambassador ». Au sein des établissements opérés par une entreprise de coliving, une ou deux personnes sont nommées à ce titre en échange d’une réduction de 100 € sur leur loyer. Elles doivent coordonner les tâches d’entretien (sortie des poubelles, rangement des espaces communs, etc.), être le relai entre l’entreprise et les colocataires et gérer les conflits. Une employée explique qu’il importe de rendre les colocataires autonomes car « c’est leur communauté » :
- 38 Une community manager d’une entreprise de coliving (entretien du 15 janvier 2021).
On est toujours là pour les aider, les conseiller quand ils [les locataires] ont des questions et tout ça, mais on essaye un maximum que eux puissent faire les choses par eux-mêmes. Quand il y a des conflits, c’est pas nous qui allons intervenir. C’est leur communauté, c’est à eux d’essayer de résoudre d’abord et puis après nous on avise. Mais ça n’arrive quasiment pas38.
61Cette forme de responsabilisation diminue le travail de gestion de l’entreprise concernée.
62En outre, une autre entreprise expose son objectif d’accueillir davantage de locataires belges dans ses établissements, ce qui contribuerait à une expérience plus « enrichissante » pour les résident·es étrangèr·es mais réduirait aussi son travail. Les locataires belges demanderaient moins d’attention et pourraient même aider leurs colocataires, réduisant les sollicitations :
- 39 Un responsable d’une entreprise du coliving (entretien du 20 décembre 2020).
Quand on a des Belges dans des maisons, ça nous fait moins de boulot. La première raison c’est que c’est des gens qui connaissent déjà la ville, qui connaissent déjà le pays, qui savent comment ça fonctionne. La deuxième des choses c’est que c’est eux qui filtrent toutes les questions que les locataires étrangers ont. Et la troisième c’est que de base, les Belges sont pas des gens chiants quoi. Voilà ils sont chill quoi. On a remarqué que dans les maisons où il y avait plus de Belges, il y avait beaucoup moins de demandes39.
63Enfin, il est fréquent que des travailleurs et travailleuses des entreprises de coliving vivent en tant que locataires au sein des établissements de coliving. Cet aspect, qui devrait être davantage exploré, permet indéniablement de profiter d’une forme de travail gratuit de certain·es employé·es, au-delà de leurs heures rémunérées.
64Au terme de cette démonstration, le coliving apparaît donc comme un dispositif façonné de sorte à produire des rendements élevés, que ce soit à destination de bailleurs particuliers ou d’investisseurs de plus grande ampleur. Ce modèle s’appuie sur des loyers élevés au mètre carré, une rénovation et une commercialisation rapides et une gestion optimisée pour réduire les coûts. Il reste cependant compliqué de déterminer le rendement exact du coliving. D’abord, il s’avère difficile de reprendre les promesses enthousiastes des entreprises à ce sujet, d’une part parce qu’elles ont intérêt à valoriser publiquement leur offre auprès de futurs investisseurs ; d’autre part, car la hausse des prix de l’énergie depuis 2022 a probablement impacté les contrats locatifs forfaitaires du coliving. De plus, la rentabilité d’un établissement de coliving est fortement liée au prix d’achat au mètre carré du bien. Or, celui-ci peut varier très fortement d’un bien à un autre, en raison de sa localisation, de ses caractéristiques mais aussi en fonction des acteurs impliqués dans la transaction. Les entretiens confirment toutefois que les rendements sont supérieurs à une location classique à un seul ménage. Par exemple, un propriétaire dont la maison est exploitée en coliving déclare la louer à 3 500 € contre 2 500 € dans une formule traditionnelle :
- 40 Propriétaire d’un établissement de coliving (entretien du 25 mai 2022).
Le rendement est largement supérieur […] c’était vraiment bien. En gros, en net il y a 7 chambres. Je pense qu’on aurait pu [la] louer 2 500 [euros] et on en a plutôt 3 500 [euros] je dirais grâce au coliving. À peu près 500 € net par chambre en gros40.
65À travers le cas du coliving bruxellois, niche immobilière émergente très financiarisée, cet article proposait de répondre à la question « comment la financiarisation du logement et ses impératifs en termes de maximisation du rendement influencent les modes de production et de gestion du logement ? » Pour ce faire, elle a documenté les stratégies mobilisées à Bruxelles par les entreprises de coliving pour maximiser le rendement de leurs établissements, en augmentant les revenus locatifs et en diminuant les coûts de production et de gestion. Tout d’abord, le modèle du coliving repose sur la division d’un bien en de multiples petites unités locatives. Couplée à des prix à la chambre élevés, cette stratégie de réduction des surfaces leur permet d’obtenir des loyers supérieurs au mètre carré. Ensuite, le développement de ces établissements dans des maisons unifamiliales anciennes ne contraint pas les entreprises de coliving à demander un permis d’urbanisme, ce qui permet d’accélérer la commercialisation par rapport à la production neuve et de mieux planifier le rendement attendu. Enfin, les coûts de rénovation, de maintenance et de gestion sont réduits, malgré un turn-over élevé des locataires et un parc de biens de petite taille et relativement dispersés, grâce à des économies d’échelle, une compression des dépenses, l’adoption d’outils numériques et la mise à contribution des locataires.
66Ces stratégies témoignent des modalités de la financiarisation d’une proportion restreinte mais croissante de l’activité immobilière résidentielle, qui se traduisent par une réduction des surfaces résidentielles, un raccourcissement des délais de production et une réduction du travail de gestion. Ces logiques d’intensification sont comparables à celles à l’œuvre dans d’autres secteurs économiques ; l’exemple développé ici témoigne de leur élargissement à celui du logement, traditionnellement caractérisé par une production relativement lente par rapport à d’autres biens de consommation.
67En outre, le cas du coliving bruxellois montre que cette transformation d’un logement en un actif financier profitable est conditionnée par le contexte social dans lequel il est produit, plutôt que de résulter d’une recette unique, applicable dans tout territoire. Malgré le caractère global du phénomène, les dispositions réglementaires en matière de permis d’urbanisme et le bâti bruxellois stimulent l’établissement du coliving dans des maisons unifamiliales anciennes plutôt que dans des immeubles neufs comme c’est le cas dans d’autres contextes. Les stratégies contemporaines de production du logement financiarisé sont dès lors largement territorialisées, nuançant l’idée d’une homogénéisation des formes urbaines induites par ce processus. Ces constats mettent également en lumière la capacité forte des acteurs immobiliers à s’adapter : si les caractéristiques locales réduisent leurs possibilités, ils semblent dans le cas bruxellois davantage en tirer parti que de les subir.
68Ensuite, le secteur du coliving démontre l’interdépendance forte entre activités de gestion immobilière et financiarisation : maximiser le rendement suppose des modes de production et de gestion spécifiques, qui ne sont déployables qu’à une certaine échelle et qui nécessitent une certaine expertise. Ces impératifs favorisent l’émergence d’acteurs spécialisés telles que les entreprises de coliving, qui en retour permettent leur réalisation. Celles-ci jouent un rôle de support à l’investissement immobilier à la fois pour des particuliers mais aussi pour des fonds ou autres structures financiarisées, en leur offrant leurs services depuis la production jusqu’à la gestion locative. Elles réduisent ainsi les coûts indirects de transaction (coût de prospection, temps et effort passés à la négociation et à la vérification de la transaction). Ensuite, en réalisant un travail d’agréation des biens dans la gestion, ces entreprises permettent aux détenteurs des établissements de coliving de profiter d’économies d’échelle dans la rénovation et la gestion auparavant réservées aux bailleurs de larges ensembles de logements, notamment via des outils numériques. À ces derniers, les entreprises de coliving offrent cependant la possibilité de tirer profit de la location de parc d’immeubles relativement dispersés et de petite taille, grâce à leur expertise locale. Finalement, ces entreprises de gestion contribuent à diffuser et à rendre accessibles auprès de « simples » individus des pratiques caractérisant au départ les activités d’acteurs financiers. Ce dernier élément en particulier montre comment la financiarisation du logement pénètre progressivement tous les types de propriétaires, même ceux dont les biens ne sont pas intégrés directement aux marchés financiers.
69En retour, les interactions avec les locataires sont transformées par cette prise de plus en plus forte des entreprises de gestion sur le secteur résidentiel locatif et les pratiques et outils de gestion qui les accompagnent. Celles-ci sont médiées de façon croissante par le numérique : recrutement, signature de contrats, et signalisation des incidents s’opèrent de façon quasi exclusive via ces moyens. Cette tendance tend également à uniformiser les modes de gestion d’une entreprise à l’autre, dont les effets sur les pratiques résidentielles des locataires devraient être davantage examinés. On peut déjà constater que l’accès des résident·es à cette offre suppose la maîtrise et l’usage de technologies numériques, renforçant les dynamiques d’exclusion de tels secteurs.
70Il reste à compléter ces résultats sur les modes de production et de gestion du coliving bruxellois par une sociologie des agents du secteur dont l’ancrage au sein des classes supérieures bruxelloises et l’inscription dans le modèle de la « start-up » contribuent également à façonner le produit qu’ils commercialisent. Le point de vue des locataires mériterait également d’être enquêté, en examinant comment ce type de logement financiarisé interagit avec leur insertion urbaine, faisant le lien entre processus globaux et vie quotidienne des habitant·es des villes contemporaines.
