Thèse soutenue le 28 novembre 2017 à l’Université Paris 1 Panthéon Sorbonne
Sous la direction de Sylvie Fol, professeure à l’Université Paris 1 Panthéon Sorbonne
Jury : Jean-Claude Driant, professeur à l’Université Paris Est Créteil, président du Jury ;
Ludovic Halbert, chargé de recherche au CNRS, examinateur ; Pierre Laurent, responsable du département du développement, Caisse des dépôts et consignations, examinateur ;
Thomas Lamarche, professeur à l’Université Paris 7 Denis Diderot, rapporteur ;
1Deux constats peuvent être faits lorsqu’on observe les rythmes et les modalités de la production HLM en France depuis le milieu des années 2000. D’un côté, le nombre de logements locatifs sociaux livrés chaque année a connu une hausse importante et durable. Alors que 46 000 logements HLM ont été produits en 2000, plus de 100 000 le sont systématiquement à partir de 2006. Cette augmentation est d’autant plus surprenante qu’elle se produit dans un contexte d’augmentation des prix fonciers et immobiliers. De l’autre côté, il n’y a pas eu une réforme de fond du système de financement et des acteurs de la production, comparable par exemple à celle de 1977. Cependant, de nombreuses mutations discrètes et relativement peu politisées peuvent être observées, par exemple dans la nature des ressources mobilisées pour financer les opérations neuves, en matière de répartition des responsabilités entre acteurs publics ou encore dans les attitudes des collectivités territoriales vis-à-vis de la production HLM. La thèse cherche, dans ce contexte, à évaluer la mesure dans laquelle cet ensemble disparate de changements institutionnels a pu permettre la hausse significative de la production HLM constatée.
2Pour répondre à cet enjeu, la thèse propose un outillage théorique interdisciplinaire qui articule les apports de la théorie de la régulation, notamment dans ses dimensions sectorielles et territoriales, ceux des analyses néo-marxistes de la production urbaine et ceux de l’analyse bourdieusienne des champs économiques. Cela conduit à analyser le système de production HLM à l’échelle « méso », celle des institutions, en portant une attention particulière à la façon dont ces dernières gèrent les flux financiers et inscrivent leur activité dans l’espace. Le concept de « processus de régulation », proposé par J. Painter et M. Goodwin (1995), est notamment mobilisé pour rendre compte de la façon dont sont articulés différents facteurs de changement. La thèse s’appuie de plus sur une enquête par entretiens semi-directifs, menée principalement au sein de trois intercommunalités : les communautés d’agglomération de Boulogne-sur-Mer et du Val-de-Bièvre ainsi que la communauté urbaine de Bordeaux. Ce matériau principal est notamment enrichi par des données statistiques sur les caractéristiques du parc et sur la production récente des organismes HLM.
3En premier lieu, la thèse met en évidence l’existence d’une organisation originale du système de production HLM à partir du milieu des années 2000, interprétée comme le résultat d’un processus de régulation, dit « productiviste ». La thèse montre notamment que cette organisation repose sur une évolution de la structure du plan de financement de chaque opération HLM neuve. Alors que ces opérations étaient réalisées jusqu’alors à l’aide de prêts et de subventions, les organismes HLM y contribuent désormais en mobilisant leurs fonds propres, c’est-à-dire principalement les excédents d’exploitations produits par la gestion de leur parc immobilier. Cela leur permet notamment de compenser la diminution de certaines subventions publiques. Ainsi, ce n’est pas seulement, comme par le passé, un nouvel avantage consenti par l’État qui aboutit à une hausse de la production de logements sociaux, mais aussi la mobilisation d’une ressource interne.
4En second lieu, la thèse discute la façon dont les financements HLM, qui peuvent a priori être investis n’importe où dans l’espace, sont transformés en des produits immobiliers situés. Dans la perspective productiviste, l’enjeu est de faire en sorte que le surplus de production ne crée pas de vacance locative et réponde aux besoins en logement là où ils sont perçus comme étant les plus importants. Pour ce faire, la thèse montre que les outils aboutissant à la spatialisation de la production neuve ont été réformés : ils reposent désormais sur la multiplication de dispositifs institutionnels entre l’État et les collectivités territoriales, qui visent à faire accepter à certaines d’entre elles un effort de production HLM conséquent ; ils reposent aussi sur le fait que les organismes HLM sont appelés à être moins des exécutants des acteurs publics, mais de plus en plus des intermédiaires à même de s’approprier et de réinterpréter les injonctions politiques exprimées à différentes échelles.
5En troisième lieu, la thèse décrit les évolutions du tissu des organismes HLM. Elle montre que certains d’entre eux ont fusionné ou constitué des groupes, et que la plupart sont désormais amenés à collaborer fréquemment avec des opérateurs urbains à but lucratif. Ces évolutions permettent aux organismes HLM de réaliser de nouveaux types de péréquations, mais elles peuvent aboutir, dans certaines agglomérations, à un accroissement de la compétition entre opérateurs urbains. Les organismes HLM sont en conséquence amenés à prendre des décisions plus risquées et à se positionner dans des systèmes d’acteurs plus complexes. La thèse montre qu’ils développent, pour ce faire, des outils de connaissance des marchés et qu’ils tendent à percevoir plus fréquemment leurs biens fonciers et immobiliers comme des investissements devant être valorisés, de façon à ce qu’ils produisent des excédents d’exploitation ou des bénéfices.
6Ces résultats apparaissent en décalage avec ce qu’on sait des processus de néolibéralisation des politiques publiques et parapubliques. Par exemple, au Royaume-Uni, une partie importante du parc immobilier social a été vendue dès les années 1980 et la construction neuve a été ralentie. L’hypothèse discutée en conclusion est que se dessine en France un modèle de néolibéralisation alternatif du logement social. Ce modèle ne reposerait plus seulement sur l’investissement public. Il viserait au contraire à ce que soient valorisés les flux financiers produits par le parc social existant, en faisant en sorte que les fonds propres ne s’accumulent pas dans les organismes HLM et puissent être réinvestis. Il reposerait aussi sur la recherche de complémentarités avec les acteurs à but lucratif. Ses produits seraient enfin principalement destinés à facilier les projets résidentiels et professionnels des ménages solvables, plutôt qu’à assurer le logement des plus démunis.
Flux RSS
