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Dossier

La transaction foncière populaire par l’intermédiation du Mpanera Tany : essor du marché foncier semi-informel et transformation des sols urbains à Tananarive (Madagascar)

The people’s practice of land transaction and the intermediary role of Mpanera Tany: the development of the semi-formal market in the transformation of land use in the City of Antananarivo (Madagascar)
Njaka A. Ranaivoarimanana

Résumés

Cet article analyse le fonctionnement des marchés fonciers à Tananarive (Madagascar) et retrace les étapes de la transaction foncière dans les pratiques populaires formelles et informelles. En portant le regard sur la réalité vécue des processus, il décrypte le rôle central d’un intermédiaire informel, le Mpanera Tany, dont l’intervention contribue à l’intégration des terrains « dormants » – délaissés ou non constructibles – dans le marché des terrains constructibles et à la transformation de la ville de Tananarive. Ces pratiques relèvent d’une hybridation des « normes légales » et des « pratiques normalisées », mais aussi d’une volonté populaire de concourir à la légalité des marchés fonciers. Elles interrogent la notion d’« informalité » des marchés fonciers dans les pays du Sud.

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Texte intégral

Introduction

  • 1 Cet article est une version approfondie et mise à jour du chapitre paru dans S. Ayimpam (dir.), Au (...)
  • 2 Nous utilisons le nom de la ville en français « Tananarive », au lieu de « Antananarivo » en malga (...)
  • 3 Dans l’analyse du marché foncier malgache, les travaux se focalisent essentiellement sur la sécuri (...)

1À Madagascar, la majorité des transactions foncières se réalise sur un marché parallèle, dit « informel » où la vente des terrains se déroule dans un respect limité des procédures officielles1. Ce marché parallèle repose sur une hybridation mêlant de pratiques légales et coutumières (Chauveau, Le Pape et Olivier de Sardan, 2000). Acteur clé de cette hybridation pratiquée à Tananarive2, le Mpanera Tany est une figure sociale située à l’interface entre le propriétaire foncier, le vendeur et l’acquéreur. Son rôle consiste à mettre en relation d’affaires les différents acteurs. Souvent négligé en raison de sa marginalité, il est de fait omis dans la plupart des analyses du marché foncier malgache3.

2Le schéma classique d’analyse du marché foncier en Afrique postule une marchandisation imparfaite des sols (Le Roy, 1995), caractérisée par une appropriation foncière liée aux pratiques locales et souvent limitée dans le temps. En nous démarquant de ce schéma, notre intention est ici d’analyser le marché foncier malgache dans une perspective globale qui intègre tous les acteurs concernés afin de mettre en évidence l’imbrication des marchés formels et parallèles, et le rôle intermédiaire majeur du Mpanera Tany.

  • 4 Selon, Alain Durand-Lasserve (2012), le terme « irrégulier » renvoie à « […] la non-conformité aux (...)

3Le Mpanera Tany contribue à sa manière à la remise sur le marché de biens fonciers, à leur « économisation » selon Riot (2015), principalement lors de l’échange marchand de terrains dits « irréguliers »4 et lors du transfert de « fonciers dormants » (Denis, 2011). Ces terrains au statut non conforme (marais, rizières, etc.) sont classés comme inconstructibles par la loi. Toutefois, ils sont potentiellement urbanisables sous la pression de la croissance urbaine. Face à cette situation, le Mpanera Tany organise des transactions et permet leur enregistrement légal (acte sous seing privé, procédures légales partielles), même si ce dernier n’a aucune valeur juridique au regard de la loi. Ce faisant, il participe à l’essor d’un marché foncier semi-informel, mais socialement accepté. Cette pratique conduit à s’interroger sur son rôle de médiateur « illégal » accepté par tous comme tel, en dépit des risques encourus par chacune de parties prenantes.

  • 5 La Commune urbaine d’Antananarivo (CUA) constitue la limite administrative de la capitale.
  • 6 Résultat provisoire du 3e recensement général de la population et de l’habitation 2018 (RGPH-3) su (...)
  • 7 Bien que ces résultats provisoires soient à considérer avec précaution, la croissance urbaine est (...)
  • 8 L’agglomération de Tananarive regroupe la CUA et les vingt-neuf communes périphériques. Pour aller (...)

4Pour répondre à cette interrogation, cet article s’appuie sur le cas de Tananarive5. La ville s’étend sur 84 km² et compte environ 1 300 000 habitants (INSTAT, CCER, 2019, p. 29)6. En réponse à l’expansion démographique, évaluée à 2,4 %par an7 entre 1993 et 2018, l’extension de la ville, érigée sur une colline, s’est réalisée en direction de la plaine rizicole de Betsimitatatra. Actuellement, il ne reste dans son périmètre administratif qu’un peu moins de 400 hectares urbanisables. Il en résulte une pression foncière particulièrement forte (cf. carte 1). Dans l’agglomération8, en revanche, l’espace disponible atteint les 15 000 hectares.

Carte  1 : les réserves foncières urbanisables dans la ville de Tananarive

Carte  1 : les réserves foncières urbanisables dans la ville de Tananarive

Réalisation : Ranaivoarimanana, 2020.

  • 9 Structure opérationnelle de la coopération décentralisée entre la CUA et la région Île-de-France d (...)
  • 10 La bretelle by-pass de 2,5 km d’Ankadimbahoaka, réalisée en 2010, est un échangeur de liaison entr (...)

5L’étude des transactions à Tananarive résulte d’un travail de terrain réalisé entre 2011 et 2013 dans le cadre de notre thèse (Ranaivoarimanana, 2017). Elle a été rendue possible par le directeur de l’Institut des Métiers de la Ville à Tananarive9 qui a entre autres permis notre immersion, en avril 2013, au sein de l’équipe technique du Service régional de l’Aménagement du territoire (SRAT), administration chargée des autorisations d’urbanisme et des transactions foncières. Il nous a ainsi été possible de suivre et d’observer in vivo le traitement des transactions foncières, y compris l’action des Mpanera Tany dans la partie sud de la ville, notamment autour de la bretelle d’Ankadimbahoaka10. Pour ce faire, nous avons endossé, incognito, le rôle d’investisseur foncier en « (con)quête des sols » (Flore, 2015), en nous fixant comme règle d’arrêter nos investigations à l’entrée dans la phase de transaction finale avec le propriétaire du terrain.

6L’article aborde dans une première section le marché foncier tananarivien, afin d’en cerner les contours et d’en définir les spécificités. Dans une seconde section, il présente le Mpanera Tany et interroge sa place dans le continuum entre les marchés formel et informel. Une troisième section met en évidence et caractérise le modèle sui generis de transaction qu’induit son action.

1. L’acquisition foncière à Tananarive : de la marchandisation imparfaite à l’économisation des sols

1.1. Le marché foncier africain : une marchandisation imparfaite ?

  • 11 Cf. le projet de recherche CLAIMS (Changes in Land Access, Institutions and Markets in West Africa (...)
  • 12 Allant de la demande de prêt au remboursement incertain jusqu’à la gratification, proche du bakchi (...)

7Le marché foncier en Afrique subsaharienne se caractérise en tout premier lieu par une « marchandisation imparfaite » des sols11. Cette situation souligne l’enchâssement de la transaction foncière dans une relation sociale forte entre le vendeur et l’acquéreur12.

  • 13 Ce mot signifie « la terre des ancêtres », qui est « […] un bien transmis de génération en générat (...)
  • 14 C’est-à-dire ne faisant pas partie de clans ou de communautés originaires de même région géographi (...)

8À Madagascar, les notions d’« exo-inaliénabilité » (Sandron, 2008, p. 515) des terrains et de Tanindrazana13 caractérisent l’enchâssement social de la transaction foncière. La première se traduit par l’interdiction de toute transaction foncière avec des personnes extérieures à la communauté locale14 (Rakoto-Ramiarantsoa, 1989 ; Raharison, 2006 ; Bertrand, Aubert et Teyssier, 2006). La seconde renvoie à la sacralité et à la patrimonialité de la terre considérée par tous comme l’expression de l’appartenance à la communauté (Le Roy, 1996 cité par Bertrand, Aubert et Teyssier, op. cit.).

9L’importance de cette dimension sociale rend peu visible un marché foncier souvent qualifié de façon peu avenant dans des expressions telles que « marchés cachés, imparfaits, émergents, occultes » (Mathieu, 2001, p. 24).

  • 15 Des recherches récentes admettent le caractère actif du marché foncier en Afrique subsaharienne. C (...)

10Nous allons montrer l’inconsistance de ces propos15 : il existe selon nous, au contraire, un marché foncier subsaharien opérant qui peut être défini comme une forme particulière de marché soumis à des relations sociales spécifiques.

1.2. L’« économisation » des sols dans le marché foncier tananarivien

11Les principes d’« exo-inaliénabilité » et de Tanindrazana dominent encore en milieu rural, mais sont progressivement abandonnés en milieu urbain (Raharison, 2006) où l’on observe « l’existence d’un véritable marché foncier [qui] ne distingu[e] pas les migrants des autres Malgaches plus ou moins anciennement installés » (Bertrand, Aubert et Teyssier, op. cit., p. 213).

  • 16 La commune d’Ambohitrimanjaka est située dans la plaine ouest, à 10 km de Tananarive.

12S’appuyant sur le cas d’Ambohitrimanjaka en périphérie de la ville de Tananarive16, Raharison (op. cit) et Omrane (2006) ont décrit cette évolution. Les règles traditionnelles qui structurent les marchés fonciers sont mises à mal par deux phénomènes : l’arrivée en ville d’une population non autochtone modifie la structure sociale des quartiers et affaiblit la portée des règles sociales locales, tandis que les difficultés socioéconomiques des héritiers contribuent à introduire de nouvelles stratégies financières dans les transactions foncières et provoquent des ventes en dehors du clan familial.

  • 17 Terme utilisé dans la procédure de transaction immobilière par les notaires (voir, par exemple, ht (...)
  • 18 Selon Colin (2017, p. 107), « La marchandisation de l’accès à la terre est [par ailleurs] de plus (...)

13La valeur monétaire du bien foncier importe dorénavant autant que son substrat social et sa dimension culturelle. Et ce, d’autant plus que « les acheteurs étrangers sont réputés de bons acheteurs, [qui] achètent beaucoup plus cher » (Raharison, 2006, p. 12). Il existe donc bien une vente « définitive »17 matérialisée par le transfert foncier en contrepartie du prix d’achat. Peu à peu, la logique économique prend le pas sur celle, ancienne, fondée prioritairement sur les rapports sociaux (Le Meur, 2002). Le foncier devient un objet qui s’échange sur le marché au plus offrant18. On assiste ainsi à une « économisation du foncier » (Callon et al., 2007, cité par Riot, 2015, p. 24), qui prend en compte, lors de la transaction, le substrat social et culturel initial.

14La notion de « marchandisation imparfaite », centrée sur les échanges, et la portée de la contrepartie (non) monétaire de ces derniers (Colin, 2015), paraissent alors insuffisantes pour décrire le cas du marché tananarivien, tandis que la notion d’économisation des sols paraît, en revanche, mieux adaptée. Elle permet à la fois de rendre compte de la réalité du phénomène de marchandisation des sols, d’identifier les acteurs concernés, y compris ceux qui échappent aux canons formels de la transaction, comme le Mpanera Tany et d’analyser leur rôle dans la chaîne de production foncière.

2. Le Mpanera Tany : une figure sociale de la transaction foncière populaire

2.1. Informelle ou artisanale ? Une figure de médiateur semi-informel

  • 19 « Mpanera » est un terme polysémique qui peut être traduit par « démarcheur », « intermédiaire », « (...)
  • 20 D’après une encyclopédie en ligne, il signifie « Saha fananana », qui veut-dire littéralement « pa (...)
  • 21 « Le foncier n’est pas une chose matérielle, mais un concept social : un système de droits sur les (...)

15« Mpanera »19 désigne, en malgache, le médiateur dans une transaction. « Tany » est un terme générique qui signifie « terre, sol, terrain » c'est-à-dire « foncier », entendu au sens de bien patrimonial20, et de droits d’usage21. Le « Mpanera Tany » désigne donc la personne qui exerce une fonction d’intermédiaire foncier, de « courtier » (Di Roberto, 2017). Cette personne met traditionnellement en relation un propriétaire avec des acquéreurs potentiels, elle contribue à la négociation du prix et apporte des informations juridiques sommaires, notamment sur le statut du terrain.

16Il existe plus précisément deux types de Mpanera Tany, que nous appellerons l’ « intermédiaire informel » et l’« intermédiaire semi-informel ». Nous entendons ici par informel « (…) des activités ou des pratiques qui s’exercent hors des règles » (Bennafla, 2015), c’est-à-dire hors du cadre légal.

17L’intermédiaire informel se caractérise par son aspect accessoire et non déclaré. A l’image du Mpanera Tany rencontré à Ampandrana, par ailleurs père de famille, le Mpanera Tany exerce souvent son activité d’intermédiaire informel en marge d’une activité principale formelle :

Je suis « Mpanera » en parallèle de mon travail dans le transport, soit à mi-temps ou à temps plein suivant les opportunités d’affaires. En fait, je suis multitâche, ce qui permet de subvenir aux besoins de la famille. De toute façon, avec la cherté de la vie dans la capitale [Tananarive], il est impossible de vivre uniquement avec ce métier. (Entretien avec M. Désiré, le 23 mai 2013)

18L’activité de médiation informelle, par essence non déclarée, n’existe pas aux yeux de l’administration. Celui qui l’exerce ne dispose ni de numéro d’identification fiscale ni d’identification au sein du répertoire des entreprises. Le portrait d’une mère de famille Mpanera, publié dans un journal en ligne, confirme ce tableau :

« Je n’ai pas de fonds de commerce, pas de local, pas de matériel. Je me balade juste dans le quartier et je parle avec mes contacts. C’est comme ça que je sais si quelque chose [terrain ou maison] va bientôt se libérer. » Alors tous les jours, du matin au soir, elle palabre au coin des rues. « Je travaille moi ! », lance-t-elle goguenarde si quelqu’un lui demande à quoi elle passe ses journées. (Solofo Ranaivo, nocomment®, 1er juin 2015)22.

  • 23 Entretien avec une agence immobilière artisanale, à Ambatomena Analakely, le 23 mars 2013.
  • 24 L'impôt synthétique est calculé sur la base de 5 % de revenu annuel déclaré. Il s'applique aux rev (...)

19L’intermédiaire semi-informel, quant à lui, déclare son activité23. Il possède un numéro d’immatriculation au registre de commerce et un numéro d’identification fiscale, ce qui lui confère une meilleure visibilité. En retour, il est assujetti à l’impôt synthétique24. Toutefois, son activité reste administrativement classée comme artisanale en raison de sa taille modeste (micro-entreprise familiale, organisation minimaliste et petit capital, etc.) (Charmes, 2002) et aucune qualification n’est requise pour son exercice. C’est la raison pour laquelle on classe l’activité de ces Mpanera Tany comme semi-informelle.

20Cette dernière se distingue de celle des agents immobiliers en place qui exercent une activité concurrente, mais plus complète, intégrant des phases complémentaires de la construction immobilière :

  • 25 Ex-agent immobilier travaillant dans une franchise d’une grande agence immobilière internationale (...)

Nous, agence immobilière, on est professionnels, nous sommes capables de vérifier tous les papiers. Avant d'avoir un dossier à la vente, avant de pouvoir le proposer à un client, il y a déjà beaucoup de travail. Le « Mpanera » ne fait pas ce travail, il n’est pas formé pour ça ! […] On discute réellement avec le ou les propriétaires. […]. Si on a un souci, par exemple, pour estimer un bien, on va prendre soit un architecte, soit un bureau d'études, et on va regarder si on peut toujours le faire. On va regarder en quoi est construite la maison, combien la maison aujourd'hui coûterait s'il fallait la reconstruire, et on estime le prix par rapport à cette valeur de reconstruction. (Entretien avec un agent immobilier25, 14 mars 2013)

21Ces propos montrent que l’approche administrative ne permet pas de comprendre la réalité de l’action du Mpanera Tany. Il faut pour ce faire la replacer dans le contexte d’une transaction et de ses composantes sociospatiales.

2.2. Un mode de fonctionnement rationnel du Mpanera Tany 

  • 26 Entretien avec des Mpanera Tany informels, le 23 mai 2013 : « un intermédiaire-propriétaire » [M.  (...)

22Le Mpanera Tany agit avec méthode, selon une organisation en réseaux et à plusieurs niveaux, de manière à optimiser et à rendre plus efficace sa quête de clients26. Le schéma 1 replace les différents niveaux d’intervention et la place des intermédiaires Mpanera Tany dans le processus de vente, depuis l’offre de vente par le propriétaire foncier, jusqu’à l’acquisition finale.

23Le Mpanera Tany semi-informel maîtrise l’ensemble du processus de négociation en amont et en aval de la vente. Il est intermédiaire direct entre le vendeur et l’acheteur. Le processus distingue deux niveaux d’intervention généralement attribués aux Mpanera Tany informels.

Schéma 1 : mode de fonctionnement du Mpanera Tany ou intermédiaire foncier informel et semi-informel

Schéma 1 : mode de fonctionnement du Mpanera Tany ou intermédiaire foncier informel et semi-informel

Conception et réalisation : Ranaivoarimanana, 2013 (mise à jour en 2020).

24Au premier niveau, l’intermédiaire-propriétaire est en relation directe avec le vendeur-propriétaire. Détenant toutes les informations nécessaires à la vente d’un terrain (localisation, surface, prix, contact du propriétaire, etc.), il est à l’origine de la diffusion de l’offre foncière.

25Au deuxième niveau l’intermédiaire-annonceur est celui avec lequel l’acheteur prend contact. Il agit sur délégation de l’intermédiaire-propriétaire, s’occupe de la diffusion des offres (petites annonces, etc.) et fournit les renseignements sommaires sur les terrains à vendre. Le plus souvent, il met à profit son activité principale (gargotier, commerçant, etc.) pour accomplir celle, accessoire, d’intermédiaire-annonceur. Cette activité principale est d’autant plus importante qu’elle s’exerce généralement à proximité des terrains à vendre et des lieux de passage d’une clientèle potentielle (arrêt de bus, à l’entrée du marché, etc. (cf. photo 1)

Photo 1 : petites annonces d’un « intermédiaire-annonceur »

Photo 1 : petites annonces d’un « intermédiaire-annonceur »

Crédit photo : Ranaivoarimanana, 2013.

26L’intermédiaire-annonceur n’est rémunéré sous la forme d’un « droit de visite » que lorsqu’un acheteur, mis en relation avec l’intermédiaire-propriétaire, visite le terrain à vendre. Une partie de la rémunération est reversée à l’intermédiaire-propriétaire sous la forme d’une commission de visite. Lorsque la vente est conclue, l’intermédiaire-propriétaire reverse à l’intermédiaire-annonceur une part de la commission de vente payée par le propriétaire (ou l’acheteur). Ce mode de rémunération montre la forte interdépendance entre les intermédiaires.

27Les Mpanera Tany informels fonctionnent ainsi en réseau, avec un partage clair des fonctions (apporteur d’affaire et action commerciale) et une complémentarité des missions (visite du terrain et vente) entre l’intermédiaire-annonceur et l’intermédiaire-propriétaire. Chacun demeure néanmoins libre dans son engagement et son organisation. L’intermédiaire-propriétaire (ou annonceur) peut travailler avec un ou plusieurs intermédiaires-annonceurs (ou propriétaires) (cf. schéma 1). Il peut aussi agir seul, sans recourir à un intermédiaire-annonceur, et entrer en contact avec le futur acheteur par ses réseaux communautaires, associatifs et ses connaissances (Di Roberto, 2017) (cf. infra).

  • 27 Entretien avec un Mpanera Tany semi-informel, agence immobilière artisanale, le 23 mars 2013.

28Le Mpanera Tany inscrit, dit « semi-informel »27 cumule quant à lui les deux fonctions d’intermédiaire-propriétaire et intermédiaire-annonceur. Par ailleurs, il peut nouer une relation ponctuelle et commerciale avec un ou plusieurs intermédiaires-annonceurs pour la diffusion des annonces.

2.3. Une négociation fondée sur les relations et la proximité sociale

29« L’entregent » (Landy, 1994) dans la négociation est l’autre pilier de la démarche du Mpanera Tany. Il prend deux formes différentes selon qu’il concerne les propriétaires ou les acquéreurs.

30Le Mpanera Tany qui maîtrise le langage courant populaire, peut nouer facilement des relations d’affaires et se familiariser avec le futur acheteur.

La quarantaine, mère de quatre enfants, elle est entrée dans cette profession (complètement informelle) un peu par hasard. Enfin, pas exactement, car c’est quelqu’un qui a le contact facile avec les gens et qui sait à peu près tout ce qui se passe dans son quartier. Un studio, un deux-pièces se libèrent ? Aussitôt elle est au courant via son réseau d’amis, et c’est ce qui lui a finalement donné envie de faire ce métier. Une expression malgache dit d’ailleurs « manao vavana Mpanera » (parler comme une « Mpanera ») pour qualifier ces personnes qui n’arrêtent pas de parler et de s’enquérir de tout ! Une commère, une pipelette, comme vous voudrez ! (Solofo Ranaivo, nocomment®, 1er juin 2015)28.

31La proximité du Mpanera Tany avec le propriétaire-vendeur s’exprime en revanche par la maîtrise des informations sur le terrain à vendre. Ces renseignements sont mobilisés dans l’argumentation de vente. Plus les informations sont précises et détaillées, voire anecdotiques, plus elles sont perçues comme le signe d’une grande proximité, donc de confiance, voire d’intimité, du Mpanera Tany avec le propriétaire-vendeur. Cette proximité constitue un argument majeur pour convaincre l’acquéreur d’aller visiter le terrain et d’en rencontrer le propriétaire. Dans de nombreux cas, le propriétaire-vendeur est une connaissance du Mpanera Tany dans le quartier (voisins, amis, réseaux familiaux, etc.) ou dans les réseaux associatifs (paroisse, association, etc.).

C’est moi qui suis « [M]panera Tany » ici. Les gens viennent vers moi quand ils ont des biens à vendre. […] Ce n’est pas ma principale activité, mais comme je suis sociable et que je connais du monde avec mes activités à l’Église, on vient me voir (Entretien 26 mai 2016, cité par Di Roberto, 2017).

  • 29 Soit 6,25 € (1 € vaut 3 195 ariarys en janvier 2014).
  • 30 Noella Rakoto, « Marché de l’immobilier : le métier d’intermédiaire bien rémunéré », NewsMada, 13  (...)

32L’approche directe et la familiarité suppriment les barrières symboliques qui peuvent freiner la négociation. C’est un avantage notoire face au caractère bureaucratique et organisé des agences immobilières (bureau d’accueil, site web, utilisation des langues étrangères, etc.) qui peuvent être mal perçues dans l’imaginaire populaire. Les prestations de service des agences immobilières professionnelles sont en effet considérées comme des services haut de gamme et coûteux. Par conséquent, « pour trouver une maison ou [un terrain], que ce soit en vue d’une location ou d’un achat, le meilleur moyen pour obtenir satisfaction est de passer par les intermédiaires [Mpanera Tany]. [Ces derniers] traite[nt] toutes les demandes des clients. [Par exemple], le loyer qu’[ils] propose[nt] aux locataires potentiels peut aller de 20 000 ariarys29 jusqu’à 2 millions d’ariarys »30.

  • 31  « […] c'est le reproche ou le blâme encouru en cas de faute commise dans les relations entre part (...)
  • 32 « Retour, revanche, représailles, châtiment du mal. C'est l'aboutissement normal, inéluctable de t (...)

33L’ancrage local et la proximité, humaine et sociale, instaurent ainsi un climat favorable permettant d’amorcer la négociation. La confiance en la parole donnée y est centrale (Ranaivoarimanana, 2019). Dans la transaction populaire, il est plus aisé de faire confiance à la parole qu’au contrat écrit. Le contrat écrit est par ailleurs mal vu, et peut apparaître comme un révélateur de méfiance (Boué, 2013 ; Di Roberto, 2020). Ce crédit accordé à la parole puise sa source dans les valeurs traditionnelles, comme la croyance en à l’existence de Tsiny31 et Tody32,c’est-à-dire « la crainte d’une sanction psychologique qui hante l’esprit malgache » à la suite d’un acte jugé non conforme aux normes sociales et « le choc en retour [systématiquement] subi, sans possibilité de pardon, par l’auteur de l’acte répréhensible en application d’une loi cosmique » (Rarijaona, 1967). Le Tsiny et le Tody pourraient donc frapper les personnes qui ne respectent pas leur parole dans une vente.

34Le bien foncier est également un bien patrimonial (cf. supra). Il constitue, en ce sens, l’un « des éléments culturels, historiques et sociaux qui participent à la reconnaissance, et à la richesse d’un individu » (Karpe et  al., 2007). Dans les croyances locales, vendre un patrimoine est censé traduire, à tort ou à raison, les difficultés, voire la faillite du propriétaire. Il est donc délicat de confier à une tierce personne la vente de son terrain par crainte de fuite d’informations. En effet, « [l]a principale crainte […] est le déshonneur [vis-à-vis] de la société si l’affaire, par malheur, s’ébruite » (Karpe et al., op. cit). Le Mpanera Tany, lui, est discret. Il utilise le « confinement d’information » (Di Roberto, 2017) dans la transaction. Son recours limite donc la fuite d’informations.

3. Le Mpanera Tany au cœur d’un système de régulation foncière

35Comme nous allons le voir à présent, l’intervention du Mpanera Tany est entretenue, voire rendue indispensable par la complexité d’un double système de gestion foncière. D’un côté, les terrains dont la propriété n’est pas reconnue par un titre, mais par un usage ou une occupation, sont exclus du marché légal des transactions. D’un autre côté alors, la médiation du Mpanera Tany permet la mutation de ces terrains dans un contexte informel, tout en sécurisant en partie cette transaction.

3.1 Une complexité du système de régulation foncière qui incite à faire appel au Mpanera Tany

36La gestion foncière à Madagascar est fondée sur la conservation et l’enregistrement du titre de propriété dans un document administratif appelé le « livre foncier », où les mutations successives d’un terrain sont enregistrées. La tenue de ce livre foncier est assurée par le service de l’État chargé de l’administration foncière. L’obtention du titre de propriété matérialise la reconnaissance du droit de propriété sur un terrain. Jusqu’en 2005, tous les terrains non titrés étaient supposés appartenir à l’État sur la base d’une présomption de domanialité. La réforme foncière de 2005, réalisée dans le cadre du Programme national foncier (PNF), supprime la présomption de domanialité et reconnaît des droits privés sur des propriétés non immatriculées, mais de facto aménagées, cultivées ou bâties, ce qui leur confère le statut juridique de « propriétés foncières non titrées ». Ces dernières sont enregistrées sur le « registre parcellaire » de la commune par le Guichet foncier des droits géré par la Commune, et sécurisées par la délivrance d’un certificat foncier.

37Le système de régulation foncière demeure toutefois complexe. En effet, deux systèmes de gestion foncière cohabitent : le système de titres de propriété géré par l’administration foncière et le régime du certificat foncier administré par le Guichet foncier communal. Celui-ci est essentiellement installé dans les territoires ruraux, là où les terrains non titrés sont nombreux. Les territoires urbains, comme la ville de Tananarive où tous les terrains sont immatriculés par un titre, sont dans les faits peu concernés par la réforme. Or, la sécurisation du titre de propriété y est aussi très mal assurée, car le livre foncier, supposé tenir à jour les titres de propriété, est mal tenu.

  • 33 Cet audit a été réalisé par Teyssier (2009) dans la réalisation d’une mission d’assistance techniqu (...)
  • 34 Pour aller plus loin, voir Fauvel (2011, chapitre 2) et Abrieu (2012).
  • 35 Observation de l’ONG Enda dans le cadre de la réalisation d’un projet de logement social (Entretie (...)

38Un audit réalisé entre 2004 et 200933 met en évidence une dégradation avancée des livres fonciers et documents topographiques, ainsi qu’une administration défaillante. À Tananarive, les mutations de propriété et les transmissions de patrimoine aux héritiers ne sont pas systématiquement enregistrées dans le livre foncier. Il est fréquent qu’une mutation ne donne pas lieu à l’obtention d’un nouveau titre de propriété34. Les nouveaux propriétaires se contentent d’un reçu de paiement de droit d’enregistrement qu’ils utilisent comme « titre intermédiaire » (Di Roberto, 2017) pour justifier de la possession du terrain35.

  • 36 Cf. à ce titre le rapport de l’Association du Notariat francophone, Mission d’audit du foncier à M (...)

39Cette situation s’explique par la longueur et le coût des démarches lors de la procédure de mutation, qui ont un effet dissuasif (Fauvel, 2011). La procédure est longue36 pour obtenir le titre de propriété : l’administration foncière est fragmentée en différents services disposant chacun d’une compétence spécifique et exigeant chacun une commission de traitement (Teyssier, 2009) . Le tableau 1 précise les différentes administrations mobilisées dans le traitement d’un dossier.

Tableau 1 : rôle schématisé des différentes administrations (centrales et locales) dans la régulation foncière

ECHEL0N CENTRAL MINISTERE CHARGE DE L’AMENAGEMENT CIRDOMA (Circonscription domaniale)
Inscription des demandes (mutation, succession)

Notification du prix à payer et mode d’attribution (achat, concession, bail emphytéotique…)

Conservation foncière (enregistrement du titre dans le registre)

Délivrance d’un duplicata du titre

CIRTOPO (Circonscription topographique)
Établissement du plan topographique (repérage) Bornage et établissement d’un PV de bornage
Service du contentieux et Tribunaux terriers
Reconnaissance (PV)
Centre fiscal

Enregistrement et timbre

SRAT (Service Régional de l’Aménagement du Territoire)

Prescription d’urbanisme/Autorisation de transaction

MINISTERE DE LA JUSTICE TGI /TP (Tribunal de grande instance/ Tribunal pénal)
Régulation des conflits

ECHELON LOCAL

COLLECTIVITES Commune
Légalisation de l’acte sous seing privé, délivrance du permis de construire et du certificat foncier
QUARTIERS Fokontany (circonscription administrative/ structure infracommunale)
Légalisation de l’acte sous seing privé

Source : Code de l’urbanisme, lois et rapport (Association du notariat francophone, 2010). Conception et réalisation : Ranaivoarimanana, 2017.

40Comme le montre le schéma 2, la maîtrise foncière et la délivrance de l’autorisation d’urbanisme offrent, à ce titre, un cas d’école sur la confusion des responsabilités.

Schéma 2 : enchevêtrement des compétences entre pouvoir central et pouvoir local (collectivités) lors de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme

Schéma 2 : enchevêtrement des compétences entre pouvoir central et pouvoir local (collectivités) lors de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme

Réalisation : à partir de la loi no 2015-052 relative à l'urbanisme et l'habitat (Ranaivoarimanana, 2020).

  • 37 Chef d’une subdivision administrative infracommunale équivalant à un canton ou à plusieurs quartie (...)

41Pour pallier ces difficultés, des pratiques populaires se développent et prennent la valeur de normes, comme l’utilisation du petit papier. Le petit papier est un acte sous seing privé établi entre le vendeur et l’acheteur, il formalise le transfert foncier en identifiant une personne, le bien, ainsi que les droits dont dispose la personne sur le bien. Il est souvent enregistré au niveau communal ou auprès du chef Fokontany37, notamment dans les territoires ruraux. En se fondant sur cet enregistrement, le nouveau propriétaire utilise le petit papier pour faire valoir la tenure foncière auprès de l’administration ou d’autres tiers, voisins, famille. Cependant, en cas de contestation, ce petit papier n’a aucune valeur juridique. En cas de revente du terrain, l’intermédiaire professionnel comme l’agent immobilier n’accepte pas la signature d’un mandat pour s’occuper de la mise en vente du terrain sur la seule base de la possession d’un petit papier.

J'ai vu arriver des gens avec des titres de propriété sur un papier toilette [le petit papier] « Je soussigné M. un tel vend à M. dont le propriétaire est à Diego », ça vaut rien du tout ! Donc, je ne peux pas vendre ça, je vous demande un certain nombre de papiers pour vérifier que les papiers sont vrais et qu'on peut vendre votre propriété par l'intermédiaire naturellement d'un notaire parce que, nous, on a notre notaire, on travaille avec un ou plusieurs notaires. […] Il y a beaucoup de transactions qui ne se font pas parce que les papiers ne sont pas en règle, ne sont pas en bonne et due forme. (Entretien avec un agent immobilier, 14 mars 2013)

42Cette situation explique le recours au service du Mpanera Tany dans la transaction foncière populaire.

3.2. Le relais du Mpanera Tany pour l’accès au sol et les perspectives de régularisation

43Pour vendre un terrain non titré, et bien que la propriété leur en soit reconnue, certains propriétaires ne pourront pas opérer sur le marché légal. Ils vont alors se retourner vers une transaction foncière informelle, conduite par le Mpanera Tany et validée par l’utilisation du petit-papier.

44L’établissement d’un petit papier ne sécurise pas la transaction pour le vendeur et ne garantit pas non plus la jouissance de propriété pour l’acquéreur. En dépit de cette insécurité juridique, le vendeur et l’acquéreur accordent naturellement leur confiance à l’acte sous seing privé visé par la Commune. Premièrement, le visa du maire qui notifie l’acte officiel est communément reconnu par les deux parties comme une preuve de la propriété ou de la transaction. Il est vrai que le formulaire d’enregistrement de l’acte utilisé par les arrondissements communaux de la ville de Tananarive a toutes les apparences d’un acte légal. Il rassure les deux contractants en ce qui concerne le paiement et la justification de la possession du terrain. Le nouveau propriétaire est ainsi convaincu de pouvoir s’appuyer sur l’acte sous seing privé et sur le petit papier en cas de litige. Deuxièmement, la pratique veut que l’accès au sol prévale sur la situation juridique du terrain. En effet, l’acte sous seing privé est pris en compte pour la régularisation d’un terrain non titré. Cette régularisation du petit papier est couramment opérée par les administrations. C’est sa valeur juridique en cas de litige qui est en cause, puisqu’il ne permet pas de protéger son détenteur face à un titre de propriété qui ne serait pas à jour. En pratique, le visa officiel apposé par la Commune sur le petit papier apparaît comme une forme de reconnaissance officielle.

4. Un nouvel ordre de transaction foncière du Mpanera Tany : vers une imbrication des marchés formels et informels

4.1. Les revers d’une politique foncière défaillante

45L’essor du Mpanera Tany apparaît également comme un moyen de pallier les carences de la réglementation et, plus généralement, de la politique foncière. L’appel à cet intermédiaire « [(semi)] informel se développe quand l’urbanisme planifie et règlemente l’espace à bâtir et la construction de façon insuffisante ou inadéquate, quand le marché formel ne propose pas de logement [et de terrain] bon marché, quand l’État n’offre pas d’alternative pour l’accès [au sol et] au logement [des populations] » (Clerc, 2010).

  • 38 Le PUDi est un plan d’urbanisme à l’échelle de la ville ou de l’agglomération (équivalent à peu pr (...)
  • 39 Entretien avec un cabinet de planification et d’architecture, le 29 mai 2013.

46À Tananarive, les documents d’urbanisme (Plan d’urbanisme directeur (PUDi) et Plan d’urbanisme détaillé (PUDé)38 ainsi que les autorisations d’urbanisme (permis de construire) sont les principaux outils de la maîtrise foncière. Peu de gens connaissent ces documents, bien que la loi impose une enquête publique lors de leur procédure d’élaboration. Dans les faits, cette obligation n’est qu’une démarche purement administrative sans consultation ni débat. Certains l’expliquent par un manque de ressources budgétaires39. Toutefois, on peut penser que ce n’est qu’un prétexte pour masquer l’absence de volonté de prendre en compte les avis des habitants, comme nous l’a indiqué un responsable ministériel :

  • 40 Entretien avec un responsable au ministère chargé de l’aménagement du territoire, le 3 avril 2013.

La participation proprement dite des populations n’est pas nécessaire. Il est difficile d’intégrer dans la démarche les populations lambda qui ne connaissent rien en la matière40.

47En définitive, ces documents de planification paraissent essentiellement inutiles en raison de leur processus d’élaboration qui, ignorant la réalité du terrain, n’intègre aucune vision stratégique cohérente. Ils s’avèrent également incapables de suivre et d’évoluer au rythme de la croissance urbaine. C’est ainsi que le document de planification de référence utilisé pour la délivrance de permis jusqu’en 2004 était le PUDi de 1974. Un nouveau PUDi a été adopté en 2004. Il est resté en vigueur pendant 14 ans jusqu’à la présentation d’un avant-projet de révision présenté en juillet 2019.Les préconisations du PUDi sont rarement mises en œuvre par les pouvoirs publics (Ranaivoarimanana, 2017).

  • 41 Selon la loi no 2015-052 relative à l'Urbanisme et l'Habitat (LUH) de 2015. Toutefois, la surface (...)

48Les règlements inscrits dans ces documents d’urbanisme sont à la fois contraignants et irréalistes. Prenons pour exemple la surface minimum du terrain exigée dans le zonage destiné à l’habitation. Le propriétaire souhaitant construire une maison doit posséder une parcelle de 150 m² au minimum41. La taille des parcelles détenues par la majorité de la population n’atteint pas une telle surface (Ranaivoarimanana, op. cit ; Burnod et al., 2020) et la population concernée n’a donc pas légalement accès au permis de construire sur ces terrains.

  • 42 Entretien avec Mme X, Antohomadinika (plaine ouest de Tananarive), le 20 avril 2013.

49Nous avons pourtant constaté l’existence de transactions sur de petites parcelles inconstructibles. Mme X42 a ainsi acquis une parcelle de 100 m² située à Antohomadinika, dans la plaine ouest de Tananarive, achetée à un aménageur public : la Société d’équipement immobilier de Madagascar (SEIMAD). Cette transaction montre la quête du foncier, quel que soit son statut. Elle rend également compte de la pratique de négociations hors des règles d’urbanisme en vigueur, qui met en évidence le processus du « fait accompli » et conduit à régulariser les constructions irrégulières (Fauvel, 2011).

  • 43 Soit 428 € (1 € vaut 2 850 ariary, cours de change de 2011).

50Le contrat de vente de Mme X a ainsi été conclu en mai 2011, pour 1 200 000 Ariary43, soit 10 000 ariary/m² pour un terrain d’une contenance de 100 m² situé en zone inconstructible (cf. photo 2). L’acte de vente sous seing privé indique que l’origine du terrain est issue de deux parcelles mères rattachées à deux titres de propriété au nom de la SEIMAD. La division foncière et la mise à jour du document d’arpentage n’ayant pas été effectuées, la parcelle de Mme X est ainsi dépendante de deux titres.

51La transaction foncière montre que le propriétaire cédant (ici, la SEIMAD), comme le propriétaire acquéreur (ici, Mme X), s’affranchissent des titres de propriété et des prescriptions d’urbanisme contenus comprises dans le dossier. L’attitude de l’acquéreur peut s’expliquer par son besoin de logement. Celle du vendeur est d’autant moins compréhensible qu’il s’agit d’un aménageur public de premier ordre, au fait de la réglementation.

Photo  2 : terrain d’une superficie de 100 m² acquis par Mme X

Photo  2 : terrain d’une superficie de 100 m² acquis par Mme X

Crédit photo : Ranaivoarimanana, 2013.

52Bien que l’acte de vente précise le caractère inconstructible du terrain, la cession apparaît comme le moyen de s’en affranchir. Mme X, la nouvelle propriétaire, a expressément négligé l’existence du zonage d’urbanisme très contraignant, pourtant mentionné en pièce jointe à l’acte de vente et qui aurait dû freiner la décision d’achat. Le terrain, qui disposait d’un statut légal, a acquis un statut informel avec la vente réalisée (et il en sera de même pour les constructions à venir).

53Cet exemple témoigne du fait que l’accès au foncier est prioritaire et fait fi des autres considérations (prescriptions d’urbanisme, statuts des terrains). Il illustre aussi l’implication directe de la puissance publique, via l’aménageur public, dans le développement des constructions illicites.

  • 44 Cette analyse a été réalisée à partir de documents présentés par la propriétaire lors de notre ent (...)
  • 45 Pour aller plus loin, nous renvoyons le lecteur vers notre thèse (Ranaivoariamanana, 2017, chapitr (...)

54En fin de compte, ces pratiques manifestement illégales permettent une forme de légalisation paradoxale des transactions. L’analyse de la demande d’autorisation de remblai réalisée par Mme X à la suite de son achat44 en atteste. La démarche est effectuée auprès du chef Fokontany, incompétent en matière de traitement de ce type de dossier, la responsabilité en incombant légalement soit à la Commune soit à l’État. La démarche est donc réalisée hors du cadre règlementaire. Pourtant le chef Fokontany traite le dossier et se garde d’orienter la saisine de Mme X vers le service compétent. Les mentions légales apposées dans le formulaire de demande, qui fait office de récépissé, induisent une confusion sur la légalité du document : sceau officiel, mention « Vu et déposé au Fokontany le… », liste des autorités informées en copie (préfet, Commune, etc.). L’ensemble confère une apparence de légalité à l’autorisation de remblai. Le propriétaire du terrain s’appuiera ensuite sur ces mentions pour demander à régulariser sa situation. C’est pourquoi les sanctions prononcées sont rares (Fournet-Guérin, 2007 ; Ranaivoarimanana, 2017 ; Burnod et al., 2020). Lorsqu’elles le sont, elles visent à conforter l’autorité des pouvoirs publics, sans chercher à revenir sur les décisions prises. La plupart du temps, le propriétaire parvient à régulariser sa situation en s’appuyant sur la confusion instaurée par la reconnaissance partielle (titre intermédiaire, permis autorisé par des services incompétents, etc.). Le Mpanera Tany apparaît alors comme un maillon de ce processus qui permet le passage d’un système à l’autre45.

4.2. Une interpénétration de l’offre foncière du Mpanera Tany et du marché formel

  • 46 Visite avec M. Désiré, intermédiaire informel, op. cit.

55Nous avons mis en évidence les conditions selon lesquelles le Mpanera Tany permet de vendre des terrains « dormants » ou « irréguliers » et de construire dessus en dépit des règles légales, ce qui explique le développement d’un marché actif à la marge du marché légal, en s’adossant à une stratégie de régularisation (cf. supra). Cette imbrication entre marché formel et informel est illustrée par la vente d’un terrain A de 1 200 m² situé à proximité du périmètre du PUDé Bretelle Ankadimbahoaka et à la lisière de la rivière Ikopa au sud de la ville (cf. photo 3), prospectée par l’intermédiaire du Mpanera Tany46. Nous montrerons comment s’effectue cette imbrication, d’abord en matière de localisation, puis en termes de prix.

Photo 3 : terrain A visité avec le Mpanera Tany, sis à proximité du périmètre du PUDé Bretelle Ankadimbahoaka

Photo 3 : terrain A visité avec le Mpanera Tany, sis à proximité du périmètre du PUDé Bretelle Ankadimbahoaka

Crédit photo : Ranaivoarimanana, 2013.

56Le terrain est classé en zone naturelle inondable, donc inconstructible, par le PUDé Bretelle Ankadimbahoaka adopté au mois de janvier 2013. Ce même PUDé prévoit la constructibilité autour de la bretelle d’Ankadimbahoaka (cf. carte 2).

Carte 2 : zonage du PUDé Bretelle Ankadimbahoaka et localisation du terrain A visité avec le  Mpanera Tany

Carte 2 : zonage du PUDé Bretelle Ankadimbahoaka et localisation du terrain A visité avec le  Mpanera Tany

Conception et réalisation : Ranaivoarimanana, 2017.

  • 47 Ces projets immobiliers étaient en cours de construction au moment de notre enquête, une partie es (...)

57On peut voir sur la carte 3 que plusieurs opérations immobilières (représentées en couleur orange) sont également en cours47 au sud du terrain (lotissement résidentiel, zone commerciale).

Carte  3 : projets immobiliers à proximité du terrain A visité avec le Mpanera Tany

Carte  3 : projets immobiliers à proximité du terrain A visité avec le Mpanera Tany

58Conception et réalisation : Ranaivoarimanana, 2014.

59Dans le même temps et même si les rizières ne sont pas constructibles, le PUDé suggère que les espaces autour de la bretelle « ont pour vocation d’évoluer vers la création de quartiers d’activités pour un meilleur épanouissement économique » (PUDé Bretelle Ankadimbahoaka, 2011, p. 7). Le document de planification n’exclut donc pas l’urbanisation de cette zone.

60La vente du terrain A, profitant de l’ambiguïté du document d’urbanisme, rend ainsi compte d’un glissement de la constructibilité planifiée vers la constructibilité non planifiée sur les terrains voisins irréguliers.

  • 48 Soit 56 € (1 € vaut 3 195 ariarys au taux de change de janvier 2014).

61L’interpénétration des deux marchés formel et informel apparaît aussi clairement dans la fixation des prix. La valorisation foncière sur le périmètre constructible du PUDé est importante : entre 2002 et 2014, les prix, pour des terrains plats, ont augmenté de 70 000 à 180 000 ariary/m² soit une moyenne de + 12 % par an48 (Ranaivoarimanana, 2017, p. 389). La valeur du terrain irrégulier A bénéficie de cette hausse des prix, comme nous allons le montrer.

  • 49 Soit environ 66 66  € (1 € vaut à peu près 3 000 ariary en 2013).
  • 50 Soit environ 55,50 € le m².
  • 51 Soit environ 18 € le m².
  • 52 Soit environ 86,66 € le m².

62Le prix de mise en vente du terrain A, visité avec le Mpanera Tany, est de deux cents millions d’ariarys49 pour 1 200 m², soit 166 660 ariarys /m²50. Le terrain est en pente et inondable, et des travaux supplémentaires seront nécessaires en cas de construction : remblai et aménagement pour surélever le terrain. Pour un terrain semblable dans le marché légal situé dans la zone du PUDé Bretelle Ankadimbahoaka, le prix en 2013 est de l’ordre de 55 000 ariarys/m²51 et de 260 000 ariarys/m²52 pour un terrain prêt à bâtir (Ranaivoarimanana, op. cit). Le terrain A est donc plus cher qu’un terrain comparable dans une zone constructible, mais il est nettement plus abordable qu’un terrain prêt à bâtir.

63La démarche du Mpanera Tany pour commercialiser le terrain irrégulier rend ainsi compte d’une tendance qui pousse à construire en dehors de la réglementation en alignant les prix sur ceux du marché formel, ce qui traduit une imbrication des marchés.

4.2. Parallélisme des pratiques entre l’intermédiaire formel et informel

  • 53 Entretien avec un intermédiaire semi-informel, op. cit.

64Les techniques de négociation du Mpanera Tany sont proches de celles des intermédiaires professionnels. Comme le courtier professionnel, le Mpanera Tany est rémunéré par des commissions. Il en perçoit de l’acheteur pour les visites et de la part du vendeur lors de la vente. Le faible coût des honoraires du Mpanera constitue un des arguments principaux pour convaincre l’acheteur de visiter le terrain. La commission sur la vente est de l’ordre de 1 % à 5 % du prix de vente, inférieure à celle des agences immobilières qui sont au minimum de 5 % du prix de vente53.

[Nous] : L'existence des intermédiaires n'a pas d'impact sur le prix final ?
[Agent immobilier] : C'est vraiment de la négociation. Alors, ce qui a un impact sur le prix final ce sont les frais d'agence et les frais de notaire. Après, les frais d'agence sont partagés entre différentes personnes. Une agence immobilière, elle paye ses agents, donc elle va forcément payer plusieurs personnes sur un bien. Donc, pourquoi pas, s’il y a des petites agences qui travaillent avec les Mpanera, elles vont donc partager avec les Mpanera. (Entretien avec un agent immobilier, 14 mars 2013)

65La capacité de négociation du Mpanera Tany s’appuie aussi sur une bonne connaissance du système foncier. Le Mpanera Tany utilise la documentation légale, comme le certificat de situation juridique (CSJ), pour identifier le terrain lors de la prospection foncière, puis pour persuader l’acheteur lors de la négociation (cf. photo 4). Même si elle reste très partielle, sa connaissance des procédés légaux donne une impression de professionnalisme, ce qui convainc le propriétaire et l’acquéreur.

Photo 4 : copie du certificat de situation juridique du terrain utilisé par le Mpanera Tany lors d’une visite sur site

Photo 4 : copie du certificat de situation juridique du terrain utilisé par le Mpanera Tany lors d’une visite sur site

Crédit photo : Ranaivoarimanana, 2013.

66Finalement, le Mpanera Tany apporte une relative garantie sur l’offre publiée. Comme l’agent immobilier, il dispose d’informations essentielles : contacts, caractéristiques des terrains, etc. et s’efforce de démontrer la régularité des terrains à vendre. En effet, des escroqueries sont possibles. Le concurrent, agent immobilier professionnel, évoque bien souvent ces risques encourus pour discréditer le Mpanera54.

67Ainsi, pendant notre visite du terrain, le Mpanera Tany a utilisé la copie d’un document officiel (CSJ) du terrain pour en montrer la légalité. Le CSJ sert à identifier le propriétaire du terrain et l’enregistrement du titre de propriété. Ce document est insuffisant pour prouver l’authenticité du statut du terrain. Il ne permet ni de vérifier l’état de l’hypothèque ni de déterminer la prescription d’urbanisme. Comme le souligne l’agent immobilier à propos de l’usage du CSJ dans la prospection :

On demande le CSJ de manière à vérifier si c’est bien le propriétaire. […] On travaille avec des personnes qui travaillent au domaine, dans l'administration qui sont des gens qu'on connaît depuis des années, qui sont des gens totalement honnêtes. […] Il n'y a que la maison mère, c’est-à-dire le service du domaine, qui peut vous dire si c'est un faux ou un vrai.  (Entretien avec un agent immobilier, 14 mars 2013)

68Cependant, le Mpanera Tany ne vérifie pas la copie de CSJ qu’il utilise dans la négociation, ne serait-ce qu’en faisant une demande de renseignement hypothécaire auprès du service de la publicité foncière (service du domaine). La transaction foncière réalisée par le Mpanera Tany reste risquée et n’apporte pas de garantie sur l’authentification du titre.

  • 55 Entretien avec une agence immobilière professionnelle, Ankorondrano, le 23 mars 2013.

69Pourtant, environ 80 % des transactions foncières réalisées à Tananarive sont conclues de gré à gré par l’intermédiaire du Mpanera Tany55. Cet engouement populaire montre son importance dans la transaction. Le Mpanera Tany est une figure sociale paradoxale. C’est un opportuniste qui s’immisce dans la chaîne de la production foncière, en utilise les failles réglementaires et en tire profit. Il pallie ce faisant les déficiences de l’offre formelle et fluidifie les transactions au profit de la population et du développement urbain.

Conclusion

70À Tananarive, le Mpanera Tany, intermédiaire (semi) informel entre vendeur et acheteur, participe à l’établissement d’un nouvel ordre dans la transaction foncière populaire en permettant de facto la réintroduction dans le marché foncier général de biens fonciers qui en sont exclus de jure. Ce faisant, il joue un rôle majeur sur le marché foncier grâce à sa capacité à instaurer dans la négociation un climat de confiance fondé à la fois sur sa connaissance de la réglementation, qu’il contourne, connaissance du terrain, qui répond aux attentes des parties prenantes.

71Deux points peuvent être, in fine, dégagés de l'analyse du rôle du Mpanera Tany. Le premier est que le marché foncier peut prendre plusieurs formes. L’informalité de la transaction foncière ou sa marchandisation imparfaite ne signifient pas que le marché foncier n’existe pas. Les marchés formel et informel s’imbriquent même ici facilement. Contrairement aux postulats jusqu’à présent énoncés sur les marchés africains, la pratique du Mpanera Tany à Tananarive montre l’existence et l’importance des transactions définitives. La transaction définitive existe, libérée du poids social ou culturel qui pourrait empêcher l’acquéreur de jouir entièrement de la propriété du terrain, même si elle est réalisée hors cadre légal. Le second point réside dans l’essor du marché foncier (semi) informel impulsé par le Mpanera Tany. Tenant compte de la pratique populaire de la production foncière, qui est une savante combinaison de règles légales et normes pratiques, le Mpanera Tany propose une assise juridico-sociale originale qui fonde sa légitimité et lui permet de bâtir une « légalité nouvelle » fondée sur une assise populaire et in fine admise comme telle par la puissance publique.

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Notes

1 Cet article est une version approfondie et mise à jour du chapitre paru dans S. Ayimpam (dir.), Aux marges des règles et des lois. Régulations informelles et normes pratiques en Afrique, Louvain-la-Neuve, Academia/L’Harmattan, 2019.

2 Nous utilisons le nom de la ville en français « Tananarive », au lieu de « Antananarivo » en malgache. Cet article étant écrit en français, il nous semble cohérent d’utiliser cette traduction française.

3 Dans l’analyse du marché foncier malgache, les travaux se focalisent essentiellement sur la sécurisation des droits sur la terre (Boué, Bosc et Colin, 2016), le mode d’accès au foncier (Zombre, 2010 ; Burnod et al., 2016 ; Di Roberto, 2019) et la circulation d’informations dans la régulation des marchés fonciers (Di Roberto et Bouquet, 2018).

4 Selon, Alain Durand-Lasserve (2012), le terme « irrégulier » renvoie à « […] la non-conformité aux normes (d’urbanisme, d’aménagement, d’équipement et de construction) définies par les pouvoirs publics ».

5 La Commune urbaine d’Antananarivo (CUA) constitue la limite administrative de la capitale.

6 Résultat provisoire du 3e recensement général de la population et de l’habitation 2018 (RGPH-3) sur le périmètre de la CUA, qui n’inclut pas l’ensemble de la population de l’agglomération (INSTAT, CCER, 2019, p. 30). Ce nombre invalide en partie l’estimation de 2,7 millions d’habitants à l’échelle de l’agglomération urbaine de Tananarive, donnée par le rapport de la Banque mondiale de 2011 sur le défi urbain à Madagascar.

7 Bien que ces résultats provisoires soient à considérer avec précaution, la croissance urbaine est une réalité avec un taux d’accroissement annuel moyen de 2,37 % entre 1993 et 2018 (INSTAT, CCER, 2019).

8 L’agglomération de Tananarive regroupe la CUA et les vingt-neuf communes périphériques. Pour aller plus loin, voir la base des données du CIRAD sur l’évolution de espaces urbains à Tananarive : https://aware.cirad.fr/layers/geonode:evolution2003_2017_v7.

9 Structure opérationnelle de la coopération décentralisée entre la CUA et la région Île-de-France de 2009 à 2017.

10 La bretelle by-pass de 2,5 km d’Ankadimbahoaka, réalisée en 2010, est un échangeur de liaison entre la voie rapide by-pass à l’est et la RN 7 au niveau d’Ankadimbahoaka au sud de la CUA.

11 Cf. le projet de recherche CLAIMS (Changes in Land Access, Institutions and Markets in West Africa), mené entre 2002 et 2005 et dirigé par des chercheurs africanistes, à savoir Jean-Pierre Chauveau (IRD), Jean-Philippe Colin (IRD), Jean-Pierre Jacob (IHEID), Philippe Lavigne Delville (IRD), Pierre Yves Le Meur (IRD), qui ont beaucoup travaillé sur la sécurité foncière en Afrique subsaharienne.

12 Allant de la demande de prêt au remboursement incertain jusqu’à la gratification, proche du bakchich.

13 Ce mot signifie « la terre des ancêtres », qui est « […] un bien transmis de génération en génération, lien avec l’au-delà, par rapport auquel les hommes se définissent » (Rakoto-Ramiarantsoa, 1989, p. 223).

14 C’est-à-dire ne faisant pas partie de clans ou de communautés originaires de même région géographique.

15 Des recherches récentes admettent le caractère actif du marché foncier en Afrique subsaharienne. Cependant, la notion de marchandisation imparfaite demeure dans l’analyse, ce qui contribue à relativiser l’essor de la marchandisation des sols en Afrique subsaharienne.

16 La commune d’Ambohitrimanjaka est située dans la plaine ouest, à 10 km de Tananarive.

17 Terme utilisé dans la procédure de transaction immobilière par les notaires (voir, par exemple, https://paris.notaires.fr/). Il s’agit de l’acte final qui engage définitivement les parties.

18 Selon Colin (2017, p. 107), « La marchandisation de l’accès à la terre est [par ailleurs] de plus en plus évidente en Afrique, avec l’accroissement de la pression foncière et de la valeur économique de la terre ».

19 « Mpanera » est un terme polysémique qui peut être traduit par « démarcheur », « intermédiaire », « commissionnaire », etc.

20 D’après une encyclopédie en ligne, il signifie « Saha fananana », qui veut-dire littéralement « patrimoine ou bien foncier » (voir : http://www.motmalgache.org/bins/teny2).

21 « Le foncier n’est pas une chose matérielle, mais un concept social : un système de droits sur les espaces. Ce sont ces droits, variables d’un lieu à l’autre, dans la durée, qui ont une valeur, et non les espaces en tant que tels. ». Voir Joseph Comby, « C’est quoi le foncier ? » Revue foncière, n26, novembre-décembre 2018.

22 nocomment®, journal malgache en ligne : http://www.nocomment.mg/mpanera-trano-viens-faire-un-tour-a-la-maison/.

23 Entretien avec une agence immobilière artisanale, à Ambatomena Analakely, le 23 mars 2013.

24 L'impôt synthétique est calculé sur la base de 5 % de revenu annuel déclaré. Il s'applique aux revenus des personnes morales ou physiques exerçant une activité libérale, quand ils n'excèdent pas 100 millions d’ariarys bruts annuels.

25 Ex-agent immobilier travaillant dans une franchise d’une grande agence immobilière internationale basée à Tananarive. Il a quitté son entreprise en 2013 pour créer sa propre agence immobilière.

26 Entretien avec des Mpanera Tany informels, le 23 mai 2013 : « un intermédiaire-propriétaire » [M. Désiré], lors d’une visite de terrain mis en vente à proximité de la Bretelle à Ankadimbahoaka, et « une intermédiaire-annonceuse » [Mme Ravao], une femme qui tient une échoppe installée à côté d’un arrêt de bus à Ampandrana (centre-est de Tananarive).

27 Entretien avec un Mpanera Tany semi-informel, agence immobilière artisanale, le 23 mars 2013.

28 nocomment® du 1er juin 2015, http://www.nocomment.mg/mpanera-trano-viens-faire-un-tour-a-la-maison/.

29 Soit 6,25 € (1 € vaut 3 195 ariarys en janvier 2014).

30 Noella Rakoto, « Marché de l’immobilier : le métier d’intermédiaire bien rémunéré », NewsMada, 13 janvier 2014.

31  « […] c'est le reproche ou le blâme encouru en cas de faute commise dans les relations entre particuliers ou au regard d'une convention sociale par un membre de la société ou par la société elle-même » (Njara, 2001, p. 27).

32 « Retour, revanche, représailles, châtiment du mal. C'est l'aboutissement normal, inéluctable de tout ce qui se fait, de tout ce qu'on fait. » (ibid., p. 29).

33 Cet audit a été réalisé par Teyssier (2009) dans la réalisation d’une mission d’assistance technique sur la réforme foncière dans le cadre du Programme national foncier de Madagascar.

34 Pour aller plus loin, voir Fauvel (2011, chapitre 2) et Abrieu (2012).

35 Observation de l’ONG Enda dans le cadre de la réalisation d’un projet de logement social (Entretien le 3 avril 2011).

36 Cf. à ce titre le rapport de l’Association du Notariat francophone, Mission d’audit du foncier à Madagascar, mai 2010.

37 Chef d’une subdivision administrative infracommunale équivalant à un canton ou à plusieurs quartiers, nommé par l’État ou élu. Il n’a pas de compétence en matière de délivrance d’autorisations de construction ou de remblai. Son rôle se limite au contrôle et au rappel à la loi.

38 Le PUDi est un plan d’urbanisme à l’échelle de la ville ou de l’agglomération (équivalent à peu près du PLU en France). Le PUDé est un document à l’échelle des quartiers, inférieur au PUDi. Nous renvoyons le lecteur au chapitre 6 de notre travail de thèse pour plus d’informations (Ranaivoarimanana, 2017).

39 Entretien avec un cabinet de planification et d’architecture, le 29 mai 2013.

40 Entretien avec un responsable au ministère chargé de l’aménagement du territoire, le 3 avril 2013.

41 Selon la loi no 2015-052 relative à l'Urbanisme et l'Habitat (LUH) de 2015. Toutefois, la surface de terrain exigée varie en fonction de la zone définie par le plan d’urbanisme.

42 Entretien avec Mme X, Antohomadinika (plaine ouest de Tananarive), le 20 avril 2013.

43 Soit 428 € (1 € vaut 2 850 ariary, cours de change de 2011).

44 Cette analyse a été réalisée à partir de documents présentés par la propriétaire lors de notre entretien (acte de vente, cadastre, certificat de prescription d’urbanisme, certificat de situation juridique du terrain, reçu d’enregistrement fiscal, demande d’autorisation de remblai).

45 Pour aller plus loin, nous renvoyons le lecteur vers notre thèse (Ranaivoariamanana, 2017, chapitre 6).

46 Visite avec M. Désiré, intermédiaire informel, op. cit.

47 Ces projets immobiliers étaient en cours de construction au moment de notre enquête, une partie est actuellement réalisée.

48 Soit 56 € (1 € vaut 3 195 ariarys au taux de change de janvier 2014).

49 Soit environ 66 66  € (1 € vaut à peu près 3 000 ariary en 2013).

50 Soit environ 55,50 € le m².

51 Soit environ 18 € le m².

52 Soit environ 86,66 € le m².

53 Entretien avec un intermédiaire semi-informel, op. cit.

54 https://www.ofim-madagascar.com/les-arnaques-dans-le-secteur-immobilier-a-madagascar.

55 Entretien avec une agence immobilière professionnelle, Ankorondrano, le 23 mars 2013.

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Table des illustrations

Titre Carte  1 : les réserves foncières urbanisables dans la ville de Tananarive
Crédits Réalisation : Ranaivoarimanana, 2020.
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/7562/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 1,4M
Titre Schéma 1 : mode de fonctionnement du Mpanera Tany ou intermédiaire foncier informel et semi-informel
Crédits Conception et réalisation : Ranaivoarimanana, 2013 (mise à jour en 2020).
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/7562/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 170k
Titre Photo 1 : petites annonces d’un « intermédiaire-annonceur »
Crédits Crédit photo : Ranaivoarimanana, 2013.
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/7562/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 840k
Titre Schéma 2 : enchevêtrement des compétences entre pouvoir central et pouvoir local (collectivités) lors de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme
Crédits Réalisation : à partir de la loi no 2015-052 relative à l'urbanisme et l'habitat (Ranaivoarimanana, 2020).
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/7562/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 291k
Titre Photo  2 : terrain d’une superficie de 100 m² acquis par Mme X
Crédits Crédit photo : Ranaivoarimanana, 2013.
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/7562/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 824k
Titre Photo 3 : terrain A visité avec le Mpanera Tany, sis à proximité du périmètre du PUDé Bretelle Ankadimbahoaka
Crédits Crédit photo : Ranaivoarimanana, 2013.
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/7562/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 633k
Titre Carte 2 : zonage du PUDé Bretelle Ankadimbahoaka et localisation du terrain A visité avec le  Mpanera Tany
Crédits Conception et réalisation : Ranaivoarimanana, 2017.
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/7562/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 559k
Titre Carte  3 : projets immobiliers à proximité du terrain A visité avec le Mpanera Tany
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/7562/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 517k
Titre Photo 4 : copie du certificat de situation juridique du terrain utilisé par le Mpanera Tany lors d’une visite sur site
Crédits Crédit photo : Ranaivoarimanana, 2013.
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/7562/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 525k
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Pour citer cet article

Référence électronique

Njaka A. Ranaivoarimanana, « La transaction foncière populaire par l’intermédiation du Mpanera Tany : essor du marché foncier semi-informel et transformation des sols urbains à Tananarive (Madagascar) »Métropoles [En ligne], 27 | 2020, mis en ligne le , consulté le 06 mars 2021. URL : http://journals.openedition.org/metropoles/7562 ; DOI : https://doi.org/10.4000/metropoles.7562

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Auteur

Njaka A. Ranaivoarimanana

Chercheur associé au Lab’URBA/Université Paris-Est, membre de l’association Fonciers-en-Débat

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