Navigation – Plan du site

AccueilNuméros27RecensionsLoïc Bonneval et François Robert,...

Recensions

Loïc Bonneval et François Robert, De la rente immobilière à la finance. La Société de la Rue Impériale (Lyon 1854-2004)

Lyon, ENS Éditions, 2019, 430 p.
Raphaël Frétigny
Référence(s) :

Loïc Bonneval et François Robert, De la rente immobilière à la finance. La Société de la Rue Impériale (Lyon 1854-2004), Lyon, ENS Éditions, 2019, 430 p.

Texte intégral

1L’ouvrage de Loïc Bonneval et de François Robert retrace l’histoire d’une société immobilière lyonnaise, la Société de la Rue Impériale (SRI), depuis sa création en 1854 jusqu’au début des années 2000. La SRI a été créée initialement pour réaliser le percement d’une artère majeure du centre-ville de Lyon, mais l’entreprise a par la suite assuré la construction puis la gestion d’une bonne partie des immeubles de la rue. Le récit s’arrête à la disparition de la société et à la reprise de son patrimoine par le fonds souverain d’Abu Dhabi dans les années 2000. Pour analyser leur objet, les auteurs ont fait le choix d’une approche privilégiant le long terme. Ce parti-pris se distingue nettement d’une recherche urbaine focalisée sur les dynamiques récentes de la financiarisation des villes.

  • 1 On retrouve aussi dans le corps du texte des sources issues des archives publiques locales et natio (...)

2Le livre débute par une courte introduction qui rappelle notamment que les travaux sur les sociétés immobilières restent encore limités en France, malgré de notables exceptions (Lescure, 1983 ; Pollard, 2018). Les auteurs y évoquent leurs sources, issues des archives de l’entreprises (comptes, registres d’immeubles, procès-verbaux du conseil d’administration et des assemblées générales d’actionnaires1). Ces sources décrivent une histoire marquée par la stabilité, qui se différencie fortement des évolutions de la conjoncture économique. Les auteurs distinguent néanmoins quatre périodes dans l’histoire de l’entreprise, de sa création à sa disparition.

  • 2 L’endettement obligataire consiste à emprunter directement auprès d’investisseurs sur les marchés f (...)

3La première partie de l’ouvrage porte sur la période de constitution de la société sous le Second Empire. Celle-ci s’inscrit dans le contexte de réaménagement de la ville de Lyon entamé sous l’Ancien Régime. L’idée de créer une percée entre deux grandes places du centre-ville (Bellecour et Terreaux) date du XVIIIe siècle, mais est mise en œuvre sous le Second Empire. Le projet répond à des objectifs urbanistiques, hygiénistes et policiers, comparables aux travaux haussmanniens menés à Paris à la même époque. L’État et la municipalité financent le projet tout en en confiant la réalisation à un architecte lyonnais, qui a déjà mené un projet de création de rue (rue Centrale). En 1854, l’architecte crée la SRI pour mener l’opération, qui fait appel exclusivement à des capitaux privés. Les souscriptions sont un succès. Si initialement la société est créée pour réaliser seulement l’opération d’aménagement, le conseil d’administration fait très rapidement le choix d’étendre l’objet de la société aux opérations immobilières le long de la nouvelle rue. Ce choix est néanmoins débattu, car il induit un retour sur investissement plus long et plus risqué, passant notamment par le recours à l’endettement obligataire2. Les auteurs rappellent aussi la composition socio-économique, essentiellement ouvrière et populaire de la rue avant l’opération, ainsi que les modalités d’expropriation des habitants. Ils racontent enfin minutieusement la réalisation des chantiers.

4La seconde partie évoque la vie de la société une fois les immeubles achevés, de 1858 jusqu’à la Première Guerre mondiale. Elle rappelle d’abord la composition de l’actionnariat, essentiellement issu des grandes familles de la bourgeoisie lyonnaise. Le milieu de la banque, à la différence des sociétés immobilières nées de l’haussmannisation de Paris, n’y est pas dominant. En revanche, les rentiers sont surreprésentés, notamment lorsque les premières années sont passées et que les investisseurs les plus « pressés » ont revendu leurs parts. Le noyau dur des actionnaires (les auteurs évoquent le chiffre de 31 familles) adopte une politique de rentabilité à long terme. Pour cela, la société maintient un dividende limité les premières années et privilégie le recours au marché obligataire plutôt qu’aux augmentations de capital, limitant ainsi tout éparpillement dans la distribution des dividendes à long terme. Une fois les immeubles financés, les administrateurs mènent une gestion financière prudente, centrée sur le remboursement de la dette de l’entreprise. Cette stratégie se distingue fortement de celles adoptées à la même époque par les sociétés immobilières parisiennes, qui prennent le risque de poursuivre leur développement. La prudence de la SRI assure alors une bonne rentabilité à long terme pour les actionnaires, mais limite les capacités d’extension de l’entreprise. La société est centrée sur la gestion du patrimoine qui ne pose pas de problème particulier. Le peuplement bourgeois des logements et les commerces qui leurs sont destinés en pied d’immeuble font de cette rue un actif produisant de revenus stables. De plus, la société limite au maximum son engagement dans la modernisation des aménagements urbains, négociant fermement avec la municipalité les modalités de création du tout-à-l’égout.

  • 3 La partie est appelée « les tentations de la spéculation » sans que l’on comprenne vraiment pourquo (...)

5À l’approche de la Première Guerre mondiale, la fin du remboursement de la dette de la société permet aux administrateurs d’envisager une stratégie de croissance3. Cette croissance est menée essentiellement à Lyon durant l’entre-deux-guerres. Il s’agit d’une croissance exclusivement externe, la société rachetant des immeubles ou des sociétés immobilières. La SRI fait ainsi plus que doubler la taille de son patrimoine sur cette période. Les auteurs soulignent que cette expansion, si elle est importante, reste prudente, et correspond à des espérances de rentabilité stable. La société entretient par ailleurs correctement son patrimoine. Si elle est touchée par le contrôle des loyers des logements adopté en 1920, les revenus de location commerciaux permettent d’assurer une bonne rentabilité à l’entreprise. Alors que les conditions économiques et financières fluctuent pendant l’entre-deux-guerres, les administrateurs de la SRI cherchent au maximum à stabiliser l’actionnariat et à le protéger des fluctuations des marchés. Cette prudence se retrouve lors du boom immobilier des années 1950-1960, auquel la SRI ne participe finalement que très peu.

6La quatrième partie débute avec le rachat de l’entreprise en 1965 par un établissement bancaire : le groupe Lazard. Les dirigeants de Lazard remplacent progressivement les administrateurs lyonnais et entreprennent une recomposition du patrimoine, en ne conservant que les immeubles les plus profitables. Ces opérations permettent des plus-values importantes. La SRI est en outre mobilisée dans une OPA menée par Lazard sur une société immobilière de Marseille, propriétaire d’immeubles sur la rue de la République. La banque Lazard utilise la SRI comme société financière, la SRI devenant actionnaire d’autres sociétés ainsi associées à la « galaxie Lazard » (p. 331). Finalement, le patrimoine immobilier devient un actif parmi d’autres, au sein de sociétés qui associent d’autres actifs. En 2007, le patrimoine est cédé à un fonds d’investissement d’Abu Dhabi. Dans cette période, la rentabilité du patrimoine immobilier de la SRI est maintenue dans un contexte de modernisation et de valorisation urbaine du centre-ville. La société reste peu active dans ces travaux et semble se contenter d’en récolter les fruits financiers.

7À l’issue de cet ouvrage, les auteurs concluent très succinctement à la forte « singularité » de la SRI et appellent à la prudence à l’égard de la récente littérature sur la financiarisation. Ils rappellent notamment que l’arrivée de capitaux financiers dans la ville ne se fait pas sur un terrain neutre, mais à l’issue d’une histoire complexe, où les capitaux financiers ne constituent après tout qu’une dynamique parmi d’autres. Ils soulignent aussi que la captation des loyers, et indirectement des retombées des investissements publics en centre-ville qui valorisent ces loyers (la rente urbaine), peut conduire à des stratégies différentes, selon notamment les risques que choisissent de prendre les opérateurs.

8L’ouvrage de Loïc Bonneval et François Robert est d’une grande richesse empirique et fait preuve d’une véritable originalité parce qu’il fait le choix du très long terme. Il s’inscrit dans la continuité de leurs travaux précédents sur l’immobilier de rapport (Bonneval et Robert, 2013). La grande stabilité de la SRI et la prudence des gestionnaires contrastent fortement avec les résultats de la recherche urbaine qui renvoient généralement à des dynamiques beaucoup plus heurtées à court et moyen terme. Ce travail montre aussi tout l’intérêt de mener une étude fine des investisseurs et des propriétaires immobiliers, tant le profil des administrateurs, intéressés à une rémunération prudente et de long terme, a pesé sur la vie de la société.

9Toutefois, on aurait aimé que l’enquête sur ces administrateurs et sur l’actionnariat soit plus poussée. Les administrateurs sont-ils aussi membres d’autres conseils d’administration ? Quelle est la place de cette société et de son patrimoine immobilier dans le portefeuille des actionnaires ? De même, le personnel de l’entreprise est quasiment absent du récit, l’étude des profils des cadres dirigeant aurait pu éclairer les stratégies de l’entreprise. Par ailleurs, on peut regretter que les auteurs soient aussi prudents dans leurs interprétations que les administrateurs de la SRI dans leur gestion. L’ouvrage comporte peu de passages analytiques, comme en témoigne la brièveté des introductions et conclusions partielles. L’évolution de la société est trop peu mise en regard du contexte économique ; et surtout le contexte financier n’est jamais intégré à l’analyse. De plus, s’ils évoquent d’autres travaux scientifiques, notamment sur la financiarisation et l’immobilier, les auteurs ne vont quasiment jamais jusqu’à les discuter et à entrer dans des controverses. La recherche urbaine, et tout particulièrement l’économie immobilière, n’en manque pourtant pas.

10Ces limites n’empêchent pas de souligner tout l’intérêt de la démarche des auteurs, dont l’ouvrage permet notamment de rappeler l’importance du long terme dans le devenir des villes.

Haut de page

Bibliographie

Bonneval, L. et Robert, F. (2013), L'immeuble de rapport. L'immobilier entre gestion et spéculation (Lyon 1860-1990), Rennes, Presses universitaires de Rennes.

Lescure, M. (1983), Histoire d'une filière : immobilier et bâtiment en France (1820-1980), Paris, Hatier.

Pollard, J. (2018), L’État, le promoteur et le maire, Paris, Presses de Sciences Po.

Haut de page

Notes

1 On retrouve aussi dans le corps du texte des sources issues des archives publiques locales et nationales.

2 L’endettement obligataire consiste à emprunter directement auprès d’investisseurs sur les marchés financiers (à la différence des emprunts bancaires qui sont accordés par une banque).

3 La partie est appelée « les tentations de la spéculation » sans que l’on comprenne vraiment pourquoi car l’éventualité de pratiques spéculatives au sein de la société n’est pas mentionnée du tout dans la période traitée.

Haut de page

Pour citer cet article

Référence électronique

Raphaël Frétigny, « Loïc Bonneval et François Robert, De la rente immobilière à la finance. La Société de la Rue Impériale (Lyon 1854-2004) »Métropoles [En ligne], 27 | 2020, mis en ligne le 25 janvier 201, consulté le 13 mai 2021. URL : http://journals.openedition.org/metropoles/7692 ; DOI : https://doi.org/10.4000/metropoles.7692

Haut de page

Auteur

Raphaël Frétigny

Chercheur associé au Centre de recherches juridiques, université de La Réunion

Articles du même auteur

Haut de page
  • Logo ENTPE - École Nationale des Travaux Publics de l'État
  • Logo Environnement, Ville, Société
  • Logo Intelligences des mondes urbains
  • Logo Triangle
  • Logo ENS de Lyon
  • Logo DOAJ - Directory of Open Access Journals
  • OpenEdition Journals
Search OpenEdition Search

You will be redirected to OpenEdition Search