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Dossier

Action publique, gentrification et compromis sociaux de production urbaine : une comparaison de deux anciens quartiers industriels au Havre et à Leipzig

Public action, gentrification and social compromises of urban production: a comparison of two former industrial districts in Le Havre and Leipzig
Antonin Girardin

Résumés

Cet article vise à interroger le lien entre stratégies politiques de transformation de deux anciens quartiers industriels – Saint-Nicolas au Havre (France) et Plagwitz à Leipzig (Allemagne) – et formes matérielles et sociales du processus de gentrification. Marquées par des modalités historiques très différentes d’intervention de la puissance publique et une dissemblance des acteurs impliqués dans les transformations urbaines, les deux villes ont mis en œuvre, depuis le début des années 2000, des projets de reconversion de leurs anciens quartiers industriels dont les stratégies semblent à première vue opposées : stratégie d’aménagement revanchiste planifiée par les pouvoirs publics en lien avec des promoteurs privés à Saint-Nicolas contre série de réaménagements plus opportunistes fondés sur une stratégie de mobilisation des populations locales selon des modalités politiques plus « social-démocrates » à Plagwitz. Pourtant, ces oppositions apparentes, dont les modalités sont interrogées ici, sont les deux faces d’une même pièce, car ces deux stratégies ont donné lieu à une intensification résidentielle et à la réappropriation de ces anciens espaces populaires par des populations aisées, qui aboutissent au même constat de transformations élitistes et inégalitaires des anciens quartiers industriels.

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Texte intégral

1Depuis le début des années 1990, de nombreuses analyses soulignent un tournant entrepreneurial de la production et de la gouvernance des espaces urbains (Harvey, 1989 ; Pinson, 2009). Celles-ci se traduiraient par un impératif de rentabilisation de l’action d’aménagement, donc par l’adaptation des pratiques de la collectivité à ces conditions de marché et à l’attraction d’une clientèle aisée pour les projets urbains, ce qui a des conséquences sur le profil social des aménagements réalisés (Galimberti, 2013 ; Rousseau, 2014). Ces impératifs se traduisent principalement par un enjeu de promotion de l’image locale qui joue un rôle important dans la définition conceptuelle et opérationnelle des espaces urbains et la définition d’un « nouvel ordre symbolique de l’espace social » (Bourdin, 1979), bénéficiant aux classes supérieures, tout en œuvrant à la reproduction de leurs intérêts économiques.

2C’est particulièrement le cas dans le cadre d’anciens quartiers industriels réaménagés où la désindustrialisation constitue un prétexte idéal à la mise en œuvre de politiques visant à redéfinir les usages tant économiques que symboliques et sociaux des quartiers présentés comme en déclin, c’est-à-dire en décalage avec une norme qu’il s’agirait de rattraper (Gravari-Barbas et Ripoll, 2010). Ces transformations urbaines s’accompagnent de plus en plus souvent d’un mouvement de renchérissement progressif de l’immobilier des quartiers en mutation. En ce sens, ces processus sont synonymes de gentrification. Ce phénomène doit être ici considéré non simplement comme un état résultant de l’appropriation des quartiers par des catégories sociales aisées, mais plutôt comme un processus en plusieurs étapes, indissociable d’un phénomène d’hybridation et de dépossession de valeurs préexistantes, visant à les transformer en valeurs économiques bénéfiques aux promoteurs immobiliers et excluant les catégories sociales les moins dotées en capitaux économiques. En ce sens, nous désignons ici par « gentrification » le phénomène de production des conditions rendant possible l’appropriation des quartiers par les catégories sociales supérieures. Ce processus induit l’intervention dans la production urbaine de certains acteurs et groupes sociaux et la mise en œuvre de politiques urbaines particulières.

3Bien que cette gentrification soit un phénomène structurel soulignant la dimension classiste de la production urbaine contemporaine (Smith, 1987 ; Harvey, 2011), celle-ci prend des formes particulières et s’appuie sur des leviers politiques, symboliques et des acteurs spécifiques en fonction des contextes (Chabrol et al., 2016). De même, ses formes peuvent être différentes selon qu’elle résulte d’une stratégie de l’offre, adoptée par les acteurs publics et les promoteurs immobiliers visant la rentabilité de l’immobilier par la hausse des loyers et par la production de programmes de logements de standing sur des terrains libres ou libérés pour l’occasion (Smith, 1987), ou qu’elle soit le résultat d’un renchérissement plus progressif lié à l’augmentation de la demande dans certains quartiers qui correspondraient aux standards résidentiels des populations aisées (Ley, 1986).

4Alors que ce phénomène de gentrification a longtemps été cantonné aux grandes métropoles et aux espaces de concentration du capital à l’échelle mondiale, cet article vise à interroger le lien entre formes matérielles et sociales du processus de gentrification et stratégies politiques de transformations de deux anciens quartiers industriels de villes moyennes – Saint-Nicolas au Havre (France) et Plagwitz à Leipzig (Allemagne) – ayant connu un déclin profond à partir des années 1980, ce qui ne les prédestinaient pas à une intensification de l’investissement immobilier. Marquées par des modalités historiques très différentes d’intervention de la puissance publique et une dissemblance des acteurs impliqués dans les transformations urbaines, les deux villes ont mis en œuvre depuis le début des années 2000 des projets de reconversion de leurs anciens quartiers industriels dont les stratégies semblent à première vue opposées. Pourtant, ces derniers ont tous deux donné lieu à une intensification résidentielle et à une réappropriation de ces anciens espaces populaires par des populations aisées, traduisant deux modalités de construction d’un compromis de production de la ville entrepreneuriale. Pour comprendre ces modalités, nous reviendrons d’abord sur les stratégies politiques de transformation urbaine dans chacun des deux quartiers avant d’en analyser les conséquences sur les formes matérielles et sociologiques du processus de gentrification pour finir par nous demander ce que ces différences impliquent en matière de structuration locale des compromis de classe de production urbaine.

1. Planification urbaine et accompagnement des transformations des quartiers : deux stratégies de production urbaine

5Comme de nombreuses villes européennes, les villes du Havre et de Leipzig sont touchées par une crise urbaine, économique et démographique importante dans les années 1980 et 1990. Le Havre subit la mondialisation croissante du secteur industriel entraînant une crise de l’activité pétrochimique et automobile ainsi que des transformations des activités portuaires qui ont pour conséquence de les éloigner de la ville. De même, Leipzig subit de plein fouet les conséquences de la réunification allemande puisque l’ensemble du secteur industriel de la ville disparaît entre 1989 et 1993. En conséquence, Le Havre perd 12,5 % de ses habitants entre 1975 et 1999 et Leipzig perd 18 % de sa population entre 1985 et 1998. Les quartiers Saint-Nicolas au Havre et Plagwitz à Leipzig sont exemplaires de ces crises. Au début des années 2000, leur paysage est marqué par ce déclin économique et démographique : importance des friches industrielles, vacance du logement, insalubrité, etc. Après avoir été érigés par les pouvoirs publics en symboles de déclin, leur transformation devient une priorité à partir du milieu des années 1990. Dans les deux cas, ces transformations ont été les instruments d’un renversement de la courbe démographique et de la réaffirmation économique et politique des deux villes sur les scènes régionale et nationale. Pourtant, les deux stratégies de revalorisation urbaine ont été très différentes, tant sur le plan programmatique que politique et matériel, entre un projet planifié de croissance des activités commerciales et résidentielles à Saint-Nicolas et une série de transformations plus opportunistes, marquées par l’appropriation de Plagwitz par des populations issues des métiers de la culture et de la création artistique.

1.1. Le Havre : Une transformation intégralement pilotée par la puissance publique dans le cadre d’une stratégie de croissance

6La réflexion sur le réaménagement du quartier Saint-Nicolas commence dès le milieu des années 1990. Entourant les anciens bassins à flot à l’est du centre-ville, ce quartier est alors marqué par la présence de hangars portuaires et d’infrastructures de stockage, concentrés autour d’un centre historique composé d’un habitat ouvrier du XIXe et du début XXe siècle ; il est relativement enclavé par rapport au reste de la ville. La réalisation d’un masterplan, adopté en 2002, est confiée à l’Agence d’urbanisme de la région du Havre (AURH). Ce plan prévoit la transformation des quartiers sud par l’installation de « fonctions urbaines à forte valeur ajoutée » (Ville du Havre, 2007, p. 108), principalement des équipements d’agglomération, de l’immobilier d’entreprise et résidentiel. Cette réflexion est guidée par le fait que la revalorisation des espaces portuaires en espaces résidentiels et tertiaires est « une rhétorique porteuse » (entretien, AURH, 2016) à cette époque et par l’idée que la proximité des bassins est un facteur d’attractivité pour ces activités. L’organisation de la phase opérationnelle de ce masterplan est confiée à un comité de pilotage composé de la Ville, du Port autonome, de la communauté d’agglomération et de la Chambre de commerce et d’industrie (CCI). Dans ce masterplan intitulé « Le Havre, vision 2020 », Saint-Nicolas est présenté comme un secteur d’intervention prioritaire qui doit devenir un quartier d’extension du centre-ville grâce au développement de « fonctions mixtes, logement, tertiaires et tertiaires supérieurs » (Ville du Havre, 2007, p. 111) et à l’installation « d’équipements structurants d’intérêt d’agglomération » (ibid., p. 112) comme un centre commercial et de loisirs, un complexe aquatique, un Centre de la mer et du développement durable, un grand parc urbain, le nouveau siège de la CCI, etc.

7La municipalité du Havre affirme donc d’emblée une politique ambitieuse de grands projets dans le but de faire de Saint-Nicolas une vitrine des transformations métropolitaines. Cette stratégie a très peu évolué depuis le début des années 2000. L’intégralité des aménagements planifiés par le masterplan a été réalisée, à l’exception de la tour du Centre de la mer et du développement durable, abandonnée faute de moyens. Les ambitions d’aménagement sont même dépassées bien avant 2020, avec la construction d’équipements publics et de programmes résidentiels supplémentaires.

Fig1 : carte des aménagements réalisés à Saint-Nicolas entre 1996 et 2020

Fig. 1 : carte des aménagements réalisés à Saint-Nicolas entre 1996 et 2020

Réalisation : Girardin, 2021 ; sources : photographies aériennes entre 1980 et 2012, https://remonterletemps.ign.fr ; relevés de terrain (2018).

8La carte des opérations urbaines à Saint-Nicolas depuis le début des années 1990 illustre cette ambition. Les anciens bâtiments industriels sont largement détruits dans les années 2000 pour laisser place à des programmes de constructions neuves. L’organisation spatiale des projets de réaménagement traduit également des zonages clairs dans la stratégie d’aménagement havraise puisqu’elle fait apparaître des ensembles temporels et fonctionnels distincts.

9Le nord du quartier, autour des bassins Vauban et Paul Vatine, est aménagé dès la seconde moitié des années 2000, principalement autour d’activités commerciales, comme les docks Vauban reconvertis en un grand complexe commercial et récréatif, et de bâtiments publics à vocation métropolitaine comme une antenne havraise de Sciences Po Paris, la piscine « les bains des Docks » réalisée par Jean Nouvel et la nouvelle CCI.

10En parallèle, l’action de la municipalité se concentre sur la production d’espaces publics qui doivent garantir la valorisation du cadre de vie, notamment autour des bassins. Elle réalise ainsi des opérations de désenclavement comme la réfection de la rue marquant l’entrée du quartier et du complexe commercial, puis la construction d’un pont dans le prolongement des Docks Vauban et de la piscine. Dans le même temps, les quais sont transformés en espaces publics fonctionnels pour les nouvelles activités (transformation du quai sud du bassin Vauban en parking) ou esthétiques (transformation du quai de la Marne au sud en parc appelé le Jardin fluvial). Ces aménagements d’espaces publics et d’équipements métropolitains découlent d’une négociation avec les investisseurs et exploitants des Docks Vauban qui « demandaient des garanties concernant l’avenir du site » notamment « une passerelle sur le Bassin Vauban, l’assurance de la fin des activités logistiques sur la presqu’île (à cause des camions) et la prévision de construction d’un nouvel équipement métropolitain pour renforcer encore l’attractivité du site » (entretien, responsable du service des études urbaines du Havre, 2018).

11Cette attention donnée à la production d’un cadre de vie ouvert sur les bassins et à la constitution d’une offre commerciale et récréative coïncide directement avec des projets de valorisation résidentielle qui voient le jour à partir de la fin des années 2000 sur des friches acquises par la mairie au cours des années 1990. Ainsi, 11 immeubles de logements sont construits entre 2007 et 2009, au sud-ouest du quartier, à proximité du bassin de l’Eure. Ici encore, les promoteurs demandaient à la municipalité de garantir une part de la viabilité de ces programmes par « la réfection des rues, la construction d’une nouvelle passerelle au-dessus du bassin Paul Vatine […] et la constitution d’espaces publics de qualité ainsi que le dégagement d’une vue sur les bassins pour les nouveaux appartements » (ibid.). Ces aménagements sont suivis entre 2010 et 2016 par la construction de 15 nouveaux programmes résidentiels situés plus près du centre historique du quartier. Enfin, une dernière zone est en cours d’aménagement autour de la ZAC Dumont d’Urville et comporte majoritairement des logements, mais aussi des activités de services comme un lycée et une résidence universitaire.

12Ainsi, le réaménagement de Saint-Nicolas est directement tourné vers la croissance démographique et la production de nouveaux logements. Cette stratégie est subordonnée à la production préalable de valeurs d’usage et esthétiques, au travers de la production d’infrastructures de services, de commerces et d’espaces publics ouverts sur les bassins, qui doivent conduire à une appropriation du quartier par les investisseurs privés et les futurs habitants. L’articulation de ces stratégies, dans des temporalités très courtes (valeurs d’usage entre 2005 et 2008 et production de logements à partir de 2007), est permise par une maîtrise d’ouvrage publique très forte et une négociation programmatique en amont avec des investisseurs privés (exploitants des Docks Vauban et promoteurs immobiliers) sur un projet d’ensemble dans lequel les pouvoirs municipaux prennent en charge une bonne partie des investissements non rentables afin de créer des marges de rentabilité pour les promoteurs.

1.2. Politiques transitoires de lutte contre le déclin et appropriations culturelles de Plagwitz

  • 1 « Plagwitz sur le chemin du XXIe siècle ».

13Situé à l’ouest du centre-ville de Leipzig, le district de Plagwitz s’est constitué au moment de l’industrialisation de la ville. Il regroupe des îlots d’immeubles collectifs du XIXe siècle, organisés autour d’un réseau de grandes manufactures dont le déclin brutal après la réunification allemande marque profondément le paysage. Au milieu des années 1990, la municipalité lipsienne met également en œuvre une politique de grands projets visant à faire du quartier « une vitrine de la mosaïque des changements de Leipzig » (Riedel, 2017, p. 57). Ce projet, intitulé « Plagwitz auf dem Weg ins 21. Jahrhundert »1, repose largement sur la mobilisation de promoteurs privés ouest-allemands qui promettent une mise à niveau rapide du paysage et de l’économie lipsienne avec les villes de l’Ouest. Cette mise à niveau met la priorité sur l’amélioration du tissu bâti avec la construction de logements neufs, sur les reconversions « de prestige » du bâti industriel et des immeubles anciens ainsi que sur la spécialisation tertiaire et numérique de l’économie du quartier. Malgré la réalisation d’une promenade au bord du Karl-Heine Kanal et la construction de grands programmes de logement sur d’anciennes friches industrielles (figure 2), la majorité de ces aménagements n’ont jamais été réalisés. De même, ne répondant à aucune demande réelle, les nouveaux programmes résidentiels ont renforcé le phénomène de vacance structurelle du logement, menant à une crise économique et urbaine profonde à la fin des années 1990.

  • 2 « Nouveau temps des fondateurs ». Ce terme fait référence à la période Gründerzeit caractérisée, à (...)

14À partir du début des années 2000 et face à un marché immobilier complètement dérégulé, la municipalité lipsienne propose une stratégie plus opportuniste de transformation des anciens quartiers industriels. Celle-ci, nommée « Neue Gründerzeit2 », s’éloigne fortement des stratégies de croissance planifiée illustrées par l’exemple havrais. Souhaitant s’appuyer sur la mobilisation des ressources locales, elle vise la restructuration du marché immobilier et le traitement des espaces vacants au travers d’un ensemble de dispositifs modulables, pensés comme des moyens extensifs d’encouragement de l’implication des habitants et des propriétaires fonciers locaux dans une période de pénurie (Girardin, 2019). Ces dispositifs visent à favoriser la réappropriation des espaces dégradés (immeubles anciens, friches industrielles) au profit d’initiatives individuelles ou collectives, dans le domaine économique (appropriation et réhabilitation d’anciens bâtiments industriels par des groupes d’artistes et de musiciens, création de locaux commerciaux), résidentiel (programme d’auto-rénovation des immeubles anciens en échange d’exonération de loyers, auto-construction de maisons de ville sur les friches industrielles, etc.), et même dans la création d’espaces publics (utilisation temporaire de parcelles privées comme espaces publics en échange d’exonération de taxe, organisation d’événements culturels…). Ces dispositifs sont saisis par des collectifs qui transforment les stigmates du déclin urbain par l’appropriation des espaces vacants et mettent en scène une identité singulière, fondée sur la création artistique et l’expérimentation sociale de nouveaux modes de vie. Ces lieux sont transformés en marquages alternatifs et ouverts sur le quartier, prenant ainsi une dimension symbolique importante dans la spécialisation culturelle à l’œuvre dans les quartiers ouest de la ville. Ainsi, un quartier qui était volontiers considéré comme « sale et dans un état catastrophique » (entretien, ingénieur des projets de rénovation de Leipzig Ouest, 2017), est progressivement présenté comme « alternatif » (The New York Times, 8 janvier 2006) puis « branché » (The New York Times, 4 juillet 2010). Même les processus sociaux connaissent un retournement d’image, le quartier étant désormais souvent présenté comme porteur d’une identité spécifique garante de la non-marchandisation de certaines pratiques et d’une ambiance authentique de mixité sociale et fonctionnelle (Girardin, 2019).

Fig2 : carte des aménagements réalisés à Plagwitz entre 1990 et 2018

Fig. 2 : carte des aménagements réalisés à Plagwitz entre 1990 et 2018

Réalisation : Girardin, 2021 ; sources : photographies aériennes entre 1990 et 2017, Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung ; relevés de terrain (2019).

15Illustrant ce processus de réappropriation « par le bas », le réaménagement de Plagwitz apparaît donc plus éclaté spatialement et temporellement que celui de Saint-Nicolas, au gré des initiatives liées à la mise en œuvre de la stratégie « Neue Gründerzeit », à partir du début des années 2000, et dont les opérations se concentrent autour de cinq axes :

  • construction d’espaces publics structurants sur maîtrise d’ouvrage publique (promenade au sud du canal ou squares en cœur d’îlot) ;
  • création, sur plusieurs espaces vacants, d’espaces publics temporaires, coportée par la mairie et des collectifs d’habitants, notamment des artistes (une quinzaine de petites opérations entre 1999 et 2010) dans le but de « minimiser les déficits paysagers liés à la démolition de vielles structures et bâtiments » (Stadt Leipzig, 2002, p. 2) ;
  • reconversion privée d’anciens bâtiments industriels en locaux commerciaux (13 opérations entre 2000 et 2010) ;
  • réappropriation et réhabilitation, parfois a minima, de certains bâtiments industriels en espaces dédiés aux pratiques artistiques et événementielles (l’exemple le plus marquant est la reconversion en 2003 de la Baumwollspinnerei, une ancienne filature de l’ouest du quartier, en grand complexe regroupant des ateliers d’artistes, d’artisanat, de mode et des galeries d’exposition) ;
  • des opérations ponctuelles d’auto-construction de maisons individuelles sur des friches industrielles.

16Ces quatre derniers axes correspondent à des initiatives de réappropriation des espaces industriels favorisées, voire subventionnées, par la puissance publique par l’intermédiaire des dispositifs de la stratégie « Neue Gründerzeit » et de programmes européens qui échappent toutefois à la maîtrise programmatique publique. Le programme URBAN II, adopté en 2001, a joué un rôle fondamental dans le financement de cette stratégie ainsi que dans les formes urbaines et sociales qui en ont découlé. Construit autour d’un cahier des charges peu prescriptif, ce programme vise principalement à la reconversion des friches industrielles par la promotion des petites entreprises innovantes, notamment dans le domaine des nouvelles technologies, la production d’espaces publics et la promotion d’infrastructures culturelles (principalement autour des arts et médias) conçues comme des moyens d’améliorer « les qualités sociales » (Stadt Leipzig, 2009) des quartiers. Par ailleurs, la gestion partenariale de ce programme, entre la Commission européenne, la municipalité et ces acteurs économiques émergents, marque la formalisation d’un compromis social de production urbaine sur lequel nous reviendrons en troisième partie.

17À partir de la fin des années 2000, le réaménagement de Plagwitz change de forme. La plupart des nouvelles opérations concernent la construction de programmes de logements neufs, majoritairement dans la moitié est du quartier, ou la reconversion en logements d’anciens bâtiments industriels plus modestes dans la moitié ouest. Ces opérations, très nombreuses, sont menées par des promoteurs privés institutionnels et correspondent à une nouvelle phase de la revalorisation du quartier. Elles révèlent une phase d’intensification résidentielle qui marque la fin de la stratégie « Neue Gründerzeit ».

18Ainsi, alors que les stratégies d’aménagement de la ville de Leipzig ne sont pas immédiatement tournées vers la valorisation immobilière des ressources foncières, voire que les dispositifs de la stratégie « Neue Gründerzeit » organisent la mise hors marché de certains espaces dédiés aux appropriations spontanées et non tarifées, les transformations du quartier de Plagwitz aboutissent malgré tout à l’investissement massif de capitaux immobiliers dans la décennie 2010. Dans ce cas, il s’agit d’une conséquence de la forte valorisation symbolique préalable d’un quartier progressivement réapproprié dès le début des années 2000.

1.3. La gentrification : projet ou conséquence ?

19La comparaison de ces deux trajectoires de valorisation urbaine fait ainsi apparaître deux formes iconiques de gentrification. L’une est provoquée volontairement par une politique de l’offre mise en œuvre par la mobilisation méthodique de ressources publiques et privées. Elle apparaît ainsi comme une politique formelle de gentrification (Smith, 2003) produite par le projet urbain, comme c’est le cas de nombreux autres contextes de redéveloppement d’anciens espaces portuaires dans le monde (New York, Bilbao, Liverpool ou les Docklands de Londres notamment). L’autre apparaît comme la conséquence d’une revalorisation plus contingente liée à des processus d’appropriation des espaces vacants qui sont ensuite au cœur d’une spécialisation économique émergente valorisée vers l’extérieur de la ville. Le cas havrais est marqué par une omniprésence de la municipalité et de la métropole dans le portage politique et économique de la revalorisation urbaine, alors que la revalorisation de Plagwitz se caractérise par une faiblesse de l’intervention directe de la puissance publique, organisée idéologiquement puis juridiquement au moment de la réunification allemande par la privatisation de la quasi-totalité des ressources foncières, ce qui entraîne une multiplication des parties prenantes des opérations de réaménagement. Conformément au projet politique néolibéral, cette situation place la puissance publique dans un rôle de prescripteur et d’organisateur de l’action privée dont l’influence politique locale se trouve de fait valorisée (Béal, Epstein et Pinson, 2015). Pour autant, alors que Plagwitz connaît un déclin profond au début des années 2000, cette situation n’entraîne pas la mobilisation immédiate d’acteurs financiers institutionnels (promoteurs immobiliers notamment) et laisse l’opportunité à d’autres acteurs et à d’autres groupes sociaux, accompagnés par des politiques publiques de facilitation de l’accès au foncier et à l’immobilier, de se réapproprier le quartier. Cela conduit à la valorisation des pratiques et des modes de vie de catégories sociales intermédiaires (activités artistiques, loisirs nocturnes, bars et cafés « alternatifs ») sur le modèle des « pionniers », conforme à une forme plus « classique » de gentrification (Cusin, 2008, Vivant et Charmes, 2008). Cependant, l’analyse sur le temps long montre que, comme le moment d’investissement public havrais dans la construction de nouveaux équipements et d’espaces publics, les stratégies de lutte contre le déclin urbain à Plagwitz ont également joué un rôle de préparation du quartier à une vague d’investissements privés dans la construction résidentielle pendant la décennie suivante.

2. Une gentrification aux formes différentes

20Les deux quartiers connaissent donc aujourd’hui une phase d’intensification résidentielle importante, une pression foncière de plus en plus forte, une très forte augmentation de la population et l’arrivée de nouveaux profils sociaux plus élevés que ceux des habitants historiques. Cependant, les formes matérielles et sociologiques de ces processus de gentrification sont largement déterminées par les stratégies et les trajectoires de production urbaine que nous décrivions dans la partie précédente, variations essentielles pour saisir les modalités politiques de l’appropriation de l’espace urbain par les catégories sociales supérieures.

2.1. Le Havre : une gentrification par le projet urbain et la construction résidentielle

21À Saint-Nicolas, la construction de nouveaux logements a pour effet de changer rapidement la composition sociale du quartier en favorisant l’arrivée de nouvelles populations sans modifier brutalement la composition sociale de l’habitat ancien qui conserve des caractéristiques très populaires. Ainsi, plus de 1 200 nouveaux logements sont construits dans le quartier entre 1999 et 2016, soit une augmentation de plus de 114 %. Cette dynamique de construction immobilière se traduit par une augmentation de la population de près de 52 % entre 1999 et 2015 (INSEE, 2019).

Fig. 3 : l’augmentation du nombre de logements à Saint-Nicolas entre 1999 et 2016

Fig. 3 : l’augmentation du nombre de logements à Saint-Nicolas entre 1999 et 2016

Réalisation : Girardin, 2018. Sources : INSEE, 2018.

22Cette construction neuve joue un rôle majeur dans la gentrification du quartier. Selon les statistiques de l’INSEE, la part de cadres et professions intellectuelles supérieures et de professions intermédiaires parmi les actifs résidents n’a cessé d’augmenter, passant respectivement de 3,5 % et 13,4 % en 2006 à 10,4 % et 25 % en 2016. Cette augmentation est bien supérieure à la moyenne française puisque la part respective des cadres et professions intellectuelles supérieures et des professions intermédiaires a peu augmenté entre 2006 et 2016 (de 8,3 % à 9,4 % pour les premiers, et de 13,6 % à 14,1 % pour les secondes). Par opposition, le poids des classes populaires n’a cessé de diminuer. Cela se traduit en particulier par une forte baisse de la part des ouvriers qui passent de 45,9 % des actifs en 2006 à 27,3 % en 2016, part qui reste cependant bien supérieure à la moyenne française (12,2 % des actifs en 2016).

Fig. 4 : l’évolution de la composition sociale de Saint-Nicolas entre 2006 et 2016

Fig. 4 : l’évolution de la composition sociale de Saint-Nicolas entre 2006 et 2016

Réalisation : Girardin, 2018. Sources : INSEE, 2006 et 2016.

23L’arrivée de nouvelles populations dans les programmes de logements neufs directement planifiés par les pouvoirs publics marque donc une augmentation relative du capital économique moyen de la population du quartier Saint-Nicolas qui devient, en seulement cinq ans, un quartier plus favorisé que la moyenne havraise, réinvesti par les cadres et les professions intermédiaires.

Fig. 5 : une montée en gamme résidentielle concentrée dans les îlots de logements neufs

Fig. 5 : une montée en gamme résidentielle concentrée dans les îlots de logements neufs

Réalisation : Girardin, 2021. Source : registre des transactions, demande de valeur foncière, https://app.dvf.etalab.gouv.fr/​, 2020.

  • 3 En 2020, la moyenne du prix du m2 des appartements havrais est de 1 742 euros (source : www.meille (...)

24La gentrification de Saint-Nicolas passe donc principalement par la production de nouveaux logements destinés aux catégories moyennes et supérieures. La carte (figure 5) montre que ces logements sont concentrés en périphérie du quartier, autour du centre ancien (secteur 1) et à proximité des anciens bassins portuaires. L’étude des transactions immobilières réalisées dans le quartier entre 2015 et 2019 montre que la revente de ces appartements récents se fait à un prix élevé (entre 2  800 et 3 500 euros le m2), bien supérieur à la moyenne havraise3, notamment dans le secteur Bellot, au plus près des bassins (secteur 3). Les logements les plus récents (ancienne maison des marins et surtout ZAC Dumont d’Urville) se vendent presque au double de la valeur moyenne du m2 havrais. À l’inverse, le bâti ancien, concentré au cœur du quartier se maintient à des prix inférieurs à la moyenne havraise. Des analyses récentes pointent cependant un phénomène d’équilibrage progressif des prix locatifs du logement ancien de Saint-Nicolas sur la moyenne havraise, ce qui entraîne des déplacements des classes populaires les plus précarisées (Orillard, Gralepois et Verdelli, 2018, p. 12).

25La concentration de catégories sociales supérieures dans des immeubles récents est le résultat d’une stratégie consciente de new build gentrification (Davidson et Lees, 2005 ; Orillard, Gralepois et Verdelli, 2018), pilotée par la municipalité havraise. Cette stratégie ne se traduit pas par l’exclusion brutale des classes populaires, qui restent largement présentes dans le cœur historique du quartier. Elle traduit toutefois une dépossession fonctionnelle et symbolique de l’espace urbain au profit des nouveaux habitants, la concentration des programmes résidentiels de standing à proximité des anciens bassins matérialisant la transformation symbolique de la présence de l’eau en aménités urbaines et patrimoniales destinées aux catégories supérieures.

2.1. Leipzig : une montée en gamme d’abord provoquée par le renchérissement des logements anciens

26Plagwitz connaît également un important phénomène d’appropriation par les catégories supérieures et de déclin relatif des catégories populaires. Ainsi, entre 2008 et 2017, la proportion de diplômés de l’enseignement supérieur (général et technique) passe de 38,5 % à 60 % des actifs du quartier. Cette progression des catégories sociales au capital culturel élevé est particulièrement identifiable par l’évolution du nombre de diplômés d’études supérieures générales (39 % en 2017 contre 22,5 % en 2008). Par opposition, les catégories populaires connaissent un recul relatif, visible à travers la diminution de la part d’ouvriers partiellement qualifiés (31 % en 2017 contre 42,5 % en 2008) et d’actifs sans formation professionnelle (4 % en 2017 contre 14,9 % en 2008). Ces transformations sociales sont d’autant plus marquantes qu’elles ne correspondent pas aux moyennes de l’ensemble de la ville, où la part des diplômés du supérieur reste inférieure à 20 % et celle des ouvriers partiellement qualifiés, à environ 45 %.

Fig. 6 : l’évolution de la composition sociale de Plagwitz entre 2008 et 2017

Fig. 6 : l’évolution de la composition sociale de Plagwitz entre 2008 et 2017

Réalisation : Girardin, 2019. Sources : Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wählen, 2010 et 2018.

  • 4 Ces prix ne s’écartent toutefois pas de la moyenne des prix de l’immobilier neuf à Leipzig qui s’é (...)

27Comme pour Saint-Nicolas, cette évolution rapide des caractéristiques sociales de la population de Plagwitz est principalement due à l’arrivée de nouveaux habitants, la population passant de 8  031 habitants à 15 410 entre 1999 et 2017, soit une augmentation de 91 %. Ces évolutions démographiques et sociologiques sont en partie liées à la construction de logements dont le nombre augmente de 40 % depuis 1995, mais stagne entre 2002 et 2011 au moment de la mise en œuvre de la stratégie « Neue Gründerzeit », avant de ré-augmenter à partir de 2011 (+ 16,3 % entre 2011 et 2017), pour atteindre un pic entre 2014 et 2015 avec la production de 954 nouveaux logements (+ 12,2 %). Il s’agit le plus souvent de grands logements (110 m2 en moyenne pour les logements neufs vendus à Plagwitz entre 2013 et 2016), de haut standing, et vendus à des prix élevés (3 223 euros/m2 en moyenne pour les logements neufs vendus entre 2013 et 2016)4.

Fig. 7 : l’augmentation du nombre de logements à Plagwitz entre 1995 et 2017

Fig. 7 : l’augmentation du nombre de logements à Plagwitz entre 1995 et 2017

Réalisation : Girardin, 2019. Sources : Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, 2016 et 2018.

  • 5 Pour Leipzig : de 1 802 à 3 088 euros/m2, soit 71,4 % sur la même période.
  • 6 Pour Leipzig : de 4,98 à 5,62 euros/m2, soit 12,8 % sur la même période.

28Toutefois, le rapport entre augmentation de la population et construction de logements est inversé par rapport à Saint-Nicolas. Cela indique que l’arrivée de nouvelles populations n’est pas uniquement concentrée dans le parc de logements neufs, mais touche aussi une large partie du parc ancien dont la valorisation immobilière précède le moment d’intensification de la production résidentielle. Le prix de vente moyen du m2 dans le parc ancien rénové et le niveau moyen des loyers sans charges par m2 (tous types de logements confondus) n’ont cessé d’augmenter à partir du milieu des années 2000 (figure 6), le premier passant de 1  665 euros en 2003 à 3  263 euros en 2016, soit une augmentation de 96 %5, et le second passant de 4,15 à 6,22 euros/m26 entre 2006 et 2016 (49,9 % d’augmentation).

Fig. 8 : l’augmentation des prix de l’immobilier et des loyers à Plagwitz à partir du milieu des années 2000

Fig. 8 : l’augmentation des prix de l’immobilier et des loyers à Plagwitz à partir du milieu des années 2000

Réalisation : Girardin, 2019. Sources : Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, 2016 ; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, 2018.

29La géographie de la montée en gamme résidentielle de Plagwitz ne résulte donc pas uniquement des dynamiques de projets immobiliers récents comme à Saint-Nicolas, mais découle au contraire d’une dynamique de valorisation immobilière protéiforme touchant à la fois les logements neufs et la grande majorité du parc ancien. Pour comprendre les logiques de la valorisation résidentielle, nous utilisons ici la carte de l’Institut allemand d’étude des dynamiques immobilières (IBB) qui évalue la qualité résidentielle par un indice conjuguant à la fois la qualité des logements, les prix du m2 à la vente, la proximité avec les principaux commerces, le centre-ville et certaines aménités environnementales comme les espaces verts, les rivières, etc.

Fig. 9 : l’indice de la qualité des logements à Plagwitz

Fig. 9 : l’indice de la qualité des logements à Plagwitz

Réalisation : Girardin, 2022. Sources : IIB, Institut innovatives Bauen, Dr. Hettenbach GmbH, 2020.

  • 7 Périmètre de rénovation urbaine prioritaire adopté en 1994 et abrogé en 2018.

30Ainsi, les secteurs les plus valorisés sont situés au nord du quartier. Le secteur Nonnenstrasse, qui concentre les îlots de bonne et de très bonne qualité, est situé à l’ouest d’une rivière et d’un grand parc et concentre la majeure partie des logements neufs construits entre 1996 et 2002 et depuis 2010, ainsi qu’un parc ancien intégralement rénové. Au nord du quartier, le secteur de l’ancien Sanierungsgebiet7 est plus homogène et concentre une forte proportion d’immeubles anciens, rénovés en intégralité à partir de 1994. Il concentre surtout des îlots de bonne et de moyenne qualité. La moitié sud du quartier apparaît beaucoup moins valorisée et est toujours marquée par la présence de nombreux hectares de friches industrielles. Elle concentre une proportion plus importante d’immeubles dégradés. Toutefois, c’est dans cet espace que se multiplient les programmes de construction de grands lofts dans d’anciennes usines, annonçant que ce secteur où se concentrent les usages créatifs est en voie d’être valorisé par les capitaux immobiliers. Par ailleurs, l’évolution rapide du niveau des loyers des ateliers d’artistes concentrés dans ce secteur indique un rattrapage progressif des prix par rapport au reste du quartier et une gentrification qui touche aussi les usages artistiques. Par exemple, les loyers des ateliers d’artistes ont plus que doublé à la Baumwollspinnerei, passant d’environ 2 à environ 4,25 euros/m2 en moyenne entre 2007 et 2017 (entretien avec le chargé de communication de la Baumwollspinnerei, 2017).

31Contrairement au cas havrais, la gentrification de Plagwitz prend la forme d’un remplacement progressif des classes populaires concentrées dans le parc de logements anciens, dont les prix augmentent fortement. Plus qu’une new build gentrification, le quartier connaît bien une gentrification plus classique par le remplacement des classes populaires au moyen de la réhabilitation et du renchérissement des immeubles anciens. Depuis le boom immobilier de 2014, ce processus d’éviction touche aussi les fractions basses des artistes et des étudiants qui avaient largement investi le quartier à partir de la fin des années 1990.

2.2. New build gentrification et gentrification « classique » : miroir ou opposition ?

32L’étude des trajectoires sociales des deux quartiers fait émerger des profils de gentrifieurs spécifiques à chacun des cas présentés ici, tendant ainsi à accréditer la thèse d’un modèle différencié de gentrification renvoyant à des formes classiquement opposées dans la littérature (Hamnet, 1997 ; Cusin, 2008). D’un côté, au Havre, la valorisation urbaine est directement subordonnée à des projets formels et planifiés d’intensification résidentielle, négociés avec les promoteurs privés, selon des logiques zonales et régulées par les pouvoirs publics. Les nouvelles constructions ont pour effet de reléguer définitivement les activités industrielles résiduelles en dehors du quartier et de garantir une transformation de l’espace conforme aux attentes des clients aisés dont la présence garantit une rentabilité immobilière aux promoteurs privés des programmes de logements neufs. De ce fait, la gentrification passe principalement par la construction de nouveaux logements coûteux qui entraînent l’installation sur des temporalités courtes (2008-2018) de cadres et de professions intermédiaires. Au contraire, la gentrification de Plagwitz s’est effectuée sur un plus long terme, autour des pratiques et des lieux (galeries, cafés, squats) de catégories sociales plus précarisées économiquement, souvent jeunes et issues des métiers de la culture. Le succès symbolique induit par ces pratiques culturelles, facilitées par les dispositifs politiques incitatifs des années 2000, a entraîné une valorisation très forte de Plagwitz qui s’est traduite par la réappropriation progressive du logement ancien par des fractions de plus en plus aisées des catégories supérieures, sans que cela ne relève d’un projet formel de valorisation immobilière de la part de la municipalité ou de groupes financiers. Pour autant, comme c’est le cas pour les formes contemporaines de l’intensification immobilière, les conséquences sociologiques de long terme de la revalorisation des deux quartiers ne diffèrent pas particulièrement puisque les évolutions de Plagwitz depuis 2015 vont dans le sens de l’installation de catégories sociales de plus en plus stabilisées, voire occupant des emplois hautement valorisés dans les métiers de la culture ou des médias, notamment dans le parc de logements neufs. Ainsi, les deux processus apparaissent plus comme le miroir l’un de l’autre que comme une opposition de formes : valorisation symbolique, valorisation du logement ancien, puis intensification immobilière à Plagwitz, valorisation symbolique, intensification immobilière, puis valorisation du logement ancien à Saint-Nicolas.

3. Les acteurs de la gentrification : les logiques de classe de la production urbaine

33Pour autant, cette variation dénote des singularités locales dans le travail et les acteurs de la gentrification qui doivent être interrogées pour comprendre les compromis sociaux à l’œuvre dans les différentes étapes du processus structurel de subordination de la production urbaine aux intérêts des classes supérieures et du capital. Dans chacun des deux contextes, nous nous demanderons quels intérêts sociaux et politiques ont présidé aux processus de production urbaine et quelle est leur articulation avec la marchandisation foncière que connaissent aujourd’hui les deux quartiers.

3.1. Une production urbaine aux accents revanchistes sur fond de gouvernance conservatrice au Havre

  • 8 Première adjointe chargée de l’urbanisme, de l’habitat et du développement portuaire entre 1995 et (...)

34La définition programmatique des transformations urbaines de Saint-Nicolas émane donc avant tout du pouvoir politique havrais et de l’équipe municipale de droite qui conquiert la mairie en 1995, après presque trente ans de gestion de la ville par le Parti communiste français. Cadre national de la droite française, Antoine Rufenacht se fait élire sur un projet très entrepreneurial et la promesse de rétablir la puissance économique du Havre et de mettre fin à l’image de déclin de la ville. L’ensemble des acteurs rencontrés dans les services d’aménagement et les agences d’urbanisme havraises insistent sur le rôle moteur joué par Antoine Rufenacht dans la planification et la promotion du projet Saint-Nicolas : « Cela est avant tout dû à un portage politique très fort de la part d’Antoine Rufenacht et d’Agathe Cahierre8, qui sont d’ailleurs tous deux issus de grandes familles de négociants et de commerçants havrais, ce qui a joué un rôle fondamental dans la fédération d’intérêts publics et privés qui a été très importante dans la capacité à obtenir des financements (notamment européens) » (entretien AURH, 2016). L’impulsion et la réalisation des premières phases du réaménagement du quartier Saint-Nicolas apparaissent largement liées à la mobilisation de la bourgeoisie havraise, qui utilise son implantation à la mairie pour réimpulser un mouvement d’accumulation du capital en tentant de rétablir le rayonnement économique de la cité portuaire.

35La présence aussi marquée des intérêts de la bourgeoisie locale, non seulement dans l’impulsion et la réalisation des transformations, mais aussi dans la réappropriation économique de Saint-Nicolas, explique dans une large mesure pourquoi les valeurs et les discours de présentation des projets urbains tournent dès le début autour des impératifs d’attractivité et de rayonnement économique et pourquoi ces discours ont peu varié depuis le milieu des années 2000. Symboliquement et politiquement, un tel projet apparaît comme le signe clair d’une stratégie de conquête des quartiers portuaires par la bourgeoisie, dans un contexte de polarisation sociale historique très forte illustrée par l’opposition farouche du Parti communiste local à ces transformations depuis 1995. Ainsi, dans le courant des années 2000, la reconversion de Saint-Nicolas apparaît d’abord comme le marqueur d’une opposition d’un camp social contre un autre, illustrée jusque dans le changement du nom du quartier de L’Eure en Saint-Nicolas. Celle-ci est très marquée dans le processus de programmation urbaine dont nous avons montré qu’il était avant tout le produit de négociations entre intérêts publics et privés. Ce compromis formel de production entre la municipalité havraise, la bourgeoisie commerçante locale, des promoteurs immobiliers d’échelle nationale et les services de l’État prend la forme d’un projet peu évolutif qui exclut d’emblée les initiatives micro-locales de définitions de nouvelles pratiques de l’espace urbain. En effet, si la première phase de la revalorisation (au début des années 2000) a intégré des stratégies de valorisation symbolique, comme l’organisation d’événements artistiques et culturels, ces derniers étaient purement instrumentaux et visaient à « amener un certain nombre d’habitants à identifier le quartier en amont de la commercialisation » (entretien, responsable du service des études urbaines du Havre, 2018). L’organisation de ces événements est restée sous contrôle politique étroit via des prestations de cabinets d’architectes, de paysagistes et de collectifs d’artistes directement contractualisés par la municipalité.

36Ce compromis de production témoigne ainsi de la reprise de pouvoir de la bourgeoisie selon un agenda aux accents revanchistes (Smith, 1996) marqué par la destruction quasi systématique du bâti industriel afin de libérer le foncier nécessaire à la production des nouveaux programmes de logements. Les rares éléments conservés, loin d’être érigés en marqueurs de l’histoire sociale populaire du quartier, affirment au contraire une dépossession symbolique et économique des classes populaires. Ainsi, les Docks Vauban sont transformés en centre commercial regroupant certaines des plus grandes enseignes françaises, les Docks Café en centre des congrès dont le but explicite est d’attirer une clientèle d’affaires. La maison des marins, ancien organisme de solidarité pour les dockers havrais, est même transformée par Bouygues Immobilier en un immeuble résidentiel composé d’une soixantaine de logements, vendus en 2018 et 2019 à un prix moyen de 2  699 euros/m2 (registre des transactions, demande de valeur foncière, 2020). Les usages des nouveaux bâtiments construits autour des docks Vauban sont également socialement significatifs puisqu’il s’agit principalement d’écoles, voire de grandes écoles d’enseignement supérieur comme Sciences Po, l’École Nationale Supérieure Maritime, ou L’École de Management de Normandie. Le caractère socialement excluant de la stratégie de rayonnement et d’attractivité métropolitaine et des discours qui l’accompagnent apparaît ici clairement. Volontairement entraînée par la construction de logements coûteux sur les anciennes friches industrielles, l’arrivée de populations issues des catégories supérieures vient sanctionner un processus de régénération urbaine de plus de trente ans dont le but explicite était de dégager une rentabilité financière, comme le confirme le directeur de l’AURH qui nous déclarait en 2018 : « Ce quartier a vocation à rayonner, à attirer étudiants et touristes d’affaires. Il faut une rentabilité des projets, ce n’est pas un tabou » (entretien, 2018).

3.2. Parenthèse social-démocrate et transformation du compromis de production à Leipzig

37Contrairement à ce que nous avons remarqué dans le cas du Havre, nous avons souligné l’importance des acteurs extra-publics et des initiatives locales dans la revalorisation du quartier de Plagwitz, qui s’est organisée à partir du début des années 2000 autour d’appropriations sociales favorisées par les dispositifs politiques peu contraignants de la stratégie Neue Gründerzeit. De ce fait, la revalorisation du quartier a d’abord reposé sur une coalition plus ou moins formelle entre les propriétaires privés et des structures associatives ou des collectifs. Ces coalitions participent à la conservation de bâtiments anciens et à la mise en œuvre d’usages temporaires comme l’écologisation de certaines friches par la mise en place de jardins partagés, d’espaces publics ou encore l’utilisation de bâtiments comme squats d’artistes, salles de concert, etc. Certains bâtiments sont ainsi directement reconvertis par ces acteurs, parfois sans bénéficier de subventions ou de contractualisation avec la municipalité. Ces acteurs agissent ainsi selon des logiques et des intérêts qui leur sont propres, d’abord en dehors de tout projet formel de revalorisation du quartier. Ce rôle pionnier est souvent intériorisé par nombre d’entre eux qui prennent conscience de leur poids dans les transformations contemporaines de Plagwitz. Le chargé de communication de la Baumwollspinnerei nous confirmait ce rapprochement progressif des intérêts entre certaines structures culturelles et les objectifs de renouvellement urbain portés par la municipalité : « La Spinnerei joue peut-être un rôle primordial dans les dynamiques de développement urbain de Plagwitz, mais au départ, ce n’était pas forcément une stratégie de notre part. […] Ensuite, avec le financement de la Halle 14 par l’Union européenne puis l’intensification du développement urbain dans le quartier, nous avons compris que les projets urbains nous aidaient à attirer plus de visiteurs » (entretien, 2017). Certains artistes et militants de la Westwerk, une structure culturelle indépendante gérée par un collectif d’artistes au cœur du quartier, revendiquent également ce rôle pionnier comme un outil de légitimation politique de leurs pratiques : « En 2008, on est arrivés ici, d’un peu partout en Allemagne. Cette partie du quartier était une immense friche dans laquelle il ne se passait rien. Aujourd’hui, c’est un lieu ouvert sur le quartier, dans lequel les gens aiment se retrouver. Ça n’était pas notre objectif, mais nous avons joué un rôle primordial dans le développement du quartier » (entretien collectif avec trois membres du collectif Westwerk, 2017).

38Une telle implication pionnière confère à ces acteurs une légitimité auprès des pouvoirs publics pour la définition et l’application des dispositifs de la stratégie « Neue Gründerzeit », selon des modalités qui apparaissent plus concertées. Cela explique que nombre des lieux qui émergent dans les années 2000 soient dédiés à la création culturelle, à l’artisanat et aux débats politiques. Ce qui est présenté par l’ingénieur des projets de rénovation de Leipzig Ouest comme « une puissance politique locale de la classe créative au milieu des années 2000 » (entretien, 2017) constitue le principal facteur de formation « d’une structure de gouvernance coopérative » (Grossmann et al., 2014, p. 2) qui va contribuer à l’émergence de réseaux d’acteurs « intermédiaires, tels que les directeurs de district, les bureaux de planification, les architectes ou les associations, ainsi que les sociétés de logement locales, les coopératives et les groupes de la société civile, les initiatives de quartiers ou les groupes politiques, etc. » (ibid.).

39Ce réseau d’acteurs se structure et se professionnalise progressivement à partir du milieu des années 2000 dans une association nommée Leipziger Westen. Celle-ci est chargée du management de quartier et de l’organisation des phases réglementaires de consultation avec les habitants, mais aussi de la gestion des subventions européennes à l’échelle du périmètre URBAN de l’ouest de Leipzig. Concrètement, cette association ne se charge pas de fixer les cahiers des charges des programmes de subventions, mais, une fois la candidature retenue, redistribue localement les subventions à des projets qui correspondent au cahier des charges fixé par la municipalité et la Commission européenne. De fait, l’association se retrouve à l’interface entre les projets individuels des acteurs locaux et la municipalité, guidant l’action de la municipalité plus qu’elle ne lui est subordonnée. En 2014, l’association se voit même déléguer la maîtrise d’ouvrage du futur parc de la gare à l’ouest du quartier, financé pour moitié par des fonds européens et pour moitié par la commune de Leipzig, qu’elle nomme « gare citoyenne de Plagwitz ». Après avoir émergé à la suite du premier programme de subvention URBAN II entre 2001 et 2006, l’association Leipziger Westen est aujourd’hui présentée comme « un interlocuteur privilégié des offices municipaux, qui fournit les compétences sociales sans lesquelles le renouvellement de Plagwitz n’aurait pas pu atteindre ce niveau de réussite » (entretien, ingénieur des projets de rénovation de Leipzig Ouest, 2017). Elle joue un rôle d’investissement et de fédération de capitaux sociaux et culturels qui contribuent à justifier et à influencer localement les formes du développement urbain de Plagwitz. Au-delà de cette association, l’action de ces acteurs « pionniers », souvent réduits à la figure de l’artiste, est largement glorifiée dans les discours des acteurs publics à partir du milieu des années 2000, moment de l’inversement de la courbe démographique dans le quartier (Girardin, 2019).

40Les acteurs de ce management de quartier, qui s’institutionnalise progressivement, ainsi que les acteurs dits « créatifs » qui jouissent d’une puissance locale importante, retirent une certaine rétribution de leur implication dans le développement du quartier (élévation sociale pour certains artistes qui profitent du succès touristique lipsien, capacité à modeler son cadre de vie, pouvoir politique local, etc.). En l’absence de planification étatique et d’investissement des acteurs privés, ces acteurs contribuent à définir l’action publique selon les modalités d’implication de la classe de l’encadrement capitaliste telle que présentée par le sociologue Alain Bihr (Bihr, 1984 ; Guillemin et Walker, 2016). La participation décisive d’associations comme Leipziger Westen à la gestion du programme URBAN II, favorisant la création d’entreprises dites innovantes sur le modèle de la pépinière de start-ups, ainsi que la viabilisation économique des principales structures artistiques et culturelles, a permis une légitimation politique des pratiques de cette classe par les institutions européennes et municipales, contribuant ainsi à renforcer son pouvoir local, notamment au détriment des classes populaires.

41Cette dimension collective des transformations urbaines démarque Plagwitz du cas havrais dans la mesure où elle n’apparaît pas ici comme une stratégie instrumentale, intégrée d’emblée comme un moment d’investissement capitalistique pionnier nécessaire à l’impulsion d’une stratégie d’intensification immobilière. Au contraire, elle induit la construction d’un environnement institutionnel local tourné vers la facilitation, voire l’autonomisation relative, des projets d’acteurs individuels, associatifs ou des collectifs informels issus des fractions inférieures de la classe de l’encadrement locale durant les quinze premières années du XXIe siècle. Cette singularité explique pourquoi les nombreuses recherches effectuées, principalement entre 2005 et 2015, sur les transformations urbaines lipsiennes, mettent en avant un développement urbain « alternatif », un « modèle de Leipzig » (Garcia-Zamor, 2008), plus singulier, plus tourné vers la liberté et la qualité de vie des habitants (Rall et Haase, 2011). Pour autant, cette phase porte en germe celle de valorisation capitalistique à l’œuvre depuis les années 2010. Il s’agit d’un moment spécifique de compromis de production « social-démocrate » dans lequel les politiques publiques ont permis à des agents de la classe de l’encadrement d’accéder à des positions dominantes à l’échelle locale, leur permettant de contrôler une partie du processus de revalorisation de l’espace urbain. Cette stratégie constitue un premier moment du processus de gentrification, dans la mesure où les activités économiques et symboliques entraînent une très forte valorisation du quartier vers l’extérieur, et contribue à une spécialisation créative qui exclut les classes populaires et entraîne un premier mouvement de renchérissement du logement ancien. Cette valorisation symbolique a constitué un terreau solide pour une phase de valorisation immobilière très forte, commencée à partir de la fin des années 2000, et intensifiée depuis 2014. De ce fait, il s’agit ici d’un compromis objectif de gentrification qui tend à se recomposer continuellement au profit des investisseurs privés, la deuxième phase de gentrification s’accompagnant d’une perte de pouvoir des premiers gentrifieurs dont les positions résidentielles sont désormais menacées.

3.3. Une gentrification « par le haut », une autre « par le bas » : des conséquences analogues sur le long terme

42Les politiques de gentrification sont donc organisées selon des modalités particulières aux deux espaces présentés ici. Ces dernières correspondent à des situations socio-historiques et des configurations de classe spécifiques. Dans le cas havrais, elles passent par une reprise en main politique de la bourgeoisie locale. Celle-ci hérite d’une organisation institutionnelle typique du contexte français et issue de la période de reconstruction de l’après-guerre, marquée par une forte tradition de contrôle de la planification urbaine par la puissance publique. Mis au service de ses intérêts, ce système institutionnel permet à la bourgeoisie havraise de mettre en œuvre des politiques publiques explicitement élitistes, dans le but de reconquérir des quartiers portuaires péricentraux auparavant dédiés aux pratiques ouvrières. Cette conquête est directement négociée avec des promoteurs immobiliers selon un calcul financier fondé sur un comblement du rent gap (Smith, 1987) dans lequel l’investissement public est conçu comme nécessaire et complémentaire à l’action des promoteurs selon une logique explicitement entrepreneuriale. Dans le cas lipsien, alors que la réunification allemande a entraîné un affaiblissement de la capacité financière des pouvoirs publics, l’action publique s’attelle à faciliter, au travers de dispositifs visant prioritairement à contenir la dégradation du quartier, l’appropriation de Plagwitz par des fractions pionnières de la classe de l’encadrement capitaliste qui le revalorisent au moyen d’une spécialisation culturelle et festive. Ainsi, même si elle n’est pas lisible comme une politique explicite de montée en gamme sociale, cette stratégie a joué un rôle d’accompagnement clair de la gentrification de Leipzig en favorisant l’implication de minorités pionnières disposant de capitaux sociaux et culturels leur facilitant l’appropriation des nouveaux dispositifs de production urbaine. Alliée à un investissement financier important dans les équipements artistiques et culturels par l’intermédiaire des programmes européens, la stratégie Neue Gründerzeit apparaît alors comme « un soutien public [constant] à l’investissement des gentrifieurs » (Clerval et Fleury, 2009, p. 12). Bien que cet objectif n’ait jamais été explicitement annoncé par les acteurs publics de la production urbaine à Leipzig, cette stratégie entraîne un renchérissement du foncier qui prépare la reprise en main des dynamiques d’aménagement par les promoteurs privés. Ici, si un premier compromis social de production s’est formalisé dans les années 2000 autour de politiques urbaines expérimentales qui ont permis de lutter contre le phénomène de décroissance urbaine, il s’est subitement recomposé durant les années 2010 autour d’un référentiel plus entrepreneurial qui prend appui sur le succès du compromis précédent pour le convertir en rentabilité immobilière.

Conclusion

43La comparaison de ces deux cas de gentrification d’anciens quartiers industriels permet donc de mettre en lumière les logiques de classe à l’œuvre dans les processus de production de l’espace urbain et de montrer que celles-ci transcendent les dispositifs formels et les stratégies politiques d’aménagement des pouvoirs locaux. Si le cas du Havre représente un exemple de gentrification volontaire, produit par une politique d’aménagement explicitement tournée vers l’attractivité du quartier pour les catégories supérieures et la rentabilité immobilière, une configuration sociale historique particulière comme celle de Leipzig semble être d’un caractère plus complexe. D’un côté, Plagwitz est loin d’être le premier exemple d’une revalorisation marchande progressive liée à une valorisation symbolique précédente, de l’autre, le fait que la production urbaine n’ait pas été (au moins durant les années 2000) le fait d’un projet immédiat de rentabilisation immobilière semble montrer que Leipzig a représenté, même de façon temporaire, un lieu de restructuration, de réadaptation d’un compromis de production en faveur d’une classe de l’encadrement capitaliste puissante localement. Pour des raisons d’opportunités en l’absence de moyens de planification urbaine concrète comme ceux mis en œuvre dans l’exemple havrais, l’action publique lipsienne a joué un rôle déterminant dans l’accompagnement de ce compromis de production en orientant les politiques publiques vers la facilitation de l’initiative des fractions pionnières de cette classe de l’encadrement capitaliste. Ainsi, l’échec d’une première tentative de politique de l’offre dans les années 1990 a entraîné une adaptation institutionnelle spécifique et des formes d’appropriation singulières qui ont permis de réinscrire la ville sur la carte mondiale de l’art et de la culture, relançant ainsi une nouvelle phase de développement. Pourtant, le développement économique contemporain du quartier, fondé sur une intensification de la construction résidentielle par des grands promoteurs privés allemands, indique que la stratégie « Neue Gründerzeit » n’a été qu’une étape d’un cycle de valorisation capitalistique de l’espace urbain lipsien, après le déclin consécutif à la réunification allemande. Le processus de marchandisation des valeurs d’usage et des valeurs symboliques produites lors de ce moment de compromis « social-démocrate » des années 2000 tend à se renforcer au fur et à mesure que la revalorisation progresse. Cette subordination économique est alors marquée par une pression foncière qui menace les valeurs de développement d’un cadre de vie dédensifié, fondé sur une certaine sobriété environnementale ou sur la création culturelle indépendante, imposées par la classe de l’encadrement lors des périodes précédentes. La recomposition du compromis de production au profit de la bourgeoisie financière sur le modèle du rent gap entraîne alors comme au Havre l’exclusion des classes populaires, des pratiques artistiques et festives « alternatives » et des artistes les plus précaires. Cette évolution récente tend ainsi à effacer l’opposition apparente entre les stratégies de revalorisation urbaine havraise et lipsienne en ce qu’elles marquent toutes deux la reproduction, par les acteurs politiques et économiques, d’un modèle élitiste de gentrification généralisée qui domine la production urbaine contemporaine (Smith, 2003), y compris dans des villes où le phénomène de déclin avait imposé un temps l’adoption de politiques urbaines alternatives à la croissance économique immédiate comme ce fut le cas à Leipzig.

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Notes

1 « Plagwitz sur le chemin du XXIe siècle ».

2 « Nouveau temps des fondateurs ». Ce terme fait référence à la période Gründerzeit caractérisée, à partir du milieu du XIXe siècle, par le développement de l’industrialisation et la prise de pouvoir culturel et économique par la bourgeoisie dans les provinces de l’est de l’Europe. Cette période est marquée par une explosion démographique de Leipzig et par la construction de l’ensemble des quartiers de première couronne, comme Plagwitz, autour d’immeubles dont le style architectural Gründerzeit est l’une des caractéristiques principales de l’identité architecturale lipsienne.

3 En 2020, la moyenne du prix du m2 des appartements havrais est de 1 742 euros (source : www.meilleursagents.com/prix-immobilier/le-havre-76600/).

4 Ces prix ne s’écartent toutefois pas de la moyenne des prix de l’immobilier neuf à Leipzig qui s’élève à 3 220 euros/m2 entre 2013 et 2016 (Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, 2016).

5 Pour Leipzig : de 1 802 à 3 088 euros/m2, soit 71,4 % sur la même période.

6 Pour Leipzig : de 4,98 à 5,62 euros/m2, soit 12,8 % sur la même période.

7 Périmètre de rénovation urbaine prioritaire adopté en 1994 et abrogé en 2018.

8 Première adjointe chargée de l’urbanisme, de l’habitat et du développement portuaire entre 1995 et 2008.

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Table des illustrations

Titre Fig1 : carte des aménagements réalisés à Saint-Nicolas entre 1996 et 2020
Crédits Réalisation : Girardin, 2021 ; sources : photographies aériennes entre 1980 et 2012, https://remonterletemps.ign.fr ; relevés de terrain (2018).
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/8899/img-1.jpg
Fichier image/jpeg, 439k
Titre Fig2 : carte des aménagements réalisés à Plagwitz entre 1990 et 2018
Crédits Réalisation : Girardin, 2021 ; sources : photographies aériennes entre 1990 et 2017, Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung ; relevés de terrain (2019).
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/8899/img-2.jpg
Fichier image/jpeg, 428k
Titre Fig. 3 : l’augmentation du nombre de logements à Saint-Nicolas entre 1999 et 2016
Crédits Réalisation : Girardin, 2018. Sources : INSEE, 2018.
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/8899/img-3.jpg
Fichier image/jpeg, 88k
Titre Fig. 4 : l’évolution de la composition sociale de Saint-Nicolas entre 2006 et 2016
Crédits Réalisation : Girardin, 2018. Sources : INSEE, 2006 et 2016.
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/8899/img-4.jpg
Fichier image/jpeg, 178k
Titre Fig. 5 : une montée en gamme résidentielle concentrée dans les îlots de logements neufs
Crédits Réalisation : Girardin, 2021. Source : registre des transactions, demande de valeur foncière, https://app.dvf.etalab.gouv.fr/​, 2020.
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/8899/img-5.jpg
Fichier image/jpeg, 474k
Titre Fig. 6 : l’évolution de la composition sociale de Plagwitz entre 2008 et 2017
Crédits Réalisation : Girardin, 2019. Sources : Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wählen, 2010 et 2018.
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/8899/img-6.jpg
Fichier image/jpeg, 127k
Titre Fig. 7 : l’augmentation du nombre de logements à Plagwitz entre 1995 et 2017
Crédits Réalisation : Girardin, 2019. Sources : Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, 2016 et 2018.
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/8899/img-7.jpg
Fichier image/jpeg, 121k
Titre Fig. 8 : l’augmentation des prix de l’immobilier et des loyers à Plagwitz à partir du milieu des années 2000
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/8899/img-8.jpg
Fichier image/jpeg, 89k
Crédits Réalisation : Girardin, 2019. Sources : Stadt Leipzig, Amt für Geoinformation und Bodenordnung, 2016 ; Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen, 2018.
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/8899/img-9.jpg
Fichier image/jpeg, 72k
Titre Fig. 9 : l’indice de la qualité des logements à Plagwitz
Crédits Réalisation : Girardin, 2022. Sources : IIB, Institut innovatives Bauen, Dr. Hettenbach GmbH, 2020.
URL http://journals.openedition.org/metropoles/docannexe/image/8899/img-10.jpg
Fichier image/jpeg, 558k
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Pour citer cet article

Référence électronique

Antonin Girardin, « Action publique, gentrification et compromis sociaux de production urbaine : une comparaison de deux anciens quartiers industriels au Havre et à Leipzig »Métropoles [En ligne], 31 | 2022, mis en ligne le 17 novembre 2022, consulté le 05 février 2023. URL : http://journals.openedition.org/metropoles/8899 ; DOI : https://doi.org/10.4000/metropoles.8899

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Auteur

Antonin Girardin

Docteur en géographie et aménagement, chercheur associé au laboratoire ESO-Caen (UMR 6590)

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Droits d’auteur

CC-BY-NC-ND-4.0

Creative Commons - Attribution - Pas d'Utilisation Commerciale - Pas de Modification 4.0 International - CC BY-NC-ND 4.0

https://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/

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