Navigazione – Mappa del sito

HomeNumeri76la società contemporanea / Finanz...La finanziarizzazione del bene ca...

la società contemporanea / Finanziarizzazione e disuguaglianze

La finanziarizzazione del bene casa: accesso al credito e disuguaglianze sociali

The financialization of housing: access to credit and social inequalities
Marianna Filandri e Gabriella Paulì
p. 81-105

Abstract

This article investigates the financialization of housing in Italy. The evolution of the regulatory framework for credit had a key role to explain the financialization of households and, particularly, the spread of mortgages among them. Moreover real estate investment funds favored households’ financial strategies and transformed houses in pure financial asset. The consequences of these financialization processes are then analyzed through an empirical analysis, within the theoretical framework of social inequalities. At first glance access to credit for a larger number of households can be considered as a positive process capable to lessen inequalities in housing market; however, as empirical data analysis shows, it could represent a device for the reproduction of the same inequalities. Indeed the most advantages households are most likely to have access to credit and having a mortgage represents not an indicator of weakness but as opposed a strength’s one in the financial market.

Torna su

Testo integrale

1. Introduzione

1La finanziarizzazione indica l’incidenza progressivamente crescente delle attività finanziarie nel sistema economico. È un processo che, tra la fine degli anni Ottanta del ventesimo secolo e l’inizio del nuovo millennio, ha profondamente mutato le modalità di funzionamento dei sistemi economici e sociali a livello globale (Epstein, 2006; Palley, 2013; Aalbers, 2016), compresi i caratteri del modello di sviluppo italiano (Gallino, 2011; Gallino, 2012; Salento e Masino, 2013). La finanziarizzazione ha investito molti ambiti della vita economica, e non ultimo, ha profondamente interessato il mercato delle abitazioni. La finanziarizzazione dell’housing può essere compresa solo all’interno di uno scenario complesso, in cui si tenga conto della evoluzione di una pluralità di processi e delle reciproche interrelazioni. Le ricerche più recenti in ambito internazionale (Rolnik, 2013; Aalbers, 2016; Fernandez e Aalbers, 2016; Aalbers, 2017) hanno delineato un framework teorico articolato in cui viene teorizzato e documentato il ruolo centrale delle trasformazioni in senso neoliberale del sistema di regolazione economica e sociale, affiancate da convenienti politiche pubbliche. Come in altri paesi europei e nel resto del mondo, anche l’Italia si è dotata di strumenti finanziari, allo scopo di catalizzare, sia il risparmio delle famiglie, sia l’interesse degli investitori istituzionali verso il comparto delle abitazioni (López e Rodríguez, 2011; Santos et al., 2015). La pervasività di una logica puramente finanziaria – dal più facile accesso al credito fino alla diffusione dei fondi immobiliari – insieme ai mutamenti della rendita fondiaria urbana ha profondamente trasformato il mercato immobiliare e di conseguenza la natura stessa del bene casa.

2Questa trasformazione si è realizzata– e allo stesso tempo ne è stata rafforzata– in un contesto di ampia diffusione della proprietà della casa, o addirittura delle case, supportata da un corredo di “ideologia proprietaria” condivisa culturalmente a livello globale (Davies, 2007; Ronald, 2008; Ronald e Elsinga, 2011).

3La progressiva e sempre più accelerata finanziarizzazione del bene casa è stata ampiamente indagata nelle sue conseguenze a livello macro sia in analisi comparative (Aalbers, 2016; Fernandez e Aalbers, 2016) sia in studi di caso nazionali (Caudo, 2007; García–Lamarca e Kaika, 2016; Cerutti et al., 2017). Meno indagati sono invece gli impatti delle trasformazioni a livello macro sulla riproduzione delle disuguaglianze sociali a livello micro tra le famiglie, in particolare considerando la classe sociale.

4Nello specifico caso italiano– tardivamente se confrontato con altri contesti a livello globale, ma in maniera molto simile ad altri paesi dell’area mediterranea– si è consolidato un trend crescente nel tasso di indebitamento delle famiglie in generale e nell’accesso ai mutui in particolare (Moiso, 2014). Questo ha portato da un lato a un numero crescente di famiglie che ha potuto accedere al credito e ai mutui ipotecari, come effetto della liberalizzazione nel mercato del credito e del rafforzamento del settore bancario; dall’altro a una visione diffusa anche della profonda mutazione del bene casa, da bene d’uso a puro asset finanziario per una fascia di popolazione ristretta.

5Con riferimento allo studio delle diseguaglianze sociali, la democratizzazione dell’accesso al credito, se apparentemente positiva, presenta tuttavia numerose criticità in termini di un possibile ampliamento e perpetuarsi delle diseguaglianze. Questo è particolarmente vero in un contesto, come quello italiano, caratterizzato da un regime di welfare familista, dove già la risposta al bisogno abitativo, in quanto area del sistema di welfare, è per lo più demandata alle risorse materiali e alle opportunità dei singoli nuclei e dove lo stato interviene per soddisfare direttamente i bisogni abitativi in misura marginale (Allen et al., 2004). Ciò implica il lasciare ampio spazio alla strutturazione delle disuguaglianze in funzione della classe sociale. In altri termini, la proprietà immobiliare diviene sempre più un mezzo in grado di strutturare la stratificazione sociale.

6In questo contributo, ci proponiamo allora un duplice obiettivo: i) analizzare brevemente i processi economici, istituzionali e della sfera regolativa e sociali che hanno reso possibile la progressiva finanziarizzazione dell’housing nello specifico caso italiano; ii) indagare le possibili implicazioni di questo fenomeno generale in termini di ampliamento o meno delle diseguaglianze sociali a livello micro e in una prospettiva stratificazionista. A tale scopo il prossimo paragrafo ricostruisce brevemente il quadro evolutivo della regolazione nel settore del credito in Italia che è all’origine della crescita dei mutui ipotecari. Lo sviluppo del settore bancario e l’espansione del credito per l’acquisto delle case sono infatti un aspetto rilevante della finanziarizzazione dell’economia e della società italiana e più in generale del sedimentarsi di un modello di sviluppo economico in cui l’accesso al credito è fondamentale per sostenere i consumi delle famiglie e per l’accesso alla proprietà della casa. Il terzo paragrafo indaga poi il ruolo avuto nel contesto italiano dalla diffusione di nuovi attori finanziari, i fondi immobiliari, che hanno favorito la diffusione di strategie finanziarie delle abitazioni, considerate non più solo a scopo abitativo, ma come puro investimento finanziario. Il paragrafo 4 pone l’accento sulla relazione tra disuguaglianze e finanziarizzazione in generale e accesso al credito per l’acquisto dell’abitazione in particolare. Il paragrafo 5 propone una riflessione, basata su alcune analisi originali, delle conseguenze sulle famiglie per classe sociale della finanziarizzazione del bene casa.

2. La liberalizzazione del settore creditizio e l’espansione dei mutui per l’accesso alla proprietà della casa

  • 1 Per una trattazione più completa della peculiarità del contesto italiano nel ambito dell’abitare si (...)

7Storicamente in Italia già a partire dal dopoguerra, la proprietà della casa ha comportato diversi vantaggi: il soddisfacimento del bisogno abitativo, di sicurezza sociale, una modalità per trasferire ricchezza tra le famiglie. La mancanza strutturale di incisive politiche per l’edilizia residenziale pubblica, un sistema del mercato degli affitti poco regolamentato e poco competitivo, nonché un sistema di welfare prettamente familistico, hanno di fatto costituito un contesto regolativo e sociale in cui l’investimento sulla casa in proprietà era opportuno e necessario ed avveniva non necessariamente entro logiche di mercato, ma anche nel sistema informale1 (Allen et al., 2004). L’ascesa del neoliberalismo come orientamento generale delle policies insieme alla residualità delle politiche abitative hanno portato ad un sistema più orientato al mercato per sostenere la cultura proprietaria.

  • 2 Si potrebbe addirittura far risalire al 1903, con la cosiddetta legge Luzzati, il sostegno al credi (...)

8Un punto di snodo essenziale per comprendere le trasformazioni nel mercato delle abitazioni è rappresentato dall’espansione del mercato dei mutui ipotecari. Il sostegno del credito alla cultura proprietaria ha radici profonde e radicate nel tempo2 ma indubbiamente è a partire dagli anni Novanta che i cambiamenti della regolazione bancaria imprimono una accelerazione a questi processi. Fino al 1989 il sistema bancario era infatti imperniato su una vigilanza strutturale, banca pubblica e con doppia intermediazione; a partire dagli anni Novanta si è passati ad una nuova articolazione e regolazione, incentrata su vigilanza prudenziale, liberalizzazione e privatizzazione del sistema bancario (De Cecco, 2004; Giordano, 2007; Barca, 2010).

9In particolare gli anni Novanta vedono le trasformazioni societarie da banche pubbliche a società per azioni con una progressiva privatizzazione del settore bancario attraverso la trasformazione degli istituti di diritto pubblico e delle casse di risparmio in società per azioni aventi come principali azionisti le fondazioni di origine bancaria. La sostanziale ristrutturazione del settore – attuata con la legge 218 del 1990 (la cosiddetta legge Amato) – si prefiggeva lo scopo di rendere più efficiente e competitivo il mercato del credito in vista del completamento del Mercato Unico. Insieme a forti innovazioni tecnologiche, le trasformazioni nella regolamentazione del sistema finanziario hanno innalzato la concorrenza fra gli intermediari e ridotto la presenza pubblica negli assetti proprietari delle banche. Sono quindi stati progressivamente eliminati i condizionamenti per non raccogliere capitale di rischio di massa, mentre, nel processo di integrazione europea, i servizi finanziari sono diventati oggetto di progressiva liberalizzazione. L’aspirazione a costruire un unico mercato competitivo– armonizzando i quadri legislativi nazionali dei sistemi bancari come indicato nelle diverse direttive europee che si sono succedute a cavallo del vecchio e nuovo millennio– è intrinsecamente connesso alla creazione di un vasto mercato per la finanza coerente con il progetto europeo.

10La generale espansione del credito a favore delle famiglie e in particolare la diffusione dei mutui ipotecari sono l’esito di questo processo di liberalizzazione che vede protagonisti in prevalenza i gruppi bancari nazionali ma con una presenza rafforzata di banche estere in Italia. Questi cambiamenti regolativi del sistema bancario sono interpretabili come l’esito della volontà delle élites politiche di favorire una integrazione europea guidata dai mercati e con un ruolo preminente dei mercati finanziari ed un peso crescente del ruolo delle banche nel sistema economico.

11Infante e Rossi (2009) sottolineano come tra il 1997 e il 2006, la maggiore presenza di banche estere si sia associata anche a una più elevata mobilità della clientela. Nel segmento dei mutui alle famiglie, tale pressione competitiva si è accompagnata a una riduzione dei tassi medi e un aumento dei finanziamenti in rapporto alle garanzie reali prestate. La maggiore pressione competitiva esercitata dagli intermediari esteri ha avuto un effetto sui tassi e sugli spread medi provinciali, sia direttamente, tramite politiche di credito più aggressive, sia indirettamente, obbligando le altre banche a ridurre i tassi attivi applicati per mantenere le proprie posizioni. Sulla base dei risultati ottenuti, gli intermediari esteri hanno quindi esercitato una significativa pressione competitiva nei vari segmenti di attività (Infante e Rossi, 2009).

12Tra le conseguenze dell’onda lunga del cambiamento in senso neoliberale del modello di regolazione della economia e della società, vi è dunque a livello micro una maggiore disponibilità di accesso al credito per le famiglie italiane. Questo a sua volta è alla base dello sviluppo di un modello di crescita economica basata sull’individuo indebitato, con le fragilità economiche e sociali che questo comporta (Fama, 2017). I dati della figura 1 confermano questo scenario. Le passività delle famiglie sono aumentare sensibilmente in due voci: il credito al consumo e i prestiti per l’acquisto delle abitazioni. Per il credito al consumo il trend crescente è imputabile alla necessità delle famiglie di mantenere un livello di benessere e uno stile di vita medio in un contesto di deflazione salariale e di riduzione complessiva della cosiddetta wage share sia a livello globale sia nel nostro sistema economico (Piketty, 2014; Franzini e Pianta, 2016). D’altro canto i prestiti per l’acquisto delle abitazioni sono aumentati da un lato per effetto della riduzione dei tassi medi, possibile grazie alla liberalizzazione del mercato del credito, dall’altro per le azioni che lo Stato ha storicamente adottato nell’ambito delle politiche pubbliche che hanno portato a uno sbilanciamento verso l’opzione proprietaria in tutti i segmenti della stratificazione sociale, comprese le famiglie che disponevano di mezzi anche minimi. La cultura della proprietà della casa si è cosi radicata che l’idea di acquistare un immobile è giudicata sempre efficiente e legittima, al di là dei rischi a livello micro e delle conseguenze a livello macro, non sempre positive (Filandri, 2015).

Figura 1 Prestiti delle famiglie, prestiti per abitazioni, tassi di interesse e ricchezza reale e finanziaria delle famiglie italiane

Figura 1 Prestiti delle famiglie, prestiti per abitazioni, tassi di interesse e ricchezza reale e finanziaria delle famiglie italiane

Note: *dati in decine di migliaia di euro; **dati in migliaia di euro

Fonte: Banca d’Italia, La ricchezza delle famiglie italiane 2014 e BD Statistiche, Banche e moneta nazionali

13La necessità delle famiglie di ricorrere al credito è quindi interpretabile come opportunità e al contempo segnale di deterioramento della situazione economico-finanziaria delle famiglie con maggiori rischi di sovraindebitamento (D’Alessio e Iezzi, 2016). In altre parole l’effetto della mutazione in senso più finance-oriented del modello di comportamento delle famiglie ha consentito di mantenere elevate le quote dei consumi e/o di accedere alla proprietà della casa ma ha portato con sé il rischio di favorire l’instabilità finanziaria delle famiglie attraverso il continuato ricorso all’indebitamento finalizzato a mantenere livelli di spesa non sostenibili dalla propria capacità di reddito. Tanto più quando la crescita del credito al consumo è indotta dall’incapacità strutturale dei percettori di reddito delle famiglie di fare fronte alle necessità familiari e in contesto di progressivo impoverimento delle famiglie (Istat, 2017) e in cui la povertà è spesso preceduta da una pericolosa situazione di sovraindebitamento (condizioni spesso interdipendenti e strutturali).

14La riduzione continua dei tassi di interesse della banca centrale e l’effetto competitività sul sistema bancario della liberalizzazione degli anni Novanta hanno portato ad una riduzione dei tassi di interesse per i prestiti, che a sua volta sembra aver contribuito a stimolare la concessione di mutui ipotecari nel corso degli anni Novanta e Duemila e che, seppur tenendo conto della crisi finanziaria mondiale, persiste ancora.

15Un’ulteriore manifestazione della finanziarizzazione delle famiglie italiane è il peso via via crescente assunto dalle attività finanziarie nella composizione della ricchezza complessiva netta delle famiglie. Sempre in figura 1 (grafico a destra) viene mostrato come a partire dalla metà degli anni Novanta aumenta sia la quota delle attività finanziarie sia il valore delle abitazioni come quota delle attività reali delle famiglie. Si è quindi accentuato nel nostro Paese un processo di patrimonializzazione cioè un incremento delle attività reali e di quelle finanziarie, che ha visto le case diventare di carta, per usare l’efficace espressione di Caudo (2007): le case sono state immesse sul mercato finanziario per produrre redditività e sostenere il sistema economico delle banche, la ristrutturazione delle imprese e, soprattutto, per alimentare la rendita finanziaria.

3. La trasformazione del bene casa da valore d’uso a valore finanziario: il ruolo dei fondi immobiliari

16La disponibilità di credito per l’acquisto della casa ha indubbiamente “movimentato” il mercato delle abitazioni. Non a caso il settore edilizio è l’unico settore in Italia che, tra alti e bassi, ha conquistato quote sempre maggiori di valore aggiunto del PIL in Italia, facendo si che nel nostro Paese si sia registrato il ciclo immobiliare più lungo tra l’inizio degli anni Novanta e la crisi del 2008 (Cresme, 2011). In questi termini la patrimonializzazione delle famiglie italiane, non spiegherebbe l’accentuazione del valore finanziario rispetto al valore d’uso delle abitazioni, che è invece stata rafforzata dallo sviluppo dei fondi immobiliari (real estate investment funds). Le conseguenze sociali, economiche e sullo spazio urbano della diffusione di tali fondi sono oggetto di studio diffuso nell’area degli studi geografici e urbanistici, nel filone di studi sulla città e sul “diritto alla città” (Sassen, 2008; Harvey, 2013; Harvey, 2016), nonché nella sociologia urbana e in quella politica (Smart e Lee, 2003; Theurillat et al., 2014; Santos et al., 2015). In questa sede ci limiteremo a considerare come essi abbiano contributo al processo di finanziarizzazione del bene casa con ripercussioni dal punto di vista dell’accentuarsi delle disuguaglianze. I fondi immobiliari sono veri e propri strumenti finanziari che consentono a investitori di partecipare ai risultati economici di iniziative immobiliari, utilizzando il modello organizzativo del patrimonio gestito da un intermediario professionale (Mantini e Scaravaggi, 2011).

17Una forte spinta a questo tipo di investimento è stata data da una legislazione fiscale di favore, che ha incentivato la fase di costituzione e gestione dei fondi immobiliari, anche con disposizioni volte ad attrarre investitori (si veda ad esempio il Decreto Legge 351 del 2001). Tale legislazione sembrerebbe aver favorito anche pratiche elusive, tant’è vero che successivamente sono stati fatti interventi volti ad arginare la costituzione di fondi immobiliari da parte di un numero ristretto di partecipanti creati essenzialmente per beneficiare del regime fiscale di favore previsto per tali fondi. Sostanzialmente gli investitori potevano eludere il regime ordinario di tassazione dei redditi fondiari che si applicherebbe nel caso in cui gli immobili fossero detenuti direttamente dai partecipanti. Lo strumento utilizzato dal legislatore per far fronte a comportamenti elusivi è consistito nell’aver introdotto una tassazione più sfavorevole in capo a determinati partecipanti al fondo immobiliare. In Italia il primo fondo è stato lanciato all’inizio del 1999 e da quel momento il comparto ha registrato un autentico boom passando da meno di 50 agli inizi degli anni Duemila a oltre 250 nel 2015 (figura 2).

18Nel contesto italiano queste strategie finanziarie sono state attuate non solo sulle nuove costruzioni ma anche sulla compravendita degli immobili esistenti. Questo ha permesso agli investitori istituzionali (banche, assicurazioni, grandi società industriali, casse di previdenza, fondazioni bancarie, fondi pensione, fondi immobiliari) di scambiare sul mercato azionario, senza doversi far carico dei rischi associati all’acquisto diretto di un immobile: i beni, come le case, trasformati in asset finanziario sono approdati verso una rendita immobiliare pura (Berdini, 2008; Tocci, 2009). Ha, dunque, progressivamente assunto rilevanza il “valore di scambio” degli immobili non più attribuito alla sola plusvalenza generata dalla rivalutazione del cespite, come nella tradizionale logica patrimoniale, ma anche alla sua possibile utilizzazione e redditività nel tempo. Tale processo di valorizzazione immobiliare interessa anche il mercato del settore residenziale (figura 2). L’interesse nei confronti del real estate come attività speculativa da parte dei grandi gestori del capitale, nonché degli investitori istituzionali, nazionali ed internazionali, si è sommata alla domanda autoctona di prime case. Questo ha condotto, alla fine del primo decennio degli anni duemila ad un progressivo e vertiginoso aumento dei prezzi e dei canoni di locazione degli immobili (Muzzicato et al., 2008) con effetti redistributivi non trascurabili (Torrini, 2016).

Figura 2 I Fondi Immobiliari in Italia dal 2001 al 2015

Figura 2 I Fondi Immobiliari in Italia dal 2001 al 2015

Fonte: Assogestioni 2000-2015, Rapporti sui Fondi Immobiliari

19La finanziarizzazione va infatti oltre alla maggiore disponibilità e diffusione di strumenti finanziari offerti alle famiglie. È cruciale la considerazione per la quale il valore di un bene materiale, come la casa, dipende direttamente da un processo di capitalizzazione. Il prezzo dell’abitazione è influenzato dai tassi di interesse e di sconto determinati dalle condizioni di domanda e offerta sul mercato finanziario (Harvey, 2013; Sassen, 2014; Aalbers, 2017). La conseguenza della diffusione di mutui più rischiosi ed elevati porta ad accrescere il numero di famiglie indebitate, ossia la domanda. A questa va sommata quella dei fondi immobiliari, ricordata poco sopra. La conseguenza è che, data la relativa inelasticità del sistema edilizio, i prezzi degli immobili aumentano. Da qui nascono e si diffondono le bolle speculative immobiliari (Aalbers, 2017), nonché una effettiva logica dell’espulsione promossa da alcuni attori sociali nei confronti di altri (Sassen, 2014): l’accesso finanziario di una fascia di popolazione svantaggiata implica infatti il trasferimento di una parte dei loro beni alla fascia più avvantaggiata. E l’effetto complessivo di questi processi è l’aumento delle diseguaglianze tra le famiglie (Sassen, 2014; Soederberg, 2018). Come detto, infatti, la spinta alla mercificazione e alla valorizzazione del patrimonio immobiliare privato (e pubblico), non è esente da conseguenze sul piano della distribuzione del reddito e della ricchezza: indubbiamente alcuni gruppi sociali hanno potuto accedere alla valorizzazione immobiliare conferendo quote ai fondi immobiliari, per esempio coloro che conferiscono patrimoni immobiliari familiari e al contempo i gestori dei fondi (élites finanziarie) ne hanno tratto lauti guadagni.

20La diffusione di questi processi ha dunque portato da un lato a rafforzare l’incentivo all’acquisto della casa come imprescindibile aspetto della proprietà privata delle famiglie (proprietari a tutti i costi) (Filandri, 2015), dall’altro a una scissione tra uso (abitazione) e possesso della casa, con la degradazione della proprietà a puro asset finanziario e con il verificarsi di effetti cumulativi di rendite per le fasce sociali più ricche.

4. Disuguaglianze e finanziarizzazione del bene casa

21Lo scenario delineato finora porta a considerare come la finanziarizzazione del bene casa abbia conseguenze ambivalenti. Da un lato lo sviluppo di un facile accesso al credito, anche a persone a basso reddito e con deboli credenziali finanziarie, ha certamente una valenza positiva ed è alla base dell’accesso a condizioni migliori di vita (Salento e Dagnes, 2016). Dall’altro, la diffusione nella popolazione di indebitamento e investimento può assumere la connotazione opposta, costituendosi come ambito di ulteriore fragilità per i nuclei già svantaggiati. Questo è congruente con il fatto che in generale i processi di finanziarizzazione delle famiglie si accompagnano a opportunità e condizioni diseguali nell’accesso a beni e servizi fondamentali (Salento e Dagnes, 2016).

22Studiare l’accesso al bene casa in Italia non può prescindere dal considerare proprio l’ampia diffusione della proprietà della casa in tutti gli strati della popolazione. In questo senso, la casa rappresenta un ambito di analisi privilegiato. Essa rappresenta una risorsa economica per strategie familiari a lungo, ma anche a breve e medio termine, e un elemento chiave della posizione nella stratificazione sociale sulla base dei beni immateriali e materiali che essa rende disponibili. Secondo la prospettiva stratificazionista la casa è vista come un prodotto diretto della strutturazione delle disuguaglianze sociali. Oltre al titolo di godimento della casa, che come detto è per la maggioranza della popolazione è in proprietà, altre caratteristiche dell’abitazione – il valore, la dimensione, la posizione, i costi, la presenza di problemi strutturali – definiscono il fenomeno della disuguaglianza abitativa che cambia tra gruppi con differenti caratteri in base alla loro posizione nella stratificazione sociale (Filandri e Olagnero, 2014; Filandri, 2015).

23Sappiamo peraltro che le diverse proprietà socio-economiche e demografiche delle famiglie, come l’età, il genere, l’istruzione, l’occupazione e il reddito, nonché la nazionalità e il contesto territoriale influenzano la distribuzione delle disuguaglianze abitative (Kolb et al., 2013). Tra queste, la componente economica, che definisce il potere di acquisto delle famiglie, è certamente la più determinante. Vi sono però grandi differenze in base ai contesti storici e istituzionali e studi locali hanno mostrato come altre caratteristiche rivestano un ruolo chiave nelle disuguaglianze abitative. Ragioniamo per cominciare, sul fatto che la casa costituisce la componente principale della ricchezza delle famiglie italiane. Tradizionalmente le analisi sugli aspetti distributivi delle disuguaglianze economiche si sono, per lo più, soffermate sui redditi monetari, senza analizzare in modo approfondito la questione della ricchezza. Quest’ultima– che solo negli ultimi anni ha acquisito un ruolo centrale nella ricerca– nel caso italiano è da considerare di particolare importanza. Sappiamo infatti che la disuguaglianza nella distribuzione della ricchezza è maggiore di quella del reddito (Dagnes et al., 2018).

24E la casa, come detto, può essere concepita come una vera e propria fonte di ricchezza nel corso del tempo, posseduta e/o ereditata. Da un punto di vista sincronico, quello cioè che riguarda la condizione attuale degli individui, è essa stessa una ricchezza. Da un punto di vista diacronico, quello che è sensibile al trascorrere del tempo, in questo caso all’avvicendarsi delle generazioni la casa contiene e promette una ricchezza potenziale che si renderà disponibile attraverso i trasferimenti di beni (monetari o immobiliari) da una generazione all’altra. Nel primo caso – che è quello di interesse in queste pagine– l’abitazione viene vista come ricchezza posseduta dal nucleo familiare che interferisce (sommandosi a o compensandole) con altre forme di disuguaglianza sociale, in primis con quelle occupazionali. Da questo punto di vista, la casa non rappresenta soltanto una risorsa abitativa in senso stretto, ma più in generale una risorsa capace di influenzare fortemente le complessive condizioni di vita della famiglia.

25Se ci si sofferma sul puro e semplice valore economico e di mercato di una casa in proprietà (tralasciando altri benefici effetti di tale condizione), ci si accorge di essere davanti a un bene di valore non trascurabile che è in grado di produrre un reddito in natura – vale a dire l’affitto che si dovrebbe pagare per lo stesso immobile se questo fosse di proprietà di altri (Headey, 1978) – che integra i redditi che derivano dal lavoro. Da questo punto di vista, rappresenta quindi una risorsa economica che è potenzialmente in grado di interagire e combinarsi con le risorse derivanti dal mercato del lavoro nella strutturazione delle disuguaglianze sociali. Detto in altro modo, il bene casa potrebbe compensare o, al contrario, ampliare le disuguaglianze derivanti dal mercato del lavoro (Kurz e Blossfeld, 2004). Si consideri ad esempio il fatto che l’affitto implicito, ovvero la misura del costo opportunità di possedere invece che affittare una abitazione, è una componente non trascurabile del reddito delle famiglie proprietarie. Secondo alcune stime della Banca d’Italia vi incide in media per circa un 20% (Banca d’Italia, 2008). In realtà si tratta di un tema poco esplorato su cui sarebbe interessante concentrare l’attenzione (Filandri, 2015), dato che non considerarlo implica sottostimare le disuguaglianze (Shapiro, 2001; Brandolini et al., 2004).

26Oltre al ruolo di primo piano nella composizione delle attività reali, la proprietà dell’abitazione di residenza è legata a una iniziale disponibilità economica delle famiglie e alle caratteristiche del mercato del credito. In Italia, per lungo tempo, il sistema bancario ha concesso spesso soldi a chi i soldi già li ha. La diffusione dei mutui dagli anni Novanta è infatti andata aumentando soprattutto tra coloro che hanno più risorse (Dagnes, 2010) e in generale la presenza di mutui in Italia non rappresenta un indicatore di fragilità, ma di forza sul mercato finanziario (Chiuri e Jappelli, 2003).

27A questo quadro si aggiungono però altri tre elementi rilevanti. Il primo, descritto nei paragrafi precedenti, è relativo al fatto che la liberalizzazione del mercato del credito non ha portato a un effetto di disciplinamento dei consumi, ma all’esito inverso, cioè a una crescita esponenziale dell’accesso al credito, e quindi a una crescita artificiosa degli asset finanziari (Salento e Masino, 2013). Inoltre la crisi del 2008 ha colpito pesantemente un particolare tipo di debitori: i mutuatari con mutuo a tasso variabile, la cui rata ha mostrato un aumento considerevole (Moiso, 2014). Questo dato mette in luce come nel processo di finanziarizzazione del bene casa non tutte le famiglie siano uguali, anche escludendo i due poli rappresentati da chi non accede alla proprietà e da chi vi accede senza mutuo. Il secondo elemento fa riferimento al fatto che sempre più sono diffusi, in una fascia di popolazione privilegiata, consumi abitativi non essenziali: proprietà di seconde, terze o quarte case. A partire dagli anni Settanta infatti, secondo i dati censuari, il numero di abitazioni ha superato il numero di famiglie e il divario è andato sempre crescendo. Questo ha portato anche all’aumento del numero di abitazioni non occupate, soprattutto in ambito urbano. Abitazioni, che anche in questo caso, possono essere state acquisite tramite il mercato del credito e il cui acquisto può essere letto come fonte di investimento finanziario. Il terzo elemento richiama l’andamento dei prezzi delle abitazioni. La domanda di abitazioni infatti è legata oltre al reddito disponibile delle famiglie e al mercato dei mutui, anche – come detto nel paragrafo precedente– dal conseguente andamento dei prezzi delle abitazioni. Questi ultimi hanno visto per lungo periodo un trend crescente che si è interrotto soltanto dopo il 2008 (Felici et al., 2012). L’aumentare dei prezzi delle casa, o comunque la non svalutazione del loro valore, fa si che per alcune famiglie più svantaggiate sia più difficile accedere alla proprietà, mentre per le famiglie con più risorse – soprattuto in periodo di crisi – sia più conveniente investire nell’acquisto delle case. In generale questo può essere messo in relazione con le due dinamiche di finanziarizzazione: ipertrofia del credito e fondi immobiliari. L’ipertrofia del credito e l’operare dei fondi immobiliari hanno alterato le determinanti della domanda e dell’offerta nel mercato delle abitazioni. La crescita dei prezzi delle case può essere interpretata come l’esito di queste concomitanti dinamiche della finanziarizzazione. Se quindi, aumenta la domanda di case non destinate ad abitazione principale ma ad uso investimento per chi può accedere al credito, ciò comporta per molte famiglie con meno risorse l’esclusone dall’accesso alla proprietà della casa perché i prezzi sono tenuti alti proprio da quelle dinamiche. E paradossalmente questo procede insieme all’aumento del numero di abitazioni non occupate.

28Considerati questi elementi il mercato del credito può rappresentare oggi non solo e non tanto una forma di accesso al bene casa ma piuttosto una forma di ulteriore accumulazione di ricchezza mediante l’acquisto di altre case oltre alla prima. La liberalizzazione del mercato del credito infatti non si è configurata esattamente come un intervento di “keynesismo privato” (Salento e Masino, 2013) che ha concesso a tutti uguali chance di accesso all’abitazione, ma piuttosto è andata a rinforzare lo squilibrio nell’accesso all’edilizia residenziale, configurandosi sempre più come un’opportunità per chi è dotato di maggiori risorse.

29Partendo dalla distribuzione delle proprietà degli alloggi, vediamo allora nel prossimo paragrafo se e quanto i mutui sono più diffusi tra chi ha acquistato la prima casa e in che proporzione è il valore del debito rispetto al valore dell’abitazione. Ma soprattutto vediamo come la distribuzione delle risorse e dell’accesso al credito cambiano in base alla classe sociale di appartenenza.

5. Le conseguenze della finanziarizzazione sulla ricchezza familiare: proprietari poveri o ricchi investitori?

  • 3 I dati presentati in questa parte sono basati su analisi secondarie dell’Indagine sui bilanci delle (...)

30La proprietà della casa – è ben noto – è ampiamente diffusa in Italia. I nostri dati3, in linea con quelli censuari, mostrano un andamento crescente nel tempo della diffusione della proprietà della casa. All’aumento dei proprietari è corrisposta una diminuzione delle famiglie che si trovano a vivere in affitto (figura 3). Ma, nonostante il marcato declino – circa 20 punti percentuali in quasi quarant’anni – esse rappresentano ancora nel 2014 una fetta consistente della popolazione che non riesce ad accedere alla proprietà. Oltre alla crescita della percentuale di famiglie che risiede in una propria abitazione, si può osservare anche come siano aumentate anche le famiglie che posseggono una o più abitazioni, oltre a quella dove vivono. È questo il fenomeno delle seconde e terze case che configurano i cosiddetti consumi abitativi opulenti, ma anche una forma di investimento in quanto vengono poi affittate e sono fonte di reddito. A partire dalla metà degli anni Novanta questa situazione ha riguardato circa una famiglia ogni dieci.

Figura 3 Famiglie proprietarie e affittuarie in Italia e ammontare totale del patrimonio immobiliare. Dati pesati 1977-2014

Figura 3 Famiglie proprietarie e affittuarie in Italia e ammontare totale del patrimonio immobiliare. Dati pesati 1977-2014

Note: *dati in decine di migliaia di euro

Fonte: elaborazione su dati Banca di Italia

31La disuguaglianza nella distribuzione della proprietà delle abitazioni risulta ancora più evidente se si osserva come il patrimonio immobiliare di poco più del 10% della popolazione sia piuttosto vicino a quello di tutte le famiglie che posseggono solo la casa di residenza (figura 3). In questo caso si è considerato il patrimonio immobiliare complessivo, senza detrarre i debiti. I mutui per l’acquisto di abitazioni– come detto – a partire dagli anni Novanta sono andati aumentando, ma non in maniera omogenea nella popolazione. Si sono infatti concentrati soprattutto tra coloro che hanno più risorse (Dagnes, 2010). I nostri dati confermano questo risultato anche in anni recenti: sono infatti più diffusi i mutui tra coloro che posseggono più di un abitazione e che quindi hanno consumi abitativi che vanno oltre al soddisfacimento della necessità primaria (figura 4). La disuguaglianza nell’erogazione dei mutui si può osservare – pur in forma più contenuta rispetto a quella sull’ammontare del valore delle abitazioni anche dai dati sull’ammontare del debito complessivo erogato (figura 1 e figura 4). Questi ultimi sono congruenti con la tesi per la quale la produzione di profitto attraverso canali propriamente finanziari è diventata, progressivamente, la tendenza dominante (Salento e Masino, 2013). Accendono un mutuo i nuclei che possiedono già un’immobile e che quindi non mirano alla mera soddisfazione del bisogno abitativo, ma piuttosto potremmo considerare a una forma di investimento economico, per sé o per i figli, attraverso il ricorso al mercato del credito.

Figura 4 Ammontare totale del mutui e diffusione per famiglie proprietarie. Dati pesati 1977-2014

Figura 4 Ammontare totale del mutui e diffusione per famiglie proprietarie. Dati pesati 1977-2014

Note: *dati in migliaia di euro

Fonte: elaborazione su dati Banca di Italia

32Vediamo quindi, introducendo la variabile classe sociale di appartenenza, chi sono le famiglie che si trovano in una condizione di maggiore vantaggio nel possesso di più immobili e chi sono quelle in affitto. Innanzitutto, come è noto la proprietà della casa è un fenomeno molto diffuso che interessa in maniera maggioritaria le famiglie di tutte le classi sociali. Ciò detto, hanno più probabilità di possedere più di un immobile i nuclei di classe alta mentre quelli di classe bassa hanno maggiore probabilità di trovarsi in affitto (figura 5). La disuguaglianza di classe sociale è confermata anche dai dati sul valore delle abitazioni possedute (tabella A1 dati in appendice), che confermano il vantaggio della classe alta rispetto a tutte le altre e in generale all’aumentare della posizione di classe aumenta il valore medio della casa posseduta.

Figura 5 Famiglie proprietarie e affittuarie in Italia per classe sociale di appartenenza. Dati pesati 1977-2014

Figura 5 Famiglie proprietarie e affittuarie in Italia per classe sociale di appartenenza. Dati pesati 1977-2014

Fonte: elaborazione su dati Banca di Italia

  • 4 Questo dato è rafforzato dal fatto che dal 2008 il numero e l’ammontare complessivo dei nuovi mutui (...)

33Sempre in maniera congruente con questa linea, i dati in Figura 6 (e nelle tabelle A2 e A3 in appendice) confermano ulteriormente come considerando il debito per classe sociale, la presenza di mutui, in Italia non rappresenti un generale indicatore di fragilità, ma al contrario di forza sul mercato finanziario. Sono infatti con più probabilità le famiglie con più risorse che accedono a un mutuo che si configura a tutti gli effetti come una scelta di investimento: questo ha frequentemente un valore più alto sia in termini assoluti sia in termini relativi al valore dell’immobile per il quale viene richiesto4.

  • 5 Secondo la letteratura esiste una sorta di avversione al rischio maggiore delle classi sociali più (...)

34Tuttavia, prima di concludere che effettivamente le disuguaglianze in termini di accesso al credito siano risultato dell’impossibilità delle famiglie con meno risorse di accedere al mercato del credito, possiamo ancora pensare che questo sia risultato di una scelta voluta. Le famiglie delle classi sociali più basse presentano una maggiore avversione al rischio di indebitamento rispetto alle famiglie di classe più elevata, in quanto hanno una più alta incertezza sulla restituzione del debito, o più specificamente sul ripagamento del mutuo. Su questo tema, alcuni studi (Brown e Taylor, 2008; Brown et al., 2013) mostrano che la propensione all’indebitamento dei soggetti più fragili sia più bassa5, o – detto in altri termini – pur potendo accedere al mercato del debito sono diverse le famiglie che preferiscono non farlo. Possiamo allora osservare i dati presentati in figura 6 (grafico a destra), che presentano la percentuale di rifiuti di accesso al credito. Come si vede, una fetta di popolazione non riesce ad accedere al mercato del credito, pur avendo espressamente fatto richiesta. In particolare le famiglie di classe bassa e di classe media autonoma sono quelle che soprattutto in anni recenti dopo la crisi economica finanziaria del 2008 hanno più probabilità di vedersi rifiutato un mutuo.

Figura 6 Probabilità di avere un mutuo acceso per classe sociale. Dati pesati 1977-2014

Figura 6 Probabilità di avere un mutuo acceso per classe sociale. Dati pesati 1977-2014

Fonte: elaborazione su dati Banca di Italia

Figura 7 Probabilità di possedere quote di fondi comuni di investimento. Dati pesati 1987-2014

Figura 7 Probabilità di possedere quote di fondi comuni di investimento. Dati pesati 1987-2014

Fonte: elaborazione su dati Banca di Italia

35I dati sulla probabilità di accesso al mercato del credito per le case– che sarebbe interessante poter approfondire col valore degli immobili, gli importi richiesti e i tipi di mutui contraibili – confermano lo scenario già delineato. L’accesso al credito costituisce più una preferenza per i nuclei avvantaggiati che un mezzo, o anche vincolo, per i nuclei fragili. Il mercato dei mutui costituisce una parte cruciale del processo di finanziarizzazione del bene casa, affiancato dalla diffusione dei fondi di investimento immobiliare. L’innovazione finanziaria ha infatti trasformato profondamente le caratteristiche dell’investimento immobiliare, che è sempre stato caratterizzato da una bassa liquidità e un rischio elevato di concentrazione (Tronconi e Ciaramella, 2012). Cosi anche l’accesso al credito per le seconde, terze e quarte case porta a un’evoluzione della domanda che fa considerare il mercato immobiliare in forte competizione con i più tradizionali mercati finanziari.

  • 6 Non sono purtroppo disponibili dati specifici sul profilo dei sottoscrittori dei fondi di investime (...)

36Un’ultima ulteriore conferma di questo quadro, si trova proprio sui dati sui sottoscrittori dei fondi comuni di investimento6. I fondi di investimento immobiliare sono una parte rilevante dei fondi di investimento comune nei quali le famiglie possono investire. La figura 7 mostra infatti che la probabilità di possedere quote di questi fondi aumenta all’aumentare della classe sociale di appartenenza della famiglia e la distanza tra le classi rimane costante nel tempo.

6. Osservazioni conclusive

37L’articolo ha preso le mosse dall’indagare i processi economici, istituzionali e della sfera regolativa alla base della progressiva finanziarizzazione dell’housing nello specifico caso italiano. Il bene casa è infatti passato dall’essere considerato un bene di uso a un asset finanziario. Il mercato immobiliare non si configura più esclusivamente come luogo dove viene soddisfatto il bisogno abitativo delle famiglie ma piuttosto come mercato dove si riproducono interessi finanziari di gruppi diversi. Su questo hanno giocato un ruolo fondamentale sia l’evoluzione del sistema bancario sia la conseguente liberalizzazione del mercato del credito. In questo processo si inseriscono a pieno titolo– anche sul piano politico-culturale– la nascita e la diffusione dei fondi immobiliari.

38L’articolo ha poi analizzato le conseguenze della finanziarizzazione dell’housing in termini di riproduzione delle disuguaglianze sociali. In altri termini la prospettiva adottata aveva l’obiettivo di indagare le conseguenze dei cambiamenti macro in termini micro sulle disuguaglianze tra le famiglie. L’accesso al credito a un numero maggiore di famiglie che potrebbe essere letto come un elemento positivo, tuttavia sembra configurarsi come un’ulteriore meccanismo di riproduzione delle disuguaglianze. Questo emerge dall’analisi dei dati Banca di Italia per quasi un quarantennio, dal 1977 al 2014. Nonostante l’ampia diffusione della proprietà della casa in tutti gli strati della popolazione, si osserva infatti una relazione positiva tra il valore della proprietà delle abitazioni, quello dei debiti contratti e la classe sociale di appartenenza. Inoltre il processo di diffusione di accesso al credito ha interessato prevalentemente gli strati più avvantaggiati per l’acquisto di abitazioni a fini di investimento, che più spesso sono proprietari di due o più immobili. In generale vi è stato dunque un costante e aumentato vantaggio sia in termini assoluti sia relativi delle famiglie di classe alta rispetto a quelle di classe bassa.

39Questo scenario quindi non solo fa considerare come, a fronte di una diffusione della proprietà della casa cosi ampia, permangano situazioni di grande disuguaglianza, ma anche che vi siano tutte le condizioni perché queste continuino a riprodursi nel tempo. I mercati finanziari, che vanno oltre al bene casa, si costituiscono allo stesso tempo come un trampolino o una trappola. Nel primo caso, essi permettono di accedere a condizioni di vita migliori, nel secondo invece possono determinare la caduta in circoli viziosi di sempre maggiore vulnerabilità (Dagnes e Filandri, 2016). In altri termini l’accesso finanziario di una fascia di popolazione svantaggiata implica il trasferimento di una parte dei loro beni alla fascia più avvantaggiata (Sassen, 2014). In questo senso, la trappola degli uni sarebbe la base sulla quale poggia il trampolino degli altri.

40La sfida delle politiche pubbliche per far fronte alle diseguaglianze abitative e al diseguale accesso al credito per l’acquisto della casa richiede non solo un rafforzamento degli interventi di welfare, specialmente in ambito urbano (Arbaci e Rae, 2013), ma anche di interrogarsi sulla direzione che le stesse politiche possono prendere. La questione abitativa ha infatti caratteri del tutto diversi da quella conosciuta in passato e anche le soluzioni che si richiedono devono essere diverse (Caudo, 2007): da interventi sui meccanismi di finanziarizzazione della casa, all’apertura al mercato a nuovi soggetti non speculativi. Questi interventi devono portare non tanto a correggere l’andamento sempre più speculativo del mercato immobiliare ma a riempire lo spazio di mercato intermedio tra quello sociale e quello di libero mercato.

Torna su

Bibliografia

Aalbers M.B. (2016), The Financialization of Housing: A Political Economy Approach, Abingdon, Routledge.

Aalbers M.B. (2017), The Variegated Financialization of Housing, «International Journal of Urban and Regional Research», XLI, 4, pp. 542-554.

Allen J., Barlow J., Leal J., Maloutas T., Padovani L. (2004), Housing and Welfare in Southern Europe, Oxford, Blackwell.

Arbaci S., Rae I. (2013), Mixed-Tenure Neighbourhoods in London: Policy Myth or Effective Device to Alleviate Deprivation?, «International Journal of Urban and Regional Research», XXXVII, 2, pp. 451-479.

Baldini M. (2010), Le politiche sociali per la casa in Italia, «Quaderni della ricerca sociale», 22.

Banca d’Italia (2008), I bilanci delle famiglie italiane nell’anno 2006, «Supplementi al Bollettino statistico. Indagini campionarie», 7.

Barca F. (a cura di) (2010), Storia del capitalismo italiano, Roma, Donzelli Editore.

Bartus T. (2005), Estimation of Marginal Effects Using Margeff, «Stata Journal», V, 3, pp. 1-23.

Berdini P. (2008), La città in vendita, Roma, Donzelli Editore.

Brandolini A., Cannari L., D’Alessio G., Faiella I. (2004), Household wealth distribution in Italy in the 1990s, «Temi di discussione del Servizio Studi - Banca d’Italia», 530.

Brown S., Garino G., Taylor K. (2013), Household debt and attitudes toward risk, «The Review of Income and Wealth», LIX, 2, pp. 283-304, DOI: 10.1111/j.475-4991.2012.00506.x roiw_506 283..304.

Brown S., Taylor K. (2008), Household Debt and Financial Assets: Evidence from Great Britain, Germany and the United States, «Journal of the Royal Statistical Society», CLXXI, pp. 615-43, DOI:10.1111/j.467-985X.2007.00531.x.

Caudo G. (2007), Case di carta. La nuova questione abitativa, «Urbanistica», CXXXIV, pp. 97-101.

Cerutti E., Dagher J., Dell’Ariccia G. (2017), Housing finance and real-estate booms: A cross-country perspective, «Journal of Housing Economics», XXXVIII, pp. 1-13, https://doi.org/0.1016/j.jhe.2017.02.001.

Chiuri M. C., Jappelli T. (2003), Financial Market Imperfections and Home Ownership: A Comparative Study, «European Economic Review», XLVII, 5, pp. 857-875.

Cresme (2011), Il mercato delle costruzioni, Roma, Cresme.

D’Alessio G., Iezzi S. (2016), Il sovraindebitamento delle famiglie: definizione e misurazione sui dati italianiRicchezza e disuguaglianza in Italia, «Questioni di Economia e Finanza, Occasional papers - Banca d’Italia», 149.

Dagnes J. (2010), Il requisito della ricchezza, Negri N., Filandri M. (a cura di), Restare di ceto medio. Il passaggio alla vita adulta nella società che cambia, Bologna, il Mulino.

Dagnes J., Filandri M. (2016), La finanziarizzazione delle famiglie italiane: trappola o trampolino?, articolo presentato a Non conferenza annuale Espanet “Modelli di welfare e modelli di capitalismo. Le sfide per lo sviluppo socio-economico in Italia e in Europa”, Macerata.

Dagnes J., Filandri M., Storti L. (2018), Social class and wealth inequality in Italy over 20 years, 1993-2014, «Journal of Modern Italian Studies», XXIII, 2, pp. 176-198.

Davies M. (2007), Property: Meanings, Histories, Theories, New York, Routledge.

De Cecco M. (2004), Sulla convergenza dei sistemi finanziari, in Bellanca N., Dardi M., Raffaelli T. (a cura di), Economia senza gabbie. Studi in onore di Giacomo Becattini, Bologna, il Mulino.

Epstein G. (a cura di) (2006), Financialization and the World Economy, Cheltenham, Edward Elgar.

Fama M. (2017), Il governo della povertà ai tempi della (micro)finanza, Verona, Ombre Corte.

Felici R., Manzoli E., Pico R. (2012), La crisi e le famiglie italiane: un’analisi microeconomica dei contratti di mutuo, «Questioni di Economia e Finanza, Occasional papers - Banca d’Italia», 125.

Fernandez R., Aalbers M. A. (2016), Financialization and housing: Between globalization and Varieties of Capitalism, «Competition & Change», XX, 2, pp. 71-88.

Filandri M. (2015), Proprietari a tutti i costi, Roma, Carocci.

Filandri M., Olagnero M. (2014), Housing Inequality and Social Class in Europe, «Housing Studies», XXIX, 7, pp. 977-993.

Franzini M., Pianta M. (2016), Disuguaglianze. Quante sono, come combatterle, Bari, Laterza.

Gallino L. (2011), Finanzcapitalismo, Torino, Einaudi.

Gallino L. (2012), La lotta di classe dopo la lotta di classe. Intervista a cura di Paola Borgna, Bari, Laterza.

García-Lamarca M., Kaika M. (2016), ‘Mortgaged lives’: the biopolitics of debt and housing financialisation, «Transactions of the Institute of British Geographers», XLI, 3, pp. 313-327.

Giordano F. (2007), Storia del sistema bancario italiano, Roma, Donzelli Editore.

Harvey D. (2013), Città ribelli. Dal diritto alla città alla rivoluzione urbana, Milano, Il Saggiatore.

Harvey D. (2016), Il capitalismo contro il diritto alla città. Neoliberalismo, urbanizzazione, resistenze, Verona, Ombre Corte.

Headey B. (1978), Housing Policy in the Developed Economy, London, Croom Helm.

Infante L., Rossi P. (2009), L’attività retail delle banche estere in Italia: effetti sull’offerta di credito alle famiglie e alle imprese, «Banca d’Italia, Discussion Paper», 714.

Istat (2017), La povertà in Italia, Roma, Istat.

Kolb K., Skopek N., Blossfeld H. P. (2013), The two dimensions of housing inequality in Europe are high home ownership rates an indicator of low housing values?, «Comparative Population Studies», XXXVIII, 4, pp. 1009-1040.

Kurz K., Blossfeld H.-P. (a cura di) (2004), Home Ownership and Social Inequality in Comparative Perspective, Stanford, Stanford University Press.

López I., Rodríguez E. (2011), The Spanish model, «New Left Review», 69, pp. 1-15.

Mantini P., Scaravaggi A. (2011), I fondi immobiliari nel federalismo patrimoniale. Profili giuridici, «Territorio», LVIII, 9, pp. 161-169.

Minelli A. (2004), La politica per la casa, Bologna, il Mulino.

Moiso V. (2014), La vulnerabilità e il denaro: contesti istituzionali e pratiche familiari, articolo presentato a Convegno Espanet Italia, Torino, 18-20 settembre.

Muzzicato S., Sabbatini R., Zollino F. (2008), Prices of Residential Property in Italy: Constructing a New Indicator, «Banca d’Italia, Occasional paper», 17.

Palley T. I. (2013), Financialization: What It Is and Why It Matter, London, Palgrave Macmillan.

Piketty T. (2014), Diseguaglianze, Milano, Università Bocconi Editore.

Rolnik R. (2013), Late Neoliberalism: The Financialization of Homeownership and Housing Rights, «International Journal of Urban and Regional Research», XXXVII, 3, pp. 1058-1066.

Ronald R. (2008), The Ideology of Homeownership: Homeowner Societies and the Role of Housing, Basingstoke, New York, Palgrave Macmillan.

Ronald R., Elsinga M. (a cura di) (2011), Beyond Home Ownership: Housing, Welfare and Society, Abingdon, Routledge.

Salento A., Dagnes J. (2016), La finanziarizzazione dell’economia e la nuova struttura della disuguaglianza, Longo M., Spina F. (a cura di), La passione per la società. Studi per Marcello Strazzeri, Lecce, Pensa.

Salento A., Masino G. (2013), La fabbrica della crisi. Finanziarizzazione delle imprese e declino del lavoro, Roma, Carocci.

Santos A. C., Serra N., Teles N. (2015), Finance and Housing Provision in Portugal, «FESSUD Programme Working Paper», 79.

Sassen S. (2008), Territorio, autorità, diritti, Milano, Mondadori.

Sassen S. (2014), Expulsions: Brutality and complexity in the global economy, Harvard, Harvard University Press.

Shapiro T. M. (2001), The Importance of Assets, in Shapiro T. M., Wolff E. N. (a cura di), Assets for the Poor. The Benefit of Spreading Asset Ownership, New York, Russel Sage Foundation, pp. 11-33.

Smart A., Lee J. (2003), Financialization and the Role of Real Estate in Hong Kong’s’ Regime of Accumulation, «Economic Geography», LXXIX, 2, pp. 153-171.

Soederberg S. (2018), Evictions: A Global Capitalist Phenomenon, «Development and Change», XLIX, 2, pp. 286-301.

Theurillat T., Rérat P., Crevoiser O. (2014), The real estate markets: Players, institutions and territories, «MAPS Working Paper», 1-2014/E, pp. 1-23.

Tocci W. (2009), L’insostenibile ascesa della rendita urbana, «Democrazia e Diritto», I, pp. 17-59, DOI: 10.3280/DED2009-001002.

Torrini I. (2016), Labour, profit and housing rent shares in Italian GDP: long-run trends and recent patterns, «Banca d’Italia, Occasional paper», 318.

Tronconi O., Ciaramella A. (2012), Real Estate Asset Management la gestione strategica dei portafogli immobiliari, Milano, Collana Il Sole 24 Ore.

Wooldridge J. M. (2002), Econometric Analysis of Cross Section and Panel Data, Cambridge - London, MIT Press.

Torna su

Allegato

 

Tabella A1 Regressione lineare sul logaritmo del valore delle abitazioni possedute per classe sociale di appartenenza. Dati pesati 1977-2014

Cl. alta

Cl. media imp.

Cl. media aut.

Cl. bassa

1977

-

-0,723***

-0,675***

-1,236***

1978

-

-0,683***

-0,562***

-1,062***

1979

-

-0,374***

-0,290**

-0,851***

1980

-

-0,489***

-0,339***

-0,952***

1981

-

-0,550***

-0,467***

-0,936***

1982

-

-0,518***

-0,407***

-0,902***

1983

-

-0,713***

-0,550***

-1,193***

1984

-

-0,690***

-0,585***

-1,052***

1986

-

-0,633***

-0,517***

-1,065***

1987

-

-0,734***

-0,569***

-1,062***

1989

-

-0,496***

-0,329***

-0,864***

1991

-

-0,447***

-0,445***

-0,916***

1993

-

-0,422***

-0,351***

-0,969***

1995

-

-0,452***

-0,440***

-0,935***

1998

-

-0,298**

-0,248**

-0,751***

2000

-

-0,467***

-0,385***

-0,863***

2002

-

-0,477***

-0,436***

-0,870***

2004

-

-0,378***

-0,345***

-0,807***

2006

-

-0,333***

-0,366***

-0,732***

2008

-

-0,422***

-0,390***

-0,842***

2010

-

-0,316***

-0,339***

-0,686***

2012

-

-0,374***

-0,344***

-0,841***

2014

-

-0,375***

-0,309***

-0,735***

Legenda: * p<0.05; ** p<0.01; *** p<0.001

Fonte: elaborazione su dati Banca di Italia

Tabella A2 Regressione lineare sul logaritmo del valore dei mutui per l’acquisto di abitazioni per classe sociale di appartenenza. Dati pesati 1977-2014

Cl. alta

Cl. media imp.

Cl. media aut.

Cl. bassa

1977

-

-0,005

-0,880**

-0,314

1978

-

0,131

0,469

-0,283

1979

-

0,113

-0,369

-0,367

1980

-

-0,171

-0,128

-0,705*

1981

-

-0,193

0,103

-0,546*

1982

-

0,04

-0,867**

-0,677

1983

-

-0,25

0,143

-0,54

1984

-

-0,314

-0,34

-0,494*

1986

-

-0,327

0,049

-0,674**

1987

-

-0,579*

-0,716**

-0,734**

1989

-

0,015

-0,434

-0,317

1991

-

0,103

0,284

-0,094

1993

-

-0,079

0,196

-0,19

1995

-

-0,265

-0,299

-0,251

1998

-

-0,375**

-0,085

-0,860***

2000

-

-0,795***

-0,344**

-0,848***

2002

-

-0,463***

-0,077

-0,441***

2004

-

-0,386***

-0,067

-0,522***

2006

-

-0,533**

-0,818***

-1,042***

2008

-

-0,265

-0,059

-0,215

2010

-

-0,296*

-0,332

-0,431***

2012

-

-0,293

-0,075

-0,370*

2014

-

-0,238*

-0,245

-0,325***

Legenda: * p<0.05; ** p<0.01; *** p<0.001

Fonte: elaborazione su dati Banca di Italia

Tabella A3 Regressione lineare sul valore dei mutui per l’acquisto di abitazioni in termini percentuali sul valore dell’immobile (loan to value) per classe sociale di appartenenza. Dati pesati 1977-2014

Cl. alta

Cl. media imp.

Cl. media aut.

Cl. bassa

1977

-

-0,003

-0,005

-0,010**

1978

-

0,002

0,003

-0,003

1979

-

0,000

0,005

-0,005

1980

-

-0,001

0,001

-0,011

1981

-

0,002

-0,005

-0,012**

1982

-

-0,001

-0,007

-0,013**

1983

-

-0,001

0,001

-0,007*

1984

-

0,007*

-0,002

-0,004

1986

-

-0,020**

-0,018*

-0,026**

1987

-

0,005

-0,003

-0,008

1989

-

0,003

-0,011**

-0,005

1991

-

0,013***

0,005

0,007

1993

-

0,007

0,000

-0,01

1995

-

0,005

-0,001

-0,002

1998

-

-0,013

-0,016

-0,024**

2000

-

-0,020**

-0,026***

-0,031***

2002

-

-0,022

-0,02

-0,030*

2004

-

-0,03

-0,034

-0,040*

2006

-

-0,051

-0,059

-0,068*

2008

-

-0,671

-0,638

-0,669

2010

-

0,01

-0,028**

-0,027**

2012

-

0,024*

-0,013

-0,011

2014

-

-0,02

-0,047***

-0,057***

Legenda: * p<0.05; ** p<0.01; *** p<0.001

Fonte: elaborazione su dati Banca di Italia

Torna su

Note

1 Per una trattazione più completa della peculiarità del contesto italiano nel ambito dell’abitare si vedano Baldini (2010) e Filandri (2015).

2 Si potrebbe addirittura far risalire al 1903, con la cosiddetta legge Luzzati, il sostegno al credito per l’accesso all’abitazione delle famiglie meno abbienti sia in affitto sia in proprietà. Per un excursus approfondito sull’evoluzione storica delle politiche per la casa in Italia, si veda Minelli (2004).

3 I dati presentati in questa parte sono basati su analisi secondarie dell’Indagine sui bilanci delle Famiglie Italiane rilevati periodicamente dalla Banca di Italia. Si sono utilizzati tutti i dati disponibili dal 1977 al 2014. Il vantaggio offerto da questi dati è che non solo consentono una stima precisa dell’ammontare del valore degli immobili e dei debiti contratti, ma permettono anche di avere una stima degli andamenti di lungo periodo. Questi aspetti sono messi in relazione con la classe sociale della famiglia, considerata come la posizione degli individui nella stratificazione sociale. È ricostruita a partire dall’occupazione del capofamiglia secondo un criterio di dominanza, assegnando alla famiglia la più alta classe sociale tra i suoi membri, articolata in quattro modalità: a) la classe alta, formata da imprenditori, liberi professionisti e dirigenti; b) la classe media impiegatizia, che comprende i lavoratori dipendenti non manuali a medio o alto livello di qualificazione; c) la classe media autonoma composta da lavoratori autonomi e coadiuvanti familiari); d) la classe operaia formata da lavoratori dipendenti manuali a bassa qualificazione (operai o posizione similare). Questa classificazione è già stata usata in diversi studi sia sulla ricchezza sia sulla casa (Dagnes, 2010; Dagnes et al., 2018). Le analisi, a carattere descrittivo, hanno tenuto conto delle caratteristiche familiari (numero dei componenti adulti e minori, – età e titolo di studio del più alto percettore di reddito), nonché del contesto di residenza (area geografica di residenza), attraverso il ricorso alla regressione lineare (su valori trasformati in logaritmo) e logistica binomiale. I risultati sono presentati come effetti medi (Wooldridge, 2002; Bartus, 2005), ovvero probabilità stimate medie tenuto conto della diverse caratteristiche tra le famiglie.

4 Questo dato è rafforzato dal fatto che dal 2008 il numero e l’ammontare complessivo dei nuovi mutui è fortemente diminuito e la capacità di accedere a un mutuo è peggiorata soprattutto per le famiglie delle classi di reddito medio-basse, per i giovani e i nuclei originari di paesi non appartenenti all’Unione Europea. Queste categorie avrebbero risentito maggiormente del peggioramento del ciclo economico nonché dell’adozione di politiche di affidamento più selettive da parte delle banche .

5 Secondo la letteratura esiste una sorta di avversione al rischio maggiore delle classi sociali più fragili in quanto la loro incertezza sul ripagamento/restituzione del debito è maggiore (Felici et al., 2012).

6 Non sono purtroppo disponibili dati specifici sul profilo dei sottoscrittori dei fondi di investimento immobiliare.

Torna su

Indice delle illustrazioni

Titolo Figura 1 Prestiti delle famiglie, prestiti per abitazioni, tassi di interesse e ricchezza reale e finanziaria delle famiglie italiane
Legenda Note: *dati in decine di migliaia di euro; **dati in migliaia di euro
Credits Fonte: Banca d’Italia, La ricchezza delle famiglie italiane 2014 e BD Statistiche, Banche e moneta nazionali
URL http://journals.openedition.org/qds/docannexe/image/1862/img-1.jpg
File image/jpeg, 96k
Titolo Figura 2 I Fondi Immobiliari in Italia dal 2001 al 2015
Credits Fonte: Assogestioni 2000-2015, Rapporti sui Fondi Immobiliari
URL http://journals.openedition.org/qds/docannexe/image/1862/img-2.jpg
File image/jpeg, 84k
Titolo Figura 3 Famiglie proprietarie e affittuarie in Italia e ammontare totale del patrimonio immobiliare. Dati pesati 1977-2014
Legenda Note: *dati in decine di migliaia di euro
Credits Fonte: elaborazione su dati Banca di Italia
URL http://journals.openedition.org/qds/docannexe/image/1862/img-3.jpg
File image/jpeg, 108k
Titolo Figura 4 Ammontare totale del mutui e diffusione per famiglie proprietarie. Dati pesati 1977-2014
Legenda Note: *dati in migliaia di euro
Credits Fonte: elaborazione su dati Banca di Italia
URL http://journals.openedition.org/qds/docannexe/image/1862/img-4.jpg
File image/jpeg, 108k
Titolo Figura 5 Famiglie proprietarie e affittuarie in Italia per classe sociale di appartenenza. Dati pesati 1977-2014
Credits Fonte: elaborazione su dati Banca di Italia
URL http://journals.openedition.org/qds/docannexe/image/1862/img-5.jpg
File image/jpeg, 120k
Titolo Figura 6 Probabilità di avere un mutuo acceso per classe sociale. Dati pesati 1977-2014
Legenda Fonte: elaborazione su dati Banca di Italia
URL http://journals.openedition.org/qds/docannexe/image/1862/img-6.jpg
File image/jpeg, 112k
Titolo Figura 7 Probabilità di possedere quote di fondi comuni di investimento. Dati pesati 1987-2014
Credits Fonte: elaborazione su dati Banca di Italia
URL http://journals.openedition.org/qds/docannexe/image/1862/img-7.jpg
File image/jpeg, 92k
Torna su

Per citare questo articolo

Notizia bibliografica

Marianna Filandri e Gabriella Paulì, « La finanziarizzazione del bene casa: accesso al credito e disuguaglianze sociali »Quaderni di Sociologia, 76 | 2018, 81-105.

Notizia bibliografica digitale

Marianna Filandri e Gabriella Paulì, « La finanziarizzazione del bene casa: accesso al credito e disuguaglianze sociali »Quaderni di Sociologia [Online], 76 | 2018, online dal 01 février 2019, consultato il 03 décembre 2020. URL: http://journals.openedition.org/qds/1862; DOI: https://doi.org/10.4000/qds.1862

Torna su

Autori

Marianna Filandri

Dipartimento di Culture, Politica e Società – Università di Torino

Articoli dello stesso autore

Gabriella Paulì

Dipartimento di Storia, Società e Studi sull’Uomo – Università del Salento

Torna su

Diritti d'autore

Licenza Creative Commons
Quaderni di Sociologia è distribuita con Licenza Creative Commons Attribuzione - Non commerciale - Non opere derivate 4.0 Internazionale.

Torna su
  • Logo Rosenberg & Sellier
  • Logo DOAJ - Directory of Open Access Journals
  • OpenEdition Journals
Cerca su OpenEdition Search

Sarai reindirizzato su OpenEdition Search